N. R.G. 3648/2024
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano

Corte d'Appello di Milano

Quarta sezione civile

La Corte composta dai magistrati

dott. Alberto Vigorelli Presidente dott. Francesco Distefano Consigliere rel. dott.ssa Cristina Giannelli Consigliere

ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al n. 3648/2024 R.G. promossa
DA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), ambedue rappresentati e difesi dall'Avv. Davide Tessera ed C.F._2
elettivamente domiciliati presso il domicilio digitale di quest'ultimo all'indirizzo PEC
Email_1
APPELLANTI
CONTRO
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
(C.F. ), in persona del legale rappresentante ambedue P.IVA_1 Controparte_1
pagina 1 di 21 rappresentati e difesi dall'Avv. Alessandra Morandini e dall'Avv. Massimo Achilli ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in Boario Terme (BS), Via De
Gasperi n. 23

(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_3 C.F._4
ER TT, presso lo studio del quale in Cantù (CO), Viale Alla Madonna n. 2, è elettivamente domiciliato

C.F.: ), in persona del suo procuratore Controparte_4 P.IVA_2
ad negotia Dott. rappresentata e difesa dall'Avv. Luca Marco Controparte_5
Todeschini, presso lo studio del quale in Milano, Via Hajech n. 2, è elettivamente domiciliata

RAPPRESENTANZA GENERALE Controparte_6 [...]
(C.F.: ), in persona del Rappresentante Generale per l'Italia Dott. CP_7 P.IVA_3
rappresentata e difesa dall'Avv. Ilaria Perin ed elettivamente domiciliata Persona_1
presso lo studio di questa in Milano, Via Hajech n. 10, e, in ogni caso, con domicilio digitale all'indirizzo PEC Email_2
APPELLATI
Le parti hanno così precisato le proprie conclusioni:
Per e Parte_1 Parte_2
“Vo ell nare, dichiarare la cessazione della materia del contendere tra gli appellanti, l'appellato Geom. e l'appellata Controparte_3 Controparte_6
a spese compensate o, comunque, l'estin rocessuale ex
[...]
e parti rinuncianti e accettanti a spese compensate;
in via principale, nel merito, con riguardo ai vizi e ai difetti dell'immobile di proprietà degli appellanti, per i motivi illustrati negli atti difensivi degli appellanti e/o per le altre ragioni di diritto che codesta Ecc.ma Corte d'Appello vorrà rilevare, condannare in solido e a pagare agli appellanti le somme indicate negli atti Controparte_2 Controparte_1 difensivi u dettaglio nelle note conclusionali ex art. 350-bis c.p.c. pagina 2 di 21 di parte appellante e precisamente: l'importo di € 93.374,43 a titolo di risarcimento dei danni, oltre rivalutazione e interessi dal 28.05.2019 (data della comunicazione ai convenuti della domanda di mediazione contenente l'elenco dei difetti) sino al saldo, con il saggio ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla proposizione della domanda giudiziale (17.09.2020), il tutto nel limite delle quote di responsabilità che verranno attribuite a e all'esito del giudizio o che risulteranno Controparte_2 Controparte_1 astrattamente attribui nz 8 e 2055 c.c. (limite derivante dalla conclusione della predetta transazione sulla sola quota del condebitore solidale Geom. a fronte della CP_3 corresponsione di € 40.000,00 da parte del Geom. e di in favore degli appellanti); CP_3 CP_6
l'importo di € 9.969,73 per spese di mediazione, a te one, consulenza tecnica di parte in mediazione, assistenza legale in mediazione per le fasi di attivazione e di negoziazione ai sensi del D.M. Giustizia n. 55/2014, CTU nel giudizio di primo grado e CTP nel giudizio di primo grado, oltre rivalutazione e interessi dalle date dei singoli esborsi sino saldo, con il saggio ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla proposizione della domanda giudiziale.
Per Controparte_8
“in via principale rigettare l'appello proposto con condanna degli appellanti alla rifusione delle spese e dei compensi professionali di questo grado del giudizio;
in via subordinata, previo richiamo del CTU affinché fornisca i chiarimenti necessari come sopra meglio indicati, determinate le singole quote di responsabilità dei debitori che hanno sottoscritto l'atto di transazione parziale del 28.05.2025 e quelle dei debitori che ne sono rimasti estranei, operata l'eventuale proporzionale riduzione, determinare l'ammontare del debito residuo da porre a carico della terza chiamata in manleva quale assicuratrice dell'appellata Controparte_4 Controparte_2
Per Controparte_3
“che tto della presente dichiarazione e, per l'effetto, dichiarare cessata la materia del contendere tra le parti transigenti a spese compensate o, comunque, estinguere il giudizio tra le sole parti transigenti, con spese interamente compensate”.

Per Controparte_4
“Pia eietta ogni diversa istanza, eccezione o deduzione, così giudicare:
- In principalità: Respingere l'appello proposto da e e confermare la sentenza Parte_2 Parte_1
Tribunale di Monza n. 2879/2024, con la rifusi
- In ipotesi: Respingere, con qualsivoglia motivazione, le domande proposte dalla con Controparte_2 atto di citazione notificato il 22.12.2020, peraltro non rinnovate in questa se vere
da qualsiasi domanda dedotta od estesa, con la rifusione delle spese”. Controparte_4
Per , RAPPRESENTANZA GENERALE PER Controparte_6
L'I
“chiede all'Ecc.ma Corte d'Appello adita di voler, preso atto di quanto riepilogato nella premessa delle presenti note, dichiarare la cessazione della materia del contendere tra gli appellanti, l'appellato Geom. pagina 3 di 21 e l'appellata a spese compensate o, comunque, l'estinzione Controparte_3 Controparte_6 uale ex art. rti rinuncianti e accettanti a spese compensate”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
e convenivano in giudizio, avanti al Tribunale di Milano, Parte_1 Parte_2 [...]
e il geom. rispettivamente a titolo di Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3
impresa costruttrice-venditrice, promittente venditore di cosa altrui e progettista e direttore dei lavori, chiedendo di accertare che l'immobile acquistato dagli attori era affetto da vizi e, conseguentemente, di condannare i convenuti (ciascuno in proporzione della propria quota di responsabilità ed in solido fra loro) al risarcimento di tutti i danni subiti.
A sostegno delle proprie pretese, gli attori esponevano che:
- in data 06.07.2018, e acquistavano dalla società Parte_1 Parte_2 [...]
una villetta, sita nel Comune di Briosco e meglio identificata in atti, già CP_2
oggetto di preliminare di vendita di cosa altrui del 10.09.2017, stipulato dagli attori e da con la precisazione che si trattava della promessa di vendita di un Controparte_1
immobile da costruire sul terreno di proprietà della Controparte_2
- già dal maggio 2019, gli attori contestavano la presenza di difetti costruttivi;

- in sede di mediazione volontaria, a cui aderivano solo e il geom. Controparte_2
veniva nominato un tecnico per la descrizione dello stato dei Controparte_3
luoghi e dei difetti costruttivi nonché per l'individuazione delle relative cause;

- la relazione del tecnico nominato aveva evidenziato, da un lato, infiltrazioni di acqua nonché il pericolo di compromissione dell'impianto elettrico per umidità degli elementi in legno e in corrispondenza delle prese di corrente e, d'altro lato, la presenza di difetti costruttivi e difformità dal progetto;

- alla luce dell'indagine tecnica, veniva formulata una proposta conciliativa ex art. 11
d.lgs. n. 28/2010, la quale veniva accettata dagli attori, ma rifiutata dalle altre parti costituite.
pagina 4 di 21 Premesso quanto sopra, gli attori chiedevano che il Tribunale, accertata la riconducibilità dei fenomeni denunciati a vizi e difetti di costruzione imputabili ai convenuti, ex artt. 1490 ss. e
1669 c.c., condannasse gli stessi al risarcimento della somma necessaria per l'eliminazione dei vizi, condannando altresì i convenuti al rimborso dei compensi professionali pagati al
CTP e al CTU in sede di mediazione, oltre alle somme versate a titolo di assistenza legale nella medesima sede.
Con la medesima comparsa di costituzione e risposta, si costituivano e Controparte_1 [...]
, eccependo l'insussistenza dei vizi e dei difetti lamentati, l'inutilizzabilità e CP_2
lacunosità dell'indagine tecnica esperita in sede di mediazione, oltre che il difetto di titolarità passiva del rapporto in capo a Controparte_1
chiedeva, inoltre, di essere autorizzata a chiamare in causa la propria Controparte_2
compagnia assicurativa onde essere manlevata di quanto Controparte_9
eventualmente dovuto agli attori.
Si costituiva altresì il geom. contestando la fondatezza in fatto e in diritto delle CP_3
domande attoree e chiedendo, in ogni caso, di essere autorizzato alla chiamata in causa della propria compagnia assicurativa Designated Activity Company onde Controparte_6
essere manlevato di quanto eventualmente dovuto agli attori.
Autorizzate le chiamate in causa richieste, si costituivano separatamente
[...]
e (d'ora in avanti, Controparte_9 Controparte_10
, entrambe eccependo l'inoperatività e i limiti della polizza assicurativa, oltre CP_6
che l'infondatezza nel merito delle domande attoree.
La causa veniva istruita mediante l'espletamento di CTU.
Con sentenza n. 2879/2024, pubblicata in data 29.11.2024, il Tribunale di Monza, dopo aver rigettato l'eccezione relativa al difetto di titolarità passiva del rapporto in capo sulla scorta dell'ormai consolidato orientamento della giurisprudenza di Controparte_3
legittimità in base al quale ricadono sul promittente della vendita, il quale conserva invero la posizione giuridica di venditore, tutte le obbligazioni connesse a tale qualità, comprese la pagina 5 di 21 garanzia per l'evizione e la garanzia per i vizi, rigettava altresì integralmente le domande attoree, escludendo, sulla base delle risultanze emerse in sede di CTU, la gravità dei vizi e dei difetti lamentati da parte attorea.
Conseguentemente, il primo Giudice ha ritenuto assorbite le domande di manleva avanzate dai convenuti nei confronti delle compagnie assicurative terze chiamate.
***
Avverso tale sentenza interponevano gravame e , affidandosi Parte_1 Parte_2
a cinque distinti motivi d'appello.
I. Con il primo motivo, gli appellanti censurano la sentenza impugnata nella parte in cui il primo giudice avrebbe trascurato immotivatamente i ripetuti riferimenti della CTU alla
“presenza di acqua nelle fondazioni” e ai suoi effetti pregiudizievoli sulla durabilità degli elementi strutturali dell'edificio, con conseguenti “cedimenti strutturali”, con ciò giungendo a escludere la sussistenza delle infiltrazioni d'acqua e degli allagamenti del piano interrato lamentati dagli attori, ricondotti a meri fenomeni di umidità e muffa, come tali, secondo il Tribunale, non sussumibili nella fattispecie di cui all'art. 1669 c.c.
Con il medesimo motivo di gravame, gli appellanti lamentano altresì l'erroneità della pronuncia gravata nella parte in cui il giudice di prime cure, riportandosi integralmente alla motivazione già spesa con riferimento alla disciplina in materia di appalto, ha ritenuto di poter escludere altresì l'applicabilità, nel caso di specie, dell'art. 1490 c.c., omettendo tuttavia di considerare che le norme sulla garanzia della vendita hanno presupposti applicativi diversi rispetto all'art. 1669 c.c., il quale richiede vizi di entità maggiore rispetto a quelli rilevanti per l'applicazione degli artt. 1490 ss. c.c.
II. Con il secondo motivo, gli appellanti censurano la sentenza gravata nella parte in cui il
Tribunale ha ricondotto la totale difformità dell'impianto di scarico dell'intera abitazione e la realizzazione degli impianti a gas e di riscaldamento nel piano seminterrato a questioni di mancata realizzazione a regola d'arte e di mera difformità al progetto, con ciò escludendo la prova di una consistente riduzione del godimento e di una apprezzabile limitazione alla pagina 6 di 21 normale fruibilità del fabbricato, nonostante in sede di accertamento peritale fosse emerso che, in conseguenza di tali problematiche, l'immobile era da considerarsi privo dei requisiti di agibilità, con conseguente impossibilità giuridica di goderne.
III. Con il terzo motivo, gli appellanti si dolgono dell'erroneità dell'appellata sentenza altresì nella parte in cui il Giudice di prime cure ha escluso, ai sensi dell'art. 1491 c.c.,
l'operatività della garanzia per i vizi della vendita a causa della loro asserita riconoscibilità, omettendo tuttavia di considerare che la medesima disposizione conferma all'opposto l'operare della garanzia quando, come sarebbe accaduto nel caso di specie, il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
IV. Con il quarto motivo, gli appellanti censurano la sentenza di prime cure nella parte in cui, anche con riferimento agli altri difetti costruttivi lamentati (crepe, fessurazioni, intonaci interni non complanari, battiscopa e pavimenti con tratti di sigillatura mancante, finestrelle del portone box non a tenuta stagna, Porta REI cantina che non chiude correttamente, difetti estetici di rasatura dei muri esterni, rumore dalle pompe di calore della proprietà confinante, tracciamento non corretto della recinzione del confine Sud, nel bagno di dimensioni maggiori manca la tegola con la presa d'aria dello sfiato dello scarico), il
Tribunale ha escluso la garanzia ex art. 1490 ss. c.c. e, quindi, il risarcimento ex art. 1494 c.c., in base all'erroneo convincimento che la garanzia per i vizi nella vendita si applichi unicamente in presenza di gravi difetti ex art. 1669 c.c., omettendo di considerare che, diversamente, la garanzia di cui all'art. 1490 c.c. richiede soltanto l'inidoneità della cosa all'uso a cui è destinata ovvero un'apprezzabile diminuzione di valore del bene, presupposti ambedue sussistenti nella fattispecie de qua.
V. Con il quinto e ultimo motivo, gli appellanti insistono nel rimarcare l'erroneità delle conclusioni cui sarebbe pervenuto il primo Giudice escludendo la gravità dei vizi e dei danni accertati in sede di CTU e ciò, nonostante in sede peritale essi siano stati stimati in cospicue cifre, pari a: i) € 95.636,62 per i vizi principali (infiltrazioni; mancanza di agibilità per difformità dell'impianto di scarico dell'intera abitazione e per realizzazione di impianti a gas pagina 7 di 21 e di riscaldamento nel seminterrato), risarcibili ex art. 1669 c.c. (oppure ex art. 1494 c.c.) ed
ii) € 2.738,31 per gli altri difetti di costruzione, risarcibili ai sensi dell'art. 1494 c.c.
***
Con la medesima comparsa, si costituivano nel giudizio d'appello e Controparte_1 [...]
contestando la fondatezza del gravame avversario, di cui chiedevano Controparte_2
conseguentemente il rigetto.
Si costituiva altresì nel giudizio d'appello il geom. instando, in via Controparte_3
principale, per il rigetto dell'avverso gravame e riproponendo, in via subordinata, tutte le domande svolte nel giudizio di prime cure.
Con distinte comparse, si costituivano infine e Controparte_4 CP_6
ambedue instando, in via principale, per il rigetto dell'avverso gravame e, in via subordinata, per il rigetto delle domande di manleva svolte dai rispettivi assicurati.
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All'udienza del 03.04.2025, il Consigliere istruttore, invitate le parti a precisare le conclusioni, disponeva la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 350-bis c.p.c., fissando a tal fine l'udienza collegiale del 29.05.2025.
All'udienza del 29.05.2025, preso atto dell'accordo transattivo intervenuto nelle more del presente grado di giudizio tra gli appellanti, il geom. e la Controparte_3 CP_6
Corte accedeva alla richiesta di termine per l'esame della transazione avanzata dai difensori dei condebitori non transigenti e rinviava all'udienza del 10.07.2025 per i medesimi incombenti, autorizzando altresì il deposito di note integrative entro tre giorni prima dell'udienza fissata.
All'udienza del 10.07.2025, le parti discutevano la causa essenzialmente riportandosi ai propri atti e la Corte, all'esito della discussione, tratteneva la causa in decisione.
La causa veniva poi discussa e decisa nella camera di consiglio del 16.07.2025.
***
OSSERVAZIONI DELLA CORTE
pagina 8 di 21 Preliminarmente, deve prendersi atto che, in data 28.05.2025, gli appellanti e Parte_1
sottoscrivevano con il geom. e la di lui compagnia Parte_2 Controparte_3
assicurativa transazione parziale sulla sola quota di competenza del CP_6
condebitore solidale transigente, a fronte della corresponsione dell'importo di € 40.000,00 in favore degli appellanti.
Come noto, sebbene in materia di obbligazioni solidali l'art. 1304, c. 1, c.c. consenta, in deroga al principio secondo cui il contratto produce effetti solo tra le parti, ai condebitori in solido di profittare dell'accordo transattivo sottoscritto tra il creditore e uno di essi,
l'applicabilità di detta diposizione è stata definitivamente esclusa con riferimento alla transazione parziale che, “in quanto tesa a determinare lo scioglimento della solidarietà passiva rispetto al debitore che vi aderisce, non può coinvolgere gli altri condebitori, i quali dunque nessun titolo avrebbero per profittarne, salvo ovviamente che per gli effetti derivanti dalla riduzione del loro debito in conseguenza di quanto pagato dal debitore transigente” (cfr. Cass. civ., sez. un., 30.12.2011, n. 30174, nonché, più di recente, Cass. civ., sez. I, 03.03.2022, n. 7094), sicché, nel caso di specie, deve preliminarmente escludersi che unitamente alla propria compagnia Controparte_2
assicurativa e possano profittare del Controparte_4 Controparte_1
summenzionato accordo transattivo.
Pacifica dunque la non applicabilità dell'art. 1304, c. 1, c.c. in caso di transazione parziale, la configurabilità della transazione pro quota ha fatto tuttavia sorgere una dibattuta questione relativa ai criteri per la determinazione del debito residuo a carico dei condebitori non transigenti.
Invero, a una prima tesi, secondo la quale il credito verso gli altri condebitori si ridurrebbe in proporzione alla quota transatta, se n'è a lungo contrapposta una di segno diverso, in base alla quale il credito residuo si ridurrebbe in misura pari all'ammontare di quanto percepito dal creditore a seguito della transazione.
A sciogliere detto dubbio interpretativo sono quindi intervenute le Sezioni Unite che, assumendo quale ratio quella per cui la transazione pro quota non può determinare né un pagina 9 di 21 aggravamento né un ingiustificato arricchimento dei condebitori solidali rimasti a essa estranei, hanno ritenuto di dover distinguere due differenti ipotesi applicative, statuendo che “In tema di obbligazioni solidali, se la transazione stipulata tra il creditore ed uno (o più) dei condebitori solidali ha avuto ad oggetto la sola quota del condebitore che l'ha stipulata, al fine di determinare il debito che residua a carico degli altri debitori in solido occorre distinguere se la somma pagata sia pari o superiore alla quota ideale di debito gravante su di lui, oppure sia inferiore: nel primo caso, infatti, il debito gravante sugli altri debitori in solido si riduce in misura corrispondente a quanto effettivamente pagato dal debitore che ha raggiunto l'accordo transattivo;
nel secondo caso, invece, lo stesso debito si riduce in misura corrispondente alla quota gravante su colui che ha transatto” (cfr. Cass. civ., sez. un., 30.12.2011, n.
30174, nonché, più di recente, Cass. civ., sez. I, 03.03.2022, n. 7094).
Pertanto, volendo dare seguito, nel caso di specie, al principio di diritto così enunciato dalla
Corte nomofilattica, al fine di verificare se la somma pagata dal geom. in Controparte_11
forza dell'accordo transattivo pro quota sottoscritto 28.05.2025 sia pari o superiore ovvero sia inferiore alla quota ideale di debito di sua spettanza, occorre in primo luogo fare riferimento alle risultanze e, segnatamente, agli importi stimati come dovuti dai condebitori in solido in sede di CTU, contestualmente vagliando la fondatezza delle doglianze spiegate dagli odierni appellanti, le quali, in ragione della connessione delle censure ivi formulate, tutte appuntate sull'asserita erronea interpretazione della relazione peritale da parte del primo Giudice, si prestano a essere trattate congiuntamente.
A tal riguardo va subito puntualizzato che, a parere del collegio, ha errato il Tribunale a denegare in toto l'applicabilità dell'art.1669 c.c nonché dell'art.1490 c.c. pur in presenza di obietti gravi vizi ed apprezzabile diminuzione di valore del bene (nessun appello neanche incidentale è stato proposto avverso la qualifica di venditore di , secondo Controparte_1
le precisazioni che seguono.
Invero, in esito delle operazioni peritali condotte nel rispetto del contraddittorio, il CTU ing. ha concluso la propria relazione riconducendo i vizi denunciati dagli Persona_2
pagina 10 di 21 attori odierni appellanti a quattro ordini di problematiche, di cui ha contestualmente indicato le rispettive cause.
Con riferimento alla prima problematica, essa è stata individuata nella presenza di elevata umidità e di rischio allagamento nell'interrato, la cui causa è stata rinvenuta nella presenza di una falda acquifera sospesa, già accertata dal geologo durante la campagna di prove per determinare la stratigrafia del terreno, senza che a ciò facessero tuttavia seguito soluzioni progettuali di sorta.
Come osservato dal CTU, “gli effetti di questo vizio di costruzione e progettazione sono la presenza di umidità e muffa nel piano interrato, il decadimento degli intonaci, interni, le fessurazioni sugli intonaci esterni e le fessurazioni sulla soletta di copertura dell'autorimessa dovuti a cedimenti strutturali e il degrado delle murature

contro

-terra ben visibile nel box”, sicché “tale vizio rappresenta un grave vizio in merito alla durabilità di tali strutture” (cfr. CTU, p. 36).
La seconda problematica accertata in sede peritale è stata invece ricondotta all'errata realizzazione dell'impianto di scarico delle acque pluviali, avvenuta “in modo del tutto difforme dal progetto, in contrasto con quanto autorizzato dall'ente gestore e dalle normative sugli scarichi in fognatura delle acque piovane”, con ciò inficiando la Segnalazione certificata di agibilità, rendendo conseguentemente “necessario provvedere al rifacimento della rete di scarico delle acque pluviali, presentando altresì un nuovo progetto di sanatoria che dovrà essere conforme alla vigente normativa
e quindi completo di Relazione di invarianza idraulica e dimensionamento della vasca volano che sarà necessario realizzare (in sostituzione del pozzo perdente non fattibile), prima dell'immissione in fognatura delle acque chiare” (cfr. CTU, pp. 36-37).
Quanto alla terza problematica, essa di sostanzia in vari difetti di esecuzione – riferibili a ordinarie lavorazioni che non necessitano pertanto di progettazione e direzione dei lavori – indicati al capitolo A5 del computo metrico, oltre alla quota del 50% di intonaci esterni di cui al capitolo A2.
Da ultimo, la quarta problematica impone essenzialmente l'eliminazione dell'impianto a gas e il distacco e chiusura dell'impianto di riscaldamento realizzati nel piano interrato, nei pagina 11 di 21 cui locali – progettualmente adibiti a cantina e lavanderia – venivano realizzati una cucina, un soggiorno e un bagno, in contrasto con il Regolamento locale d'igiene Tipo della
Regione AR (ex art. 53 l.r. 26 ottobre 1989, n. 64) il quale all'art.

3.6.3 dispone che
“sia i locali seminterrati che sotterranei non possono essere destinati ad abitazione”.
I costi complessivi per il ripristino sono stati quantificati dal CTU in € 49.886,30 (oltre IVA del 10%) con riferimento alle problematiche indicate in citazione e in € 300,00 (oltre IVA del 10%) con riferimento alle problematiche indicate nella seconda memoria attorea e relativi unicamente alla sistemazione del cancelletto pedonale e del muro di cinta.
Accanto a detti importi, il CTU ha poi stimato un primo indennizzo di € 26.000,00, con riferimento alla problematica non completamente emendabile “relativa alla presenza di cospicua umidità e di rischio di allagamento dell'interrato, per i quali nel computo si sono considerati interventi mirati al miglioramento della situazione attuale e che potranno portare un beneficio anche nel tempo, ma che non garantiscono la totale eliminazione del vizio di costruzione, che rappresenta un vizio per il quale servirebbero interventi invasivi che comporterebbero l'inagibilità temporanea dell'immobile”, nonché un secondo indennizzo di € 17.500,00 per la problematica non emendabile “legata alla non abitabilità dell'interrato e alla non conformità della sua destinazione d'uso (anche in caso di eliminazione dell'umidità)” per avere gli attori odierni appellanti “pagato le finiture e gli impianti dell'interrato promessi dall'Impresa per la realizzazione di una cucina/soggiorno e di un bagno che invece devono essere adibiti a Cantina e lavanderia” (cfr. CTU, p. 35).
Gli importi di cui sopra non possono tuttavia – anche sulla scorta del riepilogo delle somme richieste formulato dagli attori nella memoria di replica ex art. 190 c.p.c. depositata nel corso del giudizio di prime cure – essere riconosciuti integralmente a favore dei signori e per le ragioni che seguono. Pt_2 Pt_1
In primo luogo, non può essere riconosciuto l'importo, per il vero “prudenzialmente” nemmeno considerato dagli attori odierni appellanti (cfr. memoria di replica ex art. 190
c.p.c., p. 5), di € 300,00 per i costi di ripristino dei difetti lamentati con la seconda memoria attorea, i quali non soddisfano il requisito della gravità prescritto dall'art. 1669 c.c.
pagina 12 di 21 nemmeno alla luce dell'interpretazione estensiva ad esso ormai pacificamente accordata dalla giurisprudenza di legittimità, trattandosi invero di problematiche relative unicamente al rivestimento dei muri del cancelletto pedonale e del muro di cinta, di per sé insuscettibili di incidere “negativamente sulla funzionalità globale dell'opera” (cfr., ex plurimis, Cass. civ., sez. II,
11.04.2023, n. 9620), né integrano gli estremi dell'apprezzabile diminuzione di valore.
In secondo luogo, la Corte ritiene di poter riconoscere solo alcune delle voci, indicate nel computo metrico con la lettera “A”, che hanno contributo a determinare il complessivo importo di € 49.886,30, quantificato dal CTU per il ripristino delle problematiche riportate nell'atto di citazione e segnatamente:
- la voce A1, pari a € 2.500,00 per i costi cantiere;

- la voce A2, pari a € 14.988,09, per gli interventi su intonaci interni ed esterni;

- la voce A3, pari a € 9.010,97, per la formazione di pozzetti pompe;

- la voce A4, pari a € 21.577,54, per l'impianto acque pluviali.
Dette voci attengono invero alla prima e alla seconda problematica individuate del CTU le quali sole, a opinione della Corte, possono ricadere nell'ambito di applicazione dell'art. 1669 c.c. - e che ha errato il primo giudice a non riconoscere- il cui perimetro, come noto,
è stato progressivamente ampliato dalla giurisprudenza di legittimità, la quale è ormai costante nel ritenere che detta disposizione trova applicazione anche “in presenza di gravi difetti di costruzione che, senza influire sulla stabilità o durata dell'edificio, incidono negativamente sulla funzionalità globale dell'opera, menomandone il godimento o impedendo che l'opera fornisca l'utilità cui è destinata”, con la precisazione – con tutta evidenza, dirimente rispetto alla prima problematica – che “nei gravi difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'articolo 1669 del c.c. rientrano le infiltrazioni d'acqua perché incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento. Tali anomalie si sostanziano in carenze costruttive dell'opera o di realizzazione dell'opera con materiali inidonei e/o non a regola d'arte, tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o mediante opere che
pagina 13 di 21 integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati” (cfr., ex plurimis, Cass. civ., sez.
II, 11.04.2023, n. 9620).
Lo stesso è a dirsi, evidentemente, per i difetti ricompresi dal CTU nella seconda problematica, ovverosia quelli relativi all'errata realizzazione dell'impianto di scarico delle acque pluviali, i quali, inficiando l'agibilità dell'immobile, ne impediscono giocoforza il godimento.
Non possono invece essere riconosciute le ulteriori voci residue menzionate sub lettera “A” dal CTU nel proprio computo, riferibili, all'opposto, alla terza e alla quarta problematica, ambedue inidonee a far sorgere responsabilità solidale, rispettivamente ex art. 1669 c.c. e art. 1490 c.c., in capo alla società appaltatrice e al venditore.
Con riferimento alla terza problematica, concernente vari difetti di costruzione, non può infatti dirsi integrato il requisito della gravità prescritto dall'art. 1669 c.c., trattandosi invero di problematiche insuscettibili di incidere sul funzionamento globale dell'immobile né di integrare i pur differenti presupposti cui l'art. 1490 c.c. (apprezzabile diminuzione del valore) subordina l'operatività della garanzia per i vizi della cosa venduta.
Quanto, invece, alla quarta problematica, relativa all'eliminazione dell'impianto a gas e al distacco dell'impianto di riscaldamento installati nel piano interrato, nulla può essere riconosciuto ai signori e , i quali erano evidentemente a conoscenza – nè Pt_2 Pt_1
avrebbe potuto essere altrimenti, avendo gli stessi altresì sostenuto i costi per le relative finiture – che tale porzione dell'immobile veniva adibita, in difformità rispetto al progetto presentato, a soggiorno/cucina e bagno.
Del pari, la Corte ritiene altresì di non poter riconoscere nemmeno gli ulteriori importi quantificati dal CTU in € 26.000,00 ed € 17.500,0 a titolo di mero “indennizzo”, atteso che, avendo il consulente tecnico già quantificato i costi per il ripristino, indicando espressamente e analiticamente le relative voci nel computo metrico, non si comprende questi ulteriori importi a cosa debbano essere imputati, considerando che la prima voce servirebbe ad indennizzare un rischio di futuro allagamento dell'interrato del tutto pagina 14 di 21 eventuale, mentre la seconda voce dovrebbe andare ad indennizzare (vedi quarta problematica) l'impossibilità - per difformità rispetto al progetto - della destinazione d'uso dell'interrato a cucina/soggiorno, quando gli acquirenti, come detto, erano ben consapevoli che quei locali non potevano che esser adibiti a cantina e lavanderia.
In definitiva, sommando tra loro le voci A1, A2, A3 e A4, per un totale di € 48.076,60, a cui deve essere aggiunta l'IVA al 10%, la sorte capitale dovuta a titolo risarcitorio ai signori e deve dirsi pari a € 52.884,26. Pt_2 Pt_1
Tuttavia, al fine di verificare se la somma pagata dal geom. in forza Controparte_11
dell'accordo transattivo pro quota sottoscritto 28.05.2025 sia pari o superiore ovvero sia inferiore alla quota ideale di debito di sua spettanza, occorre ora applicare sull'importo complessivo così determinato interessi e rivalutazione, trattandosi di invero di credito di natura risarcitoria.
Sulla somma rivalutata (dal deposito della CTU ad oggi pari ad € 54.000,00) vanno applicati gli interessi – calcolati al tasso legale per il periodo intercorrente dal 28.05.2019, data della comunicazione ai convenuti della domanda di mediazione contenente l'elenco dei difetti, al
17.09.2020, data di proposizione della domanda giudiziale, e al saggio ex art. 1284 c. 4, c.c. dalla data di proposizione della domanda giudiziale ad oggi – calcolati sulla somma devalutata e poi rivalutata anno per anno;
l'importo complessivo, coincidente con il complessivo quantum dell'obbligazione solidale, risulta pari ad € 93.520,37.
È sull'importo così ottenuto che devono essere calcolate le quote ideali spettanti a ciascuno dei condebitori in solido, dovendosi precisare che, in assenza di una diversa ripartizione della responsabilità pattuita tra le parti, nel caso di specie operano le presunzioni di cui agli artt. 1298, c. 2, e 2055, c. 3, c.c., con la conseguenza che le quote si presumono uguali e che, pertanto, la quota di competenza del debitore transigente, geom. è da Controparte_3
intendersi pari a 1/3 e cioè pari a € 31.173,45 sicché la quota dal medesimo pagata in forza dell'accordo transattivo (€ 40.000,00) risulta superiore a quella a lui idealmente spettante.
pagina 15 di 21 Ne discende che, nel caso di specie, al fine di determinare il debito che residua in capo ai condebitori non transigenti occorre sottrarre al complessivo ammontare dell'obbligazione solidale, pari a € 93.520,37, l'importo effettivamente pagato dal geom. Controparte_3
pari a € 40,000,00, con la conseguenza che e devono Controparte_2 Controparte_1
essere condannati, rispettivamente ai sensi dell'art. 1669 c.c. e dell'art. 1490 c.c., in solido, al pagamento dell'importo residuo pari a € 53.520,37.
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Gli appellanti chiedono poi la condanna di e di al Controparte_2 Controparte_1
pagamento delle spese sostenute nel corso del procedimento di mediazione volontaria, dagli stessi quantificate in complessivi € 9.969,73.
Dette spese, documentalmente provate (cfr. docc. nn. 15, 16, 17, 18 e 19, fascicolo I grado attori), non hanno formato oggetto di specifica contestazione da parte degli odierni appellati e i quali devono pertanto essere condannati in solido Controparte_2 Controparte_1
al relativo rimborso.
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Occorre ora esaminare la fondatezza della riproposta (v corpo dell'atto di costituzione) domanda di manleva formulata da nei confronti di Controparte_2 [...]
Controparte_4
La compagnia assicuratrice eccepisce invero l'inoperatività della polizza essenzialmente sulla base dell'asserito mancato rispetto delle condizioni, di cui all'art. 3 del contratto, che subordinano l'efficacia della garanzia alla circostanza che “l'immobile sia stato realizzato a regola
d'arte, secondo la migliore tecnica costruttiva – in piena osservanza di leggi e regolamenti in vigore o di norme stabilite da organismi ufficiali ed in conformità del capitolato allegato al preliminare di vendita” (cfr. doc. n. 3 fascicolo I grado pp. 2-3). Controparte_9
Ebbene, con riferimento alla clausola che mira ad escludere l'operatività della polizza nel caso in cui l'immobile non sia stato realizzato “a regola d'arte”, non può che evidenziarsene la nullità, venendo meno, altrimenti, la stessa causa assicurativa, posto che appare evidente pagina 16 di 21 che se si impone che le opere siano realizzate “a regola d'arte” (e quindi esenti da vizi) , difettando l'assunzione di un rischio in capo all'assicuratore, lo stesso scopo assicurativo verrebbe frustrato, rimanendo vuoto di significato, giacché proprio per le sue colpose inadempienze l'assicurato ha sottoscritto la polizza (cfr. Cass n. 14595 del 09/07/2020 e
Cass 27/06/2023, n.18320
Quanto, invece, alla condizione che subordina l'operatività della polizza alla “piena osservanza di leggi e regolamenti”, occorre anzitutto chiarire che, poiché ai sensi dell'art. 43
c.p. costituisce comportamento colposo quello che, senza essere diretto alla produzione di un evento, lo abbia comunque determinato a causa di negligenza o imprudenza o imperizia, ovvero per inosservanza di leggi, regolamenti, ordini o discipline, ne deriva che anche siffatta ultima violazione comporta l'eventuale esclusione della garanzia, solo allorché
l'assicurato l'abbia posta in essere per dolo o colpa grave, in base al principio generale stabilito dall'art.1900 c.c..
Nel caso di specie tale colpa grave sussiste ed impedisce di poter estendere l'obbligo di manleva della Compagnia assicuratrice anche ai vizi e difetti indicati dal CTU nel computo metrico alla voce A4, per un totale di € 21.577,54, avendo invero il consulente tecnico più volte ribadito che l'impianto di scarico delle acque pluviali “in modo del tutto difforme dal progetto, in contrasto con quanto autorizzato dall'ente gestore e dalle normative sugli scarichi in fognatura delle acque piovane”, (cfr. CTU, p. 36 e, sopra, seconda problematica, per cui sarà necessario realizzare altro impianto, in sostituzione del pozzo perdente non fattibile, prima dell'immissione in fognatura delle acque chiare), e quindi con consapevole o comunque gravemente colposa inosservanza.
Al contrario, non vale invece a limitare l'operatività della polizza, nel senso di escludere dalle poste fatte confluire nell'obbligo di manleva, quelle indicate dal CTU alla voce A2
“Interventi su intonaci interni ed esterni”, la circostanza che le condizioni generali della polizza medesima riconducano gli intonaci tra le parti dell'immobile non destinate a lunga durata e come tali escluse dalla garanzia, atteso che, nel caso di specie, la causa dei danni riportati pagina 17 di 21 dagli intonaci è chiaramente rinvenibile nei gravi difetti solidalmente imputabili, come si evince dalla risultanze peritali, alla società appaltatrice assicurata.
Conseguentemente, con riferimento alla obbligazione solidale di natura risarcitoria accertata in capo dovrà essere condannata a Controparte_2 Controparte_9
tenere indenne l'assicurata fino alla concorrenza di € 31.942,80 (pari a € 53.520,37 - €
21.577,54), da cui va ulteriormente sottratto lo scoperto pari a € 20.250,00, per un importo residuo pari a € 11.692,80.
Infine, alcun obbligo di manleva può dirsi sussistente in capo a Controparte_9
per ciò che concerne la condanna di in solido con
[...] Controparte_2 CP_1
al rimborso delle spese sostenute dagli appellanti nel corso del procedimento di
[...]
mediazione volontaria, dagli stessi quantificate in complessivi € 9.969,73, atteso che la società assicurata decideva di occuparsi direttamente della relativa pratica, successivamente dichiarando, a mezzo di atto sottoscritto dal proprio legale rappresentante Controparte_1
che “La compagnia assicurativa con cui la Società Controparte_9 Controparte_2
ha stipulato Polizza Decennale Postuma in relazione ai predetti immobili, non è tenuta a rispondere
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alla chiamata per il procedimento di mediazione” (cfr. cfr. doc. n. 1 fascicolo I grado
[...]
. Controparte_9
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All'esito del presente grado di giudizio, che ha visto l'accoglimento parziale delle domande proposte da e nei confronti di e Parte_1 Parte_2 Controparte_2 CP_1
consegue la condanna della parte appellata alla refusione, nella misura di 2/3
[...]
(rimanendo pertanto il terzo residuo compensato tra le parti), delle spese di ambedue i gradi di giudizio, liquidate come in dispositivo, in misura intermedia tra minimi e medi per la non particolare complessità, avuto riguardo al valore della controversia determinato in base al decisum e non già in base al disputatum, in ossequio al principio di diritto enunciato dalle
Sezioni Unite della Corte di Cassazione, per il quale “il valore della controversia al fine del rimborso delle spese di lite a carico della parte soccombente va fissato […] sulla base del criterio del
pagina 18 di 21 disputatum (ossia di quanto richiesto dalla parte attrice nell'atto introduttivo del giudizio), tenendo però conto che, in caso di accoglimento solo parziale della domanda, il giudice deve considerare il contenuto effettivo della sua decisione (criterio del decisum), salvo che la riduzione della somma o del bene attribuito non consegua ad un adempimento intervenuto, nel corso del processo, ad opera della parte debitrice, convenuta in giudizio, nel qual caso il giudice, richiestone dalla parte interessata, terrà conto non di meno del disputatum” (cfr. Cass., Sez. un., 11 settembre 2007, n. 19014).
Quanto alle spese richieste dall'assicurato nei confronti della compagnia assicuratrice, come da ultimo chiarito da Cass 16/02/2024, n.4275 “In materia di assicurazione della responsabilità civile vanno tenuti distinti e devono costituire oggetto di specifiche domande con indicazione della rispettiva causa petendi: a) il diritto al rimborso delle spese di lite sostenute per la chiamata in causa, che scaturisce dalla sentenza ed ha per presupposto la soccombenza reale o virtuale dell'assicuratore nei confronti dell'assicurato; b) il diritto alla refusione delle spese di resistenza ex art. 1917, comma 3, c.c., che deriva dal contratto di assicurazione e prescinde da una pronuncia di condanna dell'assicurato nei confronti del terzo;
c) il diritto alla rifusione delle spese di soccombenza ex art. 1917, comma 1, c.c. ossia quelle che l'assicurato è condannato a pagare al terzo vittorioso, che trova fondamento nel contratto di assicurazione ed incontra il limite del massimale”(nella specie, la S.C. ha affermato che correttamente la sentenza impugnata aveva interpretato la domanda con la quale l'assicurato chiedeva che l'assicuratore fosse condannato a tenerlo indenne "da ogni pronuncia e da ogni condanna"
"con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio", come una domanda di condanna alla rifusione delle spese di chiamata in causa, ma non delle spese di resistenza).
Nel caso in esame, l'assicurato si è limitato del tutto genericamente a chiedere di essere tenuto indenne dalle conseguenze negative di carattere patrimoniale nel caso di accertata responsabilità per i vizi, quindi senza alcuno specifico riferimento a pattuizioni concernenti il profilo delle spese, per cui sono dovute solo quelle di chiamata in causa
In specie, in ragione del parziale accoglimento della domanda di manleva svolta da
[...]
nei confronti di quest'ultima dovrà essere CP_2 Controparte_9
pagina 19 di 21 condannata a rimborsare alla predetta società le spese di chiamata in causa nella misura dei
2/3.
Considerate infine le risultanze dell'accertamento peritale, dalle quali emergono in ogni caso plurime e gravi irregolarità nell'esecuzione dell'opera, le spese di CTU, già liquidate nel corso del giudizio di prime cure con separato decreto del 17.11.2023, devono porsi integralmente a carico di e in solido. Controparte_2 Controparte_1
PTM
La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. Parte_1 Parte_2
2879/2024, pubblicata in data 29.11.2024, disattesa o assorbita ogni contraria o ulteriore domanda, istanza ed eccezione, così dispone:
• preliminarmente, preso atto dell'intervenuto accordo transattivo sottoscritto in data
28.05.2025, dichiara la cessazione della materia del contendere tra gli appellanti Pt_1
e e gli appellati geom. e
[...] Parte_2 Controparte_3 [...]
a spese compensate;
Controparte_12
• nel merito, accoglie per il resto parzialmente l'appello proposto da e Parte_1
e per l'effetto: Parte_2
- condanna e in solido, al pagamento in favore di Controparte_2 Controparte_1
e dell'importo di € 53.520,37 oltre ulteriori interessi al Parte_1 Parte_2
tasso di mora ex art. 1284 c. 4 c.c. dalla data di pubblicazione della presente sentenza al soddisfo;

- condanna a tenere indenne fino Controparte_9 Controparte_2
alla concorrenza della somma di € 11.692,80;
- condanna altresì e in solido, al pagamento in Controparte_2 Controparte_1
favore di e dell'importo pari a € 9.969,73 a titolo di Parte_1 Parte_2
rimborso delle spese sostenute dagli odierni appellanti nel procedimento di mediazione volontaria;

pagina 20 di 21 - condanna e in solido, a rimborsare a Controparte_2 Controparte_1 Pt_1
e i 2/3 delle spese di lite di entrambi i gradi, così in tal misura
[...] Parte_2
liquidate (già per i 2/3):
a) quanto al primo grado, in complessivi € 8.500,00 per compensi professionali, oltre
IVA, CPA e rimborso forfettario spese generali;

b) quanto al secondo grado, in complessivi € 6.500,00, per compensi professionali, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario spese generali disponendo che il residuo terzo delle spese ut supra liquidate resti compensato tra le parti;

- condanna a rimborsare a i 2/3 Controparte_9 Controparte_2
delle spese del doppio grado, liquidate nella medesima misura di cui sopra;

- pone le spese di CTU, già liquidate nel corso del giudizio di prime cure con separato decreto, integralmente a carico di e in solido. Controparte_2 Controparte_1
Così deciso in Milano il 16.07.2025

Il Consigliere relatore Il Presidente
dott. Francesco Distefano dott. Alberto Massimo Vigorelli
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