Pubblicato il 05/06/2025

N. 00165/2025

N. 00314/2024 REG.REK.

REPUBLIK ITALIEN

IM NAMEN DES ITALIENISCHEN VOLKES

Das Verwaltungsgericht

Autonome Sektion für die Provinz Bozen

verkündet vorliegendes

URTEIL

im Rekurs Nr. 314 des allgemeinen Registers des Jahres 2024, eingebracht von
NE LI und RT LI, vertreten und verteidigt von RA Hartmann Reichhalter, digitales Domizil ist die in den Justizregistern eingetragene zertifizierte E-Mail-Adresse;

gegen

Gemeinde St. Ulrich, in Person des gesetzlichen Vertreters pro tempore , vertreten und verteidigt von der Staatsadvokatur Trient, mit Wahldomizil beim Sitz der selben in Trient, Largo Porta Nuova, 9;

für die Aufhebung

- der Ablehnung des Antrages auf Ausstellung der Unbedenklichkeitserklärung gemäß Art. 79 des LG Nr. 13/1997 des Bürgermeisters der Gemeinde St. Ulrich, mitgeteilt mit Schreiben vom 08.10.2024, Prot. Nr. 0019037, erhalten am 14.10.2024;

- der Mitteilung der Hinderungsgründe für die Annahme des Antrages laut Art. 11- bis des L.G. Nr. 17/1993 vom 08.08.2024 betreffend das Ansuchen um Unbedenklichkeitserklärung zur Löschung der Bindung im Sinne des Art. 79 L.G. Nr. 13/1997 zu Lasten der B.E. 2, 3 und 4 der Bp. 2153, in E.Zl. 2442/II KG St. Ulrich;

- des Beschlusses des Gemeinderates der Gemeinde St. Ulrich Nr. 18 vom 14.03.2014 mit Gegenstand „ Anhebung der Konventionierungspflicht auf 100% gemäß Art. 79–ter des Landesraumordnungsgesetzes “;

- sowie aller weiteren mit der eben genannten Verwaltungsmaßnahme direkt oder indirekt zusammenhängenden Akten, wenn auch nicht ausdrücklich erwähnt.

Nach Einsicht in den Rekurs und dessen Anlagen;

Nach Einsicht in den Einlassungsschriftsatz der Gemeinde St. Ulrich;

Nach Prüfung aller Prozessunterlagen;

Nach Anhörung bei der öffentlichen Verhandlung vom 28. Mai 2025 des Berichterstatters, Gerichtsrat Michele Menestrina, und der Verteidiger der Parteien wie im Verhandlungsprotokoll angeführt.

SACH- UND RECHTSERWÄGUNGEN

1. Gegenstand des Rekurses sind die vom Bürgermeister der Gemeinde St. Ulrich ausgesprochene Ablehnung des Antrages auf Aufstellung der Unbedenklichkeitserklärung zur Löschung der auf den Wohnungen der Rekurssteller grundbücherlich angemerkten Bindung, gemäß Art. 79 des LG Nr. 13/1997, und der Beschluss Nr. 18 vom 14.03.2014 des Gemeinderates der Gemeinde St. Ulrich aufgrund dessen im Gemeindegebiet von St. Ulrich die Konventionierungspflicht auf 100% der neuen und umgewidmeten Wohnkubatur angehoben worden ist.

2. Die Rekurssteller führen diesbezüglich aus, dass sie im Jahre 2017, als sie um Ausstellung der Baukonzession zum Abbruch des Stadels und Wiederaufbau mit Umwidmung in Wohnkubatur angesucht haben, die nun im Grundbuch eingetragene Bindung des konventionierten Wohnbaus nicht aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen, sondern freiwillig übernommen hätten, weshalb die Ablehnung ihres Antrages auf Ausstellung der Unbedenklichkeitserklärung zur Löschung der genannten Bindung nun rechtswidrig wäre.

2.1 Zur Untermauerung des Rekurses werden folgende Anfechtungsgründe geltend gemacht:

I.) „ Verletzung bzw. fehlerhaften Anwendung des Art. 79-ter L.G. Nr. 13/1997, in Verbindung mit Art. 27 L.G. Nr. 13/1997, sowie des Gemeinderatsbeschlusses Nr. 18/2014 - Gesetzesverstoß und Befugnisüberschreitung aufgrund der fehlerhaften bzw. mangelnder Begründung - Gesetzesverstoß aufgrund der Verletzung der Verfahrensvorschriften laut Art. 19 L.G. Nr. 13/1997“.

Mit diesem Rekursgrund wird behauptet, dass die Gemeinde bei der mit Gemeinderatsbeschluss Nr. 18/2014 eingeführten 100% Konventionierungspflicht der neuen und umgewidmeten Wohnkubatur, die Zielsetzung und die Vorgaben des Art. 79- ter LROG betreffend den „ Wohnbau für Ortsansässige “ missachtet und falsch angewandt hätte, weshalb genannter Beschluss im vorliegendem Fall nicht berücksichtigt werden dürfte und aufgehoben werden müsste, was somit die abgeleitete Rechtswidrigkeit der 100% Konventionierung der streitgegenständlichen Wohnkubatur bedingen würde.

II) „ Verletzung und falsche Anwendung des Art. 27 Abs. 3 Bst. c), in Verbindung mit Art. 79-ter, alle L.G. Nr. 13/1997 (LROG), sowie des Gemeinderatsbeschluss Nr. 18/2014 .“

Aufgrund der Behauptung, dass die drei Wohneinheiten, welche durch die bauliche Umgestaltung des landwirtschaftlichen Nebengebäudes errichtet worden sind, die vormals bereits bestehende Baumasse nicht überschreiten würden, hätte im Anlassfall die Ausnahmeregelung zur Anwendung gebracht werden müssen, wonach keine Konventionierung vorgeschrieben war, wenn die neue Baumasse weniger als 30 % der bestehenden Baumasse ausmacht.

3. Die Verwaltung hat sich in das Verfahren eingelassen, den Sachverhalt an Hand der gelegten Unterlagen rekonstruiert und die kostenpflichtige Abweisung des Rekurses wegen Unstatthaftigkeit wegen Verfristung der Anfechtung des Gemeinderatsbeschlusses vom 8.10.2014 sowie wegen Unbegründetheit beantragt.

4. In Hinblick auf die öffentliche Verhandlung vom 28. Mai 2025 haben die Parteien noch weitere Schriftstücke zur Untermauerung der eigenen Argumente und Einwendungen gelegt.

5. Bei der öffentlichen Verhandlung vom 28. Mai 2025 wurde dann der Rekurs zur Entscheidung einbehalten.

6. Zum besseren Verständnis des Sachverhaltes gilt es vorauszuschicken, dass:

- die Rekurssteller, einerseits grundbücherlicher Eigentümer und andererseits Fruchtnießer der heutigen Bp. 2153 K.G. St. Ulrich in der Örtlichkeit St. Jakob, welche als „ Wohnbauzone B3 – Auffüllzone mit Wiedergewinnungsplan “ im Bauleitplan ausgewiesen ist, sind;

- der diesbezügliche Wiedergewinnungsplan für die Auffüllzone B - „ Sacun 3 “ – St. Jakob / St. Ulrich, neben der Sanierung der bestehenden Gebäude ausdrücklich auch die Möglichkeit der Umwidmung der landwirtschaftlichen Kubatur in Wohnkubatur vorsah, um für die junge Bevölkerung die Möglichkeit zu schaffen, von dieser Fraktion nicht abwandern zu müssen;

- spezifisch für das streitgegenständliche Baulos 5, der Wiedergewinnungsplan vorsah, dass „ das derzeit landwirtschaftliche Gebäude (kann) für Wohnzwecke umgebaut werden … “ konnte;

- das Projekt für den Abbruch und Wiederaufbau des Gebäudes von der Gemeindebaukommission am 19.07.2017 u.a. mit folgender Auflage: „ - gemäß Art. 27 des L.G. 11.08.1997, Nr. 13 sowie Gemeinderatsbeschluss Nr. 18 vom 14.03.2014 muss die neue Wohnkubatur zu 100% konventioniert werden. Dies muss im technischen Bericht angeführt werden “, positiv begutachtet wurde;

- am 26.09.2017 die heutigen Rekurswerber vor dem Notar die einseitige Verpflichtung betreffend die Übernahme, „ aufgrund der Bestimmungen von Artikel 27“ LROG, der Bindung laut Art. 79 LROG auf unbeschränkte Zeit für die drei Wohnungen eingegangen sind;

- in dem am 19.10.2017 der Gemeinde neu vorgelegten technischen Bericht des Projektes, angeführt ist, dass „ die drei neuen Wohnungen werden konventioniert im Sinne des Art. 27 des L.G. vom 11.08.1997, Nr. 13 und des Gemeinderatsbeschlusses Nr. 18 vom 14.03.2014 “;

- am 23.10.2017 die Baukonzession Nr. 105/2017 für das eingereichte Projekt von der Gemeinde ausgestellt wurde;

- am 22.07.2024 das Ansuchen zur Ausstellung der Unbedenklichkeitserklärung zur Löschung der Bindung laut Art. 79 des L.G. 13/1997 bei der Gemeinde eingereicht wurde;

- Art. 79 Absatz 14 LROG vorsah, dass die Bindung, nach Einholen der Unbedenklichkeitserklärung und Entrichtung der Baukostenabgaben, gelöscht werden kann, a) wenn sie nicht aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung, sondern freiwillig übernommen wurde, oder b) wenn die Fläche eine urbanistische Zweckbestimmung erhält, die mit der Errichtung konventionierter Wohnungen unvereinbar ist

- nach Mitteilung der Hinderungsgründe und Prüfung der eingebrachten Einwände, die Gemeinde den Antrag mit der hier angefochtenen Maßnahme, mit Verweis auf Art. 79, Absatz 14, LROG abgewiesen hat, da die Bindung im Anlassfall aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung und nicht freiwillig übernommen worden war („- da Bst. a) nicht zutrifft, da die Bindung aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung und nicht freiwillig übernommen wurde . Im gegenständlichen Fall wurde die Bindung aufgrund einer Umwidmung des bestehenden Stadels in konventionierte Wohnkubatur angemerkt, und somit wurde neue Wohnkubatur geschaffen “).

7. Aufgrund der eben dargelegten entscheidungserheblichen Umstände kann somit das Kollegium der Behauptung der Rekurssteller, dass im Anlassfall die Konventionierung der drei Wohnungen freiwillig übernommen worden wäre, nicht folgen.

Aus den weiteren im Verfahren gelegten Unterlagen geht zudem hervor, dass die heutigen Rekurswerber vor Durchführung ihres Bauvorhabens bereits mehrmals, auch mittels Rechtsvertreter, bei der Gemeindeverwaltung sich gegen die Konventionierungspflicht ausgesprochen hatten und letztendlich diese im Sommer 2017, ohne Widerspruch und Vorbehalt übernommen haben.

7.1 Da auch aktenkundig ist, dass die Gemeinde bereits im Jahre 2017 die heutigen Rekurswerber auf die zwingende Einhaltung des Gemeinderatsbeschlusses Nr. 18 vom 14.03.2014 hingewiesen hatte, ist eine diesbezügliche Anfechtungsklage einerseits wegen Anerkennung und andererseits auch wegen Fristenablaufs unzulässig bzw. unstatthaft.

7.2 Da bekanntlich jedoch Rechtstreitigkeiten in urbanistischen und baurechtlichen Angelegenheiten, im Sinne von Art. 133 Absatz 1 Buchst. f) VwPO, in die ausschließliche Gerichtsbarkeit der Verwaltungsgerichte fallen und aus der Ausformulierung der Rekursgründe und der Schlussanträge des einleitenden Rekurses entnommen werden kann, dass die Rekurswerber nicht so sehr die Aufhebung der angefochtenen Maßnahmen anstrengen, sondern eher eine Feststellung, dass zum Zeitpunkt der Übernahme der streitgegenständlichen Bindung, keine diesbezügliche Verpflichtung bestanden hatte, ist der von den Rekurswerbern geltend gemachten Rechtsposition Rechnung zu tragen, weshalb der Antrag auf Löschung der angemerkten Bindung, im Lichte der vorgebrachten Rügen, in der Sache geprüft gehört.

8. Selbst wenn man die einseitige Verpflichtungserklärung, welche die Rekurswerber zur Gänze unberücksichtigt lassen und auf Grund welcher, letztlich die Bindung im Grundbuch sub T.Z. 1612/7 vom 02.10.2017 auf das Eigentum der Rekurssteller angemerkt worden ist, ausklammert und unberücksichtigt lässt, erweisen sich die vorgebrachten Rekursgründe jedoch als haltlos und unbegründet.

9. Hinsichtlich der behaupteten Falschanwendung der Bestimmung des Art. 79- ter „ Wohnbau für Ortsansässige “ des L.G. 13/1997 führen die Rekurswerber in der Sache aus, dass diese Bestimmung ausdrücklich zur Deckung des Wohnbedarfes der Ortsansässigen bestimmt war, weshalb die Gemeinde nicht befugt gewesen wäre, „ eine reine Konventionierungspflicht “ im Sinne von Art. 79 LROG, welche eben für den ständigen eigenen Wohnbedarf von Personen, die ihren meldeamtlichen Wohnsitz in einer Gemeinde Südtirols hatten, gedacht war, einzuführen.

Die Ortsansässigen waren im Absatz 2 des genannten Artikels spezifisch als all jene Bürger, die im Gemeindegebiet seit mindestens fünf Jahren ununterbrochen ihren meldeamtlichen Wohnsitz hatten, definiert worden und müssten deshalb von jenen Personen, die im Sinne von Art. 79 LROG berechtigt waren, eine konventionierte Wohnung zu besetzen, unterschieden werden.

Nach Dafürhalten der Rekurssteller hätte der Gesetzgeber deshalb zwei unterschiedliche Gruppen von Begünstigten definiert und die Gemeinde wäre nicht befugt gewesen, die Instrumente, sprich Konventionierung, die der Gesetzgeber zur Deckung des Wohnbedarfs der einen Gruppe vorgesehen hatte, zur Deckung des Wohnbedarfs der anderen Gruppe, sprich Ortsansässige, anzuwenden.

10. Diesbezüglich gilt es etwas auszuholen und darauf hinzuweisen, dass Art. 79- ter mit Rubrum „ Wohnbau für Ortsansässige “ durch Art. 7 Absatz 12 des L.G. 10/2013 in das Landesaumordnungsgesetzes Nr. 13/1997 eingeführt wurde und in der Tat, nicht besonders klar und einfach ausformuliert und nicht unmittelbar verständlich erscheint.

10.1 Der diesbezügliche Landesgesetzentwurf, welcher in der offiziellen Website des Landtages einsehbar ist, bezeichnet als „ Kleine Reform des Landesraumordnungsgesetzes “, sah nämlich in der ursprünglichen Fassung, für die Gemeinden die Möglichkeit, in Abweichung zu den Bestimmungen des Landesraumordnungsgesetzes die Konventionierungspflicht bis auf 100 Prozent anzuheben, nicht vor. Der ursprünglich von der Landesregierung ausgearbeitete Gesetzentwurf, sah nur die Möglichkeit vor, einen Anteil der bereits konventionierten Wohnungen den Ortsansässigen vorzubehalten.

Auf Grund des Wortlautes des ursprünglichen Gesetzentwurfes hätte man somit auch behaupten können, dass die Bestimmung des Art. 79- ter LROG der Gemeinde nur ein Instrument zur Verfügung gestellt hätte, um der ortsansässigen Bevölkerung einen Teil der konventionierten Wohnungen vorbehalten zu können, weshalb die Gemeinde nicht befugt gewesen wäre, den Anteil der zu konventionierenden Wohnkubatur abzuändern.

In der Folge wäre somit der Beschluss des Gemeinderates Nr. 18 vom 14.03.2014 mit welchem der Anteil der neuen und umgewidmeten Kubatur für die Ortsansässigen auf null Prozent festgelegt wurde, während die Konventionierungspflicht der neuen und umgewidmeten Wohnkubatur auf 100 Prozent angehoben wurde, als unrechtmäßig anzusehen gewesen.

10.2 Da jedoch der Gesetzgeber bei Genehmigung des endgültigen Gesetzestextes des Art. 73- ter LROG, neben anderen Änderungen, wie z.B., dass die Bestimmung nicht auf bereits konventionierte Wohnkubatur, sondern nur auf die in Zukunft zu konventionierende Kubatur Anwendung finden konnte, auch ausdrücklich noch folgenden Passus „ Dabei können die Gemeinden in Abweichung zu den Bestimmungen dieses Gesetzes die Konventionierungspflicht bis auf 100 Prozent anheben“ eingefügt hat, kann der Argumentation der Rekurssteller nicht gefolgt werden.

Denn aufgrund der vom Gesetzgeber endgültig verabschiedeten Fassung des Gesetzestextes konnten die Gemeinden bei Festlegung des den Ortsansässigen vorbehaltenen Anteils der konventionierenden Baumasse, auch den Anteil der zu konventionierenden Baumasse anheben.

10.3 Der Gesetzestext muss bekanntlich (vgl. auch VwG Bozen Nr. 282/2024, Nr. 327/2022, 176/2021 und Nr. 108/2021), nach Maßgabe von Art. 12 der Bestimmungen über das Gesetz im Allgemeinen, nach dem Sinn der eigenen Bedeutung der Worte in ihrem Zusammenhang und aus der Absicht des Gesetzgebers ausgelegt werden.

Demnach muss die Bestimmung dahingehend ausgelegt werden, dass zur Sicherung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bürger, im Sinne des damaligen Art. 73- ter LROG, die Gemeinde neben der Reservierung eines bestimmten Anteils der zu konventionierenden Wohnungen für die Ortsansässigen auch den gesetzlich vorgesehenen Prozentsatz der konventionierenden Baumasse zum Bau von Wohnungen von 60 bis auf 100 rechtmäßig anheben konnten.

Ebenfalls stand es der Gemeinde zu, nichts in Bezug auf die Ortsansässigen und nur eine Erhöhung des Anteils der in Zukunft zu konventionierenden Baumasse vorzusehen, wenn nach ihrem Ermessen angenommen werden konnte, dass dadurch auch der Deckung des Wohnbedarfs der Ortsansässigen beigetragen wurde.

11. Auf Grund obiger Ausführung kann deshalb seitens des Gerichts keine mangelnde Befugnis oder ein unrechtmäßiges Vorgehen der Gemeinde St. Ulrich bei der Genehmigung des genannten Beschlusses Nr. 18 vom 14.03.2014, mit welchem davon abgesehen wurde, einen bestimmten Anteil der zu konventionierenden Wohnungen den Ortsansässigen vorzubehalten, und vorgezogen wurde, die neue und umgewidmete Wohnkubatur zu hundert Prozent, im Sinne von Art. 79 LROG zu konventionieren, festgestellt werden.

12. Die weiteren Rügen der Rekurswerber hinsichtlich der angeblich fehlerhaften Analyse des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung sind, abgesehen von ihrer generischen Ausformulierung, nicht zielführend, da diese letztendlich selbst zu einer Errechnung eines Prozentsatzes führen, der größer als jener ist, der im Gesetzestext festgelegt ist.

12.1 Ebenfalls unbegründet und nicht nachvollziehbar ist die Annahme, dass die Anhebung des Prozentsatzes der Konventionierungspflicht, im Sinne des Art. 79- ter LROG, nur aufgrund des Verfahrens zur Änderung des Planungsinstrumentes hätte vorgenommen werden können und nicht mit der Fassung eines allgemeinen Beschlusses des Gemeinderates.

13. Die weitere Argumentation, wonach, im Sinne der Ausnahmebestimmung von Art. 27 Absatz 3 Buchst. c) LROG, im Anlassfall überhaupt keine Konventionierungspflicht bestanden hätte, da keine neue Baumasse errichtet worden wäre, überzeugt ebenfalls nicht.

Diese These stützt sich auf der Behauptung, dass das aufgrund des Abbruchs und Wiederaufbau errichtete Wohngebäude letztlich eine geringere Baumasse aufweisen würde, als die vom Wiedergewinnungsplan erfasste urbanistische Bestandskubatur, weshalb nach Dafürhalten der Rekurswerber, keine neue Baumasse errichtet worden wäre.

13.1 Dieser These ist entgegenzuhalten, dass Absatz 2 des Art. 27 LROG ausdrücklich als neue Baumasse zum Bau von Wohnungen sowohl die durch Neuerrichtung, als auch jene die „ durch Umwidmung einer bestehenden Baumasse mit der Zweckbestimmung laut Artikel 75 Absatz 2 Buchstabe d) und e) verwirklicht wird“ definiert.

Der Wiedergewinnungsplan hat für das streitgegenständliche Baulos 5 ausdrücklich vorgesehen, dass „ das derzeit landwirtschaftliche Gebäude … für Wohnzwecke umgebaut werden“ kann. Daraus folgt, dass das Planungsinstrument ausdrücklich eine Umwidmung der Zweckbestimmung von Buchstabe e) „ Landwirtschaft “ in Wohnung vorgesehen hat und somit, im Sinne der genannten Gesetzesbestimmung, die Errichtung von neuer Baumasse zu Wohnzwecken.

13.2 Die Tatsache, dass neue urbanistische Baumasse geschaffen wurde, kann zudem auch vom Umstand abgeleitet werden, dass, wie aus der Baukonzession entnommen werden kann, für das streitgegenständliche Projekt die Rekurswerber Erschließungsgebühren entrichtet haben, die wohl nicht geschuldet gewesen wären, wenn, wie von ihnen behauptet, keine neue Baumasse errichtet worden wäre.

14. Auf Grund der obigen Ausführungen und alle weiteren, nicht ausdrücklich geprüften Anfechtungsgründe als absorbiert betrachtet, da sie für die Entscheidung unerheblich und jedenfalls nicht geeignet sind, eine anderslautende Entscheidung zu bewirken, muss der Rekurs kostenpflichtig abgewiesen werden.

15. Die Gerichtskosten werden in der im verfügenden Teil angegebenen Höhe der unterliegenden Partei auferlegt.

A.D.G.

Weist das Verwaltungsgericht Autonome Sektion für die Provinz Bozen in endgültiger Entscheidung den eingangs genannten Rekurs wegen Unbegründetheit ab.

Verurteilt die Rekurswerber zum Kostenersatz zu Gunsten der Gemeinde St. Ulrich in Höhe von Euro 3.000,00 (dreitausend/00), zzgl. Zusatzkosten, Fürsorge und Mwst., sofern geschuldet.

Dieses Urteil ist von der Verwaltungsbehörde zu befolgen.

So entschieden in Bozen in nichtöffentlicher Sitzung am 28. Mai 2025 mit der Beteiligung der Richter:

Stephan Beikircher, Präsident

Michele Menestrina, Gerichtsrat, Verfasser

Fabrizio Cavallar, Gerichtsrat

Andrea Sacchetti, Gerichtsrat

DER VERFASSER	DER PRÄSIDENT
Michele Menestrina	Stephan Beikircher

DER GENERALSEKRETÄR