REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 19149 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2020 tra
(C.F. , in giudizio con gli avv.ti Carla Parte_1 P.IVA_1
TT, PP SS e TE IM
-parte attrice-
e già C.F. ), Controparte_1 Controparte_2 P.IVA_2 in giudizio con l'avv. Angelo Giuseppe Caparello
-parte convenuta-
OGGETTO: altri contratti atipici.
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti hanno così precisato le rispettive conclusioni:
- per parte attrice: “Nel merito:


1. A. in via principale:
(a.1) accertare e dichiarare che il Contratto è un contratto di servizi, e non è qualificabile quale contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo;
e
(a.2) per l'effetto:
1 (i) accertare e dichiarare, per le ragioni di cui in atti, l'inadempimento di CP_1
(già agli obblighi previsti dall'art.

3.1 dell'Allegato
[...] Controparte_2
B al Contratto relativi alla puntuale esecuzione, a regola d'arte, dei servizi descritti nell'Allegato A del medesimo Contratto;
per l'effetto, condannare Controparte_1
(già al risarcimento dei danni subiti da Controparte_2 Parte_1
e quindi al pagamento di una somma non inferiore ad Euro 45.000,00, ovvero
[...] della maggiore o minore somma che risulterà dovuta in corso di causa, occorrendo previa liquidazione in via equitativa ex art. 1226 cod. civ., oltre rivalutazione monetaria e interessi compensativi;

(ii) accertare e dichiarare, per le ragioni di cui in atti, l'inadempimento di CP_1
(già per illegittima anticipata risoluzione del
[...] Controparte_2 rapporto contrattuale senza il rispetto del termine di preavviso di cui all'art.

4.2 del
Contratto; per l'effetto, condannare (già Controparte_1 Controparte_2 ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1453 cod. civ. al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi da e quindi al pagamento a favore dell'attrice Parte_1 di una somma non inferiore a Euro 600.000,00, ovvero della maggiore o minore somma che risulterà dovuta in corso di causa, occorrendo previa liquidazione in via equitativa ex art. 1226 cod. civ., oltre rivalutazione monetaria e interessi compensativi;

(iii) accertare e dichiarare, per le ragioni di cui in atti, l'inadempimento di CP_1
(già all'obbligo di integrale restituzione del
[...] Controparte_2 deposito a garanzia ai sensi dell'art.

7.2 dell'Allegato B al Contratto;
per l'effetto, condannare (già alla restituzione in Controparte_1 Controparte_2 favore di della somma di Euro 20.676,96, ovvero della diversa Parte_1 somma che risulterà dovuta in corso di causa, oltre interessi secondo il tasso di cui all'art. 1284, comma 4, cod. civ. a far data dal 16 ottobre 2019 alla data dell'effettivo pagamento;

B. in subordine, nel denegato caso in cui si ritenga che il Contratto debba riqualificarsi come contratto di locazione ad uso non abitativo, anziché come contratto di servizi, e che – a causa della mancata registrazione dello stesso da parte di (già – tale Contratto debba ritenersi Controparte_1 Controparte_2
2 nullo ai sensi dell' art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004, n. 311, sia concesso un termine a (già affinché essa provveda Controparte_1 Controparte_2 alla registrazione del Contratto, e sia fissata una successiva udienza al fine della verifica della avvenuta registrazione;

C. in ulteriore subordine, per il caso in cui il Giudice non ritenga di concedere un termine a (già per eseguire la Controparte_1 Controparte_2 registrazione del Contratto e/o, a seguito della concessione di tale termine, CP_1
(già non esegua comunque la registrazione del
[...] Controparte_2
Contratto:
(c.1) accertare e dichiarare la nullità del Contratto ai sensi dell'art. 1, comma 346, L.
30 dicembre 2004, n. 311; e
(c.2) per l'effetto, in conseguenza della nullità, condannare (già Controparte_1
: Controparte_2
– alla restituzione di tutti i canoni di locazione corrisposti dall'esponente a CP_1
(già per l'intera durata del contratto di locazione,
[...] Controparte_2 complessivamente pari ad Euro 1.104.166,67;
– alla restituzione della caparra confirmatoria versata dall'esponente in favore di
(già , pari ad Euro 20.676,96; Controparte_1 Controparte_2


2. In via istruttoria:
A. ordinare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 210 c.p.c., l'esibizione in causa degli atti
e documenti relativi ai due giudizi pendenti innanzi al Tribunale di Roma tra
e e menzionati in atti;
CP_1 Controparte_3
B. ammettere la prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova:
1. “Vero che, in conseguenza delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo (le quali aveva generato muffe e umidità che rendevano l'ambiente insalubre e inagibile)
e interessanti l'ufficio dei Servizi Generali, ha proposto all'esponente, in CP_1 sostituzione della predetta stanza, la sala n. 218”;
2. “Vero che la sala n. 218 era di dimensioni più ridotte di quella utilizzata in precedenza e non presentava la attrezzatura e gli arredi necessari per essere utilizzata come ufficio, in quanto vi era solamente un tavolo (al posto di tre scrivanie, come nella stanza sostituita) e diversi armadi occupavano il già esiguo spazio messo a
3 disposizione”;
3. “Vero che le dipendenti dei Servizi Generali svolgevano un tipo di attività (facility management della sede, gestione autoparco, prenotazione viaggi e gestione protocollo) che richiedeva necessariamente un contatto stretto e di-retto con il business e il resto del personale”;
4. “Vero che la sala n. 218 si trovava in una posizione isolata, in un piano ormai dismesso e in stato di abbandono e rendeva quindi difficile la comunicazione dei
Servizi con il resto del personale”; Pt_2
5. “Vero che le dipendenti dei Servizi Generali sono quindi state riallocate in una sala riunioni di ridotte dimensioni la quale era priva delle attrezzature tipiche di un ufficio”.
Si indicano come testi […]
C. ammettere la consulenza tecnica d'ufficio richiesta dall'esponente al fine di quantificare i danni sofferti da come conseguenza diretta Parte_1 dell'inadempimento contrattuale di in violazione dell'art.

3.1 dell'Allegato CP_1
B al Contratto;

D. respingere le istanze istruttorie di per le ragioni dedotte in atti;
CP_1
E. nel denegato caso di ammissione, anche parziale, dei capitoli di prova dedotti da nella seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., ammettere la prova CP_1 testimoniale sui seguenti capitoli di prova contraria indiretta:
6. “Vero che, in conseguenza della perdurante infiltrazione d'acqua che ha interessato la stanza “servizi generali”, le dipendenti precedentemente allocate in tale stanza sono state trasferite in altro ambiente, lasciando la stanza “servizi generali” inutilizzata”;
7. “Vero che gli spazi del Business Center PE di Via Salandra n. 13 offerti ad da presentavano servizi igienici di dimensioni Parte_1 CP_1 estremamente ridotte, privi di finestre e da utilizzare in condivisione con una delle società aventi sede nel medesimo Business Center PE”;
8. “Vero che gli spazi del Business Center PE di Via Salandra n. 13 offerti ad da presentavano Big Meeting Room e Mini Meeting Room Parte_1 CP_1 inferiori nel numero e nelle dimensioni rispetto alle meeting rooms messe a
4 disposizione nel Business Center di Via di San Basilio n. 48”;
9. “Vero che, al momento della restituzione dell' un dipendente di Pt_3 ha riferito ad alcuni dipendenti delle esponenti che l' oggetto del CP_1 Pt_3
Contratto fosse privo di qualunque vizio o difetto e fosse, in generale, in ottimo stato di manutenzione”.
Si indicano come testi […]
Con vittoria di spese e onorari di causa.”;
- per parte convenuta: “- previo accertamento dello scioglimento consensuale del con-tratto per cui è causa e comunque per tutte le ragioni esposte nella comparsa di risposta e nel presente atto, rigettare le domande formulate in via principale da
[...]
siccome inammissibili e/o infondate in fatto e in diritto, mandando Parte_1 assolta in tutto e/o in parte, ed anche in accoglimento della spiegata Controparte_4 eccezione riconvenzionale, dalle richieste attoree;

- rigettare altresì la domanda formulata in via subordinata da e Parte_1 contenuta alla lettera C) delle note scritte per l'udienza del 25 maggio 2021, ove occorra compensando le somme di cui quest'ultima chiede la restituzione con
l'indennizzo per ingiustificato arricchimento che risulterebbe dovuto a CP_4 in conseguenza e per effetto della dichiarata nullità del contratto per cui è
[...] causa;

Con vittoria di spese e compensi di lite.”;
“si chiede ammettersi interrogatorio formale e prova per testi sui seguenti capitoli:


1. Vero che, a partire dal maggio 2019 e sino alla restituzione degli spazi oggetto del contratto per cui è causa, ha utilizzato la stanza n. 218 del Business Parte_1
Center San Basilio, senza corrispondere alcun corrispettivo supplementare rispetto a quello contrattualmente pattuito?


2. Vero che ha continuato ad utilizzare la stanza denominata “servizi Parte_1 generali” - vale a dire quella interessata dalle infiltrazioni lamentate dalla stessa
[...]
- sino alla restituzione degli spazi oggetto del con-tratto per cui è causa, Parte_1 rifiutando di riconsegnarla a CP_4
Si chiede, inoltre ammettersi interrogatorio formale e prova per testi sui seguenti ulteriori capitoli:
5

3. Vero che a partire dal marzo 2019 ha proposto ad di CP_4 Parte_1 trasferire i propri uffici presso il business center PE di Via Salandra n. 13 alle medesime condizioni economiche e dichiarandosi disponibile a praticar-le anche uno sconto da concordare per agevolare il trasferimento ?


4. Vero che il layout, la destinazione, le dimensioni, le postazioni di lavoro, le
[...]
, le , i servizi igienici interni all'area riservata, la Parte_4 Parte_5
Network Room per il contenimento di rack e server, le dotazioni - ivi comprese le infrastrutture di rete - e tutti i servizi prestati all'interno degli spazi del Business
Center PE di Via Salandra n. 13 offerti ad risultavano Parte_1 analoghi a quelli del Business Center di Via di San Basilio n. 48/San Nicola da
Tolentino n.ri 47 e 48?


5. Vero che alla data del 30 settembre 2019, vale a dire al momento del trasferimento dal Business Center Barberini, gli spazi in cui si trovavano le postazioni in uso ad
[...]
e le dotazioni di beni mobili alla stessa fornite si trovavano nella Parte_1 situazione di fatto descritta doc.ti nn. 4, 5 e 6 (verbali e preventivo di riparazione) del fascicolo di parte convenuta?
Si indicano quali testi […] si chiede ammettersi C.T.U. finalizzata ad accertare la congruità dei costi - addebitati ad e trattenuti dal deposito cauzionale - sostenuti da per la Parte_1 CP_4 riparazione dei danni all'immobile nonché per il ripristino delle dotazioni danneggiate e non restituite”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Oggetto della controversia ed elementi del processo rilevanti per la decisione. Pa 1.1. (di seguito indicata anche solo come ha citato in Parte_1 giudizio (poi e di seguito indicata anche Controparte_2 Controparte_1
Con solo come ), per sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione disattesa ed emesse tutte le opportune pronunzie, statuizioni e declaratorie del caso, con l'adozione di ogni relativo e consequenziale provvedimento di legge, per tutte le causali indicate sopra e di giustizia, così giudicare:
(i) accertare e dichiarare, per le ragioni di cui in narrativa, l'inadempimento di
[...]
[...
[...] [...]
agli obblighi previsti dall'art.

3.1 dell'Allegato B al contratto di Controparte_6 servizi perfezionatosi in data 10 agosto 2017 (“Contratto”) relativi alla puntuale esecuzione, a regola d'arte, dei servizi descritti nell'Allegato A del medesimo
Contratto; per l'effetto, condannare al risarcimento dei Controparte_2 danni subiti da e quindi al pagamento di una somma non Parte_1 inferiore ad Euro 45.000,00, ovvero della maggiore o minore somma che risulterà dovuta in corso di causa, occorrendo previa liquidazione in via equitativa ex art. 1226 cod. civ., oltre rivalutazione monetaria e interessi compensativi;

(ii) accertare e dichiarare, per le ragioni di cui in narrativa, l'inadempimento di per illegittima anticipata risoluzione del rapporto Controparte_2 contrattuale senza il rispetto del termine di preavviso di cui all'art.

4.2 del Contratto;
per l'effetto, condannare anche ai sensi e per gli effetti Controparte_2 degli artt. 1218 e 1453 cod. civ. al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi da
[...]
e quindi al pagamento a favore dell'attrice di una somma non Parte_1 inferiore a Euro 600.000,00, ovvero della maggiore o minore somma che risulterà dovuta in corso di causa, occorrendo previa liquidazione in via equitativa ex art. 1226 cod. civ., oltre rivalutazione monetaria e interessi compensativi;

(iii) accertare e dichiarare, per le ragioni di cui in narrativa, l'inadempimento di all'obbligo di integrale restituzione del deposito a Controparte_2 garanzia ai sensi dell'art.

7.2 dell'Allegato B al Contratto;
per l'effetto, condannare alla restituzione in favore di della Controparte_2 Parte_1 somma di Euro 20.676,96, ovvero della diversa somma che risulterà dovuta in corso di causa, oltre interessi secondo il tasso di cui all'art. 1284, comma 4, cod. civ. dalla notifica del presente atto alla data dell'effettivo pagamento”.
A sostegno delle domande così proposte, parte attrice ha infatti, in sintesi, allegato e dedotto: Pa
- che, con “contratto di servizi” sottoscritto da con in data 9-10 Controparte_3 agosto 2017 – contratto della durata di tre anni, ossia dal 1° settembre 2017 al 31 agosto 2020, con possibilità di rinnovo – PE si era impegnata ad “assicurare la puntuale esecuzione, a regola d'arte, dei Servizi” ivi meglio descritti, concedendo in Pa uso a a fronte del pagamento di un corrispettivo annuo di euro 530.000,00, oltre
7 IVA, due piani di un prestigioso immobile situato nel centro di Roma (Via San Pa Basilio, 48), ove stessa aveva poi stabilito la propria sede;
Pa
- che, più precisamente, PE aveva concesso ad l'uso esclusivo della quasi totalità del terzo e del quarto piano dell'immobile, costituiti da 24 locali, 64 postazioni di lavoro, 6 sale ad uso comune (ciascuna completamente arredata e corredata dell'attrezzatura necessaria per l'utilizzo ad uso ufficio, con telefono, fax, fotocopiatrici, computer, stampanti, attrezzature tecniche, etc), nonché di due
“Network Rooms” attrezzate per ospitare le attrezzature IT e di un posto auto pertinenziale;

- che, a distanza di nemmeno due mesi dalla sottoscrizione del contratto, PE: Con (a) in data 1° ottobre 2017 aveva concesso l'immobile in sublocazione a (società partecipata dalla stessa PE) e (b) il giorno successivo, con lettera in data 2 Pa Con ottobre 2017, aveva comunicato ad di aver sottoscritto con “un accordo per la cessione del contratto di prestazione di servizi”, precisando che l'efficacia di tale cessione di contratto era subordinata, anche ai sensi dell'art. 1406 del codice civile, Pa all'accettazione della stessa da parte di quale contraente ceduto”; Pa
- che aveva quindi accettato la cessione;
Con
- che , tuttavia, si era poi resa reiteratamente e gravemente inadempiente alle obbligazioni contrattualmente assunte, in quanto:
(i) si era resa inadempiente all'obbligo assunto ai sensi dell'art.

3.1 dell'Allegato B del contratto, di “assicurare la puntuale esecuzione, a regola d'arte, dei Servizi” (come Pa descritti nell'Allegato A) a favore di circostanza che quest'ultima contestato con appositi verbali e comunicazioni, in cui erano state lamentate eterogenee e gravi Con problematiche ai servizi offerti da , le quali hanno reso oltremodo gravoso – ed a Pa volte addirittura non possibile – il godimento degli uffici da parte dei dipendenti di compromettendo, in alcuni casi, la stessa sicurezza dell'immobile; Pa (ii) con missiva del 4 aprile 2019, aveva comunicato ad che, a far data dal 1° ottobre 2019, non sarebbe stata più in condizione di assicurare i servizi sino ad allora erogati presso i locali, dichiarando così di non voler adempiere al contratto;
e ciò in Con quanto, sempre secondo quanto comunicato dalla stessa , il contratto di locazione Con in forza del quale deteneva il business center di Via San Basilio, 48 era stato
8 Con oggetto di recesso anticipato per cause indipendenti dalla volontà di , con la conseguenza che quest'ultima sarebbe stata tenuta “a riconsegnare l'immobile entro la data del 1 ottobre 2019” alla locatrice PE;

(iii) in occasione della restituzione dell'immobile, non aveva restituito in modo integrale la somma di euro 44.166,66, versata da a PE al Parte_1 momento della conclusione del contratto a titolo di caparra confirmatoria e deposito infruttifero, a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni contrattuali (“Deposito a
Garanzia”), adducendo pretestuosamente l'esistenza di asseriti danni all'immobile Pa cagionati da e restituendo quindi solamente il minor importo di euro 23.489,70;
- che la società convenuta doveva pertanto essere condannata, oltre che a restituire la restante parte del deposito a garanzia, a risarcire alla attrice i danni cagionati dai predetti inadempimenti e così quantificabili: euro 45.000,00, la liquidare equitativamente, per la mancata esecuzione a regola d'arte dei servizi previsti in contratto;
euro 265.000,00 per il mancato godimento dell'immobile per un semestre, avendo RIH arbitrariamente dimezzato il termine di preavviso previsto in contratto per Pa il caso di recesso unilaterale;
euro 50.000,00 pari alla provvigione corrisposta da al mediatore cui la stessa si era dovuta rivolgere per reperire, in breve tempo e mediante la sottoscrizione di un contratto di locazione ad uso non abitativo, la disponibilità di un Pa altro immobile nel centro di Roma;
euro 129.624,31, pari ai costi sostenuti da per i lavori di adeguamento effettuati presso la nuova sede cui si era dovuta trasferire;
euro Pa 3.526,67 per costi sostenuti da per la riallocazione di nove propri dipendenti presso la propria sede di Terni;
euro 160.994,18 per i maggiori oneri sostenuti e da sostenere Con per la fruizione delle medesime prestazioni previste dal contratto di servizi con ed invece non ricomprese nel contratto di locazione successivamente concluso.
1.2. si è tempestivamente costituita in giudizio, Controparte_2 formulando, a sua volta, le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ecc.mo Tribunale Civile di Roma, contrariis reiectis, in via principale, previo accertamento dello scioglimento consensuale del contratto di servizi per cui è causa e comunque per tutte le ragioni esposte nella narrativa del presente atto, rigettare le domande formulate da siccome inammissibili e/o Parte_1 infondate in fatto e in diritto, mandando assolta in tutto Controparte_2
9 e/o in parte, ed anche in accoglimento della spiegata eccezione riconvenzionale, dalle richieste attoree”.
Ha infatti allegato, eccepito e dedotto:
- che, per tutto il 2017 e per buona parte del 2018, il rapporto contrattuale tra le parti si Pa era svolto senza criticità, fino a quando aveva richiesto l'esecuzione di taluni interventi sugli spazi ad essa concessi in uso;
interventi che RIH S.r.l. in parte, aveva eseguito, essendo compresi nell'ambito delle attività manutentive di propria competenza e, in parte, aveva ritenuto non dovuti, costituendo interventi puramente migliorativi dello stato di fatto in cui detti spazi erano stati espressamente accettati dalla fruitrice dei servizi;
Pa
- che, tra le doglianze di le uniche degne di un qualche rilievo erano risultate essere quelle riferite alla comparsa di un'infiltrazione idrica di modesta entità; Con Pa doglianze a fronte delle quali aveva messo gratuitamente a disposizione di una porzione di ulteriori 18 mq, in sostituzione degli spazi ove si era presentata la problematica in questione;
soluzione questa poi espressamente accettata dalla stessa Pa
la quale peraltro aveva continuato ad utilizzare anche la stanza interessata dall'infiltrazione; Con
- che, nel frattempo, si era avveduta della imprevedibile ed improrogabile necessità di sciogliersi anticipatamente dal contratto (di sublocazione) in forza del quale aveva acquisito la detenzione del business center ove risultavano compresi gli Pa spazi concessi in uso ad ragione per cui, con comunicazione del 31 marzo 2019, aveva formalizzato alla sublocatrice, ossia il proprio recesso per gravi Controparte_3 motivi dal suddetto contratto, con effetto dalla scadenza del termine semestrale di preavviso;
Con Pa
- che, il 4 aprile 2019, aveva quindi informato della predetta situazione e - non potendo provocare per tempo l'unilaterale risoluzione del rapporto instaurato con quest'ultima, in ragione della previsione contrattuale di un termine di preavviso più lungo, di 12 mesi - le aveva rappresentato la propria disponibilità a garantirle, ad identiche condizioni, la fornitura di analoghi spazi e servizi presso altro immobile
PE in Via Salandra n. 13, ad appena 300 metri di distanza, così da ridurre al massimo il disagio derivante dall'anticipato trasloco;

10 Pa
- che tuttavia dopo avere manifestato inizialmente il proprio gradimento per tale Con soluzione, l'8 maggio 2019 aveva qualificato la condotta di come recesso anticipato dal contratto, contestandone la legittimità e rappresentando la propria esigenza di avere più tempo a disposizione;
Con
- che , essendosi impegnata a riconsegnare gli spazi alla sublocatrice in data 1° ottobre 2019, aveva però dovuto ribadire quanto già comunicato, confermando comunque, in più occasioni, la messa a disposizione del business center di Via
Salandra n. 13;
- che, nei mesi successivi, la situazione non era sembrata trovare sbocco, fino a quando Pa
- con comunicazione in data 30 settembre 2019 - aveva confermato la propria disponibilità ad assecondare le esigenze RIH, preannunciando l'imminente rilascio degli spazi sino ad allora utilizzati;
Con Pa
- che, a fronte di ciò, aveva informato di essere intenzionata a farsi carico dell'eventuale danno che l'anticipato trasferimento avesse potuto arrecarle, nella misura in cui fosse stato “documentabile o documentato ed effettivo”; Pa
- che, in data 30 settembre 2019, aveva quindi riconsegnato spontaneamente i locali del business center sino a quel momento occupati;
Con
- che, in quella occasione, aveva rilevato la mancata restituzione di talune Pa dotazioni concesse in uso ad e la presenza di diversi danni all'interno dell'immobile; il tutto come riportato nei verbali di riconsegna;
Con Pa
- che , dopo avere trasmesso ad l'analitica indicazione delle spese sostenute per la sostituzione dei beni mancanti e il ripristino delle porzioni danneggiate, aveva Pa quindi restituito alla stessa il deposito cauzionale nella minor misura di euro
23.480,70 – somma peraltro errata per eccesso, non essendo dovuto l'importo di euro
2.812,74 – trattenendo quindi l'importo di euro 20.676,96 a titolo di ristoro delle predette spese;

- che pertanto il contratto di servizi oggetto di causa si era sciolto, alla data del 30 Con settembre 2019, per risoluzione consensuale e non per unilaterale volontà di;
Pa
- che infatti pur essendo consapevole della possibilità di avvalersi del maggior termine di preavviso contrattualmente previsto (12 mesi) e di potersi quindi legittimamente opporre al rilascio anticipato dell'immobile, aveva deciso di
11 assecondare le esigenze di RIH, riconsegnando anticipatamente gli spazi che le erano stati concessi in uso ed accettando dunque lo scioglimento del rapporto contrattuale;
Pa
- che le contestazioni sollevate da in ordine alla difformità dei servizi prestati erano del tutto generiche e comunque infondate (stante anche quanto già rilevato in ordine alla messa a disposizione di uno spazio sostitutivo di quello in cui si erano verificate Pa infiltrazioni d'acqua), non avendo peraltro la stessa allegato alcun elemento utile a quantificare l'eventuale pregiudizio subito;
Pa
- che nulla era dovuto anche per gli ulteriori danni lamentati da in conseguenza Pa dell'anticipato rilascio dell'immobile, in quanto la stessa aveva accettato la risoluzione del contratto e comunque aveva immotivatamente declinato la proposta di
RIH di ottenere le medesime prestazioni presso una sede avente le stesse caratteristiche della precedente e posta nelle immediate vicinanze;
detti danni, inoltre, Con non erano provati e causalmente riconducibili alla condotta di;

- non era dovuta neanche la restituzione della restante parte del deposito cauzionale, Con avendo legittimamente trattenuto tale parte in ragione delle spese sostenute per la sostituzione dei beni mancanti e il ripristino delle porzioni danneggiate ed avendo anzi Con la stessa diritto ad ottenere, se del caso anche tramite compensazione, l'importo di Pa euro 2.812,74, restituito ad per mero errore materiale.
1.3. Con ordinanza del 17.11.2020, è stata rilevata d'ufficio e sottoposta al contraddittorio delle parti, mediante autorizzazione al deposito di apposite note scritte, la questione relativa alla qualificazione del contratto oggetto di causa come contratto di locazione di immobile ad uso non abitativo e alla conseguente applicabilità della relativa disciplina imperativa e dunque anche del disposto dell'art. 1, comma 346, L.
30 dicembre 2004, n. 311, relativo ai “contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni”.
1.4. Intervenuto il deposito delle note scritte con cui le parti hanno preso posizione sulla questione rilevata d'ufficio (note con cui parte attrice ha modificato le proprie conclusioni, integrandole come da lettere B e C delle conclusioni qui trascritte in epigrafe), assegnati i termini per il deposito delle memorie di cui all'art. 183 comma 6,
c.p.c. (con la prima delle quali parte convenuta ha, a sua volta, modificato le proprie
12 conclusioni, chiedendo il rigetto della domanda contenuta alla lettera C delle conclusioni di parte attrice, anche previa compensazione delle somme da quest'ultima richieste a titolo di ripetizione con quanto dovuto alla stessa convenuta a titolo di ingiustificato arricchimento in conseguenza e per effetto della dichiarata nullità del contratto) e rigettate le istanze istruttorie delle parti come da ordinanza del 26.7.2022
(da intendersi qui confermata), la causa, istruita mediante produzioni documentali, è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra trascritte, con termini ex art. 190, comma 1, c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
2. Deve essere dichiarata la nullità del contratto oggetto di causa.
2.1. In merito alla qualificazione del contratto concluso dalle parti (v. docc. 1 e 2 del fascicolo di parte attrice), va rilevato esso ha ad oggetto i seguenti “servizi” (v. allegato A del contratto, lettere da a) a j)):
- “a) utilizzo […] in uso esclusivo” di:
“(i) n. 24 (ventiquattro) locali a uso ufficio con n. 64 (sessantaquattro) postazioni di lavoro, 6 (sei) sale ad uso riunione (due grandi e 4 piccole), completamente arredati e corredati dell'attrezzatura necessaria per la conservazione di documenti e il ricevimento di ospiti del Cliente. Detti ventotto locali sono posti ai piani terzo e quarto dell'immobile in questione che verranno impiegati dal solo Cliente in regime esclusivo”;
(ii) n. 2 (due) Network Rooms attrezzate per contenere le attrezzature IT di proprietà del Cliente. Detti locali sono posti ai piani terzo e quarto dell'immobile in questione che verranno impiegati dal solo Cliente in regime esclusivo” in particolare
• uffici n 9 (nove), siti al piano 3° (terzo), una Network room
• sale riunioni n 5 (una grande e 4 piccole), sito al piano 3° (terzo)
• ufficio n 9 (nove), siti al piano 4° (quarto), una network room;

• sale riunioni 1 (una), sita al 4° (quarto),
• Area kitchenette, sito al 4° (quarto) piano (con attrezzature di proprietà del
Cliente) dotata di acqua corrente e relativi scarichi i cui lavori sono a carico del
Cliente
13 (Il tutto come meglio individuato nei layout allegati sub Allegato A1 e Allegato A2)”;
- una serie di ulteriori “servizi”, quali:
“b) Facoltà di ricevere corrispondenza presso l'indirizzo del Centro, con possibilità per il cliente di inserire tale indirizzo nella propria documentazione quale recapito commerciale e operativo per l'intero Periodo Contrattuale;

c) Servizio di reception con accoglienza ospiti in visita al Cliente;

d) Servizi giornalieri di pulizia del locale ufficio, dei beni mobili, impianti ed arredi ivi presenti e delle parti comuni;

e) Disponibilità on demand di sale meeting ed eventi con uno sconto del 20% rispetto al listino in vigore all'atto dell'utilizzo;
f) Accesso alle aree condivise degli innovativi point of work della rete PE
(Roma – Milano – Torino e New openings) per un totale di 3 card totalmente gratuite;
nello specifico l'equivalente alle nostre membership black;

g) Accesso agli eventi ed alle opportunità di networking della rete PE;

h) n. 1 (uno) posto auto pertinenziale garantito per l'intera durata contrattuale gratuito;

i) Disponibilità della sala riunioni grande al piano terra un giorno al mese con interclusione della confinante area condivisa, onde garantire che il contenuto delle riunioni mensili della società non possa essere percepito in tutto o in parte da chicchessia;

j) Autorizzazione preventiva a esporre le targhe recanti l'indicazione delle società del Part gruppo presenti all'interno dell'edificio nei vani occupati dal Cliente”.
Ne deriva pertanto che il contratto prevedeva, in favore della odierna attrice:
- il diritto di godere di porzioni immobiliari ben delimitate (lettera a);
- il diritto di ricevere le ulteriori prestazioni di cui alle lettere da b) a j).
Il tutto per la durata di almeno tre anni (salvo recesso esercitabile con un preavviso di almeno dodici mesi e solo a decorrere dal secondo anno, con possibilità di rinnovo alle condizioni di cui all'art. 4 dell'allegato B) e mediante corresponsione di un corrispettivo periodico (euro 132.499,98, oltre IVA da corrispondere ogni trimestre) ed essenzialmente fisso (essendo previsto un corrispettivo aggiuntivo per il solo servizio di cui alla lettera e)).
14 Sebbene, quindi, il contratto in esame abbia un contenuto aggiuntivo rispetto a quello che connota la locazione tipizzata dal legislatore (art. 1571 e ss. c.c.) e presenti elementi che caratterizzano il contratto (atipico, ma conosciuto nella prassi e dunque socialmente tipizzato) di service, se ne deve pertanto dedurre, alla luce delle concrete pattuizioni sopra richiamate, che parte essenziale dell'oggetto di tale contratto sia costituito dall'attribuzione di un diritto personale di godimento – per uso diverso da quello abitativo ed in forma peraltro esclusiva, come anche precisato nel contratto stesso – su porzioni immobiliari ben individuate e per un determinato tempo.
Rispetto a tale nucleo essenziale, anche i servizi indicati dalle lettere da b) a j) hanno a ben vedere funzione strumentale.
Va infatti considerato che essi:
(i) non avrebbero avuto perlopiù ragione di essere in assenza delle prestazioni di cui alla lettera a) (godimento delle porzioni immobiliari ivi indicate);
(ii) si presentano invece diretti ad assicurare il miglior godimento dei beni, rendendolo conforme alle specifiche esigenze dei contraenti, quali, fra le altre, quella dell'imprenditore utilizzatore di vedersi sollevato dalla gestione di servizi come quelli di accoglienza dei clienti e di pulizia dei locali e quella del concedente di ospitare all'interno dello stesso fabbricato una pluralità di utilizzatori (in vista di un utilizzo più redditizio del bene), incentivandone la presenza mediante la gestione di alcuni servizi ad essi comuni;

(iii) appaiono infine di rilevanza economica (valore di mercato della prestazione) del tutto residuale rispetto alla concessione del godimento delle porzioni immobiliari, tenuto conto del numero ed estensione di queste ultime (quasi totalità dei locali costituenti due piani di un prestigioso immobile situato nel centro di Roma).
2.2. Ciò posto, occorre poi considerare che l'art. 1, comma 346, L. 30 dicembre
2004, n. 311 (legge finanziaria per l'anno 2005), nel sancire la nullità del contratto per il caso di sua mancata registrazione, fa riferimento ai “contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni”.
Il legislatore ha quindi inteso:
(i) per un verso, fare richiamo al contratto tipico di locazione;

15 (ii) per altro verso e con una clausola di chiusura, ricomprendere nel perimetro della nullità tutti i contratti, tipici o atipici, comunque diretti alla attribuzione di un diritto di godimento su unità immobiliari o loro porzioni.
A prescindere dalla qualificazione o meno del contratto oggetto di causa come locazione, esso deve pertanto ritenersi soggetto alla predetta disposizione.
2.3. Alla luce delle considerazioni che precedono, è quindi anche irrilevante che i contraenti, all'art.

3.3 dell'allegato B del contratto, abbiano espressamente escluso la qualificazione del contratto come locazione (“in considerazione dei servizi resi al
Cliente, della loro rilevanza, centralità, preminenza nell'economia complessiva del rapporto contrattuale, nonché della loro portata assorbente, resta infine escluso che il rapporto giuridico in essere abbia natura di contratto di locazione, ancorché atipico, anche in considerazione del fatto che il diritto di utilizzare gli spazi viene concesso strumentalmente al fine di usufruire dei Servizi erogati da PE”).
Non rientra infatti fra i poteri delle parti quello di qualificare giuridicamente, in modo vincolante per il giudice, la natura del contratto (in tema, v. fra le altre, Cass.
13399/2005, secondo cui, in tema di interpretazione del contratto, il procedimento di qualificazione giuridica consta di due fasi: la prima - consistente nella ricerca e nella individuazione della comune volontà dei contraenti - è un tipico accertamento di fatto riservato al giudice di merito, sindacabile in sede di legittimità solo per vizi di motivazione in relazione ai canoni di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 e seguenti cod. civ.; la seconda è quella della qualificazione che procede secondo il modello della sussunzione, cioè del confronto tra fattispecie contrattuale concreta e tipo astrattamente definito dalla norma per verificare se la prima corrisponde al secondo. Questa seconda fase comporta applicazione di norme giuridiche ed il giudice non è vincolato dal "nomen juris" adoperato dalle parti, ma può correggere la loro autoqualificazione quando riscontri che non corrisponde alla sostanza del contratto come da esse voluto).
Va inoltre considerato che, per le ragioni già esposte, l'affermazione per cui
“l'utilizzazione degli spazi” sarebbe stata da considerarsi “strumentale” alla fruizione dei servizi, si presenta in evidente contraddizione con l'oggettivo tenore delle pattuizioni contenute del contratto, queste ultime invece idonee a far emergere quale
16 fosse la effettiva volontà delle parti e quindi ad evidenziare che, a prescindere dalla qualificazione o meno del contratto come locazione tipica, la concessione del godimento dell'immobile fosse aspetto essenziale dell'assetto di interessi concordato dalle parti.
2.4. E' poi pur vero che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre, con decorrenza “ex tunc”, la sanatoria della nullità derivante dalla mancata registrazione (così Cass. S.U. 23601/2017).
Nella specie, tuttavia, nessuna delle parti ha allegato e comunque provato di avere, sia pure tardivamente, proceduto alla registrazione del contratto.
2.5. Non può peraltro essere accolta l'istanza con cui parte attrice (v. lettera B delle conclusioni sopra trascritte), in subordine e per la denegata di ritenuta nullità del contratto ai sensi dell'art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004, n. 311, ha chiesto di assegnare alla convenuta un termine per provvedere alla registrazione del contratto, con fissazione di una successiva udienza per la verifica della avvenuta registrazione.
Alla registrazione possono infatti provvedere sia il conduttore che il locatore, essendo entrambi sono responsabili in solido, nei confronti dell'erario, per il pagamento del pagamento dell'intera somma dovuta per la registrazione del contratto.
Né a diversa conclusione inducono le disposizioni dettate dall'art. 13 legge
431/1998, la quale disciplina le sole locazioni ad uso abitativo e non è pertanto applicabile nel caso in esame.
2.6. Proprio quest'ultima considerazione induce inoltre ad escludere che siano qui applicabili i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di regime della nullità derivante dalla omessa registrazione (v. Cass. 9475/2021, in cui il carattere protettivo della nullità viene fatto discendere dall'esperibilità dell'azione di riconduzione prevista dall'art. 13, comma 6, della L. 431/1998, estesa, in base al testo modificato dalla novella del 2015, a tutti i casi di mancata registrazione del contratto ad uso abitativo).
Vertendosi in ipotesi estranea all'abito di applicazione dell'azione di riconduzione prevista dall'art. 13, comma 6 della L. 431/1998, la nullità comminata dall'art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004, n. 311, in quanto volta alla tutela di interessi di
17 carattere generale e non disponibili (finalità di contrasto all'evasione fiscale), è dunque soggetta all'ordinario regime delle nullità contrattuali (v. art. 1421 c.c.) e può quindi essere oggetto di rilievo d'ufficio, come avvenuto nella specie.
2.7. Va dunque dichiarata la nullità, ai sensi dell'art. 1, comma 346, L. 30 Pa dicembre 2004, n. 311, del contratto concluso in data 10.8.2017 da con CP_3
Con
in cui è subentrata, ai sensi dell'art. 1406 c.c. ed in luogo di
[...] CP_3
Pa
a seguito di cessione accettata da in data 2.10.2017.
[...]
3. La declaratoria di nullità, escludendo la validità del titolo negoziale e delle obbligazioni che da esso discendono, comporta anche il rigetto delle domande (v. lettera A delle conclusioni trascritte in epigrafe) con cui parte attrice ha chiesto la condanna della convenuta al risarcimento dei danni cagionati dall'inadempimento contrattuale.
4. Sempre in ragione della declaratoria di nullità del contratto, deve poi essere accolta la domanda con cui parte attrice, in via subordinata, ha chiesto la condanna della convenuta alla restituzione del residuo del deposito cauzionale, pari ad euro
20.676,96.
La declaratoria di nullità rende infatti la dazione del predetto importo un indebito e ne giustifica quindi la restituzione ai sensi dell'art. 2033 c.c..
5. Deve invece essere rigettata, in accoglimento dell'eccezione riconvenzionale formulata dalla convenuta, l'ulteriore domanda con cui parte attrice, ancora una volta in via subordinata, ha chiesto la condanna della convenuta alla “restituzione di tutti i canoni di locazione corrisposti […] per l'intera durata del contratto di locazione, complessivamente pari ad Euro 1.104.166,67” (v. punto C delle conclusioni riportate in epigrafe).
Se infatti è vero che la declaratoria di nullità del contratto opera ex tunc, rendendo così privi di causa i pagamenti del corrispettivo effettuati dalla attrice, è anche vero che, per la stessa ragione, devono ritenersi prive di causa le prestazioni rese dalla convenuta in esecuzione del contratto (concessione del godimento delle porzioni immobiliari e servizi contrattualmente previsti).
Queste ultime, tuttavia, per loro natura non sono suscettibili di ripetizione. Con la conseguenza che, ove venisse accolta la domanda con cui la attrice ha chiesto la
18 ripetizione dei corrispettivi versati, ciò determinerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in favore della stessa attrice ed in danno della convenuta (in tema v. Cass.
4849/1991 e Cass. 3971/2019, secondo cui, qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un'inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore), non essendovi peraltro motivo di ritenere che la misura dell'arricchimento conseguito dalla attrice e la misura della diminuzione patrimoniale subita dalla convenuta si discostino dall'ammontare del corrispettivo contrattualmente pattuito.
5. Le spese di lite seguono la soccombenza (da porre a carico della convenuta in ragione del parziale accoglimento della domanda subordinata della attrice) e si liquidano, nel complessivo importo indicato nel dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia compreso nello scaglione da euro 5.200,00 ad euro 26.000,00, in ragione dei limiti entro cui sono state accolte le domande attoree;
valori medi per le fasi di studio, introduzione, istruttoria e decisione).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando così provvede:
1) dichiara la nullità, ai sensi dell'art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004, n. 311, del contratto concluso in data 10.8.2017 da con Parte_1
in cui (poi è Controparte_3 Controparte_2 Controparte_1 subentrata, ai sensi dell'art. 1406 c.c. ed in luogo di a seguito Controparte_3 di cessione accettata da in data 2.10.2017; Parte_1
2) per l'effetto, condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 [...] ed a titolo di ripetizione di indebito, dell'importo di euro Parte_1
20.676,96;
3) rigetta le ulteriori domande proposte da Parte_1
4) condanna al rimborso, in favore di delle Controparte_1 Parte_1
19 spese di lite, che si liquidano in euro 5.077,00 per compenso professionale ed euro 1.713,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre
CPA ed IVA come per legge.
Così deciso in Roma, il 23 luglio 2025
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
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