REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Paolo Filippone ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 4059/2021 R.G. promossa da:
(c.f. ), con l'avv. MARCHI Parte_1 P.IVA_1
GIULIANO attore contro
(c.f. ) e (c.f. ), con CP_1 C.F._1 CP_2 C.F._2
gli avv.ti STEVANATO CLAUDIA e D'AVINO
[...]
(c.f. , con l'avv. NOVELLO Controparte_3 P.IVA_2
MICHELA convenuti con la chiamata in causa di
(c.f. ), con gli avv.ti ONGARO NICOLETTA, IANNOTTA Controparte_4 P.IVA_3
ANTONIO,
[...]
c.f. ), con l'avv. GRIMANI PIER Controparte_5 P.IVA_4
VETTOR terzi chiamati pagina 1 di 11 CONCLUSIONI
Conclusioni dell'attore:
1) Accertarsi e dichiararsi che i convenuti direttamente o indirettamente usano illegittimamente in via esclusiva lo scoperto condominiale prospiciente il negozio di proprietà sito in Gran Parte_2
Viale Santa Maria Elisabetta n. 2/E.
2) Condannarsi i convenuti a provvedere allo sgombero dello scoperto suindicato, restituendo a tale area la propria destinazione condominiale.
3) Condannarsi i convenuti a risarcire al il danno dallo stesso subito a causa della Parte_1
illegittima occupazione, danno da quantificarsi, se del caso anche in via equitativa, nella somma di €
50.000,00 o nella maggiore o minore somma che sarà ritenuta di giustizia.
4) Respingersi ogni domanda direttamente o indirettamente formulata nei confronti del . Parte_1
In ogni caso spese e onorari rifusi.
Conclusioni dei convenuti e : CP_1 CP_2
In via preliminare: dichiara la carenza di legittimazione passiva del sig. e della signora CP_1 CP_2
Nel merito: rigettare le domande attoree in quanto infondate in fatto e diritto;
per quanto specificamente concerne la domanda di risarcimento del danno dichiarare in via preliminare la carenza di legittimazione attiva del . Controparte_6
Nel merito, in via riconvenzionale: dichiarare che la società terza chiamata è tenuta a manlevare i convenuti da ogni pretesa attorea condannando la stessa a rifondere quanto saranno eventualmente tenuti a pagare all'attore.
Spese di lite interamente rifuse da distrarsi in favore del procuratore antistatario che dichiara di aver anticipato le spese e non riscosso onorari.
Conclusioni della convenuta Controparte_3
pagina 2 di 11 2) nel merito in via principale, accertato quanto dedotto in narrativa, rigettare la domanda di occupazione illegittima dello scoperto condominiale prospiciente l'immobile sito in Lido di Venezia,
Gran Viale Santa Maria Elisabetta n. 2 e di conseguenza rigettare la domanda di sgombero;

3) sempre nel merito, accertato quanto dedotto in narrativa anche in punto carenza di legittimazione attiva dell'ente condominiale, rigettare la domanda di risarcimento danni in quanto infondata in fatto ed in diritto;

4) nel merito in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande attoree, condannare il , in persona del Sindaco pro tempore a tenere indenne e manlevare Controparte_4
la per quanto la stessa fosse eventualmente tenuta a risarcire in favore della Controparte_3
parte attrice anche in punto spese legali;

5) IN VIA ISTRUTTORIA, con ogni più ampia riserva di aggiungere, integrare, modificare, precisare e di formulare istanze anche istruttorie nonché di produrre documenti nei modi e nei termini stabiliti dalla legge;

6) con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge.
Conclusioni del terzo chiamato Controparte_4
come da comparsa di costituzione di data 4.1.22 e coma da comparsa del 22.3.22
Conclusioni della terza chiamata Controparte_5 Controparte_5
1 – respingere ogni domanda del Condominio attore previa declaratoria, per quanto occorra, dell'appartenenza dell'area di cui è causa al demanio stradale del;
Controparte_4
2 – respingere ogni domanda dei sigg.ri e rivolta alla deducente;
CP_1 CP_2
3 – in caso di accoglimento della domanda del Condominio attore, dichiarare l'obbligo del CP_4
di restituire alla deducente quanto percepito a titolo di canone per l'occupazione di suolo
[...]
pubblico per il periodo dal 25.5.07 al 18.11.131 e per la superficie di pertinenza CP_7
condannandolo al relativo pagamento, e dichiarare altresì l'obbligo del predetto Comune di risarcire
pagina 3 di 11 alla deducente il danno derivante dalla impossibilità di utilizzare il plateatico di pertinenza dell'attività di somministrazione di alimenti e bevande condannandolo al pagamento del relativo importo da quantificarsi, anche in via equitativa, in base all'ammontare dei canoni di locazione che la deducente dovrà corrispondere ai proprietari dell'immobile locato;

4 – in caso di accoglimento della domanda rivolta alla deducente dai sigg.ri e CP_1 CP_2
condannare il a tenere sollevata la deducente medesima da ogni pagamento
[...] Controparte_4
che dovesse essere condannata a fare nei confronti dei predetti ovvero di altre parti in causa;

5 – spese legali rifuse.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 10.5.21, ritualmente notificato, il , corrente Parte_1
in Venezia-Lido, conveniva in giudizio i sigg.ri , e la CP_1 CP_2 Controparte_3
chiedendo che, previo accertamento dell'uso illegittimo dell'area condominiale
[...]
prospiciente il locale di proprietà gestito da gli stessi fossero condannati allo CP_8 CP_3
sgombero della stessa ed al risarcimento dei danni quantificati in € 50.000,00.
Secondo l'assunto attoreo, in particolare:
- i condomini sono proprietari di un locale, adibito a bar e gestito dalla CP_8 CP_3
all'interno del Condominio attore in Venezia-Lido, nell'angolo prospiciente il Gran Viale S.
Maria Elisabetta, che utilizza come plateatico, ove sono collocati sedie e tavolini, uno scoperto condominiale in forza di concessione amministrativa del Controparte_4
- tale area, contraddistinta al mappale n. 153, deve ritenersi bene comune, attesa la sua destinazione e quanto risultante dagli atti di provenienza dei singoli condomini, onde il suo uso esclusivo (per l'ampiezza dello spazio occupato e la continuità nell'utilizzo) da parte di un singolo condomino contrasta con l'art. 1102 c.c. impedendo un pari uso agli altri condomini, con l'art. 1120 c.c. giacché concreta un'alterazione della destinazione del bene e, in ogni caso, con il regolamento condominiale che vieta l'occupazione anche temporanea delle parti comuni;

pagina 4 di 11 - la concessione amministrativa, che fa comunque salvi i diritti dei terzi, non sarebbe idonea a legittimare l'occupazione giacché, attesa la proprietà privata del suolo, la stessa risulta illegittima anche laddove dovesse ritenersi che l'area sia soggetta ad uso/servitù pubblica di passaggio non essendo consentito in tal caso concedere al singolo usi particolari;

- l'illegittima occupazione ha comportato, per il Condominio, un danno derivante non solo dall'impedito pari uso della cosa comune ma anche dalle immissioni rumorose derivanti dalla gestione del bar, quantificabile equitativamente nella somma di € 50.000,00.
I convenuti si costituivano ritualmente in giudizio chiedendo, in via preliminare, CP_8
l'autorizzazione alla chiamata in causa di di , conduttore del locale, per Controparte_5 Controparte_5
essere dalla stessa manlevati per la denegata ipotesi di soccombenza e chiedendo, nel merito, il rigetto delle avverse domande.
I convenuti, in particolare, deducevano che l'area in questione, laddove ritenuta condominiale, era comunque soggetta a servitù pubblica di passaggio a favore della collettività; che i tavolini del bar, assentiti da concessione comunale mai impugnata, occupavano solo una minima parte di tale scoperto onde non era impedito agli altri condomini il pari uso né potrebbe ritenersi che tale occupazione implichi mutamento della destinazione della cosa comune;
che il non è legittimato a Parte_1
formulare domanda risarcitoria in ogni caso destituita di ogni riscontro probatorio;
che il conduttore deve tenere indenne il proprietario, come pattuito contrattualmente, per qualsiasi danno cagionato ai condomini o ai terzi in conseguenza dell'attività esercitata.
Si costituiva in giudizio affittuaria dell'azienda in proprietà del conduttore, la quale Controparte_3
chiedeva il rigetto delle domande attoree e, per il caso di soccombenza, la condanna del CP_4
di cui era contestualmente richiesta la chiamata in causa, a tenerla indenne in ragione della
[...]
concessione rilasciata per l'occupazione di suolo pubblico sulla quale la convenuta aveva riposto legittimo affidamento.
pagina 5 di 11 La convenuta eccepiva, al pari dei proprietari, che l'area era soggetta a servitù di uso pubblico, che il plateatico ne occupava una minima parte onde non era impedito il pari uso degli altri condomini, che il silenzio serbato dal Condominio fin dall'iniziale concessione rilasciata nel 2007 denotava acquiescenza a tale uso della cosa comune.
Autorizzate le chiamate in causa, si costitutiva il il quale, aderendo alle difese dei Controparte_4
convenuti circa l'infondatezza della domanda attorea, eccepiva l'insussistenza dei presupposti per potersi invocare una propria responsabilità risarcitoria giacché la concessione rilasciata sin dal 2007, mai impugnata, non interferiva nei rapporti tra il concessionario ed i terzi mentre il danno reclamato dal
Condominio (che la chiamante pretendeva di riversare a cario del non deriva dall'affidamento CP_4
riposto sulla legittimità di un atto amministrativo ma dalla gestione del bar.
Si costituiva anche di la quale eccepiva che l'area in questione doveva Controparte_5 Controparte_5
ritenersi rientrare nel demanio stradale comunale, che anche se ritenuta di natura condominiale l'occupazione con pochi tavolini non ne impediva l'uso agli altri condomini, che la manleva richiesta dai proprietari nei propri confronti doveva ritenersi infondata, che per il caso di propria soccombenza il di cui era richiesta la chiamata in causa, doveva restituire la cosap indebitamente Controparte_4
riscossa per l'occupazione del suolo pubblico, tenerla manlevata giacché la pretesa illegittima occupazione doveva ritenersi conseguenza dell'illegittima concessione rilasciata e risarcire il danno conseguente all'impossibilità di occupare l'area con il plateatico.
Scambiate le memorie ex art. 183 c.p.c. la causa è stata istruita mediante l'assunzione di prove testimoniali e, quindi, trattenuta in decisione all'udienza del 19.12.24 sulle conclusioni ivi precisate dalle parti.
Non sembra, va innanzitutto osservato, che la modifica adottata dal intervenuta in Controparte_4
corso di causa, in ordine alle zone concedibili come plateatico (con esclusione dell'area per cui è causa) sia idonea a determinare, come osserva il la cessazione della materia del Controparte_4
contendere.
pagina 6 di 11 Infatti, da un lato la difesa attorea assume nelle scritture conclusive che il bar continua ad occupare l'area per cui è causa, dall'altro (e soprattutto) la pretesa illegittimità dell'occupazione viene riconnessa dal Condominio non tanto (o non solo) all'assunta illegittimità del provvedimento amministrativo che la consente ma, piuttosto, alla violazione delle norme privatistiche in materia di condominio.
Nel merito la domanda attorea è infondata.
Va rilevato, in primo luogo, che l'area di cui si discute deve ritenersi corrispondere esclusivamente, per quanto allegato dalla difesa attorea nell'atto introduttivo e nella prima memoria ex art. 183 c.p.c., a quella posta nell'angolo interno del (c.d. “bullonato nero” come la descrive la difesa del Parte_1
, che collega il Gran e Via Sandro Gallo, non anche a quella posta Parte_1 Parte_3
sul marciapiede adiacente al Gran Viale di fronte all'ingresso del bar.
È l'attore, infatti, ad individuare nell'atto introduttivo l'area per cui è causa come parte del mappale
153 e con espresso richiamo all'estratto cartografico catastale (all. 3) dove la stessa, contrassegnata con due “X”, corrisponde effettivamente solo allo spazio suddetto.
Secondo il Condominio la totale occupazione con sedie e tavolini dell'esercizio commerciale di tale area condominiale impedirebbe agli altri condomini il pari uso della cosa comune, in violazione dell'art. 1102 c.c., e ne altererebbe la destinazione, ex art. 1120 c.c., così cagionando un pregiudizio al derivante inoltre anche dalle immissioni rumorose prodotte dall'attività commerciale Parte_1
svolta all'aperto.
L'attore, va osservato, non precisa nell'atto introduttivo e nella prima memoria ex art. 183 c.p.c. in cosa esattamente consisterebbe la naturale destinazione dell'area comune impedita e/o pregiudicata dall'utilizzo (asseritamente) esclusivo della stessa da parte del bar.
Deve dunque presumersi che l'uso rivendicato dal consista nel semplice passaggio dei Parte_1
condomini, la facoltà meno intensa tra quelle ricomprese nei poteri del proprietario.
Lo conferma la difesa del che, nel capitolato istruttorio articolato nella seconda memoria Parte_1
ex art. 183 c.p.c., precisa che una decina di tavolini posizionati come raffigurato nelle foto allegate sub pagina 7 di 11 doc. 12 e gruppi di persone in sosta presso lo scoperto condominiale intralcerebbero il passaggio dei condomini per accedere all'edificio.
Laddove ammesso, allora, che l'occupazione del bar si concreti secondo le suddette modalità indicate dal , non risulta provato che la stessa sia idonea ad impedire il semplice passaggio dei Parte_1
condomini e/o il passaggio finalizzato all'ingresso (o l'uscita dal) all'interno dell'edificio condominiale.
Le fotografie allegate dalla difesa attorea sub 12 (che, secondo i testi , , Testimone_1 Tes_2
e rappresenterebbero lo stato dei luoghi) restituiscono l'immagine Testimone_3 Testimone_4
di un'area solo parzialmente occupata dai tavolini e dalle sedie collocati dall'esercizio commerciale, la cui presenza non sembra comunque idonea ad impedire il passaggio dei condomini.
Solo il teste (compagno di una condomina) ha dichiarato che l'ingresso condominiale Testimone_3
viene in qualche modo ostacolato dalla presenza dei tavolini per chi proviene dal gran Parte_3
, mentre i testi , e hanno riferito di non sapere
[...] Testimone_1 Tes_2 Testimone_4
se i tavolini siano idonei ad intralciare l'ingresso all'edificio condominiale.
Circostanza, quest'ultima, che, avuto riguardo all'onere probatorio gravante su parte attrice, non può quindi ritenersi adeguatamente acclarata.
Par Non può ritenersi, dunque, per gli effetti di cui all'art. 1102 c.c., che il plateatico del sia idoneo a pregiudicare il pari uso della cosa comune, che, per le ragioni sopra precisate, risulta consentito anche agli altri condomini.
Né può ritenersi, per analoghe ragioni, che la collocazione di sedie e tavolini rappresenti illegittima innovazione, non sostenuta dalle necessarie maggioranze assembleari, in quanto, come precisato in giurisprudenza, tale utilizzazione particolare della cosa comune da parte del singolo, soprattutto laddove si caratterizzi per uno spazio e per un tempo limitato, non rappresenta uso improprio della cosa tale da alterarne la destinazione o da menomare la possibilità di fruizione da parte degli altri condomini
(Cass. sez. II n. 869/12; Trib. Pordenone 19.6.23; Trib. Monza 31.8.06).
pagina 8 di 11 Assume l'attore, sotto altro profilo, che la condotta dell'esercizio commerciale integrerebbe violazione del regolamento condominiale (all. 4 attoreo), che all'art. 12 proibisce di occupare, anche temporaneamente, i luoghi di proprietà comune.
Non sembra, peraltro, come evidenziato dalla difesa di che a tale norma possa Controparte_5
riconoscersi autonomo significato cogente (e non, semplicemente, valore meramente specificativo dei principi fissati dall'art. 1102 c.c.) anche laddove l'eventuale occupazione di spazi comuni da parte di un condomino non arrechi concreto pregiudizio alle facoltà spettanti agli altri condomini.
Nel caso, ripetesi, il non ha specificato quali altri usi del bene comune, oltre al passaggio Parte_1
attraverso l'area per entrare o uscire dall'edificio condominiale, verrebbero pregiudicati dall'uso più intenso fattone dal singolo condomino.
Di tal che la pretesa applicazione della norma regolamentare, anche in difetto di un concreto interesse in capo agli altri condomini sull'area comune in contestazione, sembra non sorretta da alcuna pratica utilità.
Quanto finora esposto vale, naturalmente, a fortiori, laddove l'area in contestazione, come assumono i convenuti ed i terzi chiamati, sia ritenuta di proprietà pubblica o asservita all'uso pubblico di passaggio, giacché in entrambi i casi il non avrebbe un potere maggiore (di quello Parte_1
esercitabile per l'ipotesi di proprietà non gravata da alcuna servitù pubblica) di CP_7
imprimere all'area in contestazione una specifica destinazione.
Quanto alla domanda risarcitoria, valga quanto segue.
Assume l'attore che l'occupazione del plateatico, oltre a sottrarre l'uso dell'area comune, comporta per il Condominio “i pregiudizi tipici derivanti dall'esercizio, all'aperto, di una attività di somministrazione di alimenti e bevande, specie in materia di immissioni” (atto di citazione, pag. 6).
Il risarcimento del danno (conseguente alla privazione dell'uso dell'area nonché alle immissioni rumorose) sembra essere prospettato, dunque, unicamente quale conseguenza dell'illegittima pagina 9 di 11 occupazione dell'area, di tal che escluso tale presupposto viene meno anche il fondamento dell'azione risarcitoria.
Peraltro, anche laddove si ritenga che la richiesta risarcitoria per le immissioni rumorose assuma natura autonoma, appare fondato l'eccepito difetto di legittimazione in capo al Condominio a far valere pretese risarcitorie spettanti ai singoli proprietari esclusivi.
Come precisato in giurisprudenza, l'art. 1130 c.c. legittima l'amministratore non solo a compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni ma anche ad agire per il risarcimento del danno cagionato ai beni comuni (Cass. n. 10869/23; C. Appello Bari, sez. II, 31.3.23 n. 535; Trib. Reggio Emilia 21.3.19
n. 409).
Nel caso, si osserva, da un lato il Condominio non specifica quale altro pregiudizio, oltre ai rumori pretesamente intollerabili, potrebbe conseguire dall'esercizio all'aperto dell'attività del bar, dall'altro le propagazioni rumorose costituiscono potenziale pregiudizio che interessa non le parti comuni ma le singole proprietà esclusive, che può essere fatto valere, dunque, solo dai singoli condomini in proprio o con espresso mandato rilasciato all'amministratore (che nel caso non consta).
Tale difetto di legittimazione, si osserva, sembra sussistere anche laddove il fondamento dell'azione risarcitoria per le immissioni venga individuato (peraltro solo tardivamente nelle difese conclusive) nella violazione supposta del regolamento condominiale giacché, anche in tale caso, ad essere tutelato non sarebbe un interesse collettivo ricollegabile alle parti comuni ma l'interesse dei singoli condomini che patiscono il rumore.
Il rigetto delle domande attoree assorbe le domande di manleva/garanzia formulate dai convenuti nei confronti dei terzi.
Le spese seguono la soccombenza nei rapporti tra l'attore e tutte le altre parti, dovendo ritenersi, secondo il principio di causalità, che le chiamate in causa svolte dai convenuti siano state giustificate dalle domande attoree.
pagina 10 di 11 Al riguardo, infatti, sia la domanda di manleva contrattuale svolta dai proprietari dell'unità nei confronti del conduttore per i danni arrecati ai condomini in conseguenza dell'attività esercitata, sia quella di garanzia formulata dal conduttore e dall'affittuario dell'azienda nei confronti del CP_4
per l'affidamento riposto sulla concessione in uso di un'area appaiono ragionevolmente
[...]
giustificate (e non manifestamente implausibili) dalle pretese risarcitorie formulate dall'attore.
Le spese vengono liquidate come in dispositivo, in conformità ai parametri di cui al d.m. 55/14, per le cause di valore ricompreso nello scaglione da € 26.000,00 ad € 52.000,00, con distrazione in favore del procuratore dei convenuti che ne ha fatto richiesta. CP_8


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta o assorbita:
- rigetta le domande attoree
- condanna l'attore alla rifusione delle spese di lite in favore di tutte le altre parti che si liquidano, per ciascuna di esse, in € 7.000,00 per compensi, € 518,00 per anticipazioni quanto alle parti e , oltre al rimborso forfettario delle spese CP_8 Controparte_5
generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge, con distrazione in favore del procuratore dei convenuti ex art. 93 c.p.c. CP_8
Venezia, 5 luglio 2025
Il Giudice dott. Paolo Filippone
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