N.R.G. 2756/2021
TRIBUNALE DI LECCE
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Lecce, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Agnese
DI BATTISTA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA emessa nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2756/2021 del ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2021, avente ad oggetto: “altri contratti atipici”;
tra
(c.f. , in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Tommaso De Mauro, procuratore domiciliatario;

-attrice-
e

(p.i. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Vincenzo Albertone, procuratore domiciliatario;

-convenuta-
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_2 P.IVA_3 tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Silvio Verri;

-terzo chiamato in causa-
Conclusioni come da note di trattazione scritta redatte per l'udienza del 19/12/2024.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
FATTO E DIRITTO Con atto di citazione depositato in data 25/03/2021 la società (d'ora innanzi Parte_1
esponeva: - che era stata costituita nel 2017 al fine di svolgere attività ricettiva in Pt_1 un'area camper (con annesse attività di ristoro, bar, intrattenimento e ogni altra attività connessa ai servizi turistico-ricreativi, tra cui i servizi di parcheggio per accesso spiaggia, accoglienza ed escursionismo); - che al fine di svolgere dette attività acquistava un insieme di beni e rapporti
(terreni e fabbricati, attrezzature, macchinari, arredi, crediti e debiti); - che con contratto di cessione di ramo d'azienda del 07/09/2017 (registrato al n. 2688 in data 11/09/2017) acquistava da (d'ora innanzi la locazione Controparte_1 CP_1 dell'area denominata “ , sita in strada provinciale n. 245 Acquarica – Torre Pt_1 CP_2
Specchia; - che, a sua volta, la società convenuta aveva acquisito detta area con contratto di locazione stipulato con il in data 11/04/2013; - che l'area era adibita Controparte_2 ad autoparcheggio a cielo aperto nonché ad area sosta camper, roulotte e altro;
- che con determina n. 4 del 18/04/2018, il Settore Urbanistica del prendeva Controparte_2 atto dell'avvenuta successione del contratto e fissava un canone annuo pari ad € 2.580,00
1

nonché la relativa scadenza nell'anno 2025; - che più volte richiedeva altresì il certificato di agibilità a suo tempo rilasciato alla struttura locata;
- che nelle more richiedeva a i provvedere alla voltura di tutte le autorizzazioni e le concessioni inerenti al CP_1 ramo d'azienda oggetto della cessione, nonché di fornire copia del certificato di agibilità dell'area in contestazione;
- che in merito non otteneva alcun riscontro dalla società convenuta;

- che con comunicazione n. 9020 del 02/08/2019, il rendeva nota la Controparte_2 circostanza che il certificato di agibilità non poteva essere rilasciato in quanto dapprima e poi successivamente essa non avevano prodotto la documentazione CP_1 Pt_1
a tal fine necessaria;
- che al deposito di detta documentazione avrebbe dovuto provvedervi la quale si trovava in possesso di tutti i certificati prodromici alla concessione CP_1 dell'agibilità; - che in data 14/08/2019 la Procura di Lecce disponeva il sequestro preventivo dell'area in questione;
- che la società convenuta aveva operato per anni in assenza di agibilità;
- che quest'ultima, cedendole l'area sprovvista del certificato di agibilità, le aveva cagionato ingenti danni per un ammontare complessivo pari ad € 565.883,00; - che appariva ravvisabile una responsabilità contrattuale di CP_1
Tanto premesso, concludeva chiedendo: - di accertare e dichiarare la responsabilità di parte convenuta e, per l'effetto, di condannare quest'ultima al pagamento della somma di € 565.883,00, oltre interessi al saggio commerciale ex art. 1284 c.c. e rivalutazione, ovvero della somma maggiore o minore da ritenersi di giustizia;
- di condannare al CP_1 pagamento delle spese e delle competenze di lite.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 28/06/2021, CP_1 rappresentava: - che nel contratto di locazione del 11/04/2013 con cui il CP_2 le aveva concesso in locazione l'area in questione era previsto che avrebbe
[...] sopportato tutte le spese relative ai lavori di adeguamento e di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile in locazione e dell'annesso giardino, ad esclusione della superficie coperta, nonché che avrebbe provveduto alla custodia dello stesso, all'accollo delle spese manutentive ed alla voltura delle relative utenze;
- che sulla predetta area avviava la propria attività a mezzo di presentazione, presso il di S.C.I.A. del Controparte_2
15/04/2014, del 03/04/2015, del 17/06/2016 e del 12/04/2017; - che provvedeva altresì al deposito dello schema degli impianti idrici ed elettrici, del verbale di verifica dell'impianto di messa a terra e della dichiarazione di conformità degli impianti idrico ed elettrico, nonché veniva allegata la documentazione formata dallo stesso ai fini Controparte_2 dell'agibilità (relazione igienico sanitaria del 2001, la dichiarazione del 27/06/2001 inerente allo smaltimento dei liquami, la richiesta datata 15/06/2001 da parte del ai fini del CP_2 rilascio dell'agibilità ed il parere sanitario preventivo del 09/06/1998); - che il CP_2 non eccepiva o contestava alcunché, consolidando le S.C.I.A. presentate;
- che il
[...]
una volta esaminate le S.C.I.A., non aveva mai disposto alcuna sospensione CP_2 dell'attività esercitata poiché, per l'appunto, consapevole che l'area concessa in locazione era in possesso del relativo certificato di agibilità; - che di detta circostanza ne era a conoscenza anche MANÀ, tant'è che si rivolgeva al per richiedere la copia di detto certificato;
CP_2
- che il certificato di agibilità si trovava in possesso del il quale, Controparte_2 nella qualità di proprietario e locatore dell'area in questione, era tenuto a garantire che il bene locato fosse adatto allo scopo convenuto;
- che la cessione del contratto di locazione del
11/04/2013 concluso tra essa COSTRUZIONI ed il costituiva Controparte_2 elemento essenziale del contratto intercorso con - che non veniva trasferito alcun Pt_1 fabbricato;
- che veniva pattuito un corrispettivo di € 60.000,00; - che, allo stato, non risultavano pagate 3 rate, che ammontavano ad importo complessivo pari ad € 50.000,00; - che alla data
2 della cessione l'attività esercitata risultava essere in regola con la normativa di settore, poiché il pur avendo sottoposto a controllo quanto dichiarato con l'ultima Controparte_2
S.C.I.A. del 12/04/2017, non aveva riscontrato nulla, di talché non le comunicava alcuna criticità; - che non aveva mai realizzato opere ulteriori rispetto a quelle richieste dal
[...]
e tali da modificare quanto concessole in locazione e da richiedere ulteriore CP_2 documentazione rispetto a quella già in possesso del predetto - che, ad ogni modo, CP_2 risultava essere decaduta dalla possibilità di esperire l'azione ex art. 1495 c.c. (altresì Pt_1 applicabile alla compravendita di azienda), poiché la stessa ometteva di denunciare la mancanza del certificato di agibilità dell'area camper, qualità essenziale del bene venduto, nel termine previsto dalla norma;
- che il dies a quo da cui far decorrere l'obbligo di denuncia poteva, al più tardi, essere individuato nella data del 02/08/2019, allorquando con nota prot. n. 9020 il comunicava a la mancanza dell'agibilità dell'area in Controparte_2 Pt_1 questione;
- che detta circostanza veniva nuovamente ribadita con nota prot. n. 9027 del
06/08/2019; - che la società attrice provvedeva a denunciarle, a firma dell'avv. CP_3
la mancanza del suddetto certificato per la prima volta soltanto in data 27/08/2019; - che
[...] allo stesso modo risultava essere decorso il termine per proporre l'azione diretta al risarcimento, atteso che l'atto di citazione le veniva notificato in data 23/03/2021, ben oltre un anno dalla consegna del bene oggetto del contratto avvenuta in data 07/09/2017; - che il CP_2 non aveva mai provveduto a sospendere l'attività di area camper insistente sull'area
[...] locata;
- che i dinieghi ricevuti dalla da parte del avevano ad oggetto soltanto Pt_1 CP_2 lo svolgimento di eventi musicali e non riguardavano l'esercizio delle attività connesse all'area sosta camper;
- che dalla S.C.I.A. e dalla relativa documentazione presentata dalla parte attrice presso il risultava agevole dedurre che la stessa avesse effettuato Controparte_2 sull'area opere tali da necessitare una certificazione di regolare esecuzione degli impianti e, di conseguenze, una nuova S.C.I.A. e certificato di agibilità; - che il summenzionato sequestro preventivo era stato disposto dalla Procura di Lecce a seguito della sistematica violazione, da parte della società degli ordini impartiti dall'Autorità Comunale;
- che la contestazione Pt_1 mossale dal nella comunicazione prot. n. 9020 del 02/08/2019 era Controparte_2 del tutto generica e priva di riferimenti puntuali;
- che dal momento della consegna dell'area alla società erano decorsi due anni nel corso dei quali quest'ultima aveva posto in essere Pt_1 rilevanti modifiche sui luoghi, tali per cui avrebbe dovuto introdurre il procedimento finalizzato ad ottenere dal un nuovo certificato di agibilità; - che ciò avveniva già alla data del CP_2
25/07/2018 allorquando la società attrice si rendeva responsabile di opere abusive sull'area condotta in locazione;
- che nulla vietava alla di ottenere un nuovo certificato di Pt_1 agibilità dell'area camper, così da poter svolgere l'attività negli anni avvenire;
- che, tutt'al più, era possibile ravvisare una responsabilità in capo al suddetto ente comunale;
- che non era dato comprendere il perché la parte attrice avesse posto alla base del calcolo per ottenere il risarcimento dell'asserito danno un periodo di 7,7 anni, sebbene dal momento della vendita ne fossero trascorsi solo 4; - che l'inerzia di dimostrava chiaramente il suo disinteresse Pt_1 alla prosecuzione dell'attività di area camper;
- che, non essendo formulata alcuna domanda di risoluzione del contratto di compravendita, nulla era dovuto alla a titolo di restituzione Pt_1 del prezzo pattuito.
Concludeva, domandando: - in via preliminare, alla chiamata in causa del CP_2
in persona del legale rappresentante pro tempore;
- in via principale, di accertare e
[...] dichiarare la decadenza e la prescrizione dell'azione esperita dalla parte attrice;
- per l'effetto, di condannare quest'ultima al pagamento delle spese e competenze di giudizio;
- sempre in via principale, in caso di mancato accoglimento della predetta eccezione, il rigetto della domanda
3 attorea in quanto infondata in fatto e in diritto;
- per l'effetto, di condannare al Pt_1 pagamento delle spese e competenze di giudizio;
- sempre in via principale, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, di dichiarare il quale Controparte_2 soggetto tenuto a risarcire i danni lamentati da e, per l'effetto, di condannarlo a Pt_1 corrispondere quanto eventualmente riconosciutole in corso di causa;
- in ogni caso, di condannare al pagamento delle spese e competenze di giudizio. Pt_1
Si costituiva la terza chiamata in causa il parte citata da Controparte_2
In particolare, con comparsa depositata in data 24/11/2022, asseriva: - che era CP_1 proprietario di un vasto terreno, parte come “Zona F2.9 – Aree attrezzate per i parcheggi pubblici di interesse generale” e parte come “Zona N.1.2 – Zone di tutela ambientale naturale di 2° grado”, sottoposta a vincolo paesaggistico;
- che con delibera della Giunta Comunale n. 88 del 28/04/2011 dava indirizzo all'Ufficio tecnico di indire una procedura negoziata per l'individuazione di un soggetto qualificato cui affittare l'area, facendosi interamente carico dei costi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile; - che, all'esito, la gara veniva aggiudicata all'impresa con un canone annuo di locazione di € 5.155,00, CP_1 giusta determina n. 417 del 27/06/2011; - che con atto per Notaio del Persona_1
11/04/2013, registrato al n. 3321 il 12/04/2013, cedeva in locazione alla società convenuta il suddetto terreno per la durata di anni 12 (6+6); - che le spese di manutenzione straordinaria erano state preventivamente quantificate in € 31.000,00, ma né né le CP_1 Pt_1 avevano mai completamente eseguite;
- che la società convenuta non aveva mai conseguito il certificato di agibilità dell'immobile in quanto non aveva mai completato i lavori necessari;
- che una volta subentrata nella locazione, intendeva realizzare nell'area spettacoli Pt_1 musicali;
- che a tal fine quest'ultima inoltrava apposita S.C.I.A., alla quale opponeva un fermo diniego;
- che a seguito dello svolgimento di eventi musicali aperti al pubblico nelle giornate del 12/13 e 14 agosto 2019, la Procura della Repubblica disponeva in data 14/08/2019 il sequestro preventivo d'urgenza dell'area per gravi motivi di sicurezza pubblica e per difetti dei relativi titoli autorizzativi;
- che la circostanza che vesse presentato la SCIA CP_1 negli anni 2014/2016 non la esimeva dal munirsi del certificato di agibilità; - che era assolutamente estraneo alla vicenda, invero riguardante il rapporto intercorrente tra la parte attrice e la convenuta;
- che il co. 3 dell'art. 24 del T.U. dell'edilizia impone a carico del titolare del permesso di costruire di richiedere il rilascio del certificato di agibilità.
Tanto premesso, concludeva chiedendo: - di rigettare la domanda attorea, nonché la chiamata in causa di esso in quanto palesemente inammissibili ed infondate Controparte_2 in fatto e in diritto. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa, oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA, come per legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario.
La causa veniva istruita attraverso produzione documentale. All'udienza del 19/12/2024 la causa veniva assunta in decisione a seguito della precisazione delle conclusioni espresse mediante il deposito di note di trattazione scritta, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
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La domanda di parte attrice deve essere rigettata per quanto di ragione.
La presente controversia prende vita dall'azione mossa dalla volta ad ottenere Parte_1 il risarcimento del danno asseritamente cagionatole dalla società Controparte_1
la quale, a suo dire, le avrebbe ceduto la locazione dell'area denominata , sita
[...] Pt_1 in strada provinciale n. 245 Acquarica – Torre Specchia da destinare ad CP_2
4 autoparcheggio a cielo aperto nonché ad area sosta camper, roulotte e altro, benché priva del relativo e necessario certificato di agibilità. Orbene, anzitutto, appare opportuno porre l'attenzione sulla questione relativa all'eccezione di decadenza dell'azione attorea, per mancato rispetto del termine prescritto dall'art. 1495 c.c., dedicato alla garanzia per i vizi della cosa venduta da parte del venditore, sollevata dalla società convenuta nei propri scritti difensivi.
In particolare, occorre risolvere l'aspetto correlato alla possibilità di considerare la mancanza del necessario certificato di agibilità alla stregua di un vero e proprio vizio del bene oggetto della compravendita (nel caso di specie, della cessione di ramo d'azienda), in quanto tale in grado di far sorger in capo al venditore una responsabilità contrattuale per inesatto adempimento dell'obbligazione.
Precisamente, è bene evidenziare come sul punto si sia espressa granitica giurisprudenza, la quale ha puntualizzato che di fatto la non conformità alla normativa amministrativa rappresenta un requisito che, in assenza di patto contrario, sia da ritenersi implicitamente richiesto, arrivando, pertanto, a costituire, la conformità alla normativa amministrativa, una reale qualità essenziale per il legittimo svolgimento dell'attività, la cui mancanza risulta essere idonea a dar luogo ad un inesatto adempimento ai sensi dell'art. 1497 c.c., norma che, al secondo comma, rinvia al dettato dell'art. 1495 c.c. in materia di decadenza e prescrizione dell'azione riconosciuta al compratore-acquirente per far valere, nei riguardi del venditore, la garanzia per i vizi della cosa acquistata (cfr. Cass. 7561/2006).
Ne discende, alla luce del consolidato orientamento giurisprudenziale sul punto, che indubbiamente il certificato di agibilità, nella veste di elemento imprescindibile richiesto dalla regolamentazione amministrativa al fine dello svolgimento di qualsivoglia attività, sia suscettibile di essere considerato, a tutti gli effetti, una qualità essenziale di un immobile oggetto di compravendita, con applicazione dell'art. 1497 c.c., e di conseguenza dell'art. 1495 c.c., allorquando, come accaduto nel caso di specie, se ne ritenga dubbia la reale e concreta esistenza.
A tal proposito, la società una volta appresa dal la notizia Pt_1 Controparte_2 che quest'ultimo mai aveva provveduto a rilasciare il certificato di agibilità con riguardo all'area dalla stessa acquisita da ha tardivamente provveduto a denunciare CP_1 quanto riferitole. Difatti, sulla scorta di quanto emerso dalla copiosa documentazione prodotta dalle parti, risulta chiara la circostanza che la società attrice sia venuta a conoscenza dell'assenza di detto certificato, per la prima volta, con nota prot. n. 3020 del 02/08/2019 del Comune di circostanza che, oltretutto, le veniva nuovamente rappresentata con CP_2 successiva nota n. 9097 del 06/08/2019; ciò significa che, al più tardi, il dies a quo da cui far decorrere il termine di 8 giorni di cui all'art. 1495 c.c. per la denuncia della presunta mancanza del certificato di agibilità di cui trattasi è da individuarsi nella data del 06/08/2019.
Di contro, ha provveduto a denunciare il presunto vizio a oltanto in Pt_1 CP_1 data 27/08/2019, come si evince in maniera indefettibile dalla pec presente in atti e trasmessa alla parte convenuta dalla società attrice, a firma del procuratore;
a ben vedere, di gran lunga oltre il termine di 8 giorni dalla scoperta del vizio previsto dalla norma, così da determinare, inevitabilmente, l'automatica decadenza del proprio diritto. Da ultimo, a fronte delle argomentazioni mosse sul punto dalla parte attrice, occorre precisare che nel caso di specie, pur trattandosi di una cessione di ramo d'azienda, sia da ritenersi appropriato doversi procedere all'applicazione della disciplina dettata in materia di compravendita, ciò in ragione di quanto delineato sul punto dalla summenzionata giurisprudenza di legittimità la quale, sempre in materia di cessione d'azienda, ha ritenuto opportuno propendere per l'applicazione dell'art. 1497 c.c., dedicato alla mancanza di qualità
5 della “cosa venduta”, il quale rimanda chiaramente all'art. 1495 c.c. per consentire all'acquirente di far valere il proprio diritto alla garanzia.
In ragione del principio della soccombenza, il rigetto della domanda avanzata da Parte_1 comporta la condanna di quest'ultima al pagamento delle spese di lite in favore di liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri Controparte_1 di cui al D.M. vigente, con applicazione dello scaglione di riferimento e dei valori minimi in considerazione dell'attività concretamente svolta. Da ultimo, le spese di lite tra il terzo chiamato in causa Controparte_1
possono essere compensate, atteso che, non avendo il Controparte_2 CP_2 eccepito nulla nel corso degli anni (nonostante la prima e la oi CP_1 Pt_2 abbiano proseguito nella loro attività), ha di fatto ingenerato un affidamento con riguardo alla sussistenza dei necessari titoli autorizzativi.


P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente decidendo in ordine alla domanda avanzata da la Parte_1 rigetta;
condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Parte_1 [...] che liquida in € 14.598,00 per compensi, oltre spese forfettarie al 15%, Controparte_1
IVA e CAP;
compensa le spese di lite tra ed il Controparte_1 CP_2
[...]
Lecce, 06/06/2025
Il Giudice
Agnese DI BATTISTA
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