Pubblicato il 18/09/2025

N. 07371/2025REG.PROV.COLL.

N. 05783/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5783 del 2022, proposto da -OMISSIS- E.E.I.G., in persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall’avvocato Alfredo Zaza D’Aulisio, con domicilio digitale come da p.e.c. da registri di giustizia e domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Francesco Cardarelli in Roma, via G.P. Da Palestrina, n. 47;

contro

Comune di Sperlonga, non costituito in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Lazio, sezione staccata di Latina, sezione I, 24 dicembre 2021, n. 699/2021, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l’art. 87, comma 4-bis, c.p.a.;

Relatore all’udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 2 luglio 2025 il consigliere Alessandro Enrico Basilico e udito l’avvocato Alfredo Zaza D’Aulisio;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. L’appellante impugna la sentenza che ha respinto il diniego su tre istanze di condono presentate per alcuni fabbricati del complesso immobiliare di sua proprietà, nel quale viene esercitata l’attività di ristorante, bar e discoteca.

2. I fatti di causa rilevanti, quali emergono dalle affermazioni delle parti non specificamente contestate e comunque dagli atti e documenti del giudizio, possono essere sinteticamente ricostruiti nei termini seguenti.

2.1. Con istanza del 27 gennaio 1995 (prot. 1194, pratica n. 81/1995), presentata ai sensi della legge 23 dicembre 1994, n. 724 (c.d. “secondo condono”), si è chiesta la sanatoria delle strutture principali del complesso (locale adibito a cucina-laboratorio e bar, tettoia antistante, manufatto uso bar, alloggio personale, struttura multiuso per le attività connesse, mutamento di destinazione d’uso del terreno circostante con la realizzazione di un parcheggio per auto, deposito natanti, tennis, pallavolo, vasca acquatica e aree attrezzate per la posa di tavoli, ombrelloni e sdraio).

2.2. Con due istanze del 12 ottobre 2004 (prot. 21915, pratica n. 514/04, e prot. 21916, pratica n. 515/04), presentate ai sensi dell’art. 32 del d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni nella legge 24 novembre 2003, n. 326 (c.d. “terzo condono”), si è chiesta la sanatoria di ulteriori opere (ampliamento della cucina e realizzazione di verande coperte e bagni, nonché di nove camerette con relativi bagni comuni; realizzazione di abitazione, con adiacente bagno e due ulteriori vani, nonché di tettoia con forno annesso).

2.3. Previa comunicazione del preavviso di rigetto e acquisizione delle controdeduzioni della proprietà, con ordinanza n. 94 del 17 settembre 2019, il Comune di Sperlonga ha respinto le due istanze e ordinato la demolizione delle opere.

2.4. La società ha impugnato il diniego dinanzi al T.a.r. per il Lazio.

2.5. Con sentenza 24 dicembre 2021, n. 699, il Tribunale ha respinto il ricorso, senza pronunciarsi sulle spese stante la mancata costituzione del Comune.

3. La società ha proposto appello contro la decisione, deducendo i seguenti motivi:

I. Erroneità dell’impugnato pronunciamento in relazione all’istanza di condono edilizio ex art. 39, l. 724/1994: omessa considerazione del silenzio assenso ex art. 35, 12°comma, l. 47/1985 – insussistenza di un vincolo paesaggistico di inedificabilità assoluta – riproposizione dei motivi assorbiti (non esaminati).

II. Erroneità dell’impugnato pronunciamento in riferimento alle istanze di condono edilizio ex art. 32, l. 326/2003.

3.1. Il Comune di Sperlonga non si è costituito nel giudizio di secondo grado, nonostante l’appello gli sia stato notificato.

3.2. Nel corso del processo l’appellante ha depositato una memoria, insistendo per l’accoglimento del gravame.

3.3. All’udienza del 2 luglio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

4. L’appello si fonda su due motivi.

4.1. Con il primo motivo di appello si sostiene, innanzitutto, che sull’istanza di condono presentata in base alla legge n. 724 del 1994 si sia formato il “silenzio assenso” e, in secondo luogo, si afferma che l’area non sarebbe sottoposta a un vincolo d’inedificabilità assoluta, come dimostrato dal rilascio del parere favorevole da parte della Regione il 23 dicembre 1997. Vengono inoltre riproposte le seguenti censure: non sarebbe ostativo al condono il fatto che i lavori siano stati realizzati in assenza dei titoli edilizi e delle autorizzazioni di cui ai vincoli sovraordinati, né la circostanza che le opere rientrino nella tipologia 1, né la presenza del vincolo sismico, così come non sarebbe vero quanto affermato dal Comune circa il fatto che i manufatti hanno subito interventi successivi al 1993 che ne hanno modificato la consistenza in modo da rendere ciascuno di essi una costruzione del tutto diversa da quella precedente.

4.2. Con il secondo motivo si sostiene, rispetto all’istanza di condono presentata in base alla legge n. 326 del 2003, che questa avrebbe dovuto essere accolta in quanto il vincolo presente sull’area non sarebbe assoluto, ma relativo; inoltre si denuncia l’insufficienza della motivazione del provvedimento, per omessa indicazione delle norme urbanistiche alle quali le opere non sarebbero conformi.

5. I motivi sono infondati.

5.1. Innanzitutto occorre ribadire che la formazione del silenzio assenso sulla domanda di condono presuppone che questa sia veritiera e sia corredata dalla prescritta documentazione, che sia stata interamente pagata l’oblazione, che l’opera sia stata ultimata entro il termine previsto dalla legge e che non sia in contrasto con vincoli di inedificabilità (tra le tante, Cons. Stato, sez. II, 23 dicembre 2024, n. 10356).

5.2. In particolare, l’art. 33, comma 1, della legge n. 47 del 1985, richiamata dall’art. 39 della legge n. 724 del 1994, esclude la sanatoria di opere in contrasto con i vincoli d’inedificabilità imposti a tutela di interessi storici, artistici, architettonici, archeologici, paesistici, ambientali, idrogeologici (lettera a), e con i vincoli imposti a difesa delle coste marine, lacuali e fluviali (lettera b).

5.3. Nel caso di specie, l’area in cui si trovano le opere è soggetta ai vincoli paesaggistico, sismico e di rispetto della linea della costa.

Quest’ultimo, in particolare, è stato introdotto nella Regione Lazio con l.r. 2 luglio 1974, n. 30, che ha vietato la realizzazione di « costruzioni e opere di qualsiasi natura » nei territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia; il vincolo è stato poi ribadito a livello statale dall’art. 1 del d.l. 27 giugno 1985, n. 312, convertito in legge 8 agosto 1985, n. 431, con norma poi confluita nell’art. 142 del codice dei beni culturali e del paesaggio approvato con d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42.

Come si evince dal testo della disposizione, si tratta di un vincolo d’inedificabilità assoluta, che, come condivisibilmente ritenuto dal Comune e dal T.a.r., impediva la formazione del silenzio assenso sulla prima istanza di sanatoria e ne rendeva doveroso il rigetto, dato che le opere sono state realizzate tra il 1991 e il 1993, dopo l’imposizione del vincolo (come dichiarato nella domanda di condono).

5.4. Si aggiunga che il parere favorevole della Regione del 23 dicembre 1997 riguarda unicamente la compatibilità con il contesto paesistico e panoramico, pertanto non si estende al diverso vincolo rappresentato dal rispetto della linea di costa, come confermato dallo stesso testo dell’avviso, che fa salva l’incompatibilità delle opere con l’eventuale sussistenza di vincoli di assoluta inedificabilità.

5.5. Alla stessa conclusione si deve giungere rispetto alle domande di condono presentate nel 2004, in quanto l’art. 32 del d.l. n. 269 del 2003, convertito con modificazioni in legge n. 326 del 2003, al comma 27, da un lato conferma quanto previsto dall’art. 33 della legge n. 47 del 1985, e dall’altro esclude la sanatoria delle opere che « siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ».

All’accoglimento delle due istanze presentate dalla società ostano, in primo luogo, la presenza del vincolo assoluto rappresentato dal rispetto della linea della costa (il quale è antecedente all’esecuzione dei lavori, che sono state ultimate nel 2000 e nel 2002, come dichiarato dall’interessata) e, in secondo luogo, l’assenza del parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, essendo l’avviso del 23 dicembre 1997 relativo ad altre opere.

6. L’appello è quindi meritevole di rigetto nel suo complesso.

7. La soccombenza dell’appellante, unita alla mancata costituzione del Comune, esime da una pronuncia sulle spese.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, sezione II, definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge; nulla sulle spese.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso nella camera di consiglio del giorno 2 luglio 2025, tenutasi da remoto ai sensi dell’art. 87, comma 4-bis, c.p.a., con l’intervento dei magistrati:

Giovanni Sabbato, Presidente FF

Carmelina Addesso, Consigliere

Alessandro Enrico Basilico, Consigliere, Estensore

Ugo De Carlo, Consigliere

Annamaria Fasano, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Alessandro Enrico Basilico	Giovanni Sabbato

IL SEGRETARIO