N. 12855/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice Giovanni Cariolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 12855/2023 R.G. promossa da:
(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Rosario VALORE;

ATTORE
contro
(C.F. , in persona del legale rappresentante pro Controparte_2 P.IVA_2 tempore, con il patrocinio dell'avv. Salvatore ABRAMO
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Fissata udienza per precisazione delle conclusioni e discussione, acquisite rituali note ex art.127 ter
c.p.c., con ordinanza del 26.04.2025 la causa veniva posta in decisione con riserva di deposito della motivazione nei successivi trenta giorni ex art.281 sexies comma 3 c.p.c..
TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
concisa esposizione delle ragioni in fatto ed in diritto della decisione
Il conveniva in giudizio Controparte_1 [...]
chiedendo il pagamento della somma di € 90.000,00 a titolo di risarcimento CP_2 danni per equivalente, oltre a richieste subordinate e vittoria di spese.
La difesa di parte attrice esponeva che:
• il Condominio aveva concesso in locazione a (contratto 10.06.2015) ed a CP_3
(contratto 15.11.2011) due distinte porzioni del lastrico Controparte_4
solare per l'installazione di antenne;

• entrambi i contratti erano stati successivamente ceduti a Controparte_2
• i contratti (almeno uno esplicitamente, l'altro implicitamente secondo le norme generali)
e la legge (art. 1588 c.c.) pongono a carico del conduttore (Cellnex) l'obbligo di manutenzione ordinaria e di conservazione del bene locato;

• non ha eseguito alcuna manutenzione ordinaria sui siti locati;
CP_2
• a causa di tale omissione, le aree locate presentano gravi problemi: degrado strutturale
(decoesione intonaco, lesioni, distacco calcestruzzo, corrosione armature) e copiose infiltrazioni d'acqua meteorica ai piani sottostanti.
• il aveva contestato formalmente (via PEC nel 2021 e 2023) la mancata CP_1 manutenzione e richiesto il ripristino, senza ottenere riscontro, registrando un peggioramento della situazione.
Ciò premesso, la difesa sosteneva che la responsabilità per i danni e per il degrado doveva considerarsi integralmente ascrivibile a per violazione degli obblighi contrattuali e CP_2
legali di manutenzione e chiedeva:
• in via principale, accertata la responsabilità di , condanna della stessa al CP_2
pagamento di € 90.000,00 (o somma diversa accertata tramite CTU) "per equivalente",
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somma necessaria per l'eliminazione delle cause dei danni ed il ripristino dei luoghi
(lavori che parte attrice si dichiarava pronta ad eseguire ricevuta la somma);
• in subordine, accertata la mancata manutenzione, condanna di , ex art. 1588 c.c., CP_2
a realizzare direttamente tutti i lavori idonei all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni;

• ancora in subordine, dichiarare la responsabilità di per i danni da infiltrazione CP_2 subiti dall'immobile del e condanna della società convenuta al pagamento CP_1
di € 20.000,00 (o somma diversa, anche in via equitativa) a titolo di risarcimento.
§§§§§
si costituiva in giudizio chiedendo l'integrale rigetto di tutte le Controparte_2 domande formulate dal Condominio attore.
La difesa di sponeva che: Controparte_2
• la pretesa del Condominio, secondo cui i danni lamentati deriverebbero da una mancata manutenzione da parte di del piano di copertura dove è situata una sua Stazione CP_2
Radio era totalmente infondata;
Pt_1
• conduceva in locazione solo una piccola porzione dell'area di copertura, non CP_2
l'intera superficie;

• su tale porzione, aveva sempre regolarmente effettuato la manutenzione dovuta CP_2
per legge quale conduttrice, impiegando personale qualificato e rispettando tutti i dettami tecnici richiesti;

Ciò premesso, la difesa sosteneva che le affermazioni del erano mere asserzioni CP_1
prive di supporto probatorio avendo attribuito semplicisticamente la responsabilità a CP_2 senza assolvere al proprio onere della prova, né sull'an debeatur (l'esistenza della responsabilità) né sul quantum debeatur (l'ammontare del danno), la cui richiesta di € 90.000 risultava abnorme e ingiustificata. La richiesta di CTU risultava meramente 'esplorativa' ed pagina 3 di 6 TRIBUNALE DI CATANIA – Quinta Sezione Civile
era, quindi, inammissibile, così come la prova testimoniale richiesta, volta alla acquisizione dai testi di giudizi tecnici.
Pertanto, la difesa concludeva chiedendo il rigetto delle domande.
§§§§§
In corso di causa, con ordinanza del 18.12.2024, venivano rigettate le richieste di prova.
Indi, fissata udienza per precisazione delle conclusioni e discussione, acquisite rituali note ex art.127 ter c.p.c., con ordinanza del 26.04.2025 la causa veniva posta in decisione con riserva di deposito della motivazione nei successivi trenta giorni ex art.281 sexies comma 3 c.p.c..
§§§§§
Oggetto della presente controversia è costituito da domande risarcitorie svolte da parte locatrice nei confronti della conduttrice Controparte_2
Secondo l'assunto di parte attrice, posto l'obbligo in capo a parte conduttrice dell'obbligo di manutenzione ordinaria, 'a causa della mancata manutenzione il sito presenta ed è causa di infiltrazioni d'acqua meteorica ai piani sottostanti'.
In particolare, veniva descritto lo stato dell'immobile nella parte danneggiata nei seguenti termini:
…le opere murarie e strutturali a causa della mancata ordinaria manutenzione manifestano: a) Decosione dell'intonaco; b) lesioni varie nel solaio e lungo
l'intradoddo; c) esfoliazione;
d) distaccamento di parte dell'intonaco e di calcestruzzo per tutto lo spessore del copriferro ed emersione dello stato di corrosione delle armature;
e) perdita di compatezza della matrice di calcestruzzo con disgregazione;

[…]
§§§§§
La domanda risarcitoria è infondata.
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Ritiene questo giudice, in particolare, che non possa individuarsi una responsabilità di parte conduttrice né per mancata esecuzione di attività di manutenzione a proprio carico né per avere in qualche modo cagionato le infiltrazioni che, secondo parte attrice, hanno cagionato i lamentati danni.
Quanto al primo profilo, va premesso che per manutenzione ordinaria devono intendersi gli interventi di routine, attesi e programmati, necessari per contrastare il normale logorìo dovuto all'uso quotidiano (es. piccole riparazioni, controlli periodici); per manutenzione straordinaria, invece, devono intendersi i lavori non pianificati, di natura eccezionale, spesso necessari a seguito di eventi imprevisti o per interventi di grande entità (es. riparazioni strutturali dopo un evento dannoso).
Ciò posto, la situazione del lastrico solare anche solo sulla base delle allegazioni di parte attrice secondo cui vi sarebbe un degrado strutturale (decoesione intonaco, lesioni, distacco calcestruzzo, corrosione armature) e copiose infiltrazioni d'acqua meteorica ai piani sottostanti, non consente di ritenere che la necessità di procedere ad un rifacimento del lastrico possa essere dipesa da mancata esecuzione di attività di manutenzione straordinaria.
Ed invero, parte attrice non ha provato – ad esempio, con propria consulenza di parte – che una determinata attività di manutenzione ordinaria abbia potuto determinare il lamentato degrado strutturale e le infiltrazioni che, al contrario, richiedono per la loro eliminazione attività sicuramente rientranti nella manutenzione straordinaria.
L'assunto secondo cui 'il conduttore ha l'obbligo di rispondere di tutti i casi in cui ci sia uno stato peggiorativo dell'immobile' (cfr. pag.1 della citazione è privo di fondamento giuridico mentre la affermazione secondo cui 'a causa della mancata manutenzione il sito presenta ed è causa di infiltrazioni d'acqua meteorica ai piani sottostanti' costituisce affermazione priva di sostegno probatorio.
Parte attrice, in via istruttoria, aveva chiesto procedersi a prova testi e ad attività di tipo tecnico.
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Quanto alla prova testi, parte attrice intendeva provare la situazione di fatto e non le cause: ovviamente, non avrebbe potuto chiedere valutazioni ai testi sulle cause del degrado, mentre la descrizione dei luoghi, peraltro affidata a prova orale, risultava irrilevante.
Quanto alla C.T.U., in mancanza di specifici elementi tecnici utili a ricondurre la situazione di degrado alla mancata esecuzione di una (o più) specifica attività di manutenzione ordinaria, la richiesta ha finito per avere carattere evidentemente 'esplorativo'.
In conclusione, le domande non possono ritenersi fondate.
Segue il rigetto della domanda e la condanna di parte attrice al pagamento delle spese processuali, liquidate come da dispositivo per fasi studio, introduttiva e decisionale, secondo valori minimi stante la non complessità delle questioni, tenendo conto del valore della controversia.

P.Q.M.

il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, RIGETTA le domande proposte dal;
CONDANNA Controparte_1
parte attrice al pagamento delle spese processuali in favore di che Controparte_2 liquida in complessivi euro 4.217,00 oltre IVA, CP e rimborso forfetario spese generali.
Catania, 14 agosto 2025.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE EX ART. 15 D.M. 44/2011
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