N. 419/2023 N. Cron.
N. Sent. Civ. Anno 2025 N. Rep.

IL TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale di Torre Annunziata,
dr. Gianluigi Ciampa ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati dalla
L. 18.06.2009 n. 69, nonché dal D.L. 69/2013);
nella causa civile iscritta al n. 419
del ruolo degli affari contenziosi civili dell'anno 2023
avente ad oggetto: occupazione sine titulo/locazione verbale.
TRA
(C.F. ) nata il [...] a [...] resi- Parte_1 C.F._1
dente in Castellammare di Stabia (NA) in via Traversa Fondo d'Orto n. 21, rapp.ta e difesa dall'avv. Anna Baccari, (C.F. ) – PEC C.F._2 Em_1 [...]
ed elett.te dom.ta presso il suo studio in Castellammare di Stabia Email_2
(NA) in via G. D'Annunzio n. 34,
– attrice-
E
1 , (C.F. ), nata il [...] a [...]- CP_1 C.F._3
mare di Stabia (NA) ed ivi residente in [...], rappresentata e difesa dagli avv.ti Francesco Circiello, (C.F. – PEC C.F._4 [...]
e Gianpiero Calabrese, (C.F. Email_3
) – PEC ed elettivamente C.F._5 Email_4
domiciliata presso il loro studio sito in Castellammare di Stabia (NA) al Viale Eu-
ropa n. 144,
-convenuta-
CONCLUSIONI
Come da atti del giudizio, cui si fa espresso rinvio.
FATTO E MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex articolo 702-bis c.p.c., conveniva in giudizio Parte_1 [...]
, contestandole l'occupazione sine titulo degli immobili siti in Castellam- CP_1
mare di Stabia (NA) in via Rispoli n. 35 -36 costituiti da un basso nel cortile e da un vano con focolare al primo piano, censiti in NCEU del Comune di Castellam-
mare di Stabia al:
- foglio 8, p.lla 40 sub 12,
- foglio 8, p.lla 40 sub 30.
L'istante dichiarava di essere titolare della piena ed esclusiva proprietà del detto compendio immobiliare a partire dal 24.05.2010, giusta atto di cessione di diritti immobiliari stipulato con la cedente che, dunque, a far data dall'atto CP_1
di cessione, avrebbe occupato senza titolo i detti immobili.
2 Chiedeva dunque di accertare e dichiarare l'occupazione senza titolo da parte di con condanna all'immediata consegna materiale dei predetti immo- CP_1
bili e delle relative chiavi di accesso, rilasciando gli stessi liberi e vuoti da persone e cose.
Si costituiva in giudizio , contestando tutto quanto dedotto dall'at- CP_1
trice, opponendosi alla di lei richiesta, allegando l'esistenza tra le parti di un con-
tratto verbale di locazione risalente a circa ventotto anni prima (al 1995, circa), in forza del quale la aveva versato alla un canone mensile fissato CP_1 Pt_1
in Lire 150.000 e poi, a far data dal mese di gennaio dell'anno 2002, in euro 300,00
(per abitare sia nei due locali sopra indicati, nonché in un vano ubicato al terzo piano, sempre del medesimo stabile, identificato al Catasto Fabbricati del Comune
di Castellammare di Stabia al foglio 8, particella 40, sub 29).
evidenziava come le parti fossero d'accordo per la permanenza di CP_1
tale rapporto di locazione anche dopo l'intervenuta cessione degli immobili alla e che ciò che mutava era solo l'attribuzione della totale proprietà dei cespiti Pt_1
alla Nel mentre, nulla mutava in ordine al detto rapporto di locazione così Pt_1
come confermato dall'art. 7 del contratto di compravendita laddove era previsto che
“la parte acquirente è immessa da oggi nel solo possesso giuridico di quanto ac-
quistato, con i relativi effetti utili ed onerosi” e non, dunque, anche nel possesso materiale.
Sottolineava altresì che, eccetto un atto di diffida a lasciare l'immobile inviato nel
2018 a cui non era stato dato seguito, per tredici anni successivi all'atto di compra-
vendita sottoscritto il 24.05.2010, nulla aveva preteso rispetto al ri- Parte_1
lascio dell'immobile, condotta spiegabile solo con la circostanza della sussistenza di un contratto di locazione verbale come sopra esplicitato. Allegava, altresì, che il
3 contratto di locazione ad uso abitativo concluso in forma verbale e non registrato fosse viziato da nullità relativa, ricorrente in tutti i casi di mancata registrazione del contratto di locazione, azionabile esclusivamente dal conduttore (Corte di Cass.
Sent. n. 9475/2001).
Da ultimo, spiegava domanda riconvenzionale chiedendo accertarsi CP_1
l'esistenza del suddetto contratto verbale di locazione ad uso abitativo, non regi-
strato, nonché ricondursi detto contratto a condizioni conformi a quanto previsto dagli accordi di categoria con conseguenziale condanna di a corri- Parte_1
spondere alla quanto dalla stessa pagato in eccesso rispetto alle somme CP_1
effettivamente dovute in forza dei suddetti accordi.
eccepiva il suo difetto di legittimazione passiva riguardo la domanda Parte_1
riconvenzionale relativa all'unità immobiliare ubicata al terzo piano dello stesso stabile (foglio 8, particella 40, sub 29) per averla, in data 18.04.2019, ceduta a terzi.
Il Tribunale disponeva il mutamento di rito da sommario in ordinario e, precisate le conclusioni, il giudizio veniva assegnato a sentenza con concessione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c..
In primis, si rileva l'avvenuto esperimento, da parte dell'istante del tentativo di me-
diazione obbligatoria ex art. 5, comma 1, d.lgs. 28/2010, convertito in L. 69/2013,
con esito negativo. Consegue l'assolvimento della condizione di procedibilità.
Sulla legittimazione passiva della rispetto alla domanda riconvenzionale Pt_1
della CP_1
Va premesso che la suddetta eccezione di difetto di legittimazione passiva – in os-
sequio alla quale non sarebbe legittimata a stare in giudizio per l'ac- Parte_1
certamento dell'esistenza del contratto di locazione in quanto non più proprietaria,
4 riguarda solo l'immobile ubicato al terzo piano (foglio 8, particella 40, sub 29)
avendolo venduto in data 18.04.2019.
Ciò posto, si rammenta che nel sistema processuale italiano, la legittimazione pas-
siva è la titolarità della potestà di resistere in giudizio. Se l'attore cita un soggetto che non è tenuto a rispondere del diritto rivendicato o che è estraneo all'oggetto della controversia, questi può far rilevare il cd. difetto di legittimazione passiva,
ovverosia la sua estraneità al giudizio e quindi chiedere di essere estromesso. Se si tratta dell'unico convenuto, il giudizio non potrà che estinguersi. Il difetto di legit-
timazione passiva, come rilevato anche dalla Corte di Cassazione in diverse occa-
sioni (v., ex multis, Cass. n. 2951/2016 e Cass. n. 12729/2016), può essere fatto valere dalla parte in ogni stato e grado del processo e anche d'ufficio dal giudice.
Nel caso di specie, trattandosi di materia locatizia, viene in rilievo quanto recente-
mente ribadito da una sentenza del Tribunale di Massa del 14.03.2024 che ha chia-
rito che la titolarità formale del bene immobile non è un presupposto indispensabile per concederlo in locazione. È sufficiente che il locatore abbia una disponibilità di fatto, derivante da un titolo non contrario a norme di ordine pubblico.
La sentenza conferma che chiunque, in possesso della materiale disponibilità di un bene, può validamente stipulare un contratto di locazione. Tale disponibilità può
derivare da rapporti giuridici diversi, non necessariamente legati alla proprietà.
Questo principio è stato affermato più volte dalla giurisprudenza, come evidenziato dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 7422 del 1999), che ha sottolineato come il rapporto locativo sia un rapporto di natura obbligatoria, i cui effetti vincolano le parti contraenti, indipendentemente dal trasferimento della proprietà del bene.
5 Ciò posto, nel caso di specie, il contratto di compravendita a mezzo del quale
[...]
ha ceduto l'unità immobiliare di cui al foglio 8, particella 40, sub 29, sti- Pt_1
pulato in data 18.04.2019, precisa al punto sesto che “La parte alienante ne trasfe-
risce da oggi alla parte acquirente il possesso legale e materiale ad ogni effetto
utile ed oneroso”.
Orbene, secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, (da ultima, Cass. n.
42035 del 2021) la legitimatio ad causam, attiva e passiva, consiste nella titolarità
del potere e del dovere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, mediante la deduzione di fatti in astratto idonei a fon-
dare il diritto azionato, secondo la prospettazione dell'attore, prescindendo dall'ef-
fettiva titolarità del rapporto dedotto in causa, con conseguente dovere del giudice di verificarne l'esistenza in ogni stato e grado del procedimento. Da essa va tenuta distinta la titolarità della situazione giuridica sostanziale, attiva e passiva, per la quale non è consentito alcun esame d'ufficio, poiché la contestazione della titolarità
del rapporto controverso si configura come una questione che attiene al merito della lite e rientra nel potere dispositivo e nell'onere deduttivo e probatorio della parte interessata.
Nel caso di specie, ha eccepito e provato la circostanza di non essere Parte_1
più proprietaria dell'immobile ubicato al terzo piano dello stabile dal 18.04.2019
per averlo ceduto a terzi.
Da ciò consegue che non essendo più proprietaria dell'immobile di Parte_1
cui al foglio 8, particella 40, sub 29 non è passivamente legittimata a contraddire in ordine alla domanda riconvenzionale, proposta dalla , tendente ad accer- CP_1
tare l'esistenza di un contratto di locazione verbale in ordine a tale bene immobile.
6 Deriva il rigetto della domanda riconvenzionale con riferimento al detto immobile per difetto di legittimazione passiva della Pt_1
Sul contratto verbale di locazione
Con riguardo agli altri due immobili oggetto di giudizio, valga quanto segue.
eccepisce l'infondatezza della proposta domanda di loro libera- CP_1
zione, dichiarando di non occuparli sine titulo, bensì di detenerli in forza di un con-
tratto verbale di locazione stipulato ventotto anni prima dell'instaurazione del giu-
dizio, all'incirca nel 1995.
La normativa in materia di locazione di immobili ad uso abitativo è stata innovata dalla L. 431/98, la quale sancisce all'art. 1, quarto comma, che: “a decorrere dalla
data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di
locazione è richiesta la forma scritta”.
Per quanto attiene ai contratti stipulati antecedentemente al 1998, la previsione è
quella di cui all'art. 2, comma 6 dalla L. 431/98 “I contratti di locazione stipulati
prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacita-
mente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.” Il richiamato comma 1
dispone, in definitiva, che in mancanza di diversa comunicazione, il contratto sia rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Ciò posto, dall'esame della documentazione prodotta in atti, non si rileva e non emerge alcuna prova o principio di prova scritta dell'esistenza dell'assunto con-
tratto verbale di locazione, né sulla permanenza della convenuta , CP_1
dalla presunta data del 1995, all'interno degli immobili oggetto di giudizio (ad es.
una ricevuta di pagamento di un canone di locazione;
il pagamento di un'utenza,
ecc., ecc.). Cioè, non vi è nulla che dimostri, anche minimamente, che la CP_1
abbia effettivamente occupato l'immobile da un tempo antecedente al 1998.
7 In mancanza, non si è dato corso alla richiesta di prova testimoniale.
In assenza di prova di un rapporto locativo, la convenuta deve essere, pertanto, di-
chiarata un occupante sine titulo degli immobili con conseguente accoglimento della domanda e la sua condanna all'immediato rilascio degli stessi liberi da per-
sone e vuoti da cose in favore dell'istante.
Le spese di lite seguono la soccombenza sono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice Onorario di Pace del Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni di-
versa istanza, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
1) accoglie la domanda principale proposta da nei confronti di Parte_1 [...]
, accertando e dichiarando che quest'ultima occupa sine titulo gli immo- CP_1
bili di cui al foglio 8, particella 40, sub 12 e foglio 8, particella 40, sub 30;
2) ordina l'immediato rilascio dei predetti immobili da parte della , in fa- CP_1
vore dell'istante, liberi da persone e vuoti da cose;

3) dichiara il difetto di legittimazione passiva della in ordine alla domanda Pt_1
riconvenzionale della sull'accertamento di un rapporto locativo relativo CP_1
all'immobile ubicato al terzo piano (foglio 8, particella 40, sub 29);
4) rigetta la residua domanda riconvenzionale proposta da nei con- CP_1
fronti di riguardo gli altri due immobili, in quanto infondata e non Parte_1
provata;
5) condanna al pagamento in favore di delle spese CP_1 Parte_1
di giudizio che liquida in complessivi euro 3.000,00 di cui euro 300,00 per spese ed
8 euro 2.700,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge, con attribuzione all'avv. Anna Baccari dichiaratasi anticipataria.
Così deciso in Torre Annunziata il 24.09.2025
Il G.O.P.
dr. Gianluigi Ciampa
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