REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
Seconda sezione civile
Il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, in funzione monocratica, nella persona del giudice on. dott.ssa Micaela Picone, ha pronunziato
SENTENZA nella causa civile n.ro 3556/2023 di R.G. del Ruolo generale degli affari civili contenziosi promossa da,
, Parte_1 Parte_2 Parte_3 Persona_1
(deceduta), , , con l'Avv. Parte_4 Parte_5
Pierluigi D'Antonio e l'Avv. Francesca Meniconi
-attori contro
in Firenze, con l'Avv. Controparte_1
Elena Campostrini
-convenuto
Oggetto: impugnativa delibera assembleare
Conclusioni: per come rassegnate dai difensori all'udienza di precisazione delle conclusioni

IN FATTO ED IN DIRITTO
In fatto
I sig.ri , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Persona_1
(deceduta), , e hanno convenuto in Parte_4 Parte_5 Parte_5 giudizio il per ivi sentir pronunciare, previa sospensione della Controparte_1 delibera assembleare del 06.12.2021: 1) l'accertamento e la dichiarazione del loro diritto ad ottenere la rettifica e/o modifica degli artt. 47, 48 e 49 del regolamento condominiale nelle parti in cui tali norme attribuiscono loro la comproprietà delle aree del passaggio tergale, della rampa di accesso box e cantine e del giardino;
2)
l'accertamento e la dichiarazione del loro diritto ad ottenere la rettifica e/o la modifica delle tabelle millesimali nelle parti in cui vengono loro attribuiti i millesimi di proprietà delle aree del passaggio tergale, della rampa di accesso box e cantine e del giardino;
3) la rettifica e/o modifica del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali ad esso allegate;
4) l'accertamento e la dichiarazione della nullità e/o dell'annullabilità della delibera condominiale del 06.12.2021 con riferimento ai punti 1), 3), 4) e 6) dell'ordine del giorno, per non aver disposto la modifica del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali (punto 1), per aver approvato il bilancio consuntivo relativo alle gestioni 01.07.2019-30.06.2020 e suo riparto (punto 3) e 01.07.2020-30.06.2021 e suo riparto (punto 4), e per aver approvato il bilancio preventivo per la gestione
01.07.2021-30.06.2022 e suo riparto (punto 6); 5) la dichiarazione di non debenza delle spese previste nei bilanci impugnati che gli sarebbero state erroneamente imputate.
Si è costituito il in Firenze, Controparte_1 contestando integralmente quando esposto, dedotto e prodotto dagli attori e quindi la fondatezza in fatto ed in diritto di tutte le domande giudiziali spiegate stante la natura condominiale del resede tergale, della rampa di accesso ai box ed alle cantine e del giardino;
ha eccepito, poi, la carenza di legittimazione attiva della sig.ra Persona_1 che, nella sua qualità di comproprietaria dell'immobile in parola e presente in
[...] assemblea condominiale del 06.12.2021, esprimeva voto favorevole all'approvazione del rendiconto consuntivo della gestione 01.07.2019-30.06.2020 e 01.07.2020-
30.06.2021 e del rendiconto preventivo della gestione 01.07.2021-30.06.2022, con i relativi piani di riparto.
Concessi i termini ex art. 183 co. VI n. 1, 2 e 3 c.p.c., rigettata l'istanza di sospensione della delibera impugnata, la causa è stata istruita solo con acquisizione dell'ampia produzione documentale depositata dalle parti (vedi ordinanza del 21.03.2024) e viene decisa sulle conclusioni dalle stesse rassegnati previa concessione dei termini ex art. 190 cpc.
Pag. 2 di 18 In diritto
Si premette che difese, eccezioni ed argomentazioni delle parti saranno esaminate per quanto strettamente necessario nella prospettiva della motivazione di questa sentenza, facendo applicazione del principio “della ragione più liquida” (cfr. Cass., Sez. 5,
Sentenza n. 11458 dell'11.5.2018).
In via preliminare si rileva che con atto di deposito del 24 aprile 2025, cioè dopo il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, depositate dai procuratori delle parti ai sensi dell'art.190 cpc, è stata depositata in pct comunicazione del decesso in data 6 aprile 2025 della Sig.ra come da certificato di Persona_1 morte allegato.
Sul punto, si ricorda che l'art. 300 c.p.c. prevede che se la morte della parte “si avvera nei riguardi della parte che si è costituita a mezzo di procuratore, questi lo dichiara in udienza o lo notifica alle altre parti. Dal momento di tale dichiarazione o notificazione il processo è interrotto, salvo che avvenga la costituzione volontaria o la riassunzione a norma dell'articolo precedente. …Se alcuno degli eventi previsti nell'articolo precedente si avvera o è notificato dopo la chiusura della discussione davanti al collegio, esso non produce effetto se non nel caso di riapertura dell'istruzione.”.
Ebbene, la giurisprudenza oramai è pacifica nel ritenere che il termine ultimo, entro il quale il verificarsi di un evento interruttivo (come la morte della parte processuale) o la sua notificazione possano produrre effetti interruttivi, è costituito dal termine ultimo per il deposito delle memorie di replica ex art. 190 c.p.c. (Sezioni Unite C. Cassazione sentenza n. 15295/2014).
Nella fattispecie in esame, pertanto, il verificarsi del decesso della sig.ra Persona_1 non vale quale evento interruttivo ex art. 300 cpc dal momento che non solo è
[...] intervenuto successivamente all'udienza di precisazione delle conclusioni ma è stato comunicato al Giudice ad alle altre parti costituite solo dopo il deposito delle memorie di replica.
Il decesso della sig.ra comunque, consente di ritenere assorbita Persona_1
l'eccezione di carenza di legittimazione attiva sollevata dal che, di CP_1 conseguenza non verrà vagliata dallo scrivente Giudice.
Pag. 3 di 18 Nel merito la domanda proposta dagli attori è infondata e, per l'effetto, deve essere rigettata.
E' pacifico che i sigg.ri , Parte_1 Parte_3 Parte_4 Parte_5
e siano tutti proprietari delle unità
[...] Parte_5 Parte_2 immobiliari, facenti parte dell'edificio condominiale denominato " sito in CP_1
Firenze, in quanto i propri immobili fanno parte del nc. Controparte_1
60.
Non è contestato dalla difesa di parte convenuta che tale edificio condominiale sia nato con le modalità descritte ampiamente e puntualmente dalla difesa del CP_1 costituito nella sua comparsa di costituzione e risposta¹ né che l'intento degli originari ¹ Cfr. pag. da 3 a 6 “I terreni su cui sono stati eretti i fabbricati contraddistinti degli odierni civici 60, 62, 64, 66 e 68 e su cui si è formata l'area condominiale ovvero il complesso di beni che costituiscono le parti comuni degli edifici
(art. 1117 c.c.), erano inizialmente di proprietà esclusiva del Signor Parte_6
Con atto di vendita del 16.01.1966 del Notaio Rep. n. 17748 e Fasc. n. 5604, registrato in Firenze il Persona_2 06.02.1967 (doc. 2), il Signor vendeva al Signor un “appezzamento di terreno fabbricativo Parte_6 Parte_7 di forma poligonale irregolare posto in Comune di Firenze, località ” … della superficie complessiva CP_1 arrotondata di metri quadri millecinquecentodieci (mq. 1510) […] meglio risulta rappresentato, tratteggiato in azzurro ed indicato con lettera “B” nella planimetria …si allega sub “A” al presente atto”. … Sempre l'art. 1 del contratto precisava che la vendita era comprensiva:
“a) della quota di proprietà, pari a due terzi dell'intero, dell'appezzamento di terreno posto sempre in Comune di
Firenze, località ” della frazione di Peretola contiguo a quello come sopra trasferito in proprietà piena CP_1 ed esclusiva all'acquirente … della superficie complessiva arrotondata di metri quadri centotrenta (mq. 130) circa.
[…] resulta rappresentato, tratteggiato in rosa ed indicato con lettera “D” nella planimetria come sopra allegata sub.
“A” al presente atto”. La lettera D tratteggiata in rosa, rappresenta attualmente l'appezzamento di terreno sul Pt_ Pt_ quale i due costruttori Signori hanno realizzato la condominiale rampa di accesso ai box auto ed alle cantine, regolamentata per la ripartizione delle spese di gestione dall'art. 48 del regolamento condominiale; “b) della quota di proprietà, pari a due terzi dell'intero, dell'appezzamento dei terreni posto sempre in Comune di
Firenze, località ” della frazione di Peretola, contiguo a quello descritto alla precedente lettera “a”, … CP_1 della superficie complessiva di metri quadri quattrocentonovanta (mq. 490). […] Detto terreno … resulta rappresentato, tratteggiato in verde ed indicato con la lettera “E”, nella planimetria come sopra allegata sub. “A” al presente atto”. La lettera E tratteggiata in verde, rappresenta attualmente l'appezzamento di terreno sul quale i Pt_ due costruttori Signori e hanno realizzato il condominiale giardino, regolamentato per la ripartizione Pt_7 delle spese di gestione dall'art. 49 del regolamento condominiale; “c) della quota di proprietà, pari alla metà dell'intero, dell'appezzamento di terreno sempre posto in Comune di Firenze, località ” della frazione di CP_1 Peretola, attestantesi con un lato al fosso …, avente detto appezzamento di terreno la superficie complessiva arrotondata di metri quadri quattrocentottanta (mq. 480). […] resulta rappresentato, tratteggiato in giallo ed indicato con lettera “C”, nella planimetria allegata sub. “A” al presente atto.” La lettera C tratteggiata in giallo, Pt_ Pt_ rappresenta attualmente l'appezzamento di terreno sul quale i due costruttori Signori e hanno realizzato il condominiale resede tergale, regolamentato per la ripartizione delle spese di gestione dall'art. 47 del regolamento condominiale.
Le parti espressamente prevedevano, all'art. 3 co. 1:
Pag. 4 di 18 proprietari dei terreni su cui sono stati costruiti i fabbricati che oggi costituiscono il complesso condominiale era di realizzare ciascuno dei proprietari dei rispettivi lotti di terreno, edifici per civile abitazione, box, cantine e negozi.
Non è contestato che, difatti, che i costruttori e presentavano Parte_6 Parte_7 permesso a costruire al Comune di Firenze, che rilasciava licenza edilizia n. 757 del
06.05.1969 (doc. 3 parte convenuta) per realizzare nell'appezzamento di proprietà Pt_6
(lotto A, docc. 2A e 2B convenuta), ciò che oggi si identifica come il civico 60, e nell'appezzamento di proprietà (lotto B, docc. 2A e 2B convenuta), ciò che oggi si Pt_7 identifica come il civico 62, 64, 66 e 68.
Infine non è contestato, che il ha adottato in data 28.11.1969 Controparte_1 un proprio regolamento condominiale, con applicazione delle tabelle millesimali redatte dal tecnico in data 30.10.1969 sviluppate in varie tabelle fra cui la Tabella F relativa alla ripartizione delle spese di ordinaria manutenzione del passaggio tergale (art. 47 del regolamento), la Tabella G relativa alla ripartizione delle spese di ordinaria manutenzione della rampa di accesso ai box e cantine (art. 48 del regolamento), e la
Tabella H relativa alle spese di straordinaria manutenzione del giardino (art. 48 del regolamento) (vedi doc. 4 parte convenuta).
Si rammenta che ai sensi dell'art. 115 c.p.c. il Giudice è chiamato ad individuare il thema probandum del giudizio rappresentato dalle circostanze di fatto allegate dalla parte attrice rilevanti ai fini della decisione e tempestivamente contestate in maniera specifica dalla parte attrice nel primo atto difensivo, id est nella prima memoria istruttoria.
lettera a): “gli appezzamenti di terreno descritti alle lettere “a”, “b” e “c” del precedente articolo 1 … sono destinati rispettivamente a passo pedonale il primo, a zona verde il secondo e a passo pedonale e carraio il terzo,
e gravati quindi da corrispondenti servitù in favore sia dell'appezzamento di terreno come sopra acquistato in proprietà piena ed esclusiva dal signor , sia dell'appezzamento di terreno di proprietà del venditore Parte_7 signor che resulta delimitato in rosso nell'allegata planimetria (terreno distinto al Nuovo Catasto Parte_6 Terreni nel Foglio 18 da prima delle particelle 48 e 49) sia delle costruzioni tutte che a cura dei detti signori
[...]
e o loro aventi causa a qualsiasi titolo andranno a realizzare su tali appezzamenti di terreno di Pt_7 Parte_6 rispettive proprietà. A tal fine gli appezzamenti di terreno di cui sopra è detto dovranno rimanere liberi e sgombri in perpetuo da autoveicoli, macchine e cose di qualsiasi natura e specie, sarà vietato in perpetuo qualsiasi ingombro dei medesimi, anche parziale e anche per la sosta soltanto degli autoveicoli rimanendo così gravati di corrispondenti servitù;”.
Pag. 5 di 18 La mancata contestazione specifica di una circostanza di fatto produce l'effetto della relevatio ad onere probandi (in tal senso potendosi vedere Cass. Civ. n. 3680 del
07.02.2019).
Formule generiche di contestazione e/o la mera invocazione della regola di riparto dell'onere della prova non integrano contestazione specifica ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 115 c.p.c. (in tal senso potendosi vedere per tutte Cass. Civ. n. 8376 del
29.04.2020, Cass. Civ. n. 22055 del 22.09.2017 e Cass. Civ. 5356/2009).
Gli attori hanno formulato in primis una domanda volta all'accertamento ed alla dichiarazione del loro diritto ad ottenere la rettifica e/ modifica degli artt. 47, 48 e 49 del regolamento condominiale nelle parti in cui tali norme attribuiscono loro la comproprietà delle aree del passaggio tergale, della rampa di accesso box e cantine e del giardino nonché domanda volta ad ottenere la rettifica e/o la modifica delle tabelle millesimali nelle parti in cui vengono loro attribuiti i millesimi di proprietà relativi a detti beni.
Gli attori, difatti, lamentano che la proprietà di 1/3 del giardino, di 1/2 del passaggio tergale a corredo dell'intero complesso edilizio e di 1/3 della rampa di accesso ai box e cantine del piano seminterrato non è mai stata loro trasferita dal loro dante causam in quanto non presente nei rispettivi contratti di compravendita come invece avvenuto per altri condomini non residenti al civico 60.
In altri termini i sigg.ri , Parte_1 Parte_3 Parte_4 Persona_1
e assumono di non aver mai
[...] Parte_5 Parte_2 Parte_5 acquistato dal loro dante causa la comproprietà dei beni immobili indicati negli articoli
47, 48 e 49 del Regolamento di ON che, quindi, non rientrando nelle singole loro proprietà esclusive, non potrebbero intendersi come beni condominiali con esonero dal pagamento dei relativi oneri di manutenzione ordinari e straordinari.
Tale tesi non convince.
Gli attori, difatti, fondano la loro pretesa esclusivamente sulla lettura dei rispettivi titoli di acquisto e su una relazione tecnica di parte redatta dall'Arch. il Persona_3 quale avrebbe affermato che “dall'esame degli atti di compravendita si rileva pertanto che agli acquirenti degli appartamenti dello stabile di Via Pratese 60 non viene trasferita la proprietà pro-quota della particella 462 (rampa carrabile nc. 58/A prop.
Pag. 6 di 18 Eredi Nesi per la quota di 1/3), della particella 463 (giardino, proprietà Eredi Nes per la quota di 1/3), della particella 464 porzione (parte tergale nc. 68/D), proprietà Eredi
Nesi per la quota d 1/2). Tali particelle dunque rimangono di proprietà Eredi Nesi per le rispettive quote. Ad otto acquirenti di appartamenti dello stabile Via Pratese 60, viene invece solo trasferita la proprietà pro-quota delle particelle 1186 e 1187
(camminamento e corte con ingresso dal nc. 58 di )”. CP_1
Ebbene si rammenta che gli odierni attori hanno acquistato le rispettive proprietà successivamente all'edificazione ed alla costituzione del convenuto Controparte_1
e, quindi, alla realizzazione del passaggio tergale (a cui si riferisce l'art. 47
[...] del regolamento), alla rampa di accesso ai box e cantine (a cui si riferisce l'art. 48 del regolamento) ed al giardino (a cui si riferisce l'art. 48 del regolamento).
E' circostanza pacifica tra le parti, e comunque documentale, che l'odierno condominio
è stato costruito dai sigg.ri e su un terreno in origine di proprietà esclusiva di Pt_6 Pt_7 quest'ultimo.
Difatti, con atto di vendita del 16.01.1966 del Notaio Rep. n. 17748 e Persona_2
Fasc. n. 5604, registrato in Firenze il 06.02.1967, il sig. vendette al sig. un Pt_6 Pt_7
“appezzamento di terreno fabbricativo di forma poligonale irregolare posto in Comune di Firenze, località “ ” … della superficie complessiva arrotondata di metri CP_1 quadri millecinquecentodieci (mq. 1510) […] meglio risulta rappresentato, tratteggiato in azzurro ed indicato con lettera “B” nella planimetria …si allega sub “A” al presente atto”, oltre “…a)…quota di proprietà, pari a due terzi dell'intero, dell'appezzamento di terreno posto sempre in Comune di Firenze, località “ ” della frazione di CP_1
Peretola contiguo … indicato con lettera “D” nella planimetria;
b) …quota di proprietà, pari a due terzi dell'intero, dell'appezzamento dei terreni posto sempre in
Comune di Firenze, località “ ” della frazione di Peretola, contiguo a CP_1 quello descritto alla precedente lettera “a”, …indicato con la lettera “E”, nella planimetria come sopra allegata sub. “A” al presente atto;
c) …quota di proprietà, pari alla metà dell'intero, dell'appezzamento di terreno sempre posto in Comune di Firenze, località ” della frazione di Peretola, attestantesi con un lato al fosso CP_1
…indicato con lettera “C”, nella planimetria allegata sub. “A” al presente atto” (doc.
2 condominio).
Pag. 7 di 18 Di seguito la planimetria allegata al contratto di compravendita citato:
Emerge dalle risultanze documentali del giudizio che le aree sopra indicate come a), b),
c) sono state destinate dall'originario proprietario degli appezzamenti di terreno su sui è stato edificato l'odierno ON (sig. e dall'originario acquirente (sig. Pt_6 Pt_7 ad aree a comune di pertinenza del costruendo complesso ed in continuità con la proprietà Pt_6
Pag. 8 di 18 Infine, è pacifico nonché documentale che con i sigg.ri e presentavano Pt_6 Pt_7 permesso a costruire al Comune di Firenze, che rilasciava licenza edilizia n. 757 del
06.05.1969 (doc. 3 condominio).
In forza della rilasciata concessione il sig. costruiva un complesso edilizio Pt_7 costituito da quattro contigui corpi di fabbrica con accesso dagli ingressi condominiali contraddistinti dai numeri civici 62, 64, 66 e 68 di , ed il costruiva in CP_1 Pt_6 aderenza al sopra indicato complesso edilizio e sulle aree residuate in sua proprietà, altro corpo di fabbrica distinto al numero civico 60 di . CP_1
Pag. 9 di 18 In tal modo si è venuto a costituire il di nn. 60- Controparte_2 CP_1
62-64-66-68 con previsione di beni di natura condominiale quali, fra gli altri, il passaggio tergale, la rampa di accesso ai box e cantine ed il giardino per cui è causa.
La volontà dei costruttori di realizzare un unico complesso condominiale con più edifici e zone a comune, peraltro, risulta palese dalla documentazione finalizzata alla concessione della licenza edilizia ai sigg.ri in cui si fa sempre espresso Parte_8 riferimento all'immobile posto in località Peretola, via Pratesi 60-62-64-66-68 complessivamente inteso.
Ebbene si rammenta che il condominio insorge al momento in cui avviene il primo atto di trasferimento dall'originario unico proprietario di una singola unità immobiliare;
per effetto di tale trasferimento si origina la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune ovvero a soddisfare esigenze generali e fondamentali del stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca CP_1 volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. n. 5335/2017).
All''uopo occorre fare applicazione del principio secondo cui “ai fini dell'esclusione della presunzione di proprietà comune prevista dall'art. 1117 c.c. non è necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo. Ne
Pag. 10 di 18 consegue che viene meno il presupposto della suddetta presunzione quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, oggetto di un autonomo diritto di proprietà,
o risulta comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo, così da rivelare - sulla base di elementi oggettivi, secondo l'incensurabile apprezzamento del giudice di merito - che si tratta di un bene dotato di propria autonomia e perciò non destinato a servizio dell'edificio condominiale” (cfr. Cass. 10073/2018).
Nel caso di specie, va osservato che il primo atto di trasferimento stipulato in data
13.01.1970 dai coniugi e che hanno acquistato dal sig. Parte_9 Parte_10 un appartamento sito al civico 64 ed un box auto al piano seminterrato (doc. 32 Pt_7 condominio).
In tale atto si legge espressamente:
Pag. 11 di 18 …
Pag. 12 di 18 Pag. 13 di 18 Il primo atto di trasferimento, costitutivo del convenuto , costituisce anche CP_1 eventuale unica prova contraria atta a superare la presunzione di comune appartenenza dei beni indicati nell'art. 1117 c.c. a tutti i condomini.
Nel caso di specie è insuperabile, ad avviso del Tribunale, la volontà espressa dagli originari costruttori del compendio immobiliare nel primo atti di compravendita delle unità immobiliari che compongono i due edifici contigui, riprodotta pacificamente nel regolamento condominiale ed in particolare agli artt. 47, 48 e 49, nonché nelle annesse tabelle millesimali.
Il citato regolamento è stato redatto e sottoscritto nel 1969 (id est prima degli acquisti effettuati dagli odierni attori) e contiene, altresì, le disposizioni in ordine all'uso dei beni comuni e alla ripartizione delle spese in base ai diritti e agli obblighi facenti capo a ciascun condomino dell'intero complesso.
L'art. 1 del regolamento elenca quali siano le porzioni immobiliari da ritenersi in comunione. L'elenco chiaramente non è tassativo, tanto che si prevede la seguente clausola generale “se il contrario non risulta dal titolo”.
La disposizione dell'art. 1 deve essere letta in combinato disposto con l'art. 2 che richiama l'art. 1118 c.c. e con gli artt. 31 e s.s. dedicati alla ripartizione delle spese, laddove vengono elencati quattro diversi metodi di ripartizione, in dichiarata deroga all'art. 1123 cod. civ., ed in particolare per quel che ci occupa prevedendo: all'art. 47 con riferimento al resede tergale: “Le spese per la manutenzione ordinaria del passaggio tergale a corredo dell'intero complesso edilizio, saranno divise fra le unità a cui tale passaggio serve con una compartecipazione delle rimanenti unità per i servizi condominiali (Tabella F). Le spese di straordinaria manutenzione, essendo tale passaggio di proprietà di ½ del nc. 60 ed il rimanente ½ dei nc. 62-64-66-68 verranno divise in base alle singole quote di proprietà, tenendo conto dei succitati titoli di proprietà. Sul passaggio in oggetto è fatto divieto di sosta con materiali e qualsiasi automezzo, salvo momentanee soste per il carico e scarico dei materiali e merci.”; all'art. 48 con riferimento alla rampa di accesso ai box ed alle cantine: “Le spese per la manutenzione ordinaria della rampa di accesso ai box e cantine del piano seminterrato verranno divise fra le unità interessate a tale rampa di accesso con una partecipazione delle unità provviste di cantina (Tabella G).
Pag. 14 di 18 Le spese di straordinaria manutenzione, verranno divise in base alle singole quote di proprietà, tenendo conto dei rispettivi titoli di proprietà. Infatti porzione di tale rampa risulta essere di proprietà di 1/3 del nc. 60 e i 2/3 sono dei n.c. 62-64-66-68; mentre la restante porzione di rampa è di proprietà esclusiva pro-quota di alcuni box (Tabella
G). E' fatto assoluto divieto di sosta e ingombro con materiali e automezzi di qualsiasi natura sulla rampa in oggetto.”; all'art. 49 con riferimento al giardino: “Le spese di straordinaria manutenzione del giardino verranno così divise: 1/3 fra l'unità del nc. 60 in base alle quote di proprietà in quanto proprietari per 1/3 dell'area del giardino;
2/3 fra le rimanenti unità e negozi in base alle rispettive quote di proprietà (Tabella H). Le spese di ordinaria manutenzione verranno ripartire in base ai millesimi della Tabella A.”.
La lettura combinata delle disposizioni del Regolamento mostra che i condomini hanno voluto privilegiare largamente il metodo della ripartizione delle spese in ragione dei millesimi di proprietà, ossia il criterio che si rinviene a livello legislativo nell'art. 1123 cod. civ. il quale prevede tre diverse fattispecie:
- le spese per le parti comuni e i servizi comuni a tutti i condomini e prevede la ripartizione in proporzione ai millesimi di proprietà (I comma);
- le spese che, pur relative a parti comuni o servizi comuni a tutti, sono destinate a servire ciascun condomino in maniera diversa, e quindi prevede che ciascuno contribuisca in proporzione al proprio uso (II comma);
- il terzo comma riguarda le spese relative a quelle porzioni immobiliari che servono solamente alcuni dei condomini e prevede che siano ripartite esclusivamente tra di loro
(II comma).
In tale ultimo senso leggasi gli artt. 50,55,56.
In particolare, l'art. 50 esclude i civici 66-68 dalla ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione del passaggio a sbalzo esistente che serve esclusivamente gli altri civici (60,62,64) ed alcuni negozi.
È evidente quindi che non è possibile escludere gli attori dalla compartecipazione alle spese della corte tergale, della rampa di accesso ai box e delle cantine, del giardino per cui è causa in quanto può ritenersi provato che le stesse fungono all'uso di tutto il complesso condominiale (circostanza mai peraltro contestata dagli attori) tanto per
Pag. 15 di 18 volontà dei costruttori che per Regolamento adottato dai partecipanti al condominio al momento della sua costituzione.
La connotazione condominiale delle suddette aree, peraltro, è stata recepita dalle
Tabelle millesimali, allegate al Regolamento, che hanno previsto dei criteri ad hoc per la ripartizione delle spese.
A partire dal 1969, le tabelle sono state sempre utilizzate per la redazione dei bilanci condominiali e così è stato fatto anche per i bilanci qui impugnati.
La delibera assembleare con cui è stato approvato il Regolamento condominiale assembleare e le annesse Tabelle non è mai stata oggetto di impugnativa né tantomeno gli attori hanno tempestivamente contestato una utilizzazione comune di questi beni che il da sempre ha acquisito e gestito come condominiali. CP_1
Gli atti di compravendita richiamati dagli attori non sono idonei, a parere dello scrivente giudice, ad escludere che anche su dette aree gli originari costruttori il sig. abbia Pt_6 mantenuto pretesa o titolo alcuno e che non abbia inteso trasferirlo ai suoi aventi causa considerandole, per l'appunto, beni di natura condominiale.
Alla luce delle superiori considerazioni deve ritenersi che il Regolamento condominiale e le tabelle millesimali del convenuto siano state elaborate in modo CP_1 conforme alla volontà dei costruttori-proprietari.
Inconferente per come richiamata dalla difesa attorea la dichiarazione del precedente amministratore del condominio, sig. che in una nota in calce al verbale Persona_4 di assemblea del 21 dicembre 2000, specificava che nel regolamento di condominio laddove era scritto scala n. 60, doveva intendersi “proprietà , poiché priva di Pt_6 contenuto decisorio, trattandosi di dichiarazione dell'amministratore e non espressione della volontà dell'assemblea condominiale.
Altrettanto inconferente la relazione di parte attorea a firma dell'Arch.
[...] prodotta da controparte quale doc. 16 in quanto atto di parte e di mera natura Per_3 interpretativa.
Pertanto, in base a quanto sopra, non resta che ritenere non assolti gli oneri probatori gravanti sugli attori con particolare riguardo alla assenza di titolarità sulle parti condominiali per cui è causa.
Pag. 16 di 18 Ogni altra questione assorbita anche con riferimento all'impugnative delle delibere del che trovano la loro ragion d'essere nel Regolamento condominiale e nelle tabelle millesimali vigenti.
Privo di fondamento infine il motivo di doglianza attenente all'annullabilità della delibera oggi impugnata perché omessi i nomi dei condomini favorevoli alle singole decisioni ed i valori delle rispettive quote millesimali.
Tale contestazione, riferita genericamente a tutte le deliberazioni, appare essere specificata solo con riferimento all'approvazione del consuntivo e suo riparto nonché all'approvazione del preventivo e suo riparto.
La difesa attorea omette, invero, di considerare che, per tutte le deliberazioni e perciò anche per quella relativa all'approvazione di bilanci consuntivo e preventivo, la mancata indicazione dei condomini votanti e delle correlative quote millesimali non conduce all'invalidità della deliberazione allorché tali dati siano agevolmente desumibili dal verbale di assemblea.
Nell'ipotesi di specie si evidenzia che il verbale in parola reca l'indicazione dei nominativi dei proprietari dei vari civici costituenti il convenuto, dei CP_1 relativi millesimi di proprietà nonché del civico di appartenenza di ciascun partecipante all'assemblea e ciò è sufficiente per verificare la validità delle deliberazioni assunte laddove è agevolmente ricavabile il numero (e le correlative quote millesimali utili al conteggio dei quorum) dei condomini favorevoli essendo stato espressamente indicato il nominativo dei condomini contrari ed i loro rispettivi millesimi.
In tal senso si esprime la giurisprudenza di legittimità dalla quale lo scrivente giudice non ha motivo di discostarsi: “In tema di delibere di assemblee condominiali, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, "nominativa", dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno
Pag. 17 di 18 espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 cod. civ.” (Cass. n°18192.2009).²
La domanda attorea, pertanto, anche sotto tale profilo non trova accoglimento.
Le spese di lite
Le spese e competenze del presente giudizio e del procedimento di mediazione devono essere compensate stante la natura fondamentalmente interpretativa della presente decisione.


P.Q.M

. il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando assorbita ogni altra eccezione deduzione e domanda così provvede:
- Rigetta le domande attoree.
- Compensa le spese di lite.
Così deciso in Firenze, lì 7 agosto 2025
Il Giudice
dott.ssa Micaela Picone
Pag. 18 di 18 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ² Nello stesso senso, Cass. n°6552.2015: “Il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei "quorum" prescritti dall'art. 1136 cod. civ., deve contenere l'elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, rimanendo comunque valido ove, pur riportando l'indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore, e senza che neppur infici l'adottata delibera la correzione del verbale, effettuata dopo la conclusione dell'assemblea, allo scopo di eliminare gli errori relativi al computo dei millesimi ed ai condomini effettivamente presenti all'adunanza”