REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa IA RI,
all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 2.12.2025, ha pronunciato in data 6.12.2025 la seguente
SENTENZA EX ARTT. 281-SEXIES e 127-TER C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 13829 del R.G.A.C.C. dell'anno 2024,
TRA

Parte_1
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro
[...] P.IVA_1 tempore, elettivamente domiciliata in alla via Fulcieri Paulucci de' Calboli n. Pt_1
20/E, presso l'avv. Deborah Cotogno, che la rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione.
– ATTRICE –
e

(C.F. ), contumace. Controparte_1 C.F._1
– CONVENUTA –
1 CONCLUSIONI:

“Accertare e dichiarare che la Sig.ra (C.F. , Controparte_1 C.F._1 residente in [...] Lotto T3 Interno 3 Piano S1 - T – C.A.P. 00133
Roma (Rm), presso l'immobile di proprietà dell'A.T.E.R. del Comune di contraddistinto Pt_1 dalla matricola Nr. 4230139513, non ha versato, nonostante i numerosi solleciti, quanto dovuto a titolo di indennità di occupazione, canoni di locazione ed oneri accessori relativi alla conduzione dell'alloggio de quo così come rappresentato in narrativa e, per l'effetto, condannarla al pagamento in favore di della somma complessiva di € 104.750,05, di cui € 69.357,78 per canoni Pt_1 dovuti, € 4.479,96 per oneri accessori non corrisposti, € 13.463,51 per morosità rate non onorate,
e € 17.448,80 per interessi di mora, alla data del 27/02/2024. - ovvero condannare la Convenuta al pagamento della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, e/o al diverso criterio ritenuto di giustizia, anche mediante previo esperimento di una CTU: - in subordine, condannare la Convenuta al pagamento delle somme che saranno ritenute di giustizia;
- in ogni caso, condannare la Convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, l'
[...]
(di seguito, “l' ) Parte_1 Pt_1 conveniva in giudizio , esponendo: Controparte_1
- di essere succeduta all'Istituto autonomo case popolari in tutti i rapporti attivi e passivi facenti capo al predetto, per effetto della trasformazione intervenuta con L.R. 30/2002 e DD.RR. attuativi nn. 427/432/433 del 2003;
- di essere proprietaria dell'immobile sito in alla via Santa Rita da Cascia Pt_1
n. 30, contraddistinto dalla matricola n. 4230139513;
- di essersi avveduta, all'esito di accertamenti eseguiti sull'immobile, che lo stesso era occupato dalla sig.ra cui, con diffida del 21.6.2006, rivolgeva CP_1 richiesta di versare le somme dovute a titolo di indennità di occupazione e di oneri non corrisposti, oltre agli interessi di mora al 31.12.2005;

2 - di avere accolto in data 20.4.2010 la richiesta di sanatoria avanzata dalla sig.ra cui assegnava l'immobile in regolarizzazione ex lege 27/2006 con CP_1 determinazione dirigenziale n. 174, prot. 13877;
- che, ciò nonostante, la sig.ra non saldava il debito pregresso alla CP_1
domanda di sanatoria, né corrispondeva i canoni di locazione, tanto che l' oveva rivolgerle numerose altre diffide, nelle date del 3.3.2011 (prot. Pt_1
14409), 24.2.2026 (ptor. 9392), 30.9.2020 (37547);
- di avere infruttuosamente esperito il tentativo di mediazione, alla quale la convenuta ometteva di comparire;

- che, alla data della domanda, la convenuta aveva maturato un'esposizione debitoria pari ad € 104.841,63 (successivamente corretta a € 104.750,05), a titolo di indennità di occupazione, canoni di locazione, oneri accessori e interessi di mora calcolati sino al 7.2.2024.
Previa rinnovazione della notifica, all'udienza del 24.9.2025 veniva dichiarata la contumacia della convenuta, regolarmente citata e non costituitasi in giudizio;
non essendovi richiesta di assumere prove costituende, la causa era rinviata per la decisione ex art. 281-sexies c.p.c. all'udienza del 3.12.2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. (nelle quali l'attrice aggiornava il calcolo della morosità maturata dalla convenuta).
* * * * *
La domanda è fondata.
Giova, anzitutto, osservare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011; 3373/2010;
9351/2007; 1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo
3 diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
Per quanto attiene al debito contratto in esito alla sanatoria, l'attrice ha fornito prova documentale della fonte negoziale dell'obbligazione (producendo, quale doc. 4, la determinazione dirigenziale di accoglimento dell'istanza di regolarizzazione in sanatoria dell'occupazione dell'alloggio, presentata dalla convenuta) e dedotto l'inadempimento della debitrice all'obbligazione di pagamento del corrispettivo della locazione;
quest'ultima, dunque, avrebbe dovuto fornire la prova dell'esistenza di fatti impeditivi, modificativi e/o estintivi della pretesa avversaria, cosa che ha mancato di fare non costituendosi in giudizio.
Per il periodo pregresso alla regolarizzazione della detenzione, l' attrice Pt_1 ha provato, anzitutto, l'occupazione sine titulo dell'alloggio di sua proprietà da parte della società convenuta, producendo diffida di pagamento ricevuta dalla sig.ra CP_1 all'indirizzo dell'immobile per cui è causa (doc. 3), nonché la già richiamata determinazione dirigenziale, assunta su richiesta di regolarizzazione inviata dall'occupante in data 14.12.2007, a fronte di un'occupazione iniziata il 16.5.1990.
Milita, inoltre, in favore del convincimento del Tribunale circa la fondatezza delle deduzioni attoree la mancata partecipazione della convenuta alla procedura di mediazione (come risulta dal verbale prodotto quale doc. 9), dalla quale è consentito trarre argomenti di prova ai sensi dell'art. 116, II comma c.p.c. (secondo il disposto dell'art. 12-bis, D. Lgs. 4.3.2010, n. 28).
Anche per il periodo antecedente alla sanatoria, la convenuta è tenuta al pagamento dell'indennità di occupazione.
Come noto, le Sezioni unite della Corte di cassazione, con la recente sentenza n. 33645 del 15.11.2022, hanno sul punto affermato i seguenti principi:
- nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita
4 subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che
è andata perduta;

- - se il danno da perdita subita, di cui il proprietario chieda il risarcimento, non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato;

- - fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.
Con la pronuncia citata, le Sezioni unite della Suprema Corte, componendo il contrasto interno tra sezioni semplici, hanno fatto luce sulla questione della configurabilità di un danno c.d. in re ipsa nell'ipotesi di occupazione sine titulo di un immobile, chiarendo che il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento
è rappresentato dalla concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento (diretto o indiretto, mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo) che è andata perduta e, al contempo, specificando quali siano i criteri da seguire per la liquidazione del relativo danno, nella duplice componente della perdita subita e del mancato guadagno.
La Corte, dopo aver riassunto gli opposti orientamenti formatisi sull'argomento, ha osservato quanto segue: a) la questione posta dal contrasto è, al fondo, se la violazione del contenuto del diritto di proprietà su un bene immobile in conseguenza dell'occupazione dello stesso senza titolo da parte di un terzo, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria;
b) a tale quesito deve darsi una risposta positiva nei termini emersi nella linea evolutiva seguita dalla giurisprudenza secondo cui la locuzione “danno in re ipsa” va sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il
5 pregiudizio allegato (Cass. civ., sez. VI, ordinanza 7 gennaio 2021, n. 39; Cass. civ, sez. II, ordinanza 20 gennaio 2022, n. 4936; Cass. civ., sez. II, ordinanza 22 aprile
2022, n. 12865); c) detto esito interpretativo, per quanto riguarda la lesione della facoltà di godimento, resta coerente al significato di danno risarcibile quale perdita patrimoniale subita in conseguenza di un fatto illecito;
d) la distinzione fra azione reale e azione risarcitoria è, infatti, il riflesso processuale di quella sostanziale fra regole di proprietà e regole di responsabilità, sicché la tutela reale è orientata al futuro e mira al ripristino dell'ordine formale violato mediante l'accertamento dello stato di diritto e la rimozione dello stato di fatto contrario al diritto soggettivo (a parte la tutela inibitoria come negli artt. 844 e 1171 c.c.), mentre l'azione risarcitoria è orientata al passato e costituisce il rimedio per la perdita subita a causa della violazione del diritto, costituendo la misura riparatoria per la concreta lesione del bene della vita verificatasi in conseguenza della condotta abusiva dei terzi;
e) la distinzione fra le due forme di tutela (reale e risarcitoria) comporta che il fatto costitutivo dell'azione risarcitoria non possa coincidere senza residui con quello dell'azione di rivendicazione ma debba contenere l'ulteriore elemento costitutivo del danno risarcibile;
f) la domanda risarcitoria presuppone che l'azione lesiva del contenuto del diritto di proprietà sia valutabile non solo come violazione dell'ordine formale, ma anche come evento di danno, rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”; g) il mero non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto (a cui presidio vi è la tutela reale), non è suscettibile di risarcimento, in quanto, se è pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso,
l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato;
h) la perdita subita attiene al godimento, diretto o indiretto mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri, rispetto alla quale perdita l'allegazione che l'attore faccia della concreta possibilità di godimento perduta
6 può (e deve) essere specificatamente contestata dal convenuto costituito, nel qual caso sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, II comma, c.p.c.) o mediante presunzioni semplici;
i) sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa;
l) se, invece, la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva, l'onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato (una volta che si quantifichi equitativamente il godimento perduto con il canone locativo di mercato, il corrispettivo di una locazione ai correnti valori di mercato rientra, come si è visto, nelle perdite subite).
La giurisprudenza successiva si è uniformata alle indicazioni rivenienti dal dictum delle Sezioni Unite: così Cass. 29.5.2023, n. 14947 (“In tema di risarcimento del danno derivante dall'indisponibilità di un immobile, il danno emergente presuppone l'allegazione (e, in caso di contestazione del convenuto, la prova, anche presuntiva) della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta, e può essere liquidato equitativamente facendo ricorso al criterio del valore locativo di mercato, che rappresenta il controvalore convenzionalmente attribuito al godimento alla stregua della tipizzazione normativa del contratto di locazione”) e Cass. 17.4.2024, n. 10477
(“Il danno da indisponibilità diretta dell'immobile patito dal proprietario - configurabile quando si verifica, quale conseguenza immediata e diretta della violazione del diritto dominicale, la soppressione
o compressione della facoltà di fruire direttamente del cespite e di ritrarne le utilità congruenti alla sua destinazione - può essere risarcito a condizione che lo stesso venga provato, anche presuntivamente, sulla base dell'allegazione, da parte del danneggiato, di determinate caratteristiche materiali e di specifiche qualità giuridiche del bene che consentano di presumere, con ragionevole certezza e secondo
l'id quod plerumque accidit, che quel tipo di immobile sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero
o che l'avente diritto ne avrebbe ritratto, immediatamente e direttamente, un'utilità, specificamente
7 indicata, corrispondente alle sue caratteristiche”).
Nel caso di specie, lungi dal disinteressarsi delle sorti dell'immobile, a più riprese l' diffidava l'occupante a corrispondere il dovuto per la detenzione Pt_1 dell'alloggio (cfr. doc. 3 e docc. 6/8).
Per quanto attiene al quantum debeatur, l' ha prodotto in giudizio una Pt_1 scheda contabile, che ricostruisce analiticamente le somme dovute dalla convenuta per complessivi € 104.750,05, di cui € 69.357,78 per canoni dovuti, € 4.479,96 per oneri accessori non corrisposti, € 13.463,51 per morosità rate non onorate, e €
17.448,80 per interessi di mora alla data del 27.2.2024.
Trattandosi di stima operata da soggetto che opera istituzionalmente nel settore dell'edilizia residenziale pubblica, e in assenza di quantificazioni alternative, il
Tribunale ritiene senz'altro di poterla fare propria.
In virtù delle suestese considerazioni, la convenuta va dunque condannata a versare all'attrice l'importo indicato, maggiorato degli interessi legali dal 27.2.2024 sino al saldo (essendo stati gli accessori pregressi già calcolati dall' . Pt_1
Per effetto della soccombenza, la convenuta va poi condannata alla refusione delle spese di lite in favore della ricorrente, nella misura indicata in dispositivo
(parametri minimi suggeriti dal D.M. 55/2014 per le controversie di valore ricompreso tra € 52.001,00 ed € 260.000,00).


P. Q. M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis:
- condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attrice dell'importo di €
104.750,05, oltre interessi al tasso legale dal 27.2.2024 sino all'effettivo soddisfo;

- condanna la convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite, che si liquidano in € 7.052,00 per compenso ed € 800,00 per esborsi, oltre spese generali al 15%, I.V.A.
e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Roma, 6.12.2025.
Il Giudice
IA RI
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