TRIBUNALE DI SALERNO
Seconda sezione civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice, dott. Giulio Fortunato,
ha pronunziato, in funzione di giudice unico, la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2021 al numero 949 avente per oggetto una controversia in materia di vendita di cose immobili
TRA
e , rappresentati e difesi, in Parte_1 Parte_2
virtù di procura stesa in calce all'atto di citazione, dall'avv. Lina Bove, presso lo studio della quale, sito in Mercato San Severino (Salerno) alla via
Rimembranza n. 49, sono elettivamente domiciliati;

ATTORI
E
, rappresentata e difesa dall'avv. Roberto Lenza, Controparte_1
elettivamente domiciliata in Salerno alla via R. De Martino 7 presso lo studio del proprio difensore, in virtù di procura alle liti stesa in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA
1 All'esito dell'udienza del 9 luglio 2025, la causa è stata assunta in decisione sulla scorta delle conclusioni rassegnate dalle parti, in questa sede integralmente richiamate.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato l'8 febbraio 2021 e Parte_1 Parte_2
hanno convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Salerno,
[...] CP_1
deducendo che: A) in virtù della compravendita perfezionata il 07
[...]
dicembre 2011, stesa dal notaio registrata in data 15 Persona_1
dicembre 2011, contrassegnata da numero di repertorio 79719 e da numero di raccolta 15357, gli aveva alienato il diritto di proprietà Controparte_1
sull'immobile sito in Salerno alla Via Arce n.64, ubicato al piano terra,
composto da un vano con soppalco e accessori, identificato al catasto fabbricati dello stesso comune al foglio 62 e contrassegnato dalla particella 27, sub. 7;
B) il prezzo era stato convenuto in euro 80.000,00, regolarmente versato a al momento della stipula dell'atto notarile;
C) Controparte_1 CP_1
aveva dichiarato che l'appartamento le era pervenuto in piena ed
[...]
esclusiva proprietà con atto di donazione dell'08 marzo 2010 dal padre,
, già proprietario in virtù di atto di acquisto del 18 Controparte_2
dicembre 2003 da , che lo aveva acquistato, a sua volta, in Persona_2
data 17 novembre 1998, da e;
D) nell'atto la Persona_3 Persona_4
parte venditrice aveva dichiarato, tra l'altro, sotto la sua personale responsabilità, che “l'immobile è libero da pesi ed oneri pregiudizievoli” e che
“non sono state effettuate opere di trasformazioni o mutamento che avrebbero
richiesto licenza o concessione o permesso o autorizzazione o denunzia
d'inizio attività”, garantendone quindi “la regolarità edilizia anche dal punto
di vista amministrativo”; E) in data 25 luglio 2019, in seguito a un sopralluogo
2 e all'esito degli accertamenti effettuati dal personale del comando della polizia municipale e dai tecnici dell'Ufficio verifiche di conformità edilizie del
, aveva ricevuto una missiva mercé la Controparte_3 Parte_2
quale le era stata rappresentata l'esecuzione di una serie di lavori senza alcun titolo abilitativo edilizio “e nello specifico: 1) realizzazione di uno scavo in
luogo dell'originario calpestio di mt.4,75 x 3.35 e mt. 0,90 di profondità circa;

2) ulteriore scavo realizzato lungo il lato est ed al di fuori dell'originaria
sagoma di mt. 2,00 x 1,40 e mt.0,90 di profondità; - realizzazione di un
soppalco in c.a. di pari superficie allo scavo con annesso w.c.; 4) installazione
di una scala in ferro di collegamento ai due livelli;
5) lavori, quali rifacimento
di impianti, posa in opera di pavimenti e rivestimenti, pitturazione ed
installazione di porta blindata;
F) era stato avviato, nei loro confronti, un procedimento amministrativo ai sensi dell'art.7 della legge 241/90 e s.m.i.; G)
nessuno dei suelencati lavori era stato eseguito ovvero ordinato dagli attori,
salva la pitturazione e l' installazione di una porta blindata, lavori tra l'altro,
questi ultimi, erroneamente definiti di manutenzione straordinaria in quanto in virtù dell'art.6 del T.U. sull'Edilizia gli stessi avrebbero dovuto rientrare tra gli interventi di manutenzione ordinaria;
H) in quanto estranei alle contestazioni mosse nei loro confronti, aveva incaricato un tecnico per reperire presso i pubblici uffici la documentazione attestante la liceità dello stato dei luoghi alla data del 25 luglio 2019; I) all'esito delle ricerche effettuate avevano reperito l'ordinanza Sindacale n. 415 del 04 novembre 1996, nella quale era stato ordinato a la demolizione di opere abusive, Persona_3
identificate nella trasformazione di un vano finestra in un vano porta prospiciente il cortile interno, nell'abbassamento della quota di calpestio per l'intera superficie dell'appartamento di circa metri 0,90 e, infine, nella
3 realizzazione di un soppalco con solaio in latero-cemento munito di un locale bagno;
L) alla data dell'adozione della predetta ordinanza sindacale,
l'immobile era di , nuda proprietaria, e di , che Persona_4 Persona_3
ne era l'usufruttuario, in virtù di pubblico steso per notar del 28 Persona_5
febbraio 1991, contrassegnato da numero di repertorio 198761; M) erano stata acquisiti pure la richiesta di sanatoria formulata al da Controparte_3 [...]
, finalizzata a ottenere la sanatoria delle opere oggetto di Persona_3
ordinanza Sindacale n. 415 del 04 novembre 1996, il parere contrario espresso dall'ente locale, la nuova richiesta di sanatoria sempre a nome di Persona_3
, il parere contrario espresso, ancora una volta, dal
[...] Controparte_3
e, infine, la planimetria del piano terra risalente all'epoca di realizzazione del fabbricato, nonché la planimetria e la visura catastale storica;
N) dall'esame dei documenti era evidente che il fabbricato vendutogli, già alla data della stipula dell'atto di compravendita, era risultato non conforme dal punto di vista urbanistico, contrariamente a quanto dichiarato dalla venditrice CP_1
la quale deliberatamente aveva preferito omettere l'assenza di un
[...]
titolo edilizio, titolo che infatti non era menzionato nel rogito notarile;
O) solo a seguito della verifica urbanistica effettuata dal personale del CP_3
in data 25 luglio 2019, avevano avuto contezza dell'illiceità
[...]
urbanistica dell'immobile e della totale assenza di un titolo abilitativo edilizio,
illiceità non sanabile data la difformità dello stato dei luoghi allo strumento urbanistico vigente alla data di realizzazione delle opere (anno 1996) e allo strumento urbanistico attuale (anno 2020); P) il ripristino dello stato dei luoghi non avrebbe potuto essere eseguito in ragione dell'assenza di un titolo identificativo di “un eventuale stato assentito”; Q) un eventuale ripristino,
inoltre, così come indicato nella già menzionata ordinanza sindacale avrebbe
4 determinato una perdita di circa il 50% della consistenza dell'immobile sia in termini di superficie minima sia in termini di aerazione e illuminazione naturale e che, pertanto, l'unica destinazione d'uso attribuibile sarebbe stata quella non residenziale;
R) “il costo da sostenere per un eventuale ripristino e
sanatoria dello stato post ripristino” sarebbe stato determinabile in euro
20.000,00, “comprensivo di tutte le tipologie di lavori a farsi, pratiche tecniche
ed oneri da versare al Comune di Salerno”; S) era evidente che non avevano acquistato un immobile di tipo residenziale del valore di euro 80.000.00, bensì
una cantinola/deposito, il cui valore avrebbe dovuto essere stimato in un importo non superiore a euro 18.000,00.
Sulla scorta di siffatte premesse, gli attori hanno preteso: 1) in via principale,
l'accertamento della nullità della compravendita, nel corpo della quale non era stato menzionato il titolo edilizio “perché inesistente” e la restituzione del prezzo versato, nonché il “risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi”; 2) in via subordinata, la risoluzione del contratto in ragione del grave inadempimento di inadempimento rappresentato “dalla Controparte_1
mancata comunicazione preventiva degli abusi gravanti sull'immobile”, la restituzione del prezzo e il “risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi”; 3)
in via ulteriormente subordinata: - l'accertamento della natura di cantinola/deposito dell'immobile venduto, del valore non superiore a euro
18.000,00, e la determinazione dell'importo delle spese necessarie al ripristino per euro 20.000,00; - la condanna di alla restituzione della Controparte_1
somma di euro 72.000,00, “portata dalla differenza tra quanto pagato dagli
attori all'atto della vendita ed il reale valore dell'immobile deposito/cantinola
di cui si ritrovano proprietari;
”; - la condanna della convenuta al pagamento dell'importo di euro 20.000,00, pari al costo dei lavori necessari per il ripristino
5 e per la sanatoria post ripristino dell'immobile; - la condanna, ancora una volta,
al “risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi”.
Instaurato il contraddittorio, si è costituita in data 26 marzo Controparte_1
2021, eccependo la nullità della citazione introduttiva del giudizio e pretendendo il rigetto delle domande attoree, sollecitando il Tribunale a valutare il profilo tematico della conoscenza delle difformità da parte degli attori, conoscenza inferibile dalle dichiarazioni espresse nel corpo dell'atto pubblico circa lo stato di fatto e dall'allegazione e ponderazione della piantina del 6 maggio 1997, riproduttiva dello stato dell'immobile al momento dell'alienazione.
Ancora, la convenuta, sussumendo l'azione entro il paradigma di cui all'art. 1490 c.c., ha eccepito la decadenza e la prescrizione, evidenziando la tardività
della denuncia, fatta solo in data 12 marzo 2020, nonostante la “conoscenza
degli abusi” acquisita in data 25 luglio 2019.
Infine, ha sollecitato la corretta applicazione degli oneri Controparte_1
probatori circa la non sanabilità dei riscontrati abusi e dei pregiudizi di cui è
stato invocato il ristoro.
Concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma sesto,
c.p.c., la causa è stata ritenuta sin da subito matura per la decisione.
Assegnata allo scrivente, all'esito dell'udienza del 9 luglio 2025 è stato disposto lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ai sensi dell'art. 190 c.p.c.
In limine, deve affermarsi l'infondatezza dell'eccezione di nullità dell'atto di citazione per omessa o assolutamente incerta determinazione della cosa oggetto della domanda ovvero per la mancata esposizione dei fatti generatori delle pretese veicolata.
6 Come noto, secondo la giurisprudenza della Corte di cassazione,
“l'interpretazione della domanda giudiziale va compiuta non solo nella sua
letterale formulazione, ma anche nel sostanziale contenuto delle sue pretese,
con riguardo alle finalità perseguite nel giudizio. Pertanto, non può ritenersi
nulla la citazione per omessa determinazione dell'oggetto della domanda,
essendo necessario, per simile valutazione, che il petitum sia del tutto omesso
o risulti assolutamente incerto, ipotesi che non ricorre quando il petitum sia
individuabile attraverso un esame complessivo dell'atto, tenendo presente che,
per esprimerlo, non occorre l'uso di formule sacramentali o solenni, poiché è
sufficiente che esso risulti dal complesso delle espressioni usate dall'attore in
qualunque parte dell'atto introduttivo” (vedasi Cass. n. 18783 del 2009).
Ancora, è stato statuito che “La nullità della citazione comminata dall'art. 164,
comma 4, c.p.c. si produce solo quando "l'esposizione dei fatti costituenti le
ragioni della domanda", prescritta dal numero 4 dell'art. 163 c.p.c., sia stata
omessa o risulti assolutamente incerta, con valutazione da compiersi caso per
caso, occorrendo tenere conto sia che l'identificazione della "causa petendi"
della domanda va operata con riguardo all'insieme delle indicazioni contenute
nell'atto di citazione e dei documenti ad esso allegati, sia che la nullità della
citazione deriva dall'assoluta incertezza delle ragioni della domanda,
risiedendo la sua "ratio" ispiratrice nell'esigenza di porre immediatamente il
convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese” (Cass. n.
11751 del 2013).
Orbene, in applicazione delle coordinate ermeneutiche consegnateci dalla
Suprema Corte, non può, ad avviso di questo giudice, predicarsi la nullità
dell'atto di citazione, la cui lettura consente d'individuare non solo il petitum,
ma anche la causa petendi. Gli attori, infatti, hanno enucleato le note essenziali
7 della vicenda di fatto e gli elementi, anche di diritto, posti a fondamento della pretesa, veicolando il thema decidendum ac probandum e ponendo la convenuta nella condizione di approntare le proprie difese, instaurando, in tal guisa, il contraddittorio, come poi effettivamente è stato fatto.
Tanto puntualizzato, procedendo con ordine, questo Tribunale ritiene che la domanda (principale) di accertamento della nullità del contratto di compravendita steso dal notaio da Salerno, registrato in data Persona_1
15 dicembre 2011, contrassegnato da numero di repertorio 79719 e da numero di raccolta 15357, non sia fondata per i motivi che seguono.
Ebbene, il “convitato di pietra” è rappresentato, senza dubbio – come dedotto,
del resto, dalla stessa parte attorea -, dalla pronuncia resa a sezioni unite dalla
Corte di cassazione contrassegnata dal numero 8230 del 2019, secondo cui la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40
della legge n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma terzo dell'art
1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
Dunque, le sezioni unite, nel dirimere il contrasto interpretativo insorto fra le sezioni semplici, hanno ritenuto che la nullità di cui trattasi sia ascrivibile alla
8 c.d. nullità testuale, siccome espressamente prevista e disciplinata dagli artt.
17 e 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e dall'art. 46 del T.U. edilizia.
Ne conseguirebbe che essa non potrebbe derivare dalla supposta violazione di norme imperative o dalla presunta illiceità o impossibilità dell'oggetto o dall'illiceità della causa.
Più precisamente, quanto alla violazione di norme imperative, secondo i supremi giudici l'ordinamento non pone in termini generali un principio di assoluta incommerciabilità degli immobili abusivi, in quanto: - uno scopo di tal fatta "avrebbe potuto esser agevolmente perseguito mediante una semplice
previsione di nullità degli atti aventi ad oggetto siffatti immobili o
d'incommerciabilità degli stessi. Il che non è stato fatto"; - "la sanzione di
nullità e l'impossibilità della stipula sono direttamente connesse all'assenza"
della prescritta "dichiarazione (o allegazione, per le ipotesi di cui all'art. 40).
Null'altro";- "La lettera della norma costituisce ... un limite invalicabile
dell'interpretazione, che è uno strumento percettivo e recettivo e non anche
correttivo o sostitutivo della voluntas legis ...", onde "l'attività interpretativa
è, appunto, segnata dal limite di tolleranza ed elasticità del significante
testuale";- "la nullità risulta comminata per specifici atti ad effetti reali inter
vivos, sicché ne restano fuori non solo quelli mortis causa, e gli atti ad effetti
obbligatori, ma ne sono espressamente esclusi i diritti reali di garanzia e le
servitù, ed inoltre, gli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari,
individuali o concorsuali, ai quali le nullità, appunto, non si applicano (artt.
46, comma 5, T.U. n. 380 del 2001; 17, comma 5 e 40, comma 5, della L. n. 47
del 1985)".
A queste ultime considerazioni parte della dottrina ha aggiunto il rilievo per il quale, nel sistema della legge n. 47 del 1985, la commerciabilità degli immobili
9 abusivi è consentita, anche per quanto attiene a tutti gli atti ad effetti reali inter
vivos, laddove essi abbiano ad oggetto edifici la cui costruzione sia iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. È, infatti, opinione consolidata in dottrina ed in giurisprudenza Cass. n. 8339 del 1998; Cass. n. 6162 del 2006; Cass. n.
18039 del 2011; App. Napoli n. 4055 del 2018) che questi ultimi immobili siano commerciabili, anche laddove risultino essere totalmente abusivi, in quanto sprovvisti di alcun titolo urbanistico, sempreché nel relativo atto di trasferimento sia contenuta la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che le opere sono iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, fatta salva l'applicazione delle sanzioni amministrative che sono munite del carattere delle realità (e dunque sono applicabili anche nei confronti dell'acquirente dall'autore dell'abuso) e dell'imprescrittibilità.
E ciò costituisce un'indubbia conferma dell'assunto enunciato dalle sezioni unite, secondo cui non esiste nel sistema positivo un principio generale ed imperativo che vieta tout court la circolazione degli immobili abusivi.
Quanto alla presunta illiceità o impossibilità dell'oggetto o illiceità della causa,
la Suprema Corte esclude che l'alienazione di un edificio abusivo possa integrare tali fattispecie, in quanto:- "la consentita disposizione testamentaria
in ordine ad immobili non regolari urbanisticamente, e comunque la
possibilità del loro trasferimento per successione mortis causa, la loro
attitudine a costituire garanzie reali, la loro idoneità, inoltre, ad esser
contemplati in seno agli atti inter vivos (valga per tutti la locazione) ed in seno
ad atti costituenti diritti reali di servitù escludono che il loro modo di
atteggiarsi possa di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi d'illiceità
o d'impossibilità dell'oggetto, o, ancora d'illiceità della prestazione (che, in
tesi, dovrebbero colpire tutti gli atti e, dunque, anche quelli esentati) o della
10 causa per contrarietà a norme imperative o al buon costume";- "l'oggetto della
compravendita, secondo la definizione data dall'art. 1470 c.c., è il
trasferimento della proprietà della res, che, in sé, non è suscettibile di
valutazione in termini di liceità o illiceità, attenendo l'illecito all'attività della
sua produzione, e, considerato che la regolarità urbanistica del bene è
estranea alla causa della compravendita, tradizionalmente definita nello
scambio -cosa contro prezzo- che ne costituisce la sua funzione economica e
sociale, ed altresì il suo effetto essenziale".
Da ciò la conclusione secondo cui "si è in presenza di una nullità che va
ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., secondo quanto ritenuto
dalla teoria c.d. formale, con la precisazione che essa ne costituisce una
specifica declinazione, e va definita "testuale" ..., essendo volta a colpire gli
atti in essa menzionati".
Una volta escluso, in base alle considerazioni sopra esposte, che le prescrizioni di cui agli artt. 17 e 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e dall'art. 46 del
Testo unico dell'edilizia siano volte in via immediata e diretta a reprimere il fenomeno dell'abusivismo edilizio, impendendo in modo assoluto la circolazione degli edifici abusivi, le sezioni unite si occupano delle tre questioni che seguono: a) l'individuazione della ratio ispiratrice delle menzionate disposizioni;
b) la conferma;
c) la sorte degli immobili muniti di titolo edilizio, ma difformi dallo stesso.
Quanto alla ratio della normativa in esame, la Corte osserva che: - la dichiarazione di parte circa la sussistenza del titolo urbanistico "rileva ... quale
veicolo per la comunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti, o in
altri termini, essa ha valenza essenzialmente informativa nei confronti della
parte acquirente"; - "per effetto della prescritta informazione, l'acquirente,
11 utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è, infatti, posto in grado di
svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità
urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell'affare, anche, in
riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo
dichiarato";- "In tale valutazione, potrà, ben a ragione, incidere la sanzione
della demolizione che l'art. 31, comma 2 e 3 del D.P.R. n. 380 del 2001 prevede
nei confronti sia del costruttore che del proprietario in caso d'interventi edilizi
eseguiti non solo in assenza di permesso, ma anche in totale difformità dal
medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell'art. 32.
Tale sanzione, come chiarito dalla giurisprudenza amministrativa (Ad.
Plenaria Cons. Stato n. 9 del 2017), ha, infatti, carattere reale e non incontra
limiti per il decorso del tempo e ciò in quanto l'abuso costituisce un illecito
permanente, e l'eventuale inerzia dell'Amministrazione non è idonea né a
sanarlo o ad ingenerare aspettative giuridicamente qualificate, né a privarla
del potere di adottare l'ordine di demolizione"; - ne conseguirebbe che
"l'interesse superindividuale ad un ordinato assetto di territorio resta
salvaguardato dalle sanzioni" amministrative da ultimo citate.
Quanto alla conferma, le Sezioni Unite si dichiarano dell'avviso che:- le disposizioni in materia di conferma indicano "che il titolo deve realmente
esistere e, quale corollario a valle, che l'informazione che lo riguarda, oggetto
della dichiarazione, deve esser veritiera"; - "la dichiarazione mendace va
assimilata alla mancanza di dichiarazione, ... e, poiché la presenza o la
mancanza del titolo abilitativo non possono essere affermate in astratto, ma
devono esserlo in relazione al bene che costituisce l'immobile contemplato
nell'atto ... la dichiarazione oltre che vera, deve esser riferibile, proprio, a
detto immobile".
12 È stato osservato in dottrina che le sezioni unite, nell'aderire alla teoria della nullità formale, ne effettuano tuttavia un significativo temperamento, in quanto escludono che possa fondare la validità dell'atto una dichiarazione mendace nel senso sopra precisato. Detto altrimenti, attraverso tale approdo interpretativo la Corte aggiunge un quid pluris all'impostazione formalistica in senso stretto perché impone che siffatto titolo esista e non sia caducato, che formi oggetto della menzione specifica del dichiarante e che esprima la verità.
Se la dichiarazione mendace deve essere parificata alla sua assenza, la mera menzione degli estremi dei titoli abilitativi non può allora essere requisito sufficiente.
Sottolinea, infatti, la Corte che detta dichiarazione, costituendo un veicolo per la comunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti, ha valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente, con la conseguenza che la presenza o la mancanza del titolo abilitativo non possono essere affermate in astratto, ma devono esserlo sempre in relazione al bene immobile che forma oggetto dell'atto traslativo.
È introdotto in via giurisprudenziale – è stato osservato in dottrina - un nuovo requisito conformativo della dichiarazione dell'alienante o dei condividenti,
perché non è sufficiente una dichiarazione vera o non mendace, ma è
necessario che il titolo edilizio menzionato nell'atto sia riferibile esattamente all'immobile che ne costituisce l'oggetto.
In conclusione, può rilevarsi – seguendo la ricostruzione fatta propria da una parte della dottrina - come la Corte di cassazione giunga a comporre il conflitto tra le due tesi contrapposte configurando una nullità ibrida — la c.d. «nullità
testuale» — che presenta caratteri in parte della nullità formale ed in parte di quella sostanziale (a seconda del punto di vista prescelto, si configura come
13 una «nullità formale impropria», in quanto assegna rilievo anche a profili sostanziali o, cambiando prospettiva, come una «nullità sostanziale ridotta»,
perché non attribuisce rilevanza a qualsiasi ipotesi di abuso edilizio, ma solo a quello che dipende dalla mancanza del titolo abilitativo e della sua riferibilità
all'immobile oggetto del trasferimento).
Alla stregua delle rassegnate coordinate ermeneutiche non può predicarsi la nullità del contratto in parola, in quanto l'immobile trasferito è stato costruito in data antecedente all'anno 1967 e tale evenienza è stata espressamente dichiarata nel corpo dell'atto pubblico del 7 dicembre 2011 [si legga la parte relativa agli “adempimenti di legge” e, in particolare, quanto dichiarato alla lettera a)].
Al riguardo, è appena il caso di rammentare l'orientamento della Corte di cassazione, consolidatosi successivamente all'intervento nomofilattico del
2019 innanzi illustrato (si vedano Cass. n. 30425 del 2022; Cass. n. 17881 del
2023), secondo cui: "Nel caso di immobile la cui costruzione sia iniziata
anteriormente al 1 settembre 1967, la nullità prevista dalla l. n. 47 del 1985,
art. 40, comma 2, che ha natura testuale e non virtuale, ricorre soltanto nel
caso in cui manchi nell'atto traslativo la dichiarazione del proprietario o di
altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio, che l'opera è
iniziata prima di tale data, mentre restano irrilevanti, a tal fine, eventuali
difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario, potendo tale
situazione assumere rilievo solo sotto il profilo della responsabilità
contrattuale". In particolare, Cass. n. 30425 del 2022 ha dato applicazione ai già rammentati principi posti da Cass. sez. un. n. 8230 del 2019 (si rammenti ancora una volta il principio: "la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001,
art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito
14 dell'art. 1418 c. c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e
deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo
intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità
che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la
prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi
del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente
e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza
nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico,
reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo
della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo
menzionato"), statuendo, da un lato, che, nel caso di costruzione iniziata anteriormente al 01 settembre 1967, l'indicazione degli estremi della concessione edilizia può essere sostituita dalla dichiarazione - resa dal proprietario o da altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio -
attestante che l'opera risulta iniziata in data anteriore, soggiungendo, dall'altro lato, proprio in conformità alla statuizione delle sezioni unite in ordine alla necessità che la concessione sia realmente esistente e riferibile proprio all'immobile, che "in presenza di tale dichiarazione la nullità comminata dalla
legge urbanistica può ritenersi esistente solo nel caso in cui tale dichiarazione
non risulti riferibile all'immobile oggetto dell'atto traslativo ovvero che quanto
dichiarato non corrisponda alla realtà".
Ora, al cospetto della dichiarazione espressa nel corpo della clausola innanzi indicata, la parte attorea non ha rappresentato né la falsità di siffatta dichiarazione né che quest'ultima non fosse riferibile all'immobile,
sviluppando, dunque, un impianto argomentativo non in linea con le emergenze documentali e come tale irrilevante.
15 Ciò posto, a parere di questo Tribunale, a fronte di un immobile non assentibile in quanto costruito anteriormente all'anno 1967, gli ampliamenti volumetrici realizzati successivamente rappresentano, senza dubbio, una difformità
localizzata sopravvenuta rispetto alla consistenza anteriore.
Se così è, la declaratoria di nullità negoziale si porrebbe in palese contrasto coi principi di diritto enunciati dalla sentenza da ultimo citata n. 8230 del 2019, in quanto, nel corso delle interlocuzioni precontrattuali, sarebbe assai difficile,
per l'acquirente, accertare se l'ampliamento illegittimo sia stato realizzato contemporaneamente alla costruzione del fabbricato – che non avrebbe dovuto essere assentito - ovvero in un secondo momento, successivo al 01 settembre
1967. È chiaro, allora, che, nel caso di specie, non potrebbero essere incise quelle esigenze di salvaguardia della sicurezza e della certezza del traffico giuridico valorizzate dalla pronuncia esaminata, in relazione al profilo informativo della vicenda traslativa realizzata col perfezionamento della compravendita.
Ne deriva, come anticipato, il rigetto della domanda di accertamento della nullità dell'atto di compravendita e delle domande ad essa correlate
(restituzione del prezzo e risarcimento del danno).
Tanto chiarito, va rammentato che e hanno Parte_1 Parte_2
pure preteso, tra l'altro, in via subordinata e a condizione del mancato accoglimento della domanda di accertamento della nullità, la risoluzione dell'intesa negoziale “per inadempimento della SI.ra , Controparte_1
costituito dalla mancata comunicazione preventiva degli abusi gravanti
sull'immobile” (in particolare, nel corpo della memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma sesto, n. 1, c.p.c. è censurato “il grave inadempimento
posto in essere dalla SI.ra costituito dall'aver taciuto e Controparte_1
16 quindi dall'aver omesso di informare gli acquirenti dell'esistenza degli abusi
da cui era gravato l'immobile oggetto di compravendita, inadempimento che
determina la risoluzione dello stesso contratto di compravendita”).
Ora, è appena il caso di rilevare che, nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, il giudice di merito, da un lato, non è condizionato dalle espressioni adoperate dalla parte e, dall'altro,
ha il dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende rappresentate dalla parte e dalle precisazioni dalla medesima fornite nel corso del giudizio, nonché dal provvedimento concreto dalla stessa richiesto, con i soli limiti della necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, non potendo sostituire d'ufficio l'azione esercitata con un'azione diversa (tra le tantissime, ad esempio, Cass. n. 8225 del 2004, nonché Cass.
n. 18653 del 2004; Cass. n. 15802 del 2005). Detto altrimenti, il giudice può
attribuire un diverso nomen iuris alla domanda esperita con l'unico limite che resti invariato il bene della vita domandato.
Ed allora, in tale prospettiva, sulla scorta dei fatti dedotti nel libello introduttivo del giudizio e degli scritti successivamente depositati, questo
Tribunale ritiene che l'esperita pretesa demolitoria vada più correttamente inquadrata, sul piano giuridico, nell'ambito della disposizione normativa di cui all'art.1489 c.c., in quanto le doglianze della parte attorea si sono appuntate, in buona sostanza, sulla difformità edilizia e urbanistica della cosa compravenduta.
Invero, come chiaramente affermato dalla Corte di cassazione, anche di recente, al cospetto di difformità urbanistiche della cosa compravenduta, non
è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie
17 strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (Cass. n. 27559 del 2023; Cass. n. 4786 del
2007; Cass. n. 11218 del 1991).
Più in dettaglio, la giurisprudenza di legittimità riconduce le irregolarità
edilizie dell'immobile agli oneri gravanti sulla cosa che ne diminuiscono il libero godimento, inteso in senso ampio come potere di disposizione della
res, legittimando la richiesta di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1489
c.c. (Cass. 29367 del 2011; Cass. 4786 del 2007), estendibile, peraltro, anche al contratto preliminare (Cass. 19812 del 2004; anche Cass. 5336 del 2019).
Il rimedio previsto dalla legge presuppone, dunque, un inadempimento che consiste nell'inesattezza giuridica dell'attribuzione traslativa ai sensi dell'art. 1489 c.c. in regione della irregolarità edilizia del bene, la quale,
assoggettando il compratore ai poteri di vigilanza e di sanzione della p.a., ne diminuisce il libero godimento. In altri termini, la fattispecie dell'abuso edilizio viene comunemente ricondotta nell'alveo dell'art. 1489 c.c., secondo cui "Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non
apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati
nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può
domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo
secondo la disposizione dell'articolo 1480".
A ciò si aggiunga che il compratore ha diritto, oltre che alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato
18 dall'art. 1480 c.c., cui rinvia ancora l'art. 1489 c.c. (così, da ultimo, Cass. n.
19831 del 2014; Cass. n. 6786 del 2023).
Pertanto, alla fattispecie dell'abuso edilizio non si applica la garanzia per i vizi della cosa venduta (artt. 1490 e seg. c.c.) ovvero quella per la mancanza di qualità (art. 1497 c.c.), di guisa che il compratore non incorre nei brevi termini di decadenza e di prescrizione previsti da tali norme – invocati dalla convenuta -, godendo, per converso, della speciale tutela apprestata dall'art. 1489 c.c. (si confronti Cass. n. 253 del 1992; nella giurisprudenza di merito
Trib. Bergamo n. 266 del 2020).
Esclusa l'operatività di un termine di decadenza, a questo punto, a fronte dell'eccezione di prescrizione [decennale (si veda già Cass. n. 2830 del
1958)] comunque sollevata tempestivamente dalla convenuta, giova rammentare, innanzitutto, che il dies a quo dell'azione risarcitoria ex art. 1489
c.c. va individuato nel momento in produzione del danno si manifesta all'esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da chi ha interesse a farlo valere (Cass. n. 23236 del 2016 e i precedenti ivi richiamati).
La prescrizione dell'azione di risoluzione – pure proposta in questo giudizio
– decorre, invece, dal passaggio in giudicato delle sentenze che accertano l'esistenza dei pesi ed oneri non apparenti (Cass. 23818 del 2012; Cass. n.
6402 del 1984).
Il suddetto orientamento è peraltro in linea con quello affermato in relazione alla garanzia per evizione, secondo la quale l'azione di garanzia spettante al compratore, anche per il caso di evizione, presuppone non la sola esistenza del diritto del terzo, ma l'esercizio e l'accertamento positivo di esso;
cosicché
il termine di prescrizione del diritto del compratore, che agisca in garanzia verso il venditore, decorre non dal giorno della compravendita bensì da quello
19 dell'accertamento - con forza di giudicato - dell'alienità della cosa oggetto della compravendita, non potendosi il diritto prescrivere anteriormente alla sua azionabilità (si vedano Cass. 5550 del 1978; id. 3436 del 1974).
Può quindi concludersi, che analogamente alla decorrenza della prescrizione dell'azione per la garanzia dall'evizione, solo dopo che la parte acquirente abbia vista accertata, in modo irreversibile, l'esistenza del peso ed onere sul bene, scatta la garanzia contrattuale e il termine per esercitare l'azione ex art. 1489 c.c.
Nel caso di specie, pur volendo individuare il dies a quo del termine decennale delle azioni esperite nel giorno del perfezionamento dell'atto pubblico, scilicet il 7 dicembre 2011, deve giocoforza concludersi che, al momento dell'instaurazione della presente lite, in data 8 febbraio 2021 - non annettendo neppure rilievo alle missive stragiudiziali - non risultava affatto maturata la prescrizione eccepita dalla convenuta, dovendosi considerare,
quale termine ultimo - secondo un calcolo effettuato ex nominatione dierum,
che esclude la computabilità del giorno nel corso del quale cade il momento iniziale, ai sensi dell'art. 2963, comma secondo, c.c. (si veda Cass. n. 13406
del 2017) - quello del 9 dicembre 2021.
Tanto chiarito, giova osservare che, affinché operino i presidi previsti dall'art. 1489 c.c. in favore del compratore (risoluzione del contratto e,
alternativamente, riduzione del prezzo, nonché il risarcimento del danno), è
necessario che i) l'onere non sia apparente, ii) l'onere non sia stato dichiarato dal venditore nel contratto, iii) l'onere non sia stato altrimenti conosciuto dal compratore.
Ebbene, in ordine al requisito della "non apparenza", la giurisprudenza di legittimità ha precisato, in primo luogo, che quando i pesi sono apparenti
20 possono anche non essere dichiarati nel contratto dal venditore in quanto l'apparenza equivale alla conoscenza effettiva da parte del compratore e, in secondo luogo, che il concetto di apparenza dell'onere non deve essere circoscritto alle sole ipotesi di percepibilità dei pesi a prima vista, ma deve esser inteso nel senso di conoscibilità degli stessi con la diligenza normale rapportabile all'affare (Cass. n. 9967 del 2016, Cass. n. 21384 del 2005). Ciò
in quanto l'"apparenza" e l'"effettiva conoscenza" del peso gravante sul bene sono ritenuti sostanzialmente equipollenti, valendo entrambi ad escludere la
ratio di tutela del compratore;
ragion per cui se il compratore ha avuto conoscenza effettiva dell'esistenza del peso gravante sulla cosa si presume che essa sia stata accettata con quel peso;
se lo ignorava, ma era apparente, la garanzia non è ugualmente dovuta per un principio di autoresponsabilità del compratore che deve subire le conseguenze della propria negligenza (Cass. n.
2856 del 1995).
In sostanza, la conoscenza effettiva o la situazione di apparenza, materiale o giuridica, dell'onere o del diritto reale in grado di determinarne la conoscibilità con l'ordinaria diligenza comportano l'inoperatività della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c.
Si è osservato, però, che, nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la conoscibilità del vincolo gravante sulla cosa, idonea a escludere la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c., deve essere valutata in concreto, alla luce della natura del vincolo medesimo e della possibilità per l'acquirente di compiere una verifica più o meno gravosa o necessaria sulla sussistenza dello stesso (Cass. n. 16795 del 2018). Con peculiare riferimento all'ipotesi dell'irregolarità edilizia, è pacifico che la normale diligenza richiesta al compratore non possa e non debba estendersi fino al punto di porre
21 a suo carico l'onere di espletare apposite ricerche presso la pubblica amministrazione. A rigore occorre qui distinguere tra atti di carattere generale
(ad esempio, i piani regolatori), che si ritengono conoscibili da chiunque, e rispetto ai quali il compratore ha un onere di diligenza, ed atti di carattere non generale (ad esempio, una specifica autorizzazione edilizia), che viceversa non sono conoscibili da chiunque, perché sono diretti soltanto alla parte istante [in tal senso, si è espressa la giurisprudenza di legittimità; è stato osservato, infatti, che, “norma dell'art. 1489 cod. civ., i pesi gravanti sul
fondo venduto, se non dichiarati in contratto, non costituiscono causa di
risoluzione, o di riduzione del prezzo, a favore del compratore, soltanto nel
caso in cui siano "apparenti" o comunque conosciuti dal compratore stesso.
E anche se il concetto di "apparenza" deve essere inteso non nel senso di
percepibilità di tali pesi a prima vista, bensì di conoscibilità degli stessi con
la diligenza normale rapportabile all'affare, non può ritenersi che tale
diligenza debba estendersi fino al punto di imporre ricerche presso la P.a. In
ordine ad Atti di questa non generali, ma diretti al solo venditore, come nel
caso di vincoli sul bene risultanti da "Atti d'Obbligo" sottoscritti da
quest'ultimo nei confronti del sindaco del comune dove sorge la costruzione
(già Cass. n. 881 del 1987; Trib. Bergamo n. 266 del 2020); ancora: "In tema
di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento dei terzi,
l'apparenza degli oneri e dei diritti e equiparata, ai fini dell'esclusione della
responsabilità del venditore, alla conoscenza effettiva, a condizione, tuttavia,
che essa risponda a quei requisiti di precisione, univocità e chiarezza che soli
possono porre l'acquirente in grado di tener conto della situazione;
onde non
possono essere considerati apparenti quegli oneri che, pur potendo essere
conoscibili mediante apposite ricerche dal compratore, tali non siano in base
22 al puro e semplice esame della cosa;
mentre, a maggior ragione il
compratore e esentato da qualsiasi onere di diligenza e di indagine qualora
l'inesistenza di pesi o di diritti altrui sia stata positivamente dichiarata dal
venditore nel contratto (nella specie si è ritenuta la non apparenza del vincolo
di inamovibilità inerente ad una servitù di elettrodotto, vincolo non
richiamato né dichiarato nell'atto di alienazione)" (Cass. n.3400 del 1980;
Trib. Bergamo n. 266 cit.)].
Nondimeno – è stato anche statuito -, laddove il venditore non abbia rappresentato la sussistenza dell'onere, ma abbia, piuttosto, espressamente dichiarato nel contratto che la cosa compravenduta è libera, scatta in favore dell'acquirente l'esonero dal compiere qualsivoglia indagine in ordine alla loro eventuale esistenza. Tale esonero si giustifica in ragione nel generale principio dell'affidamento del compratore nelle dichiarazioni rese dal venditore (da ultimo Cass. n. 5062 del 2025, che richiama, a sua volta, Cass. n. 14289 del
2018: " L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è
libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal
compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio
dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione
è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte
tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a
maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la
trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non
per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto
di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno
qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo
d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da
23 opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso,
non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le
conseguenze della sua negligenza").
Nel caso di specie, dalla lettura del quarto capitolo del contratto di compravendita perfezionato il 7 dicembre 2011 risulta che il venditore non ha rappresentato l'esistenza dell'onere, evidenziando, piuttosto, la libertà del bene trasferito, tra l'altro, da “pesi e oneri pregiudizievoli”, rappresentando pure la mancata esecuzione di “opere di trasformazioni o mutamento che avrebbero
richiesto licenza o concessione o permesso o autorizzazione o denunzia
d'inizio attività” [si veda la parte del testo relativa agli “adempimenti di legge”,
lett. a)] ingenerando, sicuramente, l'affidamento degli acquirenti circa la legittimità urbanistico - edilizia dell'immobile trasferito.
Ora, ritiene questo giudicante che l'affidamento sia incolpevole, considerata non solo la pregnanza delle dichiarazioni espresse, ma anche l'assenza di opere visibili idonee a rappresentare, direttamente e immediatamente - senza, cioè,
la profusione di uno sforzo valutativo, che vada al di là della “mera” percezione sensoriale – la difformità urbanistica.
Sotto tale ultimo angolo prospettico, va evidenziato che gli ampliamenti volumetrici sono sì opere visibili e permanenti, ma non appaiono di per sé
univocamente dirette rappresentare, immediatamente, le difformità affettanti l'immobile, anche all'esito del sopralluogo presumibilmente svolto precedentemente alla manifestazione della volontà negoziale, difformità che avrebbero potuto essere riscontrate solo attraverso un inesigibile (si veda
supra) sforzo teso all'effettuazione di apposite ricerche presso la pubblica amministrazione – idonee a illuminare la natura delle opere -, ricerche che,
come insegnato dal costante insegnamento della Corte di cassazione, appaiono
24 del tutto irrilevanti al fine di valutare in termine di negligenza il contegno dell'interlocutore contrattuale.
In ogni caso, non sono neppure emersi elementi tali da suggerire l'effettiva conoscenza, da parte di e , al momento della Parte_1 Parte_2
conclusione dell'atto pubblico, dell'illegittimità edilizia qui in scrutinio.
Invero, l'espressa accettazione dell'immobile nello stato di fatto e diritto in cui si trova al momento della sottoscrizione del contratto costituisce l'oggetto di una clausola di stile. In particolare, la vaghezza e la genericità della clausola,
da un lato, e l'assenza, nel corpo del contratto, di qualsivoglia riferimento alle difformità, dall'altro lato, consentono di escludere che la questione dell'illegittimità urbanistico – edilizia sia stata specificamente valutata dai contraenti nella fase precontrattuale [del resto, la giurisprudenza di legittimità
ha osservato, condivisibilmente, che, nell'attività di interpretazione del contratto, il giudice di merito, che deve presumere che la clausola sia stata oggetto della volontà negoziale e quindi interpretarla in relazione al contesto
(art. 1363 c.c.), per consentire alla stessa di avere qualche effetto (art. 1367
c.c.), può negare l'efficacia della clausola, qualificandola di stile, solo se la vaghezza e la genericità siano tali da rendere impossibile l'attribuzione di qualsivoglia rilievo nell'ambito dell'indagine volta ad accertare la sussistenza ed il contenuto dei requisiti del contratto (art. 1325 c.c.), ovvero se la vaghezza e la genericità siano tali da far ritenere che la pattuizione in esame non sia mai concretamente entrata nella sfera della effettiva consapevolezza e volontà dei contraenti (si vedano Cass. n. 13839 del 2013; Cass. n. 29902 del 2018)].
L'allegata planimetria, poi, appare riproduttiva dello stato di fatto e non suggerisce, di certo, l'illegittimità delle volumetrie rappresentate.
25 Precipitato logico giuridico delle considerazioni che precedono è, chiaramente,
la piena operatività degli strumenti rimediali indicati dalla norma di cui all'art. 1489 c.c., consistenti: a) nella risoluzione del contratto, esperibile qualora egli non avrebbe acquistato la cosa se fosse stato a conoscenza dei pesi su di essa gravanti;
b) nella riduzione del prezzo, qualora il compratore avrebbe comunque concluso il contratto d'acquisto, sebbene a condizioni meno onerose;
c) nell'eccezione di inadempimento, per cui, qualora ricorrano i presupposti per l'esercizio della garanzia in esame, il compratore può
sospendere il pagamento del prezzo (Cass. n. 3151 del 1980); d) nel risarcimento del danno.
I primi due rimedi sono alternativi e possono essere esperiti nello stesso giudizio, in via principale e subordinata (Cass. n. 11757 del 1992). Tali azioni si esercitano a prescindere dalla colpa del venditore, la quale è richiesta solo per il risarcimento del danno [Cass. n. 2498 del 1986 (“Nell'ipotesi di vendita
di cosa gravata da diritti o da oneri reali ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., il
compratore ha diritto oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del
prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento
del danno il quale presuppone la colpa del venditore e non necessariamente
la sua malafede, in quanto detto diritto al risarcimento trova fondamento nelle
norme generali in materia d'inadempimento (artt. 1218 e 1223 cod. civ.),
applicabili anche per effetto del richiamo di esse direttamente operato dall'art.
1479 cod. civ., attraverso il rinvio della norma dell'art. 1480”)], ed indipendentemente dalla circostanza che il titolare del diritto di godimento o il beneficiario dell'onere o della limitazione abbiano fatto valere una pretesa sul bene (Cass. n. 2890 del 1984).
26 L'ultimo rimedio spetta anche al compratore che non abbia agito in risoluzione e presuppone la colpa, provata o presunta, del venditore, in virtù del combinato disposto degli artt. 1218 e 1223 c.c. [Cass. n.16053 del 2002; Cass. n. 1104 del
1996; Cass. n. 2498 del 1986; Cass. n. 276 del 1979; si confronti anche Cass.
n. 4786 del 2007; Cass. n. 1613 del 2003; Cass. n. 1352 del 1996 secondo cui il risarcimento presuppone soltanto la colpa e non anche la mala fede).
Ora, gli attori hanno chiaramente dedotto la circostanza per la quale se avessero avuto contezza delle illegittimità urbanistico – edilizia non avrebbero concluso il contratto di acquisto. Siffatta allegazione risulta pienamente provata all'esito del dibattito processuale, dovendosi presumere, a fronte del tipo d'illegittimità
riscontrata, un ampliamento volumetrico legato anche alla creazione di Pt_3
un soppalco munito di locale bagno, che la parte attorea non avrebbe di certo manifestato la volontà di acquisto dell'immobile, che avrebbe assicurato minori spazi abitativi e, conseguentemente, una peggiore fruibilità. Detto
altrimenti, può ragionevolmente sostenersi che, se gli acquirenti avessero avuto contezza dell'abusività del soppalco, non avrebbero certamente prestato il proprio consenso all'acquisto, dovendosi presumere l'inidoneità dell'unità
immobiliare ad assolvere ai concreti bisogni dei suoi abitatori (si veda la documentazione fotografica depositata nell'interesse degli attori in data 17
marzo 2021).
Di talché, la riscontrata illegittimità configura un inadempimento legittimante l'invocata risoluzione del contratto.
Al riguardo, giova pure affermare che l'abuso appare idoneo a sollecitare la valutazione di gravità dell'inadempimento, considerata la non sanabilità
dell'illegittimità accertata (si veda il parere del del 4 Controparte_3
giugno 1997 e il provvedimento di rigetto dell'istanza di sanatoria espresso in
27 data 22 maggio 2000) e la sua sicura incidenza sul valore dell'immobile,
privato, tra l'altro, di uno spazio di circa quattordici metri quadrati e di un locale bagno.
Ancora, appare del tutto irrilevante lo stato subiettivo di conoscenza o conoscibilità delle difformità da parte del venditore ai fini della risoluzione del vincolo negoziale, in quanto detto rimedio, come già accennato, prescinde – a differenza del risarcimento del danno – dall'accertamento della colpa.
Dunque, in ragione della corretta applicazione delle norme codicistiche poste a governo della vicenda che ci impegna, scilicet la più volte menzionata disposizione normativa di cui all'art. 1489 c.c., deve pronunciarsi la risoluzione del contratto di compravendita perfezionato in data 7 dicembre
2011, steso per Notar da Salerno, registrato in data 15 Persona_1
dicembre 2011, contrassegnato da numero di repertorio 79719 e da numero di raccolta 15357, dovendosi nel contempo darsi atto che, ai sensi dell'art. 2655
c.c., la presente sentenza deve essere annotata in margine alla trascrizione dell'atto risolto.
Pronunciata la risoluzione del vincolo negoziale, giova esaminare la pretesa restitutoria del prezzo.
Trattasi, in particolare, di un'azione di ripetizione dell'indebito, come costantemente insegnato dalla Corte di cassazione, secondo cui, una volta acclarata l'insussistenza di una causa adquirendi per una qualsiasi causa che faccia venire meno il vincolo originariamente esistente, compresa, dunque, la risoluzione, l'azione accordata della legge per ottenere la restituzione di quanto corrisposto in esecuzione del contratto è sempre quella di ripetizione di indebito oggettivo, ex art. 2033 c.c. (Cass. n. 715 del 2018; Cass. n. 9052 del
2010; Cass. n. 27334 del 2005; Cass. n. 10498 del 2001). In particolare, l'art. 28 2033 c.c., pur essendo formulato con riferimento all'ipotesi del pagamento ab
origine indebito, è applicabile per analogia – osserva la giurisprudenza di legittimità - anche alle ipotesi di indebito oggettivo sopravvenuto per essere venuta meno, in dipendenza di qualsiasi ragione, in un momento successivo al pagamento, la causa debendi (Cass. n. 5624 del 2009, nella cui motivazione sono richiamati, quali precedenti conformi: Cass. n. 10498 del 2001; Cass. n.
1252 del 2000; Cass. n. 4268 del 1995).
Ora, proprio a fronte della specifica domanda della parte attorea (si veda sul punto Cass. n. 10917 del 2021; da ultimo, Cass. n. 10555 del 2025), una volta pronunciata la risoluzione della compravendita, parte Controparte_1
venditrice, va condannata, senz'altro, ai sensi dell'art. 2033 c.c., in favore degli attori – identificati nel contratto come “parte acquirente” che ha emesso l'assegno bancario e che ha costituito la provvista per l'emissione dell'assegno circolare - alla restituzione del prezzo della compravendita, indicato nel testo contrattuale in euro 80.000,00 (si veda il capo sesto del contratto), rispetto al quale la parte venditrice, id est l'odierna convenuta, ha rilasciato “quietanza di
saldo” al momento della stipulazione del contratto [si richiami Cass. n. 5945
del 2023 (“Il creditore che, rilasciando quietanza al debitore, ammette il fatto
del ricevuto pagamento rende confessione stragiudiziale alla parte, con piena
efficacia probatoria ex artt. 2733 e 2735 c.c., sicché non può impugnare l'atto
se non dimostrando, a norma dell'art. 2732 c.c., che esso è stato determinato
da errore di fatto o violenza, essendo insufficiente la prova della non veridicità
della dichiarazione”)], non sviluppando, nel corso di questo processo, alcuna specifica e univoca deduzione in ordine al mancato incasso dell'assegno bancario non circolare [lett. a) capitolo sesto del contratto] mercè il quale è
stato regolato e corrisposto parte del prezzo della compravendita (arg. Cass. n.
29 28418 de 2024; Cass. n. 12685 del 2024), rappresentando, invero, tra le pieghe argomentative degli scritti difensivi, il pagamento del prezzo di cui è stata invocata la restituzione.
Va soggiunto che la giurisprudenza di legittimità configura l'obbligazione di restituzione del prezzo ovvero di una parte di esso, come un debito di valuta e non di valore: sicché non può procedersi alla rivalutazione automatica della somma dovuta, salvo che il creditore non dimostri di aver risentito, per l'indisponibilità della somma anticipata, eventuali ulteriori danni, e perciò
anche quello sofferto in conseguenza della svalutazione monetaria, e ne richieda il risarcimento (Cass. n. 14213 del 1999; Cass. n. 725 del 1995; Cass.
n. 12942 del 1992; Cass. n. 1325 del 1992). In particolare, qualora il creditore lamenti l'inadempimento di un'obbligazione pecuniaria e invochi il danno da svalutazione di cui all'art. 1224 c.c., comma secondo, per il ritardo patito nell'ottenimento del credito di valuta, egli deve essere proporre un'autonoma domanda di risarcimento del maggior danno. Pertanto, il creditore non può
limitarsi a chiedere la mera condanna del debitore al pagamento del capitale e della rivalutazione, dal momento che quest'ultima non è una conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbligazioni di valuta bensì è
tenuto ad allegare alla domanda per il maggior danno i fatti costitutivi della pretesa.
Nel caso di specie, la parte attorea non ha affatto preteso la rivalutazione dell'importo da restituire [“2) per l'effetto, condannare la SI.na CP_1
alla restituzione, ai coniugi e del
[...] Parte_1 Parte_2
prezzo della vendita pari ad € 80.000,00= oltre interessi dalla data della
sottoscrizione dell'atto”].
30 Limitato il debito dei convenuti al prezzo della compravendita come emergente dal testo contrattuale, scilicet 80.000,00, giova analizzare, a questo punto, il tema degli interessi – espressamente richiesti - sulla somma riconosciuta a titolo di ripetizione d'indebito, la cui decorrenza non può essere individuata dalla data dell'atto, come pretendono gli odierni attori. Ed invero, in coerenza con la previsione di cui all'art. 2033 c.c., colui che ha ricevuto un pagamento non dovuto in base ad un contratto dichiarato risolto è tenuto a restituire al
solvens la somma percepita, con frutti ed interessi dal giorno del pagamento,
nell'ipotesi di mala fede dell'accipiens, ovvero dal giorno della domanda,
qualora invece quegli era in buona fede (Cass. n.8564 del 2009).
Considerato, poi, che, in materia di indebito, la buona fede si presume (Cass.
n.11259 del 2002; Cass. n.21113 del 2005; Cass. n. 10297 del 2007), la decisione di far decorrere gli interessi dalla data della domanda appare in linea con gli esiti del dibattito processuale, dibattito all'esito del quale, anche per difetto di specifica e univoca allegazione, non è emersa la malafede dell'accipiens (si veda Cass. n. 3912 del 2018).
In definitiva, all'importo da restituire – pari a euro 80.000,00 - vanno chiaramente aggiunti gli interessi al saggio legale di cui all'art. 1284, comma primo, c.c. (in assenza di specifiche e ulteriori richieste), decorrenti dalla domanda stragiudiziale (di restituzione delle somme) del 6 marzo 2020 sino al saldo (si veda Cass. n. 15895 del 2019).
Risolto il contratto e delimitato il perimetro del debito restitutorio incombente,
ai sensi dell'art. 2033 c.c., su deve osservarsi - in via Controparte_1
assorbente rispetto al profilo tematico della colpa della venditrice (si veda
supra) - che del tutto destituita di fondamento appare, invece, la pretesa di risarcimento veicolata dagli odierni attori, i quali non hanno assolto ai propri
31 oneri di allegazione e di prova dei pregiudizi, patrimoniali o non patrimoniali,
asseritamente patiti.
È noto, infatti, che, se l'attore, da un lato, non ha certamente l'onere di designare con un preciso nomen iuris il danno di cui chiede il risarcimento, ha,
dall'altro lato, il dovere di descrivere concretamente i pregiudizi di cui chiede il ristoro (Cass. n. 11353 del 2004; Cass. n. 13328 del 2015), nella loro identità
e individualità ontologica. “Chi domanda in giudizio il risarcimento del danno
ha l'onere – osserva a Corte di cassazione - di descrivere in modo concreto i
pregiudizi dei quali chiede il ristoro, senza limitarsi a formule vuote e
stereotipe come la richiesta di risarcimento dei "danni subiti e subendi".
Domande di questo tipo, quando non ne sia dichiarata la nullità ex art. 164
c.p.c., non fanno sorgere in capo al giudice alcun obbligo di provvedere in
merito al risarcimento dei danni che fossero descritti concretamente solo in
corso di causa (ancora, Cass. n. 13328 cit.).
Del resto, nella logica del processo civile "allegare e provare" sono ἕν διὰ
δυοῖν, cioè uno per mezzo di due. Allegare un fatto nel processo vuol dire formulare un enunciato descrittivo di quel fatto all'interno di un atto difensivo.
Tale enunciato si connota con una pretesa di verità, pur restando il fatto incerto finché il giudice non lo valuti come dimostrato sulla base degli esiti dell'istruzione probatoria. L'allegazione di un fatto, se compiuta entro le barriere preclusive che scandiscono il procedimento, contribuisce alla fissazione del thema decidendum e del thema probandum.
Si soggiunga che nemmeno può essere svolta una valutazione equitativa.
Il criterio della valutazione equitativa – limitato dal legislatore al profilo del danno - attiene, infatti, non già alla delimitazione dei danni risarcibili (il "se"
della risarcibilità), bensì alla liquidazione, ossia alla determinazione della
32 misura del danno (il "quanto" della risarcibilità). Al riguardo, la giurisprudenza costante, pur concordando con la dottrina sul fatto che la valutazione equitativa non riguarda la prova dell'esistenza del danno, ma solo l'entità del danno stesso
[Cass. n. 3794 del 2008; Cass. n. 23304 del 2007, secondo cui, in particolare,
la liquidazione equitativa del lucro cessante richiede comunque la prova, anche presuntiva, circa la certezza della sua reale esistenza, dovendo pertanto escludersi per i guadagni meramente ipotetici, dipendenti da condizioni incerte
(si vedano anche Cass. n. 11254 del 2011; Cass. n. 5997 del 2007; Cass. n.
7896 del 2002; Cass. n. 8711 del 1997)], equipara l'impossibilità alla estrema o notevole difficoltà di fornire la prova dell'effettiva misura del danno sulla base di elementi oggettivi (Cass. n. 41542 del 2021; si vedano anche Cass. n.
13114 del 1995, che fa riferimento alla impossibilità o elevata difficoltà in relazione alla peculiarità del fatto dannoso alle condizioni soggettive del danneggiato, e Cass. n. 20283 del 2004, secondo cui, qualora sia provata, o non contestata, l'esistenza del danno, il giudice può far ricorso alla valutazione equitativa del danno anche quando la precisa determinazione di esso sia difficoltosa, e nell'operare la valutazione equitativa egli non è tenuto a fornire una dimostrazione minuziosa e particolareggiata della corrispondenza tra ciascuno degli elementi esaminati e l'ammontare del danno liquidato, essendo sufficiente che il suo accertamento sia scaturito da un esame della situazione processuale globalmente considerata).
Peraltro – è stato osservato -, il potere di liquidare il danno in via equitativa non esonera la parte dall'onere di fornire gli elementi probatori e i dati di fatto in suo possesso per consentire che l'apprezzamento equitativo sia per quanto possibile limitato e ricondotto alla sua caratteristica funzione di colmare
33 soltanto le inevitabili lacune al fine della precisa determinazione del danno
(Cass. n. 16202 del 2002; Cass. n. 3327 del 2002).
Non è superfluo rammentare, poi, che la consulenza tecnica d'ufficio non è
mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze;
ne consegue che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi,
fatti o circostanze non provati (da ultimo, Cass. n. 8498 del 2025; già Cass. n.
5687 del 2001).
Accolta la domanda di risoluzione e di restituzione del prezzo [le domande illustrate alla penultima pagina della citazione introduttiva sono state formulate in via subordinata (“In via ancora più gradata”)] ed esaurita, quindi, la disamina del merito, non resta che statuire sulle spese di lite, che seguono la soccombenza di nei confronti e Controparte_1 Parte_1 Parte_2
. Dette spese sono liquidate nella misura indicata in dispositivo, tenuto
[...]
conto del disputatum, delle questioni oggetto di trattazione, di non particolare complessità, e dell'attività difensiva concretamente svolta, elementi che orientano verso l'applicazione dei valori prossimi ai minimi [è consolidato nella giurisprudenza della Corte di cassazione il principio alla stregua del quale, in tema di liquidazione delle spese processuali successiva all'entrata in vigore del d.m. n. 55 del 2014, non trova fondamento normativo un vincolo alla determinazione secondo i valori medi ivi indicati, dovendo il giudice solo quantificare il compenso tra il minimo ed il massimo della tariffa, a loro volta
34 derogabili con apposita motivazione, sicché se, da un lato, l'esercizio del potere discrezionale del giudice contenuto tra i valori minimi e massimi non è
soggetto a sindacato in sede di legittimità, attenendo pur sempre a parametri fissati dalla tabella, dall'altro è doverosa la motivazione allorquando il giudice medesimo decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi da riconoscere, essendo necessario, in tal caso, che siano controllabili le ragioni dello scostamento dalla tariffa e della quantificazione operata (si confrontino fra le tante Cass. n. 89 del 2021; Cass. 19989 del 2021; Cass. n. 21848 del
2022)].

P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, nella persona del giudice unico,
dott. Giulio Fortunato, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria eccezione e deduzione, assorbita ogni ulteriore questione non oggetto di trattazione:
1) accoglie la domanda (subordinata) di risoluzione esperita da Parte_1
e e, per l'effetto, risolve il contratto di contratto di
[...] Parte_2
compravendita perfezionato in data 7 dicembre 2011, steso per Notar
da Salerno, registrato in data 15 dicembre 2011, Persona_1
contrassegnato da numero di repertorio 79719 e da numero di raccolta
15357;
2) accoglie la domanda di restituzione dell'indebito esperita da Parte_1
e e, per l'effetto, condanna alla
[...] Parte_2 Controparte_1
restituzione, a favore della parte attorea, della somma di euro 80.000,00,
oltre interessi al saggio legale di cui all'art. 1284, comma primo, c.c.
decorrenti dal 6 marzo 2020 sino al saldo;

35 3) rigetta la domanda di risarcimento del danno promossa nell'interesse di e;
Parte_4 Parte_2
4) condanna alla rifusione degli oneri di lite sostenuti da Controparte_1
e liquidati in euro 799,23 per esborsi Parte_1 Parte_2
documentati ed euro 8.000,00 per competenze della difesa, oltre c.p.a.,
i.v.a. e rimborso delle spese generali come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;

5) dà atto, ai sensi dell'art. 2655 c.c., che la presente sentenza deve essere annotata in margine alla trascrizione dell'atto risolto
Salerno, 01 dicembre 2025
Il giudice dott. Giulio Fortunato
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