N. R.G. 4798/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Trieste
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Monica Pacilio ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4798/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MAGNI Parte_1 C.F._1
PIERCARLO;
ricorrente contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AUGUSTO CP_1 C.F._2
GIANCARLO e dell'avv. BUCCILLI MARGHERITA;
resistente
avente ad oggetto: Cause relative alla validità o efficacia del contratto o di singole clausole,
contratto di locazione, occupazione di immobile;
forma del contratto di locazione.
CONCLUSIONI:
PER PARTE ATTRICE: come da ricorso in RG 4798/2024 e comparsa di costituzione in RG.
1908/2024
“

1. Accertare e dichiarare l'esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente tra la RA e la RA , da ricondursi alla fattispecie di cui Parte_1 CP_1
pagina 1 di 7 all'articolo 2, comma 3, L. nr. 431/98, con decorrenza dalla data del 1 ottobre 2022 e prima
scadenza alla data del 30 settembre 2025, con proroga di anni due e scadenza naturale per la data
del 30 settembre 2027.


2. Fare obbligo alla resistente di rifondere alla ricorrente le spese di lite del presente grado
di giudizio.
…...


2. Respingere la domanda formulata dalla ricorrente, in quanto infondata per le ragioni esposte.


3. Accertare e dichiarare l'esistenza del contratto di locazione stipulato verbalmente tra la RA e la RA , da ricondursi alla fattispecie di cui Parte_1 CP_1
all'articolo 2, comma 3, L. nr. 431/98, con decorrenza dalla data del 1 ottobre 2022 e prima
scadenza alla data del 30 settembre 2025, con proroga di anni due e scadenza naturale per la data del 30 settembre 2027.


4. Fare obbligo alla ricorrente di rifondere alla resistente le spese di lite del presente giudizio.”.
PER PARTE CONVENUTA: come da nota del 03.06.2025
“- nel merito respingere la domanda svolta dalla RA in quanto infondata in fatto e in diritto perché Pt_1
nessun valido contratto di locazione è stato stipulato tra le parti o, in subordine, ne è stato
stipulato uno per esigenze transitorie scaduto al più tardi in febbraio 2023
- in via subordinata riconvenzionale in caso di denegato accertamento di un contratto di locazione concluso dalle parti e non già
scaduto, accertare e dichiarare che la RA è gravemente inadempiente nel pagamento dei Pt_1
canoni, da rideterminare alla luce di quello di mercato, delle utenze e degli oneri condominiali e,
conseguentemente, dichiarare risolto detto contratto, condannando la conduttrice sia al rilascio immediato dell'immobile di via Ponziana n.6 a Trieste, libero di persone e cose anche interposte, sia al risarcimento del danno quantificato in € 4.823,49 o la diversa maggior o minor somma risultante all'esito dell'istruttoria, da maggiorarsi con rivalutazione e interessi e il deposito cauzionale.”

pagina 2 di 7 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

I. ha evocato in giudizio chiedendo al Tribunale di accertare Parte_1 CP_1
l'esistenza di un contratto di locazione stipulato verbalmente fra loro e avente ad oggetto l'appartamento sito in Trieste in via Ponziana n. 6 di proprietà della resistente. si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto della domanda, ritenendola infondata CP_1 in fatto e in diritto;
in subordine, per l'ipotesi in cui il Giudice avesse accolto la domanda, ha chiesto di dichiarare il contratto risolto per inadempimento della conduttrice e di condannare la conduttrice al pagamento dei canoni e delle spese scadute nonché al risarcimento dei danni.
In particolare, è pacifico che la sig.ra occupa l'appartamento di proprietà della Parte_1 RA dal mese di ottobre del 2022, ma mentre quest'ultima afferma che CP_1
l'occupazione è abusiva, in quanto non sorretta da titolo giustificativo, la sostiene di avere Pt_1 avuto la disponibilità dell'appartamento in forza di un contratto di locazione stipulato oralmente e chiede al Tribunale di accertarne l'esistenza ai sensi dell' art. 13, comma 5 l. 431/1998, cosicché possa essere “regolarizzato”. Secondo la rappresentazione della ricorrente sarebbe stato pattuito un canone mensile di € 400,00 e il contratto non sarebbe stato stipulato per iscritto e registrato per la contraria volontà della RA che si sarebbe detta disponibile a firmare soltanto un CP_1
contratto scritto in lingua serba e regolato dal diritto serbo. La resistente, invece, afferma che tra di esse è intervenuto un diverso accordo, in base al quale, dietro il pagamento della somma di € 1.000 da corrispondere una tantum, la semplicemente avrebbe dovuto pulire a fondo l'appartamento Pt_1
da lei acquistato da poco, unica ragione per la quale le sarebbero state consegnate le chiavi.
Aggiunge che in seguito la sarebbe rimasta nell'appartamento senza averne alcun titolo, Pt_1
rifiutandosi di rilasciarlo e, anzi, introducendovi terze persone a lei sconosciute;
la somma di 400 euro mensili sarebbe stata pagata solo come rimborso spese.
A tale causa è stata riunita altra pendente fra le medesime parti e per il medesimo rapporto, promossa da contro per ottenere il rilascio dell'appartamento, avente CP_1 Parte_1
n.r.g.1908/2024.
II. Ci sono plurimi indizi del fatto che tra le parti sia intervenuto un vero e proprio contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile della sig.ra anche se per un periodo limitato di CP_1 tempo, in conformità a quanto riferito dalla nell'interrogatorio reso nel procedimento penale a Pt_1
suo carico instaurato su denuncia della (vedi gli atti del procedimento penale depositati CP_1
dalla con la nota del 15.03.2025): la riferisce che si erano accordate affinché lei Pt_1 Pt_1
pagina 3 di 7 rimanesse nell'abitazione fino a maggio 2023, con possibilità di prorogare la durata fino all'estate, concordando un canone mensile di € 400, oltre al pagamento delle utenze e delle spese condominiali. Si tratta di un accordo che, all'evidenza, non è stato rispettato, avendo la Pt_1 continuato a permanere nell'immobile.
Gli indici presuntivi consistono nel pagamento periodico (almeno fino a un certo momento) del canone di locazione, pari a € 400,00, tramite bonifico bancario, che non può essere qualificato come semplice rimborso spese, come invece sostiene la resistente, in quanto tale importo non risulta concretamente parametrato a nessuna spesa specifica (doc. 14 ); nell'invio, da parte Pt_1
della di un contratto di locazione redatto in lingua serba (doc. 8, 9 ), che non si CP_1 Pt_1 spiegherebbe se non con l'intento di formalizzare una locazione;
il contenuto delle conversazioni avvenute a mezzo whatsapp (doc. 8,9 Jelic), in cui si forniscono precise indicazioni sulle modalità
di pagamento del canone e delle bollette. La versione della non è incompatibile con la Pt_1 volontà della confermata dal marito, di voler adempiere all'obbligo assunto con il CP_1
contratto di acquisto di realizzare opere di isolamento acustico alla parete adiacente ad altro appartamento del venditore, potendosi ipotizzare che le opere sarebbero state CP_2 compiute dopo il rilascio del bene (nell'estate 2023) o durante la permanenza della . Pt_1
Il contrasto tra le parti - con la pretesa della di rilascio dell'immobile - è sorto solo Pt_2
quando oramai i rapporti tra di loro si erano deteriorati anche per la richiesta della di Pt_1
sottoscrivere un contratto regolare.
III. Il contratto verbale stipulato tra le parti non è conforme al modello legale della locazione dell'abitazione, sia sotto il profilo della durata che per quanto riguarda la forma. Vanno verificate le conseguenze che ne discendono in termini di validità ed efficacia.
A. Per quanto concerne la durata, la legge, prevede per i contratti di locazione ad uso abitativo abbiano una durata minima di quattro anni o, in adesione ad accordi tra associazioni di proprietari e organizzazioni di conduttori, tre anni, prorogabile per altri due (art. 2 L. 431/1998; si tratta del contratto c.d. a canone concordato). La clausola che deroga ai limiti di durata stabiliti dalla legge è nulla, ma tale nullità non invalida l'intero contratto, essendo sostituita automaticamente con la previsione della durata minima di quattro anni (art. 13, co. 3, L. 431/1998). La legge consente che le parti possano stabilire una durata inferiore alla locazione solo in determinati casi, che non ricorrono nel caso di specie.
B. Si passa ora alla verifica della validità in relazione alla forma verbale.
Ai sensi dell'art. 1, comma 4 l. 9 dicembre 1998, n. 431 “per la stipula di validi contratti di pagina 4 di 7 locazione è richiesta la forma scritta”. Tale disposizione, secondo la giurisprudenza e la dottrina assolutamente maggioritarie, cui si aderisce, configura un'ipotesi di forma ad substantiam, con la conseguenza che la sua mancanza è causa di nullità del contratto (si veda l'esaustiva ricostruzione della norma nella sentenza Cass. SS. UU. n. 18214 del 2015).
La RA sostiene che, anche ad ammettere che il contratto sia nullo, vi sarebbe la possibilità Pt_1 di “convalidarlo”. Tale affermazione è fondata sulla originaria formulazione dell'art. 13, comma 5
l. 431/1998, che consentiva di ricondurre la locazione alle condizioni di legge “nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4”.
Bisogna rilevare, però, che la norma citata risulta abrogata dall'art. 1, comma 59, l. 28 dicembre
2015, n. 208 (c.d. legge Finanziaria 2016), che ha sostituito l'articolo in esame senza riprodurla.
Norma analoga a quella abrogata è stata inserita nel comma 6 dell'art. 13, legge n. 431 del 1998,
(sempre dall'art. 1, comma 59, legge n. 208 del 2015), che attribuisce al conduttore la facoltà di richiedere che la locazione «venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma
1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2» della legge n. 431 del 1998, anche «nei casi
in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1». Si tratta della c.d. c.d. conversione giudiziale della locazione non registrata.
La giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire che “l'intentio legis sottostante alla riformulazione della c.d. «azione di riconduzione», nei termini di cui al nuovo comma 6 dell'art.
13, e, comunque, l'effetto che obiettivamente ne deriva, sia quello di estendere la facoltà attribuita
al conduttore di richiedere la «riconduzione del contratto a condizioni conformi» dalla ristretta ed eccezionale ipotesi in cui fosse stato il locatore a pretendere «l'instaurazione di un rapporto di
locazione di fatto» a quella, più generale, in cui, «il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo»: previsione
evidentemente idonea ad abbracciare sia l'ipotesi in cui il contratto sia stato concluso verbalmente
(e indipendentemente dal fatto che ciò sia dipeso da una imposizione del locatore) e non sia stato poi registrato, sia quella in cui il contratto, pur stipulato per iscritto, non sia stato poi registrato”.
Così è affermato nella sentenza Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 9475 del 09/04/2021, che riprende le considerazioni e conclusioni già svolte dalla Corte nella sentenza a Sezioni Unite n. 18214 del
2015 (pronunciata in fattispecie soggetta alla normativa anteriore alla legge Finanziaria 2016), la cui massima recita: “Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n. 431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le pagina 5 di 7 parti e d'ufficio, attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale;
fa eccezione
l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente
imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore”) afferma che “la legittimazione sia ormai divenuta relativa in tutte le ipotesi in cui detta azione è ammessa in base al testo modificato, cioè in tutti i casi di mancata registrazione;
mentre la nullità assoluta vedrebbe ridotto il proprio ambito di
applicazione all'eventualità, alquanto remota nella pratica, del contratto non scritto ma registrato, in cui peraltro manca del tutto quella finalità di contrasto all'evasione fiscale che, secondo la sentenza delle Sezioni Unite, costituisce la ratio dell'assolutezza”.
In definitiva, deve ritenersi che la stipula del contratto in forma verbale e la connessa mancata registrazione sono da ritenersi causa di nullità, ma solo relativa del contratto, come tale dunque azionabile solo dal conduttore, non anche dal locatore, e non rilevabile d'ufficio dal giudice. È, quindi una nullità c.d. di protezione.
Applicando tali principi al caso di specie, ne deriva che il contratto stipulato tra le parti è valido ed efficace, non essendo fatta valere la nullità dalla , ed ha una durata di quattro anni, prorogabile. Pt_1
Mancando le attestazioni necessarie per la stipula dei contratti cc.dd. a canone concordato, non può applicarsi il termine di tre anni per i contratti a canone concordato.
IV. Il contratto di locazione, seppur valido, va dichiarato risolto per mancato pagamento dei canoni di locazioni, spese condominiali e altre accessorie per l'importo complessivo di euro € 4.823,49,
secondo il calcolo svolto nella memoria della del 03.06.2025. A tale somma, siccome CP_1
oggetto di obbligazione di valuta, non si applica la rivalutazione monetaria, mentre vanno applicati gli interessi come da art. 1282, co. 2, c.c.
La dichiarazione di risoluzione contrattuale implica l'accoglimento della domanda di rilascio dell'appartamento.
Nessun danno è stato allegato e provato dalla resistente.
- Spese di lite -
La soccombenza reciproca delle parti comporta la compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.

ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, definitivamente pronunziando, il Tribunale di
Trieste così provvede: pagina 6 di 7 1. accerta che tra e è intervenuto contratto di locazione ad uso Parte_1 CP_1 abitativo avente ad oggetto l'immobile in via Ponziana n. 6, Trieste, della durata di quattro anni dal 1° maggio 2022 al 30 aprile 2026;
2. dichiara il contratto di cui al capo 1 risolto per inadempimento di;
Parte_1
3. condanna al pagamento di euro € 4.823,49 per canoni di locazione, spese Parte_1
condominiali e utenze domestiche, oltre a interessi computati al tasso legale ai sensi dell'art. 1282, co. 2, c.c.;
4. condanna al rilascio dell'appartamento in via Ponziana n. 6, libero da Parte_1
persone e cose;

5. compensa le spese di lite tra le parti.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti.
Così deciso in Trieste, il 11.06.2024.
Il Giudice
dott.ssa Monica Pacilio
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