TRIBUNALE di MESSINA
VERBALE di UDIENZA
(art. 281 sexies c.p.c.)
Il giorno 26 del mese di Settembre dell'anno 2025, all'udienza tenuta dal G.U. presso il Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, viene chiamata la causa civile iscritta al n. 4959/24 R.G..
È comparso, per l'attore, l'avv. Massimo LO GIUDICE il quale, preliminarmente, insiste nei mezzi di prova già articolati in atti;
in subordine, precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa.
Chiede la condanna del convenuto alle spese di lite.
IL G.U. dispone procedersi con la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c..
Le parti discutono oralmente la causa.
IL G.U.
esaurita la discussione orale, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
1 TRIBUNALE di MESSINA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE di MESSINA Prima sezione civile
Il giudice del Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, in funzione di giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4959 del Registro Generale Contenzioso 2024
TRA
nato a [...] il [...], cod. fisc. Parte_1
, residente in [...], elettivamente C.F._1 domiciliato in Gaggi, Via Cutrufelli, n. 5, presso lo studio dell'avv. Massimo LO GIUDICE che lo rappresenta e difende RICORRENTE
CONTRO
nato a [...] il [...], cod. fisc. Controparte_1
, residente in [...] CodiceFiscale_2
RESISTENTE avente per OGGETTO: risoluzione del contratto e condanna al risarcimento del danno.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da verbale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Oggetto del presente procedimento è la domanda, formulata da Parte_1
nei confronti di finalizzata ad ottenere la Controparte_1
risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato dalle parti il 30.08.2018, per come integrato con le successive scritture private, ed il rilascio dell'immobile detenuto del resistente nonché la condanna di questi al risarcimento del danno subìto dal ricorrente,
2 TRIBUNALE di MESSINA previa declaratoria del diritto di quest'ultimo al trattenimento della caparra di € 1.000,00 ricevuta dal promissario acquirente ed odierno resistente.
Il ha premesso di essere proprietario dell'immobile sito in Calatabiano in Pt_1
Vicolo Soldato Filippo De Pasquale, già Vicolo XIV, avente accesso da civico n. 28, nel
N.C.E.U. al foglio di mappa 11, particella 902, in ditta “ , nato a [...] Parte_1
di Sicilia il 10.05.1947 – proprietà per 1/1 bene personale” in virtù di successione ereditaria dal di lui padre , e che in data 30.08.2018 aveva stipulato con Persona_1
un contratto preliminare di compravendita avente Controparte_1
ad oggetto un “…immobile ubicato nel Comune di Calatabiano (Catania) e precisamente: - appartamento di vecchia costruzione sito in Vicolo Soldato Filippo De Pasquale, già Vicolo
XIV, avente accesso da civico n. 28, composto da un vano ed accessori a piano terra (prima elevazione fuori terra) e a primo piano, confinante con il detto Vicolo Soldato Filippo De
Pasquale da due lati e con proprietà eredi Nel N.C.E.U. del Comune di Calatabiano Per_2 in ditta “ , nato a [...] il [...] – proprietà per 1/1 Parte_1
bene personale”, al foglio di mappa 11 particela 902 Vicolo Soldato Filippo De Pasquale,
n. 28, piano terra, categoria A/5, classe 2, vani 1,5, rendita catastale euro 34,86”.
Il promissario acquirente, prima della scadenza del 30.09.2019, aveva chiesto ed ottenuto da parte del promittente venditore una proroga di detto termine sicché le parti avevano convenuto, in data 22 agosto 2019, con un successivo accordo redatto sullo stesso preliminare di vendita ed in calce al medesimo documento, “…di prorogare la durata del termine utile per la redazione dell'atto pubblico di trasferimento al 30 agosto dell'anno
2020, termine entro cui dovrà essere saldato il prezzo della vendita”.
Successivamente, nell'agosto 2020, il convenuto aveva chiesto ed ottenuto una ulteriore proroga per la stipula dell'atto pubblico di compravendita sicché le parti avevano concordato di fissare “…quale termine essenziale, anche a mente dell'art. 1457 cod. civ., la data finale del 28.02.2022”, precisando che entro detto termine essenziale del 28.02.2022
“…la parte promissaria acquirente dovrà provvedere, pena la risoluzione del rapporto contrattuale, al pagamento del saldo (euro diecimila/00) del prezzo di vendita dell'immobile”.
3 TRIBUNALE di MESSINA Scaduto il termine essenziale il ricorrente ha promosso il presente giudizio al fine di ottenere la risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato il 30.08.2018, per come integrato con le successive scritture private, ed il rilascio dell'immobile detenuto del resistente nonché la condanna di questi al risarcimento del danno subìto dal ricorrente, previa declaratoria del diritto di quest'ultimo al trattenimento della caparra di € 1.000,00 ricevuta dal promissario acquirente.
La domanda di risoluzione per inadempimento avanzata dal ricorrente è meritevole di accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Premessi i principi generali in materia di inadempimento contrattuale e di riparto dell'onere probatorio (cfr. Cass. 3373/10; Cass. 15677/09; Cass. 9439/08; Cass. S.U.
13533/01), è compito del Giudice verificare la sussistenza dei presupposti soggettivi e oggettivi dell'allegato altrui inadempimento.
Al riguardo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato il principio secondo cui il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte;
sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto costituito dall'avvenuto, corretto, adempimento dell'obbligazione o da altri fatti cui la legge attribuisce efficacia estintiva del diritto di credito (prescrizione, compensazione, ecc.) o, in alternativa, della non imputabilità dell'inadempimento allegato.
Nel caso di specie, il ricorrente ha provato la fonte negoziale del suo diritto depositando in giudizio il contratto preliminare di compravendita e allegando l'inadempimento del resistente concretizzatosi nel non aver proceduto al trasferimento del diritto di proprietà dell'immobile entro il termine essenziale concordato;
per contro il resistente, rimasto contumace, non ha provato di aver adempiuto entro il termine essenziale pattuito dalle parti o che, comunque, l'inadempimento era imputabile a caso fortuito o forza maggiore;
da ciò consegue l'accoglimento della domanda di risoluzione di diritto del contratto preliminare per scadenza del termine essenziale ex art. 1457 c.c..
Alla dichiarata risoluzione del contratto preliminare consegue, naturalmente, la restituzione delle prestazioni eseguite in funzione di esso. 4 TRIBUNALE di MESSINA Pertanto, avendo le parti dato atto concordemente che il resistente occupa l'immobile a partire dal 30.08.2018 (v. scrittura privata del 27.08.2020),
[...] va condannato all'immeditata restituzione, in favore del ricorrente, Controparte_1
dell'immobile ubicato nel Comune di Calatabiano (Catania), identificato nel N.C.E.U. al foglio di mappa 11, particella 902, sub 1, confinante a nord-ovest con la part. 775, a sud- ovest con la part. 774 e per i restanti due lati con e col Parte_2
Vicolo Soldato Filippo De Pasquale, con attuale ingresso dal Parte_2
al civico n. 27, libero da persone o cose.
[...]
Non può essere accolta la domanda del ricorrente di accertamento del suo diritto al trattenimento della somma di € 1.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria alla luce del principio per cui “La caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum".” (v.
Cass. Civ., ord. n. 20532/20; sent. n. 8571/19); nel caso in esame, avendo il ricorrente agìto per la risoluzione, la caparra confirmatoria è soggetta all'effetto restitutorio della sentenza di risoluzione ed il ricorrente non ha diritto di trattenerla.
Parimenti infondata è la domanda del ricorrente di risarcimento del danno da occupazione sine titulo.
Il ricorrente ha chiesto, testualmente, “…la condanna del Controparte_1
anche al pagamento delle relative indennità per occupazione illegittima dallo
[...] stesso dovutegli, dalla data dell'1.03.2022 e fino all'effettivo rilascio per l'importo di almeno euro 200,00 mensili o per quell'altro importo che codesto Ecc.mo Tribunale adito riterrà di poter liquidare anche con criterio equitativo ex art. 1226 cod. civ., tenendo conto che trattasi di immobile abitativo.”.
Invero, in tema di danno da occupazione sine titulo di un immobile – tale deve essere qualificata l'occupazione dell'immobile da parte del resistente a seguito della risoluzione di diritto ex tunc del contratto preliminare – si osserva che, per costante orientamento della 5 TRIBUNALE di MESSINA giurisprudenza di legittimità, “Il danno da indisponibilità diretta dell'immobile patito dal proprietario - configurabile quando si verifica, quale conseguenza immediata e diretta della violazione del diritto dominicale, la soppressione o compressione della facoltà di fruire direttamente del cespite e di ritrarne le utilità congruenti alla sua destinazione - può essere risarcito a condizione che lo stesso venga provato, anche presuntivamente, sulla base dell'allegazione, da parte del danneggiato, di determinate caratteristiche materiali e di specifiche qualità giuridiche del bene che consentano di presumere, con ragionevole certezza e secondo l'id quod plerumque accidit, che quel tipo di immobile sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero o che l'avente diritto ne avrebbe ritratto, immediatamente
e direttamente, un'utilità, specificamente indicata, corrispondente alle sue caratteristiche.”
(v. Cass. Civ., ord. n. 10477/24).
È stato, inoltre, affermato che “In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che
l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno” (v. Cass. Civ., SS.UU., sent. n. 33645/22).
Nel caso in esame, nessuna allegazione ha fornito il ricorrente dell'eventuale pregiudizio patrimoniale subìto, ragione per la quale la domanda risarcitoria non può essere accolta.
CONDANNA ALLE SPESE.
Le spese di lite seguono soccombenza;
devono, pertanto, essere poste a carico del resistente, compensate nella misura del 50% stante il rigetto di alcune domande del 6 TRIBUNALE di MESSINA ricorrente, e liquidate per la parte residua in favore del ricorrente in complessivi € 2.438,40 di cui € 138,40 per spese vive ed € 2.300,00 per compensi di avvocato di cui € 450,00 per la fase di studio, € 400,00 per la fase introduttiva, € 600,00 per la fase istruttoria, € 850,00 per la fase decisoria, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, nonché ad ulteriori €
205,33 per spese vive di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa promossa da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
[...]
1) accoglie la domanda di risoluzione formulata da nei Parte_1
confronti di Controparte_1
2) per l'effetto, accerta e dichiara l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di vendita stipulato il 30.08.2018 per scadenza del termine essenziale ex art. 1457 c.c.;
3) conseguentemente, condanna Controparte_1
all'immediato rilascio, libero da persone o cose, dell'immobile sito in Calatabiano, identificato nel N.C.E.U. al foglio di mappa 11, particella 902, sub 1, confinante a nord- ovest con la part. 775, a sud-ovest con la part. 774 e per i restanti due lati con
[...]
e col Vicolo Soldato Filippo De Pasquale, con attuale ingresso dal Parte_2
al civico n. 27; Parte_2
4) rigetta le domande avanzate da nei confronti di Parte_1
aventi ad oggetto l'accertamento del diritto del Controparte_1 ricorrente a trattenere la caparra di € 1.000,00 ricevuta da Controparte_1
ed il risarcimento del danno;

[...]
5) compensa le spese del giudizio nella misura del 50% e condanna alla rifusione delle residue spese del giudizio in Controparte_1 favore di che liquida in complessivi € 2.438,40 di cui € 138,40 per spese Parte_1 vive ed € 2.300,00 per compensi di avvocato di cui € 450,00 per la fase di studio, € 400,00 per la fase introduttiva, € 600,00 per la fase istruttoria, € 850,00 per la fase decisoria, oltre 7 TRIBUNALE di MESSINA spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, nonché ad ulteriori € 205,33 per spese vive di mediazione.
Manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in Messina, lì 26.09.2025
Il Giudice
(dott. Francesco CATANESE)
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