REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI GROSSETO
SEZIONE CIVILE

In persona del dott. Mario Venditti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 276/2019 del R.G.A.C., avente a oggetto
“actio negatoria servitutis” e vertente tra
(C.F.: , (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F.: ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 Pt_4
(C.F.: ), (C.F.: )
[...] C.F._4 Parte_5 C.F._5
e (C.F.: , elettivamente domiciliati in Grosseto, Parte_6 C.F._6 via Santorre di Santarosa n. 5, presso lo studio dell'avv. Alessia Carretta, che li rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata alla citazione;

ATTORI contro
(C.F.: ) e (C.F.: CP_1 C.F._7 CP_2
, elettivamente domiciliati in Grosseto, Piazza Mensini n. 2, presso C.F._8 lo studio dell'avv. Paolo Bastianini, che li rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTI

CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in luogo dell'udienza del 21.1.2025.
pagina 1 di 9 FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori indicati in epigrafe evocavano in giudizio i sigg. e , esponendo all'intestato Tribunale: CP_1 CP_2
• di essere proprietari di varie unità immobiliari componenti il fabbricato a uso residenziale costituente il “Condominio di Via Aia del Dottore n. 26”, sito in località Porto
Santo Stefano, nonché comproprietari (insieme ad altri) di un'adiacente area urbana di circa 597 m² destinata al parcheggio dei loro autoveicoli e non configurabile alla stregua di pertinenza condominiale;

• che i coniugi e , proprietari di un'abitazione nel Condominio, ma non CP_1 CP_2 contitolari di diritti sulla predetta area urbana, dall'anno 2000 avrebbero cominciato a utilizzarla sporadicamente per parcheggiarvi la macchina;

• che dopo ripetute contestazioni mosse dai comproprietari dall'area nei confronti degli odierni convenuti, fu installata nel 2004 una sbarra per impedire l'accesso alla zona di parcheggio da parte di terzi non comproprietari, e ciò malgrado i sigg. e CP_1 CP_2 ottennero nei confronti di alcuni condomini (diversi dagli odierni attori) dal Tribunale di
Grosseto un'ordinanza e una sentenza possessoria favorevoli, le quali in sostanza intimarono ai resistenti la cessazione di ogni turbativa del pregresso possesso dei coniugi e mediante la consegna del telecomando di apertura della sbarra;
CP_1 CP_2
• che la sentenza di merito, oltre ad essere errata e appellata, non venne pronunciata nei confronti degli odierni attori, i quali lamentavano altresì un utilizzo del citato spazio da parte dei convenuti senza contribuzione alle spese connesse alla proprietà o conduzione.
Tanto premesso, gli attori chiedevano al Tribunale di Grosseto di accertare l'inesistenza di diritti di proprietà o godimento in capo ai coniugi e sulla porzione di terreno CP_1 CP_2 prospicente al Condominio e, per l'effetto, di condannarli a cessare ogni turbativa perpetrata contro gli attori e di risarcire a questi ultimi tutti i danni per l'illecito utilizzo del parcheggio a decorrere dall'11.7.2005 (data di emissione dell'ordinanza possessoria) fino al giorno della restituzione della chiavi di accesso, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria fino al saldo.
Si costituivano in giudizio i sigg. e , eccependo in via pregiudiziale la carenza CP_1 CP_2 di legittimazione attiva degli attori per non aver dimostrato l'esistenza di un titolo valido di (com)proprietà del bene che li legittimasse ad agire in giudizio per ottenere l'accertamento petitorio dell'inesistenza di diritti reali altrui sulla cosa;
quanto al merito,
pagina 2 di 9 esponevano che la proprietà acquistata nel 1999 sull'unità immobiliare facente parte del
Condominio si estendesse anche alla corte comune utilizzata dagli inquilini come parcheggio delle auto, e in subordine eccepivano in via riconvenzionale l'usucapione dell'area ai sensi dell'art. 1159 c.c., o comunque ex art. 1158 c.c..
Assegnati i termini di cui all'art. 183, co. 6 c.p.c., la causa veniva poi istruita con l'assunzione della prova testimoniale ammessa e trattenuta in decisione dal mutato
Giudicante all'udienza cartolare del 21.1.2025, con assegnazione dei termini ex art. 190
c.p.c. per lo scambio di comparse conclusionali e repliche.

*****
I sigg. e , e , e Parte_1 Pt_2 Parte_3 Pt_4 Parte_5 Pt_6
hanno esercitato l'actio negatoria servitutis nei confronti dei coniugi e
[...] CP_1
- tutti proprietari di unità immobiliari facenti parte del fabbricato a uso CP_2 residenziale costituente il “Condominio di Via Aia del Dottore n. 26”, sito in località Porto
Santo Stefano - al fine di accertare l'inesistenza di ogni pretesa fatta valere da questi ultimi su un'area urbana prospicente all'edificio condominiale utilizzata da alcuni condomini (tra cui gli odierni attori) come parcheggio di veicoli e, conseguentemente, di ordinare ai convenuti la cessazione di ogni turbativa loro arrecata attraverso l'illecito utilizzo di tale spazio e risarcirgli i danni patiti.
In particolare, gli attori hanno dedotto d'essere non solo proprietari di case all'interno dell'edifico condominiale, ma anche comproprietari - insieme ad altri condomini - di un'adiacente area urbana di circa 597 m² destinata al parcheggio degli autoveicoli, e non configurabile quale pertinenza condominiale, giacché acquistata nel 1973 dai loro aventi causa nell'ambito di una procedura fallimentare (all. 1 della citazione); hanno quindi riferito che i sigg. e anch'essi condomini dal 1999 (all. 8), non CP_2 CP_1 vanterebbero alcun diritto su detta area, epperò dall'anno 2000 avrebbero cominciato a parcheggiarvi approfittando dell'assenza dei legittimi proprietari per gran parte del periodo invernale, sin quando nel 2004 venne installata una sbarra con meccanismo di apertura, circostanza che avrebbe indotto i convenuti a promuovere un giudizio possessorio, esitato sia nella fase interdittale che in quella di merito con pronunce favorevoli ai coniugi, in quanto riconoscenti ad essi l'esercizio di un possesso sull'area in questione leso dall'apposizione della sbarra apribile solo con apposito congegno (all.ti 6 e
7); hanno esposto, infine, come i sigg. e avrebbero dal 2005 fruito dell'area CP_1 CP_2
pagina 3 di 9 solamente in virtù dell'ordinanza possessoria erroneamente emessa, confluita nella sentenza poi appellata, senza aver dimostrato la titolarità di diritti reali sull'area.
Nel costituirsi in giudizio, i convenuti hanno in primis eccepito il difetto di legittimazione attiva degli attori, avendo essi mancato di provare l'esistenza di un titolo valido di
(com)proprietà del bene che li legittimasse ad agire in giudizio per ottenere l'accertamento petitorio dell'inesistenza di diritti reali altrui sulla cosa.
L'eccezione, non coltivata dopo la comparsa di costituzione, va comunque disattesa.
L'azione disciplinata dall'art. 949 c.c. consente al proprietario di agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio e, se sussistono anche turbative o molestie, di chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre alla condanna al risarcimento del danno. Poiché la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva e non come oggetto della controversia, la parte che agisce in giudizio non ha l'onere di fornire la prova rigorosa della proprietà, essendo sufficiente la dimostrazione con ogni mezzo, anche in via presuntiva, del possesso del fondo in forza di un titolo valido, mentre incombe sul convenuto l'onere di provare l'esistenza del diritto di compiere l'attività lamentata come lesiva dall'attore (cfr.
Cass n. 21851/2014).
Nel caso di specie, non è contestato l'utilizzo risalente dell'area di parcheggio da parte degli attori, i quali hanno depositato in giudizio sia gli atti di acquisto (all.ti 20-24) sia la dichiarazione notarile sostitutiva della certificazione ipotecaria e catastale (all.ti 15 e 25), dalla quale si evince che gli stessi, unitamente ad altre persone, tra cui non figurano gli odierni convenuti, risultano comproprietari di detto fondo.
Può quindi ritenersi raggiunta la prova circa la titolarità in capo ad essi del diritto proprietà sull'area distinta al catasto terreni del Comune di Monte Argentario, al foglio 4,
p.lla 1074 di 216 m², e al catasto fabbricati al foglio 4 p.lla 137 sub. 28 di 381 m².
Ciò precisato, asseriscono i convenuti che l'area oggetto dell'azione negatoria costituirebbe pertinenza dello stabile condominiale e come tale sarebbe stata da loro acquistata unitamente all'appartamento, in quanto l'attuale p.lla 137, sub 28 sarebbe scaturita dal frazionamento della p.lla 27, a sua volta originata dalla p.lla 657, la quale, unitamente alla p.lla 1074, deriverebbe dal frazionamento dell'originaria p.lla 137, comprensiva del fabbricato condominiale e dell'area circostante.
Tuttavia, in disparte l'irrilevanza delle indagini catastali invocate dai convenuti, tenuto conto che il catasto non può dimostrare la natura pertinenziale del suolo al Condominio,
pagina 4 di 9 giova osservare come all'atto di compravendita del 1973 dell'area controversa, quest'ultima fosse indicata come p.lla 657 (ex 136/B), il che significa che già all'epoca - e pertanto quasi trent'anni prima dell'acquisto concluso dagli odierni convenuti - tale zona fosse stata frazionata e costituisse un'area autonoma rispetto a quelle di pertinenza condominiale, come peraltro sembra confermare la planimetria allegata all'atto di compravendita (all. 16) che ritrae in verde la zona acquistata dai danti causa degli odierni attori.
Irrilevante pare la dicitura di “corte comune” riportata nella planimetria catastale acclusa all'atto di acquisto del 1999 dei sigg. e (all. 2), giacché detta planimetria CP_1 CP_2 sembra preordinata a raffigurare non tanto le proprietà limitrofe, tutte indicate genericamente come “corte comune”, bensì la p.lla 137, sub. 13 costituente l'appartamento compravenduto.
Per quanto concerne poi il fatto che tutti gli atti di acquisto della proprietà sugli immobili facenti parte del complesso condominiale in commento, ivi compresi quelli di parte attrice precedenti all'anno 2004, riportino come oggetto della vendita il medesimo di cui all'atto di compravendita dei convenuti, è opportuno rilevare che non può desumersi come tutti gli atti a titolo derivativo posti in essere antecedentemente a tale data avessero a oggetto anche l'area comune di pertinenza di ciascun immobile, dal momento che l'unico atto citato dai convenuti è la compravendita dei sigg. e del 1965, peraltro CP_3 CP_1 antecedente all'atto del 1973.
Le considerazioni che precedono, portano altresì ad escludere che nella specie i convenuti possano aver usucapito il bene in esame ai sensi dell'art. 1159 c.c. per averlo posseduto
(unitamente ai loro danti causa) per oltre dieci anni in base a un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà.
Infatti, per costante orientamento giurisprudenziale (cfr. ex plurimis Cass. n.
16152/2019):
“- l'usucapione decennale della proprietà di un immobile, regolata dall'art. 1159 c.c., presuppone l'acquisto in buona fede di un immobile a non domino e postula l'identità tra zona alienata e zona posseduta, nonché la trascrizione del titolo, il quale deve specificamente riguardare l'immobile che si è inteso con esso trasferire e del quale si sostiene l'acquisto per decorso del decennio;

- il "titolo" stesso è elemento autonomo ed essenziale della fattispecie di cui all'art. 1159
c.c., nel senso che esso, oggetto di trascrizione, deve indicare con esattezza l'immobile e pagina 5 di 9 il diritto immobiliare trasmesso, poiché la perfetta ed assoluta identità fra l'immobile posseduto e quello acquistato in buona fede a non domino va accertata in base ad una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze dell'uno con quelle dell'altro;
- attraverso la nota di trascrizione, che anche deve menzionare specificamente il diritto,
e la perfetta corrispondenza tra l'oggetto del titolo e quello del possesso i terzi interessati sono posti in grado di conoscere in maniera sicura e autentica l'acquisto per usucapione che dell'immobile venga facendo il possessore”.
Nel caso in esame, dalla dichiarazione notarile depositata dagli attori si evince chiaramente che i convenuti non abbiano mai trascritto alcun titolo idoneo di acquisto sull'area controversa e che la mera planimetria catastale allegata all'atto di acquisto dell'appartamento recante la dicitura “corte comune”, quale confine dell'appartamento, non è idonea a integrare quel titolo idoneo debitamente trascritto richiesto ai fini dell'eccepita usucapione decennale, con la conseguenza che è da escludere in radice la configurabilità della fattispecie acquisitiva regolata dall'art. 1159 c.c..
Ma ancor prima, e venendo anche all'eccepita usucapione ultraventennale di cui all'art. 1158 c.c., si ritiene difetti l'oggetto sul quale s'appunta il diritto di (com)proprietà ritenuto usucapito dai convenuti.
Questi, benvero, assumono d'aver acquistato per usucapione un diritto di (com)proprietà indiscriminato sull'area controversa solo in virtù del fatto di avervi acceduto e parcheggiato continuamente e ininterrottamente per diversi anni, proseguendo il possesso esercitato dal 1991 dal loro dante causa.
Ciò malgrado, con riferimento ai requisiti che il possesso, e in particolare l'elemento materiale dello stesso, deve presentare per poter assumere rilevanza giuridica ai fini del perfezionamento della fattispecie dell'usucapione ordinaria, la giurisprudenza ha avuto modo di statuire condivisibili principi giuridici sintetizzabili nelle seguenti massime:
- “ai fini dell'usucapione, la sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di un diritto reale, manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene e tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare” (cfr. Cass. n. 1238/2016);
pagina 6 di 9 - “ai fini dell'acquisto della proprietà per usucapione, il possessore deve esplicare con pienezza, esclusività e continuità il potere di fatto corrispondente all'esercizio del relativo diritto, manifestando - con il puntuale compimento di atti conformi alla qualità e alla destinazione della cosa secondo la sua specifica natura - un comportamento rivelatore anche all'esterno di una indiscussa e piena signoria di fatto su di essa, contrapposta all'inerzia del titolare, donde - se risulta esclusa quest'ultima condizione - il possesso non può ritenersi rispondente alla previsione di cui al ricordato art. 1158 c.c.”
(cfr. Cass. n. 28040/2023);
- "Non è configurabile quale possesso "ad usucapionem" il comportamento consistente nell'uso di una striscia di terreno ricoperta di ghiaia come parcheggio e spazio di manovra, non essendo detta condotta di per sé espressione di un'attività materiale incompatibile con l'altrui diritto di proprietà e non avendo la relativa esteriorizzazione la valenza inequivoca di una signoria di fatto sul bene, in quanto la copertura dell'area con ghiaia non integra un'opera permanente di trasformazione, idonea a precludere la potestà dominicale del proprietario, mentre l'utilizzo a scopo di parcheggio può risultare transitoriamente consentito per mera tolleranza" (cfr. Cass. 10894/2013);
- "Non può ravvisarsi usucapione, relativamente al parcheggio di autovetture, nell'ipotesi in cui ci si limiti all'uso di una striscia di terreno come parcheggio e spazio di manovra, non essendo tale condotta di per sé espressione di un'attività materiale incompatibile con l'altrui diritto di proprietà e non avendo la relativa esteriorizzazione la valenza inequivoca di una signoria di fatto sul bene. D'altra parte, l'utilizzo di un'area a scopo di parcheggio può risultare transitoriamente consentito per mera tolleranza dal proprietario fondiario. Pertanto, onde provare il possesso pacifico e ininterrotto ai fini dell'usucapione, è necessario dimostrare di averlo utilizzato proprio come suo proprietario, per esempio, delimitando il posto auto con sbarramenti, catene, cancelli o altre opere di perimetrazione o recinzione idonee a impedirne l'uso al proprietario del fondo” (cfr. Corte d'Appello Bolzano n. 67/2020).
Declinando tali principi al caso di specie, si evidenzia come l'area in contestazione, fino all'installazione della sbarra nell'anno 2004, fosse accessibile dalla strada pubblica, per cui chiunque avrebbe potuto passare e parcheggiare in loco, e se i convenuti lo fecero in modo più assiduo è solo perché abitavano lì.
pagina 7 di 9 Le attività descritte dai convenuti non sono tali da rilevare, anche esternamente, un'indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto, in quanto chiunque avrebbe potuto svolgere una simile attività.
Manca, tra l'altro, la prova di un uso più pregnante e più significativo da parte dei convenuti rispetto a quello che poteva riferirsi ai fruitori occasionali dell'area, e al contempo un utilizzo dell'area idoneo a escludere quello di altri condomini.
L'eccezione riconvenzionale di compiuta usucapione dell'area, pertanto, è infondata, e di conseguenza merita accoglimento sia la domanda attorea di accertamento negativo dei diritti dei convenuti sia quella inibitoria.
Per converso, va respinta la domanda risarcitoria declinata in citazione, mancando nella fattispecie in esame la puntuale allegazione, prima ancora della prova, dei danni asseritamente subiti per effetto delle condotte pregiudizievoli dei convenuti.
Invero, gli attori si sono limitati a chiedere nell'atto introduttivo del giudizio il risarcimento di danni che assumono aver subito dall'11.7.2005 per l'illecito utilizzo dell'area da parte dei convenuti, da quantificarsi secondo il prezzo locativo corrente in
Porto Santo Stefano per l'uso di un posto auto, o quantomeno da liquidarsi in via equitativa.
Le allegazioni attoree sono però del tutto generiche, prive di precisazioni, e sotto il profilo probatorio va ricordato che ad ogni illecito lamentato non consegue un'automatica risarcibilità, giacché non può parlarsi in alcun caso di danno in re ipsa.
Qualsiasi pregiudizio, difatti, dev'essere provato secondo le regole ordinarie, dovendosi dimostrare il pregiudizio, quale ne sia l'entità e quale che sia la difficoltà di dimostrare tale entità.
É noto che l'attore che propone una domanda di condanna al risarcimento dei danni da accertare e liquidare nel medesimo giudizio, ha l'onere di fornire la prova certa e concreta del danno, così da consentirne la liquidazione, oltre che la prova del nesso causale tra il danno e i comportamenti addebitati alla controparte.
In tema di "negatoria servitutis", peraltro, è stato affermato che “il risarcimento del danno, in aggiunta al ristabilimento della violata situazione, non è dovuto ove non risulti, neppure per indizi, che dall'illegittimo esercizio della servitù sia derivato un concreto pregiudizio patrimoniale all'altra parte” (cfr. Cass. n. 3722/1987).
La Suprema Corte ha poi ribadito che “la liquidazione in via equitativa del danno postula, in primo luogo, il concreto accertamento dell'ontologica esistenza di un pregiudizio pagina 8 di 9 risarcibile, il cui onere probatorio ricade sul danneggiato ed, in secondo luogo, il preventivo accertamento che l'impossibilità o l'estrema difficoltà di una stima esatta del danno stesso dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l'entità” (cfr. Cass. n.
24342/2017).
Nel caso de quo, come detto, si registra un vuoto assertivo (prima) e probatorio (poi), in quanto gli attori, in relazione ai danni conseguenza (unici suscettibili di tutela ristorativa), non hanno precisato in che cosa sarebbe consistito, in concreto, il nocumento al loro diritto di (com)proprietà sul fondo, subìto a causa dell'utilizzo effettuato dai convenuti, né hanno provato l'invocato pregiudizio effettivamente loro arrecato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i criteri minimi di cui al D.M. 55/2014, tenuto conto dell'assenza di complesse questioni di fatto e di diritto.


P.Q.M.


II Tribunale di Grosseto, non definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, così decide:
1) accerta l'inesistenza di diritti affermati dai convenuti sulla porzione di suolo censita al catasto terreni del Comune di Monte Argentario, al foglio, p.lla 1074 e al catasto fabbricati al f. 4, p.lla 137, sub. 28;
2) ordina ai convenuti la cessazione di comportamenti confliggenti con il diritto di
(com)proprietà degli attori sull'area sopra indicata, con particolare riguardo al transito e al parcheggio di veicoli;

3) rigetta la domanda risarcitoria di parte attrice;

4) condanna i convenuti, in solido tra loro, a rifondere a parte attrice le spese di lite, che liquida in € 600,00 per esborsi ed € 3.809,00, oltre IVA, CPA e spese generali (15%) come per legge.
Grosseto 15.4.2025.
Il Giudice
Mario Venditti
pagina 9 di 9