R.G. N. 5862/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI GENOVA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Genova, nella persona della Dott.ssa Francesca Lippi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 5862/2023 promossa da:
e , rappresentati e difesi dagli Avvocati VITTORIO Parte_1 Parte_2
CO e AR AS
RICORRENTI
CONTRO
rappresentato e difeso Controparte_1 dagli Avv.ti MARCELLO DI CAPUA e GIOVANNA RAFFO
CONVENUTA
E NEI CONFRONTI DI
, rappresentato e difeso dagli Avv.ti OSVALDO BOTTO ed EDOARDO BOTTO CP_2
EDOARDO
CONVENUTO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Ricorrenti:
“Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis rejectis e previe le declaratorie meglio viste,
Accertare, riconoscere e dichiarare, per le causali di cui in parte motiva, il grave inadempimento contrattuale
e/o pre-contrattuale, per violazione delle disposizione di cui agli artt. 1175, 1337 e/o 1375 c.c. della società
per la mancata conclusione del contatto definitivo di compravendita Controparte_3 dell'immobile sito in , Via Unione Sovietica, 21 come meglio identificato nella superiore narrativa CP_1
e per l'effetto
In via principale: pronunciare sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e che trasferisca in favore dei SI , e CP_2 Parte_1
, la proprietà dell'immobile sito nel Comune di , facente parte del caseggiato ad uso Parte_2 CP_1 di civile abitazione contrassegnato con il civico 21 di Via Unione Sovietica e precisamente del locale ad uso box pagina 1 di 17 al piano seminterrato, distinto con il numero 2, censito al Catasto Fabbricati del predetto Comune al Foglio 23,
Mappale 191, Subalterno 73, Via Unione Sovietica P. S1, Zona Censuaria 1, Categoria C/6, Classe 5,
Consistenza 15 mq, Superficie Catastale Totale 15 mq, Rendita Catastale Euro 90,64 (cf. doc. 1), onerando parte acquirente dal versamento del prezzo concordato e delle spese di trascrizione e di ogni altra annessa e conseguente alla predetta pronuncia.
Conseguentemente: ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari competente per territorio, di trascrivere
l'emananda sentenza, esonerando lo stesso da ogni responsabilità.
In subordine: nell'ipotesi in cui la Società in persona dell'Amministratore Unico Controparte_3
e legale rappresentante pro tempore, Signor dichiari la perdita di interesse all'acquisto Parte_3 del bene, riconoscere e dichiarare la risoluzione della Proposta di Acquisto Preliminare di Compravendita sottoscritta dalle parti in data 22 settembre 2021, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1454 e/o 1453 e 1455
c.c., in combinato con gli artt. 1175, 1337 e/o 1375 c.c., per le causali tutte di cui in parte motiva.
In ogni caso e per l'effetto, dichiarare tenuta e conseguentemente condannare la società Controparte_3
in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore, Signor
[...] Parte_3
al risarcimento del danno, alternativamente, per mancato o ritardato adempimento, da liquidarsi
[...] in favore dei SI e nella misura ritenuta di Giustizia e comprensiva Parte_2 Parte_1 del risarcimento del danno emergente e del lucro cessante come meglio spiegati e documentati in narrativa, compresa la rifusione delle spese per l'avvio procedimento di mediazione nanti l'Organismo Aequitas A.D.R. di
Chiavari.
Vinte le spese ed i compensi di causa che si protestano nei soli confronti di parte ” CP_3
Convenuto ( : Controparte_3
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, così giudicare: In via preliminare, Previa ogni e più opportuna declaratoria del caso, dichiarare la nullità della domanda introduttiva e/o l'improcedibilità della stessa per le ragioni dedotte in atti. In via principale e nel merito: previo ogni accertamento e declaratoria del caso rigettare ogni domanda ex adverso dedotta sia in via principale che subordinata, ordinando la restituzione dell'assegno recante la caparra;
In ogni caso: con vittoria di spese anche per lite temeraria ai sensi di legge, oltre I.V.A. e C.P.A e spese generali. Con ogni e più ampia riserva di ulteriormente produrre, dedurre ed indicare testi. In via del tutto residuale, per la denegata e non creduta ipotesi in cui venisse reputata rituale ammissibile una qualsivoglia istanza istruttoria avversaria, si indicano a testi occorrendo sui fatti dedotti in narrativa da intendersi capitolati
e preceduti dalle parole vero che i SI: 1) c\o Agenzia Immobiliare Sestrese, Viale Mazzini Testimone_1 civ. 14, 16039 - Sestri Levante (GE) sul capitolo: “Vero che, come indicato nel documento 6 di parte resistente che mi si rammostra, ho chiesto telefonicamente all'avv. Di Capua, ed ottenuto in forma scritta via mail , che riconosco nel documento 6 di parte ricorrente, la proroga del termine per la stipula del rogito nell'interesse dei
pagina 2 di 17 sig.ri per consentire che il Comune di Sestri Levante emanasse il provvedimento di sanatoria richiesto dai Pt_1 ricorrenti medesimi”.

Convenuto (DA TU):
“voglia l'Ill.mo Tribunale di Genova, contrariis reiectis, per le causali esposte in parte narrativa della comparsa di costituzione e risposta del 30/10/2023: accertare e dichiarare che con la proposta di acquisto - preliminare di vendita per cui è causa i signori , e hanno CP_2 Parte_1 Parte_2 promesso di vendere a (C.F. - P. IVA Controparte_4 P.IVA_1
), con sede in , Via Cappellini n. 9, in persona del legale rappresentante pro- P.IVA_2 CP_1 tempore, che contestualmente a sua volta ha promesso di acquistare, il seguente bene immobile facente parte del caseggiato sito in , Via Unione Sovietica n.21: box al piano seminterrato contraddistinto dal CP_1 numero 2 e portato al catasto fabbricati del Comune di al foglio 23, mappale 191, subalterno 73, CP_1 via Unione Sovietica P. S1, zona censuaria 1, categoria C6, classe 5, consistenza 15 m², superficie catastale totale di 15 m², rendita catastale euro 90,64; 2) accertare e dichiarare che Controparte_4
non ha adempiuto all'obbligazione assunta con il predetto preliminare e pertanto
[...] pronunciare ai sensi dell'art.2932 c.c. sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e trasferisca a , la proprietà del bene immobile di cui Controparte_4 sopra, a fronte del contestuale pagamento del prezzo pattuito, con contestuale condanna di detta società al pagamento del prezzo concordato nella proposta di acquisto - contratto preliminare in favore dei promittenti venditori, proprietari ciascuno per la quota di 1/3. Quanto sopra oltre alla condanna della società resistente al pagamento delle spese di trascrizione e di ogni ulteriore spesa annessa e conseguente alla predetta pronuncia, ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari competente per territorio di trascrivere l'emananda sentenza, esonerando lo stesso da ogni responsabilità; 3) dichiarare tenuta e condannare
[...]
, in persona del legale rappresentante pro-tempore, al risarcimento Controparte_4 dei danni subiti dal sig. , alternativamente per il mancato o ritardato adempimento della predetta CP_2 società, danni da liquidarsi nella misura ritenuta equa e di giustizia dall'Ill.mo Tribunale adito, comprensiva del danno emerge e del lucro cessante. In ogni caso con vittoria di spese e compensi di giudizio, oltre alla rifusione delle spese forfettarie nella misura del 15% dei compensi liquidati. In via istruttoria il sig. insiste Testimone_2 per l'ammissione di prova per testi e per interpello del legale rappresentante di Controparte_4
, indicando specificamente i nominativi dei testimoni in calce ad ogni capitolo, sui
[...] seguenti capitoli di prova:
1) Vero che i ricorrenti inviavano in data 26/4/2022 al Notaio , incaricato dalla società Persona_1 convenuta per la stipula del contratto di compravendita, tutti i documenti necessari al fine di stipulare l'atto notarile entro i termini contrattuali (doc.8 fascicolo ricorrenti). Con detta missiva i ricorrenti domandavano al predetto notaio conferma in merito al fatto che i documenti inviati fossero sufficienti per rogitare, chiedendo di pagina 3 di 17 fissare la data di stipula, senza mai ottenere alcun riscontro (interpello e teste Notaio con studio Persona_1 in Chiavari).
2) Vero che il Notaio , ricevuta dai ricorrenti l'email di cui al precedente capitolo di prova 1) con Persona_1
i relativi allegati, ne riferiva i contenuti al legale rappresentante di Controparte_4
(interpello e teste Notaio con studio in Chiavari).
[...] Persona_1
3) Vero che la sig.ra in data 10/9/2022 formulava ai ricorrenti ed al convenuto Testimone_3 CP_2 proposta di acquisto per il bene immobile per cui è causa per il prezzo di Euro 51.000,00, di cui alla produzione
13 di parte ricorrente che si rammostra al teste (teste residente in , Loc. Santa Testimone_3 CP_1
Vittoria di Libiola, Via Balicca Ponterotto n.49/2)”
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex artt. 281-decies e ss. c.p.c., e hanno convenuto in giudizio Parte_2 Parte_1 la società e , allegando di essere comproprietari, assieme a Controparte_3 CP_2 quest'ultimo, ciascuno per la quota di un terzo e congiuntamente per l'intero, di un immobile adibito a box sito nel Comune di . CP_1
Secondo quanto prospettato dai ricorrenti, il 22.9.2021 la resistente ha formulato una Controparte_4 proposta irrevocabile d'acquisto del box, offrendo il pagamento del prezzo di € 41.000,00, da corrispondere secondo le seguenti modalità:
− € 5.000,00 tramite assegno consegnato all'agenzia immobiliare incaricata dell'intermediazione, che il promittente venditore avrebbe potuto incassare all'esito della stipulazione “dell'atto notarile di trasferimento della proprietà”;
− i restanti € 36.000,00 da versare “all'atto della stipulazione dell'atto notarile di trasferimento della proprietà”.
Quanto alla data entro cui sarebbe dovuta avvenire la stipulazione del contratto definitivo, essa è stata fissata
“entro e non oltre il 30/04/2022”.
Nelle pattuizioni contrattuali sono stati previsti diversi obblighi a carico dei promittenti venditori, tra i quali:
− al punto n. 8, dopo avere dichiarato che l'immobile fosse privo di dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico, dell'impianto del gas e dell'impianto di riscaldamento nonché dell'attestato di certificazione energetica (ACE), i promittenti venditori si impegnavano “a fare redigere le dichiarazioni
e l'attestato eventualmente mancanti a propria cura e spese prima della stipulazione dell'atto definitivo di compravendita”;
− sempre al punto n. 8, non corrispondendo lo stato di fatto dell'immobile ai “dati catastali su indicati e alle planimetrie”, i promittenti venditori dichiaravano che una simile corrispondenza sarebbe stata presente “nel momento in cui verrà concluso il contratto definitivo di compravendita”;
− infine, al punto n. 10, rubricato “Clausole aggiuntive”, le parti prevedevano: “Da parte dei venditori è stata affidato l'incarico al Geom. […] per la regolarizzazione urbanistica e catastale CP_5 pagina 4 di 17 dell'immobile oggetto di vendita, questa pratica è legata al nulla osta che dovrà essere ottenuto da parte dei Vigili del fuoco per la quale regolarizzazione è incaricato l'amministratore dello stabile”.
Hanno esposto i ricorrenti che, fissato l'appuntamento dal notaio per la stipula del contratto di vendita il
27.1.2022, a mezzo dei propri difensori informavano il notaio che, ferma la volontà di alienare il bene, a quella data non sarebbe stato possibile concludere il contratto, “in quanto non è stata ancora depositata presso il
Comando dei Vigili del fuoco di Genova la S.C.I.A. per la messa a norma e in sicurezza della autorimessa di cui
l'immobile de quo fa parte” (cfr. doc. di parte ricorrente nominato “ ”). Email_1
Il 23.4.2022 veniva presentata la S.C.I.A. e, dopo pochi giorni, i ricorrenti, per il tramite dei propri legali, inviavano al notaio la documentazione necessaria per addivenire alla stipulazione del contratto definitivo.
I ricorrenti hanno quindi riferito di aver sollecitato la società resistente alla stipula del definitivo, mentre quest'ultima ha chiesto di rimandare la data originariamente prevista per la conclusione del definitivo di trenta giorni, tempo necessario per la formazione del silenzio-assenso da parte dell'amministrazione comunale.
, a fronte dei ripetuti solleciti dei ricorrenti tesi a conoscere la nuova data per la stipula Controparte_4 del rogito, avrebbe poi manifestato la propria perdita di interesse all'acquisto del box, proponendo ai promittenti venditori, a tacitazione di ogni loro pretesa, la riscossione dell'assegno in giacenza presso l'agenzia immobiliare.
È seguito l'invio di una diffida ad adempiere da parte dei difensori dei ricorrenti, cui la società resistente non ha dato riscontro alcuno.
Qualificato il contratto concluso come preliminare di compravendita, parte ricorrente ha sostenuto che la società resistente si sarebbe resa gravemente inadempiente ai propri obblighi contrattuali. Quest'ultima, in particolare, non avrebbe adempiuto al proprio obbligo di stipulare il contratto di vendita entro il termine pattuito.
La mancata conclusione del contratto definitivo avrebbe arrecato ai ricorrenti, oltre a un danno emergente, anche un lucro cessante, individuato nella 'perdita' di una proposta irrevocabile di acquisto del box per € 51.000,00, pervenuta medio tempore da altro soggetto.
Sulla base di queste circostanze, parte ricorrente ha chiesto, anzitutto e preliminarmente, che sia accertato l'inadempimento della società resistente. Quindi, in via principale, ha demandato la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto preliminare non concluso. In subordine, ha chiesto che il contratto preliminare sia dichiarato risolto. In ogni caso, i ricorrenti hanno chiesto la condanna della società resistente al risarcimento di tutti i danni patiti.
Costituitasi in giudizio, ha eccepito la nullità del ricorso avversario e l'improcedibilità Controparte_4 della domanda principale ex art. 2932 c.c.
La resistente ha, preliminarmente, sostenuto la nullità del ricorso in quanto conterrebbe un'irrimediabile commistione tra i ricorrenti e le parti resistenti. Infatti, i ricorrenti avrebbero concluso per la declaratoria di una sentenza costitutiva non solo nei loro confronti, ma anche verso il terzo comproprietario dell'immobile, il quale, pur figurando tra i soggetti convenuti in giudizio al pari della società resistente, è poi stato parificato, nelle conclusioni, ai ricorrenti.
pagina 5 di 17 Da altro punto di vista, ha sostenuto che la domanda con cui è stata chiesta la pronuncia Controparte_4 ex art. 2932 c.c. sarebbe anche improcedibile, in quanto i ricorrenti sarebbero sforniti di legittimazione attiva, detenendo soltanto i 2/3 delle quote dell'immobile: la restante quota apparterrebbe a un soggetto citato a comparire quale parte resistente e, poi, accomunato ai ricorrenti stessi nelle conclusioni.
Nel merito, la ricorrente ha riferito che non corrisponderebbe a verità che i promittenti venditori fossero adempienti entro la data originariamente prevista per la stipula del rogito, ossia il 30.4.2022. Ciò sarebbe confermato, tra l'altro, dalla e-mail inviata dal legale della società resistente all'agenzia immobiliare, con cui il primo aveva accordato ai promittenti venditori una proroga per la conclusione del contratto definitivo fino al
30.5.2022. La richiamata e-mail, datata 2.5.2022, evidenzierebbe come, a quella data, i promittenti venditori fossero inadempienti.
I ricorrenti, inoltre, non avrebbero mai invitato la società resistente alla stipula del rogito.
Infine, sempre in fatto, la difesa della società resistente ha valorizzato ulteriori scambi via e-mail avvenuti a giugno 2022 tra i difensori delle parti, inerenti alla futura conclusione di un nuovo contratto preliminare a condizioni diverse rispetto a quelle già concordate. Il precedente contratto preliminare, pertanto, dovrebbe ritenersi risolto, essendo già spirato il termine in esso previsto. Solo a questo punto sarebbe sopraggiunta la perdita di interesse della società resistente, diligentemente comunicata alla controparte.
Inadempiente alle pattuizioni contrattuali sarebbe stata parte, piuttosto, parte ricorrente, nella misura in cui ha omesso di dotare l'immobile delle promesse conformità.
Da ciò deriverebbe, in ogni caso, il rigetto di tutte le domande di parte ricorrente.
Nel costituirsi in giudizio , comproprietario del bene dedotto nel contratto preliminare di CP_2 compravendita, ha sostenuto l'inadempimento della società resistente. Diversamente dai ricorrenti, però, ha concluso chiedendo, previo accertamento dell'inadempimento della società, che il Giudice pronunci sentenza ex art. 2932 c.c. con trasferimento alla società della proprietà dell'immobile a fronte del contestuale pagamento del prezzo pattuito, con condanna della resistente al risarcimento dei danni subiti.
In sede di prima udienza di trattazione e con le memorie autorizzate (richiamando erroneamente l'art.183 co.6
c.p.c.), le parti hanno ulteriormente preso posizione sulle eccezioni preliminari formulate dalla società resistente.
Secondo parte ricorrente, tali eccezioni sarebbero prive di pregio, considerata la costituzione in giudizio del terzo proprietario . Al contrario, la società resistente ha sostenuto che, essendo uno dei CP_2 CP_2 comproprietari del bene e, pertanto, contitolare del diritto azionato in giudizio, la sua costituzione in giudizio non potrebbe configurarsi come intervento adesivo, il quale, per definizione, è riservato al terzo “titolare di un diritto relativo all'oggetto o dipendente dal titolo dedotto nel processo medesimo”.
Istruita la causa documentalmente, all'udienza del 5.6.2025 il Giudice, esaminate le note scritte depositate dalle parti, ha fissato per la discussione e decisione l'udienza dell'11.9.2025 ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
pagina 6 di 17 All'esito dell'udienza dell'11.9.2025, è stata fissata nuova udienza di discussione al 9.10.2025, affinché le parti si soffermassero sulla questione relativa alla prova della conformità edilizia e urbanistica quale condizione dell'azione ex art. 2932 c.c.
La causa è stata, quindi, trattenuta in decisione.
* * *


1. L'eccezione di nullità e improcedibilità sollevata da Controparte_4
In via preliminare, va esaminata l'eccezione sollevata da sull'asserita nullità ed Controparte_4 improcedibilità della domanda introduttiva per carenza di legittimazione attiva.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “la promessa di vendita di un bene oggetto di comunione (e considerato dalle parti come un 'unicum' inscindibile) ha, come suo contenuto, una obbligazione indivisibile, così che l'adempimento e l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre (art. 2932 c.c.) devono essere richiesti nei confronti di tutti i promittenti venditori, configurandosi, nella specie, un'ipotesi di litisconsorzio necessario, attesa l'impossibilità che gli effetti del contratto non concluso si producano nei riguardi di alcuni soltanto dei soggetti del preliminare (Cass. civ. n. 1050/1999; conf. Cass. civ. n. 6162/2006;
Cass. civ. n. 5125/2019) (Cass. civ., Sez. II, 29.8.2023, n. 25396).
La Cassazione ha ribadito il principio secondo cui la promessa di vendita di un bene in comunione, se considerato un bene unico, genera un'obbligazione indivisibile, rendendo necessario coinvolgere tutti i promittenti venditori in giudizio per l'esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.). Questo perché la volontà di vendere il bene come un intero si fonde in un'unica volontà negoziale, e la mancanza di uno dei venditori impedisce la formazione di una valida volontà contrattuale.
Il trasferimento della proprietà di un bene in comproprietà non è stato considerato, infatti, dalla giurisprudenza di legittimità un'obbligazione avente natura solidale, bensì collettiva, “non potendo operare il principio stabilito dall'articolo 1292 c.c., secondo cui ciascuno degli obbligati in solido può adempiere per l'intero e
l'adempimento dell'uno libera gli altri, atteso che i promittenti sono in grado di manifestare il consenso relativo alla propria quota e non quello concernente le quote spettanti agli altri” (Cass. civ. n. 2613/2021).
Inoltre la Suprema Corte ha osservato che “in tema di promessa di vendita di un bene immobile indiviso, appartenente a più comproprietari, allorché nell'unico documento predisposto per il negozio non risulti la volontà dei comproprietari di stipulare più contratti preliminari relativi esclusivamente alle singole quote di cui ciascuno di essi è titolare, le dichiarazioni dei promittenti venditori, che costituiscono un'unica parte complessa, danno luogo a un'unica volontà negoziale, sicché sono parti necessarie del giudizio ex art. 2932 c.c. tutti coloro che, concorrendo a formare la volontà negoziale della parte promittente, si sono obbligati a prestare il consenso necessario per il trasferimento del bene considerato come un unicum inscindibile e nei cui confronti deve spiegare effetto la sentenza costitutiva” (Cass. civ. n. 6162/2006; e cfr. Cass. civ. n. 1866/2015).
pagina 7 di 17 Il richiamato principio di diritto - certamente applicabile al caso di specie - comporta che l'azione intrapresa da un solo comproprietario, senza la partecipazione degli altri, è improcedibile perché non è stata rispettata la legittimazione attiva.
Ciò posto, si osserva che, nel caso di specie, il giudizio è stato promosso da due dei tre comproprietari, i quali hanno convenuto anche l'altro comproprietario dell'immobile, . Quest'ultimo, nel costituirsi in CP_2 giudizio, ha aderito alla domanda principale formulata dai ricorrenti ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Tutti i comproprietari hanno, dunque, richiesto l'emissione di una sentenza costitutiva produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso, oltre al risarcimento dei danni patiti.
Non sussiste, pertanto, alcuna irregolarità o difetto di legittimazione attiva: il contraddittorio è stato integrato con la citazione e la costituzione in giudizio del litisconsorte necessario.
L'eccezione va, dunque, respinta in quanto infondata.


2. La domanda ex art. 2932 c.c. formulata da e Parte_1 Parte_4
La domanda ex art. 2932 formulata dai ricorrenti e è inammissibile. Parte_1 Parte_2
Occorre innanzitutto constatare che i ricorrenti, in via principale, hanno domandato “sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e che trasferisca in favore dei
SI , e , la proprietà dell'immobile sito nel Comune di CP_2 Parte_1 Parte_2
[…] onerando parte acquirente delle spese di trascrizione e di ogni altra annessa e conseguente CP_1 alla predetta pronuncia” (così nelle conclusioni articolate tanto nel ricorso quanto nella comparsa conclusionale del 24.4.2025).
Letta in questi termini, la domanda appare manifestamente illogica. Gli stessi ricorrenti hanno dedotto di essere già proprietari dell'immobile e di avere concluso un contratto preliminare di vendita con la convenuta
[...]
, contratto che, nella prospettazione dei Sig.ri , non sarebbe stato rispettato dalla società CP_4 Pt_1 promittente acquirente, la quale si sarebbe colpevolmente sottratta all'obbligo di concludere la vendita.
Dal tenore delle difese dei ricorrenti, si desume con chiarezza che, a dispetto delle conclusioni, costoro abbiano inteso domandare al giudice il trasferimento della proprietà dell'immobile – non agli stessi ricorrenti, i quali sono già proprietari, bensì – a . Si è, insomma, al cospetto di un semplice (ancorché Controparte_4 reiterato) errore materiale, di per sé non determinante ai fini del rigetto della domanda. D'altronde, è noto,
“nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, il giudice di merito non è condizionato dalla formula adottata dalla parte, dovendo egli tener conto del contenuto sostanziale della pretesa come desumibile dalla situazione dedotta in giudizio e dalle eventuali precisazioni formulate nel corso del medesimo, nonché del provvedimento in concreto richiesto, non essendo condizionato dalla mera formula adottata dalla parte” (per es. Cass. civ., Sez. III, Sent., 13.2.2023, n. 4302).
Alla base dell'inammissibilità delle domande dei ricorrenti sta, piuttosto, il fatto che costoro abbiano inteso subordinare l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. alla manifestazione dell'interesse all'acquisto dell'immobile da parte di . Nelle conclusioni di parte ricorrente si legge, infatti: “In Controparte_4
pagina 8 di 17 subordine: nell'ipotesi in cui la Società in persona dell'Amministratore Unico e Controparte_3 legale rappresentante pro tempore, Signor dichiari la perdita di interesse all'acquisto Parte_3 del bene, riconoscere e dichiarare la risoluzione della Proposta di Acquisto Preliminare di Compravendita sottoscritta dalle parti in data 22 settembre 2021, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1454 e/o 14 53 e 1455
c.c., in combinato con gli artt. 1175, 1337 e/o 1375 c.c., per le causali tutte di cui in parte motiva”.
In altri termini: i ricorrenti, promittenti venditori, hanno domandato la tutela ex art. 2932 c.c. solo nell'ipotesi in cui la promittente acquirente abbia manifestato o manifesti interesse (rectius: non abbia dichiarato la perdita di interesse) all'acquisto dell'immobile. Nell'ipotesi opposta, è domandata la risoluzione del contratto preliminare.
Si tratta di una condizione che, per quanto singolare, appare in effetti comprensibile. A nulla gioverebbe ai ricorrenti l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. se non fosse davvero Controparte_4 interessata all'acquisto del bene. Infatti, la citata pronuncia avrebbe l'effetto di trasferire alla società convenuta la proprietà del bene, “onerando” (così si legge nelle conclusioni dei ricorrenti) del Controparte_4 pagamento del prezzo pattuito.
In buona sostanza, l'ipotetico accoglimento della domanda non porterebbe, in caso di disinteresse di
[...]
all'acquisto del bene, alcuna concreta utilità a favore dei ricorrenti: la 'sorte' del trasferimento del CP_4 bene dipenderebbe unicamente dalla volontà di di corrispondere il prezzo della vendita Controparte_4 ai Sig.ri . Pt_1
Fermo ciò, ha reiteratamente manifestato il suo disinteresse all'acquisto dell'immobile. Controparte_4
Ciò è avvenuto:
(i) prima del giudizio: nella e-mail dell'8.7.2022, inviata dal difensore di alla Controparte_4 legale dei ricorrenti, si legge: “ , volentieri Ti confermo che, in ragione di una Parte_5 modifica delle richiesta da parte del Comune di Sestri alla proprietà avvenuta la scorsa settimana,
l'acquisto del box non è più necessario. che legge in copia a conferma di Parte_3 questa mia, per ricompensare il disturbo dei sig.ri – aggiungo io pur non avendone un obbligo Pt_1 giuridico- è d'accordo affinché i SI incassino pro quota l'assegno già consegnato in garanzia all'agenzia immobiliare per un importo di euro 5.000,00. Auspico dunque che questa soluzione sia di reciproca soddisfazione e di definitiva soluzione”. Non vi è dubbio che, con tale comunicazione,
abbia inteso manifestare la perdita di interesse all'acquisto del bene, come, Controparte_4 del resto, riconoscono gli stessi ricorrenti sin dal proprio ricorso: “…la società Controparte_3 opponeva la perdita di interesse all'acquisto del bene, proponendo ai venditori, a
[...] tacitazione di ogni loro pretesa, la riscossione dell'assegno di Euro 5.000,00…”.
(ii) in corso di giudizio: non solo si è fermamente opposta all'accoglimento della Controparte_4 sentenza ex art. 2932 c.c. (che le avrebbe consentito di acquistare la proprietà del box al prezzo originariamente pattuito) ma, nei propri scritti difensivi, ha più volte confermato che, tra il giugno e il luglio del 2022, “intervenivano però nuove circostanze in ragione delle quali la società non CP_3 aveva più alcun interesse all'acquisto del box in questione”. pagina 9 di 17 Si è, dunque, chiaramente manifestata la condizione posta dagli stessi ricorrenti a fondamento della propria domanda principale, ossia che la società manifestasse il suo disinteresse all'acquisto Controparte_4 dell'immobile.
Dal che discende l'inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c. dei ricorrenti e Parte_1
. Parte_2
La domanda ex art. 2932 c.c. formulata da . CP_2
Dall'inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c. dei ricorrenti discende, inevitabilmente, l'inammissibilità dell'analoga domanda formulata da . CP_2
Quest'ultimo, a differenza dei ricorrenti, non ha subordinato l'accoglimento della propria domanda di esecuzione in forma specifica alla manifestazione di interesse all'acquisto da parte di . Controparte_4
Giova però richiamare la giurisprudenza a cui si è innanzi posto riferimento: “qualora sia stato promesso in vendita un immobile indiviso considerato nel contratto come un "unicum inscindibile", ciascuno dei promittenti si impegna non soltanto a prestare il consenso relativo al trasferimento della quota di comproprietà di cui è rispettivamente titolare, ma si obbliga anche a promettere il fatto altrui, cioè la prestazione del consenso da parte degli altri. Peraltro, tale obbligazione, che ha natura collettiva, non è solidale, non potendo operare il principio stabilito dall'art. 1292 c.c., secondo cui ciascuno degli obbligati in solido può adempiere per l'intero e
l'adempimento dell'uno libera gli altri, atteso che i promittenti sono in grado di manifestare il consenso relativo alla propria quota e non quello concernente le quote spettanti agli altri” (Cass. civ., Sez. II, 4.2.2021, n. 2613; più di recente Cass. civ., Sez. II, 29.8.2023, n. 25396; prima, Cass. civ., Sez. II, 20.3.2006, n. 6162).
Come illustrato nel paragrafo precedente, e hanno sostanzialmente Parte_1 Parte_2 rinunciato alla domanda ex art. 2932 c.c. (e, quindi, al consenso al trasferimento della proprietà del box) nel momento stesso in cui ha espresso il proprio inequivoco disinteresse all'acquisto CP_3 CP_1 dell'immobile.
Il convenuto avrebbe dunque, tuttalpiù, potuto manifestare il consenso – e domandare la tutela ex CP_2 art. 2932 c.c. con riferimento – al trasferimento della propria quota di comproprietà dell'immobile. Non avrebbe potuto manifestare la stessa volontà con riferimento alle quote spettanti ai ricorrenti. Deve però rilevarsi che il bene oggetto del preliminare di vendita è stato senz'altro considerato dai contraenti come un “unicum inscindibile”: si ricordi, il contratto prometteva la vendita di un box di proprietà dei Sig.ri , ciascuno per la Pt_1 quota pari ad un terzo pro indiviso e congiuntamente per l'intero.
In mancanza di domanda congiunta di tutti i promittenti venditori, la domanda diretta ad ottenere sentenza costitutiva del trasferimento ex art. 2932 c.c. deve essere dichiarata inammissibile.
Da quanto esposto discende l'inammissibilità anche della domanda ex art. 2932 formulata da . CP_2


3. Sulla domanda di risoluzione del contratto formulata, in via subordinata, dai soli ricorrenti
pagina 10 di 17 In subordine i ricorrenti hanno domandato la risoluzione del contratto preliminare di vendita dell'immobile. Più precisamente, e hanno chiesto, una volta accertato il grave inadempimento Parte_2 Parte_1 di , di “riconoscere e dichiarare la risoluzione della Proposta di Acquisto Preliminare Controparte_4 di Compravendita sottoscritta dalle parti in data 22 settembre 2021, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1454
e/o 1453 e 1455 c.c., in combinato con gli artt. 1175, 1337 e/o 1375 c.c., per le causali tutte di cui in parte motiva”. Ad avviso dei ricorrenti, la società resistente si sarebbe sottratta alla conclusione del contratto di vendita, e tale grave inadempimento di giustificherebbe la risoluzione del contratto. Controparte_4
Occorre premettere che la domanda di risoluzione del contratto preliminare è stata formulata dai soli ricorrenti, non anche dall'altro comproprietario : questi, costituendosi in giudizio, si è limitato a domandare, CP_2 oltre all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, il risarcimento dei presunti danni subiti. Non ha, invece, preso posizione riguardo alla domanda di risoluzione del contratto formulata dai ricorrenti.
Prima di soffermarsi sul merito della domanda, è necessario affrontare il tema della legittimazione della parte complessa a proporre la domanda di risoluzione.
La Corte di Cassazione, con particolare riferimento alla domanda di risoluzione della locazione della cosa comune, ha recentemente osservato che, “privilegiando esigenze di "snellezza dei traffici e di tutela dell'affidamento del conduttore", la giurisprudenza utilizza l' "artificio" del consenso presunto di tutti i comproprietari e ammette il singolo componente della parte complessa a proporre, anche nell'interesse degli altri, la domanda di risoluzione del contratto per l'inadempimento del conduttore;
ove però risulti l'espressa volontà contraria degli altri comproprietari tale legittimazione va negata, "trattandosi di un atto incidente sul potere di disposizione dell'immobile nella sua interezza", "fin quando il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziaria a norma dell'art. 1105 c.c." (così Cass.
n. 171/2002; v. pure Cass. n. 2558/1983, Cass. n. 962/2000, Cass. n. 14772/2004, Cass. n. 2399/2008, Cass. n.
480/2009, Cass. n. 11553/2013, Cass. n. 1650/2015)” (Cass. civ., Sez. II, 11.10.2024, n. 26546).
A conclusioni meno nette è giunta la Cassazione riguardo alla risoluzione del contratto di vendita, connotata dal fatto che, a seguito della risoluzione, “i componenti della parte riacquistano la titolarità di un diritto reale. In tale ipotesi […] l'azione di risoluzione deve essere proposta nei confronti di tutti i soggetti del contratto.
Dall'orientamento in materia di locazione della cosa comune, vanno però ricavati due profili rilevanti, ossia la necessità dell'espressa volontà contraria alla risoluzione e, una volta che sia emerso il conflitto tra chi vuole la risoluzione e chi chiede invece l'adempimento, la composizione di tale conflitto sulla base del criterio della maggioranza o, comunque ad opera del giudice, secondo quanto prevedono gli artt. 1108 e 1105 c.c.”. Sicché,
“instaurato, ab origine o a seguito dell'ordine di integrazione reso dal giudice, il contraddittorio tra tutti i soggetti del contratto di compravendita, la domanda di risoluzione è pertanto proponibile anche se uno, o più, dei componenti la parte complessa non si sia costituito in giudizio e non abbia espresso volontà favorevole allo scioglimento del contratto;
una volta accolta, la sentenza di risoluzione sarà efficace nei confronti di tutti i concreditori. Il diritto del concreditore "all'adempimento altrui, finché il suo diritto al buon fine del contratto pagina 11 di 17 non venga travolto dalla sua propria inadempienza" va infatti coordinato con la situazione di contitolarità della medesima posizione contrattuale, così che il componente della parte complessa non può rimanere inerte, ma deve manifestare, costituendosi in giudizio, la propria opposizione alla risoluzione, ad esempio contestando la gravità dell'inadempimento, e chiedere l'esecuzione del contratto”. Nel caso in cui, invece, uno dei componenti della parte complessa, costituito in giudizio, si opponga allo scioglimento del contratto, “il conflitto tra chi ha interesse alla conservazione del contratto e chi invece ha interesse al suo scioglimento, può essere utilmente risolto sulla base del criterio della maggioranza secondo quanto prevede l'art. 1108 c.c. e, ove questo non possa operare (la parte complessa è ad esempio costituita da due parti), sia composto dal giudice così come dispone
l'art. 1105 c.c.” (così sempre Cass. civ., Sez. II, 11.10.2024, n. 26546).
Come innanzi precisato, , componente della parte complessa promittente venditrice, si è costituito CP_2 in giudizio chiedendo l'adempimento in forma specifica del contratto preliminare e il risarcimento dei danni. Il suo contegno pare dunque assimilabile a quello di chi – con le parole della Corte di Cassazione - pur essendosi costituito in giudizio, “non abbia espresso volontà favorevole allo scioglimento del contratto”.
Alla luce dei recenti approdi della giurisprudenza di legittimità, il contegno inerte del comproprietario non impedisce la proposizione della domanda di risoluzione da parte degli altri comproprietari.
Peraltro, quand'anche si volesse intendere la domanda di esecuzione in forma specifica formulata da CP_2
come implicita manifestazione di dissenso rispetto alla risoluzione del contratto, il risultato non
[...] cambierebbe. Il conflitto tra e interessati alla risoluzione del contratto, da un Pt_2 Parte_1 lato, e , interessato alla conservazione del contratto, dall'altro lato, andrebbe risolto secondo il CP_2 criterio di maggioranza ex art. 1108 c.c.: a favore, dunque, dei primi due.
Appurata così la proponibilità della domanda di risoluzione di parte ricorrente, la stessa risulta fondata.
È pacifico che:
(i) il 22.9.2021 i Sig.ri concludevano contratto preliminare di vendita del box oggetto di causa. In Pt_1 forza di tale contratto, le parti si obbligano – tra l'altro – alla “stipulazione dell'atto notarile di trasferimento della proprietà” del box, “che dovrà avvenire entro e non oltre il 30.4.2022”. Nello stesso accordo, e precisamente alla voce “clausole aggiuntive”, prevedevano che “da parte dei venditori è stato affidato l'incarico al Geom. […] per la regolarizzazione urbanistica e catastale CP_5 dell'immobile oggetto di vendita, questa pratica è legata al nulla osta che dovrà essere ottenuto da parte dei Vigili del fuoco per la quale regolarizzazione è incaricato l'amministratore dello stabile”;
(ii) nel gennaio del 2022, dunque qualche mese prima della scadenza del termine indicato nel preliminare, il legale di e riferiva al notaio che l'intervento di messa a norma degli Parte_1 Parte_2 immobili non risultava ancora concluso, sicché non era possibile anticipare la data del rogito;

(iii) il 26.4.2022, ossia quattro giorni prima della scadenza del termine contrattuale, il legale dei Sig.ri Pt_1 comunicava al notaio l'avvenuto deposito (in data 23.4.2022, come si evince dalle produzioni del ricorrente) della Segnalazione Certificata di Inizio Attività presso il Comune di;
CP_1
pagina 12 di 17 (iv) manifestata da parte del promittente acquirente la volontà di attendere il termine di 30 giorni per verificare l'eventuale esercizio di poteri autoritativi da parte del Comune, le parti convenivano, quindi, un differimento del termine al 30.5.2022. Come infatti si legge nella e-mail dell'Avv. Di Capua del

5.5.2022 al mediatore, “il termine del 30/04/22 indicato nel preliminare allegato al punto 3) quale data ultima entro la quale stipulare il rogito, per parte acquirente si intende prorogato al successivo
30/05/22 per consentire alle parti venditrici di regolarizzare l'iter di sanatoria in essere con il Comune di Sestri Levante” (cfr., sul punto, ricorso, p. 5);
(v) il contratto, tuttavia, non si perfezionava neppure alla data del 30.5.2022. E' certo però che, nonostante e subito dopo la scadenza del nuovo termine, le parti manifestavano interesse alla conclusione del contratto. In questo senso depone la comunicazione (dell'1.6.2022) del legale dei Sig.ri , Pt_1 indirizzata al difensore di con cui il primo trasmetteva al secondo la Controparte_4 documentazione inerente alla regolarità urbanistica dell'immobile. E depone, soprattutto, lo scambio di comunicazioni del 13-14 giugno 2022, con cui le parti, per mezzo dei rispettivi legali, paiono trattare la stipula di un nuovo contratto preliminare avente ad oggetto lo stesso box;

(vi) in ogni caso l'8.7.2022, comunicava che, “in ragione di una modifica delle Controparte_4 richiesta da parte del Comune di alla proprietà avvenuta la scorsa settimana, l'acquisto del box CP_4 non è più necessario”. Solo al fine di “ricompensare il disturbo”, la stessa società offriva ai Sig.ri Pt_1
l'assegno di 5.000 € a suo tempo consegnato all'agenzia immobiliare quale anticipo sul prezzo.
Ciò premesso, ritiene il Tribunale che si sia resa gravemente inadempiente all'obbligo Controparte_4 di stipulare il contratto di vendita e che tale grave inadempimento giustifichi la risoluzione del contratto preliminare domandata dai ricorrenti.
Le difese della società resistente si sostanziano nell'assunto secondo cui 'veri' inadempienti fossero, a ben vedere, i promittenti venditori: e ciò avrebbe giustificato la mancata stipula del contratto definitivo.
Nessuno degli addebiti mossi ai promittenti venditori, tuttavia, ha fondamento.
Non è corretto affermare che già nel gennaio del 2022 i Sig.ri “fossero inadempienti”, poiché dovevano Pt_1 ancora completare le pratiche di sanatoria con i Vigili del Fuoco e il Comune di . Come sopra CP_1 evidenziato, il contratto preliminare fissava, quale termine ultimo per la conclusione del definitivo (e la regolarizzazione dell'immobile), il 30.4.2022.
Può discutersi se il deposito della S.C.I.A. edilizia a ridosso della scadenza del preliminare (quando ancora
'pendeva' il termine per l'esercizio del potere di controllo da parte dell'autorità comunale) costituisca, o meno, una forma di inadempimento del promittente alienante. Le parti, in ogni caso, hanno mostrato di non dare particolare peso alla questione, differendo di un mese il termine entro il quale concludere il contratto di vendita.
A poco rileva, ancora, che i promittenti venditori non abbiano provato di aver notificato alla promittente acquirente l'invito alla stipula della vendita, “con un giorno e un'ora specificamente determinati e indicati”.
Come anzi ben emerge dal doc. 6) di parte resistente, era stato proprio il legale di quest'ultima, in una precedente pagina 13 di 17 occasione, a concordare direttamente con il notaio il giorno e l'ora dell'appuntamento per la conclusione del contratto di vendita.
In ogni caso, spirato anche il termine del 30.5.2022, sostiene di non avere più avuto Controparte_4 alcun obbligo di contrarre con i Sig.ri : questi sarebbero “decaduti” da ogni pretesa nei confronti della Pt_1 resistente.
L'assunto sarebbe convincente in due ordini di casi: (i) se il termine di scadenza pattuito fosse termine essenziale
(di talché il contratto, trascorso il terzo giorno successivo alla scadenza del termine, si sarebbe risolto di diritto: art. 1457 c.c.); (ii) se le parti, spirato il termine, avessero consensualmente risolto il contratto.
Entrambe le ipotesi sono da escludersi. Quella sub (i), perché nulla autorizza a ritenere che il termine, nel caso di specie, fosse essenziale: tra l'altro, non è qualificato come tale nel contratto preliminare e, al contrario, come osservato, le parti hanno manifestato interesse al trasferimento della proprietà del bene non solo dopo il
30.4.2022, ma addirittura dopo il 30.5.2022 (si veda lo scambio di e-mail dei legali delle parti successivo a tale data). Quella sub (ii), perché, tralasciando il fatto che il mutuo dissenso richiederebbe la stessa forma prevista per la conclusione del contratto da sciogliere (per tutte, proprio con riferimento allo scioglimento del contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento di diritti reali immobiliari, cfr. Cass., Sez. II, 14.2.2022, n. 4714), le parti avrebbero dovuto manifestare, in maniera inequivoca, la volontà di risolvere il precedente contratto preliminare di vendita. Volontà che non può certo desumersi dalla trattativa volta a concludere, in futuro, un nuovo contratto preliminare di vendita avente ad oggetto lo stesso immobile a condizioni diverse.
si è dunque resa inadempiente all'obbligo di stipulare il contratto di vendita con i Sig.ri Controparte_4
nel termine convenzionalmente pattuito. Pt_1
La vera ragione per cui la resistente non ha stipulato il contratto di vendita non è tanto che il contratto preliminare fosse “palesemente decaduto”, come sostenuto da nei suoi scritti difensivi. Quanto, più CP_3 semplicemente, che la resistente aveva improvvisamente perso interesse alla stipula del contratto definitivo, per sopravvenuti e non meglio precisati motivi (cfr., sul punto, la comunicazione prodotta sub doc. 9 dalla stessa
). Controparte_4
Acclarato così il grave inadempimento di , il contratto preliminare va dichiarato risolto. Controparte_4


4. Le domande risarcitorie formulate dai ricorrenti e dal convenuto CP_2
I ricorrenti hanno, infine, domandato “l'integrale risarcimento dei danni patiti per effetto del grave inadempimento contrattuale e/o pre contrattuale di . Controparte_3
Hanno, in particolare, lamentato un “danno emergente”, “per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, la cui sussistenza è in re ipsa e non necessita di prova”; danno che andrebbe “liquidato in misura pari alla differenza tra il prezzo pattuito nel preliminare e il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo, normalmente coincidente con quello di proposizione della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, ove accertato in concreto”. E un “lucro cessante”, poiché
“i signori ebbero a ricevere una ulteriore proposta di compravendita dell'immobile, di fatto non Pt_1 pagina 14 di 17 perseguita per mancanza di disponibilità del bene”. I ricorrenti hanno, altresì, chiesto che fossero “interamente sostenuti” da i compensi per la mediazione dell'agenzia immobiliare e che la società Controparte_4 resistente fosse condannata a rifondere le spese per il procedimento di mediazione instaurato prima della controversia.
, dal canto suo, ha domandato il risarcimento dei danni che “si quantificano in via equitativa nella CP_2 perdita dei frutti dell'immobile oggetto di vendita, nonché nell'incommerciabilità dello stesso in pendenza del contratto preliminare. Detto danno è in re ipsa e non necessita di prova”. Ha confermato, inoltre, che “i proprietari ricevettero […] in pendenza del preliminare per cui è causa, ulteriore proposta di acquisto per la somma di Euro 51.000,00 da parte della signora . Testimone_3
Le domande sono infondate.
Come chiarito dalla Corte di Cassazione, in tema di preliminare di vendita immobiliare “al promittente venditore che agisca per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, per il caso di inadempimento del promissario acquirente - anche se non dimostri di aver perduto, nelle more, delle possibilità concrete di vendere
l'immobile compromesso -, deve essere liquidato il pregiudizio per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, la cui sussistenza è in re ipsa e non necessita di prova (Cass. Sez. 2, Ordinanza n.
13792 del 31/05/2017; Sez. 2, Sentenza n. 4713 del 10/03/2016; Sez. 3, Sentenza n. 25411 del 03/12/2009; Sez.
2, Sentenza n. 13630 del 05/11/2001). E tanto con riguardo all'an della pretesa risarcitoria esercitata. Con riferimento al quantum debeatur, invece […] il rivendicato danno da lucro cessante (la cui liquidazione può avvenire, d'ufficio, in via equitativa) avrebbe dovuto essere parametrato all'eventuale differenza (recte al deprezzamento) tra il prezzo pattuito nel preliminare e il valore commerciale dell'immobile al momento in cui
l'inadempimento è diventato definitivo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 34073 del 18/11/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n.
26042 del 17/11/2020, quest'ultima pronuncia riferita all'ipotesi in cui il danno subito dal promittente venditore sia provocato da un terzo che, con la sua condotta, abbia impedito la stipulazione del definitivo), normalmente coincidente (sulla scorta del principio generale espresso dall'art. 1225 c.c., secondo cui la prevedibilità del danno risarcibile deve essere valutata con riferimento al momento in cui il debitore, dovendo dare esecuzione alla prestazione e potendo scegliere fra adempimento e inadempimento, è in grado di apprezzare più compiutamente e, quindi, prevedere il pregiudizio che il creditore può subire per effetto del suo comportamento inadempiente) con quello di proposizione della domanda di risoluzione ovvero altro anteriore, ove accertato in concreto (in ordine al danno da inadempimento subito dal promissario acquirente Cass. Sez. 2, Ordinanza n.
32536 del 04/11/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 18498 del 30/06/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 28375 del 28/11/2017;
Sez. 2, Sentenza n. 17688 del 28/07/2010; Sez. 2, Sentenza n. 1956 del 30/01/2007; Sez. 2, Sentenza n. 1786 del
12/02/1993; Sez. 2, Sentenza n. 2802 del 05/04/1990; Sez. 2, Sentenza n. 3408 del 22/05/1986; Sez. 3, Sentenza
n. 2044 del 09/06/1969), potendosi tener conto anche di ulteriori circostanze, suscettibili di determinare un incremento o una riduzione del pregiudizio, a condizione che esse siano allegate e provate e appaiano ragionevolmente prevedibili e non meramente ipotizzate” (così Cass. civ., Sez. II, 3.4.2025, n. 8905).
pagina 15 di 17 Insomma, per quanto condivisibile l'assunto dei Sig.ri secondo cui non necessita di essere provato il Pt_1 pregiudizio per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, è altresì vero che la quantificazione di tale danno non può prescindere dal confronto tra il valore dell'immobile al momento della pattuizione del preliminare e quello, successivo, in cui l'inadempimento è diventato definitivo.
Nessuno dei Sig.ri , tuttavia, ha allegato – e tanto meno provato – che l'immobile avesse subito un qualche Pt_1 deprezzamento nei mesi intercorrenti tra la firma del contratto preliminare (settembre del 2021) e la chiara manifestazione del disinteresse degli acquirenti (luglio del 2022).
Tutto all'opposto, gli stessi ricorrenti hanno depositato in giudizio una presunta proposta, proveniente da un terzo, di acquisto dell'immobile per un importo superiore (€ 51.000) a quello pattuito nel contratto preliminare (€
49.000). Segno che l'immobile, medio tempore, non ha subito alcun deprezzamento, ma anzi avrebbe visto incrementare il proprio valore.
Proprio con riferimento a tale proposta, i Sig.ri affermano di non averla potuta accettare per la “mancata Pt_1 disponibilità del bene”. Ora, non si può fare a meno di notare che tale asserita proposta reca la data del
10.9.2022, ossia circa due mesi dopo che aveva inequivocabilmente dichiarato di non Controparte_4 avere più alcun interesse all'acquisto dell'immobile. Non è dato comprendere, quindi, il motivo per cui i Sig.ri non abbiano accettato tale più conveniente proposta. Il timore di un eventuale addebito di inadempimento Pt_1 del contratto preliminare da parte di ben avrebbe potuto essere 'neutralizzato' dalla Controparte_4 constatazione del grave inadempimento in cui era incorsa la società resistente. Si tratta, insomma, di un danno che, se davvero subito, avrebbe potuto essere scongiurato accettando la nuova proposta più vantaggiosa.
Le ulteriori domande risarcitorie formulate dai ricorrenti (il rimborso delle spese legali e dell' agenzia immobiliare) non meritano accoglimento. I Sig.ri non hanno né allegato, né tanto meno dimostrato, di aver Pt_1 sostenuto tali esborsi.


5. Spese di lite
I ricorrenti risultano parzialmente vittoriosi in relazione alla domanda di risoluzione del contratto, formulata in via subordinata;
mentre viene rigettata tanto la domanda di adempimento in forma specifica, formulata in via principale, quanto la domanda di risarcimento dei danni asseritamente subiti (domande, queste ultime, formulate anche da ). CP_2
L'esito del giudizio giustifica pertanto la compensazione integrale delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- in parziale accoglimento della domanda subordinata di parte ricorrente, accertato e dichiarato il grave inadempimento della società resistente in persona del legale Controparte_3
pagina 16 di 17 rappresentante pro tempore, dichiara la risoluzione del contratto preliminare del 22.9.2021 dedotto in giudizio;

- rigetta tutte le ulteriori domande ed eccezioni;

- compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Genova, 27.10. 2025 IL GIUDICE Francesca Lippi
Minuta redatta dal MOT Sebastiano Zerbone

pagina 17 di 17