Pubblicato il 02/01/2026

N. 00010/2026 REG.PROV.COLL.

N. 11030/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

ex art. 60 cod. proc. amm.;
sul ricorso numero di registro generale 11030 del 2025, integrato da motivi aggiunti, proposto da Prato Lauro S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Carlo Pandiscia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Riccardo Taurasi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento,

previa sospensione dell’efficacia,

per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

- della determinazione dirigenziale numero repertorio CE/1310/2025 e numero protocollo CE/84930/2025 del 02/07/2025, con cui il Municipio IV di Roma Capitale ha disposto di vietare alla Società ricorrente la prosecuzione dell’attività di estetista esercitata a Roma, Via Fratelli Maristi n. 94, essendo: “ in corso un procedimento di disciplina edilizia abusiva per l’area e il fabbricato sito in Via Fratelli Maristi n. 94 meglio distinto al catasto al foglio 146 part. 154 sub 501 ”, e la decadenza della S.C.I.A. di apertura presentata il 02/11/2023 (prot. CE/2023/134069);

- nonché di ogni atto presupposto, connesso e conseguente, incluso il verbale di apposizione sigilli del 24/09/2025 (prot. 59349/25) del IV Gruppo Polizia Locale Roma Capitale;

per quanto riguarda i motivi aggiunti notificati dalla Società ricorrente alla controparte in data 1° ottobre 2025 e depositati in giudizio in pari data:

- della determinazione dirigenziale numero repertorio n. CE/1310/2025 e numero protocollo CE/84930/2025 del 02/07/2025, con cui il Municipio IV di Roma Capitale ha disposto di vietare alla Società ricorrente la prosecuzione dell’attività di estetista esercitata a Roma, Via Fratelli Maristi n. 94, essendo: “ in corso un procedimento di disciplina edilizia abusiva per l’area e il fabbricato sito in Via Fratelli Maristi n. 94 meglio distinto al catasto al foglio 146 part. 154 sub 501 ”, e la decadenza della S.C.I.A. di apertura presentata il 02/11/2023 (prot. CE/2023/134069);

- nonché di ogni atto presupposto, connesso e conseguente, incluso il verbale di apposizione sigilli del 24/09/2025 (prot. 59349/25) del IV Gruppo Polizia Locale Roma Capitale.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nella Camera di Consiglio del giorno 19 dicembre 2025 la dott.ssa IN LD e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Sentite le stesse parti ai sensi dell’art. 60 cod. proc. amm.;

1. La Società ricorrente, con atto di gravame notificato a controparte in data 26/09/2025 e depositato in giudizio pari data, ha impugnato la determinazione meglio specificata in oggetto, numero repertorio CE/1310/2025 e numero protocollo CE/84930/2025 del 02/07/2025, deducendo un unico, articolato, mezzo di gravame, rubricato: “ Violazione e falsa applicazione degli artt. 3, 41 e 97 della Costituzione; violazione e falsa applicazione degli artt. 2, comma 8 bis, 19 e 21 nonies della Legge del 7/08/1990, n. 241; violazione dei principi di ragionevolezza e proporzionalità dell’azione amministrativa; eccesso di potere per carenza dei presupposti, difetto di istruttoria e di motivazione ”, con cui ha dedotto l’illegittimità del provvedimento inibitorio gravato, in quanto adottato quando erano già ampiamente spirati sia il termine di 60 giorni previsto dall’art. 19, comma 3, Legge n. 241/1990 per l’esercizio dei poteri inibitori da parte della resistente Amministrazione comunale a seguito della presentazione della S.C.I.A. commerciale (avvenuta il 2/11/2023), sia quello di 12 mesi previsto dall’art. 21 nonies della stessa Legge n. 241/1990 per l’attivazione dei poteri sanzionatori, nelle forme e termini previsti per l’autotutela decisoria.

2. Con i motivi aggiunti, proposti il primo ottobre 2025, la Società ricorrente ha preso posizione sulla parte motiva della determinazione impugnata nella parte in cui afferma che: “ in data 16/06/2025 con prot. CE/2025/76376, La Direzione Tecnica - Servizio Urbanistica e Edilizia Privata, Disciplina Edilizia – ha espresso parere tecnico negativo in quanto “è in corso un procedimento di disciplina edilizia abusiva per l’area e il fabbricato sito in Via Fratelli Maristi n. 94 meglio distinto al catasto al foglio 146 part. 154 sub 501 ”, asserendo che, in realtà, il procedimento di disciplina edilizia cui fa riferimento la “ determina impugnata ” è “ relativo ad altra e diversa particella catastale (foglio 146, particella 811, sub. 501), estranea all’immobile ed all’attività della società ricorrente .”, e a questi fini ha prodotto in giudizio la determinazione dirigenziale, numero repertorio CE/514/2023 del 13/03/2023 e numero protocollo CE/31680/2023 del 13/03/2023, recante l’ingiunzione (anche alla Società odierna ricorrente) alla immediata sospensione di lavori edilizi abusivi realizzati presso l’immobile sito in Roma, in Via Fratelli Maristi, n. 94-95, distinto al Nuovo Catasto Terreni al foglio 146, part. 811 , mentre il centro estetico oggetto della S.C.I.A. di che trattasi è ubicato nel fabbricato distinto al foglio 146, particella 154, sub. 501.

3. Il 18/10/2025 Roma Capitale, già costituitasi in giudizio il 30/09/2025, ha depositato una memoria difensiva con cui ha chiesto di respingere il ricorso ex adverso proposto, eccependone l’infondatezza, insieme con l’istanza cautelare incidentalmente proposta, in quanto priva dei relativi presupposti.

4. Con ordinanza n. 05849/2025 del 23/10/2025, pronunciata in esito all’udienza in Camera di Consiglio del 22/10/2025, questo Tribunale: “ Considerato che:

- la determinazione dirigenziale impugnata premette che: “in data 16/06/2025 con prot. CE/2025/76376, La Direzione Tecnica - Servizio Urbanistica e Edilizia Privata, Disciplina Edilizia – ha espresso parere tecnico negativo in quanto “è in corso un procedimento di disciplina edilizia abusiva per l’area e il fabbricato sito in Via Fratelli Maristi n. 94 meglio distinto al catasto al foglio 146 part. 154 sub 501”;

- che, cionondimeno, le esibite da Roma Capitale determinazioni dirigenziali n. rep. CE/514/2023 (n. prot. CE/31680) del 13/03/2023 e n. rep. CD/328/2024 (n. prot. CD/25358/2024) del 26/02/2024, ingiungono, rispettivamente, la sospensione e la rimozione dei lavori edilizi abusivamente realizzati presso l’immobile sito in Roma, in Via Fratelli Maristi nn. 94-95, distinto al NCT al foglio di mappa 146, part. 811, e non già 154;

- che quest’ultima particella, mentre appare effettivamente indicata quale “spogliatoio” nell’elaborato planimetrico prot. 124110 del 21/07/1998, non sembra, tuttavia, specificamente ricompresa nelle predette determinazioni, le quali fanno esclusivamente riferimento alla particella mappale n. 811;

- che nell’esibito verbale Prot. CE-N° 87090 del 3 agosto 2022 la particella n. 154 pare collocarsi al di fuori dell’area tratteggiata in arancione nell’Allegato n. 1, e, in particolare, immediatamente all’esterno di essa, sotto l’area contrassegnata dalla lettera B (come confermato anche dall’immagine riportata a pag. 12 del medesimo verbale).

Ritenuto, pertanto, che Roma Capitale debba chiarire e provare in modo inequivoco che la particella mappale di che trattasi (n. 154), su cui insiste l’immobile in cui è stata inibita l’attività di estetista di cui alla S.C.I.A. commerciale prot. CE/2023/134069, è effettivamente oggetto di un procedimento di disciplina edilizia, non potendo evidentemente reputarsi a tal fine sufficiente l’affermazione a tenore della quale: “il distinguo tra la particella terreni 811 e la particella fabbricato 154 è formalizzato catastalmente ai soli fini fiscali, come da competenza dell'Agenzia delle Entrate, ma tale distinzione non vige dal punto di vista edilizio-urbanistico.. ”, ha ordinato a Roma Capitale di provvedere al disposto incombente istruttorio: “ entro il termine di giorni 40 (quaranta) dalla notifica o comunicazione in via amministrativa della presente ordinanza istruttoria, e che la determinazione in tal modo adottata dovrà essere versata agli atti del presente giudizio. ”, e rinviato “ la causa per il prosieguo della trattazione dell’istanza cautelare alla Camera di Consiglio del 19 dicembre 2025. ”

5. Il 5/11/2025 il Comune di Roma Capitale ha depositato la relazione del proprio Municipio Roma VI, Direzione Tecnica, Urbanistica ed Edilizia Privata, Disciplina Edilizia, Prot. CE-N° 137418 del 04/11/2025, adottata in esecuzione della prefata ordinanza n. 05849/2025 del 23/10/2025, la quale riproduce sostanzialmente le stesse argomentazioni di cui alla memoria difensiva del 18/10/2025, confermando, dunque, che il fabbricato oggetto di S.C.I.A. commerciale è individuato catastalmente alla particella n. 154 del foglio 146 del N.C.E.U., ed eccependo, da un lato: “ che le consistenze degli immobili delle particelle fabbricati sono asservite e vivono unicamente in funzione dell'impianto stesso (spogliatoi, magazzini attrezzi sportivi) e pertanto non sono dotate di autonomia funzionale; il fabbricato suddetto ha esclusiva destinazione d'uso a spogliatoio dell'impianto sportivo ed è ricompreso all'interno dello stesso, sul cui terreno, N.C.T. foglio 146 p.11a 811, sorgono le opere abusive contestate dalla scrivente Direzione; ” dall’altro che: “ nella SCIA commerciale, al foglio 4, è stata vistata la dichiarazione sul rispetto delle norme edilizie e urbanistiche e di quelle relative alla destinazione d'uso dell'immobile, dove si svolge l'attività commerciale, tuttavia tale dichiarazione è in contrasto con la normativa edilizia vigente, poiché, come già evidenziato, la destinazione d'uso del fabbricato è a servizi (spogliatoio impianto sportivo) pertanto al suo interno non possono essere svolte attività commerciali, quale quella di centro estetico; tale attività edilizia configura un cambio d'uso abusivo, perseguibile amministrativamente ai sensi dell'art 16 L.R.L. 18/2005 e 33 del D.P.R. 380/01 e s.m.i.; ”.

6. Alla Camera di Consiglio del 19 dicembre 2025, fissata per la trattazione dell’istanza cautelare incidentalmente proposta dalla Società ricorrente, previo avviso alle parti presenti, la causa è stata introitata per la decisione con sentenza in forma semplificata ai sensi dell’art. 60 c.p.a.

7. Il ricorso, integrato dai motivi aggiunti proposti in corso di causa, è fondato nel merito e, pertanto, deve essere accolto alla stregua delle ragioni di seguito indicate.

8. Dalla documentazione versata agli atti del giudizio dalla resistente A. C. si evince chiaramente che il procedimento di disciplina edilizia in corso – richiamato quale presupposto della gravata determinazione inibitoria della S.C.I.A. commerciale di che trattasi - riguarda esclusivamente i numerosi interventi edilizi abusivamente realizzati dalla odierna ricorrente, in epoca successiva alla concessione in sanatoria n. 131374 del 14/09/1998, sulla particella mappale n. 811 del foglio 146, e dei quali Roma Capitale ha ordinato la demolizione con le determinazioni n. rep. CE/322/2024 del 26/02/2024 e n. rep. CE/328/2024 del 26/02/2024. Le quali, invece, si disinteressano della particella n. 154, sub 501, ove è ubicato l’immobile oggetto della S.C.I.A. commerciale inibita.

Ne deriva, pertanto, che la gravata d. d. numero repertorio CE/1310/2025 del 02/07/2025 ha assunto, a proprio presupposto giustificativo, la pendenza di un procedimento repressivo degli abusi edilizi – “ scomparsa della pista di pattinaggio, dei campi da tennis, pallacanestro e bocce presenti nella planimetria della sanatoria del 1998 e la comparsa di campi da padel ed altre nuove strutture ”, tra cui una piscina e un pallone pressostatico (cfr. pag. 3 della memoria difensiva del 18/10/2025) - accertati su una particella (n. 811) diversa da quella in cui, invece, insiste il locale adibito dalla Società ricorrente ad attività commerciale, segnatamente di estetista.

8.1 Totalmente destituite di fondamento sono, di contro, le affermazioni di Roma Capitale secondo cui: “ Le Determinazioni Dirigenziali di ingiunzione a demolire suddette citano unicamente la particella terreni (foglio 146 p.lla 811) in conseguenza della qualifica dell'abuso edilizio ai sensi dell'art. 15 della L. R. 15/2008 e s.m.i. e art. 31 del D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i., vista l'acquisizione al patrimonio di Roma Capitale prevista per legge nel caso di inottemperanza all'ordine di ingiunzione, cui conseguirà la Determinazione Dirigenziale di acquisizione di diritto e immissione in possesso, previo frazionamento.” È agevole, infatti, osservare che, in realtà, il mancato inserimento della particella n. 154, sub 501, nell’ambito della predetta determinazione dirigenziale (o di altra di uguale tenore) depone nel senso della mancata constatazione – all’epoca dei sopralluoghi effettuati presso l’area di che trattasi dalla PLRC nelle date del 07.06.2022, 09.06.2022 e 19.09.2022 - di abusi suscettivi di essere sanzionati alla stregua degli artt. 31, d.P.R. n. 380/2011, e 15, Legge Regionale del Lazio n. 15/2008; in quanto, in caso contrario, la resistente A.C. avrebbe dovuto senz’altro ordinarne la rimozione/demolizione, prospettando, in caso di inottemperanza, le conseguenze disciplinate dall’art. 31, commi 3, 4, e 4-bis del d.P.R. n. 380/2001. Il che conferma, ancora una volta, come la predetta particella (n. 154, sub 501) non fosse in alcun modo interessata - stando alle risultanze degli atti istruttori compiuti da Roma Capitale - dal procedimento di disciplina edilizia (erroneamente) richiamato nell’esibito parere della Direzione Tecnica, Servizio Urbanistica e Edilizia Privata, Disciplina Edilizia, del Municipio Roma IV, poi fatto proprio dal provvedimento impugnato con il ricorso all’esame e con i motivi a esso aggiunti.

8.2 Del pari prive di fondamento sono le eccezioni a tenore delle quali: “ Si ribadisce, ad ogni buon fine, che il fabbricato individuato al foglio 146 p.lla 154, in cui il ricorrente vorrebbe esercitare l'attività oggetto di divieto di prosecuzione, è inserito nell’ambito degli abusi edilizi commessi sul terreno avente p.lla 811 in quanto ad essa funzionalmente collegata, non avendo una propria autonomia funzionale, essendo stato legittimato con concessione in sanatoria n. 131374 del 14/09/1998 (istanza 86_250435 n. 13) con destinazione d'uso spogliatoi (servizi) dell'impianto sportivo; per cui l'attività commerciale desiderata di estetista non è compatibile con la destinazione d'uso concessa (servizi), configurandosi, in tal caso, un cambio d'uso urbanisticamente rilevante ai sensi dell'art. 23 ter del D.P.R. 380/01 e s.m.i., eseguito in assenza di titolo edilizio, per passaggio tra due differenti categorie funzionali, da servizi a commerciale. ”

Osserva, tuttavia, il Collegio:

- da un lato, che il fabbricato accatastato: “ al foglio 146 p.lla 154, in cui il ricorrente vorrebbe esercitare l'attività oggetto di divieto di prosecuzione, ” non “ è ” niente affatto “ inserito nell’ambito degli abusi edilizi commessi sul terreno avente p.lla 811 in quanto ad essa funzionalmente collegata, ” come provato dalla circostanza che né il predetto fabbricato né la relativa particella – 154, sub 501 – sono inseriti nel procedimento di disciplina edilizia attuato con le dd.dd. n. rep. CE/322/2024 e n. rep. CE/328/2024, entrambe del 26/02/2024, che, invece, fanno riferimento agli abusi edilizi accertati sulla diversa particella n. 811;

- dall’altro, che l’eccezione: “ per cui l'attività commerciale desiderata di estetista non è compatibile con la destinazione d'uso concessa (servizi), configurandosi, in tal caso, un cambio d'uso urbanisticamente rilevante ai sensi dell'art. 23 ter del D.P.R. 380/01 e s.m.i., eseguito in assenza di titolo edilizio, per passaggio tra due differenti categorie funzionali, da servizi a commerciale. ”, integra, all’evidenza, una motivazione introdotta per la prima volta con le memorie difensive del Comune resistente e con la relazione Prot. CE-N° 137418 cit., posto che all’eccepito cambio di destinazione d’uso non fanno alcun riferimento e neppure cenno nè il gravato provvedimento inibitorio della S.C.I.A. de qua né la presupposta comunicazione di avvio del procedimento: “ volto all’adozione del provvedimento di divieto di prosecuzione dell’attività di estetista, esercitata in Via Fratelli Maristi, n.94 – Società Prato Lauro S.R.L. ”.

8.3 In altre parole, l’asserito mutamento - urbanisticamente rilevante - di destinazione d’uso funzionale del locale de quo da ripostiglio ad attività di estetista (cioè, da “produttiva e direzionale” a “commerciale”) sanzionato dall’art. 23-ter, comma 1, lett. b) e c) della Legge n. 241/1990, costituisce una motivazione affatto nuova e diversa rispetto a quella posta a fondamento della d. d. oggetto d’impugnazione e, come tale, inammissibile – alla stregua della consolidata giurisprudenza amministrativa (cfr., ex multis , Consiglio di Stato, Sez. IV, 1/09/2025, n. 7163) -, con conseguente sicura illegittimità della medesima determinazione dirigenziale.

9. Ne deriva che il ricorso è fondato nel merito e deve essere accolto e, per l’effetto, vanno annullati la determinazione dirigenziale numero repertorio CE/1310/2025 e numero protocollo CE/84930/2025 del 02/07/2025 e gli altri atti impugnati con salvezza degli ulteriori provvedimenti che l’amministrazione riterrà eventualmente di adottare nell’esercizio dei poteri di vigilanza e repressione degli abusi edilizi.

10. Le spese del presente giudizio, seguendo la soccombenza ex art. 26 c.p.a. e art. 91 c.p.c., vanno poste a carico della parte resistente e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto e integrato dai motivi aggiunti proposti in corso di causa, lo accoglie nei termini di cui in motivazione e, per l’effetto, annulla la determinazione dirigenziale numero repertorio CE/1310/2025 e numero protocollo CE/84930/2025 del 02/07/2025, in uno con gli altri atti impugnati.

Condanna il Comune di Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore , al pagamento in favore della Prato Lauro S.r.l. delle spese processuali, da liquidarsi nella misura complessiva di euro 1.000,00 (Mille/00), oltre accessori di legge se dovuti.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del giorno 19 dicembre 2025 con l’intervento dei magistrati:

CH CA, Presidente

IN LD, Referendario, Estensore

Christian Corbi, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IN LD	CH CA

IL SEGRETARIO