Pubblicato il 08/04/2026

N. 00687/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00265/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana

(Sezione Terza)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 265 del 2021, proposto da
FR D'AN AC, rappresentato e difeso dagli avvocati Guido Giovannelli, Mauro Giovannelli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Guido Giovannelli in Firenze, corso Italia 2;

contro

Comune di Firenze, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Annalisa Minucci, Antonella Pisapia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- del provvedimento Diniego n. 2320/2020 Pratica n. 2323/2009, adottato, in data 14.12.2020, dalla Direzione Urbanistica del Comune di Firenze ed a firma del Dirigente del Servizio Edilizia Privata, notificato in data 28.12.2020, con il quale è stato disposto “il diniego della richiesta di permesso a costruire in sanatoria B. 2323/2009, prot. 24753 e della contestuale richiesta di compatibilità paesaggistica, per contrasto con la normativa del P.R.G. e del Regolamento Edilizio”, nonché ordinato “al Sig. FR D'AN AC, richiedente proprietario, la demolizione e rimessa in pristino dello stato dei luoghi entro il termine di 90 (novanta) giorni dalla notifica del presente provvedimento trascorso il quale l'Amministrazione Comunale provvederà a norma dell'art. 199 comma 1 della LR. n. 65/2014”;

- per quanto occorrer possa, del parere contrario della Commissione Paesaggio del Comune di Firenze n. 1341 del 16.11.2011, con il quale era rilevato che “per quanto riguarda la tettoia in legno, richiesta come schermatura posti auto ma di fatto annesso agricolo per il deposito di mezzi agricoli e prodotti per l'agricoltura, ritiene che il manufatto risulti eccessivamente invasivo del contesto ambientale circostante. Potrà essere presa in considerazione una soluzione che preveda una schermatura posti auto addossata al muro sotto strada. Per quanto riguarda l'annesso agricolo trasformato in abitazione, la Commissione ritiene l'intervento correttamente inserito nel paesaggio, pur rilevando un incremento di volume che rende non possibile dichiararne la compatibilità paesaggistica. Tale parere assume valenza di carattere generale” e del Verbale della Commissione Edilizia del Comune di Firenze n. 311 del 10.11.2011 nel quale era disposto che “la C.E. preso in esame il progetto, sentita la relazione dell'Ufficio, sospende il giudizio ritenendo necessario acquisire documentazione ai fini della verifica della legittimità e dell'epoca di realizzazione dell'edificio oggetto della trasformazione”;

- di tutti gli altri atti presupposti, consequenziali o comunque connessi, ancorché incogniti.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Firenze;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis , cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 24 marzo 2026 la dott.ssa VI De LI e udito il difensore di parte ricorrente, come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Il ricorrente è proprietario di un complesso immobiliare denominato “Villa AC Trecci” situato in Firenze, in via del Monasteraccio n. 4, in zona soggetta a vincolo paesaggistico ai sensi del d.m. 27 ottobre 1951 (che ha dichiarato di notevole interesse pubblico il territorio delle colline di Bellosguardo, di Marignolle e adiacenze fino alla Certosa del Galluzzo).

In data 7 maggio 2009 lo stesso ha presentato richiesta di permesso a costruire in sanatoria ai sensi della L.R.T. n. 1/2005, all’epoca vigente, con contestuale istanza di accertamento di compatibilità paesaggistica, per alcuni interventi edilizi realizzati in assenza di titolo.

Le opere oggetto della richiesta di sanatoria, in particolare, erano:

a) un manufatto in muratura, posto a sinistra del cancello carrabile con numero civico 8, addossato al muro che costeggia via del Monasteraccio, destinato a ricovero automezzi;

b) alcuni manufatti in profilati di ferro e in legno con copertura in ondulato metallico e plastico, anch’essi addossati al muro di confine verso la via pubblica;

c) una tettoia con struttura completamente in legno e manto in tegole delle dimensioni complessive misurate ai pilastri di m 12,04 x 5,64, aperta su tutti i lati, con funzione di riparo automezzi;

d) piccolo fabbricato ad uso magazzino, ristrutturato nel 2002 con cambio di destinazione a civile abitazione.

Con parere del 21 gennaio 2010, comunicato all’interessato in data 17 agosto 2011, la commissione paesaggio del Comune ha affermato che le opere potevano ritenersi conformi sotto il profilo edilizio urbanistico e coerenti con la disciplina ambientale dell’area; per tale ragione ha ritenuto applicabile la sanzione pecuniaria prevista dall’art 167 del d.lgs. n. 42/2004 e proposto il rilascio dell’accertamento di conformità paesaggistica, previo parere della competente Soprintendenza.

La Soprintendenza per i Beni Architettonici, Paesaggistici Storici, Etnoantropologici per le province di Firenze, Pistoia e Prato, in data 19 maggio 2011, a sua volta, ha rilasciato parere favorevole.

Ciononostante, in data 30 ottobre 2014, il Comune ha trasmesso all’interessato preavviso di rigetto della domanda di sanatoria.

In esso si evidenziava la mancata dimostrazione della originaria legittimità e il contrasto con la disciplina dettata dal P.R.G. e dal regolamento edilizio per alcuni interventi, oltre alla incompatibilità paesaggistica delle tettoie in legno e dell’immobile a destinazione residenziale.

A questo ultimo riguardo si richiamava, in particolare, un secondo parere - reso dalla commissione comunale del paesaggio in data 16 novembre 2011 - in cui la stessa affermava che “per quanto riguarda la tettoia in legno richiesta come schermatura posti auto…, ritiene che il manufatto risulti eccessivamente invasivo del contesto ambientale circostante. … Per quanto riguarda l’annesso agricolo trasformato in abitazione, la Commissione ritiene l’intervento correttamente inserito nel paesaggio, pur rilevando un incremento di volume che rende non possibile dichiararne la compatibilità paesaggistica”.

In data 14 dicembre 2020, preso atto del mancato invio di osservazioni procedimentali da parte dell’interessato, il Comune ha quindi adottato il provvedimento di diniego della sanatoria con contestuale ingiunzione alla demolizione e rimessione in pristino dello stato dei luoghi.

2. Avverso detti provvedimenti è insorto il ricorrente.

2.1. Con la prima censura lo stesso lamenta la violazione dell’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004, poiché il Comune – una volta emesso il parere favorevole di compatibilità paesaggistica della Soprintendenza, che per legge è vincolante – non avrebbe potuto svolgere una nuova valutazione ed esprimersi in modo difforme, ma avrebbe dovuto rilasciare l’autorizzazione richiesta.

2.2. Con la seconda censura il ricorrente deduce la violazione della disciplina procedimentale dettata dagli artt. 146 e 167 del d.lgs. n. 42/2004 per l’accertamento della compatibilità paesaggistica, il difetto di istruttoria e la contraddittorietà della motivazione sottesa al provvedimento finale di diniego dell’autorizzazione in sanatoria.

Il Comune, infatti, avrebbe dovuto completare l’attività istruttoria finalizzata alla valutazione della compatibilità paesaggistica degli interventi prima di trasmettere gli atti alla Soprintendenza, non potendo, in seguito, sospendere il procedimento per acquisire documentazione integrativa (art. 146, comma 7).

La commissione comunale per il paesaggio, inoltre, dopo avere ricevuto il parere vincolante dell’Amministrazione statale, non avrebbe potuto ignorarlo, per svolgere una valutazione nuova e difforme, ma vi si sarebbe dovuto conformare.

In ogni caso, il procedimento si sarebbe dovuto concludere con l’adozione di un provvedimento definitivo sulla compatibilità paesaggistica degli interventi, nel quale esplicitare, quanto meno, le ragioni del mutato orientamento assunto dall’Amministrazione comunale (art. 167, comma 5).

2.3. Con la terza censura il ricorrente sostiene che sarebbero state violate le proprie garanzie partecipative. Difatti, dopo aver ricevuto la nota del 17 agosto 2011, con la quale la commissione comunale per il paesaggio evidenziava la compatibilità paesaggistica dell’intervento e comunicava la trasmissione degli atti alla Soprintendenza, l’interessato ha ricevuto il preavviso di diniego del permesso di costruire in sanatoria, senza essere mai stato portato a conoscenza né dell’avvenuta sospensione del procedimento, né delle determinazioni del Comune volte a stravolgere quanto precedentemente statuito.

2.4. Con la quarta censura il ricorrente contesta nel merito le ragioni di contrasto degli interventi rispetto al P.R.G. e al regolamento edilizio, come evidenziate nel provvedimento di diniego di permesso di costruire in sanatoria.

3. Il Comune di Firenze, nel costituirsi, ha innanzi tutto rappresentato di avere provveduto ad un approfondimento di istruttoria in pendenza di giudizio e di ritenere quindi superati alcuni profili di contrasto con la disciplina urbanistica ed edilizia evidenziati nel provvedimento di diniego del rilascio del permesso di costruire in sanatoria.

In particolare, si è considerato ammissibile l’aumento di superficie utile lorda dell’immobile a destinazione residenziale e si è riscontrata l’adeguatezza delle superfici aero-illuminanti in esso presenti; si è inoltre ritenuta legittima la realizzazione del manufatto in muratura per ricovero auto addossato al muro di cinta, risalente a data antecedente al 1967.

L’Amministrazione ha invece confermato l’incompatibilità paesaggistica della tettoia in legno e dell’immobile ad uso residenziale, oltre alla carenza della doppia conformità per il primo manufatto e al contrasto con la disciplina delle altezze dettata dal regolamento edilizio per il secondo manufatto.

4. All’udienza per lo smaltimento dell’arretrato del 24 marzo 2026, in vista della quale la parte ricorrente ha depositato un’articolata memoria di replica, la causa è stata discussa e posta in decisione.

DIRITTO

1. Per ragioni di ordine logico si esaminano innanzi tutto le censure formulate da parte ricorrente con il quarto motivo di impugnazione che attengono al contrasto dell’immobile a destinazione residenziale con le norme del regolamento edilizio.

Si precisa al riguardo che non saranno trattate le questioni che riguardano l’aumento di superficie utile lorda e di superficie coperta e il rispetto delle superfici aero-illuminanti minime, che lo stesso Comune, aderendo alle prospettazioni di parte ricorrente, ha ritenuto superate a seguito degli approfondimenti istruttori svolti in corso di causa.

Rimane quindi da affrontare la questione relativa al rispetto - nel piano soppalco e nel locale sottostante ad esso - delle altezze minime dei locali ad uso residenziale imposte dall’art. 134 quater del regolamento edilizio (nella versione vigente ratione temporis ), che il Comune continua a ritenere violate.

Le censure sono infondate.

Il primo comma della disposizione citata prescrive che “L’altezza libera dei locali destinati ad abitazione primaria non deve essere minore di mt. 2,70”.

Il secondo comma aggiunge che “Nel caso di locali con altezza non omogenea, l’altezza media non deve essere inferiore a mt. 2,70 e l’altezza minima non deve essere inferiore a mt. 2,40; le porzioni con altezza minore di mt. 2,70 non devono comunque superare il 50% del totale della superficie del locale”.

Ad avviso del ricorrente, la porzione di soppalco con altezza inferiore a mt. 2,40 dovrebbe essere considerata in modo autonomo, quale locale accessorio, e non inciderebbe pertanto sul calcolo dell’altezza media presente nell’area destinata a camera, che risulterebbe conforme alle prescrizioni del citato regolamento edilizio; la correttezza di tale modalità di calcolo sarebbe confermata dall’art. 36, comma 4, lett. j) del regolamento medesimo, secondo il quale devono escludersi dal calcolo della superficie utile lorda i “piani sottotetto e soppalchi, o parti di essi, sottostanti coperture a falde inclinate con pendenza pari o superiore al 23%, collegati funzionalmente ad unità immobiliari sottostanti, che presentino altezza media minore o uguale a mt. 2,40 riferita all’intero piano o soppalco…”.

Tale affermazione, tuttavia, non è condivisibile, poiché – come chiaramente evincibile dalla foto allegata all’istanza di rilascio del permesso di costruire in sanatoria (cfr. doc. 2, pag. 24 dell’Amministrazione resistente) – il locale soppalco è unico, privo di separazioni di sorta e interamente destinato ad uso residenziale (camera): lo stesso, pertanto, ai fini del calcolo dell’altezza media, deve essere considerato in modo unitario, senza potersi procedere, come pretenderebbe parte ricorrente, all’artificiosa e meramente virtuale sottrazione della superficie caratterizzata da altezze inferiori (pena l’agevole elusione della disposizione in esame).

E’ inoltre irrilevante, ai fini che qui interessano, la previsione di cui al citato art. 36, comma 4, lett. j) del regolamento; detta norma, infatti, vale soltanto ad escludere dal calcolo della superficie utile lorda dell’immobile le porzioni di soppalchi sottostanti coperture a falde inclinate con pendenza pari o superiore al 23% e che presentino altezza media minore o uguale a mt. 2,40 riferita all’intero piano o soppalco, e non incide sul regime delle altezze dei locali ad uso residenziale che, invece, è puntualmente dettato all’art. 134 quater sopra citato.

Ebbene, dalla documentazione versata in atti si ricava che il locale soppalcato ha un’altezza media di mt 2,45, inferiore a quella di mt 2,70 prevista dall’art. 134 quater , comma 1 cit.; inoltre, nella parte più bassa, esso raggiunge un’altezza di soli mt 2, inferiore a quella minima di mt 2,40 prescritta dalla medesima norma (cfr. planimetria doc. 2, pag. 16 dell’Amministrazione resistente).

Le altezze del locale soppalco, peraltro, risultano inferiori a quelle imposte dal regolamento edilizio anche applicando le tolleranze di costruzione nella misura percentuale più ampia (6%) introdotta dal d.l. n. 69/2024 e s.m.i. e dalla nuova legge regionale n. 51/2025; ed invero, l’altezza media ammissibile in forza di tale percentuale di tolleranza non potrebbe essere comunque inferiore a mt 2,538 (a fronte di quella rilevata che invece è pari a mt 2,45) e l’altezza minima non potrebbe essere inferiore a mt 2,356 (a fronte di quella rilevata che è invece pari a mt 2).

Per quanto riguarda il locale sottostante al soppalco, il ricorrente sostiene che l’altezza inferiore a mt 2,70 sarebbe ammessa per una superficie massima del 50%, da calcolarsi tuttavia sull’intera superficie del manufatto e non sul singolo locale, come ritenuto dal Comune.

Tale affermazione non merita condivisione, poiché il tenore letterale dell’art. 134 quater , comma 2, sopra citato, fa un chiaro ed inequivocabile riferimento alla superficie del singolo “locale”; quest’ultimo, inoltre, in quanto privo di separazioni, deve essere considerato unitariamente, senza poter sottrarre dal calcolo della sua superficie complessiva singole porzioni di esso, in base alla differente (e presunta) destinazione delle stesse (disimpegno, soggiorno, angolo cucina).

Ciò chiarito, dalla documentazione prodotta dalle parti risulta che il locale posto al piano terra dell’immobile ha una superficie complessiva di mq 33,85, mentre l’area sottostante al soppalco – sotto al quale l’altezza del locale arriva a misurare anche mt 2,44 – è di mq 23,38; la superficie del locale al piano terra con altezza superiore a mt 2,70, pertanto, costituisce meno del 50% della sua superficie complessiva e non rispetta perciò i parametri imposti dal regolamento edilizio (cfr. planimetria doc. 2, pag. 16 dell’Amministrazione resistente).

Anche in questo caso, l’applicazione della percentuale del 6% di tolleranza costruttiva non consentirebbe di superare le difformità rilevate dal Comune, poiché la superficie con altezza inferiore a mt 2,70 dovrebbe avere, come minimo, un’estensione pari a mq 15,9095 (corrispondente al 50% della superficie del locale unico a piano terra, di mq 33,85, sottratto il 6%).

Le considerazioni sopra esposte consentono quindi di ritenere legittimo il provvedimento di diniego quanto all’immobile a destinazione residenziale, a prescindere dalle questioni inerenti al mancato rilascio dell’autorizzazione paesaggistica in sanatoria, il cui accoglimento non condurrebbe comunque alla caducazione dell’atto impugnato, supportato, in parte qua , da plurime motivazioni (cfr. per tutte, in punto di provvedimenti plurimotivati, Cons. Stato, sez. IV, 9 dicembre 2025, n. 9668).

2. Occorre a questo punto esaminare, per quanto di rilievo, le censure formulate da parte ricorrente con il quarto motivo e il primo motivo di impugnazione, nella parte che attiene alla tettoia in legno con funzione di riparo e schermatura di automezzi.

Le doglianze formulate nel ricorso, sotto questo specifico profilo, sono fondate.

Ad avviso del Comune, infatti, la sanatoria dell’opera suddetta sarebbe impedita dal fatto che il ricorrente non avrebbe dimostrato la conformità dell’opera rispetto alle prescrizioni edilizie vigenti all’epoca della sua realizzazione (1999), ma solo quella rispetto alle prescrizioni operanti all’epoca di presentazione della domanda di sanatoria (2009).

A ben vedere, tuttavia, l’art. 73 – che consente la realizzazione di “schermatura di posti auto all’aperto” – era già presente nel regolamento edilizio approvato con deliberazione del Consiglio comunale n. 442 del 19 aprile 1999, all’epoca della costruzione del bene, ed è rimasto pressoché immutato anche nel regolamento edilizio approvato con deliberazione n. 87 del 13 ottobre 2008, vigente all’epoca di presentazione della domanda.

Deve perciò ritenersi sussistente e comprovata la doppia conformità urbanistica ed edilizia del bene.

A quanto precede si aggiunga che, come dedotto nel primo motivo di ricorso, il parere paesaggistico negativo espresso dalla commissione comunale per il paesaggio in data 16 novembre 2011 – in cui si afferma che la tettoia realizzata è “eccessivamente invasiv(a) del contesto ambientale circostante” – non può ritenersi legittimo, in parte qua .

Lo stesso, infatti, è stato formulato – in assenza di contraddittorio con la parte interessata – solo dopo che la Soprintendenza competente si era ormai espressa favorevolmente sulla compatibilità paesaggistica dell’intervento, conformemente al primo parere della stessa commissione comunale per il paesaggio (quello del 21 gennaio 2010), formulando il proprio parere vincolante, ai sensi dell’art. 146, comma 5 e 167, comma 5 del d.lgs. n. 42/2004.

La tettoia in legno destinata alla schermatura di posti auto deve pertanto ritenersi conforme sia sotto il profilo edilizio, sia sotto il profilo paesaggistico e, in quanto tale, ammissibile a sanatoria.

3. Sono infine fondate le censure attinenti al manufatto in muratura, posto a sinistra del cancello carrabile con numero civico 8, addossato al muro che costeggia via del Monasteraccio, con destinazione a ricovero automezzi, dal momento che il Comune stesso, a seguito dei sopra menzionati approfondimenti istruttori, ha ritenuto accertata la sua realizzazione fuori dal perimetro urbano e in epoca anteriore al 1967 - quando non occorreva il rilascio di alcun titolo edilizio - e la sua conseguente legittimità (cfr. doc. 7 di parte ricorrente).

4. Si precisa, in ultimo, che le doglianze relative alle tettoie in lamiera sono improcedibili, posto che il ricorrente ha provveduto alla loro spontanea rimozione.

5. In conclusione, il ricorso è fondato e va accolto nei limiti precisati nella parte che precede.

Per l’effetto, i provvedimenti impugnati vanno annullati nella parte in cui è stato negato il rilascio dei titoli in sanatoria per la tettoia in legno destinata al riparo di posti auto e per il manufatto in muratura con destinazione a ricovero automezzi.

6. In considerazione della parziale, reciproca soccombenza delle parti, le spese di lite possono essere compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Toscana (Sezione Terza), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei limiti e per gli effetti precisati in motivazione.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Firenze nella camera di consiglio del giorno 24 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

CC NI, Presidente

Giovanni Ricchiuto, Consigliere

VI De LI, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
VI De LI	CC NI

IL SEGRETARIO