Pubblicato il 12/01/2026

N. 00040/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01382/2021 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1382 del 2021, proposto da
Arena S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avvocato Carlo Alberto Tesserin, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Chioggia, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Debora Perini e Umberto Balducci, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

del provvedimento del Dirigente del Settore urbanistica n. 40618 prot. del 10 agosto 2021di diniego del permesso di costruire oggetto dell'istanza acquisita al protocollo comunale con il n. 14278 del 15 marzo 2019.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Chioggia;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria del giorno 2 dicembre 2025 il dott. Andrea Gana e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. La ricorrente “Arena S.r.l.” , in qualità di proprietaria dell’immobile sito nel Comune di Chioggia, località Sottomarina, angolo tra via Barbarigo e via Esperia, catastalmente censito al foglio n. 40, mappale n. 1663, ha impugnato il provvedimento con il quale l’Amministrazione comunale le ha negato il permesso di costruire oggetto dell’istanza del 15 marzo 2019, relativa alla realizzazione di tre edifici bifamiliari aventi una volumetria complessiva “vuoto per pieno” di 1.310,32 mc., anche con l’applicazione dell’art. 2 l.r. n. 14/2009, cioè realizzando sul lotto di proprietà la capacità edificatoria sviluppata, ai sensi del c.d. “piano casa” , da alcune dalle unità immobiliari inserite all’interno dei due fabbricati residenziali (condominio “Bianco” e condominio “Wilma” ) che insistono sul lotto immediatamente confinante ad est, catastalmente censito ai mappali 937 e 938 del foglio n. 40.

1.1. Come si evince dalla lettura del provvedimento impugnato, il Comune ha rigettato l’istanza della ricorrente in quanto, oltre alle specifiche carenze documentali riportate:

a) “[…] l'intervento contrasta con l’art. 2 comma 2 della L.R. 14/2009, poiché le unità immobiliari che generano la s.n.p. in ampliamento, consistente nei nuovi edifici in progetto, non risultano alla data del 31.10.2013 in proprietà della medesima ditta proprietaria del lotto su cui vengono previsti tali edifici […];

b) l'intervento contrasta con l'art. 9 comma 1 lettera e), poiché non si deduce la completa legittimità dello stato di fatto delle unità esistenti sugli edifici ad est su cui vengono conteggiati gli ampliamenti di s.n.p. (si riscontrano infatti incongruenze rispetto ad alcune planimetrie catastali allegate all'istanza, riconducibili a modifiche interne ed esterne, verande, poggioli; non sono stati comunicati estremi di altri precedenti edilizi rilasciati oltre alla licenza edilizia originaria prot. 4553/74, per modifiche varie e/o sanatorie e/o condoni edilizi; il rilievo dello stato di fatto non è completo poiché non riporta le misure dei fori esterni, le sezioni quotate e i prospetti […]

C) i nuovi edifici risultano a distanza inferiore a m 5,00 dalla strada via Esperia ubicata a sud […].”

3. Degli impugnati provvedimenti la ricorrente ha domandato l’annullamento, lamentando:

I. la violazione degli artt. 3 e 10-bis l. n. 241/1990 ed accesso di potere per carenza di istruttoria e di motivazione. In sintesi, la ricorrente ha evidenziato come nel provvedimento impugnato non vi sia alcun riferimento alla memoria presentata il 10 giugno 2021 ai sensi dell’art. 10 bis della legge n. 241/1990, ma soltanto alle precedenti memorie interlocutorie. A suo giudizio, pertanto, il procedimento sarebbe stato concluso pretermettendo il suo fondamentale apporto, posto che taluni documenti, fatti e dati essenziali, indicati nella memoria difensiva, sono stati completamente trascurati adottando il provvedimento finale;

II. la violazione dell’art. 2, comma 2, l.r. n. 14/2009 e dell’art. 12 delle disposizioni sulla legge in generale, nonché l’eccesso di potere per falsità di presupposto, carenza di istruttoria e motivazione incongrua in quanto il Comune avrebbe negato l’applicabilità dell’art. 2, comma 2, della legge regionale n. 14/2009 sull’erroneo presupposto che le aree coinvolte nell’operazione edilizia non sarebbero confinanti. Inoltre, la formulazione letterale della norma non consentirebbe di interpretarla nel senso che l’area su cui realizzare l’ampliamento non deve porsi a più di 200 metri in linea d’aria rispetto al lotto di pertinenza dell’edificio che lo genera, oltre che essere di proprietà del medesimo soggetto (o del coniuge/figlio), trattandosi di condizione limitativa prevista solamente per lotti non confinanti;

III. la violazione dell’art. 9, comma 1, l.r. n. 14/2009, dell’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 18, comma 2, l. n. 241/1990, nonché l’eccesso di potere per motivazione insufficiente, perplessa e incongrua e carenza di istruttoria. Nel dettaglio, a giudizio della ricorrente, il Comune avrebbe erroneamente ipotizzato il carattere anche solo parzialmente abusivo degli edifici interessati dall’operazione, limitandosi a enunciare che dal confronto con le schede catastali parrebbero esserci talune, imprecisate, difformità e che la parte non avrebbe prodotto i titoli edilizi atti a dimostrare la conformità dell’opera;

IV. la violazione dell’art. 51 del regolamento edilizio comunale, dell’art. 2 l.r. n. 14/2009 e dell’art. 64 l.r. n. 30/2016, nonché l’eccesso di potere per motivazione incongrua. In sintesi, la ricorrente ha esposto che gli edifici verrebbero costruiti in allineamento con i preesistenti fabbricati, con la conseguenza che non dovrebbero applicarsi (ai sensi dell’art. 51 del regolamento edilizio comunale) le norme relative alle distanze con piazze e vie pubbliche;

V. la violazione dell’art. 12.1 del regolamento edilizio comunale ed eccesso di potere per falsità di presupposto in quanto la carenza documentale, segnalata nel provvedimento, non sarebbe stata indicata anche tra le cause del diniego e riguarderebbe in parte documenti non necessari e, in altra parte, atti che il Comune non potrebbe pretendere per l’assentibilità dell’istanza.

3. Il Comune di Chioggia si è costituito in giudizio, in data 29 novembre 2021, per resistere all’accoglimento del ricorso.

4. In previsione dell’udienza straordinaria di trattazione del merito, le parti hanno depositato documenti e memorie ai sensi dell’art. 73 cod. proc. amm. La ricorrente, con la memoria depositata il 27 ottobre 2025, ha domandato, fra le altre cose, il rinvio dell’udienza di trattazione del merito, essendo ancora in corso il procedimento di riesame della domanda del permesso di costruire da parte dell’Amministrazione comunale.

5. All’udienza straordinaria del 2 dicembre 2025, svolta con modalità da remoto, il Collegio ha trattenuto la causa in decisione.

DIRITTO

1. Preliminarmente, il Collegio deve rigettare l’istanza di rinvio formulata dalla ricorrente. Come già evidenziato nel corso della discussione orale, infatti, depongono in senso contrario sia il tenore testuale dell’art. 73, comma 1 bis, cod. proc. amm., in virtù del quale il rinvio può essere disposto soltanto per casi eccezionali, sia il rilievo per il quale la medesima istanza era già stata accolta dal Collegio (v. ordinanza del 24 giugno 2025), senza che ciò abbia favorito in alcun modo la definizione del contenzioso.

2. Ciò posto, è fondato e ha rilievo assorbente il primo motivo di impugnazione, mediante il quale la ricorrente ha lamentato la violazione dell’art. 10 bis della legge n. 241/1990, non essendo state considerate le ultime osservazioni difensive dalla stessa depositate in data 10 giugno 2021.

Sul punto, deve essere richiamato il consolidato principio di diritto in base al quale “La motivazione finale di un provvedimento amministrativo non deve contenere un'analitica confutazione delle osservazioni procedimentali svolte dalla parte, ai sensi dell'art. 10-bis, l. 7 agosto 1990, n. 241, essendo sufficiente che dalla motivazione si evinca che l'amministrazione abbia tenuto conto, nel loro complesso, di quelle osservazioni e controdeduzioni per la corretta formazione della propria volontà” (v. Consiglio di Stato sez. II, sentenza n. 6121/2025). Nel caso di specie, assume valenza sintomatica del mancato esame di tali osservazioni il tenore testuale del provvedimento, che richiama espressamente le memorie interlocutorie precedentemente presentate dalla ricorrente, ma non l’ultima, mediante la quale la stessa ha analiticamente preso posizione su tutti e tre i distinti motivi di diniego, fornendo ulteriore documentazione a supporto della sua istanza. Ciò è sintomatico del vizio istruttorio e motivazionale in cui è incorsa l’Amministrazione, plasticamente evidente nella parte in cui non ha considerato la documentazione fornita dalla ricorrente per attestare lo stato legittimo degli immobili interessati dalla complessiva operazione edilizia.

Per tali ragioni, assorbito ogni altro motivo di impugnazione rispetto al quale per effetto dell’odierna decisione la ricorrente non ha più interesse, il provvedimento impugnato deve essere annullato; l’Amministrazione, nel rinnovato esercizio del potere, dovrà pertanto esaminare le ragioni indicate dalla ricorrente nelle proprie osservazioni del 10 giugno 2021, valutandone la rilevanza rispetto alle ragioni ostative da essa individuate.

3. Le spese di lite possono essere compensate tra le parti in ragione della complessità della fattispecie trattata.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Veneto (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, annulla il provvedimento impugnato.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del giorno 2 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Marco IN, Presidente

LE BA, Primo Referendario

Andrea Gana, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Andrea Gana	Marco IN

IL SEGRETARIO