Pubblicato il 16/05/2025

N. 00443/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00729/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 729 del 2024, proposto da PA GA, rappresentato e difeso dagli avvocati Massimiliano Marcialis e Carla Valentino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

il Comune di Cagliari, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Francesca Frau, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- del provvedimento di rigetto definitivo protocollo n. 0144014/2024 del 20/05/2024, con il quale il Comune di Cagliari ha disposto:

<< • l’annullamento della DUA codice univoco 615778 / 2023, in autotutela ai sensi dell’art. 21 nonies della L 241/90 presentata da GA PA – D.U.A. per manutenzione straordinaria su porzione di pilotis con realizzazione di murature per protezione spazi aperti e posizionamento casseformi in PVC per rifacimento pavimentazione esterna, nel vano sito al piano pilotis del fabbricato ubicato nella via De Martis n. 6, distinto al N.C.E.U. alla sez. A, fg. 4, part. 784, sub. 305;

• l'interdizione e il divieto dell'attività edilizia prevista dalla citata DUA, con eventuale ripristino in caso di avvenuta esecuzione delle opere previste>> ;

- dell’avvio del procedimento finalizzato all'adozione del provvedimento di annullamento ai sensi dell’art. 21 nonies della Legge n. 241/1990 e art. 35 c. 3 della L.R. 24/2016 e art. 10.2.3 delle Direttive in materia di SUAPE allegate alla Del. G.R. n. 49/19 del 05/12/2019, protocollo n. 0123890/2024 del 29/04/2024 con il quale è stato comunicato <<ai sensi dell’articolo 10 bis della L. 241/90 e successive modifiche e integrazioni, l’avvio del procedimento finalizzato all'adozione del provvedimento di annullamento in autotutela ai sensi dell’ art. 21 nonies della Legge n. 241/1990 e dell’art. 10.2.3 delle Direttive in materia di SUAPE Allegato A alla Delibera del 5 dicembre 2019, n. 49/19, in ordine alla DUA Codice Univoco 615778/2023, pertanto si informa le SS.LL. che, entro il termine di 10 giorni dal ricevimento della presente nota, hanno diritto di presentare osservazioni per iscritto in ordine a quanto eccepito dall’Ufficio scrivente, eventualmente corredate da documenti; decorso il termine dei dieci giorni assegnati, in assenza delle predette osservazioni, per la D.U.A. in oggetto verrà emesso il conseguente provvedimento di annullamento>> .

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Cagliari;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 14 maggio 2025 il dott. Roberto Montixi e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Con il ricorso in epigrafe il sig. PA GA ha adito l’intestato Tribunale al fine di ottenere l’annullamento del provvedimento protocollo n. 0144014/2024 del 20/05/2024, con il quale il Comune di Cagliari ha disposto l’annullamento in autotutela della DUA - codice univoco 615778/2023, presentata dal ricorrente per l’intervento di manutenzione straordinaria nel vano sito al piano pilotis del fabbricato ubicato nella via De Martis n. 6, distinto al N.C.E.U. alla sez. A, fg. 4, part. 784, sub. 305, con interdizione e divieto all’esecuzione dell'attività edilizia prevista dalla citata DUA e obbligo di ripristino delle opere eventualmente eseguite, oltre agli atti correlati indicati in epigrafe.

2. Espone parte ricorrente di aver presentato al SUAPE del Comune di Cagliari, mediante inserimento nel portale, la pratica protocollo n.133770 del 04.05.2023 avente ad oggetto la realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria nell’immobile ubicato nella via Mario De Martis, 6 e ricadente sul foglio 4, mappale 784, sub 305, consistenti nel completamento di una porzione di pilotis mediante nuova impermeabilizzazione su impermeabilizzazione preesistente, casseforme a perdere in pvc, cls di protezione, pavimentazione e realizzazione di murature dell’altezza di 150 cm per suddivisione degli spazi aperti.

3. A seguito delle integrazioni documentali prodotte dal ricorrente, a riscontro della richiesta di regolarizzazione avanzata dall’amministrazione comunale, veniva emessa, in pari data, la ricevuta attestante il conseguimento del titolo abilitativo all’esecuzione dell’intervento.

4. Rappresenta parte ricorrente che, all’esito dell’acquisizione del titolo abilitativo, procedeva all’immediato inizio dei lavori e comunicava al Suape il loro completamento in data 16.01.2024.

5. Sennonché, in data 22.04.2024, il Servizio Edilizia privata del Comune di Cagliari dava avvio al procedimento interdittivo in via di autotutela ai sensi dell’art. 21 nonies della legge 241 /1990 ai sensi dell’art. 10 bis della Legge 241/1990.

6. In data 20.05.2024 il Comune di Cagliari, a seguito delle infruttuose controdeduzioni prodotte da parte ricorrente, emetteva il provvedimento di annullamento in via di autotutela della DUA.

7 Avverso tali determinazioni è insorta parte ricorrente con cinque motivi di gravame.

7.1. Con il primo motivo l’esponente ha dedotto la violazione dell’art. 21 nonies della legge 241/1990 in riferimento al superamento del termine annuale per l’emissione del provvedimento di annullamento in autotutela.

7.1.1. In particolare, rappresenta l’esponente di aver ottenuto in data 04.05.2023 la ricevuta attestante l’avvenuta formazione del provvedimento unico abilitativo dell’intervento in questione, mentre, solo in data 20.05.2024, l’amministrazione comunale avrebbe adottato il provvedimento di annullamento in via di autotutela della DUA.

Pertanto, tale atto di ritiro sarebbe stato emesso oltre i 12 mesi (decorrenti dal momento in cui la DUA è stata ricevuta), in violazione dell’art. 21 nonies della legge 241/1990.

Peraltro, precisa l’esponente, non ricorrerebbero nel caso di specie i presupposti per l’applicazione del comma 2 bis del citato articolo, atteso che la pratica in questione non recherebbe né false rappresentazioni dei fatti né false dichiarazioni sostitutive di certificazione.

Il decorso del termine massimo per l’intervento in autotutela, quindi, avrebbe ingenerato un legittimo affidamento in capo al privato, suscettibile di tutela.

7.2. Con un secondo ordine di doglianze, parte ricorrente deduce la violazione dell’art. 21 nonies della legge 241/1990 in quanto nel provvedimento gravato sarebbe assente qualsivoglia riferimento all’interesse pubblico.

7.3. Con il terzo motivo di gravame viene censurata la violazione dell’art. 10 bis della legge 241/90, nonché la violazione del principio di partecipazione al procedimento amministrativo e del giusto processo.

7.3.1. Rileva parte ricorrente la non conformità della motivazione posta a supporto dell’avvio del procedimento in autotutela rispetto alla motivazione riportata nel provvedimento definitivo.

In quest’ultimo, infatti, si evidenzia che non sarebbero stati “ forniti i chiarimenti in merito alla liceità dello stato attuale, che, così come rappresentata e visibile nella documentazione fotografica, presenta svariate difformità rispetto ai precedenti approvati agli atti (Lic. Costruzione n. 544/107 del 25/02/76 e Variante prot. 7410 del 11/06/1979); ”, mentre nella comunicazione di avvio del procedimento si darebbe atto dell’esistenza di criticità tra le quali “ difformità e/o discrepanze presenti nello stato attuale rispetto al precedente progetto agli atti (Concessione in Sanatoria n. 7108 del 11/10/1999) per quanto riguarda la destinazione d’uso e le opere edili rappresentate ”.

Si duole, pertanto, parte ricorrente del disallineamento esistente tra le contestazioni iniziali comunicate al privato, sulle quali egli ha presentato le proprie osservazioni, e quelle contenute nel provvedimento finale che, a seguito delle osservazioni, non si riferiscono più alla conformità tra lo stato attuale e l’ultima sanatoria, ma tra lo stato attuale e i precedenti provvedimenti del 1976 e del 1979. Inoltre, mentre nell’avvio del procedimento vi sarebbe un riferimento esplicito alla destinazione d’uso, nel provvedimento finale tale riferimento sarebbe del tutto assente.

In tal modo, quindi, sarebbe stata indicata nel provvedimento finale una criticità non inserita nell’avvio del procedimento sulla quale il privato sarebbe stato impossibilitato a fornire chiarimenti, frustrando la funzione partecipativa presidiata da tale istituto.

7.4. Con il quarto motivo di ricorso parte ricorrente deduce la violazione dell’art. 3 della legge 241/1990; carenza di motivazione; violazione del principio di partecipazione al procedimento amministrativo.

7.4.1. Rappresenta parte ricorrente che il provvedimento di chiusura del procedimento di annullamento risulterebbe carente in ordine alla esplicitazione delle criticità asseritamente riscontrate tra lo stato attuale e le autorizzazioni iniziali, tenuto conto del fatto che lo stato attuale risulta modificato rispetto all’autorizzazione iniziale e alla successiva variante, posto che a seguito della presentazione della DUA il ricorrente ha iniziato e terminato i lavori di modifica dello stato precedente.

L’assenza di una motivazione intellegibile avrebbe precluso al ricorrente di prendere posizione sulle contestazioni formulate, atteso che non sarebbe esplicitata l’indicata difformità tra lo stato attuale e quello approvato e ciò sarebbe tanto più grave tenendo conto del fatto che l’impugnato provvedimento è un annullamento d’ufficio e, come tale, avrebbe dovuto avere una motivazione “ rafforzata ” rispetto ad un provvedimento di diniego.

7.5. Con il quinto e ultimo motivo parte ricorrente deduce la violazione dell’art. 61 del regolamento edilizio del Comune di Cagliari ed eccesso di potere per irragionevolezza.

7.5.1. Espone parte ricorrente che nel diniego in questione si fa riferimento ai muri di recinzione divisori a protezione degli spazi aperti nel pilotis rilevando come questi non rispetterebbero quanto previsto dall’art. 61 R.E. del P.U.C. vigente, che prevede che “...Non sono consentite nei cortili costruzioni né muri di recinzione di zone del cortile se non a giorno per tutto il loro sviluppo... ” .

Rappresenta parte ricorrente come l’assimilazione tra area cortilizia e piano pilotis non sia corretta in quanto il cortile è costituito da un’area scoperta, mentre il secondo è necessariamente un’area coperta, caratterizzata dalla presenza di grossi pilastri in genere di cemento armato (pilotis), che sorreggono un edificio isolandolo dal terreno.

Soggiunge parte ricorrente che anche la funzione delle due aree è differente, posto che mentre il cortile ha come funzione principale quella di dare aria e luce agli ambienti interni del palazzo, il piano pilotis non ha quella funzione, ma è normalmente utilizzato come area pedonale o come parcheggio.

Pertanto, conclude l’esponente, l’applicazione al piano pilotis dei criteri che l’art. 61 del regolamento edilizio prevede per i cortili, sarebbe ingiustificata, in quanto la diversa funzione del cortile -dare aria e luce agli spazi interni- rispetto al piano pilotis, giustificherebbe le limitazioni alle recinzioni, che pur non essendo vietate, devono avere determinate caratteristiche (essere a giorno) che non contrastino o limitino la precipua funzione del cortile.

Le recinzioni a giorno, peraltro, risultano previste dall’art. 61 del regolamento edilizio anche per tutte le altre “ aree scoperte ”.

In definitiva, proprio la funzione che contraddistingue le aree scoperte avrebbe indotto a prevedere i limiti per quanto riguarda le chiusure o recinzioni; tuttavia, tale caratteristica è indubbiamente esistente nei cortili, per i quali infatti è prevista una disciplina uguale a quella delle aree scoperte non pertinenziali, mentre è assente per le aree pilotis, caratterizzate invece dall’esistenza di una copertura, di cui il regolamento edilizio, all’art. 61, disciplina anche l’altezza.

Infine, precisa l’esponente, per i piani pilotis –normati dall’art. 61 del regolamento edilizio- sono presenti plurime prescrizioni, ma non sono previste limitazioni circa la costruzione di “ recinzioni ”, con la conseguenza che nessun ostacolo vi sarebbe alla realizzazione dei muri divisori in questione.

8. Si è costituito in giudizio il Comune di Cagliari instando per la reiezione del gravame.

9. All’udienza camerale del 25 settembre 2024 parte ricorrente rinunciava alla proposta istanza cautelare.

10. In vista dell’udienza pubblica, le parti depositavano documenti e memorie.

11. La causa veniva, infine, trattenuta in decisione all’udienza del 14 maggio 2025.

DIRITTO

1. Come evidenziato nell’espositiva in fatto, parte ricorrente ha gravato il provvedimento con il quale il Comune di Cagliari ha disposto l’annullamento in autotutela della DUA presentata dal ricorrente per l’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria sulla porzione di pilotis insistente nel fabbricato ubicato nella via De Martis n. 6, unitamente all'interdizione e al divieto dell'attività edilizia ivi prevista e al ripristino dei luoghi in caso di avvenuta esecuzione delle opere previste.

2. Con il primo motivo di gravame, parte ricorrente si duole del fatto che il provvedimento in questione sarebbe intervenuto oltre il termine dei 12 mesi previsto dall’art. 21 nonies, atteso che, a fronte del conseguimento del titolo abilitativo ottenuto in data 04.05.2023, l’amministrazione comunale sarebbe intervenuta soltanto in data 20 maggio 2024.

2.1. Il motivo è infondato.

2.1.1. La comunicazione di inizio lavori asseverata ha acquisito la sua efficacia abilitativa all’esecuzione delle opere in data 4 maggio 2023, a valle della regolarizzazione della pratica edilizia inserita nel portale SUAPE il 3 maggio, mentre la comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza è stata emessa, ai sensi dell’art. 10 bis della legge 241/90, in data 29 aprile 2024.

La norma in questione prevede che “ La comunicazione di cui al primo periodo sospende i termini di conclusione dei procedimenti, che ricominciano a decorrere dieci giorni dopo la presentazione delle osservazioni o, in mancanza delle stesse, dalla scadenza del termine di cui al secondo periodo”.

Nel caso di specie, le controdeduzioni di parte ricorrente sono state rese all’amministrazione in data 8 maggio 2024 e, pertanto, il termine dei 12 mesi deve ritenersi sospeso dal 29 aprile al 18 maggio con conseguente tempestività del provvedimento gravato.

2.1.2. Ad ogni modo, l’intervento in questione, in disparte il nomen iuris utilizzato dall’amministrazione comunale, è più propriamente riqualificabile quale intervento inibitorio-repressivo e ripristinatorio rispetto alle opere realizzate all’interno del piano pilotis e in particolare alla realizzazione dei muretti in laterizio alti cm 150 funzionali alla delimitazione degli spazi del piano medesimo.

L’intervento in questione, infatti, non era annoverabile tra quelli facenti parte dell’edilizia libera suscettibile di essere assentito con la comunicazione asseverata.

Come evidenziato dall’amministrazione comunale, sulla questione la giurisprudenza (cfr. Tar Lazio sez. II quater 20.9.2019, n° 11159) ha avuto modo di precisare che qualora la comunicazione sia utilizzata al di fuori della fattispecie legale, ossia per eseguire opere che richiedano il permesso di costruire (o la stessa SCIA) o, comunque, in violazione della normativa in materia, l’Amministrazione non può che disporre degli ordinari poteri repressivi e sanzionatori dell'abuso.

Ciò in ragione del fatto che la CILA è del tutto inidonea a legittimare un'opera che è, e resta, sine titulo: la sua natura totalmente abusiva continua a poter essere rilevata, in ogni momento e senza limiti di tempo, dall'amministrazione competente.

Si è anche precisato che " l'attività assoggettata a CILA non solo è libera, come nei casi di SCIA, ma, a differenza di quest'ultima, non è sottoposta a un controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e di tempistiche perentorie, ma deve essere 'soltanto' conosciuta dall'amministrazione, affinché essa possa verificare che, effettivamente, le opere progettate importino un impatto modesto sul territorio.

Conseguentemente la P.A. mantiene sempre integro il potere di vigilanza contro gli abusi delineato in via generale dall'art. 27 del D.P.R. n. 380 del 2001 (cfr. altresì in tal senso TAR Calabria, sez. II, 29 novembre 2018, n. 2052) ”.

Si è pertanto concluso nel senso che, nella specie, l'esercizio del potere consiste nel semplice rilievo, non soggetto a termini o procedure particolari e comunque non rientrante nell'ambito di applicazione dell'art. 21-nonies della L. n. 241 del 1990, dell'inefficacia della CILA in vista della sospensione dei lavori e dell'adozione dei conseguenti provvedimenti repressivi.

2.2. Traguardato in questi termini il provvedimento gravato, si palesa l’infondatezza anche del secondo motivo di ricorso con il quale viene censurata l’assenza di motivazione in punto di perseguimento dell’interesse pubblico ulteriore al ripristino della legalità.

Sul punto va osservato che l'art. 27, comma 2, del D.P.R. n. 380 del 2001 riconosce all'Amministrazione comunale un generale potere di vigilanza e controllo su tutta l'attività urbanistica e edilizia.

La giurisprudenza ha evidenziato che il provvedimento che ingiunge la demolizione in conseguenza della rilevata abusività delle opere è atto che per la sua natura vincolata e rigidamente ancorata al ricorrere dei relativi presupposti in fatto e in diritto, non richiede motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse (diverse da quelle inerenti al ripristino della legittimità violata) che impongano la rimozione dell'abuso poiché l'interesse pubblico all'ordinato svolgimento dell'attività urbanistico-edilizia e all'armonico sviluppo del territorio è " in re ipsa " e non può trovare limite nell'interesse al mantenimento di opere abusive da parte di chi le abbia realizzate; né può parlarsi di tutela dell'affidamento dato che non è meritevole un affidamento che si basi su un'attività illecita (cfr. per tutte Consiglio di Stato, sez. VI, 26 ottobre 2020, n. 6498).

Nel caso di specie, pertanto, il provvedimento gravato non era tenuto ad esplicitare dei profili motivazionali ulteriori rispetto a quelli che si riferivano all’esistenza di difformità riscontrate tra lo stato attuale e quello di cui ai precedenti atti abilitativi rilasciati nonché alla non conformità delle murature divisorie erette nel piano pilotis rispetto alle prescrizioni contemplate dal regolamento edilizio.

2.3. Non miglior sorte può essere riservata al terzo motivo di ricorso con il quale parte ricorrente si duole del fatto che la comunicazione di avvio del procedimento interdittivo e il provvedimento finale rechino un disallineamento contenutistico, ed in particolare del fatto che, nella prima comunicazione sarebbero state rilevate criticità tra lo stato attuale e l’ultima sanatoria, mentre il provvedimento finale ricondurrebbe tali problematiche al raffronto tra i lavori eseguiti e i precedenti provvedimenti abilitativi del 1976 e del 1979, e per tale motivo il privato sarebbe stato impossibilitato a fornire i pertinenti chiarimenti.

2.3.1. Osserva il Collegio che, in realtà, già in fase di comunicazione ai sensi dell’art. 10 bis della legge 241/90 veniva evidenziata la necessità di graficizzare una planimetria generale in scala 1:200 del lotto urbanistico evidenziando i vani oggetto di utilizzo e loro destinazione d’uso, in conformità agli atti precedenti approvati (licenza di costruzione n. 544/107 del 25/02/76 e variante prot. 7410 del 11/06/1979).

All’esito dell’interlocuzione sviluppatasi sulla scorta di tale richiesta di chiarimenti sono poi emerse le criticità segnalate nel provvedimento finale.

In particolare, venivano evidenziate plurime difformità dello stato attuale rispetto ai pregressi atti autorizzativi.

Si palesa pertanto infondata la censura di parte ricorrente che appare oltremodo formalistica nel pretendere, in sostanza, un’ulteriore comunicazione di preavviso di diniego scaturente dai chiarimenti offerti in sede di controdeduzioni.

Va, infatti, osservato che “ nel bilanciamento, in termini concreti e sostanziali, tra i valori, parimenti rilevanti, di adeguatezza delle esigenze partecipative dell'interessato e divieto di aggravamento del procedimento, il legislatore onera l'Amministrazione di reiterare il preavviso di rigetto non già laddove gli elementi a base del provvedimento finale siano meri sviluppi di aspetti in nuce comunque chiaramente evincibili dal preavviso di rigetto bensì quando si tratta di profili fattuali sostanzialmente nuovi ” (T.A.R. Calabria Catanzaro, Sez. I, Sent., 11/03/2024, n. 363).

Peraltro, va anche evidenziato che l’iniziale approfondimento condotto dall’amministrazione tra lo stato del fabbricato e la concessione in sanatoria n° 7108 dell’11.10.99 conseguiva al riferimento operato da parte ricorrente a tale titolo edilizio in sede di presentazione dell’allegato al modello F13, benché’, in sede di controdeduzioni, venisse da parte dello stesso ricorrente precisato che “ la concessione in sanatoria non riguarda opere nel piano primo oggetto di intervento ”.

In definitiva, osserva il Collegio che, da un lato, la partecipazione procedimentale dell'istante è stata assicurata con il preavviso tempestivamente inviato, che ha consentito all'interessato di presentare le sue osservazioni, puntualmente esaminate nel corso dell'istruttoria procedimentale e confutate nel provvedimento definitivo e, dall’altro, parte ricorrente non ha allegato in giudizio alcun nuovo argomento avuto riguardo alle riscontrate difformità che, ove nuovamente notiziata dall'amministrazione dell'intendimento di inibire l'intervento, avrebbe potuto produrre in sede procedimentale al fine di superare i rilievi ostativi all'adozione dell'atto favorevole.

Va a tale proposito rammentato che “ spetta al ricorrente il quale lamenti l’omessa o incompleta comunicazione di avvio del procedimento indicare gli elementi conoscitivi che avrebbe introdotto in sede procedimentale in grado d'incidere sulla determinazione dell'Amministrazione; solo dopo che la parte ha adempiuto a questo onere l'Amministrazione sarà gravata dal ben più consistente onere di dimostrare che, anche ove quegli elementi fossero stati valutati, il contenuto dispositivo del provvedimento non sarebbe mutato” (cfr. ex multis Cons. Stato, Sez. VI, 9 dicembre 2022, n. 10790; Cons. Stato, sez. V, 08/03/2022, n. 1664).

2.4. Parimenti infondata risulta la censura concernente l’asserito deficit motivazionale del provvedimento in questione.

Il provvedimento evidenzia che “ non sono stati forniti i chiarimenti in merito alla liceità dello stato attuale, che, così come rappresentata e visibile nella documentazione fotografica, presenta svariate difformità rispetto ai precedenti approvati agli atti (Lic. Costruzione n. 544/107 del 25/02/76 e Variante prot. 7410 del 11/06/1979);”

Tale seppur succinta motivazione ben consentiva a parte ricorrente di delineare il contenuto delle criticità riscontrate dall’amministrazione comunale; ovvero il fatto che lo stato ante operam, ricavabile dalla documentazione anche fotografica collegata alla CILA, risultava difforme dalle risultanze emerse dalla documentazione che assentiva, in origine, la realizzazione del manufatto.

Per converso, parte ricorrente né in sede procedimentale, né in giudizio, ha comprovato la piena conformità dello stato attuale, così come rappresentato nella documentazione fotografica, rispetto a quanto a suo tempo autorizzato.

2.5. Con il quinto e ultimo motivo parte ricorrente censura il provvedimento adottato dall’amministrazione comunale nella parte in cui rileva la non conformità della tipologia delle murature divisorie a protezione degli spazi aperti nel pilotis di proprietà con quanto previsto dall’art. 61 Regolamento Edilizio del P.U.C. vigente che non consente nei cortili costruzioni né muri di recinzione di zone del cortile se non a giorno per tutto il loro sviluppo.

In particolare, parte ricorrente deduce la non assimilabilità del piano pilotis alle aree cortilizie.

2.5.1. Il Collegio non condivide l’assunto di parte ricorrente.

Il piano pilotis è l'area a giorno del piano terra sulla quale insistono i pilastri dell'edificio condominiale e gli altri ambienti facenti parte dell'edificio e del cortile di esso, destinati all'uso collettivo di tutti i condòmini.

È, in sostanza, il pianterreno del condominio, ubicato tra i pilastri (normalmente di cemento armato) che sorreggono l'edificio isolandolo dal terreno.

La disamina della documentazione fotografica evidenzia come l’intervento in questione si estrinsechi nella realizzazione di muretti di recinzione, dell’altezza di mt 1,50 idonei a mutarne la caratteristica di spazio dedicato al transito.

Il piano è, infatti, -in linea generale- uno spazio strutturalmente destinato al completamento e al servizio dell'edificio, avente funzione di decoro e di passaggio con conseguente attitudine al godimento comune (Tribunale Roma, Sez. V, Sent., 15/01/2025, n. 638).

Si è anche evidenziato che “ secondo il disposto dell'art. 1117 c.c., il piano a "pilotis" deve ritenersi parte comune in quanto è da considerare "suolo su cui sorge l'edificio" ovvero "porticato" ossia "cortile". Trattasi in ogni caso di spazio strutturalmente destinato al completamento e al servizio dell'edificio, avente funzione di decoro e di passaggio con conseguente attitudine al godimento comune, come tale rientrante nella previsione residuale dell'art. 1117 c.c. che considera di proprietà comune "tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune " (Cass. civ., Sez. II, Sent., 26/11/1997, n. 11844).

Appare, pertanto, del tutto ragionevole l’operata assimilazione dell’area in questione con quella cortilizia e la conseguente applicazione della disciplina regolamentare che preclude l’erezione di muri di recinzione se non a giorno e per tutta la loro estensione.

La documentazione fotografica evidenzia come l’intervento in questione si traduca, nella sostanza, nella realizzazione di vani, almeno parzialmente chiusi, e imprima una significativa incidenza sull’assetto urbanistico del territorio.

A ciò si aggiunga l’inidoneità dello strumento utilizzato (CILA) per il conseguimento del titolo abilitativo per la realizzazione di siffatta recinzione in muratura.

A tale proposito la giurisprudenza ha anche osservato che “ l’innalzamento dell'altezza dal suolo ed il tamponamento con conseguente chiusura del "piano pilotis" di un preesistente edificio richiedono, per la loro esecuzione, il preventivo rilascio del permesso di costruire, configurando un intervento di ristrutturazione edilizia che determina la realizzazione di nuovi volumi, nuove unità immobiliari e la modifica della sagoma e delle superfici” (cfr. Cass. pen., Sez. feriale, Sent., 21/09/2011, n. 34397) precisando che “ la realizzazione della recinzione non richiede un idoneo titolo edilizio solo in presenza di una trasformazione che, per l'utilizzo di materiale di scarso impatto visivo e per le dimensioni dell'intervento, non comporti un'apprezzabile alterazione ambientale, estetica e funzionale, con la conseguenza che la distinzione tra ius aedificandi e ius excludendi alios ex art. 831 c.c. va rintracciata nella verifica concreta delle caratteristiche del manufatto " (Sez. V n. 1922 del 2013; Sez. VI, 4 luglio 2014 n. 3408; sez. VI, n. 10 del 2018). Su queste basi, è stato sostenuto che il permesso di costruire (e, nel precedente regime, la concessione edilizia), mentre non è necessario per la mera recinzione con rete metallica sorretta da paletti di ferro o di legno senza muretto di sostegno, lo è quando la recinzione è costituita da un muretto di sostegno in calcestruzzo con sovrastante rete metallica (cfr. ex plurimis, Consiglio di Stato, sez. V, 26 ottobre 1998, n. 1537; Sez. IV, 3 maggio 2011, n. 2621; sez. IV, n. 10 del 2016 e n. 5908 del 2017), così rientrando nel novero degli interventi di " nuova costruzione ". Quest'ultimo concetto è infatti comprensivo di qualunque manufatto autonomo ovvero modificativo di altro preesistente, che sia stabilmente infisso al suolo o ai muri di quella preesistente, ma comunque capace di trasformare in modo durevole l'area coperta, ovvero ancora le opere di qualsiasi genere con cui si operi nel suolo e sul suolo, se idonee a modificare lo stato dei luoghi (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, Sent., 19/12/2019, n. 8600).

3. Conclusivamente e per le suesposte ragioni, il ricorso si rivela infondato e, come tale, meritevole di reiezione.

4. I peculiari profili interpretativi della vicenda inducono tuttavia il Collegio a disporre l’integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Prima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge siccome infondato.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 14 maggio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Marco Buricelli, Presidente

Gabriele Serra, Primo Referendario

Roberto Montixi, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Roberto Montixi	Marco Buricelli

IL SEGRETARIO