REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
02 - Seconda sezione Civile nella persona del Giudice on. Liliana Anselmo ha pronunciato ex artt. 281 terdecies c.p.c., 281 sexies
c.p.c. e 127 ter c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A nella causa di I^ Grado iscritta in data 17.6.2024 al N° di R.G.C.A. 7098/2024, promossa da:
e , rappresentati e difesi dall'Avv. Letizia ZABARONI Parte_1 Parte_2 del Foro di Pistoia
-ricorrenti- contro in Sesto Fiorentino (FI), in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. Alessio CAMPOLMI e dall'Avv. Antonio
RIZZI, anche disgiuntamente tra loro
-resistente-
OGGETTO: Impugnazione di delibera condominiale
Conclusioni
Per i ricorrenti: Voglia l'Il.mo Tribunale adito, accertata l'illegittimità della delibera per i motivi sopra esposti, annullare la delibera assembleare impugnata, indicando, ove ritenga, i criteri per una corretta ripartizione delle spese.
Con vittoria di spese e compensi di lite.
Per il convenuto: Rigettare integralmente l'impugnativa della delibera condominiale ex adverso formulata, perché infondata in fatto e in diritto, inammissibile, oltre che non provata. Con vittoria di spese e compensi di lite.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto
pagina 1 di 6 I sigg.ri e , quali proprietari dell'unità immobiliare Parte_1 Parte_2
Box n. 65 sita nella corsia “A” del in Sesto Fiorentino (FI), rappresentano Controparte_1 che nel 2023 sono stati eseguiti a cura del i lavori di rifacimento CP_1 dell'impermeabilizzazione e di pavimentazione delle aree esterne condominiali sostenendo una spesa complessiva di euro 158.820,64 e che il , in occasione dell'assemblea straordinaria CP_1 tenuta in seconda convocazione in data 5 febbraio 2024, ha approvato il bilancio consuntivo dei detti lavori straordinari, in virtù del quale il 50% della spesa è stato suddiviso tra i condomini di cui alla
Tabella A Generale e il restante 50% a carico dei condomini elencati nella Tabella della Corsia corrispondente alla zona oggetto di intervento.
ha espresso il proprio dissenso circa l'utilizzo del criterio di cui all'art. Parte_2
1125 c.c. nella ripartizione della spesa.
Promossa la procedura di mediazione presso l'OCF – con esito negativo – e Parte_2 impugnano la delibera – depositando ricorso ex art 281 decies c.p.c. - per sentirla Parte_1 annullare e/o invalidare, perché ritengono che il criterio più idoneo alla ripartizione della detta spesa sia quello di cui all'art. 1123, primo comma, c.c., ovvero in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino (in proporzione dei millesimi di cui alla tabella A Generale), giacché i lavori hanno riguardato la manutenzione straordinaria della pavimentazione condominiale, che non può considerarsi un vero e proprio lastrico solare, in quanto è a sua volta coperta da un'altra struttura orizzontale (c.d. terrazzo); i ricorrenti assumono, altresì, che i lavori non avevano riguardato la pavimentazione posta a copertura del loro box auto (lato e corsia A), bensì solo la parte centrale, parte della corsia B e della corsia C, motivo per cui il criterio di ripartizione applicato dall'assemblea condominiale in questione avrebbe violato pure il secondo comma dell'art. 1123 c.c., dal momento che il 50% dei costi sarebbe veniva addebitato anche ai condomini che, come i ricorrenti, non beneficiano direttamente di detti lavori.
Conclusivamente i sigg.ri e chiedono di ripartire la spesa oggetto di Parte_1 Pt_2 impugnazione applicando il primo comma dell'art. 1123 c.c. ovvero, in ipotesi denegata, di applicare il secondo comma dell'art. 1123 c.c. rendendosi però necessario in caso di adozione di quest'ultimo criterio, vista la particolare conformazione dell'edificio, la redazione di una specifica Tabella delle
Coperture a cura del convenuto. CP_1
pagina 2 di 6 Fissata l'udienza cartolare di trattazione del ricorso per la data del 28.11.2024, si è costituito in giudizio il chiedendo il rigetto della domanda, Controparte_1 ritenendola infondata, non senza sottolineare che tale decisione è stata adottata dall'assemblea proprio considerando la particolare conformazione del complesso condominiale.
Questi, infatti, è composto da due gruppi di edifici (quelli dei numeri civici 3-9-19 e 25 da un lato e quelli dei numeri civici 49-51-53 e 55 dall'altro lato), per cui vi sono distinti solai di copertura del piano interrato ove sono presenti i garages e le cantine: in particolare vi è un solaio che appartiene al gruppo degli edifici contrassegnato dai civici nn. 3-9-19-25, sovrastante le due corsie di accesso ai box auto “A e B” ed un altro solaio, ove sono posti gli edifici nn. civici 49-51-53-55, sovrastante i box auto della corsia “C”; difatti, al di sotto degli edifici condominiali, sono presenti numerosi box auto e cantine (circa nr. 240), quindi, la pavimentazione oggetto delle opere di impermeabilizzazione rappresenta pure la copertura dei garages e delle cantine, nonché delle relative corsie di manovra e di accesso.
Il ha confermato che i lavori di rifacimento della pavimentazione delle aree CP_1 esterne hanno interessato sia un'area della pavimentazione in corrispondenza del solaio della sottostante corsia A e B e un'area esterna in corrispondenza del solaio della sottostante corsia C.
Il convenuto ritiene che proprio per tale consistenza immobiliare l'assemblea del 05.02.2024 non poteva che adottare il criterio di cui all'art. 1125 c.c., di carattere oggettivo, che consentisse la suddivisione della spesa per il 50% a carico di tutti i condomini comproprietari della pavimentazione sovrastante (che è bene comune ricompreso in tabella A generale) e per il restante 50% a carico dei soli proprietari delle unità immobiliari poste nel piano sottostante (garage e cantine), suddividendo, comunque, le spese in base alle due distinte aree di intervento tra proprietari dei beni immobili presenti nella corsia A e B e tra i proprietari delle unità immobiliari della corsia C.
Parte ricorrente ha chiesto nel ricorso introduttivo la sospensione dell'esecuzione della delibera impugnata (nulla, tuttavia, argomentando sull'eventuale lesione di diritti non aventi contenuto
“patrimoniale”); difatti l'istanza non è stata reiterata in occasione della prima udienza di trattazione della causa, dando modo a questo giudice di considerarla rinunciata (a tal riguardo è noto l'orientamento costante della giurisprudenza che rigetta l'istanza cautelare poiché «in materia cautelare la
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sola patrimonialità del pregiudizio esclude di per sé la sussistenza del “periculum” inteso come rischio di irreversibile di lesione, neppure integralmente risarcibile.»).
La causa è stata ritenuta matura per la decisione con ordinanza esitata all'udienza cartolare del
28.11.2024; sono stati concessi termini per il deposito di note conclusive fino a 15 gg prima dell'udienza cartolare del 21.5.2025.
Motivi della decisione
La domanda non viene accolta.
Dalla visione della documentazione fotografica in atti, si evince che il complesso condominiale di è composto da 8 edifici, diviso in due gruppi di fabbricati, che si distinguono per i CP_1 diversi numeri civici che li compongono, come sopra esplicitato da parte resistente, che condividono i vari camminamenti esterni o viali di accesso, tant'è che questi debbono considerarsi rientranti nella presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., essendo in titolarità comune a tutti i proprietari delle unità immobiliari che costituiscono i due gruppi di edifici e in rapporto di accessorietà rispetto agli stessi.
Inoltre, anche i due distinti solai di copertura del piano interrato ove sono presenti i garages e le cantine interessate dai lavori sono da considerarsi beni comuni.
Torna utile richiamare il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale il cosiddetto “supercondominio” viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto. In presenza di un “supercondominio”, ovvero di più condominii di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., trovano applicazione le disposizioni di cui al
Libro Terzo, Titolo VII, capo II, del codice civile.
Ciò premesso in generale, si condivide l'argomentazione secondo cui è applicabile per il riparto delle spese di riparazione di un cortile dell'edificio condominiale [o di altra struttura condominiale quale può essere un camminamento che, anche se coperto, rimane esterno ai muri perimetrali degli edifici), che funge anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino l'art. 1125 c.c., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti (dunque utilizzando la Tabella A Generale), restando a carico del proprietario pagina 4 di 6 del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (utilizzando la Tabella delle Corsie cui appartiene il garage attoreo).
Del resto, il solaio di copertura di locali interrati in proprietà singola che svolge anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio a tutti i condomini, pur non integrando una CP_2 utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri (come nella diversa fattispecie prevista dall'art. 1126 c.c.), ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, ed è questa la ratio per cui si ravvisano le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c..
La Suprema Corte, con diverse pronunce e su tutte v. Cass. Civ. Sez. II, n. 2243 del 16.02.2012, ha statuito che nel caso di rifacimento del cortile che funge anche da copertura per i CP_2 locali sottostanti sia proprio l'art. 1125 del c.c. la norma da applicare nella ripartizione degli oneri di intervento, specie quando, come pare nel caso di specie (e non vi è sul punto alcuna contestazione), le riparazioni da effettuarsi alla copertura soprastante siano state necessitate dalla normale usura causata dall'utilizzo e dallo scorrere del tempo.
In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile CP_2
(o dei camminamenti o comunque da una struttura avente natura condominiale), che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di singoli condomini, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ. (cfr. Cass. sez. II ordinanza n. 11462 del
30.4.2021 e Cass. sez. II 31.7.2023 nr. 23250 RV 668705-01)
Pertanto, le spese di riparazione del solaio che funge da copertura del box e, al contempo, da piano di calpestio del sovrastante bene devono essere ripartite secondo il disposto CP_2 dell'articolo 1125 c.c. e, pertanto, per il 50% a carico dei a cui appartiene l'area esterna e CP_1 per l'altro 50% a carico dei soli proprietari delle unità immobiliari poste nel piano sottostante a tale area per essere la situazione in esame sovrapponibile a quella specificamente regolata da siffatta norma e non già dagli artt.1123 e 1126 c.c. che postulano una ripartizione diffusa della spesa a carico dei condomini, trattandosi di solaio di separazione orizzontale tra due piani di un fabbricato condominiale pagina 5 di 6 che funge pure da copertura del piano seminterrato, ove sono posti i garages e le cantine, nonché le comuni corsie di manovra.
Il Condominio ha, comunque, ripartito quest'ultimo 50% in base alle due distinte aree di intervento tra proprietari dei beni immobili presenti nella corsia A e B e tra i proprietari delle unità immobiliari della distinta corsia C e ciò a prescindere dal fatto se l'intervento sia stato eseguito maggiormente nella parte centrale della corsia B, piuttosto che nella zona della corsia A, giacché facenti parti dell'unico blocco di solaio (A e B), distinto e separato da quello che invece copre la corsia C, rendendo così irrilevante la circostanza che la zona oggetto di rifacimento non era posta a copertura del loro box auto (corsia A), ma solo della parte centrale delle due corsie e di parte della corsia B.
Le spese processuali seguono la soccombenza;
non viene liquidata la fase istruttoria non essendo stati assegnati i termini di cui all'art. 281 duodecies c.p.c.; si tiene conto del valore indeterminabile della causa ma anche della sua bassa complessità.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando, rigetta la domanda attrice e conferma la legittimità della delibera condominiale adottata il 5 febbraio 2024.
Condanna altresì la parte attrice a rimborsare alla parte resistente le spese di lite, che si liquidano in euro 2.938 per compenso professionale, oltre le spese vive documentate, i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Firenze, 21 maggio 2025
Il Giudice on.
Liliana Anselmo
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