Pubblicato il 04/02/2025

N. 00027/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00212/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa

Sezione Autonoma di Bolzano

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 212 del 2024, proposto da
LL GO, rappresentata e difesa dall'avvocato Monica Bonomini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso lo studio di quest’ultima, in Bolzano, corso Italia, n. 23;

contro

Comune di Bolzano, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Alessandra Merini e Bianca Maria Giudiceandrea, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico eletto presso la propria Avvocatura, in Bolzano, vicolo Gumer, n. 7;

per l'annullamento

1) del provvedimento, a firma della direttrice dell’ufficio Gestione del territorio, avente ad oggetto “ Segnalazione Certificata di Inizio attività – S.C.I.A. 2024-99-0 cambio di destinazione d’uso con opere da attività di servizio ad abitazione Via della Mendola 46/A- p-ed- 3746, P.M. 24, sub.3 C.C. Gries Divieto di attività ”, con il quale è stata vietata l’attività di cui alla segnalazione Certificata di inizio attività 2024-99-0, presentata dall’ing. DA AN quale procuratore speciale del signor IN FR, comunicato a mezzo PEC al professionista incaricato in data 17 maggio 2024;

2) del provvedimento, a firma della direttrice dell’ufficio Gestione del territorio, avente ad oggetto: “ Segnalazione Certificata di inizio attività – S.C.I.A. 2024-99-0 cambio destinazione d’uso con opere da attività di servizio ad abitazione Via della Mendola 46/A – p.ed. 3746, P.M. 24, sub 3 C.C. Gries assenza di una o più condizioni di ammissibilità Sospensione dell’attività e richiesta di conformazione” nonché di ogni ulteriore atto presupposto, infraprocedimentale e conseguente;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Bolzano;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 29 gennaio 2025 la dott.ssa Alda Dellantonio e uditi per le parti i difensori come riportato nel verbale d’udienza;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Oggetto di gravame sono i due provvedimenti con cui il Comune di Bolzano ha, dapprima, ordinato al NO FR IN di sospendere i lavori oggetto della segnalazione certificata d’inizio attività da questi presentata per il cambio di destinazione d’uso con opere dell’unità immobiliare in comproprietà con la coniuge e odierna ricorrente, e poi gli ha definitivamente vietato l’intervento per la mancanza del requisito di cui all’art. 7, comma 2, dell’Allegato 2 (“ Norme in materia d’igiene e sanità pubblica in materia edilizia ”) al Regolamento edilizio comunale.

2. I fatti di causa possono essere riassunti come segue.

2.1. L’odierna ricorrente, con il coniuge NO FR IN, deceduto nelle more del procedimento dedotto in lite, è proprietaria della p.m. 24 della p.ed. 3746 C.C. Gries.

2.2. L’unità immobiliare in questione è situata al piano terra dell’edificio di cui fa parte, in posizione interna rispetto alla strada, affacciata sul giardino condominiale e dotata di un accesso indipendente ed esclusivo, attraverso un pianerottolo cui si accede tramite alcuni gradini (doc. 3 della ricorrente).

2.3. Il NO FR IN, col consenso della ricorrente, ha presentato, in data 22.3.2024, tramite il proprio tecnico, una segnalazione certificata d’inizio attività per la trasformazione con opere, dell’unità immobiliare in parola, da ufficio in abitazione (docc. 5 e 6 della ricorrente e doc. 1 del Comune).

2.3. Esaminata la SCIA, il Comune, con provvedimento del 17.4.2024, ha rilevato (i) l’incompletezza degli elaborati grafici in ordine all’indicazione della superficie finestrata e del rapporto di areazione e illuminazione di ogni singolo vano, ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. d), dell’Allegato 1 al Regolamento edilizio comunale, ai fini della verifica dei requisiti igienico – sanitari di cui all’Allegato 2 al medesimo Regolamento; (ii) l’assenza di una sezione quotata ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. d), dell’Allegato 1 al Regolamento edilizio comunale.

Nella stessa nota, l’Amministrazione, richiamato l’art. 7, comma 2, Allegato 2 al Regolamento edilizio del Comune di Bolzano, a mente del quale “ ogni alloggio deve avere almeno una veduta ”, ha evidenziato che “ le finestre dell’unità abitativa affacciano su di uno spazio condominiale e pertanto non possono essere considerate vedute ai sensi dell’art. 7, comma 4, Allegato 2 al Regolamento edilizio del Comune ”.

Ritenuto, infine, che l’attività oggetto di SCIA potesse “ essere conformata alle disposizioni normative e amministrative vigenti ”, il Comune ha disposto la “ sospensione dell’attività ”, concedendo all’interessato il termine di trenta giorni dal ricevimento della comunicazione per conformare l’attività alla vigente normativa, con l’avvertimento che, in caso d’inutile decorso del termine, la SCIA sarebbe stata dichiarata inammissibile, ai sensi dell’art. 77, comma 5, della L.P. 9/2018, e si sarebbe dovuto “ procedere all’immediata rimozione degli effetti dannosi eventualmente già prodotti ”(doc. 3 del Comune).

2.4. In risposta alla comunicazione dell’Amministrazione, il tecnico incaricato dal NO IN ha depositato, il 29.4.2024, l’integrazione documentale richiesta, accompagnata da una nota con la quale, in merito al rispetto del requisito di cui all’art. 7, comma 2, dell’Allegato 2 al Regolamento edilizio comunale, spiegava che l’unità immobiliare era dotata di vedute, in quanto la parte prospicente l’ingresso, “ comprendendo scala e pianerottolo di accesso, è di proprietà esclusiva della p.m. 24 ” e che, comunque, anche le altre finestre di cui era dotato l’alloggio dovevano essere considerate “ vedute ” ai sensi della citata disposizione, poiché affacciate su spazio comune privato in comproprietà della p.m. interessata dalla modifica di destinazione d’uso.

2.5. Infine, con provvedimento conclusivo, il Comune, “ considerato che entro il termine di 30 giorni l’attività non è stata conformata ”, ha disposto il “ divieto dell’attività ” oggetto di SCIA, perché (i) “ dal tavolare è stata rilevata la mancata esclusività della proprietà zona prospiciente l’ingresso della p.m. 24 ” e (ii) “l e finestre della p.m. 24 affacciano su uno spazio condominiale e non su uno spazio privato – di pertinenza dell’alloggio – (art. 7, comma 4, Allegato 2 al Regolamento Edilizio del Comune di Bolzano) e pertanto non possono essere considerate vedute ai fini del suddetto articolo ”.

3. Contro il provvedimento interlocutorio di sospensione e quello definitivo di divieto dell’attività oggetto di SCIA, insorge ora la ricorrente che imputa all’Amministrazione comunale la “ Violazione e falsa applicazione dell’art. 77 della legge urbanistica provinciale 10 luglio 2018 n.9; dell’art. 7 punti 2 e 4 dell’allegato 2 al regolamento edilizio del Comune di Bolzano approvato giusta delibera consiliare n. 46 del 23 giugno 2021 in relazione all’art. 817 del c.c.; dell’art. 7 della legge provinciale 22 ottobre 1993 n.17 ed eccesso di potere per motivazione errata, contraddittoria illogica e perplessa ”.

La ricorrente sostiene, in estrema sintesi, che l’art. 7, commi 2 e 4, dell’Allegato 2 al Regolamento edilizio comunale, debba essere interpretato nel senso che si considera veduta l’apertura che affaccia su uno spazio di uso esclusivo dell’unità immobiliare e comunque sul giardino condominiale.

Si è costituito il Comune che contesta la tesi interpretativa attorea e afferma che l’art. 7 cit.,“ trattando espressamente di vedute che ‘affacciano su di uno spazio privato (pertinenza dell’alloggio)’” vada “ chiaramente riferito a pertinenze esclusive della singola unità immobiliare, e non a spazi condominiali ”. Il pianerottolo di accesso all’abitazione su cui affaccia una finestra e il giardino condominiale su cui aggettano le altre non sono pertinenze esclusive dell’unità immobiliare della ricorrente e, pertanto, le aperture che vi si affacciano non possono essere considerate vedute ai sensi del citato art. 7.

4. Chiamata all’udienza del 29.1.2025, la causa è stata trattenuta per essere decisa.

5. Il ricorso è fondato.

6. L’Amministrazione resistente ha emesso i provvedimenti impugnati sul rilievo che l’immobile oggetto di trasformazione da ufficio in abitazione non sarebbe dotato di almeno una veduta, come prescritto dall’art. 7, commi 2 e 4, dell’Allegato 2 al Regolamento edilizio. Più precisamente, né la finestra che si apre sul pianerottolo di accesso all’abitazione, il quale non è di proprietà esclusiva della ricorrente, né quelle che affacciano sul giardino condominiale potrebbero considerarsi “vedute” ai sensi della citata disposizione, tali essendo solo le finestre che affacciano su pertinenze “ esclusive ” dell’unità immobiliare.

L’interpretazione proposta dal Comune non convince il Collegio.

6.1. L’Allegato 2 al Regolamento edilizio del Comune di Bolzano, che raccoglie le “ Norme in materie di igiene e sanità pubblica per attività edilizia ”, reca, ai commi 2 e 4 dell’art. 7, sotto la rubrica “ Aerazione e illuminazione diurna ”, la seguente previsione: “… 2. Ogni alloggio deve avere almeno una veduta. …..4. Le finestre di unità abitative situate al piano terra sono considerate vedute solo se affacciano su di uno spazio privato (di pertinenza dell’alloggio) oppure se il pavimento dell’abitazione è rialzato di almeno un metro rispetto alla quota esterna sul lato prospicente uno spazio pubblico ”

6.2. Ratio della disposizione è di garantire che ogni abitazione abbia almeno un’apertura finestrata che consenta dall’interno la veduta su un luogo aperto, tale da non esporre coloro che abitano l’alloggio alla pubblica vista. Per tale ragione la norma richiede che, nelle abitazioni al piano terra, la “ veduta ” si affacci su “ uno spazio privato (di pertinenza dell’alloggio) ”, a meno che il pavimento dell’abitazione non sia rialzato di almeno un metro rispetto “ alla quota esterna sul lato prospicente uno spazio pubblico ”.

6.3. La norma, al fine considerato, contrappone espressamente lo spazio “ privato (di pertinenza dell’alloggio) ” allo “ spazio pubblico ”, dovendosi intendere per quest’ultimo luoghi di proprietà pubblica o di uso pubblico, accessibili e fruibili dalla generalità della popolazione, caratterizzati, cioè, da un uso sociale e collettivo, quali i marciapiedi, le strade, le piazze, i parchi e i giardini pubblici.

6.4. La nozione di “ pertinenza ” impiegata dalla norma, indica il rapporto di asservimento funzionale impresso allo spazio “ privato ” antistante la veduta rispetto all’alloggio.

6.5. Così correttamente inteso il vincolo pertinenziale cui allude la norma, non pare al Collegio che quest’ultima - diversamente da quanto ritiene il Comune - richiedendo che, in caso di abitazioni situate al piano terreno, la veduta debba aprirsi su uno “ spazio privato (di pertinenza dell’alloggio) ”, possa essere letta, per il suo tenore letterale e per la sua ratio , nel senso restrittivo voluto dal Comune, che esclude dalla nozione di pertinenza dell’alloggio impiegata dalla norma il giardino condominiale e il pianerottolo di accesso.

Il giardino/cortile, invero, rientra appieno nella definizione di “ spazio privato”, trattandosi, appunto, indiscutibilmente di un luogo in proprietà privata, contrapposta a quella pubblica, ed è “ di pertinenza dell’alloggio ”, essendo posto, per la sua destinazione, a servizio, tra le altre unità immobiliari, anche dell’alloggio di proprietà della ricorrente.

Identico ragionamento vale, a maggior ragione, per il pianerottolo esterno che, dal cortile, conduce all’unità della ricorrente e sul quale si apre una finestra dell’unità immobiliare oggetto della SCIA dedotta in lite. Questo spazio esterno, pur compreso tra le parti comuni del condominio e, dunque, in proprietà (privata) pro quota della ricorrente, è addirittura in uso esclusivo alla medesima, poiché serve unicamente per accedere alla sua proprietà privata.

6.6. Le aperture finestrate di cui dispone l’unità immobiliare della ricorrente, in definitiva, affacciano tutte su uno spazio privato posto a servizio dell’alloggio ed escludente la pubblica vista. Deve, pertanto, ritenersi rispettato il requisito richiesto dall’art. 7, commi 2 e 4, dell’Allegato 2 al Regolamento edilizio comunale.

7. Il ricorso, in conclusione, è fondato e va accolto di conseguenza.

La novità e la particolarità della questione giustificano la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa - Sezione autonoma di Bolzano, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla i provvedimenti impugnati.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bolzano nella camera di consiglio del giorno 29 gennaio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Lorenza Pantozzi Lerjefors, Presidente

Margit Falk Ebner, Consigliere

Edith Engl, Consigliere

Alda Dellantonio, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Alda Dellantonio	Lorenza Pantozzi Lerjefors

IL SEGRETARIO