Pubblicato il 23/12/2025

N. 23658/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00645/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 645 del 2024, proposto da LI ER e AN PA, entrambi rappresentati e difesi dagli Avvocati Domenico Maria Arlini e Laura Cefalo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’Avvocato Aurora Francesca Sitzia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

di Buildings & Rent S.r.l.s., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli Avvocati Carlo Abbate e Stefano Giorgi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

A) in via principale, per la declaratoria di nullità,

ex artt. 21 septies L. 241/90 e 114, comma 4, lett. b) c.p.a., degli atti adottati dall’Amministrazione in esecuzione della sentenza passata in giudicato n. 16805, pubblicata dall’intestato Tribunale in data 10.11.2023, e segnatamente della nota di Roma Capitale prot. 222262 del 6.12.2023 e della nota D.P.C. prot. RK/2023/0012464 del 7.12.2023;

B) in via subordinata, per l’annullamento,

ex art. 21 octies L. 241/90, della nota di Roma Capitale prot. 222262 del 6.12.2023 e della nota D.P.C. prot. RK/2023/0012464 del 7.12.2023;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Roma Capitale e di Buildings & Rent S.r.l.s.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 5 dicembre 2025 il Dott. HR CO e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Con ricorso notificato in data 16.1.2024 e depositato in data 19.1.2024, LI ER e AN PA hanno adito l’intestato Tribunale nei confronti di Roma Capitale, quale parte resistente, e di Buildings & Rent S.r.l., quale controinteressata, al fine di sentir, in via principale, accertare e dichiarare la nullità, ex artt. 21 septies L. 241/90 e 114, comma 4, lett. b) c.p.a., degli atti adottati dall’Amministrazione in esecuzione della sentenza passata in giudicato n. 16805, pubblicata dall’intestato Tribunale in data 10.11.2023, e segnatamente della nota di Roma Capitale prot. 222262 del 6.12.2023 e della nota D.P.C. prot. RK/2023/0012464 del 7.12.2023. E ciò in quanto le descritte note sarebbe violative / elusive del giudicato.

I ricorrenti hanno poi spiegato, in via subordinata, domanda di annullamento, ex art. 21 octies , comma 1, L. 241/90, dei medesimi atti.

Quanto alla nota di Roma Capitale prot. 222262 del 6.12.2023, i ricorrenti hanno affidato il gravame ai seguenti quattro motivi: a) inidoneità del titolo edilizio adottato (S.C.I.A.) in luogo del permesso di costruire, trattandosi non di “variante non essenziale” o “impropria”, ma di “variante essenziale” (primo motivo di ricorso); b) in ogni caso, inefficacia dell’originario permesso di costruire richiesto e ottenuto nell’anno 2009, stante l’inutile decorso dei termini di cui all’art. 15 T.U.E.D. (secondo motivo di ricorso); c) violazione dell’art. 9 L. 122/1989 (Legge Tognoli), stante il difetto del nesso di pertinenzialità in relazione ai parcheggi in corso di costruzione (terzo motivo di ricorso); d) l’illegittimità della descritta “S.C.I.A. in variante”, in quanto adottata in difetto delle relative autorizzazioni paesaggistiche, idrogeologiche e ambientali che l’art. 9 L. n. 122/1989 farebbe comunque salve (quarto motivo di ricorso).

Quanto alla diversa nota D.P.C. prot. RK/2023/0012464 del 7.12.2023, i ricorrenti hanno eccepito la violazione e falsa applicazione dell’art. 27 T.U.E.D., in relazione all’art. 56 del R.E.

In data 22.1.2024, Roma Capitale si è costituita in giudizio con una memoria di stile e, con memorie del 29.2.2024 e del 15.10.2025, ha insistito nel rigetto del ricorso.

In data 26.1.2024, Buildings & Rent S.r.l. si è costituita in giudizio con una memoria di stile e, con memorie del 20.3.2024 e del 31.10.2025, ha insistito nel rigetto del ricorso.

All’udienza pubblica del 5 dicembre 2025, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. La presente controversia nasce dall’esigenza di accertare se Roma Capitale, intimata di dare attuazione alla sentenza passata in giudicato n. 16805, pubblicata dall’intestato Tribunale in data 10.11.2023, vi abbia o meno provveduto. In particolare, il Collegio è chiamato a verificare, in via principale, se la nota di Roma Capitale prot. 222262 del 6.12.2023 e la nota D.P.C. prot. RK/2023/0012464 del 7.12.2023 costituiscano, o meno, atti violativi / elusivi del descritto giudicato. In caso di esito negativo, e quindi in via subordinata, è stato chiesto al Tribunale di accertare e dichiarare la loro illegittimità, per i motivi sopra descritti, e di disporne quindi l’annullamento.

A tal fine, appare utile premettere come la richiamata sentenza n. 16805/2023, passata in giudicato - dopo aver accertato l’illegittimità del silenzio inadempimento di Roma Capitale in merito all’istanza depositata dai ricorrenti in data 15.02.23, acquisita da Roma Capitale - Gabinetto del Sindaco con prot. n. RA/2023/9824 del 20/02/23 e dal Municipio Roma I Centro con prot. n. 36993 del 20/02/23 - abbia ordinato a parte resistente di riscontrare, con un provvedimento espresso, siffatta istanza. Consegue che Roma Capitale avrebbe dovuto: a) in esito all’esercizio del potere di vigilanza edilizia, verificare “ la natura degli interventi edilizi in corso di esecuzione per effetto della S.C.I.A. prot. CA/56271 del 25/2/2020 ” e, se del caso, esercitare i poteri repressivi degli abusi accertati ai sensi dell’art. 27 TUED; b) esercitare, in relazione ai medesimi interventi edilizi in corso di esecuzione, “ il potere cautelare di cui all’art. 56 del R.E. dando attuazione alla D.D. rep. n. RK/202/2019 del 7.10.2019, secondo il vincolo conformativo derivante ” dal richiamato giudicato.

2. Tanto premesso, ritiene il Tribunale che la domanda spiegata dalla ricorrente in via principale, e ai sensi degli artt. 21 septies L. 241/90 e 114, comma 4, lett. b) c.p.a., sia infondata.

Con nota prot. 222262 del 6/12/2023, Roma Capitale, con riferimento all’obbligo di cui al sub a) della richiamata pronuncia, ha ricostruito i titoli edilizi relativi all’intervento per cui è causa, sancendo espressamente che: “ l’intervento edilizio in esame è stato autorizzato dal Dipartimento PAU con P.d.C. n. 435/2009 e successiva D.I.A. prot. n. QI/24467/2011 ai sensi della legge 122/89 che prevede la realizzazione di posti auto anche in deroga allo strumento urbanistico e legati da vincolo di pertinenzialità con l’atto d’obbligo registrato e trascritto, come nel caso di specie; - che con l’ulteriore SCIA prot. n. CA/56271/2020, quale variante non essenziale al P.d.C. n. 435/2009, la Società Buildings & Rent s.r.l.s. ha depositato nuovo atto d’obbligo ”.

Con riferimento, invece, all’obbligo di cui al sub b) della richiamata pronuncia, Roma Capitale ha allegato che: “ Roma Capitale è intervenuta con il coordinamento del competente Dipartimento della Protezione Civile e ha vigilato mediante sopralluoghi in cantiere nel corso dei quali è stata acquisita la documentazione prodotta dall’Ing. NR EN nell’ambito dell’incarico di alta sorveglianza dei lavori affidatogli ”.

Alla luce di quanto precede, ritiene il Collegio che le note appena esaminate costituiscano adempimento degli obblighi derivanti dal giudicato che in questa sede ci occupa, in quanto l’Amministrazione ha preso posizione su entrambi gli aspetti cui la stessa era tenuta.

Pertanto la domanda principale spiegata dai ricorrenti deve essere respinta.

3. Passando quindi all’esame della domanda spiegata dai ricorrenti in via subordinata ex art. 21 octies , comma 1, L. 241/90, giova precisare come essi, mediante il ricorso introduttivo c.d. cumulativo, abbiano impugnato entrambi i provvedimenti adottati dall’Amministrazione (sia la nota di Roma Capitale prot. 222262 del 6.12.2023, sia la nota D.P.C. prot. RK/2023/0012464 del 7.12.2023), cosicchè, per ragioni di ordine logico, appare utile muovere dal primo dei due gravami.

A tal fine, i ricorrenti, con il primo motivo di ricorso, hanno, in particolare, eccepito l’illegittimità del provvedimento adottato prot. 222262 del 6.12.2023, nella misura in cui l’Amministrazione riterrebbe sufficiente la S.C.I.A. prot. CA/56271 del 25.2.2020, ai fini della realizzazione dell’opera con un solo piano interrato. A parere dei ricorrenti, non si tratterebbe, infatti, di una mera “ variante non essenziale al P.d.C. n. 435/2009, per la ripresa dei lavori finalizzati al completamento dell’opera con un solo piano interrato, di cui all’art. 22, comma 2 bis e tantomeno di quella del comma 2 ”, bensì di un progetto del tutto nuovo “ che concerne la realizzazione di un’opera diversa da quella del progetto originario, e cioè di un garage interrato ad un piano invece degli originari quattro, caratterizzata da volumi diversi e caratteristiche tutte diverse rispetto all’opera originaria ”. La stessa nota impugnata richiamerebbe la nota del Genio Civile prot. n. 53425/2020-pos. N. C1032/11/V, attestante il deposito di un nuovo progetto.

Ciò posto, risulta per tabulas come la controinteressata, originariamente, avesse richiesto e ottenuto il permesso di costruire n. 435/2009 per la realizzazione di un parcheggio di quattro piani interrati, ai sensi di quanto previsto dalla L. 122/1989.

Successivamente, essa aveva depositato la D.I.A. prot. n. QI/24467/2011, sempre ai sensi della legge 122/89, al fine di variare l’originario progetto in ordine alla realizzazione di un ulteriore piano, questa volta, esterno, in aggiunta ai 4 precedenti.

Da ultimo, è stata invece depositata la S.C.I.A. prot. CA/56271 del 25/2/2020 per la riduzione delle opere, da cinque piani (di cui uno esterno e quattro interrati), a un unico piano interrato.

3.1. Alla luce di quanto precede, il Collegio ritiene fondata la (prima) censura appena esaminata e relativa alla violazione dell’art. 17 L.R. Lazio n. 15/2008, integrando l’opera oggetto della descritta SCIA non una “variante non essenziale”, ma una vera e propria “variante essenziale” e, come tale, necessitante di nuovo progetto e quindi di un nuovo e autonomo permesso di costruire ex artt. 31 e 32 T.U.E.D.

Del resto, il permesso di costruire n. 435/2009 e la D.I.A. prot. n. QI/24467/2011 avevano, nel complesso, a oggetto la realizzazione di un parcheggio a cinque piani, di cui quattro interrati e uno sopra il suolo. Con la S.C.I.A. prot. CA/56271 del 25.2.2020, si è, invece, inteso modificare il progetto originario per la realizzazione di un parcheggio a un unico piano interrato.

Di qui il venir meno del requisito di cui all’art. 17, comma 1, lett. e), L.R. Lazio 15/2008, in base al quale sussiste la variazione essenziale del progetto originario in caso di “ modifica della sagoma quando la sovrapposizione di quella autorizzata, rispetto a quella realizzata in variante, dia un’area oggetto di variazione, in debordamento od in rientranza, superiore al 15 per cento della sagoma stessa ”.

Peraltro, anche se per “ sagoma ” si intende la “ conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale ed orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50 m ” (cfr. all. A, n. 18, del Regolamento edilizio tipo, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, Serie Generale n. 268 il 16.11.2016 di cui all’art. 4, comma 1 sexies , T.U.E.D.), la stessa risulta comunque modificata, nel caso di specie, “ per rientranza superiore al 15% ”, perché l’originario progetto, assentito con la descritta D.I.A., prevedeva la costruzione di un piano del parcheggio fuori terra. Con la conseguenza per la quale si è passati da un involucro edilizio, in parte interrato e in parte in emersione, a un unico piano interrato.

A ciò deve essere aggiunto come, per la giurisprudenza amministrativa (C.d.s., n. 8415/2020), condivisa dal Collegio, “ è possibile configurare una variante in senso proprio e non nuovo permesso nei casi in cui il progetto di costruzione riguardi uno o più particolari, involgenti solo modifiche qualitative o quantitative di limitata consistenza rispetto al complesso dell’edificio, così che la costruzione possa ancora considerarsi come regolata dal primo permesso; in altri termini, la variante presuppone una compatibilità con il disegno globale del progetto originario, ossia la conservazione delle modalità essenziali di esercizio dell’attività costruttiva a suo tempo autorizzata, ammettendosi unicamente modificazioni di non rilevante consistenza; al contrario, trattasi di variante essenziale e, in definitiva, di domanda volta ad ottenere un nuovo permesso di costruire quando le modifiche apportate siano afferenti ad elementi qualificanti dell’opera, incidendo direttamente ed in modo rilevante sulla sua conformazione, struttura ed ubicazione ”.

Applicando tali principi al caso di specie, deve ritenersi che l’opera oggetto della S.C.I.A. per cui è causa sia connotata – per le caratteristiche strutturali di cui sopra si è detto – da elementi completamente diversi rispetto a quelli di cui al progetto originario, risultando del tutto alterata la sagoma, la conformazione e la struttura della stessa.

3.2. In ogni caso, anche a voler prescindere, ma così non è, da quanto sin qui detto, e quindi a voler ritenere per mera ipotesi, che la variante in parola “non sia essenziale”, deve, comunque, essere ritenuta fondata l’altra e diversa doglianza relativa al decorso del termine di cui all’art. 15, comma 2, T.U.E.D. Infatti, a fronte del PDC n. 435 del 2009, la S.C.I.A. prot. CA/56271 del 25/2/2020 che in questa sede ci occupa risulta adottata ben oltre il termine triennale per la conclusione dei lavori, per cui risulta palese la violazione, per quanto sopradetto, dell’art. 15 T.U.E.D.

3.3. Anche il terzo motivo di ricorso risulta fondato.

In primo luogo, l’atto d’obbligo redatto per atto (Rep. 14965; Racc. 11222) a rogito del Notar, Alessandro Bonanni di Roma, sottoscritto in data 9.12.2020 dalla controinteressata, si appalesa, nel contenuto, generico e inidoneo ai sensi dell’art. 9 L. 122/1989. Tale atto, infatti, si limita a rimandare a un momento successivo l’individuazione degli acquirenti dei parcheggi in corso di realizzazione e quindi a procrastinare l’individuazione del nesso di pertinenzialità tra siffatti acquirenti e i soggetti proprietari delle unità immobiliari di cui al menzionato art. 9 L. 122/1989.

In secondo luogo, come chiarito da T.A.R. L’Aquila, n. 496/2021, “ la disciplina di cui alla L. 122/89 costituisce norma di beneficio ed in quanto tale non suscettibile di interpretazione estensiva e, quindi, la realizzazione di parcheggi pertinenziali è ammessa - in deroga alla vigente disciplina urbanistica - solo e soltanto nel rispetto integrale della disposizione stessa ossia deve necessariamente trattarsi di parcheggi pertinenziali da realizzarsi nel sottosuolo ovvero in locali terreni preesistenti del fabbricato cui si annettono ovvero solo e soltanto nel sottosuolo di aree esterne al fabbricato stesso ”.

Pertanto, la Legge Tognoli non si applica alle autorimesse edificate, in tutto o in parte, fuori terra, come, in un primo momento, era previsto ai fini che qui interessano.

Inoltre, proprio la circostanza per la quale l’impossibilità di realizzare giuridicamente, ossia ai sensi dell’art. 9 L. 122/1989, l’originario progetto di cui al permesso di costruire n. 435/2009 e alla D.I.A. prot. n. QI/24467/2011 – in quanto e come detto esso prevedeva la realizzazione di un piano fuori terra – evidenzia, ancora di più, l’eterogeneità, se non la totale estraneità, dell’opera di cui alla S.C.I.A. prot. CA/56271 del 25.2.2020 per cui è causa rispetto alla primigenia versione.

Non a caso, infatti, la nota del Genio Civile prot. n. 53425/2020-pos. N. C1032/11/V fa riferimento al deposito di un nuovo progetto.

3.4. Alla luce di quanto precede, l’illegittimità della nota di Roma Capitale prot. 222262 del 6.12.2023, acclarata sulla base della prima e terza doglianza del gravame, ne impone l’annullamento, con conseguente assorbimento del quarto motivo di ricorso.

4. Passando ora all’esame dell’impugnazione del secondo provvedimento che in questa sede ci occupa, ossia della nota D.P.C. prot. RK/2023/0012464 del 7.12.2023, la stessa è pure fondata.

Al riguardo, i ricorrenti si dolgono della circostanza per la quale il tecnico chiamato a svolgere l’attività di alta sorveglianza in ordine all’esecuzione dei lavori non sia stato scelto da Roma Capitale tra soggetti terzi rispetto alla vicenda per cui è causa, ma tra i tecnici della controinteressata, cosicchè “ il tecnico designato e incaricato dalla controinteressata [NR EN sarebbe] divenuto in luogo dell’Amministrazione ma con la sua condiscendenza, il controllore dell’operato tecnico della controinteressata ”.

Ebbene, i principi di imparzialità e buon andamento che, ai sensi dell’art. 1 L. 241/90 connotano l’azione amministrativa, impongono che, soprattutto, le attività di vigilanza edilizia, vengano svolte da soggetti non solo sostanzialmente terzi rispetto alla vicenda di cui l’Amministrazione è interessata, ma anche che appaiano tali.

Pertanto, la circostanza per la quale Roma Capitale abbia individuato quale tecnico chiamato a porre in essere le attività di cui all’art. 56 R.E. il tecnico nominato, e quindi legato da rapporti professionali alla controinteressata, viola il menzionato principio di imparzialità e buon andamento dell’azione amministrazione.

Né, a conclusioni opposte, può addivenirsi sulla base dell’argomento per il quale NR EN abbia, in altro e diverso giudizio civile pure afferente alla medesima questione, svolto il ruolo di consulente tecnico d’ufficio, su incarico del Tribunale ordinario. Infatti, da un lato, esso, al tempo della nomina a C.T.U., non aveva alcun rapporto con la controinteressata (condizione necessaria perché il tecnico potesse rivestire siffatta qualità: cfr. artt. 51, 63, comma 2, e 192 c.p.c.); dall’altro, la circostanza che esso sia stato, successivamente, incaricato dalla controinteressata di svolgere la funzione di tecnico di parte mina, per definizione, le caratteristiche di terzietà che la legge richiede e che presume in capo all’Amministrazione, e agli organi tecnici, anche privati, della stessa nominati, nello svolgimento dell’attività di vigilanza.

5. Alla luce di tutto quanto precede, il Collegio rigetta la domanda spiegata dai ricorrenti in via principale, avente a oggetto la nullità dei provvedimenti impugnati. S’impone, invece, l’accoglimento della domanda da essi spiegata in via subordinata e, per l’effetto, l’annullamento di entrambi i provvedimenti impugnati, ossia della nota di Roma Capitale prot. 222262 del 6.12.2023 e della nota D.P.C. prot. RK/2023/0012464 del 7.12.2023; fermi e impregiudicati gli obblighi di vigilanza e di repressione che gravano sull’Amministrazione ai sensi degli artt. 27 e ss. T.U.E.D.

6. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la prevalente soccombenza delle parti resistenti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis ), definitivamente pronunciando sul ricorso come in epigrafe proposto, lo accoglie nei termini di cui in motivazione, respingendolo nel resto.

Condanna Roma Capitale e la Buildings & Rent S.r.l.s. alla rifusione, in favore di parte ricorrente, delle spese di lite del presente giudizio, che liquida nella complessiva somma di € 9.000,00, oltre accessori di legge, ponendola, a carico di ciascuna, nella misura di € 4.500,00, oltre accessori di legge, fermo e impregiudicato il diritto di parte ricorrente di ripetere quanto da essa esborsato a titolo di contributo unificato.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 5 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

LA LA, Presidente

Vincenza Caldarola, Referendario

HR CO, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
HR CO	LA LA

IL SEGRETARIO