R.G. 2677/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TERNI
SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Terni, in persona del giudice dott.ssa Dorita Fratini, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2677 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2021 del
Tribunale di Terni, vertente
TRA
(C.F. Parte_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. P.IVA_1
CAPRI LEONARDO ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, giusta procura in calce all'atto di citazione in appello
- Appellante
E
(cod. fisc. ), in persona Controparte_1 C.F._1 dell'amministratore e legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. MANCINI
FRANCESCA ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in LARGO OTTAVIANI N. 1
05100 giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta CP_1
- appellato
Oggetto: appello avverso la sentenza del giudice di pace Giudice di Pace n. 478/2021- pagamento oneri condominiali.
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza del giorno 24.6.2025, da intendersi in questa sede integralmente richiamate e trascritte.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I)Con atto di citazione ritualmente notificato la Parte_1
conveniva in giudizio il
[...] Controparte_1 proponendo appello avverso la sentenza del Giudice di Pace n. 478/2021.
[...]
A fondamento della domanda assumeva: che nel giudizio dinanzi al giudice di pace introdotto dalla società istante contro il veniva opposto il decreto ingiuntivo n. 1174/2020 emesso il CP_1
16.10.2020 dal Giudice di Pace di per la somma di Euro 3693,09 a titolo di oneri CP_1 condominiali, non dovuti;
che il giudizio veniva definito con la sentenza impugnata la quale, disattendendo ogni ulteriore richiesta probatoria, rigettava l'opposizione confermando il DI opposto, con condanna della opponente al pagamento delle spese di lite;
che la sentenza è errata per violazione e falsa applicazione dell'art. 23 cpc e per incompetenza territoriale del Giudice di Pace di che opera nel caso di specie il foro della sede legale della società in Roma e non quello CP_1 previsto dall'art. 23 cpc in materia di liti condominiali;
che sussiste il difetto di legittimazione passiva della istante in quanto gli oneri richiesti in via monitoria non sono azionabili nei confronti della appellante;
che il Giudice di pace ha errato nella applicazione dell'art. 63 disp. att. cpc., dovendosi distinguere tra spese relative alla manutenzione ordinaria e spese importanti per innovazioni e di natura straordinaria;
che la società è stata costituita il Parte_1

7.11.2017 con atto notarile registrato il 14.11.2017 ed in seguito a conferimento immobile da parte della è divenuta intestataria dell'immobile di cui è causa;
che alla luce del criterio Controparte_2 invocato e delle detrazioni già operate, rispetto alla somma ingiunta, non compete la somma di €
1114,28, giacché la detrazione (rimborso CIAM) deve operare nel biennio di riferimento ex art. 63 disp att. cpc (2016-2017), non potendosi considerare anche le annualità 2014 e 2015, mentre il pagamento eseguito dalla non può che imputarsi al periodo ante 2016; che lo stesso Controparte_2 condominio appellato considera efficace per l'appellante detta somma di rimborso e quindi ne deve beneficiare anche l' che è errato considerare anche le annualità 2014- Parte_1
2015, le quali in nessun caso possono essere richieste alla istante, con la conseguenza che il conteggio eseguito dal è errato;
che la delibera di approvazione del 24.9.2020 è nulla CP_1 laddove richiede all'opponente somme non dovute in base alle previsioni di legge, in quanto estranee al biennio in questione;
che è illegittima l'approvazione di un bilancio che richiama partite debitorie che non possono essere imputate ad un soggetto non più esistente al tempo della maturazione del suddetto debito;
che il Giudice di pace ha errato nella imputazione sulla base di una motivazione assertiva e generica;
che nei rapporti tra venditore e acquirente, salvo che non sia diversamente convenuto tra le parti, opera il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino e se, in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, questi ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa;
che, tenuto conto del momento della costituzione della società e della cessione in conferimento dell'immobile di interesse, la istante può essere condannata a pagare solo gli oneri di riferimento previsti dall'art. 63 disp. att. cpc.; che è errata la decisione del primo giudice nella parte in cui non ha ammesso istruttoria sul tema;
che è errata l'imputazione di somme precedenti al 2016 e non è dovuta in ogni caso la somma di € 1114,28, oggetto del decreto opposto, con conseguente nullità del decreto ingiuntivo per difetto di certezza del credito;
che non assume valore di riconoscimento del debito quanto dichiarato dal socio in assemblea Parte_1 condominiale, le cui dichiarazioni sono state impropriamente valorizzate nella sentenza impugnata, posto che non provenivano dal legale rappresentante della società.
Si costituiva in giudizio il appellato, chiedendo, dopo la ricostruzione delle vicende del CP_1 primo grado, la conferma della sentenza gravata, sulla base delle seguenti considerazioni: l'appello
è infondato quanto alla eccezione di incompetenza per territorio del Giudice di pace e inammissibile con riferimento agli altri motivi in quanto nuovi e non oggetto di domande o eccezioni promosse in primo grado, comunque infondate;
che in particolare parte appellante nell'ambito del motivo di appello relativo alla carenza di legittimazione passiva della appellata già contestata in primo grado, introduce per la prima volta questioni relative ad eventuali invalidità della delibera assembleare, mai eccepite in primo grado;
che il motivo di appello relativo al difetto di competenza del Giudice di pace è smentito dall'art. 23 cpc;
che il secondo motivo di appello con cui l'appellante lamenta
“Difetto di legittimazione passiva. Violazione e falsa applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c. in riferimento all'art. 1104 cc.” è nuovo e come tale inammissibile per violazione dell'art. 354 cpc;
che in ogni caso le doglianze afferenti alla invalidità della delibera condominiale del 24.09.2020, con la quale è stato approvato il bilancio consuntivo 2019, la nota integrativa al bilancio ed il riparto millesimale, sulla cui base è stato emesso il Decreto ingiuntivo opposto, non è mai stata impugnata né dalla né da alcun altro condomino, divenendo pertanto obbligatoria Parte_1 per tutti i condomini, ai sensi dell'art. 1137 c.c.; che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso sulla base della suddetta delibera, addirittura in assenza di un apposita domanda riconvenzionale, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale stante l'efficacia della delibera per tutti i condomini;
che il calcolo relativo agli oneri condominiali contestato da controparte è stato oggetto della nota sintetica integrativa allegata al bilancio 2019 interamente approvata con delibera assembleare del 24.09.2020 unitamente al riparto, così come puntualmente allegato alla richiesta monitoria impugnata;
che alla suddetta assemblea partecipava, con voto favorevole, il sig. in qualità di Parte_1 rappresentante delegato e socio sia della che della con Parte_1 Controparte_2 conseguente preclusione di qualsivoglia impugnativa;
che è corretta la sentenza nella parte in cui valorizza la proposta transattiva formulata dal in assemblea condominiale;
che dalla Pt_1 delibera assembleare del 24.09.2020 e dalla relativa nota sintetica appare chiaro che i debiti condominiali imputati alla sono quelli a partire dall'anno 2016 (anno Parte_1 precedente all'acquisto dell'immobile da parte dell'appellante) fino all'anno 2019; che è corretto il conteggio operato dal Condominio posto a fondamento della domanda monitoria, in quanto afferente agli oneri condominiali scaduti successivi all'anno 2016, ovvero l'anno precedente all'acquisto della proprietà dell'immobile avvenuto mediante conferimento sociale in data 14.11.2017 a rogito Notaio Dott. ; che l'art. 63 disp.att. cc trova applicazione a Persona_1 prescindere dalle modalità con cui la società appellante sia divenuta proprietaria dell'immobile a cui si riferiscono gli oneri condominiali scaduti;
che in forza dell'art. 63 disp. att. cpc gli accordi interni di ripartizione delle spese non sono opponibili al condominio, che può rivolgere le proprie istanze all'acquirente; che le difese svolte in primo grado in ordine alla carenza di legittimazione passiva sono infondate posto che la società appellante è divenuta proprietaria dell'immobile nel 2017, con la conseguenza che nei confronti dell'alienante non poteva essere emesso alcun decreto ingiuntivo.
Alla prima udienza veniva dichiarata la rinuncia al mandato del difensore della società appellante a cui non seguiva alcuna nuova nomina.
Disposti alcuni rinvii per la pendenza di serie trattative, che non avevano esito positivo, la causa veniva presa in decisione con concessione dei termini di rito per lo scambio degli scritti conclusionali, previsti dall'art. 190 cpc. Successivamente veniva rimessa sul ruolo per acquisire il fascicolo del Giudice di Pace e alla udienza del 24.6.2025 parte appellata precisava le conclusioni con rinuncia ai termini ex art. 190 cpc.
II)a)Preliminarmente deve essere trattata le tematica della rinuncia la mandato professionale dichiarata più volte in udienza dal difensore della società appellante, rinuncia non seguita dalla nomina di altro avvocato, posto che “La rinuncia al mandato - al pari della revoca della procura - non ha effetto nei confronti dell'altra parte finché non sia avvenuta la sostituzione del difensore e non esime il difensore rinunciante, sino a quando non ha informato il cliente, dal compimento di quelle attività difensive immanenti, connesse alla funzione di procuratore presente in udienza”
(Cass.Sez. 3, Ord. n. 28004 del 14/10/2021; Sez. L, Sent. n. 2677 del 30/01/2019).
Nel caso di specie, il difensore rinunciante ha proseguito l'attività professionale partecipando alle udienze, compresa quella di precisazione delle conclusioni in data 10.10.2024 ed ha proseguito nello svolgimento dell'attività difensiva attraverso il deposito della comparsa conclusionale depositata prima della rimessione sul ruolo, con la conseguenza che deve ritenersi ritualmente costituito il rapporto processuale, atteso che la appellante è sempre stata rappresentata dal difensore, pur rinunciante. b)L'appello è in parte infondato e in parte inammissibile per le ragioni che di seguito si esporranno. Con il primo motivo parte appellante contesta l'incompetenza per territorio del Giudice di Pace e critica la decisione del primo giudice che ha disatteso l'eccezione svolta in primo grado fondata sull'assunto che sarebbe competente il Tribunale di Roma, ove ha sede la società appellante.
Il motivo di appello è infondato, in quanto il decreto ingiuntivo è stato emesso in relazione al mancato pagamento degli oneri condominiali (si veda ricorso monitorio), quindi opera nel caso di specie l'art. 23 cc in base al quale nelle “cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, è competente il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi”.
La controversia introdotta dal per ottenere il pagamento dei contributi condominiali CP_1 rientra a pieno titolo nella nozione di “causa tra condomini e condominio” in base all'insegnamento della Suprema Corte secondo cui “L'art.23 cod. proc. civ., che introduce un foro speciale esclusivo per le controversie tra condomini, stabilendo che per esse è competente il giudice del luogo in cui si trova l'immobile condominiale, trova applicazione anche alle liti tra condomino ed amministratore in ordine al pagamento dei contributi per l'utilizzazione delle cose comuni, agendo l'amministratore, nell'attività di riscossione, nella sua veste di mandatario con rappresentanza dei singoli condomini” (Cass.S.U., Sentenza n. 20076 del 18/09/2006 e successive conformi).
Il Giudice di primo grado ha fatto buon governo dei suddetti principi, affermando la propria compentenza, con la conseguenza che il motivo di appello deve essere respinto.
Ad abundantiam si osserva che anche in base al foro del luogo in cui è sorta l'obbligazione emergerebbe comunque la competenza del Giudice di Pace adito ai sensi dell'art. 20 cpc., come correttamente rilevato dalla parte appellata, elemento che evidenzia la pretestuosità della eccezione di incompetenza come ribadita in appello.
Con il secondo motivo di appello la contesta la sentenza per violazione Parte_1 dell'art. 63 disp. att. cpc assumendo che in via monitoria sono stati richiesti oneri condominiali riferiti ad un arco temporale non rientrante nel biennio dall'acquisto dell'immobile da parte della società appellante, avvenuto nel 2017.
La società appellante si duole anche della nullità della delibera assembleare del 24.9.2020 “laddove richiede all'opponente somme oltre la previsione ex lege (cioè fuori del biennio in questione)”.
Il motivo di appello è inammissibile in quanto la tematica della nullità della delibera non è mai stata introdotta nel giudizio di primo grado, neppure in via di eccezione operando dunque il “divieto di "nova" in appello sancito dall'art. 345 c.p.c. che “riguarda non soltanto le domande e le eccezioni in senso stretto, ma altresì le allegazioni in punto di fatto non esplicate in primo grado, poiché
l'ammissione delle stesse in secondo grado trasformerebbe il giudizio d'appello da mera "revisio prioris instantiae" in "iudicium novum", modello quest'ultimo estraneo al vigente ordinamento processuale (ex multis Sez. 3 - , Ordinanza n. 9211 del 22/03/2022).
La doglianza è parimenti inammissibile in quanto non spetta al giudice della opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di oneri condominiali alcun sindacato, in via incidentale, in ordine alla validità della delibera assembleare.
Sul tema è utile ricordare il principio espresso dalle Corte di Cassazione secondo cui “ nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la loro validità; essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere sono state impugnate” (Corte di Cassazione
Sezioni Unite n. 26629/2009). In mancanza di una preventiva e tempestiva impugnazione della delibera, non è consentito al giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo, sia in primo grado che in appello, rilevare l'eventuale errore contenuto nel verbale assembleare e nella tabella allegata, tale per cui la cifra e la modalità di ripartizione, una volta cristallizzata, non può più essere rimessa in discussione in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
La doglianza è ulteriormente inammissibile in quanto detta delibera è stata approvata con il voto favorevole anche della in persona del legale rappresentante Parte_1 Pt_1
, presente in assemblea, elemento che precluderebbe ulteriormente qualsivoglia doglianza in
[...] ordine alla validità della stessa delibera.
Il motivo di appello è parimenti infondato perché, contrariamente a quanto assume parte appellante, il Giudice di prime cure ha applicato il disposto dell'art. 63 disp. att. cc. in base al quale chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quelli dell'anno precedente.
Il nei conteggi posti a fondamento della delibera di approvazione del bilancio, come CP_1 esplicati negli scritti difensivi, ha dimostrato che le annualità richieste con l'approvazione del bilancio 2019 sono quelle afferenti alla annualità precedente all'acquisto dell'immobile da parte della società appellante che ne ha acquisito la titolarità in data 14.11.2017 a seguito del conferimento di cui al rogito notarile in pari data, decurtate degli importi spettanti alla CP_2
[... cessionaria del bene immobile acquisito dalla società appellante, dei quali ha correttamente tenuto conto il imputandoli a favore della prima e non della società appellante (si veda CP_1 delibera in atti).
Le doglianze di parte appellante sul tema sembrano derivare da una errata lettura della norma, in quanto confonde la rilevanza della stessa nei rapporti esterni, ossia tra condominio e condomino e nei rapporti interni ossia tra condomini legati da un vincolo di solidarietà verso l'ente di gestione. L'art. 63 disp. att. cc opera nei rapporti tra condominio e condomini a tutela del condominio stesso, che vede rafforzati i propri crediti, prevedendo un'obbligazione solidale anche del nuovo proprietario dell'unità immobiliare (unitamente al precedente proprietario) per i contributi relativi all'anno in corso e all'anno precedente all'acquisto. Sul tema è utile ricordare la giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha affermato che “la responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'articolo 63 secondo comma disp. att. c.c. e non già l'articolo 1104 c.c., atteso che giusta il disposto di cui all'articolo
1139 c.c., la disciplina dettata in materia di comunione si applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificatamente lo regolano.” (cfr.
Corte di Cassazione 16975/2005 e successiva conforme).
Nel caso di specie la delibera di approvazione del bilancio adottata nel 2019, mai impugnata, ha imputato alla contributi coerenti con il disposto normativo come Parte_1 correttamente valorizzato dal giudice di prime cure, il quale ha coerentemente dato rilievo anche alla condotta del signor in assemblea, connotata dalla manifestazione di una Parte_1 volontà transattiva del tutto distonica con la contestazione del credito del operato in CP_1 primo grado e in appello.
Ai fini della applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c. ciò che rileva è che a seguito dell'atto di conferimento dell'immobile e della relativa trascrizione, l'appellante sia subentrato nella proprietà dell'unità immobiliare facente parte del , al che consegue l'obbligo solidale di CP_1 corrispondere al i contributi per l'anno in corso e per quello precedente, potendo poi CP_1 rivalersi sul cedente ove ne ricorrano i presupposti, dovendosi in tal caso distinguere, ma solo nei rapporti interni tra condebitori solidali, tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria (cfr.
Corte di Cassazione n.24654/2010: “in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine e alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano stato deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore a nulla rilevando che le opere siano state in tutto i in parte eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi nei confronti del medesimo di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'articolo 63 disp att. c.c.”). Alla luce delle argomentazioni che precedono l'appello deve essere respinto.
III) Le spese di lite seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto degli importi di cui alla tabella allegata al D.M. 55/2014 (come aggiornata), in base al valore della controversia (scaglione da €1.101 a 5200), alla natura e alla non elevata complessità della controversia, elementi che complessivamente considerati consentono di liquidare un importo prossimo ai valori minimi della tabella di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale di Terni, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte, ogni altra difesa, eccezione ed istanza disattesa, così provvede:
-rigetta l'appello avverso la sentenza del Giudice di Pace di n. 478/2021 emessa il 4.10.2021, CP_1 depositata in data 08.10.2021;
-condanna l'odierna appellante lla rifusione delle spese di lite Parte_1 in favore del che si liquidano per compensi professionali Controparte_3 nella misura di € 1.300,00, oltre IVA e CPA come per legge. Si dà atto che ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti per il versamento da parte della appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1-bis.
Terni, 27.6.2025
Il giudice
(dott.ssa Dorita Fratini)