n. 1502/2021 r.g.a.c.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
VIII SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, VIII sezione civile, in composizione monocratica, dott. Pietro Lupi, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
definitiva nella causa iscritta al n. 1502/2021 R.Gen.Aff.Cont. assegnata in decisione all'udienza del 13 marzo 2025 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281-quinquies c.p.c. l'ultimo dei quali è scaduto il 3 giugno
2025
TRA
c.f.: nato a [...] il 17 Parte_1 CodiceFiscale_1
agosto 1962, residente in [...]H, e c.f. , nata a [...] il Controparte_1 CodiceFiscale_2
22 luglio 1964, residente in [...]H,
entrambi elettivamente domiciliati in Forio (NA) alla via Gaetano Morgera, n.
35, presso lo studio degli Avv. ti Nicola Albano (c.f.: C.F._3
) e (c.f. ) che li
[...] Parte_2 CodiceFiscale_4
rappresentano e difendono giusta procura in calce alla citazione
- ATTORI
E
c.f.: , rappresentato e difeso, Controparte_2 CodiceFiscale_5
anche disgiuntamente, dagli Avv.ti Marco Ferraro (C.F. C.F._6
Pag. 1 ) e Maurizio Gugliotta (C.F. ) del Foro di C.F._7 CodiceFiscale_8
Roma, ed elettivamente domiciliato in Roma al Viale Regina Margherita n.
278, presso il loro studio giusta procura in calce alla comparsa
- CONVENUTO
Oggetto: risarcimento danni
Conclusioni: la difesa di parte attrice ha concluso chiedendo “a.- accertare e
dichiarare l'inadempimento del convenuto alle obbligazioni assunte nel
contratto di compravendita del 30.5.2007 rep. n. 13036 racc. 4226 reg.to a
Napoli l'1.6.2007 al n. 5204/IT per i motivi di cui ai propri atti;
b.- accertare
e dichiarare la conseguente responsabilità del convenuto nella causazione del
danno patito e patiendo dagli esponenti per i motivi di cui ai propri atti;
per
l'effetto; c.- condannare il convenuto al risarcimento dei danni in favore degli
esponenti ammontanti ad euro 130.000,00 o alla diversa somma che il
Giudice riterrà di giustizia, il tutto oltre interessi legali dalla domanda e sino
al soddisfo. Con ristoro di spese e compensi da distrarsi in favore degli
antistatari procuratori”;
la difesa del convenuto nel contestare quanto ex adverso, dedotto,
eccepito e prodotto, specie con riferimento al documento tardivamente prodotto con le note di trattazione depositate in occasione dell'udienza del
29.6.2023 in quanto la prima difesa utile era l'udienza di ammissione dei mezzi istruttori del 17/02/2022, ha concluso riportandosi alle conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta chiedendone l'accoglimento
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La domanda proposta da parte attrice è in parte fondata e va accolta
Pag. 2 per quanto di ragione.
Con atto di citazione notificato in data 11 gennaio 2021 gli attori hanno convenuto in giudizio per l'udienza del 15 aprile 2021 il notaio al fine di ottenere l'accertamento della responsabilità Controparte_2
professionale dello stesso ed il risarcimento dei danni per aver colpevolmente omesso di rilevare l'esistenza di usi civici gravanti sulle unità immobiliari che avevano acquistato con rogito del convenuto.
Gli attori, in particolare, hanno esposto:
- di aver stipulato, in data 30.5.2007, atto di compravendita a rogito
Notaio dott. di Napoli (rep. n. 13036 racc. 4226 reg.to a Controparte_2
Napoli l'1.6.2007 al n. 5204/IT) acquistando da CP_3 CP_4
, Pietro, e nonché da CP_1 CP_5 Controparte_6 Controparte_7
la piena proprietà delle unità immobiliari in Castel Volturno (CE) alla località
Foce Volturno e, precisamente,
a) 3 appartamenti posti al piano terra della consistenza complessiva di nove vani catastali, nell'insieme con via Foce, con proprietà TR OR
e con cortile comune id. in Catasto al foglio 26, mappale 1251, subalterni:
I.- via Foro CE, piano T, cat. A/4, cl. 3, vani 3, RC € 102,26;
II.- via Foro CE, piano T, cat. A/4, cl. 3, vani 3,5, RC € 119,30;
III.- via Foro CE, piano T, cat. A/4, cl. 3, vani 2,5, R.C. € 85,22;
b) appartamento posto al primo piano, composto da otto vani ed accessori, confinante con via Foce, con proprietà TR OR e cortile comune id. in Catasto al foglio 26, mappale 1251, sub. 7, Viale Arvo n. 46,
piano 1, cat. A/2, cl. 3, vani 12,5, RC proposta € 774,69.;
- di aver stipulato in pari data, con atto a rogito Notaio dott. CP_2
Pag. 3 rep. n. 13037 racc. n. 4227 reg.to a Napoli 3 l'1.6.2007 al n. 5205/IT, CP_2
mutuo ipotecario con la appartenente al gruppo bancario Controparte_8
per l'importo di euro 100.000,00 e di aver concesso a garanzia CP_9
ipoteca convenzionale a favore della mutuante con corrispondente iscrizione presso la competente Conservatoria dei RR.II. dell'unità immobiliare sito in
Castel Volturno località via Foce Volturno, Viale Arvo n. 46 posta al primo piano, composta da 12, 5 vani, confinante con via Foce, con proprietà
TR OR e con cortile comune id. in catasto fabbricati, foglio 26,
mappale 1251 sub 7, Viale Arvo n. 46, piano 1 cat. A/2, cl.3, vani 12,5, R.C.
proposta euro 774,69 (ipoteca iscritta per un importo di euro 150.000,00);
- che né dai venditori né dal Notaio rogante si dava atto che il terreno di sedime sul quale insiste il fabbricato oggetto del cennato contratto di compravendita fosse gravato da uso civico;

- di essere venuti a conoscenza della formalità pregiudizievole in data
7 febbraio 2019 a seguito di accesso agli atti della procedura espropriativa immobiliare intrapresa dalla nei confronti degli attori e Parte_3
pendente innanzi al Tribunale di S. Maria Capua Vetere –Sezione Esecuzioni
Immobiliari- N. 429/2015 RGE;

- che, esaminando la documentazione, risulterebbe che l'ausiliario del
Giudice nella procedura espropriativa immobiliare ha avuto conoscenza dei gravami semplicemente interrogando l'Ufficio Usi Civici della Regione
Campania;
- che, se il Notaio dr. avesse debitamente consultato l'ufficio CP_2
competente, gli attori sarebbero stati informati circa l'esistenza della formalità
pregiudizievole ed avrebbero sicuramente deciso di non stipulare il contratto
Pag. 4 di compravendita o di stipularlo eventualmente a condizioni più vantaggiose;

- che le parti avevano riposto fiducia in tale professionista ai fini della preparazione dell'atto pubblico di compravendita con la parte venditrice.
Prima di adire la sede giudiziale, in data 5.12.2019 è stata inoltrata richiesta risarcitoria di tutti i danni patrimoniali e non, subiti e subendi e non avendo ricevuto riscontro gli attori hanno agito in sede giudiziaria concludendo come in epigrafe è stato trascritto.
In data 25 marzo 2021 si è tempestivamente costituito il convenuto che ha chiesto il rigetto della domanda ed ha eccepito: 1) la prescrizione del diritto al risarcimento del danno, essendo decorsi 10 anni da quando ex art. 2935 c.c.
il diritto sarebbe potuto essere fatto valere e tale momento andrebbe ravvisato con la stipula dell'atto di compravendita in data 30.5.2007; 2) l'infondatezza della domanda in quanto la mancata rilevazione dell'esistenza di un uso civico non riguardava l'immobile offerto in garanzia alla Banca mutuataria bensì il terreno sul quale l'immobile era stato edificato;
inoltre, l'esistenza di uso civico non era stato rilevato attraverso le visure ipotecarie e catastali che erano state eseguite dal notaio ed estese temporalmente sino al primo titolo ultraventennale;
che, ancora, risultava presentata dalla venditrice una istanza di condono dell'immobile al preposto al controllo sulla demanialità CP_10
del bene, paradossalmente, il quale nulla aveva rilevato in merito accogliendo l'istanza di condono, ricevendo il pagamento della relativa oblazione su tale bene, anziché rigettare la domanda di concessione in sanatoria.
In subordine, il convenuto ha chiesto di limitare il risarcimento dei danni ai sensi degli artt. 1223, 1225 e 1227 c.c..
Concessi i termini per le memorie 183, comma VI, c.p.c., precisate le
Pag. 5 conclusioni all'udienza del 13 marzo 2025, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art.190 c.p.c.
In via preliminare va rigettata l'eccezione di prescrizione da responsabilità contrattuale non essendo decorso il termine decennale dal giorno in cui il diritto si poteva far valere ex art. 2935 c.c., che va ravvisato nella data di deposito nella procedura esecutiva RGE n. 429/2015 in danno degli attori della relazione/istanza del 15 febbraio 2017 del CTU, il quale rilevava l'esistenza di usi civici sul terreno, o al più tardi, alla data del provvedimento di improcedibilità del G.E. del tribunale di S.M.C.V. del 17
ottobre 2017, e la data di notifica della diffida risarcitoria con messa in mora del 5.12.2019, primo atto di interruzione della prescrizione e tra questa data e la notifica dell'atto di citazione.
Si ricorda che “in tema di azione risarcitoria per responsabilità
professionale, ai fini dell'individuazione del momento iniziale di decorrenza
del termine prescrizionale, si deve avere riguardo all'esistenza di un danno
risarcibile ed al suo manifestarsi all'esterno come percepibile dal
danneggiato alla stregua della diligenza da quest'ultimo esigibile ai sensi
dell'art. 1176 c.c., secondo standards obiettivi e in relazione alla specifica
attività del professionista, in base ad un accertamento di fatto rimesso al
giudice del merito” (Cass. 166631/2023; Cass. 22059/2017, entrambe in materia di responsabilità notarile).
Non può trovare applicazione nella fattispecie la legge n. 49 del 2023
richiamata solo in comparsa conclusionale da parte convenuta per il principio che la nuova legge non dispone che per il futuro (art. 11 delle Preleggi).
Ciò premesso, gli attori deducono di aver subito un danno di natura
Pag. 6 patrimoniale a causa della condotta colposa del notaio il quale CP_2
avrebbe omesso di rilevare che sugli immobili oggetto di acquisto o, meglio,
sul terreno sul quale gli stessi sono stati realizzati senza titolo edilizio gravava un uso civico che ha, successivamente, impedito nella procedura esecutiva l'espropriazione in loro danno azionata dell'avente causa dalla Banca
mutuataria in conseguenza del loro inadempimento al versamento delle rate del mutuo.
Trattandosi di responsabilità professionale di un notaio e premesso che non è contestata l'esistenza di un rapporto contrattuale di prestazione d'opera intellettuale, per quanto riguardo il riparto dell'onere della prova, grava sul professionista la dimostrazione dell'adempimento o dell'esatto adempimento della prestazione, sia sotto il profilo dell'obbligo di diligenza e perizia, sia della conformità quantitativa o qualitativa dei risultati che ne sono derivati,
mentre sono a carico del committente l'onere di allegazione dell'inadempimento o dell'inesatto adempimento e la dimostrazione del pregiudizio subito ed il nesso causale tra tale pregiudizio e l'attività
del professionista.
Partendo dall'esame dell'inesatto adempimento contestato al professionista, si osserva che gli attori hanno contestano al notaio convenuto di non avere diligentemente effettuato le attività preparatorie di verifica della libertà degli immobili, attività che, se compiute, avrebbero consentito di rilevare l'esistenza degli usi civici ed impedito la stipula della compravendita e, così, il versamento del prezzo e la stipula del mutuo ipotecario.
Al riguardo si osserva in punto di diritto che, secondo la Cassazione,
“per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di
Pag. 7 trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità
del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso
la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle
parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa
parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di
cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà
delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive
necessarie perché sia garantita la serietà e certezza dell'atto giuridico da
rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento
dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dai partecipanti alla
stipula dell'atto medesimo. Conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti
obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità "ex
contractu" per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera
intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun
esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, dovendosi
escludere alla luce di tale obbligo la configurabilità del concorso colposo del
danneggiato ex art. 1227 c.c.” (Cass. 11296/2020).
Ancora più di recente, e proprio sul tema degli usi civici, la
Cassazione (sent. n. 4911/2022) ha stabilito che “il notaio incaricato della
stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali su beni immobili non può
limitarsi ad accertare la volontà delle parti e a sovrintendere alla
compilazione dell'atto, essendo tenuto a compiere l'attività necessaria ad
assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici, e il risultato pratico
perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, dal momento che contenuto
essenziale della sua prestazione professionale è l'obbligo di informazione e
Pag. 8 consiglio (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva
ravvisato la responsabilità professionale di un notaio il quale, in sede di
stipulazione di un contratto di mutuo ipotecario, aveva omesso di accertare
che l'immobile ipotecato era incommerciabile, in quanto gravato da usi civici
non affrancati)”.
Dedotto nella fattispecie l'inesatto adempimento, spettava, quindi, al notaio ai sensi dell'art. 1218 c.c. fornire la prova di avere, invece,
correttamente adempiuto o che l'impossibilità della prestazione era derivata da causa a lui non imputabile.
Il convenuto sostiene, innanzitutto, che non era suo compito indagare sull'esistenza di usi civici sul terreno sul quale insistevano gli immobili perché oggetto del contratto di compravendita erano soltanto questi ultimi e che, comunque, risulta provato per tabulas che attraverso le visure ipotecarie e catastali non fosse possibile rilevare la sussistenza dei diritti e/o del “livello”
in favore del Comune.
Al riguardo, si osserva, innanzitutto, che la documentazione depositata dal convenuto e riguardante le attività preliminari alla stipula della compravendita, documentazione con la quale andava fornita la prova di avere diligentemente agito, è alquanto scarna.
In sostanza, questa documentazione si riduce agli allegati nn. 2 e 3
contenuti nel file compresso con estensione .rar denominato “fascicolo” e depositato unitamente alla comparsa di costituzione e risposta.
L'all. n. 2 denominato “VISURA IPOTECARIA” contiene in realtà la relazione dello con Controparte_11
sede in San Giorgio a Cremano. In questa relazione vi sono i risultati delle
Pag. 9 visure ipotecarie dal 4 febbraio 1987 al 29.10.2002 eseguite presso la
Circoscrizione di SM.C.V. contro dante causa dei Persona_1
venditori, e

contro

TR OR, dante causa della , da primo Per_1
gennaio 1936 al 19 settembre 1987, data in cui fu trascritto il decreto del
Pretore di Capua del 4 febbraio 1987 con il quale la detta fu Per_1
riconosciuta proprietaria per verificata usucapione del fondo rustico in Castel
Volturno, località Foce Destra Volturno, foglio 26, particella 1251, intestato per errore a TR OR.
Occorre notare che queste visure furono effettuate dallo Studio
Tecnico incaricato dal notaio con riguardo al terreno (si legge nella relazione:
“Immobile: ***Terreno in Castel Volturno alla località foce destra Volturno
di are 3,65, Foglio 26, Particella 1251”), anche perché il fabbricato all'epoca del decreto pretorile non era stato ancora costruito.
In sostanza, oggetto delle visure ipotecarie eseguita per conto del convenuto, diversamente da quanto sostenuto da quest'ultima nelle sue difese,
era stato proprio il terreno sul quale insistono gli immobili compravenduti e non gli immobili oggetto della compravendita, tuttavia, nell'allegato dello e, comunque, nella documentazione prodotta dal convenuto, CP_11
non vi è anche la visura catastale storica del medesimo terreno dalla quale sarebbe emersa agevolmente l'esistenza di un livellario e di un concedente così come sarà rilevato anni dopo solo dal tecnico incaricato dal Tribunale di
S.M.C.V..
In effetti, l'unica visura catastale, ma per soggetto, che emerge dalla produzione del convenuto è quella effettuata a nome del venditore Per_2
nel Catasto Fabbricati (pag. 27, allegato n. 3) con dati risalenti ad una
[...]
Pag. 10 denunzia di successione del 2002. Non vi è altra documentazione catastale nel file zippato denominato “fascicolo” prodotto dal notaio al momento della costituzione in giudizio. Non vi è prova, quindi, che il medesimo abbia compiuto adeguati accertamenti catastali.
Invece, ove fosse stata acquisita anche una visura catastale storica del terreno, sarebbe emerso immediatamente il problema.
Invero a pag. 16 del documento “relazione dell'arch. Persona_3
con allegati” depositato come allegato n. 16 all'atto di citazione, vi è la visura storica per immobile al Catasto Terreni del Comune di Castelvolturno del terreno al Foglio 26, particella, n. 1251, nella quale risulta che, fino al 7
dicembre 1984, “Livellario” del terreno era TR OR, nato in [...] il
19.11.1937 mentre concedente era il Comune di Castelvolturno, indicazione presente dall'impianto meccanografico del 26 marzo 1985; questo annotazione è in atti dal 2004 e, quindi, prima della compravendita del 30
maggio 2007.
Ritiene, pertanto, il tribunale che il convenuto non abbia fornito la prova tranquillizzante, come imposto dall'art. 1218 c.c., di avere correttamente adempiuto alle sue obbligazioni nei confronti degli attori in virtù dell'incarico ricevuto emergendo dagli atti che il medesimo, attraverso lo studio tecnico incaricato, effettuò verifiche anche sul terreno sul quale sorgevano gli immobili compravenduti, e non solo su questi ultimi, ma solo a livello di registri immobiliari e non ancora sotto il profilo catastale, limitate solo alla sola visura per soggetto con il nome del venditore . Persona_2
Invece, l'acquisizione di una visura catastale storica del terreno sul quale insistevano gli immobili compravenduti, visura che fornisce tutta la
Pag. 11 storia catastale del bene anche eventualmente prima della data di formalità
dell'atto di provenienza, avrebbe consentito, come già evidenziato, di far emergere l'esistenza di un livello e, quindi, di far scattare un allarme che avrebbe dovuto indurre il notaio a commissionare più articolate indagini,
quelle stesse indagini che saranno effettuate successivamente dal CTU
nominato dal giudice dell'esecuzione presso gli uffici regionali e che hanno consentito a questo tecnico di identificare, più esattamente, nel Del Latte
Vincenzo di Cipriano il concessionario del terreno.
Affermata la responsabilità del Notaio, occorre procedere all'accertamento dell'esistenza di danni derivati eziologicamente agli attori dalla condotta omissiva del professionista.
Al riguardo, per quanto già esposto, l'onere di allegazione e probatorio
è a carico dei danneggiati. Dalla lettura dell'atto di citazione e delle sue conclusioni, si evince che le doglianze degli attori si limitano alla stipula del contratto di compravendita e non anche alla stipula del coevo atto di mutuo venticinquennale con la banca per il pagamento di parte del prezzo (euro
98.055,00), perché, seppure questo viene menzionato nella narrazione dei fatti, l'inesatto inadempimento viene contestato limitatamente alla compravendita (cfr: punti 6 e 7 della premessa e capo a. delle conclusioni).
E, invero, gli attori fanno discendere dalla mancata conoscenza dell'uso civico e dalla ritenuta incommerciabilità dei beni oggetto del contratto di compravendita (a loro ignota al momento dell'acquisto, in quanto non individuata dal Notaio), il diritto di ottenere, quale posta risarcitoria,
l'intero importo del corrispettivo stabilito in contratto per l'acquisto degli immobili.
Pag. 12 Con particolare riferimento all'allegazione del nesso di causalità, poi,
gli attori hanno esplicitamente dedotto in citazione che, “se il notaio avesse
debitamente eseguito le prescritte visure ipotecarie ed evidenziato lo 'status'
del bene oggetto della compravendita, la parte acquirente non avrebbe
acquistato, oppure avrebbe acquistato, ma a condizioni diverse”.
Inoltre, deducendo che il danno economico subito è pari a euro
130.000,00, cioè al prezzo convenuto nella compravendita, gli attori hanno implicitamente dedotto che i danni sono rappresentati dal pagamento del prezzo quale corrispettivo della vendita dell'immobile. Invero, in citazione i medesimi si sono limitati a dedurre: “Acclarata pertanto la responsabilità
dell'odierno convenuto nella causazione del danno subito dagli esponenti,
consegue a quest'ultimi il risarcimento integrale di quanto dovuto
ammontante ad euro 130.000,00”. Nella prima memoria istruttoria scrivono soltanto che “Risulta dunque documentalmente provato che l'immobile de quo
risulta gravato da uso civico e che tale circostanza abbia provocato ingenti
danni agli attori”.
Solo in comparsa conclusionale, atto destinato ad illustrare le difese già svolte e non ad articolarne di nuove, gli attori aggiungono che “E' dunque più che
evidente oltre che documentalmente provato che il complesso immobiliare per
cui è causa è gravato da uso civico e che tale circostanza è fonte di ingenti
danni per gli attori, che allo stato risultano esposti a tempo indeterminato a
ripetute ed onerose azioni esecutive dalle quali purtroppo non possono
liberarsi attesa l'inalienabilità dei beni ad essi impropriamente ceduti, per
negligenza del notaio rogante”, frase ripetuta nella memoria di replica ex art.
Pag. 13 Si tratta, tuttavia, di nuovo profilo di danno, peraltro legato alla stipula del contratto di mutuo, che è stato dedotto tardivamente nel presente giudizio nel quale gli inesatti inadempimenti contestati tempestivamente al Notaio
riguardano, invece, esclusivamente il contratto di compravendita. Si aggiunga,
inoltre, che le azioni esecutive sono state determinate dal comportamento inadempiente degli attori che dopo circa tre anni dall'accensione del mutuo non hanno più versate le rate previste determinando così il sorgere di queste pretese esecutive fondate sul contratto di mutuo ipotecario.
Pertanto, limitando l'indagine ai danni effettivamente derivati agli attori dall'inesatto inadempimento del Notaio nella fase preparatoria della stipula della compravendita del 30 maggio 2007, si deve osservare che
“l'azione di responsabilità contrattuale nei confronti di un professionista -
nella specie, un notaio - che abbia violato i propri obblighi professionali può
essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia
risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato,
occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire, con
ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa
qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria
prestazione” (Cass. 3657/2013).
Nel caso in esame appare pacifico che, se il Notaio avesse rilevato l'esistenza dell'uso civico, non avrebbe proceduto alla stipula del contratto di compravendita attesa l'incommerciabilità imposta dalla legge e, quindi, gli attori non avrebbero acquistato gli immobili versando il prezzo.
Occorre, tuttavia, rilevare che il presente giudizio si è svolto unicamente tra il notaio rogato e gli acquirenti e non anche in contraddittorio
Pag. 14 con i venditori e non sono state, quindi, avanzate ed esaminate domande volte alla dichiarazione di nullità dell'atto di compravendita.
Pertanto, allo stato, gli attori sono ancora proprietari dell'immobile dal rogito di cui è causa e questo non lo negano limitandosi a lamentare solo di avere acquistato un bene non commerciabile e che, se lo avessero saputo, a tempo non lo avrebbero acquistato.
In sostanza, gli attori, pur godendo degli immobili da 18 anni e dei relativi frutti (se si eccettua solo il periodo della custodia giudiziaria legata al pignoramento immobiliare), hanno avanzato a titolo di risarcimento danni una richiesta pari all'intero prezzo pattuito con i venditori.
A quest'ultimo riguardo si rileva gli attori hanno versato al momento del rogito ai venditori soltanto l'importo di euro 31.495,00 mentre la residua somma di euro 98.055,00 fu versata, su loro irrevocabile disposizione,
direttamente ai venditori dalla Banca mutuante. Emerge ancora, dall'esame degli atti, che gli attori hanno versato le rate mensili di euro 591,95
(comprensiva della quota interessi) solo per pochi anni. Invero, dalla lettura dell'atto di precetto si apprende che il capitale residuo era di 82.134,79 al quale aggiungere euro 3.400,00 di quota capitale delle rate insolute per un totale di euro 85.534,79 di capitale non versato a fronte di un mutuo ipotecario erogato per complessivi euro 100.000,00.
Ritiene, pertanto, il giudicante che il danno effettivamente patito dagli attori e collegato causalmente all'inadempimento del convenuto con riguardo alle attività prestate per la stipula del contratto di compravendita del 30
maggio 2007, possa essere liquidato in via equitativa, considerati, da un lato,
il prezzo versato direttamente dagli acquirenti ai venditori in sede di stipula e
Pag. 15 l'importo delle rate di mutuo versate e, dall'altro, il godimento dei beni da così lungo tempo (salvo il periodo della custodia), nella somma di euro
30.000,00 (trentamila/00), importo liquidato all'attualità.
Su questo importo occorre riconoscere i soli interessi atteso che questa somma è stata liquidata all'attualità.
Quanto, quindi, agli interessi si rileva che «il danno subito per la
mancata corresponsione dell'equivalente pecuniario del bene danneggiato
può essere liquidato in via equitativa, attraverso il ricorso agli interessi, non
necessariamente determinati in misura corrispondente al saggio legale, da
calcolarsi sulla somma corrispondente al valore del bene al momento
dell'illecito via via rivalutata». In pratica, «qualora la liquidazione del danno
da fatto illecito extracontrattuale sia effettuata "per equivalente", con
riferimento, cioè, al valore del bene perduto dal danneggiato all'epoca del
fatto illecito, e tale valore venga poi espresso in termini monetari che tengano
conto della svalutazione intervenuta fino alla data della decisione definitiva, è
dovuto al danneggiato anche il risarcimento del mancato guadagno, che
questi provi essergli stato provocato dal ritardato pagamento della suddetta
somma. Tale prova può essere offerta dalla parte e riconosciuta dal giudice
mediante criteri presuntivi ed equitativi, quale l'attribuzione degli interessi,
ad un tasso stabilito valutando tutte le circostanze obiettive e soggettive del
caso; in siffatta ultima ipotesi, gli interessi non possono essere calcolati
(dalla data dell'illecito) sulla somma liquidata per il capitale, definitivamente
rivalutata, mentre è possibile determinarli con riferimento ai singoli momenti
(da stabilirsi in concreto, secondo le circostanze del caso) con riguardo ai
quali la somma equivalente al bene perduto si incrementa nominalmente, in
Pag. 16 base ai prescelti indici di rivalutazione monetaria, ovvero in base ad un
indice medio (così, per prima, Cass. Sez. Unite, 17 febbraio 1995, n. 1712)».
Questo criterio trova applicazione anche in materia contrattuale: “In tema di
inadempimento di obbligazioni contrattuali diverse da quelle pecuniarie, al
danneggiato spettano la rivalutazione monetaria del credito da danno
emergente e gli interessi compensativi del lucro cessante, a decorrere dal
giorno della verificazione dell'evento dannoso, poiché l'obbligazione di
risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale costituisce,
al pari dell'obbligazione risarcitoria da responsabilità extracontrattuale, un
debito non di valuta, ma di valore, che tiene luogo della materiale utilità che
il creditore avrebbe conseguito se avesse ricevuto la prestazione dovutagli”
(Cass. 37798/2022).
Questo tribunale ritiene equo, ai sensi del secondo comma dell'art. 2056 c.c., adottare, come criterio di risarcimento del pregiudizio da ritardato conseguimento delle somme dovute (cd. lucro cessante), quello degli interessi fissandone il tasso nella misura del 2,5%, atteso l'intervallo di tempo fra la produzione di questi danni ed il loro risarcimento (18 anni) e l'andamento medio dei tassi di impiego del denaro correnti nel periodo considerato.
Pertanto, gli interessi in oggetto devono calcolarsi dal momento dell'illecito sull'importo sopra liquidato di € 30.000,00 svalutato all'epoca del fatto, 30 maggio 2008, con l'applicazione del coefficiente ISTAT 1,335
(dell'ultima rilevazione di agosto 2025) ad € 22.471.91 e su quest'ultima somma come progressivamente rivalutata, di anno in anno, ogni successivo 30
maggio, secondo la variazione dell'indice dei prezzi al consumo accertata dall'I.S.T.A.T. (FOI nt 3.5 - Indici nazionali dei prezzi al consumo per le
Pag. 17 famiglie di operai e impiegati;
rilevazione di agosto 2025), fino alla data della presente decisione. Sull'importo finale come sopra riconosciuto, € 30.000,00
(che si converte in debito di valuta) maggiorato degli interessi compensativi maturati, saranno dovuti i normali interessi legali ex art. 1282 c.c..
Alla soccombenza segue, quindi, la condanna del convenuto al pagamento in favore di parte attrice delle spese di lite del presente giudizio,
spese che si liquidano in dispositivo sulla base del DM 55/2014 e succ.ve modifiche applicando i valori medi dello scaglione del decisum, con attribuzione ai procuratori antistatari. Non risulta versato il contributo unificato.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, VIII sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente decidendo nella causa promossa da Pt_1
e nei confronti , così
[...] Controparte_1 Controparte_2
provvede:
1) accoglie in parte la domanda proposta dagli attori e, per l'effetto,
condanna il convenuto al risarcimento del danno per inesatto CP_12
adempimento e, quindi, al pagamento in favore degli attori della complessiva somma di € 30.000,00, oltre interessi compensativi nella misura del 2,5%
annuo dal momento del fatto, 30 maggio 2008, sul predetto importo svalutato a detta epoca e cioè su € 22.471,91 e, quindi, su tale somma come progressivamente rivalutata, di anno in anno, ogni successivo 30 maggio,
secondo gli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, dal sinistro fino alla pubblicazione della presente sentenza, oltre interessi legali sulla somma come sopra riconosciuta di € 30.000,00,
Pag. 18 maggiorata degli interessi compensativi maturati sulla stessa, dalla data di pubblicazione sino al soddisfo;

2) condanna il convenuto al pagamento in favore di CP_12
parte attrice delle spese processuali che si liquidano in € 7.616,00 per compensi ed euro 27,00 per spese, oltre spese generali (15% sui compensi),
oltre CPA ed IVA come per legge.
Così deciso in Napoli, il 23 settembre 2025.
Il Giudice
(dott. Pietro Lupi)

L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44,
come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
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190 c.p.c..