Pubblicato il 02/08/2018

N. 00720/2018 REG.PROV.COLL.

N. 00734/2012 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 734 del 2012, proposto da:
MA SA, rappresentato e difeso dagli avvocati Sara Merella, Renato Margelli, con domicilio eletto presso lo studio Renato Margelli in Cagliari, via Besta n.2;
-EREDI di ES RI:
TT NA MA, SA ER, SA CA, SA MA, rappresentati e difesi dall'avvocato Sara Merella, con domicilio eletto presso il suo studio in Cagliari, via Enrico Besta, 2;

contro

-COMUNE DI DOMUS DE MARIA - Responsabile dell'Area Tecnica, Regione Sardegna Direzione Generale Pianificazione Urbanistica Territoriale, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall'avvocato Matilde Mura, con domicilio eletto presso il suo studio in Cagliari, via Ancona n.3;
-REGIONE SARDEGNA, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dagli avvocati Alessandra Putzu, Sandra Trincas, con domicilio eletto presso lo studio Putzu Alessandra Ufficio Legale Regione Sarda in Cagliari, viale Trento, n. 69;

per l'annullamento

- della nota prot. n. 5300 del 13.6.2012 del Responsabile dell'Area Tecnico del Comune di Domus De MA, nella parte in cui si afferma che "questo ufficio NON PUÒ ESPRIMERE PARERE FAVOREVOLE ALLA REALIZZAZIONE DI INTERVENTI EDIFICATORI ALL'INTERNO DEL LOTTO in oggetto", nonché nella parte in cui si afferma che per il lotto in questione ... seppur intercluso dal piano di lottizzazione Chia Sarit Immobiliare NON È MAI STATA STIPULATA ALCUNA CONVENZIONE EDILIZIA con il Comune di Domus De MA per la realizzazione degli opportuni interventi edificatori";

- del parere prot. n. 43718 del 7.12.2010 rilasciato dalla Direzione Generale della Pianificazione Urbanistica territoriale della RAS nella parte in cui afferma che "sembrerebbe che l'area in questione COSTITUISCA LOTTO INTERCLUSO ED INSERITO IN UN CONTESTO PARZIALMENTE URBANIZZATO MA NON OGGETTO DI CONVENZIONE URBANISTICA [...] Alla luce di tali elementi L'EDIFICAZIONE NON SAREBBE CONSENTITA";

- nonché, ove occorrer possa, del certificato di destinazione urbanistica n. 78 del 5.10.2006 nella parte in cui afferma "LOTTO ... NON FACENTE PARTE DELLO STESSO PIANO DI LOTTIZZAZIONE";

- di ogni altro atto ad esso presupposto, connesso e/o conseguente, anche se attualmente non conosciuto.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Comune di Domus De MA e di Regione Sardegna;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 27 giugno 2018 la dott.ssa Grazia Flaim e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

Il ricorrente è proprietario di un lotto di terreno ricadente all'interno della lottizzazione 'Chia Sarit' in zona F del Comune di Domus de MA.

Il Lotto è di mq 954 e consentirebbe la realizzazione, come volume massimo edificabile, di 203 mc (I.F. 0,213 mc/mq).

In data 6 settembre 2011 il sig. ES ha presentato un'istanza (con allegati elaborati grafici) al fine di ottenere un <parere preventivo>, ai sensi dell'art. 28 del R.E. comunale, per la realizzazione di un fabbricato ad uso civile abitazione nel suddetto lotto.

Il Comune di Domus de MA, con nota prot. n°5300 del 13 giugno 2012 esprimeva parere negativo circa l'edificabilità del lotto, impedendo la prosecuzione dell'iter approvativo.

In detto provvedimento si dava espressamente atto della circostanza che il lotto fosse intercluso e inserito in un comparto completamente urbanizzato .

Ciò nonostante, l'amministrazione comunale motivava il rigetto dell'istanza affermando che, nel caso di specie, era necessario procedere, ai fini dell'edificazione, alla stipula di una Convenzione, in quanto la normativa in consentirebbe che l'intervento edificatorio in esame potrebbe essere realizzato solo a condizione che esso stesso sia inserito all'interno di un piano di lottizzazione approvato e convenzionato .

Nell'affermare quanto esposto si faceva riferimento ad un parere rilasciato dagli uffici regionali che ritenevano che l’edificazione avrebbe potuto essere consentita solamente a seguito di convenzionamento.

Il ricorrente ha impugnato i pareri negativi, formulando le seguenti censure:

1)Eccesso di potere per contraddittorietà manifesta – erronea applicazione e/o interpretazione di legge in relazione all'art. 13 legge regionale 4/2009 - Motivazione contraddittoria ed illogica;

2) Eccesso di potere per irragionevolezza e illogicità manifesta.

Si è costituita in giudizio la Regione, chiedendo, prioritariamente, l’estromissione dal giudizio per difetto di legittimazione passiva; in subordine il rigetto del ricorso.

Si è costituito in giudizio il Comune, chiedendo, sotto due profili, l’inammissibilità del ricorso (carenza di interesse per sussistenza di un provvedimento comunale di sospensione del 2006 per ogni edificazione all’interno del PdL; e per omessa impugnazione di un antecedente provvedimento regionale del 1985) e, comunque, il rigetto dell’impugnazione.

All’udienza del 27 giugno 2018 il ricorso è stato trattenuto in decisione

DIRITTO

RITO.

Preliminarmente va respinta la domanda di estromissione dal giudizio formulata dalla Regione in quanto la decisione comunale è sostanzialmente applicativa del parere limitativo espresso in materia dall’ente regionale. La chiamata in causa anche dell’Amministrazione regionale è stata effettuata al fine di creare un contraddittorio integro e completo.

Ne consegue che sussiste la legittimazione passiva anche della Regione, a prescindere dalla natura vincolante o meno dell’orientamento formalmente manifestato, il 7 dicembre 2010, dalla Direzione Generale della pianificazione urbanistica territoriale della RAS.

Neppure è fondata l’eccezione di inammissibilità formulata dalla difesa del Comune (sotto 2 distinti profili), in quanto:

-il provvedimento comunale, di molti anni prima ( risalente al 26.4.2006), di “sospensione” di edificazione nell’ambito della lottizzazione, appare non rilevante ed incisivo , si riferiva al tempo necessario per procedere al collaudo delle opere di urbanizzazione presenti nel PdL;

-la nota della Regione (ancor più risalente, del 1985) con la quale si disponeva che l’edificazione nei lotti della lottizzazione Chia Sarit sarebbe stata consentita solo previa apposita Convenzione, risulta superata e non più rilevante, riferendosi ad una situazione (di fatto e di diritto) riferita ad oltre 25 anni prima; mentre, nel caso in esame, il profilo di essenziale rilevanza è divenuto quello del regime applicabile al “lotto intercluso”.

**

MERITO.

L’area in discussione (lotto di mq 954, con volume massimo edificabile di 203 mc , in applicazione dell’I.F. 0,213 mc/mq) è interclusa nell’ambito di una zona urbanizzata, in applicazione di un Piano di lottizzazione, con opere di urbanizzazione realizzate.

Infatti è il Comune stesso che, nel provvedimento impugnato, riconosce che il lotto in questione è “intercluso all’interno di una zona completamente urbanizzata”.

Anche i certificati di destinazione urbanistica rilasciati nel corso del tempo dal Comune (doc. 6-7-8) attestano espressamente che si tratta di “ lotto intercluso all’interno del piano di lottizzazione Chia Sarit immobiliare” (precisando, peraltro, che il lotto non fa parte dello stesso piano di lottizzazione).

Analogamente, il Comune (con precedente nota del 21.7.2003, doc. 11), aveva espressamente affermato che “il terreno possiede tutte le caratteristiche di una zona F come quelle circostanti……..Pertanto, anche sulla base di colloqui intercorsi con funzionari dell’Assessorato Enti Locali della Ras, si comunica che il lotto è un terreno a tutti gli effetti edificabile mediante concessione diretta e con un indice fondiario di 0,213 mc/mq, identico a quello utilizzato per la realizzazione delle costruzioni circostanti”.

Inoltre il lotto è assoggettato al pagamento ICI con la quantificazione riferita ai terreni edificabili.

La motivazione sostanziale per la quale, nel 2012, è stato ritenuto che non sarebbe possibile il rilascio della <concessione edilizia diretta> sarebbe addebitabile (per la Regione, prima, e per il Comune, poi) alla <mancata stipulazione di una Convenzione edilizia>.

Il Comune ha ritenuto applicabile l’articolo 13 comma lettera d) della legge regionale 4/2009, secondo il quale all’interno dei 2000 m dalla battigia, nei Comuni non dotati di PUC, possono essere attuati solamente gli interventi previsti negli strumenti attuativi già approvati, convenzionati e le cui opere di urbanizzazione risultino legittimamente avviate prima dell’approvazione del Piano Paesaggistico Regionale (il Comune di Domus de MA è dotato dal 2001 di PUC non operante nelle zone F turistiche non attuate convenzionate).

Essenzialmente l’amministrazione comunale richiede che solamente “in futuro”, in sede di adeguamento del PUC al Piano Paesaggistico Regionale, sarebbe possibile rendere edificabile il lotto.

L’orientamento assunto dall’amministrazione è illegittimo.

Nel caso in esame può essere rilasciato il permesso di costruire (diretto), in quanto il lotto è intercluso, e, come tale, non necessita di stipula di “convenzione”.

La giurisprudenza sul punto è sostanzialmente unanime nel ritenere che il permesso di costruire può essere rilasciato anche in mancanza di strumento attuativo al piano regolatore se il lotto del richiedente è l'unico non edificato e la zona è già urbanizzata (tra le più recenti Consiglio di Stato, sez. IV, 27/03/2018, n. 1906 e 19 marzo 2018 n. 1707, di cui si riporta l’estratto motivazionale ).

“Il titolo edilizio può essere rilasciato, anche in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore, quando sia stato accertato che il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato e si trova in una zona che, oltre ad essere integralmente interessata da costruzioni, è anche dotata delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti. Dunque in presenza di una zona già urbanizzata, la necessità dello strumento attuativo è esclusa quando la situazione di fatto, in presenza di una pressoché completa edificazione della zona, sia addirittura incompatibile con un piano attuativo”.

Il Consiglio di Stato ha anche, ulteriormente, precisato, con la sentenza sez. IV 06 novembre 2017 n. 5119, che , in questo caso, “una concessione edilizia può essere rilasciata anche in assenza del piano attuativo richiesto dalle norme di piano regolatore quando in sede istruttoria la Pubblica amministrazione abbia accertato che il lotto del richiedente è l'unico a non essere stato ancora edificato.

Dunque nell’ipotesi del lotto residuale ed intercluso, riscontrata la pressoché completa edificazione dell'area (zona integralmente interessata da costruzioni) nonché la dotazione delle opere di urbanizzazione è ammissibile il rilascio del titolo diretto (senza previo strumento attuativo).

Si può, dunque, prescindere dalla <lottizzazione convenzionata> prescritta dalle norme di Piano nei casi eccezionali in cui nel comprensorio interessato sussista una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione della lottizzazione , ovvero in presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, pari agli standard urbanistici minimi prescritti.

“La possibilità di edificazione -pur in assenza della prescritta pianificazione attuativa- è ammissibile allorché la Pubblica amministrazione abbia accertato che la zona è stata integralmente interessata da costruzioni e presenta opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti”.

Significativa è, poi, la pronunzia, anch’essa del Consiglio di Stato sez. IV 20 luglio 2016 n. 3293, che individua il <fondamento e l’essenza> del principio che si è consolidato a livello giurisprudenziale, ritenendo giustificato lo strumento in relazione alla dinamica dei rapporti pubblico-privati.

Affermando che, in questa peculiare materia, “il cd. lotto intercluso può ritenersi sussistente allorquando l'area edificabile di proprietà del richiedente il permesso di costruire sia l'unica a non essere stata ancora edificata; si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni; sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione, primarie e secondarie, previste dagli strumenti urbanistici; sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al p.r.g.. In sostanza si consente l' < intervento costruttivo diretto > purché si accerti la sussistenza di una situazione di fatto perfettamente corrispondente a quella derivante dall'attuazione del piano esecutivo , allo scopo di evitare defatiganti attese per il privato ed inutili dispendi di attività procedimentale per l'ente pubblico; il piano attuativo deve ritenersi superfluo atteso che è stata ormai raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona interessata, <raggiungendo in tal modo lo scopo e i risultati perseguiti dal piano attuativo>.”

Si rammenta che i ricorrenti hanno anche dimostrato (con deposito di articolate consulenze di parte, doc. 13 e 14, redatte da ing. Cherchi e da geom. Porru) l’ ampia sufficienza e capienza delle opere di urbanizzazione interamente realizzate (addirittura, idonee a supportare 170 abitazioni, a fronte delle solo 30 servite ) .

In applicazione del principio applicabile al “lotto intercluso”, il provvedimento negativo espresso dal Comune (sulla base del parere della Regione) va annullato.

Con conseguente necessario “riesame” della domanda e del progetto edilizio presentato dal ricorrente con analisi dei presupposti per l’utilizzabilità edificatoria (diretta) del lotto intercluso.

Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vengono quantificate in dispositivo.

Peraltro, con attribuzione di tale obbligazione pecuniaria esclusivamente a carico della Regione, che ha assunto la decisione “fonte”, che è stata poi applicata dal Comune.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Sardegna (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie, con annullamento del provvedimento impugnato e con necessità di riesame della domanda riferita al lotto intercluso.

Condanna la regione al pagamento di euro 2.500, oltre accessori di legge, e con rimborso del contributo unificato, in favore dei ricorrenti.

Spese compensate per il Comune.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del giorno 27 giugno 2018 con l'intervento dei magistrati:

Marco Lensi, Presidente

Grazia Flaim, Consigliere, Estensore

Tito Aru, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Grazia Flaim	Marco Lensi

IL SEGRETARIO