N. R.G. 12620/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
La dott. Gaia Di Bella, Giudice della V sezione civile del RIunale di Catania ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 12620/2023 promossa da:
, (C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
SCALIA SALVINO giusta procura in atti
ATTORE
contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. PLATANIA Controparte_1 C.F._2
NICOLA giusta procura in atti
CONVENUTO
Avente ad oggetto: risoluzione contratto locazione uso abitativo
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione del novembre 2023, l'attrice in epigrafe, premesso il contratto di locazione stipulato con il convenuto in data 18.2.2014 e regolarmente registrato, avente ad oggetto il bene immobile sito in Catania ed ivi meglio descritto per il canone mensile di € 460,00, riferiva che parte pagina 1 di 6 conduttrice non aveva corrisposto i canoni dovuti sin dal mese di febbraio 2023 per un totale di €
3220,00, e non aveva corrisposto neanche gli oneri condominiali pari, al 21.9.2023 ad € 2807,00;
chiedeva, pertanto, convalidarsi lo sfratto per morosità ed emettersi decreto ingiuntivo esecutivo, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva , allegando l'inadempimento della locatrice, deducendo in particolare che Controparte_1
l'immobile era affetto da gravissimi vizi che ne avevano ridotto il godimento e che a nulla erano valse le richieste di riparazione;
riferiva che l'immobile presentava numerose e pericolose infiltrazioni,
ingenti perdite di acqua, pareti colme di muffa e caduta di calcinacci, tanto che non era stato possibile utilizzare alcune stanze;
riportando stralci di conversazioni intercorse via whatsapp con la locatrice, ne allegava l'inadempimento ex artt. 1575 e 1576 cc, si opponeva alla convalida e chiedeva accertarsi e dichiarare l'inadempimento dell'attrice agli obblighi di manutenzione straordinaria ed obbligare la stessa all'esecuzione di tutti i lavori necessari per rendere l'immobile conforme all'uso convenuto, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti da determinarsi nel corso del processo, con vittoria di spese e compensi.
Con ordinanza del 16.11.2023 veniva disposto il mutamento del rito : “ rilevato che parte convenuta si
è opposta allegando la violazione da parte del locatore di oneri di manutenzione del bene immobile e dunque invocando l'art. 1460 cc, considerato che come più volte affermato dalla Corte di Legittimità “
In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In
applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato,
pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè
pagina 2 di 6 tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore.” ( cfr Cass. Civ. sent. n.
17020/2022); rilevato che, tuttavia ed a mente dell'art. 663 e ss cpc, il giudice non può convalidare lo sfratto nel caso in cui l'intimato abbia manifestato la propria opposizione, né può emettere l'ingiunzione susseguente alla convalida, potendosi al più emettere ordinanza provvisoria di rilascio (
ex art. 665 cpc), ovvero per il pagamento delle somme non controverse, ma previa specifica istanza del locatore;

considerato che

la facoltà di instare ex art. 665 cpc , sorge nell'intimante soltanto dopo l'opposizione dell'intimato, donde l'eventuale anticipata manifestazione, operata nel corpo dell'atto di citazione per la convalida , di chiedere la pronunzia dell'ordinanza di rilascio in caso di opposizione, è
priva di utilità ove l'istanza non venga poi effettivamente proposta al momento opportuno ( ciò in quanto la volontà manifestata in citazione non è vincolante per l'intimante, il quale rimane libero di non proporre l'istanza in esito all'opposizione) ( cfr in senso conforme RI . Modena sez II,
28.3.2012); ritenuto che in caso di obiettiva incertezza in ordine al contenuto delle istanze avanzate da parte dell'intimante nel corso dell'udienza di convalida, detta manifestazione di volontà operata in citazione può essere valorizzata a fini ermeneutici;
considerato in punto di fatto che: in risposta alla proposta opposizione parte intimante, appositamente invitata ad interloquire all'odierna udienza, ha insistito nella richiesta di convalida;
ritenuto, pertanto, che non è stata avanzata formale istanza ex art. 665 cpc e che nessuna delle parti ha interloquito in ordine alla sussistenza o meno dei gravi motivi ivi previsti per accogliere o denegare il provvedimento”.
Il procedimento veniva istruito documentalmente e viene deciso all'odierna udienza con sentenza emessa ai sensi dell'art. 281 sexies cpc.
La domanda attorea è fondata.
La stipula del contratto di locazione tra le parti non è oggetto di contestazione e risulta documentalmente dimostrata;
risulta dimostrato, inoltre, che parte convenuta non abbia correttamente pagina 3 di 6 corrisposto i canoni di locazione e gli oneri condominiali;
è principio consolidato in giurisprudenza che la sospensione o la riduzione unilaterale del canone di locazione integri illecito contrattuale, non ammissibile nemmeno a fronte di prospettati vizi dell'immobile ( “ In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore.” ( cfr Cass. Civ. sent. n. 17020/2022); com'è noto il mancato pagamento del canone di locazione, costituisce grave inadempimento all'obbligazione primaria del conduttore che comporta la risoluzione contrattuale ( cfr ex multis Cass. n. 21242/2006); il canone di locazione, ponendosi in rapporto di corrispettività con la prestazione del locatore integra con quest'ultima la causa onerosa del contrato e, pertanto, il mancato pagamento anche di una mensilità del canone priva di causa il godimento dell'immobile nel corrispondente periodo e giustifica, di per sè, la risoluzione del contratto (vd. Cass. n.12769/98); nel caso di specie, trattarsi peraltro di contratto di locazione ad uso abitativo , si che trova applicazione l'art. 5 L n. 392/1978 secondo cui “ Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista,
ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455
del codice civile”.
Per quanto riguarda l'allegato inadempimento della locatrice, si osserva che con la documentazione allegata alla memoria integrativa, l'attrice ha dimostrato attraverso il deposito delle delibere di pagina 4 di 6 assemblea condominiale e del contratto di appalto stipulato tra il condominio e l'impresa Simmar
Costruzioni srl, come fossero in corso dei lavori di ristrutturazione delle palazzine di cui fa parte anche l'immobile oggetto di causa;
è vero, infatti, che i vizi denunziati dal conduttore, attengono a problematiche che richiedono interventi di manutenzione straordinaria, molte di carattere condominiale rispetto alle quali non è ravvisabile l'inadempimento, posto che, in ogni caso, i rimedi previsti per i vizi della cosa locata che ex art. 1578 cc incidono sulla struttura materiale del bene, alterandone l'integrità
ed impendendo o riducendone notevolmente il godimento, sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento;
nel caso che occupa, tuttavia, non è neanche dato sapere in che momento i detti vizi si siano manifestati con le caratteristiche di cui alle fotografie in atti, né a quali stanze esse si riferiscano ( essendo parzialmente riconoscibile una cameretta da letto per ragazzi e parte di una stanza con la tv); inoltre parte convenuta,
non ha articolato sul punto alcuna richiesta istruttoria, neanche in ordine ad eventuale ctu al fine di verificare il minor godimento del bene immobile così da eventualmente ridurre proporzionalmente il canone di locazione.
Alla luce di tali risultanze ed allegazioni ed in coerenza con quanto affermato dalla Corte di
Legittimità, va senz'altro ritenuta la gravità dell'inadempimento della parte convenuta e va dichiarato risolto il contratto di locazione.
È emerso dalle allegazioni, ancora, che il bene immobile è stato rilasciato, ma senza la restituzione delle chiavi;
parte convenuta ha offerto soltanto in data odierna la restituzione delle chiavi, offerta respinta dalla parte attrice per la necessità di visionare il bene immobile.
Sussiste senz'altro il diritto della locatrice al pagamento dei canoni di locazione non versati dal mese di febbraio 2023 pari ad € 11.960,00 e degli oneri condominiali ancora dovuti, pari ad € 2807,00 al
21.09.2023.
pagina 5 di 6 Ogni altra domanda va respinta.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, avendo riguardo a quanto previsto per la fase sommaria dai compensi minimi del III scaglione della tabelle inerente i procedimenti di convalida locatizia ( senza tenersi conto della fase di decisione, essendo stato disposto il mutamento del rito), nonché per la presente fase, tenendo conto di quanto previsto dal III scaglione della tabella n. 2 allegata al DM n. 55/2014, senza tenersi conto della fase istruttoria che non è stata svolta.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:
- dichiara risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione inter partes e condanna il convenuto all'immediato rilascio del bene immobile;

- condanna il convenuto al pagamento in favore di parte attrice dell'importo di € 11.960,00 a titolo di canoni di locazione scaduti oltre interessi dalle singole scadenze sino al soddisfo,
nonché di € 2807,00 a titolo di oneri condominiali oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

- rigetta ogni altra domanda;

- condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite, liquidate in complessivi € 200,00 per esborsi ed € 4317,00 per compensi oltre IVA, CPA e spese generali come per legge.
Così deciso in Catania, il 4.3.2025
Il Giudice
Dott.sa Gaia Di Bella
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