N. R.G. 3639/2018
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3639/2018 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
CP_1
CONVENUTO/I
Oggi 5 febbraio 2025 ad ore 10 innanzi al dott. Nicoletta Leone, è comparso
Per l'Avv. Barbara Pindo oggi sostituita dall'Avv. Antonio Castello il quale insiste Parte_1
come in atti, si riporta a quanto già chiesto, dedotto ed eccepito, in particolare alle ultime note depositate;

Atteso sino alle ore 12, per nessuno è comparso. CP_1
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Nicoletta Leone
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicoletta Leone ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno, promossa da vv. residente in [...]ed elettivamente domiciliato in Cagliari presso lo studio Pt_1 Pt_1
dell'avv. Pilia Roberta Chiara, che lo rappresenta e difende per procura speciale a margine dell'atto di citazione, attore contro residente in [...]ed elettivamente domiciliato in Cagliari presso lo studio CP_1
dell'avv. Francesca Bertini, che lo rappresenta e difende per procura speciale a margine della comparsa di costituzione e risposta/in calce alla copia notificata dell'atto introduttivo, convenuto
All'udienza del 5 febbraio 2025 la causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'attore: voglia il Tribunale in via principale 1) convalidare lo sfratto per morosità relativamente all'immobile oggetto di causa, con fissazione della data per l'esecuzione dello sfratto;
2) emettere a carico del Sig. nato a [...] il [...] C.F. CP_1 C.F._1 domiciliato presso l'immobile de quo sito in Capoterra (CA) Via Maestrale n. 18/A, ai sensi dell'art. 644 c.p.c. ingiunzione esecutiva di pagamento per la somma complessiva di € 11.807,40
(undicimilaottocentosetteeuro/40), relativa alle mensilità dettagliatamente indicate in intimazione di sfratto, oltre interessi, spese di registrazione/rinnovo contratto scadute e relative more, oneri condominiali di competenza del conduttore, nonché per tutti gli ulteriori canoni scaduti fino alla data del rilascio effettivo dell'immobile (avvenuto il 25/10/2018). In via subordinata, in caso di opposizione, emettere ordinanza non impugnabile di rilascio, immediatamente esecutiva, con provvedimento di pagina 2 di 9 fissazione dell'esecuzione ex art. 665 c.p.c. ed ex art. 56 L. 392/78 e di prosecuzione del giudizio ai sensi dell'art. 667 c.p.c., anche ai fini della pronuncia nella competente sede della condanna del conduttore al pagamento di ogni somma a titolo di canoni che risulterà dovuta;
emettersi, altresì, ingiunzione di pagamento esecutiva per la somma di € 11.807,40 (undicimilaottocentosetteeuro/40), oltre interessi, spese di registrazione/rinnovo contratto scadute e relative more, oneri condominiali di competenza del conduttore, nonché eventuali ulteriori canoni e spese legali dalla scadenza al saldo;
in ulteriore subordine, sulla base di quanto riportato e documentati in atti, dichiarare e ordinare al Sig. il pagamento immediato, in favore dell'Avv. Congemi Fabio delle somme non CP_1 contestate, ai sensi dell'art. 447 bis e 423, I comma, c.p.c., ovvero, sempre in subordine, disporre con ordinanza il pagamento in favore dell'Avv. di una somma a titolo provvisorio, qualora Parte_1
il Giudice adito ritenga il diritto accertato e nei limiti della quantità per cui ritiene già raggiunta la prova e/o emettere idoneo provvedimento ai sensi degli artt. 186 bis e 186 ter c.p.c. nei limiti di compatibilità con il rito locatizio;
in via di ulteriore subordine, emettere idoneo provvedimento di giustizia, a tutela del locatore, ai fini Irpef ad oggi debitamente versata dall'istante, nonostante la morosità del convenuto, che nelle more del procedimento sarebbe esposto ad ulteriori versamenti;
nelle memorie in data 31.1.2019 e nelle note 10.12.2021 l'attore ha altresì chiesto: di accertare e dichiarare ai sensi di legge, la violazione e l'eccesso del diritto di difesa effettuato da parte del Sig. e CP_1
conseguentemente, condannare lo stesso alla cancellazione delle espressioni offensive e/o eccedenti il diritto di difesa contenute in tutti gli atti di causa del presente procedimento e/o in subordine, emettere anche simbolico provvedimento ritenuto di giustizia su questo aspetto. In subordine, qualora le superiori istanze non potessero trovare accoglimento, stante la reale situazione ampiamente descritta e provata, emettere ogni provvedimento ritenuto di giustizia nel caso di specie. Con vittoria di spese, compensi ed onorari.
Nell'interesse del convenuto: voglia il Tribunale 1)- In via principale: Respingere in quanto infondate in fatto ed in diritto, non provate o come meglio, per i motivi esposti in narrativa, le domande avversarie;
2)- Accertare l'inadempimento del Sig. e la sussistenza dei vizi e difetti di cui Pt_1 all'espositiva, e per l'effetto stabilire l'equa riduzione del canone di locazione in base al valore locativo reale dell'immobile che si ritiene non superiore ad € 350,00 mensili, o comunque quella somma minore o maggiore ritenuta di giustizia. Per l'effetto, condannare l'avv. alla restituzione di ogni Pt_1
somma ricevuta in eccedenza rispetto all'accertato valore dell'immobile; 3)- Per le somme azionate con il decreto ingiuntivo, stabilire equa riduzione per le ragioni di cui all'espositiva e quindi accertare che il
Sig. doveva corrispondere al massimo la somma di € 350,00 mensile, in luogo di € 650,00, CP_1 oltre a spese e oneri condominiali come concordati;
4)- Condannare l'Avv. al pagamento Pt_1
pagina 3 di 9 della somma di € 3.500,00 in favore del Sig. quale rifusione degli esborsi sostenuti per tutti i CP_1
motivi indicati in espositiva, o comunque di quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione se dovuta;
5)- In via subordinata: Ferma la condanna di cui ai punti 2) 3)
e 4), compensare, anche parzialmente, ogni eventuale importo dovuto dal Sig. con qualsiasi CP_1 importo dovuto dall'avv. condannando la parte intimante al pagamento del più dovuto se del Pt_1
caso; 6)- In ogni caso: con vittoria di spese di lite, diritti ed onorari di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,

1. pronuncia la risoluzione del contratto di locazione con il quale l'avv. ha Parte_1 concesso in locazione al signor l'immobile sito in Capoterra (CA), alla via Maestrale n. CP_1
18/A, distinto in catasto al Foglio 34 mapp. 529 del N.C.E.U. del Comune di Capoterra per grave inadempimento del conduttore;

2. rigetta la domanda di riduzione del canone;

3. condanna il signor al pagamento in favore dell'avv. di € CP_1 Parte_1
15.850,00 a titolo di canoni oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo, di € 879,07 a titolo di oneri condominiali;

4. rigetta la domanda riconvenzionale di condanna dell'avv. al pagamento della somma Pt_1 di € 3.500,00 in favore del Sig. quale rifusione degli esborsi asseritamente sostenuti;
CP_1

5. rigetta la domanda di accertare e dichiarare ai sensi di legge, la violazione e l'eccesso del diritto di difesa effettuato da parte del Sig. e conseguentemente, condannare lo stesso alla CP_1
cancellazione delle espressioni offensive e/o eccedenti il diritto di difesa contenute in tutti gli atti di causa del presente procedimento e/o in subordine, emettere anche simbolico provvedimento ritenuto di giustizia su questo aspetto;

6. condanna il signor alla rifusione in favore dell'avv. delle spese di CP_1 Parte_1
lite, che liquida in € 3.387,00 per compenso professionale e € 163,38 per esborsi, oltre spese generali al
15 %, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione, notificato in data 20/04/2018, ha convenuto in giudizio per ivi sentir convalidare l'intimato sfratto per Parte_1 CP_1
morosità, sostenendo quanto segue:
-di essere proprietario di un immobile sito in Capoterra (CA), alla via Maestrale n. 18/A, distinto in catasto al Foglio 34 mapp. 529 del N.C.E.U. del Comune di Capoterra;

pagina 4 di 9 -di aver concesso in locazione tale immobile, ad uso abitativo, in favore di e ciò per la CP_1
durata di anni 4, a decorrere dal 1.07.2011 fino a giugno 2015 (con possibilità di rinnovo), dietro pagamento di un canone pari ad euro 650,00 mensili da versare entro il giorno 5 di ogni mese;

si rendeva inadempiente all'obbligo di pagamento del canone, per un totale € 11.807,40, per CP_2
le mensilità relative al periodo da agosto 2016 e fino ad aprile 2018, versando un acconto (in data
24.4.2017) dell'importo di € 1.700,00; l'inadempimento riguardava anche gli oneri condominiali e le spese di rinnovo/registrazione del contratto;

-i solleciti di pagamento restavano senza esito, avendo il (in data 17/01/2018) formulato una CP_1
proposta transattiva, a saldo e stralcio, non accettata dal locatore perché reputata puramente dilatoria.
Il convenuto si è costituito in giudizio, opponendosi alla convalida dello sfratto “con esclusivo riferimento alla pretesa creditoria azionata”, contestando l'avversa ricostruzione dei fatti ed esponendo quanto segue:
-fin dall'inizio della locazione, l'immobile aveva presentato vizi e difetti;
ad essi il conduttore aveva posto rimedio a proprie spese, in particolare, provvedendo ad installare una stufa a legno (in quanto la caldaia a gas non è mai stata riparata), a riparare la pompa di calore posta al primo piano e l'autoclave,
a sostituire il cancello carrabile e a rifare un pilastro, a ripristinare l'impianto fognario, a provvedere allo sfoltimento, all'abbattimento degli alberi morti, alla pulizia generale ed al trasporto di materiali e conferimento di rifiuti, alla rimozione dei resti di una recinzione fatiscente, al loro smaltimento e alla sostituzione degli stessi con una recinzione di paletti zincati e rete verde. Le relative spese erano state sostenute esclusivamente dal conduttore, nonostante il locatore fosse a conoscenza della situazione in cui versava l'immobile e la relativa pertinenza, autorizzasse l'esecuzione delle opere e, comunque, venisse tempestivamente informato dal conduttore.
Il ha allegato altresì che, dal mese di luglio 2016, il bagno sito al primo piano dell'immobile era CP_1 divenuto inutilizzabile a causa della rottura della cassetta di scarico del w.c., causando un'infiltrazione d'acqua sul soffitto del soggiorno al piano terra, e che la situazione era diventata ancora più grave in seguito all'alluvione del maggio 2016; tale alluvione aveva causato ulteriori danni all'immobile: la vetrata al piano terra era stata divelta dal ciclone (e poi veniva sostituita – in emergenza – da una pannellatura per cassaforma), la porta finestra era rimasta priva del vetro;
il camino era rimasto senza canna fumaria;
il muro di recinzione era crollato e si era rovinato in più punti, così come la grondaia.
Di tutto ciò il locatore si era disinteressato e tutti i necessari interventi di ripristino e/o di soluzione in emergenza erano stati eseguiti dal Sig. a proprie spese. L'immobile, comunque, presentava CP_1 ulteriori danni alle tegole, alla vetrata della cucina ed al portone d'ingresso, al cancello (installato dal
Sig. , al muro di recinzione, al vialetto ed al pozzetto della fognatura. CP_1
pagina 5 di 9 Inoltre, il ha lamentato danni anche ai propri beni personali. CP_1
Il conduttore si era impegnato a comunicare al locatore la situazione dell'immobile e i gravissimi vizi e difetti in esso riscontrati, e pertanto -solo a partire dal mese di Agosto 2016 aveva deciso di Pt_2
sospendere il pagamento del canone di locazione, tentando comunque di trovare una soluzione stragiudiziale e bonaria che gli consentisse di risolvere la situazione e di ottenere una riduzione del canone di locazione. Per tale ragione aveva formulato una proposta transattiva, diretta all'eliminazione dei vizi da parte del locatore, avente ad oggetto la prosecuzione del rapporto con riduzione del canone per il periodo di ridotto godimento del bene o la risoluzione del rapporto di locazione (con versamento di una somma pari ai canoni di locazione maturati, ma ridotti in ragione del diminuito godimento per effetto dei vizi). La proposta non era stata accettata dal il quale aveva invece agito in giudizio Pt_1
per ottenere lo sfratto.
Pertanto il non si è opposto al rilascio dell'immobile, bensì all'emissione di un decreto CP_1
ingiuntivo per gli importi illegittimamente azionati, sollevando l'eccezione di inadempimento del locatore in relazione all'obbligo di garantire il pieno godimento dell'immobile oggetto di contratto.
Con ordinanza in data 24/5/2018 il Tribunale ha ordinato il rilascio dell'immobile (individuando allo scopo la data del 30/6/2018), disposto il mutamento del rito e concesso termine alle parti per l'integrazione degli atti e per deposito documenti.
La causa, istruita con produzioni documentali, è stata quindi trattenuta a decisione sulle conclusioni formulate.
Occorre brevemente ricordare che, quando, a seguito dell'opposizione del conduttore intimato, il locatore prosegue l'attività processuale finalizzata alla realizzazione della pretesa sostanziale, la domanda di risoluzione del contratto deve ritenersi implicitamente proposta dal locatore.
Nel caso in esame, il locatore ha agito per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per morosità
e la condanna del conduttore al pagamento dei canoni, avendo già ottenuto il rilascio nella fase sommaria.
Il conduttore ha eccepito l'inadempimento del locatore per non avere eseguito le opere di manutenzione dell'immobile sia in relazione a vizi preesistenti sia in relazione a danni subiti dall'immobile a seguito di un'alluvione verificatasi nel Comune di Capoterra nel 2016.
Secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità che questo giudice ritiene di dover condividere, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile a fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga pagina 6 di 9 completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti
(Cass., 27 settembre 2016, n. 18987; Cass., 23 aprile 2004, n. 7772).
Nel caso in esame, è incontroverso e, comunque, provato documentalmente che l'avv. Parte_1
proprietario di un immobile sito in Capoterra (CA), alla via Maestrale n. 18/A, distinto in catasto al
Foglio 34 mapp. 529 del N.C.E.U. del Comune di Capoterra, aveva concesso in locazione tale immobile ad uso abitativo, in favore del signor , e ciò per la durata di anni 4, a decorrere CP_1
dal 1.07.2011 fino a giugno 2015 (con possibilità di rinnovo), dietro pagamento di un canone pari ad euro 650,00 mensili da versare entro il giorno 5 di ogni mese.
Dalla corrispondenza tra le parti risulta che, in costanza del rapporto locatizio, il signor aveva CP_1 di volta in volta segnalato talune problematiche dell'immobile locato al proprietario, il quale aveva Per_ sempre manifestato la volontà di provvedere inviando propri incaricati (es. tale sig. .
Non è invece dimostrato che il abbia sostenuto esborsi per lavori eseguiti nell'immobile. Il CP_1
convenuto non ha depositato fatture quietanziate e non ha dedotto prova per testi.
E' invece dimostrato che il locatore aveva fatto eseguire i lavori di impermeabilizzazione della terrazza mentre altre opere, come la riparazione della cassetta di scarico del wc, rientrano nell'ordinaria manutenzione e sono quindi a carico del conduttore.
Dalla corrispondenza tra le parti risulta inoltre che il conduttore si era reso moroso anche in altre circostanze e, segnatamente, per sei morosità tra il 2014 e il 2015, con pagamento effettuato nel mese di febbraio del 2015, e la morosità si era ripetuta per i mesi di ottobre e novembre del 2015. Inoltre il conduttore non aveva provveduto al pagamento degli oneri condominiali a suo carico e non aveva provveduto neanche alla registrazione del contratto. L'art. 14 del contratto pone a carico del conduttore l'obbligo di provveder alla registrazione e alle eventuali rinnovazioni del contratto, con rimborso da parte del locatore della quota a suo carico del cinquanta per cento. Non avendovi provveduto il conduttore, il locatore ha ricevuto da parte dell'Agenzia delle Entrate la notifica della liquidazione d'imposta, oltre interessi e sanzioni.
E' incontroverso che l'immobile locato era stato danneggiato dall'alluvione che aveva colpito il
Comune di Capoterra nel mese di maggio del 2016.
Il conduttore aveva interrotto i pagamenti dal canone di agosto 2016.
Dalla corrispondenza tra le parti risulta che il si era offerto di anticipare la spesa necessaria per CP_1
la sostituzione degli infissi danneggiati, portandola in compensazione con i canoni arretrati (mail del 18 febbraio 2017). Non risulta però che il conduttore abbia dato seguito a tale suo proposito.
pagina 7 di 9 E' pacifico che il conduttore ha continuato ad abitare nell'immobile locato con la sua famiglia fino al rilascio, avvenuto solo a seguito dell'intervento dell'ufficiale giudiziario in data 25 ottobre 2018, nonostante il avesse manifestato già con la comparsa di costituzione e risposta la volontà di CP_1 rilasciare l'immobile.
Non è dimostrato che, a seguito degli eventi riportati in comparsa, il conduttore abbia subito una limitazione del godimento dell'immobile per fatto imputabile al locatore.
Come si è detto sopra, a seguito dell'alluvione, evento eccezionale e imprevedibile, gli infissi erano stati danneggiati e il conduttore si era offerto di anticipare l'importo necessario per la sostituzione portandolo in compensazione con i canoni scaduti, ma non aveva poi dato seguito a tale proposta.
Il conduttore non ha fornito altri elementi per dimostrare che l'importo del canone, di € 650,00 mensili per un appartamento di sette vani con giardino e posto auto, fosse eccessivo e non ha giustificato la richiesta di riduzione a € 350,00.
Dalle foto sembrerebbe che il muro di cinta e i cancelli pedonale e carrabile fossero in cattive condizioni ma non è dimostrato che questa circostanza abbia limitato il godimento dell'immobile.
Per quanto riguarda gli interni, si è già detto degli infissi.
Non risulta quindi dimostrato l'inadempimento del mentre è incontroverso il mancato Pt_1
pagamento dei canoni da parte del conduttore.
Deve pertanto essere pronunciata la risoluzione del contratto di locazione con il quale l'avv.
[...] ha concesso in locazione al signor l'immobile sito in Capoterra (CA), alla via Pt_1 CP_1
Maestrale n. 18/A, distinto in catasto al Foglio 34 mapp. 529 del N.C.E.U. del Comune di Capoterra per grave inadempimento del conduttore.
La domanda di riduzione del canone deve essere rigettata mentre deve essere accolta la domanda di condanna del conduttore al pagamento dei canoni fino alla data del rilascio per un totale di € 15.850,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Il locatore ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento degli oneri condominiali e ha dimostrato di avere sostenuto il relativo esborso per complessivi euro 879,07. Il conduttore non ha contestato la debenza del predetto importo. Deve pertanto essere accolta la domanda di condanna del conduttore al pagamento in favore del locatore di € 879,07 a titolo di oneri condominiali.
Non può invece tenersi conto dell'imposta di registro con interessi e sanzioni non essendo stati prodotti la cartella e il relativo pagamento.
La domanda riconvenzionale di condanna dell'avv. al pagamento della somma di € 3.500,00 Pt_1
in favore del Sig. quale rifusione degli esborsi asseritamente sostenuti, non è fondata e deve, CP_1
pertanto, essere rigettata.
pagina 8 di 9 Non vi è prova in atti che il conduttore abbia eseguito i lavori descritti nella comparsa di costituzione e risposta o abbia sostenuto i relativi esborsi. Come si è detto sopra, non è stata offerta né prova documentale né prova orale delle allegazioni dell'intimato. Deve anche evidenziarsi che, per espressa previsione contrattuale, gravano sul conduttore una serie di opere di manutenzione indicate nell'art. 7 del contratto e, in base all'art. 10, grava sul conduttore la cura delle piante, dei muri e della rete di recinzione.
Deve essere rigettata la domanda di accertare e dichiarare ai sensi di legge, la violazione e l'eccesso del diritto di difesa effettuato da parte del Sig. e conseguentemente, condannare lo stesso CP_1
alla cancellazione delle espressioni offensive e/o eccedenti il diritto di difesa contenute in tutti gli atti di causa del presente procedimento e/o in subordine, emettere anche simbolico provvedimento ritenuto di giustizia su questo aspetto.
La parte attrice non ha indicato quali sarebbero le espressioni asseritamente offensive o eccedenti il diritto di difesa.
Dalla lettura degli atti di causa non risulta che la Difesa di parte convenuta abbia utilizzato espressioni sconvenienti o offensive né, più in generale, che abbia travalicato in alcun modo i limiti del diritto di difesa.
In considerazione della soccombenza, il signor deve essere condannato alla rifusione, in CP_1 favore dell'avv. delle spese di lite, liquidate come in dispositivo. Parte_1
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Cagliari, 5 febbraio 2025
Il Giudice dott. Nicoletta Leone
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