Pubblicato il 06/10/2025

N. 07783/2025REG.PROV.COLL.

N. 05169/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5169 del 2024, proposto da
Ega Sas di GR IA EN, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Luca Mazzeo, Christoph EN, con domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Luca Mazzeo in Roma, via Eustachio Manfredi 5;

contro

Comune di Selva di Val Gardena Wolkenstein in Gr Den, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;

per la riforma

della sentenza del T.R.G.A. - SEZIONE AUTONOMA DELLA PROVINCIA DI BOLZANO n. 00071/2024, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Comune Selva di Val Gardena Wolkenstein in Gr Den;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 18 settembre 2025 il Cons. Roberta Ravasio e uditi per le parti l’avvocato Luca Mazzeo e l’avvocato dello Stato Federico Loche;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. La Società appellante è stata costituita con atto del 19 aprile 1996 stipulato tra la signora GR IA EN ed il di lei padre sig. CE TI NO: all’atto della costituzione della società quest’ultimo conferiva alla neo-costituita società la proprietà della particella fondiaria n. 227/18 della partita tavolare n. 1312 del Comune di Selva di Val Gardena.

2. In qualità di gestore della struttura ricettiva “GA MA”, insistente sulla particella edificiale n. 1035, del Comune di Selva di Val Gardena, il sig. CE TI NO sin dall’agosto 1995 aveva presentato istanza di concessione edilizia per la realizzazione di un ampliamento della struttura ricettiva, mediante realizzazione di un nuovo corpo di fabbrica sulla particella fondiaria 227/18: la concessione edilizia veniva rilasciata in data 16 maggio 1996 al sig. NO.

3. Come risulta dall’estratto tavolare storico relativo alla partita tavolare n. 1312 (doc. 7 di parte appellante), la particella fondiaria n. 227/18 veniva estinta in quanto, a seguito della realizzazione del nuovo edificio assentito il 15 maggio 1996, veniva riaccatastata come particella edificiale n. 1396, a carico della quale veniva annotato un vincolo ventennale di destinazione ad esercizio ricettivo. L’edificio realizzato sulla particella edificiale n. 1396 veniva suddiviso in tre distinte unità immobiliari (particelle materiali nn. 1, 2 e 3), tutte intavolate a favore della Ega s.a.s. in base (secondo quanto si evince dall’estratto tavolare doc. 3 di parte appellante) a un atto di donazione del 19 aprile 1996, ovvero – si presume, non constando diversamente - l’atto di conferimento in proprietà alla società della particella fondiaria n. 227/18.

4. Va ancora precisato che nelle immediate vicinanze della particella edificiale n. 1396 esiste la particella edificale n.1035, sulla quale insiste un fabbricato che risulta quantomeno dall’anno 1994, come si desume dal fatto che nel relativo estratto tavolare (doc, 4 di parte appellante) è annotata una divisione in particelle materiali risalente già a quell’anno.

5. Ciò premesso va detto che la Società appellante sostiene, senza essere in ciò smentita da controparte, che la concessione edilizia del 16 maggio 1996 avrebbe avuto ad oggetto anche la particella materiale n. 4 della particella 1035 e che “ l’ampliamento concessionato nel 1996 è stato effettuato su un’area di proprietà di terzi (e cioè della Ega sas), in quanto l’esercizio ampliando MA sulla p.ed. 1035 era rimasto di proprietà di EN CE TI ”. Si desume, quindi, da tale affermazione che il “GA MA” è sempre stato intestato al solo sig. CE TI NO, che avrebbe ampliato la struttura utilizzando anche le unità immobiliari realizzate sulla particella edificale n. 1396, evidentemente in base ad accordi interni con la Società Ega s.a.s., la cui portata non è stata chiarita in giudizio.

6. Dagli estratti tavolari relativi alle particelle 1396 e 1035 risulta inoltre che: (i) con decreto del giudice tavolare n. 249/2019 è stata ordinata, a carico delle tre unità immobiliari insistenti sulla particella 1396, l’annotazione della cancellazione del vincolo ventennale di destinazione ad esercizio ricettivo ai sensi dell’art. 128 della L.P. 11.08.1997, n. 13, e contemporaneamente anche l’iscrizione dell’ ”evidenza nel foglio A2 dell’indivisibilità in seguito all’annotazione del vincolo ventennale di destinazione ad esercizio ricettivo sub G.N. 77/1999 ”; (ii) con decreto del giudice tavolare n. 2207/2019 è stata ordinata, a carico dell’unità immobiliare n. 4 insistente sulla particella 1035, l’annotazione della cancellazione del vincolo ventennale di destinazione ad esercizio ricettivo ai sensi dell’art. 128 della L.P. 11.08.1997, n. 13, e contemporaneamente anche l’iscrizione dell’” evidenza nel foglio A2 dell’indivisibilità in seguito all’annotazione del vincolo ventennale di destinazione ad esercizio ricettivo sub G.N. 870/1996 ”. Pertanto, contrariamente a quanto afferma parte appellante, il vincolo di indivisibilità per destinazione alla struttura ricettiva è stato annotato, sia pure in tempi diversi, sia carico delle unità immobiliari realizzate sulla particella 1396, sia a carico di tre unità immobiliari insistenti sulla particella 1035, tra cui anche quella compravenduta alla Ega s.a.s.; è inoltre evidente che su tali immobili è rimasto annotato il vincolo di indivisibilità con il compendio immobiliare costituente l’azienda GA MA.

7. Ottenuta, nel 2019, la cancellazione del vincolo a destinazione ricettiva delle unità di sua proprietà, la Società Ega s.a.s. presentava, nel 2022, una istanza finalizzata ad ottenere il cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari esistenti sulla particella 1396, da struttura ricettiva a abitazioni per residenti: un primo diniego, del 26 ottobre 2022, veniva annullato per difetto di motivazione dal TRGA, con sentenza n. 217/2023. Di seguito a ciò la domanda veniva riesaminata e nuovamente respinta dal Comune di Selva di Val Gardena con dd. 07.08.2023, pratica edilizia n. 172/0/2022.

7.1. A motivo del diniego il Comune deduceva, anche richiamando un parere della Avvocatura Distrettuale, che la trasformazione degli esercizi ricettivi allocati al di fuori della “area insediabile” non poteva essere parziale, dovendo avere ad oggetto, per essere ammissibile, l’intera struttura ricettiva.

8. Tale atto veniva impugnato dalla Società, unitamente alla comunicazione ex art. 10 bis della L. n. 241/90, del 30 giugno 2023, ed ai presupposti pareri della Commissione Comunale per il Territorio e il Paesaggio.

9. Con la sentenza in epigrafe impugnata il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa di Bolzano ha respinto il ricorso, confermando la legittimità del diniego impugnato

9.1. A motivo della decisione il primo giudice ha dedotto che:

- il GA MA è collocato fuori dalla “area insediabile” ed é gestito dal sig. Sanorer, titolare della licenza, nell’ambito di due edifici: quello principale, insistente sulla particella 1035, con capacità ricettiva di 6 posti letto, e quello secondario, insistente sulla adiacente particella 1396, con capacità ricettiva di tre appartamenti e 8 posti letto, annesso e collegato all’edificio principale mediante un passaggio coperto;

- la legislazione provinciale - in piena conformità alla regola secondo cui nelle aree agricole non è ammesso il mutamento urbanisticamente rilevante degli edifici esistenti -, vieta di destinare la volumetria degli esercizi pubblici, situati al di fuori dell’area insediabile, ad una destinazione d’uso diversa, discendendo da ciò che in caso di cessazione dell’attività ricettiva, la relativa volumetria, non potendo essere utilizzata in modo diverso, non ha più ragione d’essere e deve essere demolita;

- solo i piccoli esercizi pubblici, ossia quelli con un massimo di 25 posti possono essere trasformati in abitazioni riservate ai residenti; tale possibilità, peraltro, deve intendersi riferita all’esercizio in sé, e non anche a singole parti o ad una parte della volumetria; trattandosi di una ipotesi derogatoria va intesa in senso stretto e tale da non consentire di trarre dall’art. 35 comma 4, della L.P m. 9/2018, argomenti a conforto della possibilità di effettuare un mutamento di destinazione parziale;

- in conformità alla legislazione vigente il giudice tavolare, disponendo la cancellazione del vincolo ventennale di destinazione a struttura ricettiva delle unità immobiliari realizzate sulla particella 1396, ha anche ordinato di dare evidenza, nella partita tavolare, della persistenza del vincolo di indivisibilità di tale compendio con quello costituente l’azienda GA MA, risultando pertanto irrilevante la circostanza che la particella 1396, e l’edificio su di esso costruito, non appartenesse al titolare e gestore del GA MA; per tale motivo l’edificio costruito sulla particella 1396 non poteva essere distolto dalla destinazione ricettiva, pur essendo di proprietà della Società, e non del sig. NO;

- -le note presentate dalla Società, nel corso del procedimento, erano state puntualmente considerate e valutate dalla Commissione Comunale per il Territorio e per il Paesaggio, e contenevano, comunque, solo argomentazioni di carattere puramente giuridico, relative alla interpretazione della normativa di riferimento.

10. Avverso tale decisione ha proposto appello la società Ega s.a.s.

11. Si sono costituiti in giudizio, per resistere all’impugnazione, il Comune di Selva di Val Gardena.

12. La causa è stata chiamata alla pubblica udienza del 18 settembre 2025, in occasione della quale è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

13. La Società Ega s.a.s. ha affidato l’appello a due motivi:

(i) con il primo deduce l’erroneità della appellata sentenza per violazione e falsa applicazione degli articoli 35 e 36, L.P. n. 9/2018, eccesso di potere per travisamento e motivazione insufficiente, violazione dell’articolo 7, L.P. n. 17/1993.

La censura è diretta a confutare le argomentazioni con cui la sentenza ha respinto le censure formulate dalla Società avvero i pareri presupposti all’atto impugnato.

Ripercorrendo la legislazione urbanistica, l’appellante evidenzia che solo nel 2007, con la L.P. n. 3/2007, la legislazione ha specificato, nell’ambito dell’art. 29 della Legge Urbanistica Provinciale n. 13/1997, rubricato “ Salvaguardia della ricettività turistica ” che l’annotazione tavolare del vincolo ventennale a destinazione ricettiva, degli esercizi pubblici oggetto di ampliamento qualitativo, “ ha come conseguenza che gli edifici aziendali, compresa l'area di pertinenza, formano un compendio immobiliare indivisibile. ”, precisando che gli atti di separazione del compendio aziendale dovessero essere preceduti da nulla osta della Giunta provinciale a pena di nullità: secondo l’appellante, il vincolo di indivisibilità, introdotto solo nel 2007, sarebbe di natura giuridica/materiale, e non funzionale, come affermato dal primo giudice. Con successiva modifica legislativa ad opera della L.P. n. 4/2008, l’art. 29 della Legge Urbanistica Provinciale è stato ulteriormente specificato con l’aggiunta di un ulteriore comma, che “ L'annotazione tavolare della destinazione a pubblico esercizio o a esercizio ricettivo significa che gli edifici aziendali, compresa l'area di pertinenza, formano un compendio immobiliare indivisibile, a tempo indeterminato e a prescindere dalla data dell'annotazione. In caso di cambio di destinazione d'uso ai sensi del comma 2, l'indivisibilità non si estende alla cubatura oggetto del cambio della destinazione d'uso .”: tale previsione, confluita nell’art. art. 35 della nuova legge urbanistica provinciale n. 9/2018, confermerebbe che la possibilità di un parziale cambio di destinazione d’uso di un esercizio pubblico ricettivo è stata concepita come riferibile a tutte le ipotesi di cambio di destinazione d’uso ammissibili, e quindi anche quelle parziali. Il primo giudice avrebbe quindi errato non avvedendosi della identità tra la formulazione dell’attuale art. 35 della L.P. n.9/2018 con le versioni previgenti, ed inoltre introducendo il concetto di “indivisibilità funzionale”, sconosciuto al legislatore, al solo scopo di escludere la trasformabilità parziale degli esercizi pubblici.

(ii) con il secondo motivo d’appello si deduce l’erroneità della sentenza per violazione e falsa

applicazione dell’articolo 11/bis, L.P. n. 17/1993, dell’articolo 76, comma 2, L.P. n. 9/2018 nonché del regolamento edilizio comunale, approvato con deliberazione del Consiglio comunale n. 23 del 05.07.2021; violazione del principio del giusto procedimento di cui all’articolo 97, Costituzione.

La censura ha ad oggetto il capo della sentenza che ha ritenuto infondata la censura con cui si denunciava l’omesso esame, da parte della CCTP delle osservazioni prodotte dall’appellante nel corso del procedimento.

14. Procedendo con la disamina del primo motivo d’appello il Collegio osserva, preliminarmente, che parte appellante concentra i motivi d’appello in senso proprio solo a partire da pag. 20, in avanti, dell’atto d’appello: le pagine che precedono, infatti, sono dedicate a confutare gli argomenti posti a base dei pareri dell’Avvocatura Distrettuale dello Stato dd. 28.07.2023 e quello dell’ufficio amministrativo del Paesaggio e sviluppo del territorio dd. 12.10.2022: pertanto, per questa prima parte è dubbia l’ammissibilità dell’appello, atteso che secondo consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa il principio di specificità dei motivi di impugnazione di cui all'art. 101, comma 1, c.p.a. impone che sia rivolta una critica puntuale alle ragioni poste a fondamento della sentenza impugnata, non essendo sufficiente la mera riproposizione dei motivi contenuti nel ricorso introduttivo, avendo il giudizio di appello innanzi al giudice amministrativo per lo più natura di revisio prioris instantiae , i cui limiti oggettivi risultano segnati dai motivi di impugnazione e dal divieto di nuove domande ed eccezioni in senso stretto (cfr. ex multis , Cons. Stato, sez. III, 21 maggio 2025, n. 4345; Cons. Stato, sez. VII, 14 aprile 2025, n. 3186; Cons. Stato, sez. V, 11 aprile 2025, n. 3142).

14.1. Le censure veramente riferite alla sentenza del Tar ed esposte nel primo motivo d’appello tendono, in sostanza, a contestare due passaggi essenziali del ragionamento seguito dal primo giudice, ovvero: (i) l’affermazione secondo cui la previsione legislativa secondo cui l’annotazione del vincolo ventennale e di indivisibilità, sebbene precisato dal legislatore solo nel 2007, avrebbe portata retroattiva e quindi sarebbe opponibile alla proprietà della Ega s.a.s.; (ii) l’affermazione secondo cui l’art. 35, comma 4, della L. n. 9/2018, laddove afferma che “ in caso di cambio di destinazione d’uso ai sensi dell’articolo 36,l'indivisibilità non si estende alla cubatura oggetto del cambio della destinazione d’uso ” – non può considerarsi indicativo della possibilità di effettuare mutamenti di destinazione d’uso parziali.

14.2. Sulle indicate questioni la sentenza appellata afferma quanto segue:

“ 8. La tesi della ricorrente in merito alla possibilità di trasformare la destinazione d’uso di una sola parte di un esercizio pubblico situato nel verde agricolo, s’impernia sull’affermazione che l’art. 35, comma 2, LPTP - sopra richiamato e del seguente tenore: “in caso di cambio di destinazione d’uso ai sensi dell’articolo 36, l'indivisibilità non si estende alla cubatura oggetto del cambio della destinazione d’uso” -, preveda la possibilità di una trasformazione parziale “indistintamente per tutte le fattispecie individuate dai vari commi dell’articolo 36”. In sostanza la ricorrente vorrebbe far discendere da tale disposizione un principio generale in ordine alla possibilità di trasformare la destinazione d’uso anche di una sola parte della volumetria di un esercizio pubblico esistente; principio che opererebbe, quindi, anche con riferimento all’esercizio ricettivo all’esame, situato nel verde agricolo ossia in una zona priva di indice di edificabilità fondiaria. A ulteriore sostegno della tesi sulla possibilità di trasformare il proprio edificio da

esercizio ricettivo in abitazione riservata ai residenti, la ricorrente valorizza la diversa proprietà dell’immobile rispetto a quella dell’azienda, affermando che nel caso specifico non si sarebbe mai formata un’indivisibilità funzionale tra gli edifici aziendali e l’esercizio ricettivo, il quale per la parte non oggetto di trasformazione continuerebbe a operare (testualmente “nel presente caso … non esiste un’entità aziendale composta, in particolare, dal compendio immobiliare strumentale,

definito ex lege permanentemente indivisibile”). 9. La tesi non convince 9.1 Giova premettere che al fine di evitare che gli esercizi ricettivi ampliati in deroga agli strumenti di pianificazione urbanistica o all’esterno della area insediabile, venissero in un momento successivo frazionati, il legislatore provinciale con L.P. n. 3/2007 ha introdotto all’art. 29 LUP il concetto del “compendio immobiliare indivisibile” degli edifici aziendali costituenti l’esercizio pubblico. Successivamente con L.P. n. 4/2008, intervenendo sempre sul comma 7 dell’art. 29 LUP, il legislatore provinciale ha ulteriormente chiarito che “l’annotazione tavolare della destinazione a pubblico esercizio o a esercizio ricettivo significa che gli edifici aziendali, compresa l’area di pertinenza, formano un compendio immobiliare indivisibile, a tempo indeterminato e a prescindere dalla data dell’annotazione”. Trattandosi di una conformazione urbanistica degli edifici aziendali, la stessa evidentemente prescinde dalla proprietà degli stessi, rispetto alla quale il legislatore provinciale non avrebbe, comunque, alcuna competenza legislativa e non potrebbe, quindi, disciplinare alcunché. La citata disciplina è poi confluita ed è stata ripresa dall’art. 35 LPTP sopra già richiamato e attualmente in vigore. 9.2 Pertanto in modo del tutto legittimo e conforme al dettato legislativo, in vigore sia ratione temporis sia oggi, il Giudice Tavolare all’atto di ordinare in relazione alla p.ed. 1396 la cancellazione del vincolo ventennale di destinazione ad esercizio ricettivo, ha anche ordinato di rendere evidente nel foglio A2 della relativa partita tavolare, l’indivisibilità derivante dal vincolo ventennale di destinazione ad esercizio ricettivo, la quale – come visto sopra – è prevista a tempo indeterminato. Ne consegue che la diversa proprietà dei singoli immobili o di parti di essi che costituiscono l’esercizio ricettivo, non rileva ai fini della prevista indivisibilità funzionale del compendio immobiliare destinato ad esercizio ricettivo, né è idonea a giustificare una trasformazione parziale del medesimo. ”.

14.3. Ritiene il Collegio che coglie nel segno la censura in esame nella misura in cui evidenzia che: a) la previsione secondo cui “ l’annotazione tavolare della destinazione a pubblico esercizio o a esercizio ricettivo significa che gli edifici aziendali, compresa l’area di pertinenza, formano un compendio immobiliare indivisibile, ” è entrata in vigore solo nel 2007, cioè diversi anni dopo il momento in cui il vincolo di destinazione ventennale, a destinazione ricettiva, è stato annotato a carico della particella 1396 e della p.m. n. 4 della particella 1035; b) solo con la modifica legislativa di cui alla L.P. n. 4/2008 la norma – cioè, all’epoca, l’art. 29, comma 7, della L. n. 13/97 –è stata ulteriormente precisata con l’indicazione che il vincolo di indivisibilità è “ a tempo indeterminato e a prescindere dalla data dell’annotazione ” e che “ In caso di cambio di destinazione d'uso ai sensi del comma 2, l'indivisibilità non si estende alla cubatura oggetto del cambio della destinazione d'uso ”; c) tali previsioni, introdotte nel 2008, sono confluite nell’attuale art. 35, comma 2, della L.P. n. 9/2018.

14.4. Contrariamente a quanto si legge nell’appellata sentenza, il vincolo di indivisibilità di che trattasi non imprime solo una conformazione urbanistica, ma istituisce una sorta di servitù ex lege reciproca, tra gli immobili costituenti una azienda, particolarmente gravosa in quanto prevista a tempo indeterminato ed estinguibile solo a determinate condizioni. A fronte di una simile previsione normativa sarebbe legittimo domandarsi se essa, per la portata limitativa della proprietà privata, abbia effettivamente un effetto retroattivo - posto che l’inciso “ a prescindere dalla data dell’annotazione ” non necessariamente deve interpretarsi nel senso che l’indivisibilità si riferisce anche a beni per i quali il vincolo di destinazione d’uso ventennale sia stato annotato anteriormente all’entrata in vigore della modifica legislativa di cui alla L.P. n. 4/2008 -, e se, in tal caso, la norma non presti il fianco a censure di costituzionalità, tenuto conto del fatto che implica l’opponibilità del vincolo di indivisibilità anche nei confronti di parti che non se lo erano prefigurato nel momento in cui consentivano alla annotazione del vincolo ventennale.

14.5. Ciò precisato, il Collegio deve però constatare che la questione risulta irrilevante ai fini del decidere a fronte del fatto che il vincolo di indivisibilità è stato riconosciuto ed annotato, a carico della particella 1396, con il decreto del giudice tavolare n. G.N. 249/2019, avverso il quale non risulta sia stato proposto reclamo da parte della Società Ega s.a.s.. Tale circostanza risulta dirimente, in quanto nel diritto tavolare vige il principio della pubblica fede, in base al quale ciò che non è iscritto è inefficace verso i terzi di buona fede, mentre ciò che è iscritto si considera efficace verso i terzi, anche per la ragione che l’iscrizione è sempre preceduta da un controllo giudiziale: ne consegue che l’ordine, contenuto nel decreto del giudice tavolare n. G.N. 249/2019, di dare “ evidenza nel foglio A2 dell’indivisibilità in seguito all’annotazione del vincolo ventennale di destinazione ad esercizio ricettivo sub G.N. 771999, cancellata con decreto sub G.N. 249/2019 ” è efficace nei confronti del Comune di Val Gardena, terzo nei confronti delle parti interessate, che legittimamente ne ha tenuto conto.

14.6. Quanto dianzi osservato sarebbe già di per sé sufficiente al respingimento dell’atto d’appello, sul rilievo della attuale opponibilità alla Società, da parte del Comune di Val Gardena, del vincolo di indivisibilità esteso a tutta l’azienda GA MA, vincolo da solo idoneo a precludere il mutamento di destinazione d’uso delle unità immobiliari realizzate sulla particella 1396.

14.7 Ritiene tuttavia il Collegio di dover esaminare anche la questione afferente alla interpretazione dell’art. 35, comma 2, nella parte in cui esso afferma che “ In caso di cambio di destinazione d'uso ai sensi del comma 2, l'indivisibilità non si estende alla cubatura oggetto del cambio della destinazione d'uso ”: si tratta di un inciso che secondo l’appellante sarebbe ricognitivo della possibilità, riconosciuta appunto a livello legislativo, di effettuare anche mutamenti di destinazione d’uso parziali in tutti i casi di mutamento di destinazione d’uso ammessi per le strutture ricettive.

14.8. Il Collegio ribadisce che, anche a voler seguire l’interpretazione che l’appellante offre di tale previsione, comunque nel caso di specie c’è un vincolo di indivisibilità determinato dal decreto del giudice tavolare n. G.N. 249/2019 che si estende a tutto il compendio aziendale, il quale è di per sé preclusivo; tuttavia in sede di eventuale reclamo o richiesta di cancellazione della annotazione in parola la questione relativa alla interpretazione dell’art. 35, comma 2, della L.P. n. 9/2018 potrebbe essere rilevante, e va pertanto affrontata.

14.9. L’appellante rileva che l’inciso “ In caso di cambio di destinazione d'uso ai sensi del comma 2, l'indivisibilità non si estende alla cubatura oggetto del cambio della destinazione d'uso ” è stato introdotto nell’art. 29, comma 7, della L.P. n. 13/1997 ad opera della L.P. n. 4/2008, e in quella sede si riferiva genericamente a tutte le ipotesi di mutamento di destinazione d’uso che la norma ammetteva con riferimento alle strutture ricettive. Nel medesimo senso, pertanto, dovrebbe essere interpretata anche oggi, tenuto conto del fatto che l’art. 29, comma 7, citato è confluito nell’attuale art. 35, comma 2, della L.P. n. 9/2018.

14.10. L’assunto non può essere condiviso.

14.10.1. Occorre rilevare che già l’art. 29, commi 5-7, della L.P. n. 13/1997, imponeva l’annotazione del vincolo ventennale di destinazione d’uso e di indivisibilità del compendio aziendale solo in correlazione ad un ampliamento qualitativo della struttura ricettiva in deroga allo strumento urbanistico; e l’inciso secondo cui “ In caso di cambio di destinazione d'uso ai sensi del comma 2, l'indivisibilità non si estende alla cubatura oggetto del cambio della destinazione d'uso ” era evidentemente riferito sempre, e solo, a una ipotesi di ampliamento qualitativo di struttura ricettiva. Anche l’art. 35 della L.P. n. 9/2018 è rubricato “ Ampliamento degli esercizi pubblici ”, e quindi l’inciso in parola, va letto ed interpretato tenendo conto che si tratta di una regola che deve trovare applicazione nell’ambito di un procedimento di ampliamento di struttura ricettiva.

14.10.2. Il Collegio ritiene, pertanto, che l’inciso in questione deve interpretarsi nel senso che laddove un ampliamento di struttura ricettiva sia attuato mediante un cambio di destinazione d’uso di edifici preesistenti, la volumetria oggetto di mutamento d’uso non è attinta dal vincolo di inedificabilità.

14.10.3. La correttezza della indicata lettura dell’art. 35, comma 2, della L.P. n. 9/2018 – applicabile ratione temporis alla richiesta di mutamento di destinazione d’uso avanzata dalla Società appellante – risulta confermata dalle considerazioni che seguono:

- il vincolo di destinazione ventennale e di indivisibilità è stato introdotto, sin dal 2007, solo con riferimento agli ampliamenti qualitativi delle strutture ricettive attuati in deroga allo strumento urbanistico, e sullo stesso presupposto è disciplinato dall’art. 35, comma 2, della L.P. n 9/2018;

- la norma da ultimo citata prevede la deroga alla indivisibilità con specifico riferimento ai cambi di destinazione d’uso “ ai sensi dell’articolo 36 ”, i quali, per definizione, sono mutamenti di destinazione d’uso attuati in conformità – cioè non in deroga – allo strumento urbanistico o sono comunque giustificati da particolari motivi e, peraltro, assoggettati al pagamento di indennità compensative;

- l’esame sistematico degli artt. 35 e 36 della L.P. n. 9/2018 conduce ad affermare che la prospettiva del legislatore è mutata, rispetto alla L.P. n. 13/1997: mentre questa legge si proponeva di salvaguardare la ricettività turistica, quella del 2018 si preoccupa di evitare che per il tramite di ampliamenti e mutamenti di destinazione d’uso si possa pervenire alla realizzazione di volumetrie sensibilmente differenti da quelle sottese alle scelte del pianificatore urbanistico: in quest’ottica si spiega la scelta “draconiana” del legislatore provinciale di imporre, in qualsiasi caso di mutamento di destinazione d’uso, addirittura la demolizione della volumetria eccedente quella consentita dallo strumento urbanistico nella zona (art. 36 comma 2) o, in alternativa, il pagamento di una indennità compensativa della maggiore volumetria assentita in deroga, in casi particolari (art. 36 comma 3); la stessa preoccupazione emerge anche dall’esame dell’art. 35: la destinazione ventennale e, soprattutto, il vincolo di indivisibilità a tempo indeterminato, chiaramente sono funzionali ad evitare che con il pretesto di effettuare un ampliamento di struttura ricettiva si pervenga alla realizzazione di nuovi volumi che vengano poi utilizzati in modo differente e non previsto dal pianificatore territoriale;

- in presenza di un ampliamento di struttura ricettiva attuato mediante mutamento di destinazione d’uso ex art. 36 si è fuori dall’ambito di applicazione del vincolo di destinazione ventennale, che – come già precisato – presuppone la non conformità allo strumento urbanistico dell’ampliamento: in sostanza, se non v’è ampliamento in deroga non scatta neppure l’obbligo di annotazione del vincolo ventennale e del relativo vincolo di indivisibilità; pertanto la previsione secondo cui il vincolo di indivisibilità non attinge la volumetria oggetto di un mutamento di destinazione d’uso “in conformità” risulta assolutamente coerente con il presupposto di applicazione del vincolo ventennale.

14.11. Alla luce delle considerazioni che precedono, quindi, il Collegio ritiene che:

- l’inciso, contenuto nell’art. 35, comma 2, della L.P. n. 9/2018, deve essere interpretato nel senso che solo nel caso in cui sia attuato un ampliamento di struttura ricettiva mediante cambiamento di destinazione d’uso di edifici preesistenti, e solo se il suddetto mutamento di destinazione sia stato attuato ai sensi dell’art. 36 - cioè in conformità allo strumento urbanistico o comunque alle condizioni previste dall’art. 36 comma 3 -, la volumetria oggetto di mutamento di destinazione d’uso, non è attinta dal vincolo di indivisibilità, non versandosi in tal caso nell’obbligo di annotazione del vincolo ventennale;

- l’inciso secondo cui “ In caso di cambio di destinazione d'uso ai sensi del comma 2, l'indivisibilità non si estende alla cubatura oggetto del cambio della destinazione d'uso ”, contenuto nell’art. 35, comma 2, citato, non si riferisce, pertanto, a ogni e qualsiasi mutamento di destinazione d’uso di struttura ricettiva e non può considerarsi ricognitivo di una generale possibilità di attuare parziali mutamenti di destinazione d’uso parziali di strutture ricettive.

14.12. Nel caso di specie la Ega s.a.s. ha chiesto un mutamento di destinazione d’uso indipendente da un ampliamento; inoltre nel caso di specie l’ampliamento quantitativo del GA MA a suo tempo, non è avvenuto mediante mutamento di destinazione d’uso, bensi mediante costruzione di un nuovo corpo di fabbrica, sulla particella 1396, la cui volumetria è stata assoggettata al vincolo ventennale di destinazione e a quello di indivisibilità (fermo restando quanto innanzi rilevato circa la possibile non retroattività della previsioni relative al suddetto vincolo). E’ dunque evidente che la Società appellante non versa nelle condizioni per giovarsi della previsione derogatoria dianzi esaminata.

14.13. Per quanto già precisato le considerazioni che precedono esauriscono la trattazione delle censure ritualmente proposte da parte appellante, dovendosi constatare che l’atto d’appello, nelle pagine precedenti la pagina 20, si traduce in una critica ai pareri richiamati nell’atto impugnato che non è accompagnata da una contestuale critica alla decisione del primo giudice, che peraltro prescinde dai pareri medesimi.

15. Con il secondo motivo d’appello si censura la decisione appellata per aver sbrigativamente respinto la censura procedurale con sui si denunciava che la Commissione comunale per il territorio e il paesaggio non aveva preso posizione sulle osservazioni presentate dal legale dell’appellante.

15.1. La statuizione oggetto d’appello è quella in cui il TRGA afferma che “ le osservazioni presentate dalla richiedente, recte dal suo legale, erano di natura prettamente giuridica e relative solo all’interpretazione della normativa urbanistica provinciale. La giurisprudenza insegna in merito che “l’obbligatorietà del parere della commissione edilizia è limitata alle sole questioni che interessano l’attuazione, sotto il profilo tecnico, di uno specifico progetto costruttivo in relazione alla vigenza di prescrizioni generali e speciali nella materia edilizio-urbanistica: di conseguenza è legittimo il diniego di concessione edilizia in assenza del parere della commissione edilizia comunale, qualora tale diniego si basi esclusivamente su ragioni giuridiche.” (Cons. Stato, sez. V, 2.11.2016, n. 4578)”.

15.2. Il Collegio ritiene effettivamente non del tutto condivisibile la statuizione impugnata, che sostanzialmente esonera l’Amministrazione dal dare puntuale riscontro alle osservazioni dei privati se le stesse abbiano ad oggetto l’interpretazione di norme di legge, dequotando in tal modo l’apporto collaborativo del privato, che ben può avere ad oggetto anche considerazioni di carattere prettamente giuridico.

15.3. Tuttavia si osserva che nel caso di specie le osservazioni presentate dal legale dell’appellante, di cui alla nota del 24 luglio 2023, alla fine si appuntano sulla interpretazione e valenza dell’art. 35, comma 2, della L.P. n. 9/2018, e non anche su altri aspetti (ad esempio: la retroattività, o meno, della previsione normativa che ha previsto il vincolo di indivisibilità; l’interpretazione dell’art. 36, comma 4, della L.P. n. 9/2018); e poiché l’interpretazione di detta norma accreditata dall’appellante non è corretta e non giova alla posizione della Ega s.a.s., ne consegue che il su rilevato vizio non può, ai sensi dell’art. 21 octies della L. n. 241/90, determinare l’annullamento del parere della CCTP e dell’atto impugnato.

16. In conclusione l’appello va respinto.

17. La novità delle questioni trattate giustifica, tuttavia, la compensazione delle spese del presente grado di giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Compensa tra le parti le spese del presente grado di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 18 settembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

Hadrian Simonetti, Presidente

Dario Simeoli, Consigliere

Giordano Lamberti, Consigliere

Thomas Mathà, Consigliere

Roberta Ravasio, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Roberta Ravasio	Hadrian Simonetti

IL SEGRETARIO