REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI FIRENZE
Seconda sezione civile
Il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, in funzione monocratica, nella persona del giudice onorario Micaela Picone, ha pronunziato
SENTENZA nella causa civile n.ro 13361/2023 di R.G. del Ruolo generale degli affari civili contenziosi promossa da,
e con l'Avv. Graziella Ferraroni e l'Avv. Parte_1 Parte_2
Michele Salvioni
-attrici contro
, l'Avv. Nicola Giuseppe Alfarano e Controparte_1 con l'Avv. Jacopo Mamberti
-convenuto
Oggetto: impugnativa delibera assembleare
Conclusioni: per come rassegnate dai difensori delle parti nelle note scritte ex art. 189 comma 1 n. 1 c.p.c. depositate in pct
Attrici: “…voglia L'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni opportuna declaratoria, contrariis reiectis, per i motivi in atti:
- preliminarmente disporre la sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera di cui al verbale del 17 maggio 2023 dell'assemblea straordinaria del Parte_3 riunitasi in seconda convocazione presso lo studio
[...] dell'amministratore condominiale, Rag. sito in Firenze (FI) via di Santo CP_2
Spirito n. 11, nonché di tutti gli atti di ripartizione delle spese su parti comuni prodromici e/o consequenziali che si fondano su dette tabelle, ivi compreso il bilancio preventivo 2022/2023 ed il bilancio consuntivo 2021/2022 approvati con delibera dell'assemblea ordinaria 23.03.2023;
- in via principale, accertare e dichiarare, per le ragioni di cui in atti, la nullità, della delibera condominiale di approvazione delle nuove Tabelle Millesimali del
[...]
a Firenze (FI), redatte dal Geometra Parte_3 Controparte_3 di cui al verbale del 17.05.2023 dell'assemblea straordinaria del predetto Condominio, riunitasi in seconda convocazione presso lo studio dell'amministratore condominiale,
10 Rag. sito in Firenze (FI) via di Santo Spirito n. 11, nonché di tutti gli atti CP_2 di ripartizione delle spese su parti comuni prodromici e/o consequenziali che si fondano su dette tabelle, ivi compreso il bilancio preventivo 2022/2023 ed il bilancio consuntivo
2021/2022 approvati con delibera dell'assemblea ordinaria 23.03.2023;
- in subordine, dichiarare la predetta delibera assembleare del 17.05.2023, nonché i relativi riparti spese prodromici e consequenziali come sopra descritti, annullabile e per l'effetto emettere sentenza costitutiva con la quale viene dichiarato l'annullamento della predetta delibera;
- in ulteriore subordine, per la denegata e non creduta ipotesi che la delibera di approvazione delle tabelle millesimali sia ritenuta valida, accertare e dichiarare inapplicabili le tabelle millesimali così come redatte dal geom. e CP_3
“approvate” a maggioranza il 17.05.2023 in quanto derogative e/o modificative dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali e non conformi alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità immobiliari costituenti il Condominio;

- in ogni caso:
-respingere ogni avversa deduzione, eccezione ed istanza anche istruttoria;

- condannare il a rifondere alla sig.ra Parte_3 le spese sostenute per la procedura di mediazione instaurata in data Parte_1
26.04.2023 (doc. 3 e 4 – OCF Proc. n. 928/23) quantificabili in euro 400,00 oltre oneri di legge per compensi del legale (si allega la relativa fattura) ed in euro 102,86 per oneri di deposito ed avvio del procedimento di mediazione ed altresì condannare il
suddetto a rifondere alla sig.ra ed alla sig.ra Parte_3 Parte_1 Parte_2 le spese sostenute per la procedura di mediazione instaurata in data
[...]
15.06.2023 (doc. 9 e 10 – OCF Proc. n. 1370/23) quantificate in euro 1.600,00 per
Pag. 2 di 16 compenso dei legali ed euro 537,00 per spese connesse al deposito ed all'avvio del predetto procedimento di mediazione;

- il tutto con vittoria di spese, vive e tecniche, e compensi del presente giudizio, oltre spese generali, cpa ed iva come per legge.
IN VIAIN VIA ISTRUTTORIA
Si insiste per l'ammissione, senza voler invertire l'onere della prova, delle proprie istanze istruttorie, come da memoria n. 2., e quindi, per l'ipotesi subordinata, sia disposta CTU diretta ad accertare se le tabelle millesimali, di cui alla delibera del
17.5.2023 siano derogative o modificative dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali dettati dagli artt. 1123 e 1124 c.c. e se esse siano conformi alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità immobiliari. All'uopo si formula il seguente quesito:
“Esaminati gli atti di cui è causa, visitati i luoghi e compiuta ogni necessaria indagine, dica il C.T.U. se le Tabelle Millesimali redatte dal Geom. ed approvate CP_3 dall'assemblea straordinaria del 17.05.2023 del Parte_3 Parte_3
, relativamente alle due unità immobiliari di proprietà della signora e di
[...] Parte_2 proprietà della signora siano: Pt_1
a) rispettose dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali dettati dagli artt.
1123 e 1124 c.c., con particolare riferimento alle Tabelle relative alle fosse biologiche;

b) presentino errori o gravi mancanze nella rappresentazione della destinazione delle unità immobiliari e/o nell'attribuzione dei coefficienti.”
Convenuto: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Firenze, ogni diversa e contraria istanza disattesa e respinta, previa ogni declaratoria del caso, preliminarmente:
- dichiarare l'improcedibilità della domanda proposta da con Parte_2 riferimento alla delibera assembleare del 28.03.2023 per mancato assolvimento della condizione di procedibilità di cui all'art. 5 I comma bis d.lgs. 28/2010; in via principale:
- rigettare la domanda attorea volta all'accertamento ed alla dichiarazione di nullità della delibera condominiale di approvazione delle nuove Tabelle Millesimali del
Pag. 3 di 16 a Firenze (FI), redatte dal Geometra Parte_3 [...]
di cui al verbale del 17.05.2023 dell'assemblea straordinaria del predetto CP_3
Condominio, riunitasi in seconda convocazione presso lo studio dell'amministratore condominiale, Rag. sito in Firenze (FI) via di Santo Spirito n. 11, nonché di CP_2 tutti gli atti di ripartizione delle spese su parti comuni prodromici e/o consequenziali che si fondano su dette Tabelle, ivi compreso il bilancio preventivo 2022/2023 ed il bilancio consuntivo 2021/2022 approvati con delibera dell'assemblea ordinaria
28.03.2023 e per l'effetto accertare e dichiarare lavalidità della stessa delibera condominiale;

- in subordine, rigettare la domanda attorea volta alla dichiarazione di annullabilità ed alla conseguente emissione della sentenza costitutiva di dichiarazione dell'annullamento della già menzionata delibera assembleare del 17.05.2023, nonché dei relativi riparti spese prodromici e consequenziali suddetti, dichiarando la validità della summenzionata delibera;

- in ulteriore subordine, rigettare altresì la domanda attorea volta all'accertamento ed alla dichiarazione d'inapplicabilità delle Tabelle Millesimali così come redatte dal
Geom. e approvate a maggioranza il 17.05.2023 poiché oggetto di diverso e CP_3 più opportuno giudizio di revisione delle Tabelle Millesimali;

- in ogni caso, rigettare la richiesta attorea di condanna del Parte_3
a rifondere alla sig.ra le spese sostenute per la
[...] Parte_1 procedura di mediazione instaurata in data 26.04.2023 ed alla sig.ra Parte_1
e alla sig.ra le spese sostenute per la procedura di mediazione Parte_2 instaurata in data 15.06.2023.
In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari di lite”.

IN FATTO ED IN DIRITTO
A norma dell'art. 121 c.p.c., la presente sentenza viene redatta in maniera sintetica e l'esame delle questioni seguirà il criterio della ragione più liquida (cfr. Cass. S.U.
9936/2014; Cass. 17214/2016).
In fatto
Pag. 4 di 16 Le sigg.re e hanno convenuto in giudizio il Parte_1 Parte_2
in Firenze per impugnare la delibera di Parte_3 approvazione delle tabelle millesimali contenuta nel verbale dell'assemblea straordinaria del 17.05.2023 (ordine del giorno n. 1) ritenendola illegittima, ingiusta, nulla e/o annullabile nonché tutti gli atti di ripartizione spesa prodromici e/o consequenziali che si fondano su dette tabelle, ivi compreso il bilancio preventivo
2022/2023 ed il bilancio consuntivo 2021/2022 approvati con delibera assembleare del
28.03.2023.
Le sigg.re e hanno lamentato, in particolare, che la delibera di Pt_1 Parte_2 approvazione delle Tabelle Millesimali risulta essere viziata sotto plurimi profili in quanto adottata: 1) in assenza dell'unanimità prevista dall'art. 69 disp. att. c.c. data la redazione delle dette tabelle secondo criteri convenzionali e non legali;
2) in difetto di rappresentanza dei condomini, stante la violazione art. 67 disp. Att. cc., comma V;
3) tardivamente rispetto alla loro redazione avvenuta nel luglio del 2019 e, comunque, in assenza di corrispondenza delle tabelle allo stato di fatto del Condominio;
4) in presenza di gravi irregolarità ed incongruenze nella loro redazione. Inoltre, le attrici hanno dedotto la nullità bilancio preventivo 2022/2023 – bilancio consuntivo 2021/2022 in quanto elaborati sulla scorta di tabelle millesimali all'epoca ancora non approvate.
Sulla scorta dei detti rilievi le sigg.re e hanno rassegnato le seguenti Pt_1 Parte_2 conclusioni, per come confermate in prima memoria ex art. 171 ter cpc: “- preliminarmente disporre la sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera di cui al verbale del 17 maggio 2023 dell'assemblea straordinaria del Parte_3 riunitasi in seconda convocazione presso lo studio
[...] dell'amministratore condominiale, Rag. sito in Firenze (FI) via di Santo CP_2
Spirito n. 11, nonché di tutti gli atti di ripartizione delle spese su parti comuni prodromici e/o consequenziali che si fondano su dette tabelle, ivi compreso il bilancio preventivo 2022/2023 ed il bilancio consuntivo 2021/2022 approvati con delibera dell'assemblea ordinaria 23.03.2023. - In via principale, accertare e dichiarare, per le ragioni di cui in narrativa, la nullità, della delibera condominiale di approvazione delle nuove Tabelle Millesimali del a Firenze Parte_3
Pag. 5 di 16 (FI), redatte dal Geometra di cui al verbale del 17.05.2023 Controparte_3 dell'assemblea straordinaria del predetto
Condominio, riunitasi in seconda convocazione presso lo studio dell'amministratore condominiale, Rag. sito in Firenze (FI) via di Santo Spirito n. 11, nonché di CP_2 tutti gli atti di ripartizione delle spese su parti comuni prodromici e/o consequenziali che si fondano su dette tabelle, ivi compreso il bilancio preventivo 2022/2023 ed il bilancio consuntivo 2021/2022 approvati con delibera dell'assemblea ordinaria
23.03.2023. - in subordine, dichiarare la già menzionata delibera assembleare del
17.05.2023, nonché i relativi riparti spese prodromici e consequenziali come sopra descritti, annullabile e per l'effetto emettere sentenza costitutiva con la quale viene dichiarato l'annullamento della predetta delibera. - in ulteriore subordine, per la denegata e non creduta ipotesi che la delibera di approvazione delle tabelle millesimali sia ritenuta valida, accertare e dichiarare inapplicabili le Tabelle Millesimali così come redatte dal geom. e “approvate” a maggioranza il 17.05.2023 in CP_3 quanto derogative e/o modificative dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali e non conformi alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità immobiliari costituenti il Condominio;
- in ogni caso, condannare il
[...]
a rifondere alla sig.ra le spese sostenute Parte_3 Parte_1 per la procedura di mediazione instaurata in data 26.04.2023 (doc. 3 e 4 – OCF Proc.
n. 928/23) quantificabili in euro 400,00 oltre oneri di legge e rimborso forfettario al
15%, per compensi del legale ed in euro 102,86 per oneri di deposito ed avvio del procedimento di mediazione ed altresì condannare il suddetto a rifonde Parte_3 alla sig.ra ed alla sig.ra le spese sostenute per Parte_1 Parte_2 la procedura di mediazione instaurata in data 15.06.2023 (doc. 9 e 10 – OCF Proc. n.
1370/23) liquidate in euro 1.600,00 oltre oneri di legge e rimborso forfettario al 15%, per compenso dei legali ed euro 537,00 per spese connesse al deposito ed all'avvio del predetto procedimento di mediazione.”.
Il si è costituito in giudizio ed ha Controparte_1 contestato la fondatezza delle avverse pretese sotto il profilo del quorum deliberativo, delle supposte anomalie nella concessione delle deleghe, dei lamentati errori nella redazione delle tabelle. Infine, il ha contestato anche le declaratorie, Parte_3
Pag. 6 di 16 richieste a corollario, nei confronti dei bilanci indicati in atti, non oggetto di specifica impugnazione.
Respinta la richiesta sospensiva della delibera impugnata, all'esito del deposito delle memorie ex art. 171 ter c.p.c., la causa è stata ritenuta documentalmente istruita e viene in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti.
In diritto
La domanda attorea è infondata e non può pertanto trovare accoglimento.
Con l'atto introduttivo le sigg.re e hanno lamentato in primis la Pt_1 Parte_2 violazione da parte del consesso assembleare dell'art. 1136 c.c., II comma, ritenendo la delibera assunta in data 17.05.2023 illegittima perché le nuove tabelle millesimali sono state approvate a maggioranza e non all'unanimità dei condomini;
ancora l'illegittimità della detta delibera in quanto assunta in violazione dell'art. 67 disp. Att. cc., comma V, id est con voto di tre condomini rappresentati per delega dalla sorella dell'Amministratore del Condominio nonché dipendente di questi;
la tardiva approvazione delle tabelle de quibus rispetto alla loro redazione avvenuta nel luglio del
2019. Infine, le attrici con l'impugnazione hanno mosso alle tabelle millesimali approvate diverse critiche per incongruità ed errori ed invocato la nullità dei bilanci consuntivo 2021/2022 e preventivo 2022/2023 approvati in una precedente delibera sulla scorta di queste.
Ebbene, per quel che ci occupa è bene chiarire che le tabelle millesimali costituiscono documenti di natura tecnico-valutativa, elaborati sulla base di calcoli aritmetici, in quanto rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi rispetto a quello dell'intero edificio. Il diritto di ogni condomino in relazione alle parti comuni dello stabile è, infatti, proporzionato al valore del piano o porzione di piano (cioè all'unità immobiliare) che gli appartiene (art. 1118, primo comma, c.c.). Le tabelle, quindi, assolvono alla duplice funzione di determinare la quota di partecipazione di ogni singolo condomino nelle spese condominiali poiché il dovere di contribuzione è rapportato al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123, primo comma, c.c.), nonché per determinare l'entità della partecipazione e del voto di ciascun condomino nelle assemblee che è espresso in millesimi.
Pag. 7 di 16 Con riferimento alle modalità di deliberazione – unanimità o maggioranza qualificata, ex art. 1136, comma 2 c.c. – necessarie per l'approvazione di tabelle millesimali, com'è noto, le Sezioni Unite della Cassazione, componendo un contrasto formatosi in giurisprudenza, hanno rilevato che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, lungi dall'avere valenza negoziale, costituisca unicamente il riconoscimento del risultato di un'operazione tecnica di calcolo volta ad esprimere in termini aritmetici un preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere sulla consistenza di detti diritti, e senza costituire, di per sé, fonte diretta dell'obbligo contributivo, che rimane di origine legale;
diversamente, al cospetto di tabelle che fissano criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli di legge, si è di fronte a deliberazioni di natura negoziale e non regolamentare incidenti sui diritti dei singoli condomini e come tali necessitanti, per la relativa modifica, dell'approvazione unanime degli aventi diritto (in tal senso Cass. S.U. 09.08.2010, n. 18477).¹
In altri termini, per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di rettifica/modifica delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta queste avvengano con funzione meramente ¹ Al riguardo la Suprema Corte ha osservato che “la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (…) “approvazione delle tabelle millesimali” (…) “quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del , non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a Parte_3 ciascuno spettanti, (cfr. sent. 28 giugno 1979 n. 3634). Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato;
in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge. (…)In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del
, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base Parte_3 ad un valutazione tecnica;
caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l'atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali. Se si considera che in base all'art. 68 disp. att. c.c. le tabelle servono agli effetti di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., cioè ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea, si avverte subito la difficoltà di supporre che una determinazione ad opera dell'assemblea possa incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino.” (…) “non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 c.c., comma 1, (in senso conforme cfr. implicitamente la sentenza 2 giugno 1999 n.
5399”)”.
Pag. 8 di 16 ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge poiché tale atto non ha natura negoziale (in tal senso Cass. Ordinanza n. 29502 del 24.10.2023; Cass. civ., sez. II, n.
27159 del 25.10.2018; Cass. civ. sez. II, n. 12573 del 10.05.2019; Cass. civ., sez. II, ordinanza, n. 32439 dell'11.12.2019; Cass. Cass. civ. sez. II, n. 1848 del 25.01.2018;
Cass. civ, sez. II, ordinanza n. 19838 del 26.07.2018; Cass. civ. sez. II, n. 24946 del
10.10.2018; Cass. civ. sez. VI, n. 29220 del 13.11.2018; Cass. civ. sez. II, n. 19651 del
4.08. 2017; Cass. civ. sez. II, n. 5814 del 23.08.2016; Cass. civ. sez. II, n. 9232 del
23.04.2014; Cass. civ. sez. Unite, n. 18477 del 9.08.2010).
Nel caso in esame si evidenzia che le attrici hanno assunto, come vizio principale della delibera impugnata, che il riparto delle spese delle fosse biologiche previsto dalle nuove tabelle è errato in quanto non sono state predisposte nel rispetto dell'art. 1123 terzo comma c.c..
Ebbene tale assunto non è condivisibile.
E' evidente che la tabella relative al riparto delle spese delle fosse biologiche è stata predisposta nel rispetto dell'art. 1123 secondo comma c.c. in base al quale “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.
Nel senso del diverso utilizzo depone la perizia dell'Arch. redatta Persona_1 nell'ambito del procedimento per accertamento tecnico preventivo recante il n.
17014/2017 di R.G., prodotta proprio dalla difesa attorea, e quindi acquisita nel presente giudizio (doc. 15 fascicolo di parte attrice).
Il Perito del Tribunale, nel descrivere la situazione della fossa biologica del , Parte_3 ha indicato la presenza non di uno, ma di ben quattro pozzetti a servizio del ed ha così descritto la situazione: “Il pozzetto A contiene acqua Parte_3 relativamente pulita e dagli accertamenti è risultato che questa proviene dalle acque chiara de . Parte_4
Il pozzetto B ha 4 tubi in arrivo ed uno in uscita, oltre ad un tubo che lo attraversa direttamente senza scaricare in esso, dirigendosi al successivo pozzetto D.
In questo pozzetto sono risultati scaricare: le acque nere della proprietà Pt_1
(Progetto s.r.l.) - le acque chiare dei condomini Aito, Vichi Pt_5 Parte_6
Pa
- tutti gli scarichi (nere e chiare) della proprietà - le acque nere de CP_4
Pag. 9 di 16 , attraverso un tubo diverso dal precedente. Due dei tubi di arrivo sono Parte_4 risultati inattivi alle prove fatte, ma ciò non toglie, ripetiamo, che possano raccogliere altri tipi di scarichi che non abbiamo potuto provare, oppure che possano essere pluviali provenienti dal retro del palazzo. Il pozzetto C raccoglie gli scarichi del lavello della proprietà e tutto ciò che proviene dalla fossa B. Il pozzetto D è CP_5 risultato pieno di olio. In esso scarica il lavello della proprietà (vedi pag. 5 Pt_1
CTU).
Adesso, pacifica la natura condominiale delle fosse biologiche de quibus, non è revocabile in dubbio che la stessa viene utilizzata in maniera diversa dai singoli condomini.
A fronte di una tale considerazione tecnica, sarebbe spettato a parte attrice ex art. 2697
c.c. provare quanto afferma, ovvero che le fosse biologiche non sono usate dai condomini in maniera differente.
La difesa attorea, a tal fine, non ha allegato neanche una perizia tecnica di parte che possa porre in evidenza quale differenza economica vi sarebbe tra gli esborsi che l'attrice dovrebbe affrontare per le spese ripartite da Tabella redatta secondo il criterio di cui all'art. 1123 terzo comma c.c. e quello con Tabella compilata secondo il criterio di cui all'art. 1123 secondo comma c.c., al fine di far apprezzare all'A.G. la sussistenza dell'interesse ad agire che, quale condizione dell'azione, è requisito sindacabile dal giudice di ufficio.
Ne discende che avendo l'assemblea del convenuto, nella seduta del 17 Parte_3 maggio 2023, approvato correttamente le tabelle millesimali con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., II comma c.c. sotto tale profilo l'impugnazione posta in essere dalle attrici non può trovare accoglimento.
Privo di fondamento è da ritenere anche il secondo motivo d'impugnazione, il quale, peraltro, è stato formulato in modo del tutto generico.
Le attrici hanno lamentato il difetto di rappresentanza in sede di assemblea straordinaria del 17.05.2023 dei condomini , e i quali Persona_2 Parte_7 Persona_3 hanno delegato la sig.ra senza specificarne il nome di battesimo;
inoltre, Parte_8 tale sig.ra risulta essere la sorella dell'amministratore condominiale Rag. Pt_8 CP_6
Pag. 10 di 16 nonché alle dipendenze di questi: di qui la violazione dell'art. 67 disp. Att. cc. CP_2
Comma V.
Entrambe le doglianze sono infondate.
Con riferimento al primo profilo, va premesso che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto.
E' evidente, quindi, la carenza di legittimazione delle attrici sotto tale aspetto.
Inconferente, la giurisprudenza richiamata dalla difesa attorea che attiene solo alla necessità di individuare nominativamente i condomini presenti in assemblea per sapere se sussiste o no il quorum prescritto con riferimento al valore dell'edificio.
Nella fattispecie in esame i soggetti delegati ed i rispettivi millesimi di proprietà sono stati ben indicati nel verbale di assemblea oggi impugnato così come sono stati ben individuati i condomini che hanno votato a favore dell'approvazione delle nuove tabelle millesimali
Per cui alcun dubbio vi è in merito alla corretta approvazione della delibera stante la precisa individuazione dei condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote.
Tantomeno assume rilievo che la sig.ra sia sorella dell'amministratore e/o alle Pt_8 sue dipendenze.
Occorre esaminare il testo letterale dell'art. 67 co. 5 disp. att. e trans c.c. a mente del quale: “All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione
a qualunque assemblea”.
La ratio del divieto, cioè la ragione per quale la norma è stata introdotta nel nostro ordinamento, si individua nell'intento di evitare il conflitto di interessi, cioè il contrasto tra la cura degli interessi di un solo condòmino e la cura degli interessi dell'intera
Pag. 11 di 16 compagine, la quale ultima spetta all'amministratore in virtù del rapporto di mandato (v. art. 1703 e ss. c.c.) e delle attribuzioni previste dalla legge.
L'art. 2373 co.1 c.c. in materia di società (ma la norma è ritenuta applicabile anche al condominio) prevede, per quanto qui interessa, che "La deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile … qualora possa recarle danno".
La Giurisprudenza di legittimità ha statuito che la presenza di tale conflitto di interessi deve essere dimostrata da chi impugna la delibera (v. ad es. Cass. n. 10754/2011, Cass.
n. 12018/2014, Cass. n. 13004/2013).
Ebbene, anche a voler applicare la normativa richiamata ad un soggetto legato all'Amministratore del condominio, sarebbe stato onere di parte attrice allegare e provare l'esistenza in concreto di un conflitto di interessi in capo alla sig.ra o, Pt_8 quantomeno, dell'Amministratore.
L'allegazione a tal fine per la sua genericità è inesistente e tale, di conseguenza, la prova.
Si rammenta, peraltro, che le attrici hanno impugnato solo il primo punto della delibera assembleare in parola e non anche i successivi (in particolare il terzo ed il quarto) e ciò contrasta con il suddetto motivo di impugnativa, che laddove positivamente riscontrato, avrebbe dovuto invalidare l'intera delibera e non solo parte di essa.
Pertanto, anche sotto tale profilo l'impugnazione proposta dalle attrici non è meritevole di accoglimento.
Non merita neppure positiva valutazione la generica contestazione relativa alla tardività con la quale l'Assemblea straordinaria del convenuto ha approvato le Parte_3 nuove Tabelle millesimali rispetto alla loro redazione avvenuta nel luglio del 2019 ciò in quanto sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità delle statuizioni con riguardo alle norme di legge e/o del regolamento condominiale.
Quanto sopra, del resto, in armonia con l'orientamento consolidato della Cassazione secondo cui “il ricorso, previsto dall'art. 1137 cod.civ., all'autorità giudiziaria avverso
Pag. 12 di 16 le deliberazioni dell'assemblea condominiale da parte del condomino dissenziente è ammesso soltanto per motivi di legittimità, cioè solo quando il ricorrente assuma che la deliberazione sia contraria alla legge o al regolamento. Pertanto i poteri del giudice ordinario in materia sono limitati al sindacato di legittimità e non al merito, all'opportunità e all'equità della deliberazione, sicché è da escludere che il giudice possa sostituire la sua pronuncia di merito a quella nulla o illegittima dell'assemblea, dovendosi egli, invece, limitare a dichiarare l'illegittimità e la nullità della stessa” (tra le tante Cass. sent. n. 10199/12).
In altri termini, il giudizio volto a valutare la validità della delibera impugnata è di mera legittimità, potendo il giudice compiere un accertamento delle situazioni di fatto alla base delle determinazioni assembleari, nei limiti in cui ciò sia necessario per accertare la conformità a legge della delibera.
Con riferimento al quarto motivo di impugnativa con cui le attrici hanno mosso censure al contenuto tecnico delle tabelle millesimali in quanto errato, la domanda è da ritenere inammissibile, prima ancora che infondata, perché, in parte qua, l'impugnazione non ha, appunto, ad oggetto la legittimità formale della delibera assembleare, bensì la sostanza e la congruità contenutistica delle medesima, ossia la valutazione della rispondenza al principio di proporzionalità di cui all'art. 1123 c.c. delle tabelle millesimali approvate a maggioranza, avendo il procedimento di cui all'art. 1137 c.c. quale oggetto tipico unicamente la verifica della conformità alla legge e/o al regolamento delle deliberazioni assembleari.
E' invece pacifico che è con il diverso procedimento ex art. 69 disp. att. c.c. che un condomino può chiedere al giudice l'accertamento dei giusti ed effettivi criteri millesimali in base ai quali effettuare il riparto delle spese condominiali.
L'impugnazione della delibera, infatti, non trae fondamento dall'errore iniziale o dalla sopravvenuta sproporzione dei valori del prospetto, ma dai vizi concernenti l'atto e la sua formazione. Infatti, “rimane estraneo al giudizio d'impugnazione della deliberazione condominiale di approvazione delle tabelle millesimali ogni profilo non attinente alla validità dell'atto collegiale – per vizi relativi, ad esempio, alla regolare costituzione dell'assemblea, o al procedimento di convocazione o di informazione della stessa, o al rispetto dei quorum deliberativi -, quanto inerente agli errori o alle
Pag. 13 di 16 divergenze fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto,
i quali sono piuttosto oggetto del giudizio di revisione o modifica delle tabelle millesimali approvate ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.” (cfr. Cass. n. 27159/2018).
Pertanto, le irregolarità contenute nelle tabelle millesimali, non determina la nullità delle predette tabelle;
né delle delibere fondate sulle medesime bensì ne giustificherebbe la revisione, ai sensi dell'art. 69, n. 2 disp. att. c.c., ad opera dell'assemblea condominiale, ovvero dell'autorità giudiziaria.
Fino a quando non vengono modificate, le tabelle millesimali, ancorché viziate da gravi carenze, conservano la loro efficacia, ragione per cui non può affermarsi la irrimediabile nullità delle delibere approvate dall'assemblea dei condomini sulla base delle tabelle in vigore.
Nella fattispecie in parola le doglianze avanzate, circa gli errori contenuti nelle tabelle millesimali che non corrisponderebbero appieno allo stato di fatto del Parte_3 convenuto (per errata qualificazione del fondo di proprietà della sig.ra per Parte_2 errata descrizione dei suoi vani, per l'omessa indicazione della presenza delle fosse biologiche in questo insistenti, per omessa indicazione della servitù di scarico delle acque scure presente all'interno della proprietà , sono generiche ed Pt_1 eventualmente legittimano l'azione diretta alla revisione delle tabelle, allo stato valide ed efficaci essendo state approvate con la corretta maggioranza come sopra evidenziato.
Revisione non oggetto di petitum nel presente giudizio come da citazione, bensì mera allegazione introdotta in via incidentale e tardivamente solo con la prima memoria ex art 171 ter cpc².
Da qui l'inammissibilità di dette censure mosse dalle attrici nel presente giudizio.
Infine, la difesa attorea ha assunto come siano da ritenersi nulli i bilanci consuntivo
2021/2022 e preventivo 2022/2023 per come approvati nel corso dell'assemblea condominiale del marzo 2023 in quanto elaborati sulla scorta di tabelle millesimali all'epoca ancora non approvate.
Pag. 14 di 16 Tali contestazioni sono inammissibili.
In primis si osserva che la delibera assembleare del 28 marzo 2023, a parere dello scrivente Giudice, non è mai stata oggetto di espressa impugnazione da parte delle attrici e, tantomeno, ne è stata ritualmente proposta domanda di nullità in tale sede (vedi conclusioni attoree sopra riportate) né sono stati specificati i vizi a fondamento di detta nullità (per es. mancanza di elementi essenziali, oggetto illecito o impossibile, incompetenza assemblea a deliberare, violazione di norme imperative).
Si rammenta, che per giurisprudenza consolidata, qualora il giudice sia investito non da una domanda volta ad ottenere la declaratoria di nullità di una delibera, ma da una domanda avente ad oggetto un petitum, come l'esecuzione o l'annullamento della delibera, “la rilevabilità d'ufficio della nullità di quest'ultima da parte del giudice nel corso del processo e fino alla precisazione delle conclusioni dev'essere coordinata con il principio della domanda” previsto dagli artt. 99 e 112 c.p.c. Conseguentemente, se da un lato “il giudice può sempre rilevare la nullità della delibera, anche in appello, trattandosi di eccezione in senso lato, in funzione del rigetto della domanda”, dall'altro lato “non può dichiarare la nullità della delibera impugnata ove manchi una domanda in tal senso ritualmente proposta, anche nel corso del giudizio che faccia seguito della rilevazione del giudice, dalla parte interessata” (Corte di Cassazione Ordinanza del 18 aprile 2023, n. 10233).
Dalla documentazione in atti emerge, difatti, solo la presentazione in data 26 aprile
2023 di un'istanza di mediazione da parte della sig.ra che ha avuto esito Pt_1 negativo ed a cui non è seguita alcuna impugnativa giudiziale tale non potendosi intendere la presente in assenza di esplicita domanda.
In ogni caso, il Giudice di merito non ha alcun potere di modificare il contenuto delle delibere assembleari di approvazione dei consuntivi spese e dei relativi riparti, rientrando tale competenza tra i poteri discrezionali riservati esclusivamente all'assemblea dei condomini ed il sindacato dell'Autorità Giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini (Cass. 5061/2020).
Per tutto quanto esposto, la domanda attorea non trova accoglimento.
Ogni altra questione deve ritenersi assorbita.
Pag. 15 di 16 Le spese di lite
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, facendo applicazione del D.M. n. 55/2014 e ss. modifiche ai valori tra i minimi ed i medi dello scaglione indicato in citazione, in considerazione della non particolare complessità delle questioni trattate e della limitatezza della fase istruttoria.


P.Q.M

. il Tribunale ordinario di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando assorbita ogni altra eccezione deduzione e domanda così provvede:
- RIGETTA, per quanto in motivazione, ogni domanda di parte attrice;

- CONDANNA le sigg.re e in solido tra loro, Parte_1 Parte_2 al pagamento delle spese di lite in favore del che si liquidano in € Parte_3
4.800,00 oltre accessori di legge.
Così deciso in Firenze, lì 5 settembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Micaela Picone

Pag. 16 di 16 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
2 “Contrariamente a quanto asserito da Controparte, in chiaro dispregio del tenore letterale della citazione, la presente causa concerne in tesi l'impugnazione della delibera di approvazione delle tabelle millesimali e i bilanci che su di essa si fondano, in quanto invalida per i molteplici motivi dedotti, e, in subordine, per l'ipotesi che non sia accolta la domanda caducatoria, è volta ad ottenere la revisione delle tabelle secondo i criteri dilegge, a cui deve attenersi il riparto delle spese, alla stregua dell'effettivo stato dei luoghi, chiedendo all'uopo anche CTU.”