N. 4145/2017 R.G.A.C.

TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE SECONDA CIVILE

Ordinanza ex art. 127 ter cpc emessa all'esito dell'udienza a trattazione scritta del 13.3.2025.
Il Giudice, dott.ssa Stefania Fontanarosa;
lette le note scritte e le conclusioni ivi rassegnate;
letto l'art. 429 c.p.c.; decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente provvedimento.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Seconda Civile, in persona del G.M., Dott. Stefa- nia Fontanarosa, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4145/2017 del R.G.A.C., avente ad oggetto Altri istituti del diritto delle locazioni , pendente
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in VIA Parte_1 C.F._1
MICHELE CONFORTI 4 SALERNO, presso lo studio dell'Avv. CICCONE ROMANO (c.f.: ), dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._2
RICORRENTE
E
(c.f.: , elettivamente domiciliato in C.SO Controparte_1 C.F._3
VITT. EMANUELE, 151 84014 NOCERA INFERIORE, presso lo studio dell'Avv. PANA-
RI AN (c.f.: ), dal quale è rappresentata e difesa;
C.F._4
RESISTENTE
CONCLUSIONI: come in atti.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTODELLA DECISIONE
La sig.ra ha proposto azione di risoluzione del contratto di locazione sti- Parte_1 pulato con la proprietaria in data 13.5.2006, per inadempimento di Controparte_1 quest'ultima e azione di risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali ad esso conseguenziali.
In particolare, ha allegato l'inadempimento della locatrice rispetto all'obbligo: di eseguire i lavori di manutenzione straordinaria (resisi necessari in virtù delle lamentate infiltrazioni veri- ficatesi nell'immobile locato); di consegnare il certificato di agibilità.
Inoltre, deduceva che a causa delle condizioni dell'immobile e della mancanza del certificato di agibilità, era stata disposta la sospensione dell'attività commerciale (vendita al dettaglio di dolci) dalla competente Asl. si è costituita in giudizio, eccependo l'inammissibilità ed infondatezza delle Controparte_1 domande e spiegando domanda riconvenzionale di risarcimento del danno per mancata riloca- zione dell'immobile fino al gennaio 2018 a causa della promossa azione e per lite temeraria ex art. 96 cpc.
Espletata la prova testimoniale e la ctu medico-legale, la causa dopo vari rinvii disposti dal precedente giudice istruttore, venina rinviata per la discussione all'udienza a trattazione scritta del 24.9.2025.
***
La domanda di risoluzione proposta dalla ricorrente è infondata e va rigetta per quanto di ra- gione.
Pag. 2 di 6 Invero, secondo l'orientamento giurisprudenziale nettamente prevalente e condiviso da questo
Tribunale, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tec- nicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al ri- lascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempi- mento a carico del locatore, salvo che ciò dipenda da carenze intrinseche o caratteristiche pro- prie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile diventa rilevante, quale condi- zione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enun- ciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, tanto più in caso di rico- noscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (inter alia: Cass., 1735/2011;
Cass. 5836/2007; Cass. 25278/2009 e, da ultimo, Cass. 20796/2018).
Nel caso di specie, dall'esame del contratto di locazione commerciale del 13.5.2006, si evince che l'immobile verrà utilizzato per attività che comporterà contatti con il pubblico;
che il con- duttore ha visionato l'immobile, trovandolo in ottimo stato di manutenzione ed esente da vizi
(cfr. artt. 18 e 19).
Peraltro, dalla disamina del contratto di locazione non si evince affatto che il locatore si fosse impegnato a conseguire il certificato di agibilità ed a consegnarlo al conduttore.
Nel caso di stipula di un contratto di locazione ad uso commerciale, secondo la Suprema Cor- te spetta all'inquilino verificare preventivamente la sussistenza delle necessarie certificazioni tecniche e amministrative per svolgere l'attività preposta. Il locatore, dunque, non è responsa- bile per la mancanza del certificato di agibilità dei locali, a meno che questa pattuizione non sia stata espressamente prevista nel contratto d'affitto (Cassazione ordinanza n. 9670/20 del
26.05.2020).
Quanto alla dedotta presenza di infiltrazioni nel locale commerciale ed all'allegato inadempi- mento dell'obbligo ex art. 1576 c.c., si osserva quanto segue.
Dall'esame della perizia di parte ricorrente, si evince che le infiltrazioni che avrebbero cagio- nato danni al conduttore deriverebbero da vizi strutturali dell'immobile locato (cfr. perizia in atti).
Ne discende che il diritto al risarcimento troverebbe la sua fonte su base contrattuale ed in particolare dall'art. 1581 cod. civ., che richiama l'art. 1578 cod. civ., , in quanto il danno deri-
Pag. 3 di 6 va da un vizio della cosa locata, giusto il principio di diritto affermato dalla S.C., secondo cui costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all'art. 1578 cod. civ., quelli che incido- no sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ri- durne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale o legale (Cass.,
04/11/2014, n. 23447 e Cass., 09/05/2008, n. 11154; Cass, 02/12/2021, n. 30384).
Una volta qualificata correttamente la domanda ed ancorata la stessa al paradigma di cui all'art. 1578 c.c., il Tribunale ritiene la domanda di risoluzione inammissibile.
Invero, costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui: “Allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non ab- bia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risulta- va al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi CP_2 dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.” (Cass. 3341/2001; 3249/1993).
Il comportamento tenuto dal conduttore al momento del rinnovo del contratto ai fini delle conseguenze prodotte dai vizi della cosa locata è equiparabile a quello tenuto dal conduttore al momento della stipula del contratto, per il generale principio quisque sua culpa damnum sentit, non intelligitur damnum sentire (Cass. 19/02/1972, n. 492);
Nel caso di specie, come emerge in tutta evidenza dai documenti allegati dalle parti, il condut- tore ha dichiarato che i vizi si sono manifestati nel 2010 (cfr. memoria difensiva della ricor- rente nel procedimento di ATP) e ciò appena due anni dopo (nel 2012), nonostante i vizi non fossero stati eliminati dai proprietari, aveva rinnovato il contratto senza riserve.
Orbene, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, il conte- gno del conduttore che, dopo aver denunciato i vizi del bene locato, accetti il rinnovo automa- tico del contratto alla prima scadenza, comporta l'implicita rinuncia a farli valere, in conse- guenza della quale gli è precluso di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del ca- none o il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, nonché di avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c. (cfr. Cassazione civile sez. III, 20/07/2023, n. 21845).
L'inesistenza, nel caso di specie, di un inadempimento imputabile alla locatrice comporta an- che il rigetto di tutte le domande risarcitorie connesse.
Quanto alla domanda riconvenzionale spiegata dalla resistente, anch'essa è infondata e va ri- gettata.
Invero, non è imputabile alla ricorrente l'asserito danno patito per non aver potuto rilocare
Pag. 4 di 6 immediatamente l'immobile in seguito alla riconsegna dello stesso, atteso che esso sarebbe da ricondurre, piuttosto, alle lungaggini del procedimento di ATP, attivato, peraltro, dalla stessa resistente.
Ad avviso del Tribunale non sussistono i presupposti per la condanna della parte ricorrente per responsabilità aggravata, ex art. 96, comma 1, c.p.c., difettando, nella specie, sia il riscon- tro dell'elemento soggettivo del dolo o della colpa grave in capo alla medesima parte, ovvero di una sua condotta oggettivamente valutabile in termini di promozione dell'azione, praticata del tutto pretestuosamente, cioè nell'evidenza di non poter vantare alcuna plausibile ragione, sia - a proposito di un ipotetico risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale - qualsivoglia allegazione e prova, che avrebbero dovuto formulare e fornire la parte resistente circa il subito danno ulteriore, oltre a quello eventualmente liquidabile con le spese processua- li.
Vero e che la condanna di cui all'applicato comma 3 del richiamato art. 96 c.p.c., aggiunto dall'art. 45 L. 18 giugno 2009, n. 69, applicabile d'ufficio ai giudizi, come il presente, proposti a decorrere dal 4 luglio 2009 in tutti i casi di soccombenza, configura una sanzione di caratte- re pubblicistico, autonoma ed indipendente rispetto alle ipotesi di responsabilità aggravata ai sensi del comma 1 e 2 del medesimo art. 96 c.p.c. e con queste cumulabile, tesa, con finalità deflattive del contenzioso, alla repressione dell'abuso dello strumento processuale, per cui la sua applicazione non richiede, quale elemento costitutivo della fattispecie, il riscontro dell'e- lemento soggettivo del dolo o della colpa grave, bensì di una condotta oggettivamente valuta- bile alla stregua del c.d. "abuso del processo", quale l'aver agito o resistito pretestuosamente
(Cass. Civ., Sez. II, 21 novembre 2017, n. 2/623), ciò nondimeno, nella specie, mancando gli estremi di una condotta oggettivamente valutabile in termini di azione intentata del tutto pre- testuosamente e cioè nell'evidenza di non poter vantare alcuna plausibile ragione, non sussi- stono i presupposti della condanna d'ufficio della parte appellante per lite temeraria.
Le spese di lite, stante la soccombenza reciproca delle parti, vanno integralmente compensate, mentre quelle della ctu vanno poste a carico della parte ricorrente soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore definitivamente pronunciando così provvede:
1) Rigetta la domanda di risoluzione e di risarcimento del danno proposte dalla ricorren- te;

2) Rigetta la domanda riconvenzionale proposta dalla resistente;

3) Compensa integralmente le spese di lite;

Pag. 5 di 6 4) Pone definitivamente a carico della parte ricorrente le spese della ctu come liquidate con separato decreto.
Così deciso in Nocera Inferiore, 15/10/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fasci- colo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come mo- dificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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