Pubblicato il 09/10/2025

N. 17361/2025 REG.PROV.COLL.

N. 08940/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Quater)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8940 del 2022, proposto da
-OMISSIS-, rappresentato e difeso dall’Avvocato Clemente Maria Mannucci, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Pomezia, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocato Luigi Leoncilli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

- dell'ordinanza con cui il Dirigente del Settore V – Lavori pubblici, Ambiente e Urbanistica del Comune di Pomezia ha ordinato al ricorrente la demolizione del manufatto destinato a box per autovetture, in quanto realizzato abusivamente;

- di ogni altro atto presupposto, conseguente, coordinato e connesso;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Pomezia;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis , cod. proc. amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 26 settembre 2025 la dott.ssa AT LU e uditi per le parti i difensori, come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Il sig. -OMISSIS-, odierno ricorrente, è proprietario di un immobile sito nel Comune di Pomezia, località -OMISSIS-, -OMISSIS-, identificato nel Catasto comunale al foglio-OMISSIS-, particella -OMISSIS- sub -OMISSIS- e sub -OMISSIS-.

In data 10 luglio 2019, il ricorrente ha presentato al Comune di Pomezia la C.I.L.A. n. -OMISSIS- per la realizzazione, tra l’altro, di un’autorimessa nell’area di pertinenza dell’immobile.

A seguito di un sopralluogo effettuato dalla Polizia Municipale in data-OMISSIS- febbraio 2020, il Dirigente del Settore V – Lavori pubblici, Ambiente e Urbanistica del Comune di Pomezia, con nota prot. -OMISSIS-, ha comunicato al ricorrente l'avvio di un procedimento per violazioni urbanistico-edilizie in relazione all’« Ampliamento dell'unità immobiliare in difformità alla CILA presentata in data 10.07.2019 al prot. n. -OMISSIS-, sull'immobile sito in -OMISSIS-, 25 identificato in catasto al N.C.E.U.: foglio-OMISSIS- particella -OMISSIS-sub. -OMISSIS-, Fog.-OMISSIS- particella -OMISSIS-sub. -OMISSIS- ».

In data 6 ottobre 2021 il ricorrente ha presentato agli Uffici comunali una S.C.I.A. ai sensi dell'art. 37 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, per ottenere la sanatoria dell'intervento di che trattasi.

Con relazione datata 23 dicembre 2021, il Responsabile del Procedimento ha proposto che venisse dichiarata l'inefficacia della S.C.I.A. “ in quanto l’intervento già eseguito non risulta legittimato da un titolo edilizio idoneo e non è conforme con le prescrizioni della Legge n. 122/89 Tognoli e s.m.i. né con l’art. 56 del R.E. vigente e del Codice Civile. ”

Pertanto, con successiva ulteriore comunicazione prot. -OMISSIS- del 14 gennaio 2022, il Dirigente del Settore V – Lavori pubblici, Ambiente e Urbanistica del Comune di Pomezia ha comunicato al ricorrente l'avvio di un nuovo procedimento per violazioni urbanistico-edilizie.

Infine, con ordinanza notificata in data 20 giugno 2022, il Dirigente del Settore V – Lavori Pubblici, Ambiente e Urbanistica ha ordinato al ricorrente “ la demolizione del manufatto destinato a box per autovetture, in quanto realizzato abusivamente ”, con la seguente motivazione: « il manufatto realizzato contrasta con la legge nazionale, con la strumentazione urbanistica comunale e con il regolamento edilizio comunale vigente in quanto: - l’art. 9 comma 1 della Legge n. 122/89 Tognoli e s.m.i., in deroga agli strumenti urbanistici, ammette la realizzazione di parcheggi entro terra, ovvero al piano terra di edifici esistenti e non, come nel caso in oggetto, con volume realizzato fuori terra in adiacenza al volume principale dell'immobile; - i box per singole autovetture, in quanto “volumi accessori”, in riferimento all'art. 51 punto 7 del R.E.C. vigente, possono essere localizzati ai piani interrati e seminterrati dell’edificio principale ed in tal caso non concorrono al calcolo del volume edificabile; - gli spazi destinati al ricovero ed alla sosta delle autovetture, in riferimento all'art. 51 punto 3, se non inseriti nei piani terra degli edifici esistenti (cfr. Legge Tognoli) o ai piani interrati e seminterrati di cui all'art. 51 punto 7, fanno riferimento unicamente a superfici da destinare a parcheggio; - la realizzazione di vani chiusi (box auto) costruiti in elevazione ed esterni al corpo principale, determinano la creazione di volumetrie da computarsi nel calcolo del volume totale della costruzione; Essendo l'oggetto dell'istanza, presentata con protocollo n. -OMISSIS- del 10/07/2019, la realizzazione di una pertinenza ad uso rimessa autoveicoli come nuovo volume da realizzarsi in aderenza all'abitazione principale, la stessa non può essere esclusa dal calcolo del Volume Edificabile in quanto non in linea con quanto disposto dall'art. 51, punto 7. Pertanto lo stesso si configura come nuova volumetria in aggiunta a quella esistente e quindi deve essere conforme alle prescrizioni del P.P.A. di zona (come volumetria residuale); L'accertamento di conformità risulterebbe ammissibile qualora si dimostrasse che la pertinenza ad uso rimessa autoveicoli, realizzata fuori terra e in aderenza alla costruzione principale, seppur conforme all'art. 3 lettera e.6) del DPR 380/2001, possa derivare da una volumetria residuale ancora presente sul lotto su cui la stessa insiste ».

Avverso detto provvedimento il sig. -OMISSIS- ha proposto l’odierno ricorso.

Si è costituito in giudizio il Comune di Pomezia, instando per la reiezione del gravame.

Alla udienza straordinaria di smaltimento dell’arretrato del giorno 26 settembre 2025, la causa è stata trattenuta in decisione.

Il ricorso è affidato ai seguenti motivi di diritto.

I. “ Violazione e falsa applicazione dell'art. 51 punto 3 del Regolamento Edilizio Comunale della Città di Pomezia approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 2 del 18.02.2008 ”.

II. “ Violazione e falsa applicazione dell'art. 51 del Regolamento Edilizio Comunale di Pomezia sotto altro profilo ”.

Secondo la prospettazione attorea, l’ordinanza di demolizione si fonda sulla volumetria del box auto che, in quanto in esubero rispetto alla massima cubatura realizzabile nel lotto, avrebbe determinato l’impossibilità di accogliere l’istanza di sanatoria, quando invece il Regolamento Edilizio del Comune di Pomezia, all’art. 51, esclude dal computo della superficie utile lorda e dalla volumetria totale gli spazi relativi ai ricoveri per auto.

Ritiene che, contrariamente a quanto addotto dall’Amministrazione comunale, debba ritenersi applicabile alla fattispecie l’art. 51, punto 3, del Regolamento Edilizio comunale che, nell’escludere dal calcolo volumetrico le “ superfici degli spazi destinati al ricovero ed alla sosta delle autovetture, realizzate in sottosuolo o in soprassuolo ”, si riferisce evidentemente anche ai box auto realizzati in soprassuolo.

Con un ulteriore profilo di censura, il ricorrente sostiene l’illegittimità del provvedimento nella parte in cui fa riferimento all’art. 51, punto 7, del Regolamento Edilizio, cui l’Amministrazione comunale darebbe un’errata interpretazione, ignorando che “ il punto 3 fa riferimento specifico alle superfici degli spazi relativi al ricovero delle auto, il punto 7 fa riferimento in generale a tutti i volumi accessori ” e che “ il punto 3 si pone quindi quale norma speciale rispetto alla regola generale espressa dal punto 7 dell'art. 51 per tutti i volumi accessori ”. Secondo la prospettazione attorea, infatti, “ mentre il punto 3 chiarisce che i ricoveri per auto possono essere realizzati anche fuori terra e la relativa superficie è esclusa dalla SUL, il punto 7 chiarisce che per gli altri volumi accessori (quali ad esempio depositi, magazzini, ecc.), se posti fuori terra per un'altezza superiore ai 70 cm, la relativa superficie non è esclusa dal calcolo della SUL ”.

Conclude chiedendo l’accoglimento del ricorso e l’annullamento dell’ordinanza impugnata.

Con deposito del 16 luglio 2025, il ricorrente ha prodotto agli atti del giudizio il dispositivo della sentenza, datato 4 giugno 2025, con cui la Corte d’Appello di Roma, Sez. III Penale, lo assolve dal reato edilizio a lui contestato.

Il ricorso è infondato.

La Legge 24 marzo 1989 n. 122, recante “ Disposizioni in materia di parcheggi, programma triennale per le aree urbane maggiormente popolate, nonché modificazioni di alcune norme del testo unico sulla disciplina della circolazione stradale, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 15 giugno 1959, n. 393 ”, prevede all’art. 9, comma 1, che “ I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti ”.

La deroga agli strumenti urbanistici locali è possibile per i soli casi di parcheggi realizzati nel sottosuolo o al piano terreno degli immobili. Tale previsione, quindi, non trova applicazione al caso di specie, ove il box auto realizzato dal ricorrente è collocato in aderenza all'abitazione principale, con conseguente inderogabilità delle previsioni di cui agli strumenti urbanistici locali.

Ebbene, il Regolamento Edilizio comunale, approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 2 del 18 febbraio 2008, prevede all’art. 51 che «(…) Sono esclusi dal calcolo della superficie utile lorda e dal calcolo del volume edificabile, fatto salvo quanto disposto per la determinazione degli oneri concessori: (…) 3. le superfici degli spazi destinati al ricovero ed alla sosta delle autovetture, realizzate in sottosuolo o in soprassuolo, comprese quelle di accesso e di manovra ed indipendentemente dal loro carattere pertinenziale; (…) 7. i volumi accessori, nei limiti di cui alla lettera e.6, art. 3 del D.P.R. 380/01, posti entroterra o seminterrati non oltre cm 70 fuori terra misurati rispetto alla media delle superfici del terreno circostante, quest’ultimo definito secondo la sistemazione prevista dai progetti approvati ».

L’intervento realizzato dal ricorrente, in quanto “ volume accessorio, fuori terra, costruito in aderenza al corpo di fabbrica principale nonché in aderenza al muro di confine della proprietà contigua ” (cfr. relazione del Responsabile del Procedimento doc. n. 11 allegato al ricorso), non è riconducibile alle ipotesi di derogabilità agli strumenti urbanistici di cui all’art. 9, comma 1, della Legge 24 marzo 1989 n. 122, ma è soggetto alle previsioni del Regolamento Edilizio comunale che esclude dal calcolo della volumetria solo le superfici degli “spazi” destinati al ricovero ed alla sosta delle autovetture se realizzate in sottosuolo o in soprassuolo (art. 51, punto 3) e i volumi accessori, nei limiti di cui alla lettera e.6 dell’art. 3 del D.P.R. 380/01, posti entroterra o seminterrati non oltre 70 centimetri fuori terra, misurati rispetto alla media delle superfici del terreno circostante (art. 51, punto 7).

Nella relazione del Responsabile del Procedimento è precisato che “ La costruzione in oggetto (box auto realizzato in aderenza al fabbricato principale) rappresenta una volumetria aggiuntiva a cui si deve applicare, oggi come all’epoca della realizzazione, la disciplina urbanistica per le costruzioni ordinarie fuori terra, secondo il D.P.R. 380/2001 art. 10 – interventi subordinati a permesso di costruire. La CILA n° -OMISSIS- del 10.07.2019, allora presentata per la sua realizzazione, non costituiva titolo idoneo. Pertanto, ad oggi, la presentazione della S.C.I.A. ai sensi dell’art. 37 del D.P.R. 380/2021, con la quale si intende ripristinare lo stato dei luoghi come da C.I.L.A. suddetta, non può ritenersi intervento ammissibile. Considerato che dalla documentazione presentata non si evince se la Volumetria edilizia realizzata è conforme alle prescrizioni del P.P.A. di zona (come volumetria in esubero) ed inoltre la stessa non rispetta le distanze minime di legge dai confini imposte dal Codice Civile REGIO DECRETO 16 marzo 1942 , n. 262 e s.m.i. ».

Per queste ragioni, quindi, l’ordinanza di demolizione impugnata, dopo aver premesso che « - l’art. 9 comma 1 della Legge n. 122/89 Tognoli e s.m.i., in deroga agli strumenti urbanistici, ammette la realizzazione di parcheggi entro terra, ovvero al piano terra di edifici esistenti e non, come nel caso in oggetto, con volume realizzato fuori terra in adiacenza al volume principale dell'immobile; - i box per singole autovetture, in quanto “volumi accessori”, in riferimento all'art. 51 punto 7 del R.E.C. vigente, possono essere localizzati ai piani interrati e seminterrati dell’edificio principale ed in tal caso non concorrono al calcolo del volume edificabile; -gli spazi destinati al ricovero ed alla sosta delle autovetture, in riferimento all'art. 51 punto 3, se non inseriti nei piani terra degli edifici esistenti (cfr. Legge Tognoli) o ai piani interrati e seminterrati di cui all'art. 51 punto 7, fanno riferimento unicamente a superfici da destinare a parcheggio; - la realizzazione di vani chiusi (box auto) costruiti in elevazione ed esterni al corpo principale, determinano la creazione di volumetrie da computarsi nel calcolo del volume totale della costruzione » conclude che « Essendo l'oggetto dell'istanza, presentata con protocollo n. -OMISSIS- del 10/07/2019, la realizzazione di una pertinenza ad uso rimessa autoveicoli come nuovo volume da realizzarsi in aderenza all'abitazione principale, la stessa non può essere esclusa dal calcolo del Volume Edificabile in quanto non in linea con quanto disposto dall'art. 51, punto 7. Pertanto lo stesso si configura come nuova volumetria in aggiunta a quella esistente e quindi deve essere conforme alle prescrizioni del P.P.A. di zona (come volumetria residuale) », precisando ad abundantiam che « L'accertamento di conformità risulterebbe ammissibile qualora si dimostrasse che la pertinenza ad uso rimessa autoveicoli, realizzata fuori terra e in aderenza alla costruzione principale, seppur conforme all'art. 3 lettera e.6) del DPR 380/2001, possa derivare da una volumetria residuale ancora presente sul lotto su cui la stessa insiste ».

In definitiva, quindi, l’inammissibilità della S.C.I.A. e, per l’effetto, l’ordinanza di demolizione si fondano sulla circostanza che l’intervento in oggetto risulta determinare un aumento di volumetria, senza alcuna dimostrazione da parte del proponente che il manufatto possa ritenersi rientrare nella volumetria residuale ancora presente sul lotto.

Non persuade l’esegesi data dal ricorrente all’art. 51 punto 3 e punto 7 del Regolamento Edilizio comunale, dovendosi invece ritenere corretta l’interpretazione dell’Amministrazione comunale secondo cui “ i box per singole autovetture, in quanto “volumi accessori”, in riferimento all'art. 51 punto 7 del R.E.C. vigente, possono essere localizzati ai piani interrati e seminterrati dell’edificio principale ed in tal caso non concorrono al calcolo del volume edificabile ”, mentre “ gli spazi destinati al ricovero ed alla sosta delle autovetture, in riferimento all'art. 51 punto 3, se non inseriti nei piani terra degli edifici esistenti (cfr. Legge Tognoli) o ai piani interrati e seminterrati di cui all'art. 51 punto 7, fanno riferimento unicamente a superfici da destinare a parcheggio ”.

In tale ottica, l’esclusione dal computo volumetrico non è praticabile nel caso di specie, dal momento che viene in rilievo la costruzione di un’autorimessa non “in sottosuolo o in soprassuolo”, ma realizzata “ in aderenza al corpo di fabbrica principale nonché in aderenza al muro di confine della proprietà contigua ”, configurante non uno “spazio” destinato al ricovero ed alla sosta delle autovetture, ma un nuovo volume che, come correttamente precisato dall’Amministrazione comunale, deve “ computarsi nel calcolo del volume totale della costruzione ” e per il quale non è data dimostrazione alcuna che possa farsi rientrare nella volumetria residuale.

È infine inconferente la produzione agli atti del giudizio del dispositivo della sentenza, datato 4 giugno 2025, con cui la Corte d’Appello di Roma, Sez. III Penale, ha assolto (per prescrizione) il ricorrente dal reato edilizio a lui contestato, dal momento che trattasi di circostanza non idonea ad inficiare la legittimità dell’ordinanza impugnata, ragionevolmente fondata sul dato oggettivo della sussistenza di un’opera abusiva non suscettibile di sanatoria in quanto in contrasto “ con la legge nazionale, con la strumentazione urbanistica comunale e con il regolamento edilizio comunale ”.

Alla luce delle suesposte considerazioni, il ricorso è infondato e deve essere rigettato.

Sussistono giuste ragioni per disporre la compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Quater ), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Spese compensate.

Ritenuto che sussistano i presupposti di cui all'articolo 52, commi 1 e 2, del decreto legislativo 30 giugno 2003, n. 196, e dell’articolo 10 del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016, a tutela dei diritti o della dignità della parte interessata, manda alla Segreteria di procedere all'oscuramento delle generalità nonché di qualsiasi altro dato idoneo ad identificare la parte ricorrente.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 26 settembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

RA RT, Presidente FF

AT LU, Referendario, Estensore

Costanza Cappelli, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AT LU	RA RT

IL SEGRETARIO

In caso di diffusione omettere le generalità e gli altri dati identificativi dei soggetti interessati nei termini indicati.