N. 10687/2024 R.G.A.C.
Tribunale di Bologna
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Il giorno 25/11/2025, alle ore 13.40, nella SECONDA SEZIONE civile del Tribunale di Bo- logna, all'udienza del Giudice dott. Pierangela Congiu, è chiamata la causa
TRA

Parte_1
- RICORRENTE
E

Controparte_1
[...]
- CONVENUTI

Controparte_2
- RZ HI
Sono presenti:
per parte ricorrente l'Avv. POLASTRI PAOLO, sostenuto oggi dall'Avv. Antonella Raimondo, giusta delega orale;
per parte convenuta l'Avv. CORCELLA GRAZIA , oggi sostituita dall'Avv. Giulia Marconi;
per la terza chiamata nessuno.
Il Giudice invita le parti alla discussione della causa.
Le parti discutono e concludono come da note conclusive autorizzate.
Inoltre, la difesa di parte ricorrente insiste per l'estensione delle domande svolte nei confronti dei convenuti anche al terzo chiamato.
Terminata la discussione, il Giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione.
Ad ore 16.30, all'esito della camera di consiglio ed in assenza delle parti, il giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue.
1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Bologna
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott.ssa Pierangela Congiu, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. nella causa iscritta al n. 10687/2024 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), elett.te dom.to alla Parte_1 C.F._1 Parte_2
presso lo studio dell'Avv. POLASTRI PAOLO (c.f.:
[...]
) dal quale è rappr.to/a e difeso/a in virtù di procura allegata al ricorso C.F._2
- RICORRENTE
E
(c.f.: e (c.f. Controparte_1 C.F._3 Controparte_1
) elett.te dom.ti alla VIA E. VITTORINI 24 BARLETTA presso lo studio C.F._4 dell'Avv. CORCELLA GRAZIA (c.f.: ) dalla quale sono rappr.ti e difesi in C.F._5 virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta
- CONVENUTI
Con la chiamata in causa di
, (p.iva – C.F. ) in per- Controparte_2 P.IVA_1 C.F._6 sona del titolare Sig. , rappresentata e difesa dall'Avv. Bruno Bertucci, c.f. CP_2 [...]
, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Bologna Via degli Agresti, C.F._7
2, in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta
CONCLUSIONI: come da presente verbale nella parte che precede.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
1.
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. del 20 luglio 2024, il Sig. conveniva in giudizio i Parte_1
Sigg.ri e innanzi al Tribunale di Bologna, esponendo che: Controparte_1 Controparte_1
a. In data 18 ottobre 2022, parte ricorrente acquistava dai resistenti un immobile sito in San Pietro in
Casale (BO), alla via Fulvio Gherardi n. 19/A come da atto a ministero Notaio Dott.ssa Per_1
2
Rep. 662, Racc. 587, registrato a Bologna, il 18/10/2022 serie 1T, trascritto il 19/10/2022 CP_1 ai numeri Gen.54156/Part.38411 a Bologna (Doc. 1 fasc. ricorrente);
b. A partire dal 1° marzo 2023, parte ricorrente stabiliva presso l'immobile la propria dimora abituale ma, verso la metà di maggio 2023, iniziava a notare il formarsi di accumuli di umidità in risalita dal pavimento, in diverse zone dell'appartamento;
c. A seguito di sopralluoghi effettuati presso gli appartamenti limitrofi, onde comprendere la genesi del problema infiltrativo, il ricorrente incaricava la Geom. di redigere una perizia rie- CP_3 pilogativa delle risultanze emerse (Doc. 3 fasc. ricorrente);
d. Detto sopralluogo avveniva in data 26 maggio 2023 e il relativo verbale veniva consegnato al ricorrente il giorno immediatamente successivo, dando atto delle difformità tecniche che avrebbero causato i disagi interni all'immobile acquistato;

e. In data 1° giugno 2023, il Sig. inviava formale lettera di contestazione ai resistenti, richie- Pt_1 dendo sia la riduzione del prezzo di vendita del bene sia il risarcimento dei danni patiti fino ad allo- ra;

f. A seguito di quanto rilevato, il ricorrente si sarebbe attivato con sollecitudine al fine di eliminare le cause delle infiltrazioni, commissionando lo svolgimento dei lavori tecnici che terminavano preci- samente in data 14 giugno 2023;
g. Il 21 luglio 2023, poi, parte ricorrente attivava la procedura di negoziazione assistita al fine di addivenire ad una composizione stragiudiziale della vertenza con gli originari alienanti dell'immobile ma, purtuttavia, detto proposito rimaneva disatteso.
1.1.
Tutto quanto sopra premesso, il Sig. chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: Pt_1
“In via principale: accertare e dichiarare la responsabilità dei sig.ri e Controparte_1
per l'esistenza di vizi occulti in base alle ragioni esposte nel presente atto e Controparte_1 per l'effetto:


1. condannare i convenuti sig.ri e a rifondere al Controparte_1 Controparte_1 sig. la somma di Euro 15.000,00 quale riduzione del prezzo di vendita, o nella Parte_1 maggior o minore somma ritenuta di giustizia, somme da porsi anche in compensazione con quanto eventualmente dovesse essere dovuto alle controparti;



2. condannare i sig.ri e al risarcimento dei danni Controparte_1 Controparte_1 subiti dal sig. , con pagamento in favore di quest'ultimo della somma di Euro Parte_1
8.512,50 per le ragioni esposte nel presente atto, ovvero della maggiore o minore somma accertata in corso di causa, somme da porsi anche in compensazione con quanto eventualmente dovesse esse- re dovuto alle controparti".
3
2.
Con comparsa di costituzione e risposta del 27 dicembre 2024, i coniugi resistenti, nel contestare integralmente il contenuto dell'atto introduttivo del presente giudizio, deducevano che:
a. I problemi di infiltrazione che erano stati rilevati riguardavano una zona del bagno dell'appartamento che era stata interessata da lavori di ristrutturazione avvenuti nel 2021, commissionati dai resistenti stessi prima di stipulare rogito di compravendita con il Sig. all'impresa " ", con sede in San Pietro in Casale alla Pt_1 Controparte_2 via Belvedere n.152/I;
b. A distanza di circa nove mesi dall'esecuzione di detti lavori, l'appartamento rimaneva inuti- lizzato poiché i ricorrenti ottenevano un trasferimento lavorativo presso la città di Barletta, entrambi a far data dal 15/3/2022;
c. Fino al tempo della vendita al Sig. seppure utilizzato in modo discontinuo, l'apparta- Pt_1 mento non mostrava, in nessuna sua parte, alcun difetto;

d. Comunque ed in ogni caso, il Sig. non avrebbe rispettato il termine di cui all'art. 1495 Pt_1
c.c. per la denuncia dei vizi dell'immobile dal momento che, pur volendo ipotizzare il de- corso del termine di decadenza a partire dalla data della relazione del tecnico di parte,
Geom. (26 maggio 2023), la lettera di contestazione di parte ricorrente sarebbe stata CP_3 inoltrata ben dieci giorni dopo;

e. Il sig. stesso avrebbe effettuato dei lavori all'interno dell'appartamento non solo in un Pt_1 periodo anteriore alla comparsa delle infiltrazioni, ma anche successivamente, frustrando la possibilità di effettuare un a.t.p.;
f. Infine, trattandosi di domanda avente ad oggetto il risarcimento del danno da inadempimen- to contrattuale, per determinare il foro competente, occorreva far riferimento al luogo di domicilio del debitore.
2.1.
Tutto quanto sopra premesso, i resistenti chiedevano l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“1. In via preliminare, accertata la competenza territoriale del Tribunale di Trani, dichiarare la incompetenza per territorio del Tribunale adito in favore di quest'ultimo;


2. Autorizzare la chiamata in causa dell'impresa " ", in persona Controparte_2 del legale rappresentante p.t., posta in San Pietro in Casale alla via Belvedere n.152/I (p.iva
– C.F. ), disponendo il relativo slittamento di udienza;
P.IVA_1 C.F._6


3. rigettare tutte le domande avanzate dal ricorrente, perchè infondate in fatto e diritto, per tutte le motivazioni di merito e giuridiche come innanzi esposte;

4


4. nella denegata ipotesi di accertamento dell'esistenza dei vizi lamentati, accertata la responsabili- tà del terzo chiamato, condannare il medesimo al pagamento, in favore del ricorrente, di tutte le somme a cui sarebbero tenuti i coniugi odierni resistenti;



5. condannare il sig. al pagamento della somma che sarà ritenuta di giustizia, ex art. Parte_1
96 c.p.c.;


6. con vittoria delle spese di lite, da distrarsi in favore del sottoscritto difensore antistatario.
In via istruttoria, facendo rilevare l'impossibilità di procedere con una c.t.u. (che invece sarebbe stata risolutiva), essendo stato irrimediabilmente alterato lo stato dei luoghi, chiedesi disporre ac- quisizione dei tabulati telefonici delle parti in causa, con riferimento ai mesi di aprile e maggio
2023, al fine di verificare che vi sia stato (o meno) contatto per via telefonica, come falsamente as- serito da parte avversa, sui numeri telefonici 3286144891 (in uso alla dott.ssa ) e Controparte_1
3476428839 (in uso al sig. ), unici recapiti conosciuti dal . Controparte_1 Pt_1
3.
Successivamente, con decreto dell'11 gennaio 2025, il giudice autorizzava la chiamata in causa del terzo, come richiesta da parte convenuta e, contestualmente, confermava l'udienza fissata per il 3 aprile 2025.
4.
Con comparsa di costituzione e risposta del 2 aprile 2025, il terzo chiamato in causa,
[...]
, in persona del titolare , si costituiva nel presente giudi- Controparte_2 CP_2 zio adducendo che:
a. Le pretese del ricorrente sarebbero sfornite di prova in relazione alla riconducibilità dei vizi dell'immobile ai lavori effettuati dall'impresa edile a seguito dei lavori commissionati dai coniugi resistenti;

b. I danni rilevati nell'appartamento non potrebbero qualificarsi come vizi occulti, dal momento che strutturalmente sarebbero dovuti emergere ben prima, allorché veniva- no eseguiti i test di funzionamento degli scarichi e delle guarnizioni, effettuati all'epoca dei lavori risalenti al 2021;
c. Per tali ragioni, i problemi infiltrativi erano da considerarsi come intervenuti suc- cessivamente e, comunque ed in ogni caso, la durata della garanzia per i lavori edili, ivi inclusi quelli idraulici, è di due anni dalla consegna dell'opera: i lavori effettuati erano stati ultimati nel mese di giugno 2021, mentre la prima contestazione all'impresa perveniva solo in data 11 settembre 2023, successivamente al decorso del menzionato termine.
5
Tanto premesso, l'impresa terza chiamata in causa rassegnava le seguenti conclusioni: “Voglia
l'Ill.mo Giudice adito, contrariis rejectis, respingere le domande formulate nei confronti della
[...]
in quanto infondate, con vittoria di spese e compensi di causa, oltre Controparte_2 oneri come per legge”.
5.
Con ordinanza del 29 agosto 2025, poi, questo Tribunale non ammetteva le prove orali richieste dal- le parti in causa e fissava per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies
c.p.c. l'udienza del 25 novembre 2025 ad ore 12.45, assegnando alle parti termine fino a 10 giorni prima per il deposito di note conclusive.
***
6.
Preliminarmente, per quanto riguarda l'eccezione di incompetenza per territorio sollevata da parte resistente a pag. 8 della propria comparsa di costituzione, si rileva l'infondatezza dei rilievi cui si rimanda, dal momento che questo Tribunale risulta competente ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 20 c.p.c., sulla scorta del quale per le cause relative a diritti di obbligazione è competente il giudice del luogo in cui è sorta o deve eseguirsi l'obbligazione dedotta in giudizio.
Più precisamente, si rammenta che “in tema di competenza territoriale nelle cause relative a diritti di obbligazione, il foro competente può essere determinato alternativamente dal luogo in cui è sorta
l'obbligazione (forum contractus) o dal luogo in cui deve eseguirsi l'obbligazione (forum destinatae solutionis). Tale concorso ha carattere elettivo, e qualora sia accertato il luogo della conclusione del contratto, non è necessaria un'ulteriore indagine sul locus destinatae solutionis” (Cass. civ.,
Sez. II, Ordinanza, 06/02/2025, n. 3012). Nel caso di specie, dunque, poiché il presente giudizio ha ad oggetto domande derivanti dal contratto di compravendita concluso in San Pietro in Casale (BO), avente ad oggetto un immobile sito in San Pietro in Casale (BO), è da intendersi pacificamente ri- conosciuto il Foro di Bologna quale territorialmente competente.
7.
Per quanto concerne l'eccezione di decadenza formulata dai convenuti si osserva che: “in tema di garanzia per vizi nella compravendita, il termine di decadenza per la denuncia ex art. 1495 cod. civ. decorre dal momento in cui l'acquirente ha acquisito piena e completa certezza dell'esistenza dei vizi e della loro rilevanza, non essendo sufficiente il mero sospetto o la manifestazione dei difet- ti. Tale certezza può emergere anche a seguito di accertamenti tecnici disposti in sede giudiziale, essendo irrilevanti i sospetti preliminari e le conoscenze parziali” (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza,
06/02/2025, n. 3020).
7.1.
6
Conseguentemente, pur ammettendo che il termine di decadenza di otto giorni previsto dall'art. 1495 c.c., decorra dalla data in cui la geom. avrebbe effettuato il sopralluogo (quindi il CP_3
26/5/2023), comunque si deve concludere nel senso del mancato rispetto del termine, dal momento che i venditori affermano di essere venuti a conoscenza della contestazione dei presunti vizi soltanto il successivo 5/6/2023, ovvero dopo dieci giorni dalla scoperta.
Più precisamente, ai sensi dell'art. 2697 comma 1 c.c., sarebbe stato onere del ricorrente quello di provare le circostanze costitutive delle proprie pretese, tra le quali non potrebbe che essere incluso il rispetto dei termini previsti dal legislatore per la denuncia dei vizi del bene venduto a pena di deca- denza.
Nel caso di specie, invece, l'atto introduttivo del giudizio menziona un Doc. 6 denominato “Missiva contestazione vizi occulti e risarcimento danni 01/06/2023” ma poi, effettivamente, nulla viene al- legato da parte ricorrente che, in sede di deposito documentale, genera confusione e non rispetta la nomenclatura del foliario di cui a pag. 7 del ricorso presentato ai sensi dell'art. 281-decies c.p.c.
Dall'altra parte, invece, parte resistente deposita il proprio Doc. 4, recante la raccomandata ricevuta il 5.6.2023. Ebbene, pur distinguendosi nitidamente detta data nell'ultima pagina del menzionato
Doc. 4 fasc. resistente, la scarsa risoluzione della scansione effettuata, limitatamente alla pagina 8 del Doc. 4, non consente di risalire con esattezza alla data effettiva in cui sarebbe stata materialmen- te spedita la raccomandata da parte del Pt_1
In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, qualora, come nel caso di specie, il venditore ec- cepisca la tardività della denuncia rispetto alla data della scoperta dei vizi, l'onere della prova di aver denunziato i vizi stessi nel termine di legge ex art. 1495 c.c. incombe sull'acquirente, trattando- si di condizione necessaria per l'esercizio dell'azione (tra le altre vedi Cass. n. 12130/2008 e Cass. n.
1031/2000). Tanto precisato, indipendentemente dalla definizione più o meno scarsa della scansione digitale allegata da parte resistente, incombeva comunque su parte ricorrente dimostrare che: mal- grado la data riportata in calce alla relazione tecnica sub Doc. 3 fasc. ricorrente (26.05.2023), la stessa perizia sia stata consegnata solo il giorno successivo;
comunque ed in ogni caso, la contesta- zione dei vizi del bene immobile sia avvenuta entro il termine legale, onere che invece non è stato assolto, in assenza del deposito telematico del Doc. 6 fasc. ricorrente, documento soltanto menzio- nato nel ricorso introduttivo e mai versato in atti.
In altri termini, parte ricorrente avrebbe potuto produrre in giudizio quantomeno un tracking della raccomandata o, ancora, la ricevuta postale della spedizione, onde far valere la tempestività dell'azione da esperire entro e non oltre il termine di otto giorni, (a questo punto) decorrente dal
26.05.2023.
7
Concludendo, dunque, non vi sono agli atti documenti che consentano di provare, neanche operan- do un giudizio basato sul criterio del “più probabile che non”, l'avvenuta tempestiva contestazione delle doglianze esposte in sede processuale dal ricorrente. Quest'ultimo, pertanto, non ha adegua- tamente dimostrato di aver tempestivamente denunziato i vizi alla controparte e ciò, all'evidenza, consente di ritenere assorbito il merito relativo alla presenza dei vizi ed all'asserito danno che ne sa- rebbe derivato.
Ne deriva il rigetto del ricorso e delle domande ivi formulate.
8.
In ogni caso, poi, per completezza, si rileva che parte ricorrente non ha fornito alcuna prova effetti- va dei vizi paventati, da valutarsi sulla scorta dei principi positivizzati nella sentenza n. 11748, del 3 maggio 2019, con cui le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, in tema di vizi del bene venduto, hanno posto il relativo onere probatorio in capo all'acquirente.
Tale orientamento ha innovato la posizione assunta in materia dalla Suprema Corte nell'anno 2013.
Con la sentenza n. 20110/2013 infatti, la Cassazione aveva sostenuto che tra le obbligazioni del venditore rientrasse quella di consegnare all'acquirente un bene immune da vizi;
vizi, la cui sussi- stenza, configurava una ipotesi di inadempimento contrattuale. Il regime probatorio risultava, quin- di, quello proprio delle azioni di inadempimento: segnatamente, il compratore era tenuto esclusiva- mente a provare l'esistenza e la fonte del proprio diritto, nonché il mancato adempimento dell'obbligazione assunta;
al contrario, spettava al venditore dare prova dell'avvenuta consegna di un bene privo di vizi.
Il successivo intervento della Corte ha determinato un importante cambio di direzione in materia.
L'art. 1476, comma 1, c.c. infatti, prevede l'obbligo per il venditore di consegnare la cosa nello sta- to in cui si trovava al momento della vendita (art. 1477), senza che alcuna menzione sia fatta in me- rito alla assenza di vizi. Il terzo comma dell'art. 1476 c.c., poi, pone a carico dell'alienante l'obbligo di garantire la controparte dai vizi della cosa. Alla suddetta nozione di garanzia, la Supre- ma Corte attribuisce un carattere assicurativo di accollo di un rischio in ordine al verificarsi di even- ti che non si è obbligati ad evitare e che si collocano, dunque, al di fuori dell'obbligazione tipica.
Detto altrimenti, la consegna di un bene viziato non costituisce inadempimento contrattuale per il venditore, bensì soltanto la soggezione dello stesso alla eventuale azione dell'acquirente. Nella sen- tenza n. 11748, si precisa infatti che il disposto dell'art. 1476 c.c., là dove qualifica la garanzia per vizi come oggetto di una obbligazione, va inteso non nel senso che il venditore assuma una obbliga- zione circa i modi di essere attuali della cosa, bensì che egli è legalmente assoggettato all'applicazione dei rimedi in cui si sostanzia la garanzia stessa.
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Conseguenza di tale nuovo orientamento è la “inversione dell'onere della prova”, nel senso che in materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all' art. 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all' art. 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi. Sicché, anche nella valutazione della presente fattispecie, occorre fare applicazione del principio di diritto espresso dalle S.U. secondo cui “in ma- teria di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all' art. 1490 c.c. il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all' art. 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi” (così le Sezioni Unite, con sentenza del 3 mag- gio 2019 n. 11748); principio che va naturalmente esteso alla richiesta di risarcimento del danno per vizi della cosa venduta, dove naturalmente esiste l'ulteriore onere di dimostrare l'esistenza del nes- so causale fra difetto e asserito pregiudizio subito.
Come chiarito anche dalla successiva giurisprudenza di legittimità, il compratore è dunque onerato non soltanto di dimostrare la sussistenza dei vizi, ma anche le cause che li hanno determinati e so- prattutto la loro imputabilità al venditore, nonché le eventuali conseguenze dannose (cfr., S.C. Cass.
n. 9960 del 28.3.2022). Soltanto qualora il compratore abbia preventivamente e positivamente as- solto all'onere probatorio appena descritto, allora il venditore sarà gravato dalla prova liberatoria del corretto adempimento della propria prestazione.
8.1.
Nel caso in esame, tuttavia, nel corso del processo non è emersa la prova dell'esistenza degli asseriti vizi, solo genericamente allegati da parte ricorrente, non potendosi ritenere utile a tal fine la perizia di parte prodotta sub Doc. 3 fasc. ricorrente, né il relativo materiale fotografico, trattandosi di alle- gato di formazione unilaterale, specificamente contestato dalla controparte.
9.
Né risulta dimostrato il danno asseritamente patito dalla parte ricorrente, non reputandosi utili a tal fine le fatture prodotte come docc. 4 e 5, in quanto prive della quietanza di pagamento e delle relati- ve contabili di bonifico attestanti l'effettivo pagamento delle spese ivi indicate.
Inoltre, nella stessa relazione tecnica prodotta da parte ricorrente, si fa riferimento a lavori di “de- molizione del piatto doccia del bagno” e “recente realizzazione di un nuovo pavimento incollato sopra a quello precedente”. Come condivisibilmente rilevato da parte resistente, quindi, si evince che l'acquirente abbia svolto egli stesso, medio tempore, dei lavori nelle aree dell'immobile in cui si sono verificati i danni infiltrativi e, conseguentemente, che vi sia stata un'alterazione dello stato originario dei suddetti luoghi. Per tale ragione, seppure si volesse attribuire carattere di assoluta in- confutabilità al documento di formazione unilaterale prodotto in giudizio sub Doc. 3 fasc. ricorren- te, certamente non si potrebbe ritenere che il relativo contenuto sia dirimente, in quanto elaborato a
9
seguito di apporti modificativi dell'immobile intervenuti anche dopo la stessa rilevazione delle in- filtrazioni.
Bene avrebbe fatto parte ricorrente, dunque, ad avvalersi degli strumenti legali di cui all'art. 696
c.p.c., anziché provvedere in autonomia ad elaborare un documento che, fisiologicamente, non può avere la medesima valenza istruttoria di un accertamento tecnico demandato dall' A.G. anteriormen- te al dispiegamento del giudizio.
In definitiva, dunque, nel caso in esame non è in alcun modo provata né l'esistenza dei vizi, né la sussistenza del danno asseritamente patito.
10.
Infine, quanto all'estensione delle domande svolte dal ricorrente anche nei confronti della terza chiamata , si osserva che la domanda di riduzione del CP_2 Controparte_2 CP_2 prezzo di vendita e di risarcimento del danno derivante dalla consegna di un bene viziato non pos- sono essere estese alla parte chiamata in causa, trattandosi di soggetto terzo rispetto al contratto di compravendita immobiliare e, conseguentemente, sprovvisto di legittimazione passiva.
11.
Peraltro, anche qualora si volesse ritenere che la parte ricorrente abbia inteso agire nei confronti del- la terza chiamata a titolo di responsabilità extracontrattuale, la domanda andrebbe comunque riget- tata, in assenza della dimostrazione della sussistenza degli elementi costitutivi dell'illecito di cui all'art. 2043 c.c., e quindi: il fatto doloso o colposo commesso dal convenuto, il danno subìto e il nesso causale tra il primo e il secondo .
Tale onere probatorio, infatti, non risulta essere stato soddisfatto.
11.1.
Come noto, a differenza della responsabilità contrattuale, nella quale per il danneggiato (creditore) è sufficiente dare conto del proprio diritto, dell'esigibilità della prestazione e della mancanza della stessa, mentre è il debitore ad essere gravato dell'onere di dimostrare di non aver potuto adempiere l'obbligazione per una causa a lui non imputabile (cfr. art. 1218 c.c.), nella responsabilità extracon- trattuale è colui che agisce per ottenere il risarcimento a dover dimostrare non solo i fatti costitutivi della sua pretesa ma altresì la riconducibilità agli stessi del comportamento del convenuto, ossia il nesso causale.
In particolare, al fine dell'accertamento dell'insorgere dell'obbligazione risarcitoria, punto nodale è il nesso di causalità, che va esaminato sotto un duplice profilo: quello della causalità materiale, os- sia della sussistenza di un collegamento tra la condotta illecita e l'evento dannoso, e quello della causalità giuridica, ovvero dell'accertamento di un collegamento giuridico tra l'evento lesivo e le
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sue conseguenze dannose, allo scopo di delimitare il contenuto della stessa obbligazione risarcito- ria.
Con riferimento alla causalità giuridica, l'art. 1223 c.c. (esteso alla responsabilità extracontrattuale dall'art. 2056 c.c.) stabilisce che il danno risarcibile deve essere la conseguenza diretta e immediata della condotta illecita.
11.2.
Tanto premesso, nel caso di specie, si rileva la totale assenza di prova dei danni contestati da parte ricorrente e che gli elementi posti a sostegno della domanda non consentono neppure una decisione sul “più probabile che non”.
Nello specifico, la parte ricorrente si è limitata ad allegare ma non a provare – fondandola su una produzione fotografica, prontamente contestata da parte convenuta e dalla terza chiamata , (alla quale, tuttavia, non può riconoscersi alcuna valenza dimostrativa di quanto rappresentato in ricorso, essendo priva di riferimenti al luogo ed al tempo in cui le foto sarebbero state scattate) – l'esistenza di danni nell'immobile venduto;
nulla, inoltre, ha allegato e provato in ordine al nesso causale tra questi e gli asseriti comportamenti illeciti della terza chiamata. Non sono stati, cioè, indicati ele- menti in base ai quali poter ritenere che dai comportamenti della terza chiamata, comunque generi- camente descritti, siano derivati, con più probabilità che non il contrario, i danni lamentati dal ricor- rente.
Né a tale carenza probatoria si potrebbe ovviare con una consulenza tecnica d'ufficio, come in effet- ti richiesta dalla ricorrente tesa a quantificare i presunti danni, in quanto non potrebbe che avere na- tura meramente esplorativa nonché speculativa, in mancanza di contestualizzazione univoca delle stesse fotografie prodotte (sia rispetto agli ambienti ritratti, genericamente descritti e per i quali non vi è attestazione certa che si riferiscano all'immobile oggetto di causa, sia rispetto al relativo perio- do temporale, non essendo stato puntualmente dedotto il momento della riproduzione).
Inoltre, nell'atto introduttivo del giudizio e nel verbale della prima udienza manca completamente ogni riferimento alla colpevolezza dell'impresa terza chiamata , con la conseguenza che il suo com- portamento non può essere riconosciuto come illecito e non può essere dichiarata la sua responsabi- lità extracontrattuale.
Le domande di parte ricorrente nei confronti della terza chiamata, quindi, devono essere respinte per l'evidente carenza di prova della responsabilità dell' Controparte_2
12.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i criteri stabiliti nel D.M.
55/2014, aggiornati al D.M. 147/2022, con applicazione delle tariffe medie per tutte le fasi del pro- cesso.
11


P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e domanda disattesa:
- dichiara la propria competenza ai sensi degli artt. 1498 c.c. e 20 c.p.c.;
- rigetta la domanda estimatoria avanzata dal Sig. nei confronti dei convenuti e Parte_1 della terza chiamata;

- rigetta l'ulteriore domanda risarcitoria avanzata dal Sig. nei confronti dei con- Parte_1 venuti e della terza chiamata;

- condanna il Sig. al pagamento in favore dei convenuti e Parte_1 Controparte_1
, delle spese di lite, che liquida in € 5.077,00 per compenso professionale, Controparte_1 oltre il 15% del compenso per spese forfettarie, CP e IVA.;
- condanna il Sig. al pagamento in favore della Parte_1 Controparte_4
, delle spese di lite, che liquida in € 5.077,00 per compenso professionale, oltre
[...] il 15% del compenso per spese forfettarie, CP e IVA.
Bologna, 25 novembre 2025
Il Giudice dott.ssa Pierangela Congiu

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