REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia composta dai magistrati dott.ssa Clotilde Parise Presidente dott.ssa Elena Rossi Consigliere relatore dott. Gianluca Bordon Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1134 del Ruolo Generale dell'anno 2024, promossa da
(C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Bertoli ed elettivamente domiciliata a
Padova, corso del popolo n.8, presso lo studio del difensore;
parte riassumente contro
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Salvatore Rizza ed elettivamente domiciliata a
Milano, viale Tunisia n.6, presso lo studio del difensore;
parte convenuta in riassunzione contro
(C.F. ) Controparte_2 P.IVA_3 parte convenuta in riassunzione - contumace
Oggetto: rinvio da Cassazione, ordinanza n. 14376/2024, pubblicata il 23 maggio
2024
Conclusioni
pagina 1 di 19 Per Parte_1
Voglia la Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, in riforma dell'ordinanza del
Tribunale di Vicenza del 31.7.2019, resa nella causa n. 2318/2018 R.G.:
In via principale: accogliere le domande proposte dalla convenuta nel primo Pt_1 grado del giudizio, per le ragioni esposte in narrativa:
“Nel merito: respingersi ciascuna e tutte le domande, deduzioni ed istanze formulate dalla ricorrente in quanto destituite di Parte_2 fondamento in fatto e in diritto per le ragioni esposte in atti. Salva ed impregiudicata ogni domanda di risarcimento dei danni subiti e subendi per aver ricevuto in godimento un bene abusivo e comunque affetto da vizi gravi, tali da renderne possibile solamente l'utilizzo parziale e per il caso di anticipato rilascio rispetto alla scadenza contrattuale”.
In via istruttoria: ammettere le prove dedotte e non ammesse e/o non assunte.
In ogni caso: spese, competenze e onorari rifusi di ambo i gradi del giudizio.
Per Controparte_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Appello di Venezia, a fronte dell'ordinanza della Corte di Cassazione n. 14376/2024 pubblicata in data 23/05/2024 con la quale è cassata la sentenza n. 2287/2021 resa da questa stessa Corte d'Appello e rigettata ogni contraria domanda, eccezione e/o istanza, anche istruttoria:
1) Nel merito:
- in accoglimento dell'appello promosso da Controparte_1 riformare l'impugnata ordinanza del 31/07/2019, emessa dal Tribunale di Vicenza sub procedimento R.G. 2318/2018, nella persona del Dott. Antonio Picardi, per tutte le ragioni versate in atti e, per l'effetto, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di leasing n. 12.0.8871 (oggi, n. 712088711) del 23/09/2010 operata da in virtù della clausola risolutiva Controparte_1 espressa di cui alle condizioni generali di locazione finanziaria;

- rigettare, in ogni caso, l'appello avversario in quanto infondato in fatto e in diritto per le ragioni versate in atti;

2) In ogni caso:
pagina 2 di 19 - con vittoria di spese, diritti e onorari dei precedenti giudizi di merito, del giudizio di legittimità e del presente giudizio di rinvio e, per l'effetto, disponendo altresì la restituzione dell'importo pari a € 4.824,66 oltre interessi, corrisposto a controparte da in virtù della provvisoria esecuzione della CP_1 sentenza d'appello”.
Svolgimento dei processi
Con contratto di compravendita stipulato in data 23 settembre 2010 AD
(poi incorporata da acquistava da CP_1 Controparte_1
e la piena proprietà di una porzione Parte_3 Parte_4 immobiliare sita in Padova, via Armistizio, nn. 225, 227, 229, al fine di concederla in locazione finanziaria all'utilizzatrice Immobiliare SA s.r.l. (ora , Parte_1 come da contratto di leasing stipulato in pari data.
L'operazione prevedeva l'acquisto dell'immobile, la sua demolizione e la realizzazione di un nuovo fabbricato, per un valore complessivo di euro
890.000,00 (460.000,00 per l'acquisto dell'immobile e 430.000,00 per i costi della ristrutturazione edilizia) e un corrispettivo di leasing pari a complessivi euro
1.122.000,00, oltre IVA, poi riquantificati, a fronte dei maggiori costi, in rispettivi euro 959.731,38 (costo complessivo dell'operazione) e 1.245.625,00, oltre IVA
(corrispettivo leasing).
In data 8 febbraio 2013, terminate le opere edilizie, il fabbricato veniva consegnato all'utilizzatrice Immobiliare SA la quale sottoscriveva, unitamente al Direttore dei Lavori, un verbale di consegna e accettazione.
Nell'aprile del 2014 l'utilizzatrice Immobiliare SA, sollecitata dalla società alla quale aveva concesso in locazione l'immobile, inviava Controparte_2 alla società appaltatrice e alla AD Leasing una Controparte_3 raccomandata con la quale denunciava la presenza di una serie di vizi, invitando l'appaltatore e il concedente a intervenire.
Tali soggetti non si attivavano cosicché con ricorso per accertamento tecnico preventivo, datato 10 giugno 2014, Immobiliare SA adiva il Tribunale di
Padova al fine di accertare i vizi dell'immobile e quantificare i costi per la rimozione degli stessi. Nel procedimento veniva nominato il CTU dott. il Per_1
pagina 3 di 19 quale accertava che il piano secondo e terzo-sottotetto dell'immobile erano completamente abusivi, non essendo mai stati autorizzati dal Comune di Padova.
L'utilizzatore, apprese tali circostanze, a partire dal mese di agosto 2016 interrompeva la corresponsione dei canoni, cosicché Controparte_1
(subentrata a AD Leasing S.p.a.) con raccomandata del 12 giugno
[...]
2017 risolveva il contratto avvalendosi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 26 delle Condizioni generali del contratto di leasing, intimando all'utilizzatrice e alla conduttrice il pagamento dei Parte_1 Controparte_2 canoni insoluti e la riconsegna dell'immobile. Pa In data 5 dicembre 2016 il Comune di Padova comunicava a e a l'avvio del procedimento amministrativo finalizzato CP_1 all'accertamento delle opere edilizie abusive, il quale si concludeva con l'irrogazione nei loro confronti di una sanzione pecuniaria di euro 347.296,00, che solo provvedeva a pagare. CP_1
Stante l'inadempimento di nel pagamento dei canoni scaduti e nella Parte_1 liberazione dell'immobile, con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. datato 30 marzo 2018 conveniva avanti al Tribunale di Vicenza l'utilizzatrice e la CP_1 Parte_1
Pa conduttrice chiedendo di accertare l'inadempimento di Controparte_2 nella corresponsione dei canoni di locazione finanziaria e, conseguentemente, la legittimazione di ad ottenere la risoluzione del contratto in forza CP_1 della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 26 delle Condizioni generali di Pa contratto o, in subordine, ex art. 1453 c.c., e di condannare e CP_2
, in solido tra loro, all'immediato rilascio dell'immobile.
[...]
Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande avversarie, la Parte_1 restituzione dei canoni di leasing già pagati e il risarcimento dei danni subiti.
In particolare, la convenuta deduceva che era inadempiente CP_1 avendo dichiarato la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile poi risultato abusivo, con conseguente nullità del contratto di leasing e legittimazione della stessa a sospendere il pagamento dei canoni di locazione finanziaria.
Con ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. del 30 luglio 2018 il Tribunale di Vicenza accoglieva la domanda subordinata di pronunciando la risoluzione CP_1
pagina 4 di 19 Pa del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c. di e condannando quest'ultima e , in solido tra loro, all'immediato rilascio Controparte_2 dell'immobile oggetto del contratto di leasing.
In particolare, il Tribunale, pur rilevando la fondatezza dei rilievi di parte resistente in ordine alla responsabilità dei tecnici di per aver CP_1 dichiarato la piena regolarità edilizia e urbanistica della costruzione, riteneva che Pa l'occupazione gratuita dell'immobile da parte di specie dopo l'avvenuto pagamento della sanzione amministrativa pecuniaria da parte della concedente, non fosse più giustificabile. impugnava l'ordinanza dinnanzi alla Corte di appello di Venezia CP_1 formulando due motivi:
I. erroneo accoglimento della domanda subordinata di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., a discapito di quella principale di risoluzione per clausola risolutiva espressa, per non aver il Tribunale considerato le clausole contrattuali in forza delle quali l'utilizzatrice si era obbligata a rinunciare a far valere nei confronti della concedente diritti o eccezioni in caso di irregolarità amministrative ed edilizie;

II. erronea compensazione delle spese di lite.
L'ordinanza del Tribunale di Vicenza veniva impugnata con autonomo appello, poi Pa riunito, anche da e da , le quali censuravano il Controparte_2 provvedimento impugnato per i seguenti motivi:
I. erroneo accoglimento della domanda di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. stante l'omesso esame delle questioni preliminari relative alla risoluzione del contratto per inadempimento della concedente, per impossibilità sopravvenuta imputabile a quest'ultima e per nullità del contratto per difetto di causa o illiceità dell'oggetto;
II. erroneo accertamento di una responsabilità dell'utilizzatrice ex art. 1453 c.c. per il mancato pagamento dei canoni di locazione in quanto non dovuti, nonché per il mancato pagamento dell'indennità da occupazione mancando un'apposita domanda in tal senso. Contraddittorietà della pronuncia laddove il Tribunale aveva dichiarato che rimanevano impregiudicate le eventuali pagina 5 di 19 rivendicazioni risarcitorie verso la ricorrente nonostante esse fossero precluse, posto che l'accertamento dell'inadempimento ex art. 1453 c.c. faceva sorgere un giudicato implicito sulla validità ed efficacia del contratto di leasing. Pa e si costituivano anche nel giudizio d'appello instaurato da Controparte_2 riproponendo i predetti motivi ed eccependo che il Tribunale CP_1 avrebbe dovuto rilevare d'ufficio la nullità del contratto di leasing in quanto risultante da fatti e documenti allegati in giudizio (ATP accertante l'abusività dell'immobile) e, in ogni caso, derivante dal collegamento negoziale con un contratto di appalto dichiarato nullo in altro giudizio.
Con sentenza n. 2287/2021 la Corte di appello di Venezia rigettava l'appello proposto da in considerazione del fatto che il CTU nominato nel CP_1 procedimento per ATP, dott. , aveva accertato che l'immobile era abusivo Per_1 ben prima che l'utilizzatrice IL si rendesse inadempiente all'obbligazione di pagamento dei canoni, sicché non poteva essere ritenuta CP_1 adempiente, avendo commesso l'abuso edilizio-urbanistico come proprietaria dell'immobile, quanto meno omettendo la dovuta vigilanza sull'intervento.
Nulla diceva, invece, in relazione all'appello incidentale proposto da e Parte_1
Controparte_2
Pa Contro la predetta sentenza ricorrevano per cassazione e Controparte_2 affidandosi a due motivi.
Con il primo motivo le ricorrenti lamentavano l'omessa decisione sulla questione, già proposta in primo grado e ritenuta assorbita dal Tribunale, relativa all'inadempimento di In particolare, le ricorrenti deducevano che CP_1 il Tribunale aveva dichiarato la risoluzione del contratto di leasing per inadempimento dell'utilizzatrice ex art. 1453 c.c. senza preliminarmente statuire sull'eccezione di inadempimento della concedente, sulla validità del contratto e sulla risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta imputabile alla concedente, stante le accertate irregolarità amministrative dell'immobile e la conseguente impossibilità di acquistarlo.
pagina 6 di 19 Oltre a ciò, le ricorrenti denunciavano l'omessa pronuncia sulla contraddittorietà della motivazione dell'ordinanza del Tribunale di Vicenza tanto per il mancato pagamento dell'indennità di occupazione, sia perché mai richiesta sia perché i canoni non sono equivalenti a tale indennità, quanto nel ritenere impregiudicate Pa le possibili rivendicazioni risarcitorie di le quali sarebbero state invece precluse dal giudicato implicito sulla validità del contratto una volta accertato l'inadempimento ex art. 1453 c.c. Pa Con il secondo motivo e prospettavano la contraddittorietà Controparte_2 della motivazione della sentenza laddove, da un lato veniva accertato l'abuso edilizio e l'addebito dello stesso alla concedente e, dall'altro lato, veniva accolta la domanda di di risoluzione del contratto e di liberazione CP_1 dell'immobile.
Nel giudizio si costituiva impugnando incidentalmente la sentenza CP_1 sulla base di due motivi.
Con il primo motivo la ricorrente incidentale denunciava l'omesso esame di un fatto risultante dal contratto di leasing, ovvero la circostanza che IL si era obbligata a mantenere indenne la concedente da ogni responsabilità derivante dalla costruzione, rinunciando espressamente a far valere nei confronti della stessa ogni diritto, azione o eccezione in caso di irregolarità amministrative ed edilizie e per la mancanza di qualità del bene.
Con il secondo motivo censurava la sentenza per l'omesso esame CP_1 di un altro fatto controverso e rilevante, ovvero la questione della esclusiva imputabilità delle difformità alla utilizzatrice, e non alla concedente.
Con l'ordinanza n. 14376/2024 la Corte di cassazione, quanto al ricorso in via Pa principale proposto da e , dichiarava: Controparte_2
- la fondatezza del primo motivo in quanto la Corte di appello aveva omesso di pronunciarsi sulla questione, non potendosi ravvisare una pronuncia implicita sulla stessa, posto che la Corte, da un lato non aveva riconosciuto l'esclusiva responsabilità del concedente e, dall'altro lato, non aveva riconosciuto la responsabilità dell'utilizzatore;
- l'assorbimento del secondo motivo per l'accoglimento del precedente.
pagina 7 di 19 Esaminato il ricorso principale la Corte di cassazione passava all'esame del ricorso proposto da dichiarando: CP_1
- la fondatezza del primo motivo, posto che il contratto dal quale risultavano gli impegni assunti dall'utilizzatrice era stato depositato, cosicché la questione era divenuta un punto controverso sul quale i giudici di merito avrebbero dovuto pronunciarsi;

- l'inammissibilità del secondo motivo in quanto finalizzato a contestare l'accertamento in fatto compito dalla Corte di appello e non censurabile in sede di legittimità. Pa Con atto di citazione ha riassunto il giudizio avanti questa Corte formulando le conclusioni indicate in epigrafe e deducendo quanto segue:
- l'accertamento della Corte di appello, secondo cui avrebbe CP_1 commesso l'abuso edilizio-urbanistico come proprietaria, sarebbe ormai coperto dal giudicato interno;

- il Tribunale e la Corte di appello hanno pronunciato la risoluzione del contratto per inadempimento della concedente ex art. 1453 c.c. omettendo di statuire preliminarmente sull'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. svolta dall'utilizzatrice; sull'avvenuta risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta non imputabile all'utilizzatrice; sulla nullità del contratto per mancanza di causa o per illiceità dell'oggetto, posto che l'immobile era abusivo e, dunque, intrasferibile;

- il Tribunale avrebbe erroneamente accertato l'inadempimento dell'utilizzatrice ex art. 1453 c.c. per il mancato pagamento di canoni non dovuti, nonché per il mancato pagamento di un'indennità da occupazione mai richiesta dalla concedente. Oltre a ciò, l'ordinanza sarebbe contraddittoria laddove il
Tribunale, dopo aver accertato l'inadempimento dell'utilizzatrice ex art. 1453
c.c. e, conseguentemente, la validità del contratto, ha ritenuto impregiudicate le eventuali rivendicazioni risarcitorie verso la concedente.
Nel giudizio di riassunzione si è costituita deducendo quanto CP_1 segue:
pagina 8 di 19 - l'accertamento secondo cui la concedente sarebbe responsabile dell'abuso edilizio non è passato in giudicato in quanto è la stessa Corte di cassazione ad affermare che nei precedenti gradi di giudizio non c'è stato un esclusivo riconoscimento della responsabilità del concedente;

- il Tribunale e la Corte di appello hanno omesso di valutare le clausole contrattuali con cui l'utilizzatore manlevava e liberava espressamente la concedente in caso di eventuali responsabilità, pregiudizi o irregolarità dell'immobile;
- il pagamento della sanzione pecuniaria irrogata dal Comune di Padova per l'irregolarità edilizia dell'immobile ha determinato una “legalizzazione” dell'opera, con conseguente commerciabilità della stessa, come confermato anche dal Comune di Padova in apposita comunicazione indirizzata a
CP_1
Dichiarata la contumacia di , Controparte_4 all'udienza del 18 giugno 2025, sostituita ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa
è stata trattenuta in decisione ex art. 352 c.p.c.
Motivi della decisione
Tanto premesso in ordine alle questioni oggetto del contendere e allo svolgimento dei processi, in applicazione del decisum della Cassazione, devono affrontarsi le seguenti problematiche, come indicato nella sentenza di rinvio:
- la validità del contratto di leasing stante l'accertata natura abusiva dell'immobile;
- la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta e il conseguente inadempimento della concedente per aver accertato la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile poi risultato abusivo;

- la contraddittorietà della motivazione del Tribunale, sia per aver ritenuto che l'utilizzatrice fosse inadempiente, tanto per il mancato pagamento di un'indennità di occupazione, sia perché mai richiesta sia perché non equivalente ai canoni di leasing, quanto nel ritenere impregiudicate le rivendicazioni risarcitorie dell'utilizzatrice, le quali sarebbero invece precluse pagina 9 di 19 dall'effetto di giudicato implicito sulla validità del contratto una volta accertato l'inadempimento dell'utilizzatrice ex art. 1453 c.c.;
- la validità ex art. 1229 c.c. delle clausole contrattuali con le quali l'utilizzatrice si era obbligata a manlevare la concedente da danni versi terzi e a rinunciare a far valere diritti o eccezioni in caso di irregolarità amministrative ed edilizie, e in mancanza di qualità del bene.
Preliminarmente si rileva che il capo della sentenza della Corte di appello contente l'accertamento della responsabilità di per l'abuso edilizio- CP_1 urbanistico è coperto dal giudicato, posto che la Corte di cassazione ha dichiarato l'inammissibilità del relativo motivo, cosicché tale accertamento non può più essere oggetto di esame in questa sede.
Partendo dunque da tale presupposto è ora necessario valutare la fondatezza Pa delle eccezioni sollevate dall'utilizzatrice in relazione all'inadempimento della concedente ex art. 1460 c.c., alla risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta imputabile a e alla validità del contratto. CP_1
Deduce la riassumente che il Tribunale e la Corte di appello avrebbero erroneamente pronunciato la risoluzione del contratto per inadempimento di IL ex art. 1453 senza preventivamente accertare che il contratto di leasing fosse valido ed efficace e che non vi fosse un pregresso inadempimento della concedente.
Quanto alla validità del contratto, sostiene la riassumente che l'abusività dell'immobile avrebbe determinato, in primo luogo, la nullità del contratto di leasing per mancanza di causa, posto che l'impossibilità di trasferire la proprietà del bene costituisce la primaria funzione economica del leasing e, in secondo luogo, la nullità del contratto per illiceità dell'oggetto, stante la natura abusiva dell'immobile.
A giudizio del Collegio la censura è infondata e, pertanto, non può essere accolta.
Preliminarmente è opportuno evidenziare che il contratto di leasing finanziario, che realizza una figura di collegamento negoziale tra contratto di leasing e contratto di compravendita/fornitura, ha una causa essenzialmente finanziaria, trattandosi di un'operazione economica attraverso la quale l'utilizzatore consegue pagina 10 di 19 il godimento di un bene che è stato preventivamente acquistato dal concedente, su puntuale indicazione dell'utilizzatore, dietro il pagamento di un canone. Pa Di qui l'infondatezza della tesi di secondo cui il contratto di leasing sarebbe privo di causa, posto che la causa dello stesso non è il successivo trasferimento della proprietà del bene, ma l'operazione di finanziamento e il godimento del bene.
Quanto all'asserita nullità del contratto di leasing, si rileva che la giurisprudenza di legittimità è ormai consolidata nell'affermare che, in materia di locazione di immobili ad uso non abitativo, l'eventuale non conformità dell'immobile locato alla disciplina edilizia ed urbanistica non determina l'illiceità dell'oggetto del contratto, atteso che tale requisito previsto dall'art. 1346 c.c. è da riferire alla prestazione oggetto del contratto e non al bene in sé; né è illecita la causa ex art. 1343 c.c., perché locare un immobile costruito senza licenza, né condonato, non è in contrasto con l'ordine pubblico, cosicché il contratto stipulato tra privati non può considerarsi invalido (Cass. n. 17557/2020).
Del pari infondata è l'affermazione dell'utilizzatrice secondo cui il pagamento della sanzione amministrativa irrogata per l'irregolarità dell'immobile non avrebbe determinato una regolarizzazione dell'illecito, con conseguente incommerciabilità dell'immobile abusivo.
Nel caso in esame il Comune di Padova, dopo aver accertato la non conformità dell'intervento edilizio alla normativa urbanistico-edilizia e l'impossibilità di ottenere la demolizione dell'opera abusiva senza arrecare pregiudizio alla parte eseguita in conformità al permesso di costruire, ha applicato la sanzione amministrativa di cui all'art. 34, comma II, D.P.R. 380/2001 (che è stata pagata dalla sola . CP_1
Come più volte ribadito dalla giurisprudenza di legittimità il provvedimento adottato dall'autorità amministrativa ex art. 34, II comma, D.P.R. 380/2001 non equivale ad una sanatoria, atteso che non integra una regolarizzazione dell'illecito e, in particolare, non autorizza il completamento delle opere, considerato che le stesse vengono tollerate, nello stato in cui si trovano, solo in funzione della conservazione di quelle legittimamente realizzate (Cass. pen. N. 28747/2018).
pagina 11 di 19 Tuttavia, il fatto che il pagamento della sanzione amministrativa non faccia venire meno la natura abusiva dell'immobile, non determina l'incommerciabilità dello stesso in quanto la natura abusiva dell'immobile non determina di per sé la nullità del contratto traslativo della proprietà.
A tal proposito si richiama la pronuncia n. 8230/2019 con cui le Sezioni Unite hanno risolto un contrasto giurisprudenziale relativo alla natura della nullità di cui all'art. 46 del D.P.R. 380/2001 e agli artt. 17 e 40 della legge 47/1985 che ricorre nell'ipotesi in cui, negli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento o la costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a edifici o parti di essi, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Rispetto a tale nullità si fronteggiavano due teorie: la prima “formale”, secondo cui la nullità ricorreva solo in caso di assenza delle predette dichiarazioni e a prescindere dall'eventuale irregolarità urbanistica del bene;
la seconda
“sostanziale”, secondo cui lo scopo della norma era quello di rendere incommerciabili gli immobili affetti da irregolarità urbanistiche, cosicché
l'irregolarità edilizia del bene determinava la nullità sostanziale del relativo contratto.
Le Sezioni Unite hanno risolto il contrasto riconducendo la nullità delle disposizioni in esame alla fattispecie della nullità “testuale” di cui all'art. 1418, comma III,
c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, affermando che con tale espressione deve intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente ed essere riferibile all'immobile.
Le Sezioni Unite hanno inoltre affermato il principio secondo cui, in presenza di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile, il contratto sarà valido a prescindere dalla conformità o dalla difformità della costruzione realizzata rispetto al titolo in esso menzionato, e ciò per la ragione che tale profilo, esulando dal pagina 12 di 19 perimetro della nullità, non essendo previsto dalle disposizione che la comminano, non può rilevare, posto che le norme che sanciscono la nullità, ponendo limiti all'autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, devono ritenersi di stretta interpretazione, sicché non possono essere applicate estensivamente o analogicamente ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste.
Pare dunque evidente come non sussistesse alcun ostacolo alla commerciabilità dell'immobile per la mera natura abusiva dello stesso, posto che per la validità dell'eventuale trasferimento della proprietà dell'immobile bastava la menzione del titolo abilitativo, a prescindere dalla conformità della costruzione rispetto allo stesso.
D'altro canto, la commerciabilità dell'immobile era stata confermata dallo stesso
Comune di Padova il quale, in riscontro ad una specifica richiesta inviata da aveva confermato che l'avvenuto pagamento da parte di CP_1 della sanzione amministrativa irrogata ex art. 34 D.P.R. CP_1
380/2001 aveva determinato la conclusione del procedimento amministrativo e che, in conseguenza di ciò, le opere erano legittimamente conservabili;
che per l'immobile si poteva conseguire l'agibilità ex artt. 41, comma 2 e 35, comma 19, della L.47/1985 e che nulla si opponeva alla piena commerciabilità dell'immobile
(documenti 17 e 18 di . CP_1
Infine, è opportuno rammentare che la commerciabilità dell'immobile è ulteriormente avvalorata dal fatto che con contratto di compravendita stipulato in data 27 maggio 2022 ha trasferito la proprietà CP_1 CP_1 dell'immobile a dando atto che i piani secondo e terzo, Controparte_5 realizzati senza autorizzazione, sono stati oggetto di fiscalizzazione attraverso l'irrogazione e il pagamento della sanzione amministrativa comminata dal
Comune di Padova (doc. 5 IL giudizio di riassunzione).
Alla luce di quanto esposto ritiene il Collegio che le eccezioni di nullità del contratto di leasing per mancanza di causa o per illiceità dell'oggetto siano infondate posto che l'abusività dell'immobile non determina l'inefficacia del contratto di locazione finanziaria, né determina il venire meno della causa del contratto, posto che essa sussiste e ha natura finanziaria e, in ogni caso, la pagina 13 di 19 realizzazione di un immobile in difformità rispetto al titolo abilitativo non determina di per sé la nullità del contratto di trasferimento della proprietà del bene.
Appurato che il contratto di leasing non era affetto da invalidità è ora necessario esaminare la questione dell'asserito inadempimento della concedente.
Deduce la riassumente che si sarebbe resa inadempiente ai CP_1 propri obblighi, legittimando la sospensione del pagamento dei canoni di leasing ex art. 1460 c.c., avendo attestato, per tramite del proprio geometra, la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile poi risultato abusivo.
A giudizio del Collegio la censura è infondata e, pertanto, non può trovare accoglimento.
Come già ampiamente esposto l'irregolarità urbanistico-edilizia dell'immobile oggetto del contratto di leasing non ha determinato l'invalidità del contratto di leasing, sicché l'eventuale condotta colposa del tecnico di che ha CP_1 dichiarato la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile poi risultato abusivo non ha inciso in modo apprezzabile sui diritti dell'utilizzatrice affinché essa potesse legittimamente avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.
È inoltre opportuno puntualizzare che dalla lettura della CTU emerge che in sede di operazioni peritali il geometra CTP di ha dichiarato, e Per_2 CP_1 tale circostanza non è stata smentita o contestata dagli altri CTP, che la documentazione sulla base della quale il tecnico di ha redatto la CP_1 perizia finale gli era stata fornita dal Direttore dei lavori nominato, scelto e Pa incaricato dall'utilizzatrice che, peraltro, è la sola ad aver realizzato i progetti edilizi, espletato le formalità burocratiche e amministrative necessarie ai fini edificatori, scelto l'appaltatore che ha realizzato le opere e il Direttore dei lavori che ne ha supervisionato l'attività.
Deve pertanto ritenersi che l'utilizzatrice non fosse legittimata a sospendere il pagamento dei canoni ex art. 1460 c.c. Pa Infondata è anche la tesi di secondo cui la clausola di esclusione della responsabilità della concedente sarebbe nulla ex art. 1229 c.c.
pagina 14 di 19 L'art. 17 del contratto di leasing (“rischi – manleva e tutela della concedente”) prevede espressamente che “l'utilizzatore, riconoscendo di aver provveduto alla progettazione ed edificazione dell'immobile in funzione delle proprie esigenze e dell'uso previsto, dichiara di assumere a suo carico ogni rischio (anche per caso fortuito, forza maggiore, evizione, revoca, fatto o atto di terzi ivi compresa la
Pubblica Autorità) e responsabilità relativamente alla costruzione, la custodia, la manutenzione e l'uso dell'immobile, fin dal momento in cui esso gli verrà messo a disposizione, nei confronti sia della concedente che di terzi”. In virtù del medesimo articolo l'utilizzatrice si è inoltre obbligata a rinunciare espressamente a far valere nei confronti della concedente ogni suo diritto, azione o eccezione in relazione ad una serie di ipotesi, tra le quali la “mancanza o irregolarità di licenze, autorizzazioni o consensi che siano necessari per la costruzione, le varianti in corso d'opera, l'uso al quale è destinato l'immobile, nonché loro eventuale annullamento e/o revoca”.
Tali clausole appaiono del tutto lecite in quanto preordinate a ricondurre ad equità
l'evidente squilibrio contrattuale derivante dal fatto che, in mancanza di tali previsioni, la concedente si troverebbe a rispondere dei vizi e delle irregolarità di un immobile di cui è divenuta proprietaria al solo fine di concederlo in godimento all'utilizzatore, il quale è il solo soggetto ad aver avuto un ruolo attivo nella fase di esecuzione dei lavori sull'immobile.
Invero, dall'esame della documentazione in atti e, in particolare, dal contratto di compravendita (doc. 3 I° grado), dal contratto di leasing (doc. 4 CP_1
I grado) e dall'atto di cessione del contratto di appalto (doc. 6 IL CP_1
I grado), emerge che l'utilizzatrice IL:
- “si obbliga a far costruire il nuovo fabbricato, previa demolizione del fabbricato attualmente esistente, a regola d'arte ed in conformità al progetto che verrà presentato e autorizzato dal Comune di Padova, mantenendo indenne la società di leasing da ogni responsabilità derivante dalla costruzione nei confronti di chiunque” (art. 8 contratto di compravendita immobile);
pagina 15 di 19 - “ha scelto detta area con quanto sopra esistente, ha provveduto alla elaborazione del progetto di costruzione del fabbricato e all'espletamento di tutte le formalità burocratiche ed amministrative richieste ai fini edificatori, il tutto nel rispetto di leggi e regolamenti vigenti” (premesse contratto di leasing);
- “ha gestito autonomamente e concluso la fase di progettazione, ha già ottenuto tutte le autorizzazioni edilizie necessarie per la costruzione dell'edificio, ha scelto l'impresa appaltatrice, ha nominato il Direttore dei
Lavori con contratto di incarico professionale, conferendo allo stesso la nomina di responsabile dei lavori” (premesse contratto di leasing);
- “l'utilizzatore ha individuato il Direttore dei Lavori e a tal fine dichiara, assumendosene ogni responsabilità, di averne verificato i titoli e la idoneità professionale, l'utilizzatore ha quindi chiesto alla concedente di confermare tale nomina” (art. 5 contratto di leasing); Pa
- “la cedente (Immobiliare SA s.r.l., poi ha scelto detta area, ha provveduto alla elaborazione del progetto di costruzione del fabbricato e all'espletamento di tutte le formalità burocratiche ed amministrative richieste ai fini edificatori, il tutto nel rispetto delle leggi e regolamenti vigenti” (lett. b premesse atto di cessione contratto di appalto);
- “su tale area è stato rilasciato il permesso di costruzione 1257/2011 da parte del Comune di Padova” (lett. d premesse atto di cessione contratto di appalto).
Pare dunque evidente che l'utilizzatrice abbia avuto un ampio margine di discrezionalità nell'individuazione dell'immobile, nella progettazione degli interventi da eseguire, nella scelta dei professionisti che hanno eseguito l'opera e, in generale, in tutta la fase relativa alla parziale demolizione e ricostruzione dell'immobile, nella quale l'intervento della concedente è stato CP_1 assolutamente marginale e limitato al subentro nel contratto di appalto stipulato dall'utilizzatrice con l'appaltatore resosi necessario in Controparte_3 conseguenza del fatto che era la sola proprietaria dell'immobile. CP_1
pagina 16 di 19 Tale evidente squilibrio è stato ricondotto ad equità mediante la previsione di cui all'art. 17 del contratto di leasing, la quale appare del tutto legittima non essendo contraria a norme imperative, ordine pubblico o buon costume. Né tantomeno è ipotizzabile una responsabilità della concedente per dolo o colpa grave alla luce del complessivo svolgimento della vicenda, nonché del fatto che il tecnico di agendo in buona fede, ha basato la propria relazione sulla CP_1 documentazione fornitagli dal Direttore dei lavori individuato dall'utilizzatrice.
Passando ora all'esame della questione relativa alla contraddittorietà della Pa motivazione, deduce che il Tribunale avrebbe motivato in modo contraddittorio per due ragioni: Pa
- per aver ritenuto sussistente una responsabilità di per il mancato adempimento di un'indennità da occupazione mai richiesta;

- per aver ritenuto impregiudicate le possibili rivendicazioni risarcitorie nei confronti della ricorrente, le quali sarebbero invece precluse dall'effetto del giudicato implicito sulla validità del contratto una volta accertato Pa l'inadempimento di ex art. 1453 c.c.
Quanto al primo profilo, attinente al mancato pagamento dell'indennità da occupazione, ritiene il Collegio che non sussista alcuna contraddittorietà della motivazione posto che il Tribunale non ha pronunciato la risoluzione del contratto per il mancato pagamento dell'indennità di occupazione, bensì per il mancato pagamento dei canoni di locazione.
Fondata è invece la seconda censura in quanto la pronuncia di risoluzione del contratto di leasing per inadempimento dell'utilizzatrice all'obbligazione di pagamento dei canoni fa sì che essa sia tenuta alla liberazione dell'immobile abusivamente occupato, con conseguente impossibilità della stessa di far valere qualsivoglia rivendicazione risarcitoria nei confronti dell'utilizzatrice.
Alla luce di quanto detto ritiene il Collegio che la decisione del Tribunale e della
Corte d'appello di dichiarare la risoluzione del contratto di leasing per Pa inadempimento di ex art. 1453 c.c. sia corretta in considerazione del fatto che, sebbene in qualità di proprietaria dell'immobile, abbia una CP_1 responsabilità per l'abuso edilizio realizzato, la validità del contratto di leasing,
pagina 17 di 19 nonostante la natura abusiva dell'immobile, fa sì che l'utilizzatrice non fosse legittimata a sospendere il pagamento dei canoni, cosicché essa, rendendosi inadempiente all'obbligazione di pagamento del corrispettivo, ha legittimato la risoluzione del contratto per inadempimento a lei imputabile ex art. 1453 c.c.
Alla luce dell'accoglimento della domanda formulata da Controparte_1 si deve procedere a una nuova regolamentazione delle spese di lite che
[...] seguono la sostanziale soccombenza di e Parte_1 Controparte_2
, con conseguente condanna delle predette al pagamento delle spese
[...] del giudizio di appello, di cassazione e del presente, nella misura liquidata in dispositivo, tenuto conto del valore indeterminabile (complessità media) della controversia, secondo valori medi e, quanto al giudizio di appello e al giudizio di rinvio, senza fase istruttoria.
Non devono invece essere liquidate in favore di le spese relative CP_1 al giudizio di primo grado in considerazione del fatto che essa, nel giudizio di
Cassazione, non ha riproposto il motivo di appello relativo alla compensazione delle spese di primo grado, cosicché esso deve ritenersi rinunciato. ha inoltre diritto alla restituzione delle somme eventualmente già CP_1 versate a titolo di spese di lite in esecuzione della sentenza n. 2287/2021 della
Corte d'appello di Venezia (doc. 12 giudizio di riassunzione), CP_1 oltre interessi legali dal pagamento al saldo.


P.Q.M.


La Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo quale giudice di rinvio,
- dichiara la risoluzione del contratto di leasing stipulato tra e Parte_1 per inadempimento di ex art. 1453, con Controparte_1 Parte_1 conseguente condanna di e di al Parte_1 Controparte_2 rilascio dell'immobile, se non già avvenuto;

- condanna e di , in solido tra Parte_1 Controparte_2 loro, a pagare in favore di le spese del giudizio Controparte_1 di appello, di cassazione e di rinvio, liquidate, quanto al grado di appello in euro 8.470,00 per compensi, quanto al giudizio di cassazione in euro 6.585,00
pagina 18 di 19 per compensi, e quanto al presente giudizio di rinvio in euro 8.470,00 per compensi, il tutto oltre spese generali (15%) e accessori di legge se dovuti;

- condanna e di , in solido tra Parte_1 Controparte_2 loro, alla restituzione in favore di delle Controparte_1 eventuali somme già corrisposte da quest'ultima a titolo di spese di lite pagate in esecuzione della sentenza n. 2287/2021 della Corte di appello di Venezia, oltre interessi legali dal pagamento al saldo.
Venezia, camera di consiglio del 25 giugno 2025
La Presidente
Clotilde Parise
Il Consigliere estensore
Elena Rossi
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