Pubblicato il 07/01/2026

N. 00017/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01272/2024 REG.RIC.

N. 00498/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Emilia Romagna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1272 del 2024, proposto da
Soc. DI CA & C. S.n.c., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Nicola Campana, Silvio Campana, con domicilio eletto presso lo studio Silvio Campana in Riccione, via dei Mille 3;

contro

Comune di Misano Adriatico, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Andrea Galvani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

sul ricorso numero di registro generale 498 del 2025, proposto da
Soc. DI CA & C. S.n.c., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Nicola Campana, Silvio Campana, con domicilio eletto presso lo studio Silvio Campana in Riccione, via dei Mille 3;

contro

Comune di Misano Adriatico, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Andrea Galvani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

quanto al ricorso n. 1272 del 2024:

del diniego di condono edilizio pratica n. 3 – Condono Edilizio Legge n. 724/94, notificato alla società ricorrente in data 16.10.2024 dal Comune di Misano Adriatico - Settore Urbanistica Edilizia Privata.

quanto al ricorso n. 498 del 2025:

dell’ordinanza di demolizione e rimessa in pristino n. 36 del 31.03.2025, a firma della Responsabile del Settore Urbanistica Edilizia Privata, delle opere di cui all’istanza di condono edilizio Legge n. 724/94 presentata in data 26.09.1994 al prot. n. 17112 Pratica n. 3.

Visti i ricorsi e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Misano Adriatico;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 18 dicembre 2025 il dott. PA OV e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1.-Con il ricorso rg. 1272/2024 in esame la società ricorrente ha impugnato il provvedimento (preceduto da preavviso di rigetto ex art.10 bis L.241/90 il 11 settembre 2024) con cui il Comune di Misano Adriatico ha rigettato la domanda di condono edilizio presentata il 26 marzo 1994 ai sensi della Legge n. 724/94 da DI CA (quale rappresentante legale) volta al mutamento destinazione d’uso senza opere da centro sportivo ricreativo a residenziale dell’edificio posto in via Del Bentivoglio n.4.

A motivazione del suindicato diniego l’Amministrazione ha indicato oltre la carenza di legittimazione attiva della sig.ra CA PE in quanto priva del potere di rappresentanza, l’asserita violazione della convenzione lottizzazione del 1980 tra il Comune e i sig.ri BI PP e RL oltre LO LA volta alla creazione di un centro sportivo in attuazione del Piano Particolareggiato “Camilluccia”.

A sostegno del ricorso la società istante ha dedotto motivi così riassumibili:

I)VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELLA L. 724/1994 - FORMAZIONE DEL TITOLO PER SILENZIO - ASSENSO. VIOLAZIONE DEL GENERALE PRINCIPIO DEL LEGITTIMO AFFIDAMENTO: il Comune non avrebbe potuto negare il condono trascorsi trent’anni dopo la presentazione dell’istanza essendosi da tempo formato il silenzio assenso di cui alla legge 724/94 essendo la documentazione allegata dall’istante completa.

II) VIOLAZIONE DELLA LEGGE 724/1994, ART. 39, IN RELAZIONE AL D.L. 69/2024 IN RELAZIONE AL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO DELL’IMMOBILE COSI’ COME MODIFICATO ALL’ART. 23 TER COMMA 1 BIS, DPR 380/2000: II D.L. 69/24 “Salva Casa” avrebbe liberalizzato i mutamenti di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, non sussistendo dunque ragioni ostative al richiesto mutamento.

SULLA LEGITTIMAZIONE DI IN CA ALLA PRESENTAZIONE DELLA DOMANDA DI CONDONO EDILIZIO: CA PE socia al 50 % aveva la piena legittimazione a presentare la domanda di condono spettando nelle società di persone la rappresentanza a ciascun socio amministratore disgiuntamente o congiuntamente.

Si è costituito in giudizio il Comune di Misano Adriatico eccependo l’infondatezza di tutti i motivi “ex adverso” dedotti alla stregua di argomentazioni difensive così sintetizzabili:- esistenza di ragioni urbanistiche ostative al condono, risultando violata la convenzione urbanistica sottoscritta nel 1980 la quale ha previsto la realizzazione di varie opere di urbanizzazione a carico della parte lottizzante tra cui un centro sportivo e non già immobile uso residenziale (ne era previsto uno in convenzione di 120 mq ad uso del custode) ; - mancato perfezionamento del silenzio assenso in quanto la documentazione allegata all’istanza di condono non sarebbe completa; - il DL “Salva casa” invocato dalla ricorrente non sarebbe applicabile ad istanza quale quella della ricorrente presentata molto tempo prima della sua entrata in vigore; - mancata prova della qualità di socio della PE potendo l’istanza di condono essere presentata anche da soggetti diversi dal proprietario ma con il suo consenso.

Con memoria di replica parte ricorrente ha evidenziato l’irrilevanza della convenzione urbanistica del 1980.

Con memoria di replica la difesa comunale ha di contro eccepito la tardività del deposito documentale effettuato in data 17 novembre 2025 quanto al ricorso rg. 1272/24; ha inoltre rappresentato come la domanda di condono in rilievo debba essere esaminata alla luce della normativa vigente al momento dell’istanza e non di quella successiva, applicandosi la regola del “tempus regit actum” solo ai titoli abilitativi edilizi ordinari e non a quelli di sanatoria in via postuma.

Con il connesso ricorso rg 498/2025 la ricorrente ha gravato l’ordinanza di demolizione e rimessa in pristino n. 36 del 31.03.2025, a firma della Responsabile del Settore Urbanistica del Comune avente ad oggetto le opere per le quali era stato chiesto e negato il condono edilizio.

A sostegno del ricorso ha dedotto motivi così riassumibili:

I)VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELLA NORMATIVA DI RIFERIMENTO. LEGGE N. 47/1985 E SUCCESSIVE MODIFICAZIONI NONCHE’ LEGGE REGIONALE EMILIA ROMAGNA N. 23 del 21.10.2004: l’opera oggetto della misura ripristinatoria non sarebbe abusiva in quanto munita di regolare concessione edilizia ottenuta nel 1993.

II)ECCESSO DI POTERE PER CONSGUIRE UN RISULTATO DIVERSO DA QUELLO CHE RISULTEREBBE DALLA LETTURA CORRETTA DEI FATTI E DELLA NORMATIVA DI RIFERIMENTO. IN SOSTANZA IL DINIEGO DI CONDONO. ILLOGICITA’ MANIFESTA: la misura ripristinatoria sarebbe affetta dagli stessi vizi in via derivata derivanti dal diniego di condono edilizio impugnato con il ricorso rg. 1272/2024.

Si è costituito in giudizio anche per questo ricorso il Comune di Misano Adriatico, eccependo l’inammissibilità delle censure dedotte riguardanti non già vizi autonomi dell’ordinanza di demolizione bensì propri del presupposto diniego di condono.

Alla pubblica udienza del 18 dicembre 2025, uditi i difensori delle parti, entrambe le cause sono state trattenute in decisione.

DIRITTO

1.-E’ materia del contendere la legittimità del diniego di condono edilizio comunicato il 16 ottobre 2024 richiesto dalla ricorrente al Comune di Misano Adriatico il 26 marzo 1994 riguardante il mutamento di destinazione d’uso di manufatto (di proprietà della stessa ricorrente) da centro sportivo ricreativo a residenziale impugnato con il ricorso 1272/2024, nonché del consequenziale ordine di demolizione del 31 marzo 2025 impugnato con il ricorso rg. 498/25.

Lamenta parte ricorrente quanto al primo ricorso l’avvenuta formazione del silenzio assenso sull’istanza di condono si che l’Amministrazione comunale non avrebbe potuto adottare un provvedimento di diniego senza aver prima annullato il titolo tacito, nonché la legittimità del mutamento di destinazione d’uso per effetto del sopravvenuto D.L. Salva Casa. Con il secondo ricorso ha impugnato la successiva ordinanza di demolizione emessa dal Comune intimato.

2.- In “limine litis” va disposta ai sensi dell’art.70 c.p.a. la riunione dei ricorsi attesa l’evidente connessione oggettiva e soggettiva.

Va altresì disposto lo stralcio della documentazione depositata da parte ricorrente in data 17 novembre 2025 in quanto palesemente tardiva rispetto al termine perentorio codificato dall’art.73 c.p.a. secondo cui “Le parti possono produrre documenti fino a quaranta giorni liberi prima dell'udienza, memorie fino a trenta giorni liberi e presentare repliche, ai nuovi documenti e alle nuove memorie depositate in vista dell'udienza, fino a venti giorni liberi”.

3.- Venendo al merito entrambi i ricorsi sono infondati e vanno respinti.

4.- Giova anzitutto rilevare che con convenzione urbanistica sottoscritta il 22 aprile 1980 i sig.ri BI (danti causa della ricorrente) si sono impegnati nei confronti del Comune di Misano Adriatico alla realizzazione di alcune opere di urbanizzazione primaria necessarie ai fini della realizzazione del comparto edificatorio “Camilluccia” tra cui “spazi di parco pubblico e per attrezzature sportive e sociali” con la creazione di un centro sportivo ricreativo comprendente anche l’abitazione del custode per una superfice massima di 120 mq.

E’ pacifico e documentato in giudizio che la parte lottizzante in luogo del previsto centro sportivo ha realizzato unicamente immobile ad uso residenziale, chiedendo poi il condono edilizio per cambio di destinazione d’uso.

Segnatamente con concessione edilizia n. 96 del 15 maggio 1990 è stata autorizzata la costruzione di un centro sportivo ricreativo “in attuazione del Piano Particolareggiato denominato Camilluccia” e con concessione del 21 ottobre 1993 una variante in corso d’opera sempre inerente la realizzazione di fabbricato all’interno del centro sportivo.

5.- Tanto premesso, quanto al ricorso rg. 1272 del 2024 il primo motivo è infondato.

6.- Non ritiene il Collegio di condividere l’assunto di parte ricorrente circa l’avvenuto perfezionamento del silenzio assenso sull’istanza di condono edilizio presentata il 26 settembre 1994.

Come noto per giurisprudenza pacifica in base all'art. 39 della L. n. 724 del 1994, il titolo abilitativo tacito (silenzio assenso) per l'istanza di condono edilizio si forma solo in caso di deposito da parte dell’istante di tutta la documentazione richiesta (ex multis Consiglio di Stato sez. VII, 9/06/2025, n. 4983; Id. sez. VII, 9/04/2025, n. 3051; T.A.R. Emilia - Romagna Bologna sez. II, 7/10/2025, n.179).

La domanda di condono deve, pertanto, essere corredata dalla prescritta documentazione indicata dalla legge che è indispensabile proprio ai fini del riscontro dei requisiti soggettivi ed oggettivi (ex multis T.A.R. Campania Napoli sez. VIII, 7/11/2014, n. 5751)

Sul piano oggettivo, la formazione del silenzio - assenso richiede quale presupposto essenziale, oltre al completo pagamento delle somme dovute a titolo di oblazione, che siano stati integralmente dimostrati gli ulteriori requisiti sostanziali relativi al tempo di ultimazione dei lavori, all'ubicazione, alla consistenza delle opere e ad ogni altro elemento rilevante affinché possano essere utilmente esercitati i poteri di verifica dell'Amministrazione Comunale. Del pari, sotto il profilo soggettivo, deve essere dimostrata la legittimazione attiva del richiedente il condono (ancora T.A.R. Napoli Campania sez. VIII, 7/11/2014, n. 5751).

6.1.- Nel caso di specie non sussisteva la legittimazione attiva della sig.ra PE a presentare la domanda di condono, formalmente proposta dalla medesima in qualità di legale rappresentante della società.

La proprietà del manufatto per cui è stato richiesto il condono appartiene alla PE CA & C s.n.c. il cui legale rappresentante, secondo la visura camerale, era il sig. AI IO e non PE CA socia al 50 %.

E’ vero che nelle società in nome collettivo, in base al combinato disposto degli art. 2293 e 2266 c.c. la rappresentanza dell'ente spetta, disgiuntamente, a ciascun socio e, salvo diversa disposizione dell'atto costitutivo, si estende a tutti gli atti che rientrano nell'oggetto sociale, in quanto la legge presume che la volontà dichiarata dal rappresentante nell'interesse della società corrisponda alla volontà sociale (Cassazione civile sez. VI, 14/11/2019, n. 29689). Non di meno parte ricorrente non ha dimostrato né in sede procedimentale nè in giudizio la propria qualità di socio amministratore.

Secondo orientamento giurisprudenziale la volontà di richiedere la sanatoria di un immobile realizzato senza titolo edilizio deve essere manifestata da tutti i comproprietari, sicché deve ritenersi illegittimo il titolo abilitativo rilasciato in base alla richiesta di un solo comproprietario, dovendo l'Amministrazione verificare la sussistenza, in capo al richiedente stesso, di un titolo idoneo di godimento sull'immobile ed accertare, altresì, la legittimazione soggettiva di quest'ultimo (Consiglio di Stato sez. VI, 12/11/2024, n. 9054).

Alla richiesta di sanatoria e agli adempimenti relativi al condono edilizio possono provvedere non solo i soggetti indicati dall'art. 11, comma 1, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, cioè i soggetti legittimati a chiedere il permesso di costruire ma anche, salvo rivalsa nei confronti del proprietario, ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria medesima, a condizione che sia acquisito in modo univoco il consenso comunque manifestato dal proprietario (ex multis Consiglio di Stato sez. IV, 25/09/2014, n. 4818).

Ne consegue ad avviso del Collegio il difetto di legittimazione attiva della sola PE, socio della società istante in assenza del consenso del legale rappresentante della società titolare del diritto di proprietà del bene, con conseguente mancato perfezionamento del silenzio assenso.

6.2.- Anche poi a voler per ipotesi riconoscere la contestata legittimazione attiva in capo alla PE, il perfezionamento del silenzio assenso sarebbe da escludersi anche per la mancanza dei presupposti sostanziali, essendo la pretesa alla sanatoria azionata in contrasto con la destinazione urbanistica impressa all’area de qua, come si dirà infra, venendo in rilievo un mutamento di destinazione urbanisticamente rilevante ai sensi dell’art.23 D.p.r. 380/2001.

Secondo infatti orientamento - invero non pacifico - non vi è luogo alla formazione del silenzio assenso sulla domanda di condono edilizio nel caso di insussistenza di tutti i presupposti sostanziali per il condono del manufatto (ex multis T.A.R. Venezia Veneto sez. II, 9/06/2022, n. 960; T.A.R. Lazio Roma sez. II, 5/1/2023, n. 219; contra Consiglio di Stato sez. VII, 9/04/2025, n. 3051).

7.- Anche il secondo motivo di gravame non merita adesione.

E’ del tutto errato l’assunto della ricorrente volto all’inquadramento della fattispecie quale mero cambio di destinazione d’uso senza opere.

In realtà la grave violazione della convenzione urbanistica del 1980 assume consistenza di tipo urbanistico ai sensi dell’art.23 TU D.p.r.380/2001 e non meramente edilizia, alterando la programmata destinazione dell’area di che trattasi, dovendo il richiesto titolo a sanatoria essere considerato non in modo atomistico ma appunto nel contesto della destinazione di zona.

In buona sostanza parte ricorrente pretende di regolarizzare la realizzazione di una abitazione che in base alla convenzione ed ai titoli edilizi ottenuti doveva essere strumentale alla gestione del centro sportivo.

E’ peraltro pacifico in giurisprudenza come l'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunta da colui che stipula una convenzione edilizia è “propter rem”, nel senso che essa va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia (ex multis Consiglio di Stato sez. IV, 4/06/2025, n. 4853; Id. sez. IV, 15/05/2019, n. 3141).

Va inoltre evidenziata la pacifica inapplicabilità al caso di specie dell’invocato Decreto Legge n.69/2024 “Salva Casa” non avendo esso valore retroattivo per istanze presentate ben prima della sua entrata in vigore (Consiglio di Stato sez. II, 19 febbraio 2025, n. 1394).

Per i suesposti motivi il ricorso rg. 1272/24 va respinto.

8.- Anche il ricorso rg. 498/25 è infondato e va respinto.

Avverso il successivo provvedimento ripristinatorio, del tutto vincolato e dovuto attesa l’esaminata natura abusiva delle opere in esame, parte ricorrente non deduce censure proprie dell’ordinanza di demolizione bensì doglianze esclusivamente riguardanti il presupposto denegato condono edilizio, come visto immune dalle doglianze dedotte.

9.- Alla luce delle suesposte argomentazioni entrambi i ricorsi riuniti vanno respinti.

Le spese di lite seguono la soccombenza, in misura di cui in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per l'Emilia – Romagna Bologna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sui ricorsi in epigrafe, come riuniti, li respinge.

Condanna la società ricorrente alla refusione delle spese di lite in favore del Comune di Misano Adriatico, in misura di 4.000,00 (quattromila/00) euro, oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Bologna nella camera di consiglio del giorno 18 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

GO Di DE, Presidente

PA OV, Consigliere, Estensore

Alessandra Tagliasacchi, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
PA OV	GO Di DE

IL SEGRETARIO