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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI LATINA
I SEZ. CIVILE in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Concetta Serino, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 200629 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2007, trattenuta la causa in decisione con i termini previsti dall'art. 190 c.p.c. all'udienza del 29.04.2025,
TRA
(C.F. , rappresentata e difesa, giusta procura Parte_1 C.F._1 in calce all'atto di citazione, dall'avv. Clemente Martone ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Formia, Via XX Settembre del n. 10;
ATTRICE

( ), rappresentata e difesa, giusta procura in Controparte_1 C.F._2 margine alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Addolorata Ripoli ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Giugliano di Campania, Viale del Sagittario P.co Soleado n. 4;
CONVENUTA
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato in data 9.10.2007, conveniva in Parte_1 giudizio innanzi il Tribunale di Latina, sez. Gaeta, l'odierna convenuta, in epigrafe generalizzata, per sentir accogliere le seguenti conclusioni: < confermata l'ordinanza emessa in data 31.08.2007, 1) accertare e dichiarare la simulazione del prezzo di vendita e della quietanza di cui all'atto pubblico di trasferimento per notaio da Formia Per_1 in data 30.09.2003 n. 148.161/17.758 repertorio e per l'effetto dichiari inefficaci tra le parti tali accordi;
2) conseguentemente, dichiari validi ed efficaci tra le parti gli accordi di cui al preliminare citato in premessa anche in ordine al prezzo della compravendita;
3) accertato l'inadempimento dell'acquirente al pagamento del prezzo dovuto, dichiari risolto ai sensi e per gli effetti degli artt.
1453,1455 e successivi c.c. per fatto e per colpa esclusivi di il contratto di vendita Controparte_1 relativo all'immobile di cui in premessa e per l'effetto lo condanni alla restituzione del medesimo in favore dell'istante; 4) in subordine, accertato che il consenso dell'istante è stato carpito con dolo ovvero è frutto dell'errore rilevante e non colpevole in cui è stata indotta, annulli e dichiari nulla od inefficace ai sensi e per gli effetti degli artt. 1418, 1427, 1439, 1440 e successivi c.c. sia l'atto pubblico di trasferimento in data 30.09.2003 n. 148.161./17.758 di repertorio che gli ulteriori contratti di vendita intercorsi tra le parti con conseguente condanna di essa alla restituzione Controparte_1 dell'immobile descritto in premessa;
5) condannare in ogni caso al risarcimento Controparte_1 dei danni tutti subiti dall'istante che si quantificano fin d'ora in € 20.000,00 ovvero nella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia>>.
A fondamento della sua domanda, parte attrice deduceva che in data 8.05.2002 la IG.ra le CP_1 proponeva un'impegnativa di vendita/acquisto dell'immobile di proprietà dell'attrice, sito in Formia, via Santa Maria La Noce villa 3/C e posto auto scoperto di pertinenza e segnatamente: 1) appartamento distinto col numero interno 3/C composto di tre locali deposito, w.c. garage e corte esterna di pertinenza al piano seminterrato, di un vano accessori e terrazza a livello e giardino al piano terra, di tre vani e bagno al piano primo con sovrastante terrazzo di copertura in catasto al foglio 7 mappali 518/101-518/102-518/106 piano T-1-2, cat. A/2 cl. 6, vani 9,5 r.c. € 1.594,56; 2) posto auto ubicato nel piazzale esterno al parco di circa mq. 11 foglio 7 mappale 518/138 p.T., cat. C/6, cl. 1 mq
11 rc. € 38,63; e che ivi veniva stabilito il prezzo di € 387.342,68 a fronte del quale la promissaria acquirente versava una caparra di € 15.000,00 a mezzo degli assegni indicati nell'atto prenegoziale.
Deduceva, altresì, che nella detta impegnativa veniva stabilito che nel mese di luglio del 2002 la venditrice avrebbe liberato l'immobile e che nel successivo mese di settembre sarebbe stato stipulato l'atto pubblico di compravendita.
Allegava, inoltre, che in data 30.09.2002 le parti stipulavano un contratto preliminare avente ad oggetto il medesimo immobile e la relativa pertinenza e che in esso si stabiliva, tra le altre clausole, che il contratto definitivo doveva perfezionarsi entro il 30.06.2003 e che il residuo del prezzo di vendita, pari ad € 122.000,00, sarebbe stato pagato in parte contestualmente alla stipula dell'atto pubblico, in parte entro il successivo 31.12.2003.
Asseriva, poi, che in epoca antecedente e successiva alla stipula del contratto preliminare di vendita la IG.ra versava in favore della promissaria venditrice taluni acconti sul prezzo a mezzo di CP_1 assegni bancari di vario importo.
Esponeva che in data 30.09.2003 la proprietà dell'immobile- e della relativa pertinenza- di cui ai fatti di causa veniva trasferita alla IG. con atto per notar di Formia n. 148.161/17.758 CP_1 Per_1 di repertorio e che in tale atto, su richiesta ed a vantaggio dell'acquirente, veniva indicato il prezzo di
€ 171.500,00 in relazione al quale la venditrice rilasciava quietanza di pagamento. Aggiungeva che in sede di stipula dell'atto pubblico le parti confermavano la piena validità ed efficacia del regolamento contrattuale trasfuso nel contratto preliminare e, in particolare, del prezzo effettivamente dovuto, € 387.300,00, da versare entro il 31.12.2003 e che nella stessa sede l'acquirente, sostenuta dal di lei coniuge, si rifiutava di sottoscrivere una dichiarazione che desse conto della simulazione del prezzo indicato nel rogito e della relativa quietanza di pagamento.
Evidenziava, dunque, che in esecuzione degli accordi trasfusi nel contratto preliminare la IG.ra versava ulteriori acconti sul prezzo di vendita ivi stabilito a mezzo assegni bancari e che, in CP_1 occasione di tali rimesse, marito dell'acquirente, dava atto dell'importo residuo CP_2 ancora dovuto e ne garantiva il pagamento anche per conto della moglie.
Precisava, tuttavia, che, residuando un saldo sul prezzo di vendita di circa € 68.000,00, la IG.ra ne rifiutava il pagamento, contestandone la richiesta avanzata dalla venditrice ed asserendo CP_1 di aver corrisposto il prezzo indicato nel contratto definitivo di compravendita.
Assumeva, quindi, che, a causa di tale inadempimento, sporgeva denuncia presso la Procura di Napoli da cui originava un procedimento penale a carico dell'odierna convenuta per il delitto di truffa aggravata e che proponeva, altresì, ricorso per il sequestro dell'immobile, accolto con ordinanza cautelare del 31.08.2007.
Si costituiva tempestivamente in giudizio l'odierna convenuta, la quale contestava quanto ex adverso allegato e dedotto e ne chiedeva il rigetto in quanto infondato in fatto ed in diritto.
In via preliminare, valorizzato il discrimine tra contratto preliminare e contratto definitivo, rilevava che l'unica fonte del rapporto contrattuale tra le parti dovesse rinvenirsi nel contratto definitivo di compravendita, quando, come nel caso di specie, si ravvisi una diversa regolamentazione del rapporto medesimo.
Deduceva, inoltre, che il contratto preliminare veniva superato dalla nota integrativa che depositava, la quale ultima prevedeva il versamento in denaro contante dell'importo di € 75.000,00 corredato della relativa quietanza.
Riteneva, poi, che con la quietanza del 30.09.2003 parte venditrice asseverava di aver ricevuto la somma complessiva di € 85.550,00.
Precisava, dunque, di aver corrisposto in favore della venditrice l'importo complessivo di €
385.850,00 e che per l'effetto alcun inadempimento potesse esserle imputato al fine di suffragare la domanda di risoluzione del contratto definitivo di compravendita.
Soggiungeva che il consenso negoziale espresso dalla IG.ra non era stato prestato per Parte_1 errore ovvero carpito con dolo;
piuttosto, esso era stato liberamente e consapevolmente espresso.
Assumeva, piuttosto, di aver corrisposto per errore in favore di parte attrice l'importo di € 385.850,00
a fronte del prezzo, a suo dire reale e non simulato, di € 171.500,00 stabilito nell'atto pubblico. Per l'effetto, rilevava di aver per errore corrisposto in favore di parte attrice l'ulteriore somma di €
214.350,00 della quale chiedeva la ripetizione ex art. 2033 c.c.
Così concludeva: << Voglia l'III.mo Giudice adito, rigettata ogni avversa richiesta, accertare e dichiarare corrisposta per intero la somma di € 385.850,00; accertare e dichiarare nulla ed infondata per i motivi di cui alla premessa, che qui si abbiano per ripetuti e trascritti, la domanda di risoluzione ex art.1453, 1455 e ss. e pertanto rigettarla;
accertare e dichiarare, nulla ed infondata, per i motivi di cui alla premessa, che qui si abbiano per ripetuti e trascritti, la domanda di nullità ex art. 1418,
1427,1439, 1440 e ss. c.c. e pertanto rigettarla;
accertare e dichiarare valido ed efficace il rogito notarile per Notaio del 30.09.2003; accertare e dichiarare l'inesistenza della chiesta Per_1 simulazione e, pertanto, rigettarne la domanda;
condannare per l'effetto la IG.ra , Parte_1 rappresentata e domiciliata come in atti, alla restituzione della somma di € 214.350,00, ex art. 2033
c.c., per i motivi di cui alla domanda riconvenzionale proposta;
condannare per l'effetto la IG.ra
, rappresentata e domiciliata come in atti, al risarcimento dei danni a favore della Parte_1 convenuta per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. nella misura di € 100.000,00 ovvero di €
45.000,00 od in quella ritenuta equa dal giudice adito;
condannare, in ogni caso, essa parte attrice al pagamento delle spese, dei diritti ed onorari del giudizio con attribuzione al sottoscritto procuratore anticipatario ex art. 93 c.p.c.>>.
Concessi i termini di cui all'art. 183 c.p.c., con ordinanza del 20.11.2008 nr. 5083 il Tribunale di
Latina, sez. Gaeta, autorizzava parte attrice alla proposizione della querela di falso avverso le scritture private offerte in comunicazione da parte convenuta, sospendendo il giudizio.
Il procedimento per l'accertamento della falsità dei detti documenti, incardinato dall'attrice, si concludeva con la sentenza n. 1341/2018 con la quale il Tribunale di Latina, in composizione collegiale, dichiarava la falsità delle sottoscrizioni ivi contenute. Tale accertamento veniva confermato dalla Corte d'appello di Roma con sentenza n. 5286/2024, la quale rigettava l'appello proposto dalla IG.ra . Le dette sentenze sono versate in atti e possono ritenersi ormai CP_1 irrevocabili.
Con ricorso del 31.01.2025 la IG.ra riassumeva la causa per il prosieguo del giudizio. Parte_1
Il ricorso ed il pedissequo decreto di fissazione dell'udienza del 08.04.2025 venivano ritualmente notificati alla convenuta in data 14.03.2025.
Si costituiva, dunque, in giudizio la IG.ra , la quale ultima si riportava a quanto Controparte_1 dedotto, prodotto ed eccepito in sede di comparsa di costituzione, nonché nelle memorie ex art 183, comma 6 c.p.c., nei verbali di causa di cui al giudizio R.G. 629/2007 sospeso.
All'udienza dell'8.04.2025 il Tribunale onerava tanto le parti quanto la cancelleria di depositare gli atti ed i documenti relativi alla causa sospesa, stante l'attestazione di cancelleria che dava atto dello smarrimento dell'originario fascicolo. Le parti ottemperavano solo in parte all'ordine di deposito degli atti e dei documenti contenuti nei fascicoli di parte.
All'udienza figurata del 29.04.2025 la causa veniva trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Orbene, emerge per tabulas che le parti hanno stipulato un contratto preliminare ed un contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto l'immobile e la relativa pertinenza indicati in premessa.
Dalla relativa disamina si evince che, mentre nel negozio preliminare veniva stabilito, tra le altre clausole, il prezzo di € 387.300,00, nel contratto definitivo, invece, il prezzo veniva indicato in €
171.500,00 corredato della relativa quietanza che ne asseverava il pagamento effettuato dalla IG.ra in favore dell'attrice. CP_1
È, dunque, evidente la differenza di prezzo stabilita nei due contratti a fronte dell'identità dell'oggetto, ammontando ad € 215.800,00.
Ciò detto, parte attrice ha dedotto la simulazione del prezzo di compravendita e della relativa quietanza riportata nel contratto definitivo, ritenuto che il prezzo effettivamente pattuito dalle parti dovesse rinvenirsi in quello stabilito nel contratto preliminare.
Di contro, parte convenuta ha allegato di aver corrisposto per errore in favore dell'attrice la somma complessiva di € 385.850,00; in particolare, ha precisato di aver corrisposto alla venditrice la somma di € 300.300,00 a mezzo di assegni bancari depositati in copia in allegato alla comparsa di costituzione e risposta;
l'ulteriore somma in contanti di € 75.000,00 di cui alla quietanza contenuta nella nota integrativa depositata del 30.06.2003, nonché dell'ulteriore importo di € 10.000,00, come da quietanza finale sottoscritta del 30.09.2003.
Ebbene, le scritture offerte in comunicazione da parte convenuta, in particolare la “nota integrativa” del 30.06.2003 e la quietanza del 30.09.2003, non possono essere utilizzate ai fini del decidere, atteso che il Tribunale di Latina dichiarava la falsità delle sottoscrizioni ivi contenute nella sentenza n.
1341/2018, le cui statuizioni venivano confermate dalla Corte d'appello di Roma con la sent n.
5286/2024.
Tanto premesso, giova preliminarmente precisare in punto di diritto che la giurisprudenza di legittimità si è ormai stabilmente orientata nel senso che la pattuizione con cui le parti di una compravendita immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto scritto, soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale stabilite dall'art. 2722 c.c., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto (si veda diffusamente, Cass. civ., SS. UU., 26 marzo 2007 n. 7246, con cui è stato composto il contrasto sorto in seno alle sezioni semplici del Supremo organo nomofilattico, richiamato dalla sentenza n. 3234 del
18.02.2015). Ne consegue che, anche nell'ipotesi di simulazione relativa del prezzo, debbano applicarsi i limiti probatori previsti dall'art. 1417 c.c. a mente del quale la prova per testimoni della simulazione è ammissibile senza limiti, se la domanda è proposta da creditori o da terzi e, qualora sia diretta a far valere l'illiceità del contratto dissimulato, anche se è proposta dalle parti.
Detta previsione va letta in combinato disposto con il dettato dell'art. 2722 c.c., il quale ultimo stabilisce che la prova per testimoni non è ammessa se ha per oggetto patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento per i quali si alleghi che la stipulazione è stata anteriore ovvero contemporanea.
Ne deriva la regola secondo cui le parti non possono avvalersi di prove testimoniali per provare la natura simulata di un contratto o di un atto unilaterale, né, quindi, delle presunzioni.
Tale divieto trova deroga limitatamente nelle ipotesi di cui all'art. 2724 c.c., vale a dire allorquando si rilevi un principio di prova per iscritto proveniente dalla persona contro la quale è diretta la domanda, ovvero nelle fattispecie di impossibilità morale o materiale di procurarsi la controdichiarazione ovvero di perdita incolpevole del documento.
Gli stessi limiti probatori si applicano allorquando si alleghi la simulazione della quietanza di pagamento. Al riguardo, va rammentato che in materia di simulazione della quietanza di pagamento del prezzo contenuta in atto pubblico di compravendita, non è ammissibile la prova testimoniale diretta a dimostrare la simulazione assoluta della quietanza stessa, dovendo trovare applicazione i limiti probatori stabiliti dagli articoli 2722 e 2723 del codice civile. La simulazione della quietanza non può essere provata mediante elementi indiziari che integrino una prova per presunzioni quando manchi l'ammissione da parte del soggetto interessato della fittizietà del quietanzato versamento del prezzo (Cass. civ., sez. II, ordinanza del 3 ottobre 2017, n. 23094)
Più nel dettaglio, in materia di prova testimoniale relativa alla simulazione di quietanze di pagamento, non è ammissibile la prova per testi diretta a dimostrare la simulazione assoluta della quietanza che costituisce documentazione scritta dell'avvenuto pagamento, ostandovi il combinato disposto degli articoli 2722 e 2726 del codice civile. Il divieto di cui all'articolo 2726 del codice civile, estendendo al pagamento la preclusione sancita dall'articolo 2722 del codice civile di provare con testimoni patti aggiunti o contrari al contenuto del documento contrattuale, esclude che con tale mezzo istruttorio possa dimostrarsi l'esistenza di un accordo simulatorio concluso allo specifico fine di negare l'esistenza giuridica della quietanza. L'accordo simulatorio contrario al pagamento risultante dalla quietanza costituisce lo strumento attuativo della simulazione della quietanza stessa, essendo concluso allo specifico fine di negare l'esistenza giuridica dell'atto apparente, configurandosi nei confronti dell'atto che racchiude il pagamento come un patto anteriore o contemporaneo ad esso aggiunto e contrario. La dimostrazione di tale accordo simulatorio può essere fornita dalle parti esclusivamente con la produzione in giudizio del documento che lo racchiude e non con deposizioni testimoniali, stante l'espresso divieto normativo. La quietanza tipica, essendo indirizzata al solvens, fa piena prova dell'avvenuto pagamento e il quietanzante non è ammesso alla prova contraria per testi, salvo dimostri, in applicazione analogica dell'articolo 2732 del codice civile, che il rilascio della quietanza è avvenuto per errore di fatto o per violenza. Tale principio si applica anche quando la prova testimoniale sia diretta a comprovare che la quietanza sarebbe stata rilasciata in assenza di un effettivo pagamento al solo fine di consentire all'acquirente di usufruire di finanziamenti pubblici, costituendo comunque tale circostanza un accordo simulatorio contrario al documento attestante l'avvenuto pagamento (In tal senso, Cass. civ., sez. I, sentenza del 24 agosto 2015 n. 17109).
Tanto premesso, nel caso di specie parte attrice deduceva la simulazione relativa del contratto definitivo di compravendita;
l'attrice, dunque, incontrava i limiti di prova della simulazione passati in rassegna in quanto dante causa del contratto asseritamente simulato. In ragione dei detti limiti, la prova della simulazione doveva essere data per il tramite del deposito della controdichiarazione.
Né può elevarsi a controdichiarazione il contratto preliminare versato in atti. Al riguardo, la Corte di
Cassazione ha precisato che il contratto definitivo prevale rispetto al contratto preliminare, qualora emerga discordanza tra i due, in quanto il primo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, a meno che non vi sia tra le parti un accordo scritto, posto in essere contemporaneamente alla stipula del contratto definitivo in base al quale viene fatto salvo il contenuto del contratto preliminare (controdichiarazione).
La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova, la quale deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili-di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivano, dovendo tale prova essere data da chi chieda l'adempimento di quanto stabilito nell'accordo dissimulato (cfr. Cass. civ. ordinanza del 30 agosto 2017, n. 20541 pronunciatasi su una questione sovrapponibile a quella di cui è causa).
Nel caso di specie, inoltre, non ricorrevano le ipotesi di deroga al divieto di prova testimoniale previste dall'art. 2724 c.c. né parte attrice deduceva profili di illiceità del contratto dissimulato ex art. 1417 c.c., i quali ultimi potevano essere provati per il tramite delle prove orali testimoniali.
Per questo, il Tribunale non ammetteva le testimonianze richieste dall'attrice, la cui ammissibilità veniva tempestivamente contestata da parte convenuta.
Orbene, sulla scorta dei consolidati principi di diritto poc'anzi compendiati, si impone il rigetto della domanda di simulazione relativa del prezzo e della relativa quietanza contenuta nell'allegato atto pubblico, atteso che parte attrice non ha offerto in comunicazione una controdichiarazione coeva alla stipula dell'atto definitivo di compravendita con la quale le parti si impegnavano ad eseguire quanto stabilito nel contratto preliminare e non già il regolamento contrattuale contenuto nel contratto definitivo.
Per l'effetto, si impone, altresì, il rigetto della domanda di risoluzione del contratto definitivo di compravendita per mancato versamento di circa € 68.000,00, quale parte del prezzo dissimulato di €
387.300,00, stabilito nel contratto preliminare. Difatti, il difetto di prova della simulazione relativa del prezzo di compravendita e della relativa quietanza impedisce l'accertamento del mancato pagamento del maggior prezzo asseritamente dissimulato.
In relazione, poi, alla domanda riconvenzionale articolata tempestivamente dalla convenuta con la quale chiedeva la ripetizione dell'importo di € 214.350,00, corrisposto- a suo dire- per errore- in favore di parte attrice, il Tribunale ritiene che essa debba essere parzialmente accolta per le considerazioni di seguito indicate.
Stante l'inutilizzabilità ai fini del decidere delle scritture del 30.06.2003 e del 30.09.2003 per quanto sovraesposto, non possono essere valutate le quietanze ivi contenute per un totale di € 85.500,00.
Tuttavia, deve essere vagliata la quietanza contenuta nel contratto preliminare, non contestata da parte attrice. Essa asseverava il fatto del pagamento di € 200.300,00 effettuato dall'acquirente in favore della venditrice. In particolare, all'art. 6 del contratto preliminare veniva stabilito, tra le altre clausole, che la promittente venditrice dichiara di ricevere la somma di € 200.300,00 e (…) e ne rilascia ampia e liberatoria quietanza.
Come è noto, la dichiarazione di quietanza indirizzata al solvens ha efficacia di piena prova del fatto del ricevuto pagamento dalla stessa attestato, con la conseguenza che, se la quietanza viene prodotta in giudizio, il creditore quietanzante non può essere ammesso a provare per testi il contrario, e cioè che il pagamento non è in effetti avvenuto, a meno che dimostri, in applicazione analogica della disciplina dettata per la confessione dall'art. 2732 c.c., che la quietanza è stata rilasciata nella convinzione, fondata su errore di fatto, che la dichiarazione rispondesse al vero ovvero a seguito di violenza ( Cass. civ., sez. un., 22 settembre 2014, n. 19888).
Ebbene, la detta quietanza asseverava il versamento di € 200.300,00, importo superiore di € 28.800,00 rispetto al prezzo indicato nel contratto definitivo di compravendita, il quale ultimo deve essere considerato quale prezzo effettivo in ragione della predetta mancata allegazione della controdichiarazione.
Parte attrice, peraltro, non contestava tale circostanza né invocava i presupposti di cui all'art. 2732
c.c. per vincere l'efficacia probatoria della quietanza. Parte convenuta, di contro, allegava alla comparsa di costituzione e risposta talune copie di assegni, alcuni dei quali evidentemente inconferenti e, dunque, irrilevanti;
ella, dunque, non ha dato prova del pagamento di un importo superiore a quello di cui alla quietanza contenuta nel contratto preliminare.
Per l'effetto, si condanna parte attrice alla restituzione in favore della convenuta di € 28.800,00 ex art. 2033 c.c., oltre al pagamento degli interessi nella misura legale dalla data del pagamento sino al soddisfo.
Va, dipoi, rigettata la domanda di annullamento del contratto perché il consenso sarebbe stato prestato dalla IG.ra per errore ovvero carpito con dolo. Parte_1
Come è noto, l'errore, ex artt. 1428 e ss. c.c., è causa di annullamento del contratto se la parte ha prestato il proprio consenso per errore, essenziale e riconoscibile all'altro contraente. L'errore, per dirsi essenziale, deve cadere sulla natura o sull'oggetto del contratto, ed è riconoscibile quando, in relazione alla qualità delle parti e alle circostanze del contratto, una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevarlo (Così, Cassazione n. 21074 del 2009).
Ebbene, nel caso di specie l'attrice ha allegato che le parti tra cui è causa realizzavano un'operazione simulata;
il consenso negoziale, dunque, veniva liberamente prestato dalle parti.
Tali allegazioni si pongono in evidente contrasto con quelle articolate a conforto della domanda di annullamento del contratto. Tra le due, l'una: o sussiste la volontà di perfezionare un atto simulato che crea una fattispecie di apparenza negoziale od una delle parti è incorsa in un errore essenziale e riconoscibile dall'altra parte tanto da esprimere un consenso negoziale viziato.
Né il contratto è annullabile per dolo, ex art. 1439 c.c., atteso che i convenuti non hanno allegato in modo puntuale e circostanziato gli artifizi od i raggiri ovvero le omissioni del promissario acquirente per mezzo dei quali il consenso negoziale della venditrice sarebbe stato carpito con dolo, determinante od incidente.
Il dolo, quale causa di annullamento del contratto ai sensi dell'art. 1439 c.c., può consistere tanto nell'ingannare con notizie false, con parole o con fatti, la parte interessata, direttamente o per mezzo di terzi (dolo commissivo), quanto nel nascondere alla conoscenza altrui, col silenzio o con la reticenza, fatti o circostanze decisive (dolo omissivo). Tuttavia, nell'un caso e nell'altro, gli artifizi o raggiri, la reticenza o il silenzio, devono essere valutati in relazione alle particolari circostanze di fatto e alle qualità e condizioni soggettive dell'altra parte onde stabilire se erano idonei a sorprendere una persona di normale diligenza, giacché l'affidamento non può ricevere tutela giuridica se fondato sulla negligenza (Cass. civ. 257/1991).
Vista l'evidente differenza di prezzo, rilevabile ictu oculi, emersa dal raffronto tra il contratto preliminare e quello definitivo, non idonea di per sé a comprovare la simulazione relativa del prezzo in assenza di una controdichiarazione, non può ritenersi che il consenso della venditrice sia stato carpito con artifizi ovvero raggiri idonei a sorprendere una persona di normale diligenza. Si impone, di conseguenza, il rigetto della domanda di risarcimento del danno quantificato in €
20.000,00 articolata dall'attrice in via subordinata all'accoglimento della domanda di simulazione relativa ovvero della domanda di annullamento del contratto definito di compravendita, peraltro genericamente allegata nell'atto introduttivo della presente causa.
Quanto, inoltre, alla domanda di accertamento dell'indennità di occupazione, spiegata da parte attrice, essa non può essere vagliata perché tardivamente formulata nelle note depositate il 28.04.2025 nell'interesse della IG.ra . Parte_1
Da ultimo, il Tribunale rigetta la domanda di parte convenuta ex art. 96 c.p.c. perché nel corpo della comparsa di costituzione e risposta del convenuto non sono stati allegati in modo puntuale e circostanziato i profili integranti la fattispecie di responsabilità aggravata invocata.
Le spese seguono la soccombenza e sono compensate in ragione della soccombenza reciproca e di gravi ed eccezionali ragioni derivanti dalla peculiarità in fatto della vicenda.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, definitivamente pronunciando in persona della dott.ssa Concetta Serino, così provvede:
-rigetta le domande articolate da parte attrice;

- accoglie la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta e, per l'effetto, condanna parte attrice alla restituzione in favore della convenuta di € 28.800,00 ex art. 2033 c.c., oltre al pagamento degli interessi nella misura legale dalla data del pagamento sino al soddisfo.
- compensa le spese.
Latina, 17.07.2025
Il Giudice
(dott.ssa Concetta Serino)