RG 10073/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II Sezione Civile, in persona del G.M., Dott. Maurizio
Spezzaferri, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 10073/2024 del R.G.A.C. avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione uso abitativo, pendente
TRA
), rappresentato e difeso dall'avv.to Ventura Di Tuoro Parte_1 C.F._1
Fontanella, presso il cui studio in Ercolano alla via Panoramica n. 133, risulta elettivamente domiciliata giusta procura in calce all'atto di citazione per convalida di sfratto;
ricorrente
E
), rappresentata e difesa dall'avv.to Cecilia Chianese, Controparte_1 C.F._2 presso il cui studio in Napoli alla via Matteo Renato Imbriani, 92 risulta elettivamente domiciliata giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

Resistente
CONCLUSIONI
I procuratori delle parti, nelle note sostitutive dell'udienza del 7.11.2025, redatte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. che espressamente si richiamano precisavano le proprie conclusioni e la causa viene decisa come da motivazione che segue ai sensi dell'art.429 c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione regolarmente notificato esponeva di essere Parte_1
proprietario di un immobile sito in Casavatore (NA) alla Via San Pietro nr. 52 censito al N.C.E.U. del Comune di Casavatore al fg. 2, Part. 91, Sub. 4, Cat. A5, e di aver concesso in locazione detto immobile in locazione a , in ragione del contratto di locazione ad uso abitativo Controparte_1
stipulato in data 02.10.2017, registrato presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di
Casoria al nr. 5401/3T in data 13.10.2017.
Il canone di locazione pattuito era pari ad €.130,00 (centotrenta/00) da versarsi entro il 5 di ogni mese.
Parte locatrice deduceva, tuttavia, che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni, e segnatamente della somma di euro €.520,00 non avendo corrisposto il fitto dal mese di luglio a settembre 2024 per n. 4 mensilità.
1 RG 10073/2024
Pertanto, con l'atto di citazione chiedeva la convalida dello sfratto nonché l'emissione di decreto ingiuntivo per l'importo dei canoni scaduti.
2. Nel procedimento di convalida si costituiva l'intimata, insistendo per il rigetto della convalida e dell'ingiunzione di pagamento.
In particolare, deduceva di non aver mai sottoscritto la scrittura privata del 26.06.2018 con le quali le parti avevano ridotto il canone di locazione da € 230,00 mensili al minor importo di €
130,00 e di avere corrisposto, nel corso degli anni, la somma di € 230,00 mensili.
Eccepiva, inoltre, l'insussistenza della morosità deducendo di aver versato la somma di €
1.150,00 per il pagamento dei canoni dal mese di luglio 2024 al mese di novembre 2024.
Chiedeva, quindi, al Tribunale di: “-rigettare la richiesta di sfratto per morosità perché non
v'è morosità, in quanto sono stati effettuati i pagamenti dei canoni reali di € 230,00 mensili (e non di € 130,00 mensili) rispettivamente dei mesi di luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre 2024 per € 230,00 mensili x 5 mensilità per un totale complessivo di € 1.150,00;
-rigettare la richiesta di emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. perchè non sussiste alcuna morosità ed i pagamenti sono effettuati con bonifici;

-accertare e dichiarare la nullità del contratto che ne attesta la riduzione del canone in quanto si disconosce la firma del contratto con un canone mensile per l'importo di € 130,00 (€ centotrenta/00), invece la convenuta ha sempre versato il canone mensile di € 230,00 in contanti senza che il locatore consegnava mai le ricevute di fitto;

-in subordine nel caso in cui il Giudice ritenga che il contratto depositato da parte attorea sia valido si chiedono in restituzione tutte le somme versate maggiorate rispetto a quanto statuito nel contratto di locazione oltre al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi;

-accertare che il contratto di locazione si è rinnovato per altri 4 anni e resterà vigente con scadenza 01/10/2025 e per l'effetto condannare l'attore al pagamento di spese, diritti ed onorari di causa”.
3. All'udienza di convalida, tenutasi in data 6.12.2024, l'intimante, preso atto del pagamento, rinunciava alla domanda ai sensi dell'art. 306 c.p.c.
Tuttavia, parte intimata non accettava la rinuncia sicché il Tribunale non convalidava lo sfratto e disponeva “il mutamento del rito ai sensi dell'articolo 667 c.p.c. e fissa all'uopo l'udienza ex art.420 c.p.c. per il giorno 21-3-2025 assegnando all'intimante termine perentorio sino a venti giorni prima della predetta udienza ed all'intimato termine perentorio sino a dieci giorni prima della predetta udienza per l'integrazione dei rispettivi atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di documenti e delle rispettive memorie integrative”, onerando le parti di attivare il procedimento di mediazione. RG 10073/2024
4. Con memorie depositate in data 28.02.2025 deduceva che l'intimata non Parte_1
aveva corrisposto i canoni di locazione nelle more maturati, relativi ai mesi di gennaio e febbraio
2025 e chiedeva, quindi, al Tribunale di: “1) in accoglimento della domanda introduttiva, accertare e dichiarare la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione intercorso tra le parti e fissare la data dell'esecuzione, avendo l'intimata pagato con ritardo i canoni oggetto di intimazione e non avendo pagato le mensilità di mesi di gennaio e febbraio 2025; 2) nella denegata ipotesi in cui il Giudice ritenga che il parziale pagamento dei canoni di locazione nel caso che ci riguarda abbia l'effetto di purgare la mora, si chiede condannare l'intimata al pagamento delle spese di giudizio;
3) in ogni caso, condannare l'intimata al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio con attribuzione al procuratore antistatario”.
5. In data 12.03.2025 l'intimata depositava le proprie memorie nelle quali chiedeva al
Tribunale di “accertare e dichiarare la nullità del contratto che ne attesta la riduzione del canone in quanto si disconosce la firma del contratto con un canone mensile per l'importo di € 130,00 (€ centotrenta/00), invece la convenuta ha sempre versato il canone mensile di € 230,00 in contanti senza che il locatore consegnava mai le ricevute di fitto;

Si chiede la restituzione di tutte le somme versate maggiorate sin dall'inizio da quanto è intercorsa la locazione ossia dall'anno 2003 per € 180,00 mensili senza contratto, ( quindi €
180,00 x 36 mesi € 6.480,00) poi successivamente nell'anno 2006 contratto di fitto per € 80,00 fitto reale € 210,00 (differenza € 130,00 x 60 mesi € 7.800,00; poi nell'anno 2017 per € 230,00 per poi essere modificato con un contratto simulato di € 130,00 dall'anno 2018 del 26 giugno €
100,00 x 72 mesi = € 7.200,00 Per un totale complessivo di € 21.480,00 ( € 6.480,00 + € 7.800,00+
€ 7.200,00) oltre al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dovute oltre alle continue intimidazioni da parte del locatore di lasciare l'abitazione e che queste erano le condizioni ossia di accettare un contratto di locazione per metà del canone effettivamente corrisposto;

Inoltre si chiede rigettare la richiesta di risoluzione del contratto di locazione in quanto alla data del 13/02/2025 il Sig. provvedeva a vendere l'appartamento sito in Parte_1
Casavatore alla Via San PietroN.52 1° riportata in Catasto Fabbricati di Casavatore foglio 2, particella 91, sub.4 cat.A/5, Classe 7 , vani 1 mq.46 Rendita catastale € 50,61 oggetto della controversia alla Sig.ra che in forza di atto pubblico di Compravendita Controparte_2
stipulato dal Notaio con studio in Afragola al Corso Enrico De Nicola, N.33 Persona_1
Repertorio 3986 Raccolta 2014 è diventata proprietaria in quanto genitrice dei minori Per_2
C.F. e C.F. , la
[...] CodiceFiscale_3 Controparte_3 C.F._4 quale in data 07/03/2025 ha comunicato a mezzo del suo legale Avv.Di Tuorlo l'acquisto dell'appartamento e ne riconosceva per la successione del contratti di € 230,00 che si allega copia RG 10073/2024
della Missiva trasmessa a mezzo raccomandata N. 20098618495-2 e che il contratto di locazione
è valido ed è succeduto il nuovo proprietario che riconosce il contratto di € 230,00;
A nulla rileva il mancato versamento dei due canoni del mese di gennaio e febbraio 2025 che da accordi la Sig.ra ha scomputato i due mesi di cauzione che furono versati alla CP_1
stipula del contratto di locazione , quindi la Sig.ra non ha alcuna morosità, visto che CP_1
nel mese di gennaio la nuova proprietaria informava la Sig.ra che a breve avrebbe CP_1 acquistato l'appartamento dove Ella era conduttrice;
si fa rilevare che la resistente è CP_1
ampiamente creditrice nei confronti del suo ex locatore per tutte le somme versate al locatore maggiorate da quanto stabilito nei contratti di locazione che sono succeduti nel corso del tempo, oltre ai risarcimento dei danni subiti e subendi. Oltre che attualmente il locatore non ha più la legittimazione attiva avendo alienato l'appartamento; e per l'effetto condannare l'attore al pagamento di spese, diritti ed onorari di causa”.
6. In via preliminare, la domanda è procedibile essendo stata esperito, seppur infruttuosamente, il tentativo di mediazione, come da verbale in atti.
7. Ciò posto la domanda proposta da è infondata e va rigettata mentre le Parte_1
richieste formulate, in via riconvenzionale, dalla resistente sono invece Controparte_1
inammissibili perché tardive.
Tanto chiarito, in applicazione della ' ragione più liquida ', desumibile dagli artt. 24 e 111
Cost., la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi,
a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico-sistematica e sostituisca il profilo dell' evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare, ai sensi dell ' art. 276 cod. proc. civ. (Cass., Sez. Un., 8/05/2014, n. 9936;
Cass. 11/05/2018, n. 11458; Cass. 09/01/2019, n. 363).
Tra l'altro, l'ordine di trattazione delle questioni, delineato dall'art. 276, secondo comma, cod. proc. civ., mentre impone al giudice di esaminare per prime le questioni pregiudiziali di rito rispetto a quelle di merito, lo lascia invece libero di scegliere, tra le varie questioni di merito, quella che ritiene ' più liquida ' (Cass. 26/11/2019, n.30745).
Pertanto, in relazione alla domanda principale di risoluzione del contratto per morosità si prescinderà dall'esame delle questioni sollevate dalla convenuta relativamente alla falsità delle sottoscrizioni apposte e delle somme maggiori corrisposte.
Nel merito, non può essere dichiarata la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore. RG 10073/2024
Il locatore ha dedotto l'inadempimento del conduttore agli obblighi assunti in virtù del contratto di locazione, non avendo provveduto alla corresponsione dei canoni dal mese di luglio al mese di ottobre 2024, per la somma di € 520,00.
A fronte di tali allegazioni, il conduttore, all'udienza di convalida, ha fornito prova di aver sanato la morosità, nel termine a lui concesso ai sensi dell'art. 55 della L. n. 392/1978, avendo esibito prova del pagamento tant'è che, come detto, il procuratore del ricorrente rinunciava alla domanda proposta.
Ai sensi dell'art. 55 della L. n. 392/1978 “Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.”
È ben evidente, quindi, che essendo stata sanata la morosità non sussistono i presupposti per la risoluzione del contratto.
Ed infatti, “Il mancato pagamento del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla prevista scadenza, costituisce, ai sensi dell'art. 5 della L. n. 392 del 1978, motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c., senza che il giudice possa compiere una valutazione discrezionale dell'importanza dell'inadempimento, che è operata ex lege;
tuttavia a norma dell'art. 55 della citata legge è consentito al conduttore, in deroga al disposto di cui all'ultimo comma dell'art. 1453 c.c., di evitare la risoluzione versando alla prima udienza, o nel termine assegnatogli dal giudice, l'importo dei canoni scaduti, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate”.(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3791 del 17 aprile 1987)
Nelle memorie integrative depositate in data 04.11.2024, il ricorrente, pur non eccependo la sussistenza di alcuna morosità, insisteva per la risoluzione del contratto in quanto la convenuta non aveva corrisposto i canoni relativi ai mesi di gennaio e febbraio 2025.
Inoltre, la non chiarezza della vicenda e dei rapporti tra le parti emerge anche dalla circostanza documentale che lo stesso legale del ricorrente, dopo il deposito della memoria integrativa nel presente giudizio (28-2-2025), ha inviato la nota datata 3-3-2025 (cfr. allegata dalla resistente alla memoria integrativa del 12-3-2025) cui comunicava il subingresso della nuova proprietaria dell'immobile locato al precedente locatore con invito a corrispondere il canone mensile alla predetta.
Tuttavia, i pagamenti intervenuti per un importo pari ad € 1.150,00 sono superiori all'importo preteso nel procedimento di convalida (€ 520,00) sicché non sussiste l'eccepita morosità.
In definitiva, quindi, la domanda proposta da volta alla risoluzione del Parte_1
contratto è infondata e va rigettata. RG 10073/2024
8. La domanda riconvenzionale, come anticipato, è invece inammissibile in quanto le memorie sono state depositate in data 12.03.2025, e quindi oltre il termine perentorio di 10 giorni antecedente l'udienza del 21.03.2025 fissata a seguito del mutamento del rito.
9. La reciproca soccombenza giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Giudice, dott. Maurizio Spezzaferri, definitivamente pronunciando nella causa promossa come in narrativa, così provvede:
a) Rigetta la domanda principale;

b) Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale promossa da;
Controparte_1
c) Compensa le spese del presente giudizio.
Così deciso in Aversa, in data 8-11-2025
Il Giudice
(Dott. Maurizio Spezzaferri)