N. R.G. 2004/2020
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLÌ
SEZIONE CIVILE
Nella CAUSA n. r.g. 2004/2020
tra

Parte_1
ATTORE/I
e

Controparte_1
CONVENUTO/I

TERZO CHIAMATO

INTERVENUTO
VERBALE DI UDIENZA DEL 20 gennaio 2025, alle ore 10.00
innanzi al Giudice Onorario Dott.ssa Maria de Ruggiero pagina 1 di 15 mediante collegamento da remoto in videoconferenza teams
(ai sensi degli artt. 127, 127-bis c.p.c., 196-duodecies disp.att. c.p.c. e 35 d.lgs.
149/2022)
Si dà preliminarmente atto che l'udienza odierna viene celebrata da remoto in videoconferenza con utilizzo della piattaforma Microsoft TEAMS, fornita dal
[...]
in conformità ai provvedimenti DGSIA in merito alle piattaforme Controparte_2
utilizzabili per lo svolgimento dell'udienza da remoto (decreti 10 e 20.3.2020 e
21.5.2020).
Ciò premesso, si procede all'identificazione dei comparenti collegati da remoto:
Per , l'avv.to Parte_1
FABBRI RIARIO, oggi sostituito dall'avv. Debora Piscaglia
Per l'avv.to LUPO FILIPPO Controparte_1
Il Giudice prende atto della dichiarazione di identità dei presenti in collegamento da remoto, i quali dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori presenti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il
giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
Il Giudice invita quindi le parti a precisare le conclusioni pagina 2 di 15 Parte attrice precisa e conclude come da memoria integrativa e precisa il credito in euro
104.961,68 ad oggi non corrisposti
Parte convenuta precisa e conclude come da note conclusive
Il Giudice invita le parti a discutere oralmente la causa.
Dopo la discussione il Giudice si ritira in camera di consiglio per decidere e riserva di dare lettura della sentenza ad ore 15.00 con le medesime modalità di collegamento da remoto, stessa stanza virtuale e link già in possesso delle parti
A questo punto, i difensori e le parti dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
Infine, il giudice dà lettura del verbale di udienza.
Il Giudice Onorario Dott. ssa Maria de Ruggiero
Ad ore 15.05 viene riaperta la stanza virtuale.
Si procede con le stesse modalità sopra evidenziate e sono presenti ed indentificati:
Nessuno compare
Il Giudice dà lettura della sentenza che allega al presente verbale d'udienza
Ad ore 15.10 si chiude il verbale
Il Giudice Onorario Dott. ssa Maria de Ruggiero
pagina 3 di 15 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
Sezione Unica Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Maria de Ruggiero ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2004/2020 promossa da:
(C.F. Parte_1
, con il patrocinio dell'avv. FABBRI RIARIO, elettivamente domiciliato P.IVA_1
in VIA CECCARELLI 1 a RIMINI presso il difensore avv. FABBRI RIARIO
ATTORE
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LUPO Controparte_1 P.IVA_2
FILIPPO, elettivamente domiciliato in VIA FLAMINIA 163/E a RIMINI presso il difensore avv. LUPO FILIPPO
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza odierno. pagina 4 di 15 L'attrice: Voglia l'Ill.mo Tribunale di Forlì, contrariis reiectis, previa convalida dello
sfratto nonché conferma dell'ordinanza di rilascio ed ogni altro provvedimento ritenuto
utile e necessario: - accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione
intercorso tra le parti per grave inadempimento della società convenuta consistente nel
mancato pagamento dei canoni di locazione e per tutto quanto dedotto in narrativa e in
atti; e per l'effetto, - condannare la convenuta intimata all'immediato rilascio
dell'immobile libero da cose e da persone nonché - condannare la convenuta intimata al
pagamento dei canoni rimasti insoluti nella misura di € 18.300,00 pari a tre mensilità
maturati fino all'udienza di convalida dello sfratto (26.02.2020) oltre interessi maturati
e maturandi fino al giorno del pagamento e alla corresponsione dell'indennità di
occupazione maturanda fino al giorno dell'effettivo rilascio, oltre interessi. - Rigettare
ogni domanda formulata da controparte, ivi compresa la domanda proposta in via
riconvenzionale perché infondata in fatto e in diritto per tutte le motivazioni dedotte in
narrativa e in atti. Con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso per spese generali,
IVA e C.P.A.” con precisazione che il credito ad oggi maturato è pari ad euro
104.961,68.
La convenuta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Forlì, ogni diversa e contraria istanza
disattesa, previa rimessione della causa in istruttoria affinchè venga assunto
l'interrogatorio formale del legale rappresentante della società intimante, sig. Pt_1
, e vengano espletate le prove testimoniali articolate nella memoria integrativa
[...]
autorizzata ex art. 426 c.p.c. non ammesse, che qui si ritrascrivono: 1) Vero che la
pagina 5 di 15 società incassava in data 20.07.2018 a titolo di deposito Parte_1
cauzionale la somma di € 15.000,00, anche a garanzia del puntuale ed esatto
adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone previsto da parte della
conduttrice? 2) Vero che la società intimante ha sottaciuto al momento della
stipulazione del contratto la circostanza di inutilizzabilità del piazzale esterno
dell'immobile locato? 3) Vero che sin dall'inizio del 2019 sono state sollevate
contestazioni verbali dai vicini e dalla Polizia Locale del Comune di Longiano per uso
improprio della suddetta area? 4) Vero che le ragioni delle doglianze erano riferibili
alla inutilizzabilità dell'area in discorso in quanto destinata a verde? 5) Vero che tali
contestazioni e problematiche sono state esposte verbalmente tanto alla società
locatrice, quanto alla società conduttrice anche nel corso di un incontro tra le parti
tenutosi proprio presso il Comune di Longiano nella primavera del 2019? 6) Vero nel
corso di tale incontro veniva fatto presente che la problematica in questione era già
nota alla società in quanto emersa anche 15 anni prima nelle Parte_1
more del rapporto contrattuale con il precedente conduttore? 7) Vero che la società
locatrice, resasi conto del grave inadempimento posto in essere, ha proposto alla
società conduttrice l'utilizzo di altro spazio esterno a fronte dell'inutilizzabilità del
piazzale esterno dell'immobile oggetto di locazione? 8) Vero che la società locatrice ha
ricevuto la complessiva somma di € 71.000,50 (eurosettantunomila/50) a titolo di
canone di locazione, mediante la disposizione di dodici bonifici bancari da parte della
società conduttrice nel periodo ricompreso tra il 20.12.2019 e il 03.12.2020? Si
pagina 6 di 15 indicano quali testimoni: - la Dott.ssa Responsabile della Polizia Testimone_1
Municipale presso il Comune di Longiano, Piazza Tre Martiri, 8 – 47020 Longiano
(FC); - l'Ing. Istruttore tecnico direttivo presso il Comune di Longiano, Testimone_2
Piazza Tre Martiri, 8 – 47020 Longiano (FC); - il sig. , Vicesindaco ed Testimone_3
Assessore presso il Comune di Longiano, Piazza Tre Martiri, 8 – 47020 Longiano (FC);
- il sig. Assessore presso il Comune di Longiano, Piazza Tre Martiri, 8 – Testimone_4
47020 Longiano (FC); - il dott. professionalmente domiciliato Testimone_5
presso lo studio commercialista Lepri in Santarcangelo di Romagna (RN) – 47822, Via
Garibaldi 26. Preliminarmente, si chiede altresì disporsi la rinnovazione della CTU in
punto al quesito relativo al valore economico in termini di locazione per il mancato
utilizzo del piazzale, per i motivi esposti in narrativa. In subordine, si chiede disporsi la
chiamata dal CTU, Geom. al fine di avere chiarimenti circa tale Persona_1
aspetto dell'elaborato peritale. Nel merito, in via principale: - accertare e dichiarare
l'insussistenza della morosità della conduttrice ai sensi e per gli effetti dell'art. 13 del
contratto di locazione stipulato inter partes e comunque per tutto quanto dedotto in atti;

- accertare e dichiarare l'assoluta insussistenza di un inadempimento di non scarsa
importanza imputabile alla società tale da legittimare la ex adverso Controparte_1
invocata risoluzione del contratto di locazione de quo, per tutte le ragioni esposte in
atti; - accertare e dichiarare l'infondatezza della domanda proposta da Parte_1
di nei confronti della conduttrice intimata, sia nell'an
[...] Parte_1
che nel quantum debeatur;
- rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto e
pagina 7 di 15 in diritto per tutti i motivi dettagliati in narrativa e comunque essendo oggettivamente
insussistente la morosità di parte convenuta. In via riconvenzionale: - accertare e
dichiarare la nullità parziale del contratto di locazione d'immobile ad uso commerciale
sottoscritto dalle parti in data 01.08.2018 per i motivi esposti in narrativa e, per
l'effetto, condannare la società Parte_1
alla refusione dei canoni corrisposti dalla società conduttrice
[...] CP_1
in costanza del rapporto contrattuale. - In subordine, in linea gradata, dato atto
[...]
che l'inadempimento non è di non scarsa importanza tale da legittimare la risoluzione
del contratto di locazione di cui in narrativa, accertare e dichiarare il diritto della
società ad ottenere la riduzione del canone di locazione a fronte della Controparte_1
diminuzione dell'utilizzabilità dell'immobile locato, e comunque, per tutti i motivi
dettagliati in atti;
e per l'effetto, - accertare e dichiarare quale sia la minor misura del
canone di locazione dovuto dalla conduttrice in dipendenza della diminuita fruibilità
dell'immobile locato. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre rimborso spese
generali, I.V.A. e C.P.A., come per legge.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si omette l'esposizione dell'oggetto del processo, non più richiesta dalla più recente formulazione del codice di rito.
Brevemente. Trattasi dell'opposizione alla convalida di sfratto portante RG 395/2020.
In corso di detto procedimento, il giudice di prime cure ha ordinato la liberazione ex art.
pagina 8 di 15 Previo mutamento del rito, le parti hanno vanamente tentato la mediazione obbligatoria,
depositato memorie integrative e, rimessa in istruttoria è stata espletata CTU su seguente quesito: “Rilevato che sussiste contestazione sulla precisazione del credito Ritenuto utile
ai fini del decidere ammettere CTU contabile che verifichi l'odierno rapporto
dare/avere sulla scorta del canone concordato e dei pagamenti effettuati fin dal tempo
della sottoscrizione della locazione Ritenuto utile ammettere CTU che verifichi
l'utilizzabilità urbanistica del piazzale ed il valore economico in termini di locazione
per l'eventuale mancato utilizzo in questi soli termini Ritenuto e rilevato che le due CTU
dovranno interconnettersi per l'eventuale parte economica laddove debba operarsi per
una decurtazione del canone

PQM

Rimette la causa in istruttoria Ammette CTU nei
termini di cui in parte motiva”
All'udienza odierna la causa è stata discussa e spetta ora decidere.
Preliminarmente e sulla domanda riconvenzionale di parte convenuta così come espressa nella memoria integrativa depositata il 4 dicembre 2020.
La domanda verte sulla nullità parziale del contratto inter-partes, fondantesi su incongruenza urbanistica del bene concesso in locazione.
Va detto che trattandosi di domanda riconvenzionale, non essendo la stessa stata proposta nei termini e con le modalità di cui all'art. 418 cpc (spostamento dell'udienza),
risulta decaduta.
Tuttavia, trattandosi di pretesa nullità, seppure parziale, di un contratto essa potrebbe trovare rilievo da parte del giudice in qualunque stato fase e grado del procedimento,
pagina 9 di 15 laddove siano acquisiti agli atti del giudizio tutti gli elementi di fatto dai quali se ne possa desumere l'esistenza (Cass. ordinanza 23 febbraio 2024 n. 4867).
Nel caso di specie, non trova fondamento un rilievo di nullità contrattuale, in quanto la specifica materia (le locazioni) non interviene sull'”essere” del bene, bensì sul suo godimento. Una consolidata giurisprudenza di legittimità, infatti, conferma come l'eventuale non conformità del bene immobile locato alla disciplina urbanistica non determini l'illiceità dell'oggetto del contratto, atteso che detto requisito è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio (il dare in godimento un bene immobile9 e non al bene in sé (Cass. Civ. 17557/20, 19190/2003 e 442/1999 fra le tante).
Ciò detto, veniamo al merito della causa.
L'opposizione non è fondata e non può trovare accoglimento.
Per contro è fondata la domanda del ricorrente-attore e va questa, sì, accolta.
Parte ricorrente attrice ha, difatti, documentato l'esistenza di un contratto di locazione stipulato tra le parti in relazione all'immobile di cui ha richiesto il rilascio. Dal momento che in base ai principi sulla ripartizione dell'onere della prova ricavabili dall'art. 2697
c.c., per l'azione di risoluzione il creditore è tenuto a provare soltanto l'esistenza del titolo, ma non la inadempienza dell'obbligato, dovendo essere quest'ultimo a provare di avere adempiuto (cfr. Cass., 27 marzo 1998, n. 3232 Cass., 5 dicembre 1994, n. 10446),
provata dunque da parte attrice l'esistenza di un contratto di locazione e non provato dalla parte resistente convenuta l'adempimento dell'obbligazione di pagare le mensilità
pattuite e nei termini contrattualmente condivisi, può ritenersi che il comportamento pagina 10 di 15 della parte convenuta costituisca inadempimento idoneo, ai sensi dell'art.1455 c.c., a giustificare la domanda di risoluzione del contratto e la conseguente condanna al rilascio dell'immobile. Infatti, dall'esame degli scritti e dei documenti versati in atti, è innegabile l'inadempienza contrattuale prospettata nell'atto introduttivo che appariva contraddistinguere già a tale epoca la necessaria gravità per la declaratoria di inadempimento. Gravità che si è notevolmente accentuata durante la prosecuzione del giudizio, dal momento che la CTU attesta un credito a favore della proprietà di
104.961,68 (CTU Dott pagina 12: “… Il saldo dare/avere derivante dai conteggi Per_2
dei canoni di locazione maturati ed i pagamenti effettuati dalla società alla CP_1
data del 31/08/2024 -data presa a riferimento per i conteggi della presente relazione e
condivisa con i CTP contabili di parte- assomma ad € 104.961,68, quale importo a
CREDITO a favore del locatore , computo che interviene a Parte_1
fronte di canoni maturati ed in parte pagati (“Importo complessivo dei canoni pattuiti e
maturati al lordo di iva dal 1/09/2018 al 31/08/2024 = € 437.370,00. Importo lordo
corrisposto dal conduttore al locatore nel periodo dal 1/09/2018 al 31/08/2024 = €
328.672,36 – pagina 8 elaborato - + 2.364,04 – pagata da a favore di CP_1 Pt_1
– quale rimborso di spese anticipate e pertanto non imputabile a pagamento di canoni
di locazione, ed il versamento del canone di locazione di agosto 2024 di € 6.100
Con effettuato a mezzo in data 09/08/2024 - pagina 12 elaborato-”) morosità peraltro riportata anche dalla parte attrice.
Giova ricordare che obbligazioni fondamentali che derivano dal contratto di locazione pagina 11 di 15 sono quelle del locatore di trasferire alla controparte la detenzione del bene locato e quella del conduttore di pagare il corrispettivo. Il mancato adempimento dell'una o dell'altra obbligazione altera in maniera decisiva il sinallagma contrattuale ed impone lo scioglimento del rapporto. In questo senso, va ribadito che non è consentito al conduttore di un immobile di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, neppure nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (Cass. Sez VI
23 giugno 2011 n. 13887 conformi cass. sez III 8 ottobre 2008 n. 24799).
Nel caso che ci occupa neppure la CTU Assirelli convince il giudice per una riduzione del canone, stanti gli argomenti sopra citati su una presunta ed infondata domanda di nullità e sul reale godimento del piazzale da parte del conduttore che per disciplina contrattuale gli impone il pagamento del canone concordato in sede di pattuizione.
Sulla scorta di un condivisibile dettato del Supremo Collegio, bisogna stabilire se l'inadempimento medesimo sia, o meno, di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c.; una valutazione da effettuare pure in ragione del comportamento assunto dal conduttore successivamente alla proposizione della domanda (cfr. Cass. Civ., III, 17 marzo 2006, n.
5902), e, comunque, caratterizzato, nel caso di specie, dal mancato versamento della somma dovuta di oltre euro 100.000,00 odierne.
Ne consegue, pertanto, l'accoglimento della domanda attorea di risoluzione del contratto pagina 12 di 15 per il grave inadempimento del conduttore. Tale risoluzione impone il rilascio dell'immobile "de quibus", con conferma dei termini di cui all'ordinanza del 21 giugno
2020 nel procedimento RG 395/2020, ovverosia 30 novembre 2020, il che presuppone una contestuale ordine di rilascio con la data dell'odierna sentenza.
In forza della già rimarcata omessa corresponsione del precisato importo di euro
104.961,68 ad oggi dovuta a titolo di canoni di locazione scaduti e non corrisposti fino a quando non verrà eseguito il rilascio dell'immobile, si impone, quindi, la condanna della parte conduttrice, alla dazione, in favore del locatore, della somma di euro 104.961,68
oltre quelli a scadere fino alla data di esecuzione del provvedimento. Difatti, nel caso di cui innanzi, sono intervenute pronunce giurisprudenziali meritevoli di piena adesione: "
In tema di locazione di immobili urbani, la condanna al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 cod. civ.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, co. 1, c.p.c., secondo cui, in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore, è
ammissibile l'emissione dell'ingiunzione di pagamento non solo dei canoni scaduti alla data di notificazione dell'intimazione, ma, ove l'intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, anche di quelli "da scadere fino all'esecuzione dello sfratto", quale ipotesi specifica di condanna c.d. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la pagina 13 di 15 quale l'ordinamento tutela l'interesse ancora che si verifichi l'inadempimento" (cfr. Cass.
Civ., Sez. III, 31.05.2005, n. 116003).
Relativamente alle spese di lite, esse vengono liquidate a danno della parte soccombente,
preso atto del valore della causa dichiarato in atti, di tutte le fasi espletate e del DM
55/14 sue successive modifiche ed integrazioni.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 2004/2020, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
ACCERTATO e DICHIARATO il grave inadempimento contrattuale di parte conduttrice
RIGETTA l'opposizione
E per l'effetto
ACCOGLIE la domanda di parte ricorrente attrice
Conseguentemente
DICHIARA risolto il contratto di locazione inter-partes
ORDINA parte conduttrice di rilasciare immediatamente l'immobile libero da cose e persone secondo i termini di cui all'ordinanza del 21 giugno 2020 nella causa RG
395/20 che qui conferma alla data del 30 novembre 2020
CONDANNA parte resistente convenuta al pagamento a favore della locatrice della somma di euro 104.961,68 per canoni fino a tutto il 31 agosto 2024 oltre quelli maturati e maturandi fino alla data dell'effettivo rilascio pagina 14 di 15 Condanna altresì la parte resistente convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 250,00 per spese, € 5.000,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e
15 % per spese generali.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Manda alla cancelleria per gli incombenti di rito
Forlì, 20 gennaio 2025
Il Giudice Onorario Dott. ssa Maria de Ruggiero
pagina 15 di 15 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
665 cpc.