Pubblicato il 07/03/2026

N. 00215/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00137/2017 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

sezione staccata di Latina (Sezione Prima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 137 del 2017, proposto da PA AU, rappresentata e difesa dall’avv. Marco Bersanetti, con domicilio eletto presso il suo studio in Latina, viale dello Statuto 65 e domicilio digitale eletto presso l’indirizzo p.e.c. avvmarcobersanetti@puntopec.it;

contro

Comune di Sabaudia (LT), in persona del sindaco p.t. , non costituito in giudizio;

per l’annullamento

della nota municipale prot. n. 3423 del 15 dicembre 2016, ricevuta il successivo giorno 23, con la quale è stata respinta l’istanza di condono edilizio prot. n. 1861, fasc. n. 23, del 27 gennaio 2004, relativa all’avvenuta costruzione di “ un villino unifamiliare composta da un solo piano fuori terra della superficie coperta di mq 47,11, oltre ad un porticato di mq 14,09 ”, nonché di ogni altro atto presupposto, connesso e conseguente.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4- bis , cod. proc. amm.;

Relatore nell’udienza straordinaria di smaltimento del giorno 27 febbraio 2026 il dott. IO RA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto in fatto e considerato in diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. – PA AU è proprietaria di un immobile situato in Sabaudia e distinto nel locale catasto al foglio n. 23, particella n. 167, sul quale ha eretto un villino unifamiliare composto da un solo piano fuori terra della superficie coperta di mq 47,11, oltre ad un porticato di mq 14,09, edificato in assenza di prescritti titoli abilitativi.

In relazione a tale illecito, P.M. ha proposto al Comune di Sabaudia, ai sensi dell’art. 31, d.l. 30 settembre 2003 n. 269, conv. nella l. 24 novembre 2003 n. 326, istanza di condono edilizio assunta prot. n. 1861, fasc. n. 23, del 27 gennaio 2004; inoltre, in data 29 gennaio 2005 l’interessata ha chiesto al Comune di Sabaudia, alla Regione Lazio ed alla Soprintendenza per i beni architettonici e per il paesaggio del Lazio l’accertamento di compatibilità paesaggistica del suddetto intervento edificatorio, ai sensi dell’art. 1, comma 39, l. 15 dicembre 2004 n. 308.

L’amministrazione civica quindi, ai sensi dell’art. 10- bis , l. 7 agosto 1990 n. 241, con nota prot. n. 7284 del 26 marzo 2013 ha comunicato a S.P. i motivi ostativi all’accoglimento della suddetta istanza, in relazione al disposto dell’art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. 8 novembre 2004 n. 12, in quanto le opere de quibus ricadono in area soggetta a vincolo di tutela paesaggistica-ambientale, oltre che inclusa nel perimetro di una zona di protezione speciale dalla delibera di giunta regionale n. 2146 del 19 marzo 1996. Successivamente, non avendo parte ricorrente fatto pervenire osservazioni, l’ente locale con nota prot. n. 3423 del 15 dicembre 2016 ha definitivamente rigettato la citata domanda di condono perché come detto, da un lato, l’immobile abusivo ricade in area sottoposta a tutela paesaggistico-ambientale ed è compreso nel perimetro di una zona di protezione speciale e, dall’altro, perché non è conforme alle norme e prescrizioni urbanistiche vigenti, sì che non è suscettibile di sanatoria ex art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12 del 2004, come interpretato dal parere della Regione Lazio prot. n. 184307 del 28 ottobre 2005.

Avuto riguardo a ciò, con il ricorso all’esame, notificato l’8 febbraio 2017 e depositato il successivo giorno 23, P.M. ha impugnato gli atti indicati in epigrafe lamentando:

I) violazione dell’art. 97 Cost., della l. n. 241 del 1990 ed eccesso di potere, dato che la comunicazione di avvio del 26 marzo 2013 non sarebbe stata notificata alla ricorrente;

II) violazione degli artt. 1, 4, 7 e 10, l. 28 febbraio 1985 n. 47, della l. reg. 2 maggio 1980 n. 28, oltre ad eccesso di potere, perché l’immobile di cui è causa ricade entro il perimetro di uno dei nuclei edilizi abusivi individuati con delibere del consiglio comunale n. 5 del 27 febbraio 1999 e n. 19 del 22 giugno 2000, sì che il fabbricato sarebbe regolarizzabile in futuro in sede di variante finalizzata al recupero dell’area;

III) violazione dell’art. 12, l. n. 47 del 1985, della l. n. 241 cit., della l. reg. n. 12 cit., della l. reg. n. 28 del 1980 oltre ad eccesso di potere, in quanto l’amministrazione non avrebbe tenuto conto della consistenza del manufatto, che è stato ultimato prima del 31 marzo 2003;

IV) violazione degli artt. 32 e 33, l. n. 47 cit., della l. n. 241 cit., della l. reg. n. 12 cit., oltre ad eccesso di potere, perché il condono sarebbe assentibile anche per opere collocate in zone vincolate, tenuto conto che, peraltro, l’area di sedime dell’immobile è classificata come verde rurale e che alcun parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo è stato acquisito;

V) violazione dell’art. 97 Cost., del principio di ragionevolezza ed eccesso di potere, dal momento che il comune resistente, dopo aver predisposto la perimetrazione dei nuclei edilizi abusivi, ha emesso il diniego di condono impugnato in assenza di qualsivoglia ragione di interesse pubblico;

VI) violazione degli artt. 1, 2 e 97 Cost., della l. n. 241 cit., nonché eccesso di potere, dato che il lungo lasso di tempo intercorso dalla costruzione dell’opera avrebbe reso necessaria una motivazione rafforzata specifica circa l’affidamento maturato dal ricorrente in ordine alla possibilità di mantenerla;

VII) violazione degli artt. 3 e 97 Cost., della l. n. 241 cit., eccesso di potere per disparità di trattamento, perché l’amministrazione avrebbe assentito la sanatoria in casi simili.

All’udienza straordinaria di smaltimento del 27 febbraio 2026 la causa è stata trattenuta per la decisione.

2. – Il ricorso è complessivamente infondato e da rigettare.

2.1 Si premette che amente dell’art. 32, comma 27, lett. d), d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit., “ 27. Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora: […] d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ;”. Invece, l’art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12 cit., dispone che: “ 1. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 32, comma 27, del d.l. 269/2003 e successive modifiche, dall’articolo 32 della l. 47/1985, come da ultimo modificato dall’articolo 32, comma 43, del citato d.l. 269/2003, nonché dall’articolo 33 della l. 47/1985, non sono comunque suscettibili di sanatoria: […] b) le opere di cui all’articolo 2, comma 1, realizzate, anche prima della apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali ”. La disciplina regionale sul condono di opere realizzate in area vincolata, quindi, è ancora più restrittiva di quella statale perché preclude la sanatoria per i manufatti edificati anche prima dell’apposizione del vincolo, e ciò al fine di tutelare valori che presentano precipuo rilievo costituzionale, quali quelli paesaggistici, ambientali, idrogeologici e archeologici (Cons. Stato, sez. IV, 24 dicembre 2025 nn. 10302 e 10303).

Fatta questa premessa, rileva il collegio che, come già affermato più volte in passato, ai sensi dell’art. 32, commi 26 e 27, d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit., che è mantenuto fermo dall’art. 3, comma 1, lett. b), l. reg. n. 12 cit., la presenza di vincoli limita grandemente l’ammissibilità del condono, poiché per la sanatoria delle opere abusive è necessaria la concorrente sussistenza delle seguenti condizioni: a) che si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo; b) che si tratti di opere conformi alle prescrizioni urbanistiche; c) che si tratti di opere minori rientranti nelle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’all. 1, l. n. 326 cit., senza quindi aumento di superficie; d) che vi sia il parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo; pertanto, in difetto di anche una soltanto di esse è da escludere la possibilità di assentire la sanatoria anche laddove l’area sia sottoposta a vincolo di inedificabilità solo relativa (TAR Lazio, Latina, sez. I, 11 marzo 2025 n. 194; sez. I, 18 aprile 2023 n. 247; sez. I, 12 dicembre 2022 nn. 941 e 947; sez. I, 2 maggio 2022 nn. 400 e 401; sez. I, 2 marzo 2022 nn. 208 e 209; sez. I, 24 dicembre 2021 n. 699; sez. I, 8 maggio 2021 n. 313). La rigorosa impostazione sopra illustrata è stata riconfermata dal giudice superiore in occasione delle decisioni adottate sugli appelli proposti nei confronti di alcune suddette sentenze di prime cure, ribadendosi proprio che in base all’art. 32, commi 26, lett. a) e 27, lett. d), d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit., “ non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 ” dell’all. 1 del medesimo decreto-legge (c.d. abusi maggiori) “ realizzate su immobili soggetti a vincoli a prescindere dal fatto che (ad anche se) si tratti di interventi pienamente conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, nonché a prescindere dal fatto che il vincolo comporti un’inedificabilità soltanto relativa dell’area ”, essendo invece sanabili, se conformi a detti strumenti urbanistici, gli interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (c.d. abusi minori) di cui ai numeri 4, 5, 6 del citato all. 1 (Cons. Stato, sez. VII, 22 ottobre 2025 n. 8211; in termini v. anche: Cons. Stato, sez. IV, 24 dicembre 2025 nn. 10302 e 10303; sez. VI, 17 novembre 2025 n. 8969; sez. II, 18 settembre 2025 n. 7371).

Nella specie, la sanatoria richiesta riguarda un abuso non ascrivibile alle tipologie nn. 4, 5 e 6, perché consistente nell’edificazione senza titolo di un intero villino collocato in zona attinta da due diversi vincoli, come anche confermato dal certificato di destinazione urbanistica prot. n. 4254/UT del 27 luglio 2005 prodotto dalla ricorrente. Da ciò consegue che, il Comune di Sabaudia del tutto legittimamente ha indicato la presenza di detti vincoli come circostanza ostativa di per sé sola sufficiente ad escludere la condonabilità dell’illecito di cui è causa che, come detto, non consiste in un’opera minore non comportante un incremento di superficie.

2.2 Tale constatazione, dunque, comporta automaticamente l’irrilevanza di ogni ulteriore questione sollevata da parte ricorrente nei singoli motivi di impugnazione dedotti, che non possono trovare accoglimento a fronte del prefato ineludibile dato fattuale e giuridico ostativo alla condonabilità del manufatto edificato sine titulo .

Più in particolare, il primo ordine di censure è da rigettare perché, in disparte il fatto che P.M. non ha offerto alcuna prova a sostegno dell’esistenza di un errore nella notifica della comunicazione di avvio, in ogni modo si tratta di vizio non invalidante a fronte dell’adozione di un atto di diniego sostanzialmente vincolato, rispetto al quale la partecipazione procedimentale non avrebbe potuto offrire elementi per una diversa soluzione.

Il secondo motivo di ricorso è anch’esso da rigettare in quanto “ l’astratta possibilità di sanare gli immobili realizzati in assenza di titolo in nuclei urbani sorti spontaneamente, sulla base della perimetrazione della competente amministrazione locale in base alla più volte richiamata legge regionale, non esime da una verifica in concreto dei presupposti del condono riferito al singolo manufatto ” (Cons. Stato, sez. VI, 17 novembre 2025 n. 8969). Sul punto, non è contestato né contestabile che i presupposti in questione difettino, dal momento che l’immobile abusivamente costruito dalla ricorrente è situato in zona vincolata nella quale non sono condonabili gli abusi ascrivibili alle tipologie 1, 2 e 3.

Il terzo mezzo di impugnazione non è favorevolmente scrutinabile perché inconferente rispetto ai fatti di causa, posto che la decisione dell’amministrazione resistente si fonda sull’esistenza in sé e per sé di due vincoli ostativi alla sanatoria, senza che la consistenza del manufatto abbia alcuna rilevanza.

Il quarto motivo di ricorso è del tutto infondato alla luce della giurisprudenza dettagliatamente illustrata sub § 2.1, alla quale si fa riferimento, che ritiene non condonabili, ai sensi dell’art. 32, commi 26 e 27, d.l. n. 269 cit., conv. nella l. n. 326 cit., gli abusi maggiori perpetrati in aree vincolate, sì che l’acquisizione del parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo è questione che si pone soltanto per gli abusi minori ( i.e. di tipologia 3, 4 e 5).

Il quinto ordine di censure è infondato perché il diniego di condono assunto è un provvedimento vincolato il quale, dal punto di vista della motivazione, non richiede particolari approfondimenti sull’esistenza di un interesse pubblico alla sua adozione, che è identificabile in quello al buon uso del territorio comunale.

Il sesto mezzo di gravame è palesemente privo di fondamento perché l’autore di un abuso edilizio non è portatore di alcun affidamento giuridicamente tutelabile al mantenimento dell’opera illecita che debba essere preso in esame dall’amministrazione al fine di motivare circa la prevalenza del contrapposto interesse pubblico al ripristino della legalità violata nell’uso del territorio a scopo edificatorio.

Anche l’ultimo motivo di impugnazione non è favorevolmente valutabile perché, in disparte l’assenza di qualunque supporto probatorio a sostegno delle affermazioni rese da parte ricorrente, rileva il collegio che l’eccesso di potere per disparità di trattamento non è configurabile in presenza di provvedimenti non aventi natura discrezionale ma vincolata, come è per il diniego di condono assunto nella specie.

In definitiva, per le ragioni sopra esposte il ricorso è complessivamente infondato e da respingere.

3. – Non essendosi costituito l’ente locale risultato vittorioso, non v’è luogo a provvedere sulle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, sezione staccata di Latina, sezione prima, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Nulla spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Latina nella camera di consiglio del giorno 27 febbraio 2016 con l’intervento dei magistrati:

BE MA CC, Presidente

IO RA, Primo Referendario, Estensore

Caterina Lauro, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IO RA	BE MA CC

IL SEGRETARIO