N. R.G. 14648/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Parte_1
[...] Pt_1
RICORRENTI
e
Controparte_1
CONVENUTA
Oggi 27 marzo 2025 innanzi al Giudice Maria Filomena De Cecco, sono comparsi: per e l'Avv. FEDERICO VINCENTI e Parte_1 Parte_1 ersonalmente, con l'Avv. ANDREA PETRALLI. Controparte_1
L'Avv. PETRALLI deposita copie cartacee di cortesia del doc. 6 già depositato in PCT.
I Difensori danno atto che la mediazione si è conclusa negativamente.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa. L'Avv. VINCENTI dichiara di non accettare il contraddittorio sulla domanda riconvenzionale, dalla quale la convenuta è decaduta ex artt. 447 bis e 418 c.p.c. per non aver fatto istanza di spostamento della prima udienza. Tale mancanza ha impedito al ricorrente di formulare reconventio reconventionis oltre che di difendersi.
Non sussistendo alcuno dei tre requisiti il contratto transitorio deve essere dichiarato nullo e deve essere accolta la domanda di conversione in un contratto 4+4, con vittoria delle spese di lite.
L'Avv. PETRALLI insiste per la conferma della validità del contratto transitorio contestato, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile, vista la scadenza contrattuale, nonché nella domanda riconvenzionale proposta, ritenendo che vi siano gli elementi per poterla accogliere.
Entrambi i Difensori rinunziano a presenziare alla lettura della sentenza.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice
dott.ssa Maria Filomena De Cecco
Successivamente il Giudice pronuncia l'allegata sentenza di cui dà lettura. pagina 1 di 5 N. R.G. 14648/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice monocratico dott.ssa Maria Filomena De Cecco all'udienza del 27.3.2025 ha pronunciato ex artt. 429 e 447 bis c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° grado promossa da:
(C.F.: e (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_1
), rappresentati e difesi, congiuntamente e disgiuntamente, dagli Avvocati C.F._2
Valentina Centi e Federico Vincenti, ed elettivamente domiciliati presso il loro studio;

RICORRENTI contro
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._3
Andrea Petralli del Foro di Firenze ed elettivamente domiciliata presso il suo studio;

CONVENUTA
Oggetto: nullità del contratto di locazione transitoria.
CONCLUSIONI
per i ricorrenti: dichiarano di non accettare il contraddittorio sulla domanda riconvenzionale, dalla quale la convenuta è decaduta ex artt. 447 bis e 418 c.p.c. per non aver fatto istanza di spostamento della prima udienza e insistono nella domanda volta a sentir dichiarare la nullità del contratto transitorio per cui è causa con conversione dello stesso in un contratto 4+4, con vittoria delle spese di lite, da distrarsi a favore dei procuratori dichiaratisi antistatari;
per la resistente: insiste per la conferma della validità del contratto transitorio contestato, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile, vista la scadenza contrattuale, nonché nella domanda riconvenzionale proposta.
pagina 2 di 5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. e il 19.12.2024 depositavano ricorso ex art. 447 bis c.p.c. nel Parte_1 Parte_1 quale deducevano di essere conduttori dell'immobile ad uso civile abitazione sito in Empoli (FI), Via
Poggiale n. 6, di proprietà di in forza del contratto di locazione ad uso abitativo Controparte_1
di natura transitoria, stipulato il 17.9.2024, che chiedevano di ricondurre a un rapporto di locazione ordinaria del tipo 4 + 4, non sussistendo alcuna motivazione per una durata inferiore a quella ordinaria.
In particolare, rappresentavano che il contratto sottoscritto indicava le ragioni che avrebbero spinto le parti ad accordarsi per un affitto transitorio in maniera assolutamente non veritiera e non corrispondente al dettato legislativo, non essendo stata allegata al contratto la documentazione necessaria a comprovare tali motivazioni e che anche l'importo del canone, di € 800,00 al mese, non costituiva un importo concordato attraverso i parametri stabiliti da Accordi territoriali firmati da associazioni di proprietari ed organizzazioni sindacali degli inquilini, depositati presso il Comune, sebbene il Comune di Empoli abbia oltre diecimila abitanti. Illegittimamente, dunque, la CP_1 avrebbe intimato loro di liberare l'immobile e allo stacco dei contatori sulla base di un'asserita occupazione sine titulo dell'immobile.
2. Ritualmente notificati il ricorso e il decreto di fissazione dell'odierna udienza, si costituiva
[...]
contestando la domanda dei ricorrenti, della quale chiedeva il rigetto, e spiegando Controparte_1
domanda riconvenzionale.
3. Alla prima udienza la causa veniva rinviata ad oggi in pendenza del procedimento di mediazione.
All'odierna udienza, dato atto dell'esito negativo della mediazione, le parti discutevano la causa e precisavano le conclusioni come sopra riportate. Il Giudice si ritirava in camera di consiglio dando poi lettura della presente sentenza.
**********
4. La domanda dei ricorrenti è fondata e va pertanto accolta, mancando i presupposti di legge per la valida stipula di una locazione transitoria.
5. Ai sensi dell'art. 5, comma 1, della L. 431/1998 – espressamente richiamato nell'intestazione del contratto di locazione per cui è causa (contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria ai sensi dell'art. 5, comma 1, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431), la sottoscrizione di una locazione di durata inferiore a quella ordinaria non è demandata semplicemente all'autonomia privata delle parti ma deve rispettare le condizioni e la modalità cui la normativa secondaria subordina, ai sensi dell'art. 4 comma 2, L. 431/1998, l'ammissibilità della stipula. A tal proposito, l'art. 2, comma 4, del DM del
16.1.2017 prevede che i contratti di natura transitoria devono contenere una specifica dichiarazione che pagina 3 di 5 individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto. Alla luce del disposto di detto DM, sono, dunque, due le condizioni necessarie ai fini della validità di una locazione transitoria: in primo luogo, la sussistenza di una clausola specifica in cui siano espressamente rappresentate le esigenze di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
in secondo luogo, l'adeguata documentazione, da allegarsi al contratto, di siffatte esigenze. In caso di inadempimento delle prescritte modalità, la locazione è ricondotta alla durata ordinariamente prevista dall'art. 2, comma 1, L. 431/1998 (art. 2, comma 6, D.M. 16.1.2017).
6. Nel caso di specie, a prescindere da ogni considerazione circa la veridicità delle esigenze addotte a sostegno della transitorietà del vincolo, è pacifico che la parti non hanno comunque provveduto alla loro documentazione.
7. Sussistendone i presupposti, deve quindi essere pronunciata la conversione del contratto di locazione transitoria sottoscritto il 17.9.2024 da e quali conduttori, e da Parte_1 Parte_1
, quale proprietaria locatrice, avente ad oggetto l'immobile sito in Empoli (FI), Controparte_1
Via Poggiale n. 6, per la durata dal 16 settembre al 30 dicembre 2024, in contratto di locazione ordinaria della durata di anni 4 + 4, ai sensi dell'art. 2, comma 1, L. 431/1998.
8. Deve essere, altresì, dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta, così come eccepito anche dai ricorrenti, per non avere ella chiesto, nella memoria di costituzione tempestivamente depositata, ove l'ha formulata (come prescritto dall'art. 416, comma 2, c.p.c.), la fissazione di una nuova udienza di discussione, con emissione di un nuovo decreto da parte del
Giudice, come imposto dall'art. 418, comma 1, c.p.c. a pena di decadenza.
9. Avuto riguardo all'esito del giudizio, le spese di lite gravano sulla resistente soccombente e sono liquidate come in dispositivo, in base ai valori dei paragrafi 2 e 25 bis delle tabelle allegate al DM
147/2022, per lo scaglione indicato, tenuto conto della estrema semplicità della causa, che si è svolta senza istruttoria orale e senza il deposito di atti ulteriori rispetto a quelli introduttivi.
10. Dette spese, ai sensi dell'art. 93 c.p.c., devono essere distratte in favore del difensore di parte intimante che ha dichiarato di esserne antistatario.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
pagina 4 di 5 DICHIARA la conversione del contratto ad uso transitorio stipulato sottoscritto inter-partes il
17.9.2024, avente ad oggetto l'immobile sito in Empoli (FI), Via Poggiale n. 6, in un contratto di locazione ad uso abitativo ordinario della durata di 4 anni + 4 anni, ai sensi dell'art. 2, comma 1, L.
431/1998;
CONDANNA al pagamento delle spese di lite, che liquida in € 145,50 Controparte_1 per esborsi e in € 4.800,00 per onorari, oltre rimborso forfetario per spese generali nella misura del
15% degli onorari, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Firenze, 27 marzo 2025
Il Giudice dott.ssa Maria Filomena De Cecco
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