REPUBBLICA ITALIANA IIINNN NNNOOOMMMEEE DDDEEELLL PPPOOOPPPOOOLLLOOO IIITTTAAALLLIIIAAANNNOOO
TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 1483 dell'anno 2023, pendente
TRA
, Parte_1 Parte_2
: Avv. ROMANO GIANMARCO
[...]

- PARTE INTIMANTE –

CONTRO Controparte_1
: Avv. DE PRETE MASSIMO
[...]

- PARTE INTIMATA -
avente a oggetto: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
CONCLUSIONI
➢ Ricorrente:
“l'Ill.mo Signor Giudice adito definitivamente pronunciando sulla domanda proposta nei confronti della sig.ra , ogni contraria istanza, domanda, deduzione, eccezione disattesa, Controparte_1
Voglia: - dichiarare inammissibile la domanda riconvenzionale spiegata dalla intimata in CP_1 sede di memorie integrative dopo il mutamento del rito in quanto domanda nuova, ovvero rigettarla perché infondata in fatto e in diritto per i motivi di cui in narrativa;
- accogliere la domanda attorea e, per l'effetto, dichiarare la cessazione del contratto di locazione, avente ad oggetto l'immobile sito in Seravezza (LU), fraz. Querceta, alla Via Seravezza n. 456, per finita locazione alla data del
1 05.11.2021; - confermare il provvedimento di rilascio dell'immobile emesso nella fase sommaria del giudizio in data 24.04.2023; - in subordine, nella denegata e non creduta ipotesi in cui venga riconosciuta efficacia ai contratti verbali prodotti dalla intimata, pronunciare la cessazione degli stessi per intervenuta scadenza del termine alla data del 31.08.2022; - in ogni caso, con vittoria di spese, diritti e onorari come per legge”.

➢ Resistente:
“In via principale: voglia disporre l'esecuzione forzata ai sensi dell'art. 2932 cod. civile della promessa di acquisto dell'immobile sito a Seravezza in via Seravezza nr. 456 firmata dalle parti in data 20.05.2022 e non adempiuta dalla parte promittente la vendita per causa alla stessa imputabile ai sensi dell'art. 1218 codice civile. concedendo il termine del 30.12.2023 per la sanatoria del vano caldaia abusivo ovvero per il trasferimento della centrale termica ai fini della stipula del rogito notarile;

- In via subordinata: Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, dichiarare l'inadempimento contrattuale della parte promittente la vendita per causa alla stessa imputabile ex art. 1218 cod. civile, in relazione alla promessa di acquisto del 20.05.2022 di cui al documento 10 a) e di voler condannare parte promittente la vendita alla restituzione della somma di euro 10.000,00 (diecimila euro), pari al doppia della caparra confirmatoria, oltre alle spese sostenute per l'istruttoria del mutuo di cui al documento nr. 16 b) quantificato in ulteriore euro 4.500,00 (quattromila euro), oltre al risarcimento del danno in via equitativa, quale conseguenza diretta e/o indiretta dell'inadempimento contrattuale pari alla metà della richiesta di mutuo e quantificata in euro 20.000,00 (ventimila euro) ovvero nella maggiore o minore somma che sarà quantificata in via equitativa dal Giudice adito;

- In via ulteriore subordinata: voglia l'Ill.mo Giudice adito dichiarare la prosecuzione del rapporto di locazione originario ovvero di costituzione di diritto di usufrutto ex novo ed a titolo oneroso a far data dalla data di ricezione della somma di euro 650,00 con il rilascio della ricevuta fiscale del 30.10.2022 (doc. 8) in favore della parte intimata ai sensi dell'art. 978 e ss. del codice civile;
Con vittoria di spese, diritti ed onorari di legge”.

§ § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con atto ritualmente notificato Parte_1
e assumendo di aver regolarmente inoltrato a Parte_2 CP_1
diniego di rinnovo alla scadenza del 5.11.2021 del contratto di locazione
[...]
ad uso abitativo, stipulato in data 6.11.2013, per la durata di quattro anni rinnovabili per un ulteriore quadriennio, con previsione di canone mensile di euro 650,00, avente ad oggetto l'immobile sito in Seravezza, fraz. Querceta, via Seravezza 456 e che alla scadenza non solo l'immobile non era stato rilasciato, ma era stato viepiù
2 adibito ad affittacamere, ha citato la conduttrice onde sentir convalidare lo sfratto per finita locazione, con fissazione del termine per il rilascio.
§1.1 – Per opporsi alla convalida si è costituita deducendo Controparte_1
che alla scadenza del primitivo contratto di locazione le parti ne avevano stipulato altro successivo per la durata di sei mesi, dal 6.11.2021 al 5.5.2022, con canone di locazione di euro 3.900,00 semestrali, da corrispondere in sei rate mensili, in concomitanza con la proposta di acquisto dell'immobile locato;
che un nuovo contratto di locazione, dal 1.3.2022 al 31.8.2022, si sostituiva al precedente, con identico canone, poi rettificato dal locatore in contratto di comodato;
che l'accettazione del testo contrattuale da ultimo richiamato avveniva con messaggistica istantanea;
che, a riprova della validità del secondo contratto di locazione, veniva versata, in data 30.10.2021, la somma di euro 650,00, relativa alla mensilità di novembre 2021; che un ulteriore, infondato motivo di risoluzione del contratto, era lamentato in relazione alla violazione dell'art. 7, per inadempimento del divieto di sub-locazione; che tra le parti pendeva trattativa per la vendita dell'immobile per la somma di euro 120.000,00, non perfezionatasi allo stato per la presenza di un vano caldaia abusivo;
che la pendenza di tali trattative costituiva il motivo essenziale del protrarsi del rapporto oltre l'intervenuta disdetta del primo contratto.
§1.2 – Con ordinanza del 21.4.2023, sul presupposto che, quand'anche effettivamente stipulati, i successivi contratti di locazione (secondo contratto) e di comodato (terzo contratto), erano comunque affetti da nullità per omessa registrazione, il giudice ordinava il rilascio e disponeva il mutamento del rito, concedendo termine per memorie integrative.
§1.3 – Nella memoria integrativa, l'intimata proponeva domanda riconvenzionale, con la quale, in via principale, chiedeva pronunciarsi, ai sensi dell'art. 2932 c.c., sentenza in luogo del contratto non concluso, in forza della scrittura privata del 20.5.2022, ovvero, in subordine, accertato l'inadempimento contrattuale della promittente venditrice, condannarla a restituire il doppio della
3 caparra ricevuta, per un ammontare complessivo di euro 10.000,00, oltre alla restituzione delle spese di istruttoria del mutuo, oltre al risarcimento del danno da calcolarsi in via equitativa, pari ad euro 20.000,00; in ulteriore subordine, la resistente chiedeva dichiararsi la prosecuzione dell'originario rapporto locatizio, ovvero la costituzione di un diritto di usufrutto in proprio favore, a far data dal rilascio della ricevuta del 30.10.2022.
§1.4 – Svolta infruttuosamente la mediazione obbligatoria, all'udienza del
19.12.2025, udite le conclusioni delle parti e svolta la discussione a norma dell'art. 429 c.p.c., è stata data lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto della decisione.
§2. – La domanda principale e quella subordinata di cui alla memoria integrativa di parte resistente, più sopra riepilogate, sono inammissibili.
§3. – Secondo l'orientamento dominante, la domanda riconvenzionale può essere proposta nello stesso processo instaurato con la domanda principale anche oltre i casi di connessione qualificata ex art. 36 c.p.c. – che, per poco che si rifletta, non ricorrono, poiché le domande riconvenzionali non dipendono né dal titolo dedotto dal ricorrente, né da quello che appartiene alla causa come mezzo di eccezione – perché è sufficiente, quand'anche la riconvenzionale sia fondata su di un titolo diverso, che esista un collegamento obiettivo, tra quest'ultima e la domanda principale, che giustifichi il simultaneus processus (v., tra le altre, Cass. n. 533 del 2020; n. 8814 del 2015; n. 27564 del 2011; n. 15271 del 2006; n. 14861 del
2000).
Sennonché, tale collegamento obiettivo non può dirsi sussistente, implicando, la domanda principale e quella riconvenzionale, accertamenti di fatto del tutto diversi, di tal che la trattazione unitaria nuocerebbe alla ragionevole durata del processo, non risultando peraltro in alcun modo necessaria, non versando le domande in rapporto di incompatibilità, tale che accolta l'una, dev'essere necessariamente respinta l'altra.
4 Peraltro, poiché la domanda riconvenzionale principale e quella svolta in via subordinata sono entrambe soggette al rito ordinario, il simultaneus processus con l'unico rito di cui all'art. 447-bis c.p.c., neppure sarebbe consentito, atteso che, a voler ritenere un'ipotesi di connessione qualificata ex art. 36 c.p.c. tra la domanda principale e la domanda riconvenzionale in scrutinio, non troverebbe applicazione l'art. 40, 3° comma, c.p.c., che presuppone un vincolo di connessione tra la causa soggetta al rito ordinario ed altra causa cumulata soggetta al rito del lavoro, ovvero a quello per le cause previdenziali ex art. 442 c.p.c. (Cass. n. 28827 del 2019).
§4. – Anche la domanda riconvenzionale svolta in estremo subordine, per quanto ammissibile, è destituita di fondamento.
Essa, concerne sì il rapporto locatizio originario rispetto al quale è sopravvenuto il diniego di rinnovo – a tale stregua dovendosi intendere le conclusioni rassegnate, laddove il riferimento alla costituzione di un non meglio precisato diritto di usufrutto appare frutto di un palese lapsus calami – ma la prosecuzione del primitivo contratto è fatta derivare vuoi dal secondo contratto di locazione per il periodo 6.11.2021-5.5.2022 (doc. 3a fasc. resistente), vuoi dal successivo contratto – locazione o comodato, poco qui importa – relativo al periodo 1.3.2022-31.8.2022 (doc. 4), vuoi dal preteso pagamento della mensilità di novembre 2021 (doc. 7, 8), successivo alla scadenza dell'originario contratto di locazione, vuoi, infine dalle riproduzioni degli scambi di messaggistica istantanea tra le parti (doc. 5).
§4.1 – Orbene, di là dal valore probatorio della documentazione in atti, quel che la resistente assume con la domanda riconvenzionale subordinata è essenzialmente il venir meno dell'efficacia del recesso dal contratto di locazione intimato dalla locatrice, in base ad una serie di elementi indiziari asseritamente idonei a fondare la presunzione di una concorde volontà abdicativa dell'effetto estintivo legato all'atto unilaterale di autonomia privata promanato dai locatori.
Sennonché, per quanto il recesso sia atto irrevocabile dal momento in cui il destinatario ne abbia avuto notizia ai sensi dell'art. 1334 c.c., ciò non esclude che le
5 parti, nel rispetto dell'autonomia contrattuale, possano far venire meno gli effetti della fattispecie estintiva in forza di una convergente manifestazione di volontà che, per i contratti che richiedono la forma scritta ad substantiam, deve risultare da atto scritto (Cass. n. 1454 del 2019), tale essendo il contratto di locazione ad uso abitativo, a norma dell'art. 1, 4° comma, l. 431 del 1998.
§4.2 – Con il che, si dà ragione dell'infondatezza della domanda riconvenzionale sul punto spiegata, poiché dell'incontro della volontà dei contraenti onde rinunciare concordemente agli effetti estintivi non è stata dimostrata l'esistenza tramite atto scritto e sottoscritto dalle parti, sol che si consideri che i due contratti successivi al primo (doc. 3a, 4) non recano alcuna sottoscrizione, così come gli ulteriori documenti versati in atti, fatta l'eccezione per l'assegno emesso per il pagamento della mensilità di novembre 2021, al quale tuttavia, per le ragioni anzidette, può attribuirsi esclusivamente un inammissibile valore indiziario (arg. ex art. 2729, ult. co., c.c.).
Per le stesse ragioni, non può trovare ingresso la prova testimoniale richiesta, alla quale osta il chiaro disposto dell'art. 2725 c.c.
§5. – In conclusione, il contratto di locazione decorrente dal 6.11.2013 va dichiarato cessato alla data del 5.11.2021, con termine per il rilascio al 30 gennaio
2026.
§6. – Le spese di lite si liquidano secondo soccombenza, come da dispositivo, avendo riguardo al valore indeterminabile della lite, applicando i valori medi per la fase di studio ed introduttiva ed i valori minimi per la fase di trattazione/istruttoria
(per l'assenza di istruzione probatoria in senso stretto) e per la fase decisoria (stante il carattere meramente riepilogativo delle difese svolte).


P.q.m.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale svolta in via principale e in via subordinata.

6 - Rigettata la domanda riconvenzionale svolta in ulteriore subordine, accerta la cessazione del contratto di locazione registrato al n. 1853, serie 3, alla data di scadenza del 5.11.2021.
- Condanna la resistente al rilascio dell'immobile, fissando per l'esecuzione il
30.1.2026.
- Condanna la resistente alla refusione delle spese di lite, liquidate in euro 5.200,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
Lucca, 19 dicembre 2025
IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI

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