Pubblicato il 04/06/2025

N. 04853/2025REG.PROV.COLL.

N. 09971/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9971 DE 2023, proposto da AN EL ER e TI EL ER, rappresentati e difesi dall'avvocato Leonardo Bianchini, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

contro

Comune di Rignano Sull'Arno, in persona DE Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Leonardo Penna, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

nei confronti

Cooperativa Rosano S.C.R.L., in persona DE legale rapp. p.t., rappresentata e difesa dall'avvocato Alberto Maria Bruni, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Abita Rosano Società Cooperativa A Responsabilità Limitata, ES HE, NO di NA, LO Di NA, MO RI, DI CC, FR PI, NA ZZ, IC OR, NO RU, IA TT, MA EL, OR RO, quale erede di IU OR, GG LA, quale erede di IU OR, FU NI, DI DD, MO BI, LO CC, OA DI, LI NI, non costituiti in giudizio.

per la riforma

DEla sentenza DE Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Prima) n. 514 DE 2023.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio DE Comune di Rignano sull'Arno e DEla Cooperativa Rosano S.C.R.L.;

Visti tutti gli atti DEla causa;

Relatore nell'udienza pubblica DE giorno 10 aprile 2025 il Cons. Maurizio Santise e uditi per le parti gli avvocati Viste le conclusioni DEle parti come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il comune di Rignano sull’Arno ha agito per ottenere l’adempimento DEle obbligazioni assunte dalla Cooperativa Rosano s.c.r.l, dalla Cooperativa Abita Rosano s.c.r.l e dalla Colle s.r.l con la convenzione urbanistica stipulata il 29 luglio 1998, in forza DEla quale veniva prevista la realizzazione DEle opere di urbanizzazione primaria e DEla variante alla strada provinciale Torri – Volognano, in base ai progetti contenuti nel Piano Unitario di Intervento “La Mandruzza Bassa”, approvato in via definitiva con DEiberazione DE Consiglio Comunale n. 79 DE 17 dicembre 1997, nonché la cessione gratuita al Comune DEle relative aree.

L’azione proposta dal Comune è stata estesa anche agli acquirenti degli appartamenti realizzati e poi venduti dalle predette Società.

Ha aggiunto il Comune che, nel mese di luglio 2016, è intervenuto un accordo transattivo fra lo stesso ente comunale, Rosano scarl, Abita Rosano scarl ed alcuni degli aventi causa di Abita Rosano finalizzato a regolamentare il procedimento per l’ultimazione DEl’attuazione DE piano di lottizzazione. Con tale accordo le parti private hanno reiterato l’impegno a progettare, realizzare le opere mancanti e cedere all’Ente le relative aree.

Anche tale successivo accordo, precisa il Comune, non è stato adempiuto.

Nelle more DE giudizio, come si legge anche nella parte in fatto DEla sentenza di primo grado, rimasta incontestata, alcune DEle parti resistenti, previa stipulazione di una successiva convenzione, si sono attivate per la realizzazione DEle opere inattuate le quali risultano ad oggi essere state già munite di certificato di collaudo.

Il giudizio, per espressa richiesta DE Comune, ricorrente in primo grado, era limitato all’accertamento DEl’inadempimento DEl’obbligo di cessione DEle aree e alla relativa condanna al trasferimento DEle stesse in favore DE Comune.

Il T.a.r., con sentenza n. 514 DE 2023, ha accolto il ricorso e ha condannato Abita Rosano Società Cooperativa a Responsabilità Limitata, la Cooperativa Rosano S.C.R.L. e il Sig. TI DE ER (se e in quanto ancora proprietario di alcune DEle aree interessate dalle opere di urbanizzazione) a trasferire al comune di Rignano Sull’Arno le aree promesse con la convenzione stipulata il 29 luglio 1998 (e successive modifiche) sotto condizione sospensiva DEla previa approvazione DE certificato di collaudo DEle opere ivi insistenti.

2. Gli appellanti hanno, dunque, impugnato la predetta sentenza, deducendo i seguenti motivi di appello:

a) Primo motivo di appello:

- erroneità, illogicità, irrazionalità DEla sentenza impugnata per travisata ricostruzione ed erroneo apprezzamento DEle circostanze di fatto e DE quadro normativo di riferimento per mancato accertamento e declaratoria DE difetto di legittimazione passiva degli appellanti;

- violazione art. 20 Convenzione di lottizzazione DE 29.7.1998; - violazione art. 28, comma 5, DEla legge 17 agosto 1942, n. 1150, nel testo introdotto dall'art. 8 DEla legge 6 agosto 1967, n. 765 .

TI EL ER, ancorché effettivamente proprietario DEle residue aree di cui si discute, non può in alcun modo essere ritenuto obbligato a cedere le medesime in forza DEla Convenzione DE 1998 poiché lo stesso non è mai stato firmatario e quindi parte in senso sostanziale di suddetta convenzione che, come emergerebbe per tabulas , si è perfezionata fra le Società e alcuni privati tra i quali non vi rientra il signor TI EL ER.

b) Secondo motivo di appello:

- Violazione art. 112 cpc – vizio di ultra petizione; - Violazione art. 2645 – quater cod. civ. – violazione art. DEl’art. 28 L. n. 1150/1942;

- Violazione art. 11 L. 241/1990 - Violazione art. 16 L. 1150/1942 durata decennale DEla Convenzione – prescrizione trascrizione;

- erroneità, illogicità, irrazionalità DEla sentenza impugnata nella motivazione per travisata ricostruzione ed erroneo apprezzamento DEle circostanze di fatto e DE quadro normativo di riferimento .

La sentenza sarebbe viziata da ultra petizione, perché, con il ricorso di primo grado, il Comune non ha mai chiesto la declaratoria di inopponibilità DEl’ipoteca iscritta dagli appellanti sui terreni ceduti alla Società Abita Rosano nei confronti DEl’Amministrazione ricorrente.

In ogni caso, in assenza di una espressa previsione normativa, non può riconoscersi, come ha erroneamente fatto il T.a.r. nella sentenza impugnata, valore di pubblicità dichiarativa alla trascrizione DEla convenzione.

Peraltro, anche a voler attribuire alla citata trascrizione natura dichiarativa, la sentenza sarebbe illegittima perché la durata DEla convenzione (e quindi l’efficacia DEla sua trascrizione) ai sensi

di quanto previsto dall’art. 16 l. n. 1150 DE 1942 è decennale e, trascorso questo termine, essa perde di efficacia laddove, come nel caso di specie, non adempiuta.

Il Comune si è costituito regolarmente in giudizio, contestando l’avverso appello e chiedendone il rigetto.

Alla udienza pubblica DE 10 aprile 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

Tanto premesso in punto di fatto, l’appello è infondato.

3. Giova premettere che il Comune ha evidenziato che, con decreto n. 14 DE 30 ottobre 2023, ha disposto l’acquisizione ai sensi DEl’art. 42 bis DE d.P.R. n. 327 DE 2001 al patrimonio indisponibile DE Comune, tra l’altro, DEle nuove part.lle n. 580, 578, 582, 574, 576 DE Foglio di mappa n. 1 – come risultanti dal frazionamento DEle originarie part.lle nn. 21, 22, 465, 467 e 472 - intestate a TI EL ER, sulle quali insiste da tempo l’opera di urbanizzazione costituita dalla strada di circonvallazione provinciale, nonché DEle particelle intestate ad Abita Rosano, sulle quale gravava l’obbligo di cessione gratuita al Comune in forza di convenzione trascritta prima DEla trascrizione DEl’ipoteca giudiziaria da parte dei Sig.ri EL ER.

Tale provvedimento è stato impugnato da TI EL ER con ricorso straordinario al Presidente DEla Repubblica con atto notificato in data 11 marzo 2024 e poi trasposto davanti al T.a.r. per la Toscana, tuttora pendente.

4. In via preliminare, contrariamente a quanto chiede il Comune, non può essere dichiarata l’improcedibilità DE ricorso di primo grado, perché il provvedimento adottato ai sensi DEl’art. 42 bis d.P.R. n. 237 DE 2001, pur se sopravvenuto alla proposizione DE ricorso, è stato impugnato e, quindi, potrebbe essere rimosso in via giurisdizionale. Residua, dunque, un interesse DEl’appellante alla decisione DE presente giudizio, perché, in caso di annullamento DE provvedimento emesso ai sensi DEl’art. 42 bis , le parti appellanti sarebbero, comunque, tenute ad eseguire la sentenza di condanna DE T.a.r.

5. Ciò posto, l’appello è, comunque, infondato per le ragioni che di seguito si espongono.

AN DE ER ritiene di non essere obbligato alla cessione DEle aree di sua proprietà perché non firmatario DEla convenzione.

La giurisprudenza amministrativa consolidata, anche di questa Sezione, ha precisato che l'obbligazione contenuta nella convenzione urbanistica di provvedere alla realizzazione DEle opere di urbanizzazione ha natura propter rem , nel senso che essa va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia, nonché dal proprietario DE bene anche se non firmatario DEl’accordo (cfr., Consiglio di Stato sez. IV, 27/08/2024, n.7250).

Ne consegue, alla luce di tale impostazione ermeneutica, che AN EL ER, in qualità di proprietario DEl’area oggetto DEla convenzione urbanistica, è tenuto ad adempiere le obbligazioni ivi contemplate e, pertanto, va respinto il primo motivo di appello.

6. Con il secondo motivo di appello, le parti appellanti evidenziando che all’iscrizione ipotecaria effettuata dagli appellanti sulla particella 532 (anno 2013) non sia opponibile la convenzione di lottizzazione trascritta antecedentemente (anno 1998).

Anche tale motivo di appello è infondato.

In via preliminare, va chiarito che non sussiste alcun vizio di ultra petizione DEla pronuncia da parte DE T.a.r., perché il Comune, con il ricorso di primo grado, ha chiesto di “Condannare i resistenti in solido tra loro a trasferire al Comune di Rignano sull’Arno – liberi da pesi, ipoteche e qualsivoglia altro gravame – i terreni indicati nella convenzione”.

La circostanza che il trasferimento dovesse avvenire libero da ipoteche implica la risoluzione DEla questione sull’opponibilità DEl’ipoteca e fonda, dunque, il potere DE Ta.r. di decidere la relativa questione.

6.1. Come correttamente rilevato dal T.a.r., l’iscrizione ipotecaria non è, comunque, opponibile all’amministrazione, in quanto la convenzione da cui sono sorte le predette obbligazioni è stata stipulata e trascritta di gran lunga prima DEl’iscrizione ipotecaria.

A tale soluzione si giunge in base al pacifico principio DEla priorità DEla trascrizione, fotografato nell’art. 2644 c.c., secondo cui gli atti trascritti non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi , applicabile in via generale, salvo espresse deroghe che non si rinvengono nell’art. 2645 quater c.c.

Coerentemente con tali principi l’ipoteca giudiziale di cui si discute rappresenta, comunque, una garanzia reale che si perfeziona con l’iscrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e non può che valere per il futuro e non certo per il passato.

In questo senso depone anche un recente arresto DEla Corte di Cassazione secondo cui “ l'accordo conciliativo, raggiunto nell'ambito DEla mediazione, col quale si riconosce ad un terzo l'acquisto per usucapione DEla proprietà DEl'immobile precedentemente ipotecato, anche se trascritto ai sensi DEl'art. 2643, n. 12-bis, c.c., non è opponibile al creditore ipotecario, perché il predetto accordo è opponibile solo se antecedentemente trascritto a norma DEl'art. 2644 c.c. ” (cfr., Cass. civ., sez. III, 09/01/2025, n. 565).

Ne consegue che l’ipoteca giudiziale iscritta successivamente alla trascrizione DEla convenzione urbanistica non è opponibile a quest’ultima.

6.2. Va, inoltre, solo precisato che, contrariamente a quanto contestato da parte appellante, la trascrizione DEla convenzione ha efficacia dichiarativa, in coerenza con la funzione classica DEla trascrizione che è quella di rendere palese una situazione giuridica già esistente, ai fini DEl’opponibilità, senza creare nuovi diritti o obblighi (a differenza DEla trascrizione costitutiva).

E’ vero che l’art. 2645 quater c.c., secondo cui “ Si devono trascrivere, se hanno per oggetto beni immobili, gli atti di diritto privato, i contratti e gli altri atti di diritto privato, anche unilaterali, nonché le convenzioni e i contratti con i quali vengono costituiti a favore DElo Stato, DEla regione, degli altri enti pubblici territoriali ovvero di enti svolgenti un servizio di interesse pubblico, vincoli di uso pubblico o comunque ogni altro vincolo a qualsiasi fine richiesto dalle normative statali e regionali, dagli strumenti urbanistici comunali nonché dai conseguenti strumenti di pianificazione territoriale e dalle convenzioni urbanistiche a essi relative ”, non chiarisce se la funzione DEla trascrizione è di mera notizia o di requisito di opponibilità ai terzi acquirenti. Se, però, la citata trascrizione avesse funzione di mera notizia, come pare sostenere l’appellante, la logica conseguenza sarebbe quella di ritenere la convenzione, i vincoli e gli obblighi che da essa derivano, opponibili automaticamente erga omnes per le loro connotazioni eminentemente pubblicistiche, indipendentemente dalla trascrizione.

In questo senso, ad esempio, si è posta la giurisprudenza DEla Corte di Cassazione intervenuta prima DEla novella rappresentata dall’art. 2645 quater c.c. (Cass. civ. 14 novembre 2000, n. 14731) che ha ritenuto opponibile il vincolo a parcheggio previsto, ad esempio, dall’art. 18 l. 765 DE 1967, senza la necessità DEla trascrizione.

6.3. Nel caso di specie, tuttavia, data la peculiarità DEle obbligazioni che derivano dalla convenzione urbanistica, la trascrizione prevista dall’art. 2645 quater c.c. è necessaria per rendere opponibili le stesse a terzi, e non solo, come sostiene parte appellante, “per la sua efficacia condizionante rispetto ai provvedimenti amministrativi da ottenere per quanto statuito dall’art. 11 DEla L. 241/1990”, non emergendo dalla norma civilistica tale specifica limitazione.

EL resto questo Consiglio di Stato (sentenza 30 maggio 2002, n. 30169), ben prima DEl’entrata in vigore dall’art. 2645 quater c.c., ha ritenuto necessaria la trascrizione DEla convenzione urbanistica al fine di rendere opponibili le obbligazioni ai successivi acquirenti.

6.4. Parimenti infondata è la doglianza secondo cui la durata DEla convenzione (e quindi l’efficacia DEla sua trascrizione), ai sensi di quanto previsto dall’art. 16 l. n. 1150 DE 1942, è decennale e, trascorso questo termine, essa perde di efficacia laddove, come nel caso di specie, non

adempiuta.

Come questa Sezione ha già evidenziato, una volta scaduti i termini di validità DEla convenzione urbanistica o il diverso termine stabilito dalle parti, l'esercizio di ogni azione legale per l'adempimento DEle obbligazioni ivi contenute risulta prescritto se non esercitato entro il successivo termine di dieci anni. In questa diversa prospettiva, le obbligazioni DE privato relative alla convenzione di lottizzazione divengono esigibili con la scadenza DEla convenzione relativa al piano di lottizzazione - in caso di mancata ultimazione DEle opere nei termini - o con l'ultimazione DEle opere medesime - se avvenuta prima di detta scadenza – entro e non oltre il successivo termine decennale di prescrizione (Consiglio di Stato sez. IV, 17 ottobre 2024, n. 8327, 14 maggio 2019 n. 3216, Id. sez. IV, 16 luglio 2021, n. 5358; Id. sez. II, 1 dicembre 2021, n. 8006).

La eventuale scadenza DEla convenzione, dunque, non incide sulle obbligazioni, né tantomeno sulla efficacia DEla originaria trascrizione, in assenza di una norma che espressamente preveda un termine di efficacia per la trascrizione, non potendosi applicare analogicamente l’art. 2645 bis c.c. che disciplina la diversa e non assimilabile fattispecie DEla trascrizione DE contratto preliminare.

Ne consegue, pertanto, che l’appello è infondato.

Le ragioni che hanno condotto alla presente decisione giustificano la compensazione DEle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio DE giorno 10 aprile 2025 con l'intervento dei magistrati:

Vincenzo Neri, Presidente

Michele Conforti, Consigliere

Luca Monteferrante, Consigliere

Luigi Furno, Consigliere

Maurizio Santise, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Maurizio Santise	Vincenzo Neri

IL SEGRETARIO