REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale nella persona della dott.ssa Gianna Valeri, in funzione di giudice monocratico, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 3201/20189 promossa da:
( P. IVA ) con il patrocinio dell'Avv. Luigi Parte_1 P.IVA_1
D'Aniello presso il medesimo elettivamente domiciliata in Latina Via Adua n.
52 per procura in calce all'atto introduttivo
- PARTE ATTRICE

CONTRO

:
( CF ) con il patrocinio dell'Avv. Parte_2 C.F._1
Silvia Alessandri ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Latina, via
Tucci n. 4 52, per procura in calce alla comparsa di costituzione
- PARTE CONVENUTA
NONCHE'

CONTRO

:
( CF ) con il patrocinio dell'Avv. Parte_3 C.F._1
Silvia Alessandri ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Latina, via
Tucci n. 4 52, per procura in calce alla comparsa di costituzione
- PARTE CONVENUTA
NONCHE'

CONTRO

:
1

( CF ) rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
Socrate Toselli ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Latina, Via Duca del
Mare 24, per procura in calce alla comparsa di costituzione
- PARTE CONVENUTA
OGGETTO: INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE
CONCLUSIONI
All'udienza di discussione del 20 marzo 2025, i procuratori delle parti concludevano come da verbale.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
CONTROVERSIA
Con atto di citazione del 28 maggio 20189, conveniva in giudizio Parte_1
innanzi all'intestato Tribunale e Parte_2 Parte_3 [...]
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: CP_1
“Nel merito: - accertare e dichiarare la società attrice creditrice nei confronti della convenuta sig.ra della somma di € 4.500,00 oltre iva 22% per un totale di € Pt_2
5.490,00, o la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di percentuale provvigionale pattuita contrattualmente tra le parti, per tutti i motivi sopra esposti e, accertare e dichiarare la società attrice creditrice nei confronti delle convenute sig.re
[...]
e in solido tra loro, della somma di € 4.500,00 oltre iva 22% per un CP_1 Parte_3 totale di € 5.490,00, o la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di percentuale provvigionale pattuita contrattualmente tra le parti, per tutti i motivi sopra esposti e, per l'effetto, condannare tutte le convenute al relativo versamento in favore della
- Con vittoria di spese e competenze'. Parte_1
A sostegno della domanda si deduceva che, in data 22.11.2017, Parte_2
aveva conferito alla società attrice incarico di mediazione alla
[...] Parte_1
per la vendita del suo appartamento sito in Latina, Via Arrigo Boito 42 e che tale accordo prevedeva, oltre al prezzo di vendita dell'immobile, inizialmente pari ad € 160.000,00, il termine dell'incarico concordato alla data del 22.7.2018, con tacito rinnovo salvo disdetta, nonché l'ammontare della provvigione secondo la misura del 3% del prezzo di incarico
(dunque pari ad € 4.800,00); si esponeva inoltre che in data 14.4.2018 la sig.ra CP_1
veniva condotta da personale della Agenzia immobiliare a visitare l'appartamento
[...] in questione e che la stessa in quell'occasione, sottoscriveva 'scheda di visita CP_1 immobiliare' accettando dunque la condizione per la quale, nel caso di compravendita
2 dell'immobile visitato tramite l'Agenzia, anche l'acquirente, oltre al venditore, sarebbe stato obbligato a versare il compenso pattuito pari al 3% del prezzo di vendita effettivo;
.
Nell'interesse di parte attrice si esponeva inoltre che due giorni dopo, il 16.4.2018, un collaboratore dell'agenzia aveva fatto visionare l'immobile alla sig.ra CP_1
accompagnata da sua figlia la quale, a seguito di richiesta telefonica Parte_3
in data 3.5.2018, visionava di nuovo l'appartamento in data 9.5.2018; si esponeva inoltre che in data 9.5.2018 e 14.6.2018 l'Agenzia aveva ricevuto due disdette da parte della sig.ra con conseguente cessazione dell'incarico di vendita alla Parte_2
data pattuita del 22.7.2018.
La società attrice esponeva altresì che, dopo tale scadenza dell'incarico, in data 26.9.2014, con atto pubblico redatto dal Notaio Rep. n. 79.929, Racc. n. 43.259, Per_1 Parte_3
figlia di aveva acquistato l'immobile della sig.ra
[...] Controparte_1 Pt_2
al prezzo di € 15.000,00.
Veniva pertanto affermato come sussistente il diritto della società attrice ad ottenere nei confronti della venditrice il pagamento della provvigione dovuta anche in caso di compravendita successiva alla scadenza dell'incarico nei confronti di soggetti messi in relazione dall'agente immobiliare, nella misura di € 4.500,00 oltre IVA 22% per un totale di € 5.490,00 pari al 3% del prezzo di cui al rogito ed altresì nei confronti delle convenute e in solido, stante la rilevanza causale dell'operato dell'agenzia, CP_1 Parte_3
nella medesima misura di € 5.490,00 IVA compresa.
Si costituiva la convenuta chiedendo il rigetto della domanda attrice ed Controparte_1
eccependo la propria carenza di legittimazione attiva;
la convenuta deduceva che in occasione delle due visite in data 14 e 16 aprile 2018 la figlia non Parte_3
era stata presente, tanto è vero che non aveva sottoscritto alcun documento;
veniva altresì dedotta l'infondatezza della domanda atteso che, nella scheda di visita immobile, da lei sottoscritta si faceva riferimento al fatto che all'eventuale conclusione dell'affare sarebbe stato dovuto il solo compenso di mediazione, senza determinazione di importo.
Si costituiva la convenuta chiedendo il rigetto della domanda Parte_2
attrice e deducendo che la conclusione del contratto di compravendita avente ad oggetto l'immobile oggetto di incarico alla società attrice era avvenuto in epoca successiva alla scadenza del mandato e che la compravendita era scaturita da trattative intercorse autonomamente tra le parti, iniziate quanto l'incarico di mediazione era già venuto meno e pertanto senza alcuna intermediazione da parte della Parte_1
3 Si costituiva la convenuta chiedendo il rigetto della domanda attrice Parte_3
e deducendo la propria carenza di legittimazione passiva;
la convenuta deduceva di non aver mai visitato l'appartamento accompagnata dal personale dell'Agenzia immobiliare e di non essersi mai rivolta a tale Agenzia per la visione dell'immobile Parte_1
in oggetto, come comprovato dalla mancata sottoscrizione di documenti da parte sua e dalla mancata indicazione del suo nominativo nella scheda visite e nel report alla venditrice, con quanto conseguente circa l'insussistenza di nesso causale tra la stipulazione del contratto con l'operato della società stante la mancata Parte_1
sottoscrizione di un impegno al pagamento della provvigione e risultando un rapporto di mandato esclusivamente nei confronti della sola Pt_2
Espletate le prove orali ammesse alle parti la causa veniva discussa e decisa all'udienza del 20 marzo 2025.
MOTIVI A FONDAMENTO DELLA DECISIONE
La domanda di parte attrice è fondata e risulta meritevole di accoglimento nei termini che seguono, alla stregua della istruttoria espletata.
La agisce in giudizio per ottenere il pagamento della provvigione per la Parte_1
compravendita mediata suo tramite, ritenuta spettante sia nei confronti della venditrice che della acquirente in solido con la madre Parte_2 Parte_3
che aveva contattato l'agenzia e sottoscritto l'impegno al pagamento. Controparte_1
Le prove orali indotte da parte attrice hanno confermato che ebbe a Parte_3
visionare l'immobile insieme alla madre in una occasione e poi da sola insieme al suo compagno di allora.
In particolare, il teste ha confermato sia di avere accompagnato Tes_1 CP_1
a visionare l'appartamento della in data 14 aprile 2018, di averla
[...] Pt_2
nuovamente accompagnata in data 16 aprile insieme alla figlia e poi Parte_3
quest' ultima da sola in data 9 maggio 2018.
Nella stessa data del 9 maggio 2018 risulta pervenuta alla agenzia la disdetta dell'incarico di mediazione da parte della per la data del 22 luglio 2018. Pt_2
Risulta inoltre che la vendita venne a concludersi con atto notarile del 26 settembre 2018 tra la e la al prezzo di € 150.000,00. Parte_3 Pt_2
Alla luce di tali risultanze deve ritenersi che tale compravendita sia derivata dall'apporto causale della attività dell'agenzia attrice, smentendosi in tal modo l'assunto della secondo cui la vendita venne conclusa in autonomia rispetto alle visite Parte_3
nell'immobile della madre, a seguito di una sola visita a fine agosto 2018, allorchè
4 pacificamente l'incarico della agenzia e l'attività promozionale relativa erano cessati. La mancata deduzione di altra fonte di contatto con la ed il mancato successivo Pt_2
incarico ad altra agenzia comprova che l'intento delle parti fu quello di attendere, stabilito il contatto dalla con l'agenzia, la scadenza del mandato agenziale per eludere CP_1
il pagamento della provvigione, giovandosi del fatto che l'impegno alla provvigione era stato assunto da soggetto diverso ( la dall'effettivo acquirente ( la CP_1
. Parte_3
Anche la coincidenza tra la data della disdetta all'agenzia e la visita della del Parte_3
9 maggio 2018 nonché il breve lasso di tempo intercorso tra la cessazione dell'incarico
( 22 luglio 2018) e la stipula del rogito del 26 settembre 2018 ad un prezzo di poco inferiore a quello del mandato confermano la conclusione che la compravendita sia derivata causalmente dall'attività di intermediazione della società attrice.
Pertanto dall'insieme degli elementi fattuali e delle circostanze evidenziate deve ritenersi sussistente l'efficienza causale adeguata dell'attività di mediazione rispetto alla conclusione della compravendita per cui è causa.
Devono al riguardo richiamarsi i principi giurisprudenziali in materia secondo cui ( da ultimo Cass. 8 aprile 2022 n. 11443; Cass. 2 febbraio 2022 n. 3134; Cass. 15 settembre
2022 n. 27185; Cass. 12 marzo 2021 n. 7029; Cass. 3 settembre 2018 n. 21559; Cass. 26 agosto 2019 n. 21712 ), il diritto del mediatore alla provvigione sorge, in effetti, tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto con la conseguenza che la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata.
Da ultimo si è affermato ( Cass. 2 febbraio 2023 n. 3165) che al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, senza che l'aver
5 messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a recidere il nesso di causalità tra l'operato del primo mediatore e la conclusione dell'affare.
L'esistenza del nesso di causalità tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare
è soggetta a verifica in sede di legittimità.
La prestazione del mediatore, pertanto, può ben esaurirsi nel ritrovamento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata.
D'altra parte, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene (Cass. n. 11656 del 2018; Cass. n. 25851 del 2014). Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore (Cass. n. 21737 del 2010).
Il rapporto di mediazione si fonda sull'espletamento di un'attività del mediatore, consistente nel rendere possibile, grazie al suo intervento, l'avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell'affare, mettendole in relazione tra loro;
sicché per attività di mediazione deve intendersi il materiale contatto tra mediatore e acquirente, ma anche tutta l'attività che precede e segue la visita dell'immobile .
Ne consegue che sussiste il diritto alla provvigione per l'attività espletata dall'agenzia da ritenersi che abbia dato causa al contatto tra parte venditrice e parte compratrice che ebbero poi a concludere autonomamente la vendita.
In primo luogo tale diritto sussiste nei confronti della venditrice Parte_2
tenuto conto dell'impegno sottoscritto con il conferimento dell'incarico del 22 novembre
2017 alla l'art. 8 dell'incarico, espressamente prevedeva che il Parte_1
compenso provvigionale pari al 3 % sarebbe stato dovuto anche” in caso di conclusione
6 dell'affare successivamente alla scadenza dell'incarico” nei confronti di soggetti e/o società messe in relazione con il venditore dall'agente immobiliare”, intendendosi l'affare concluso con la stipula e trascrizione dell'atto notarile.
Ne deriva che, stante la compravendita al prezzo di € 150.000,00 Parte_2
debba essere condannata al pagamento in favore della parte attrice dell'importo di €
4.500,00 oltre IVA 22% e dunque di € 5.490,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Per quanto riguarda la posizione delle altre convenute, secondo la giurisprudenza è sicuramente configurabile il diritto alla provvigione del mediatore per l'attività di mediazione prestata in favore di una delle parti contraenti quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d'affari dell'altro contraente. Infatti, se è vero che, normalmente, il procacciatore d'affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale "normale" assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell'altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest'ultimo . La circostanza che colui il quale si assuma mediatore non si sia interposto autonomamente tra le parti, ma abbia ricevuto da una sola di esse l'incarico di reperire un contraente per un determinato affare, non muta la natura mediatoria dell'attività svolta ove riconosciuta od oggettivamente riconoscibile come tale dall'altra parte.
La mediazione, quindi, non è incompatibile con la sussistenza di un rapporto contrattuale di altro tipo tra il mediatore ed uno dei soggetti messi in contatto, giacché ciò che è decisivo non è tanto l'imparzialità del mandatario quanto la riconoscibilità esterna della posizione
"terza" che egli assume nel successivo rapporto con entrambe le parti, posizione che gli deriva, appunto, dall'assenza di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con una sola di esse (Cass. 24950/16).
Nel caso specifico, non solo la ma anche era a conoscenza del CP_1 CP_2
fatto che la aveva o incaricato la società attrice di svolgere un'attività intesa alla Pt_2
ricerca di una persona interessata all'acquisto del cespite e ha sicuramente beneficiato dell'attività dell'agenzia, il tutto senza che sia mai stata sollevata alcuna obiezione.
Ammessa la configurabilità del diritto alla provvigione in favore del mediatore quand'anche egli sia stato contemporaneamente procacciatore (o figura similare) dell'altro contraente, è stato comprovato che la società attrice è stata contattata dalle convenute interessate all'acquisto, ha fatto loro visionare più volte l'immobile, ha con loro avviato
7 trattative finalizzate al trasferimento del cespite. La ha espressamente CP_1
sottoscritto l'impegno al pagamento della provvigione e fa parte di elementari principi di autoresponsabilità prendere cognizione dell'impegno che si assume con la propria sottoscrizione.
Dall'analisi del report sull'andamento delle visite, sottoscritto dalla con Pt_2 riferimento al nominativo che aveva contattato l'agenzia ( , risulta che Controparte_1
in esito alla visita del 14 aprile 2018, vi era una discussione quanto al prezzo mentre in esito alla visita del 16 aprile 2018, fatta dalla ( che aveva preso appuntamento) CP_1
insieme alla quanto all'interesse del cliente viene segnalato che l'acquirente Parte_3
intendeva fare una proposta.
Ne consegue in primo luogo che sussisteva la legittimazione passiva della convenuta
[...]
rispetto alla domanda attrice. CP_1
La legittimazione ad agire e a contraddire è una condizione dell'azione e coincide con l'eventuale accoglibilità della domanda sotto il profilo soggettivo, derivante dal fatto che il diritto azionato è affermato come diritto di colui che propone la domanda e contro colui nei cui confronti la domanda è proposta. Per la sussistenza di legittimazione attiva è, quindi, necessario e sufficiente che la titolarità del rapporto venga semplicemente prospettata mediante deduzione di fatti idonei in astratto a fondare il diritto dell'azione.
La legittimazione a contraddire è la coincidenza soggettiva tra colui contro il quale la domanda è proposta e colui che nella domanda è affermato come soggetto passivo del diritto azionato.
La legittimazione a contraddire deve, in conclusione, essere riconosciuta in capo al convenuto per il solo fatto che l'attore affermi che il soggetto evocato in giudizio sia il soggetto che la norma che regola la fattispecie considera destinatario passivo della pretesa, ovvero, il titolare dell'obbligo primario o derivato, dalla stessa imposto.
Per la sussistenza di tale condizione è, pertanto, necessario e sufficiente che la titolarità del rapporto venga semplicemente prospettata dall'attore mediante deduzione di fatti idonei in astratto a fondare il diritto azionato .
Nel merito, tuttavia, deve ritenersi che sussista il diritto della società attrice ad ottenere il pagamento della provvigione nei confronti di che si è avvantaggiata Parte_3
dell'opera di mediazione, mentre risulta dall'informativa sottoscritta dalla CP_1
che non era previsto alcun corrispettivo per il solo servizio di agenzia, in mancanza di conclusione dell'affare.
8 In ordine al quantum, non risultando prova del quantum accettato e pattuito, si ritiene di poter determinare lo stesso in via equitativa, tenuto conto del valore della compravendita nella misura di € 3.00,00 oltre IVA al 22% per un totale di € 3.660,00.
Pertanto deve essere condannata al pagamento in favore dello Parte_3 Pt_1
della predetta somma oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
[...]
Le spese di lite liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza tenuto conto del valore del decisum mentre devono compensarsi tra parte attrice e in Controparte_1
considerazione dell'assunto smentito circa le circostanze dei fatti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando in persona della Dott.ssa Gianna Valeri ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
a) Accoglie la domanda di parte attrice nei termini di cui in parte motiva e per l'effetto condanna al pagamento in favore di Parte_2 Parte_1
in persona del legale rappresentante pro-tempore della somma di € 5.490,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

b) Condanna al pagamento in favore di in Parte_3 Parte_1
persona del legale rappresentante pro-tempore della somma di € 3.660,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

c) Condanna a rimborsare le spese del presente giudizio, Parte_2
liquidate, in favore della società attrice nella somma di € 132,00 per spese ed €
2.540,00 per compensi oltre rimborso forfettario, CPA ed IVA;

d) Condanna a rimborsare le spese del presente giudizio, Parte_3
liquidate, in favore della società attrice nella somma di € 132,00 per spese ed €
2.340,00 per compensi oltre rimborso forfettario, CPA ed IVA;

e) Compensa le spese di lite tra parte attrice e la convenuta in esito Controparte_1
al rigetto della domanda svolta nei suoi confronti.
Sentenza resa in esito alla udienza del 20 marzo 2025.
Così deciso in Latina, il 20 marzo 2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Gianna Valeri
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