Sentenza n. 56/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della TOSCANA Sezione 5, riunita in udienza il
07/11/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
DE CARLO UGO, Presidente
ON CH IA, Relatore
NISI ITALO, Giudice
in data 07/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 959/2023 depositato il 07/09/2023

proposto da

Ricorrente_1 S.r.l. - P.IVA_1
Difeso da
Avv. Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Campi Bisenzio - Piazza Dante 36 50013 Campi Bisenzio FI
Difeso da
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 51/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado FIRENZE sez. 2
e pubblicata il 24/01/2023
Atti impositivi:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1971 IMU 2016
a seguito di discussione in pubblica udienza

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Nel 2013 la società Ricorrente_1 s.r.l. ha acquistato, al prezzo di € 111,31 a mq, dei terreni siti nel Comune di Campi Bisenzio, rientranti in un'area ricadente in un piano attuativo a prevalente destinazione residenziale.
Considerato che la “edificabilità” del terreno non è risultata immediata, la società ha ritenuto di attribuire al predetto terreno un valore di mercato pari ad € 50,00, diversamente dalla valutazione stabilita dal Comune in € 90,00 mq.
Avendo la contribuente calcolato e corrisposto l'importo relativo all'Imu per l'anno 2016 sulla base del valore di € 50,00 a mq, invece di € 90,00 a mq, nel 2021 il Comune di Campi Bisenzio ha notificato alla società
l'avviso di accertamento n. 1971, con cui ha richiesto la maggiore imposta.
Il 29 giugno 2022, avverso detto avviso, la Ricorrente_1 s.r.l. ha proposto ricorso davanti alla C.T.P. di Firenze, reputandolo illegittimo in quanto, in ragione della “non prossima” edificabilità del terreno, il valore dello stesso era da quantificarsi, secondo la società, in € 50,00 al mq.
La Corte adita, con sentenza n. 51 del 2023, ha respinto il ricorso, ritenendo che, “mentre il valore attribuito dal ricorrente non è agganciato ad alcunché, quello ritenuto dal Comune poggia su una perizia, e trova confortanti elementi di riferimento in valori dichiarati in atti di compravendita e in quelle stesse sentenze che cita il ricorrente. La non immediata edificabilità può certamente influire sul prezzo di mercato, ma non in modo significativo” (sent. n. 51 del 2023 della C.T.P. di Firenze, sez. 2).
Il 7 settembre 2023 la società Ricorrente_1 s.r.l. ha appellato la pronuncia n. 51/2023 della C.T.P. di Firenze, chiedendone la riforma, principalmente sulla base dei seguenti motivi: il Comune non ha fornito la prova del valore venale del terreno in € 90,00 al mq;
ai fini della determinazione dell'Imu delle aree edificabili, è necessario valutare la “prossima edificabilità” dei terreni che, nel caso di specie è assente;
l'esatta superficie imponibile è inferiore a quella indicata dal Comune, che non ha tenuto conto del fatto che parte del terreno sarà utilizzata per finalità pubbliche (strade, parcheggi, scuole, ecc.).
In data 16 ottobre 2025 si è costituito il Comune di Campi Bisenzio, confutando i motivi di appello esposti dalla controparte e chiedendo la conferma della sentenza impugnata.
Il 27 ottobre 2025 la contribuente ha prodotto una memoria illustrativa, contestando le argomentazioni illustrate dalla controparte e ribadendo che l'imposta dovuta debba essere calcolata sulla base del valore di mercato del terreno, determinato dalla società in misura di € 50,00 al mq.
Nell'odierna udienza del 7 novembre 2025, le Parti hanno esposto le proprie posizioni e la causa è stata trattenuta per la decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE
La sentenza impugnata merita di essere confermata e l'appello deve essere respinto.
Nel merito, questa Corte, condivide la decisione dei Giudici di prime cure, circa la correttezza della valutazione del terreno operata dal Comune di Campi Bisenzio (€ 90,00 a mq), alla luce delle circostanze di seguito illustrate.
Tale valutazione, diversamente da quella sostenuta dalla contribuente (€ 50,00 a mq), non è solo affermata apoditticamente, ma trova la sua ragione in una perizia tecnica, a firma del geometra Nominativo_2, datata 5 ottobre 2018, redatta tenendo conto di vari elementi, tra cui, la destinazione urbanistica, i valori OMI ed il deprezzamento del mercato immobiliare.
Un altro elemento da valutare attiene al fatto che la società appellante ha acquistato il terreno in esame nel
2013, ossia tre anni prima dell'annualità di riferimento dell'Imu di cui si discute (2016), al prezzo di 111,31
a mq. Tale circostanza, da un lato, porta a ritenere convincente il valore espresso dal Comune (€ 90,00 mq)
e dall'altro induce a considerare poco persuasivo il valore indicato dalla contribuente (€ 50,00 mq), che corrisponde a circa la metà del prezzo d'acquisto (€ 111,31 mq).
Relativamente all'assoggettamento o meno all'imposta dei terreni destinati in parte ad opere di pubblica utilità si ricorda che, in caso di un'area edificabile (come quella in esame), trova applicazione l'istituto della perequazione, secondo cui “la cessione perequativa si caratterizza per il fatto che il terreno che sarà oggetto di trasferimento in favore dell'amministrazione sviluppa una volumetria propria, espressa appunto dall'indice di edificabilità territoriale che gli viene attribuito. … La presenza di una perequazione urbanistica integra i presupposti per l'applicazione dell'Ici, imposta a carattere reale” (Corte di Cass. sentenza n. 27575 del 2018).
Infine, si osserva che anche per l'Imu relativa all'annualità 2017, riguardante lo stesso terreno, è sorta analoga questione, anch'essa definita in primo grado dalla C.T.P. di Firenze in senso favorevole per il Comune di Campi Bisenzio , con sentenza n. 543 del 2024,
Con la citata decisione (attualmente pendente in fase di appello), la C.T.P. di Firenze, dopo aver precisato che la quantificazione della superficie è corretta, in quanto conteggiata in base al principio della perequazione urbanistica e, quindi, sulle intere aree e non solo su quelle che risulteranno edificabili, ha respinto il ricorso con la seguente motivazione: “Il fatto che tali aree non siano immediatamente edificabili (stante il lungo e complesso iter burocratico che tali pianificazioni richiedono, vista anche la molteplicità di Enti coinvolti), non può stravolgere la loro valutazione mantenendo la loro concreta potenzialità edificatoria e, quindi, il loro valore, valore che emergerebbe nella sua pienezza anche in fase di una immediata vendita. Sta nella "filosofia" di tale tipo di investimento la consapevolezza che il realizzo possa essere non immediato, ma ciò nulla toglie alla concretezza e validità economica di tale tipo di acquisto" (C.T.P. di Firenze sent. n. 543 del 2024).
Pertanto, in considerazione degli atti e dei fatti sopra descritti, questa Corte ritiene che l'appello vada respinto, con integrale conferma della sentenza di primo grado.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di Giustizia Tributaria di II grado per la Toscana rigetta l'appello e condanna la società appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in € 2.000,00.
Così deciso nella camera di consiglio del 7 novembre 2025.
Firenze
L'Estensore Il Presidente
TA MO GO De RL