Pubblicato il 29/12/2025

N. 01195/2025 REG.PROV.COLL.

N. 00488/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia

sezione staccata di Brescia (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 488 del 2024, proposto da:
CO TA, rappresentato e difeso dall'avvocato Umberto Grella, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Castione della Presolana, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Andrea Di Lascio, Saul Monzani, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

Sviluppo Impianti di Risalita e Turistici - S.I.R.T. - Monte Pora S.p.A. in Liquidazione, rappresentata e difesa dagli avvocati Luciano Salomoni e Nicoletta Spinelli, con domicilio fisico presso lo studio dell’avvocato Luciano Salomoni in Milano, via Caradosso n. 8 e con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

a) per l’ACCERTAMENTO e la DECLARATORIA dell’avvenuto trasferimento, a far tempo dal 15.03.1991, in capo al Comune di Castione della Presolana (BG) delle aree previste in cessione e delle opere di urbanizzazione ed impianti urbanizzativi – compreso l’impianto di depurazione delle acque reflue - realizzate in esecuzione della convenzione urbanistica del 20.12.1974, come ratificata in data 6.04.1979 (atto a rogito notaio dottor Fausto Begnis rep. 57374 - racc. 11948), per l’attuazione del piano di lottizzazione n. 5 presentato dalla società Monte Pora - SI PA (in particolare aree identificate al foglio 9 catastale mappali 11352, 7123, 7127, 7990, 8215, 8217, 11335, 11359, 7956, 7959, 7965, 7970 e 11361, nonché altre da meglio identificare) e della conseguente sussistenza della piena ed esclusiva responsabilità comunale in ordine alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere urbanizzative e degli impianti in questione, sempre a far data dal 15.03.1991 in poi, nonché per eventuali ulteriori lavori ed interventi di messa a norma ed adeguamento dei predetti impianti che si siano resi o che si rendano ora necessari per ragioni di adeguamento a nuove normative di legge e di regolamento sopravvenute dal 15.03.1991 in poi, previa declaratoria di nullità per violazione dell’art. 1418 c.c. e dell’art. 28 della L. 1150/1942 e dell’art. 46 della LR Lombardia 12/2005 della clausola di cui all’art. 7 della convenzione urbanistica del 20.12.1974 laddove sembra affidare al capriccioso arbitrio comunale la scelta di presa in carico delle opere urbanizzative e degli impianti del comprensorio che invece è obbligo di legge

b) per l’ACCERTAMENTO e la DECLARATORIA del difetto di legittimazione passiva del ricorrente – acquirente di appartamento residenziale realizzato nel comprensorio della lottizzazione 5 da Monte Pora SI PA - rispetto agli obblighi urbanizzativi e manutentivi ordinari e straordinari e di adeguamento a norme regolamentari sopravvenute delle opere ed impianti urbanizzativi eseguiti già assunti dal soggetto lottizzante SI – Monte Pora PA in liquidazione nella convenzione urbanistica del 20.12.1974

c) per la CONDANNA del Comune di Castione della Presolana e della società Sviluppo Impianti di risalita e turistici – S.I.R.T. – Monte Pora PA in liquidazione, anche in solido tra loro, ad eseguire tutti gli interventi necessari ed idonei per garantire la messa a norma secondo i regolamenti ad oggi vigenti e la piena funzionalità anche a seguito di interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e di riqualificazione tecnologica che si rendessero necessari di tutte le opere urbanizzative e di tutti gli impianti urbanizzativi del comprensorio di lottizzazione 5 nonché a risarcire di tutti i danni patiti e patiendi in relazione all’inadempimento pregresso ed attuale dei predetti soggetti agli obblighi derivanti dalla convenzione urbanistica del 20.12.1974 nonchè alla ripetizione di quanto indebitamente corrisposto dal ricorrente sine titulo negli ultimi 10 anni per finanziare interventi condominiali in realtà di spettanza del Comune di Castione della Presolana e/o della Monte Pora SI srl per l’esecuzione di lavori manutentivi delle opere urbanizzative e degli impianti urbanizzativi per cui è causa, per l’importo di euro 30.000 (trentamila) o per il diverso importo da accertarsi in corso di causa anche mediante espletanda Consulenza Tecnica d’Ufficio

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di Comune di Castione della Presolana e di Sviluppo Impianti di Risalita e Turistici - S.I.R.T. - Monte Pora S.p.A. in Liquidazione;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 1 ottobre 2025 la dott.ssa RA AR e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Il ricorso.

1.1. Premessa.

Parte ricorrente espone:

- di essere proprietaria di un appartamento all’interno del condominio denominato “ Pora 2 ” sito a Castione della Presolana;

- il condominio è a sua volta ricompreso in un più ampio comprensorio adagiato sul Monte Pora, costituito da due gruppi di fabbricati condominiali con al centro la preesistente pista da sci ed annesso impianto di risalita, con la presenza di negozi, alberghi, ristoranti, bar e pubblici esercizi;

- detto comprensorio è stato realizzato dalla società Monte Pora s.p.a. (oggi Sviluppo Impianti di risalita e turistici – S.I.R.T. – Monte Pora s.p.a. in liquidazione), in forza di convenzione urbanistica del 20 dicembre 1974, come ratificata in data 6 aprile 1979;

- l’art. 7 della convenzione stabiliva – con previsione, secondo parte ricorrente, nulla per violazione di norme imperative - che gli impianti di tutti i servizi pubblici realizzati dal soggetto attuatore, tra cui la fognatura, sarebbero passati gratuitamente in proprietà del Comune, “dietro sua richiesta, quando se ne ravvisasse l’opportunità per la esistenza di necessità di interesse collettivo a norma di legge e quando ne sia stata accertata la loro buona e regolare esecuzione” ;

nelle more del passaggio in proprietà in capo al Comune, la manutenzione ordinaria e straordinaria di tali opere era posta in capo al privato;

- l’intervento oggetto di convenzione veniva compiutamente realizzato, sia in relazione alla parte privata che a quella di interesse pubblico; in particolare, con specifico riferimento all’impianto fognario e di depurazione, il Comune rilasciava il certificato di positivo collaudo e di messa in servizio in data 21 giugno 1982, e successivamente provvedeva a restituire al soggetto attuatore la garanzia fideiussoria e rilasciare i certificati di abitabilità per tutti gli appartamenti del comprensorio, a conferma della regolare esecuzione di tutte le opere convenzionate;

- Monte Pora s.p.a., dopo aver ottenuto le concessioni edilizie per la realizzazione dell’intervento, provvedeva ad alienare le aree frazionate a diverse società costruttrici, le quali subentravano nei titoli edilizi e quindi provvedevano, tra la fine degli anni 80 e i primi anni 90, alla realizzazione degli interventi e alla successiva alienazione delle singole unità immobiliari (circa 600 appartamenti);

- successivamente, con delibera consiliare n. 18 del 15 marzo 1991, il Comune stabiliva di prendere in carico l’impianto fognario e di depurazione, provvedendo da quel momento a curarne direttamente la gestione;

- nell’agosto del 2023, a seguito di uno sversamento di acque dall’impianto fognario - che secondo l’amministrazione avrebbe determinato il pericolo di cedimento di un tratto della via Vanzelli, di proprietà comunale, all’interno del comprensorio in questione - il sindaco del Comune di Castione adottava l’ordinanza contingibile e urgente n. 36 del 31 agosto 2023, con cui ingiungeva a S.I.R.T.-Monte Pora s.p.a. e ai singoli condòmini, attuali proprietari delle unità immobiliari, di provvedere al ripristino delle condizioni di sicurezza e funzionamento dell’impianto fognario;

- tale provvedimento era impugnato dinanzi al TAR Brescia sia da S.I.R.T.-Monte Pora s.p.a. (con ricorso r.g. 669/2023), sia da alcuni dei condomìni interessati, tra cui quello di cui fa parte l’appartamento di parte ricorrente, sia da singoli proprietari (con ricorsi r.g. 794/2023, 800/2023, 801/2023, 802/2023, 803/2023, 805/2023, 810/2023, 811/2023, 812/2023, 813/2023, 814/2023, 815/2023, 816/2023, 817/2023, 818/2023, 819/2023, 820/2023, 821/2023, 822/2023, 845/2023, 859/2023, 872/2023), con questa differenza: mentre i condomìni e i singoli proprietari proponevano soltanto domanda di annullamento del provvedimento impugnato, S.I.R.T. - Monte Pora s.p.a. proponeva, oltre alla domanda di annullamento, anche domanda di accertamento dell’avvenuto trasferimento in capo al Comune della proprietà delle opere di urbanizzazione e delle relative aree di sedime, ovvero, in subordine, di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre ex art. 2932 c.c.;

- a seguito della revoca dell’ordinanza operata dal Comune con provvedimento del 6 maggio 2024, il TAR Brescia decideva i predetti ricorsi nel seguente modo: con sentenza n. 521/2024 dichiarava l’improcedibilità di tutti i ricorsi presentati dai condomìni e dai singoli condòmini; pronunciandosi invece sul ricorso di S.I.R.T-Monte Pora s.p.a, il TAR adottava la sentenza parziale n. 538/2024 con cui dichiarava parimenti improcedibile la domanda di annullamento, mentre disponeva la prosecuzione del giudizio in relazione alla domanda di accertamento, disponendo incombenti istruttori a carico dell’amministrazione comunale e fissando per la discussione l’udienza pubblica del 4 dicembre 2024, poi rinviata d’ufficio al 1° ottobre 2025;

1.2. Ricorso in esame (e i ricorsi connessi) .

Successivamente sono stati incardinati dinanzi al TAR Brescia, da parte di un gruppo di condòmini – tra cui l’odierna parte ricorrente - ulteriori ricorsi (r.g. 468/2024, 469/2024, 470/2024, 471/24, 472/2024, 473/2024, 475/2024, 476/2024, 477/2024, 478/2024, 479/2024, 480/2024, 481/2024, 482/2024, 483/2024, 484/204, 485/2024, 486/2024, 487/2024, 488/2024, 499/2024, 556/2024, 568/2024, 569/2024, 852/2024, 883/2024, 276/2025), anch’essi finalizzati all’accertamento del già avvenuto trasferimento delle aree ed opere urbanizzative in capo al Comune e del connesso obbligo in capo all’ente di farsi carico di ogni attività manutentiva e di gestione degli stessi, con richiesta di risarcimento danni e ripetizione delle somme nel frattempo indebitamente versate dai singoli condominii;

Anche per la trattazione di detti ricorsi è stata fissata la stessa udienza di merito del 1° ottobre 2025, ai fini della trattazione congiunta con il ricorso R.G. 669/2023;

1.3. Le domande proposte dalla parte ricorrente:

Con il ricorso qui in esame, parte ricorrente ha chiesto a questo TAR:

a) di accertare e dichiarare l’avvenuto trasferimento in capo al Comune di Castione della Presolana, a far tempo dal 15.03.1991, delle aree, delle opere di urbanizzazione e degli impianti urbanizzativi – ivi compreso l’impianto di depurazione delle acque reflue - realizzati dal soggetto attuatore in esecuzione della convenzione urbanistica del 20.12.1974; per l’effetto, accertare e dichiarare la piena ed esclusiva responsabilità del Comune di Castione della Presolana, a far data dal 15.03.1991, in ordine alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere urbanizzative e degli impianti in questione; il tutto, previa declaratoria di nullità della clausola di cui all’art. 7 della convenzione urbanistica del 20.12.1974 per violazione di norme imperative (art. 28 della L. 1150/1942 e dell’art. 46 della LR Lombardia 12/2005) nella parte in cui sembrerebbe affidare all’arbitrio dell’amministrazione comunale la presa in carico delle predette opere urbanizzative;

b) di accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva della parte ricorrente rispetto agli obblighi urbanizzativi e manutentivi ordinari e straordinari già assunti dal soggetto attuatore nella convenzione urbanistica del 20.12.1974; correlativamente, accertare e dichiarare l’esclusiva responsabilità di capo al Comune di Castione della Presolana e, in solido, al soggetto lottizzante S.I.R.T. Monte Pora s.p.a. in liquidazione in ordine alla realizzazione degli interventi di riqualificazione e messa a norma degli impianti e delle opere urbanizzative in questione;

c) di condannare il Comune di Castione della Presolana e la società Sviluppo Impianti di risalita e turistici – S.I.R.T. – Monte Pora PA in liquidazione, anche in solido tra loro: (i) ad eseguire tutti gli interventi necessari a garantire la messa a norma e la piena funzionalità di tutte le opere urbanizzative e di tutti gli impianti urbanizzativi del comprensorio di lottizzazione; (ii) a risarcire la parte ricorrente di tutti i danni patiti e patiendi in relazione all’inadempimento agli obblighi urbanizzativi e manutentivi derivanti dalla convenzione urbanistica, nonché a restituire alla parte ricorrente quanto da questi indebitamente corrisposto negli ultimi dieci anni per finanziare interventi condominiali in realtà di spettanza del Comune di Castione della Presolana e/o della Monte Pora SI s.r.l. per l’esecuzione di lavori manutentivi delle opere urbanizzative e degli impianti urbanizzativi per cui è causa, per l’importo di € 30.000 (trentamila) o per il diverso importo da accertarsi in corso di causa anche mediante l’espletamento di apposita consulenza tecnica d’ufficio;

1.4. Argomenti di parte ricorrente :

A fondamento delle proprie domande, la parte ricorrente ha dedotto, in sintesi, quanto segue:

1.4.1. quanto alla domanda sub a) :

- tutte le aree, le opere e gli impianti urbanizzativi realizzati dal soggetto attuatore in esecuzione della convenzione urbanistica del 20 dicembre 1974 – ivi compreso l’impianto di depurazione delle acque reflue - sarebbero già passati in proprietà del Comune di Castione della Presolana per effetto della loro realizzazione a regola d’arte;

- in particolare, con specifico riferimento all’impianto di depurazione, l’avvenuta sua realizzazione a regola d’arte sarebbe stata riconosciuta dallo stesso Comune con il rilascio del certificato di collaudo in data 21 giugno 1982, con la restituzione al soggetto attuatore della polizza fideiussoria posta a garanzia dell’adempimento degli obblighi convenzionali, con la successiva delibera consiliare n.18 del 15 marzo 1991 con cui il Comune ha riconosciuto “il pubblico interesse collettivo” dell’impianto di depurazione assumendone direttamente gli oneri manutentivi, e, infine, con il rilascio del certificato di abitabilità dei singoli appartamenti ed esercizi pubblici;

- in tale contesto, l’obbligo del Comune di prendere in consegna e acquisire la proprietà delle opere di urbanizzazione realizzate dal privato in esecuzione di una convenzione urbanistica discenderebbe direttamente dalla legge (art. 28 L. n. 1150/1942 e art. 46 L.R. 12/2005), le cui previsioni avrebbero carattere imperativo ed inderogabile, in quanto finalizzate alla tutela dell’interesse pubblico alla corretta urbanizzazione del territorio;

- per tale motivo, la previsione convenzionale di cui all’art. 7 della convenzione di lottizzazione sarebbe nulla per violazione di norme imperative nella misura in cui sembrerebbe rimettere al mero arbitrio del Comune la decisione di acquisire gratuitamente la proprietà delle opere di urbanizzazione ( “dietro sua richiesta, quando se ne ravvisasse l’opportunità per la esistenza di necessità di interesse collettivo a norma di legge e quando ne sia stata accertata la loro buona e regolare esecuzione” );

- in ogni caso, le condizioni previste nella Convenzione si sarebbero già da tempo realizzate, dal momento che il Comune avrebbe positivamente collaudato l’impianto il 21 giugno 1982 e successivamente avrebbe effettivamente riconosciuto la sussistenza della pubblica utilità del depuratore nella motivazione della delibera consiliare n. 18 del 15 marzo 1991;

- d’altra parte, le opere di urbanizzazione (strade, parcheggi, depuratore) sarebbero state da tempo asservite all’uso pubblico da parte dell’amministrazione comunale, mettendole a disposizione dell’intera collettività ed esercitando, in relazione ad esse, i propri poteri pubblicistici di vigilanza e controllo; tale asservimento sarebbe avvenuto anche per effetto della condotta della società lottizzante e dei singoli proprietari, qualificabile in termini di “dicatio ad patriam” , consistente nell’aver messo

le predette opere a disposizione dell’intera collettività;

1.4.2. quanto alla domanda sub b) :

- la parte ricorrente difetterebbe di legittimazione passiva in ordine agli interventi di manutenzione e messa a norma dell’impianto di depurazione, in quanto estranea agli accordi convenzionali pattuiti nella convenzione urbanistica tra il Comune e il soggetto attuatore;

- ogni responsabilità in ordine ai predetti interventi competerebbe, in via solidale, al Comune di Castione della Presolana e al soggetto attuatore SI Monte Pora s.p.a. in liquidazione, per una serie di concorrenti ragioni: per aver progettato e realizzato un impianto di depurazione gravemente deficitario nella sua stessa impostazione ideativa, come affermato nella relazione dell’ing. IS del 2001 (doc. 21, pagg. 25 e 26 ricorso); per essere le uniche parti contraenti della convenzione di lottizzazione del 1974; per aver l’amministrazione collaudato positivamente l’impianto sin dal 1982 nonostante i gravi vizi genetici che lo inficiavano, e successivamente per averlo preso in carico nel 1991; per aver restituito la cauzione al soggetto attuatore anziché escuterla e utilizzarne il ricavato per adeguare le opere; per aver rilasciato l’agibilità delle unità immobiliari quando le opere urbanizzative non erano ancora complete e funzionali;

1.4.3. quanto alla domanda sub c) :

alla luce di quanto sopra, parte ricorrente ha chiesto la condanna del Comune di Castione della Presolana e di SI Monte Pora s.p.a. in liquidazione al risarcimento del danno, sia in forma specifica mediante la realizzazione di tutti gli interventi necessari a mettere a norma l’impianto di depurazione, sia per equivalente mediante la restituzione alla parte ricorrente delle somme da questa asseritamente sborsate negli anni per provvedere alla manutenzione dell’opera in questione, pari a circa 30.000 euro, o nel diverso importo accertabile dal giudice mediante CTU;

2. Svolgimento del processo .

2.1. Costituzione del Comune di Castione della Presolana .

Il Comune di Castione della Presolana si è costituito in giudizio depositando documentazione e memoria difensiva.

2.1.1. In punto di fatto, il Comune ha ricostruito in modo più articolato l’intera vicenda intercorsa tra le parti, aggiornandola anche in relazione agli eventi sopravvenuti alla notifica del ricorso; in particolare, quanto alla ricostruzione dei fatti di causa, il Comune ha evidenziato:

- la convenzione di lottizzazione del 1974 prevedeva, al punto n. 2, lett. c), l’impegno da parte della società lottizzante a realizzare direttamente una serie di opere di urbanizzazione primaria specificamente elencate, tra cui le fognature, con la precisazione che “nel caso vi debba provvedere direttamente il Comune (…) la lottizzante dovrà versare il costo delle opere nella cassa comunale” ; sempre la convenzione in questione stabiliva, al punto n. 7, che “Gli impianti di tutti i servizi passeranno gratuitamente in capo al Comune (…) quando ne sia accertata la loro buona e regolare esecuzione ;

- l’impianto di depurazione realizzato dalla società lottizzante veniva collaudato positivamente in data 21 giugno 1982 ma soltanto sotto il profilo “tecnico-amministrativo” concernente la struttura in sé dal punto di vista edilizio; il collaudo “funzionale” , invece, non sarebbe mai avvenuto, né sarebbe mai stata ottenuta dai competenti enti pubblici l’autorizzazione allo scarico;

- il predetto impianto si rivelava da subito inidoneo all’uso cui era destinato (come comprovato dai documenti versati in atti, attestanti plurimi accertamenti degli organi competenti, con conseguenti contestazioni e diffide a provvedere al ripristino della funzionalità dell’impianto) e verso la fine degli anni 90 veniva abbandonato dai proprietari privati per poi ridursi, attualmente, in uno stato di totale ed irreversibile inutilizzabilità;

- negli anni successivi, a partire dal 2014, anche a seguito di ripetute sollecitazioni dell’amministrazione comunale, il Consorzio pro tempore di gestione dell’impianto manifestava l’intenzione di procedere alla realizzazione di un nuovo impianto di collettamento fognario, con costi interamente a carico del consorzio e dei consorziati, che sarebbe passato in proprietà del Comune ad avvenuto positivo collaudo;

- nell’ambito della relativa interlocuzione procedimentale con gli enti competenti, il tecnico incaricato dal Consorzio “Monte Pora” ai fini della realizzazione del nuovo impianto fognario confermava che il medesimo “realizzato alla fine degli anni ’70, non risulterebbe avere mai avuto collaudo funzionale, né la conseguente autorizzazione allo scarico” e che “già dal 1981 l’allora USSL ne contesta l’efficacia di funzionamento; di fatto, l’impianto non funziona già dall’anno 1985/1986, anche in ragione di deficit strutturali di due vasche. In conseguenza di ciò, i reflui del monte Pora vengono scaricati direttamente in valletta” ;

- recentemente, dato il protrarsi della situazione, il Comune avviava nel novembre 2021 il procedimento preordinato alla dichiarazione di inagibilità di 22 degli immobili compresi nella lottizzazione in caso di persistente carenza di un adeguato sistema di smaltimento delle acque reflue, dandone comunicazione agli interessati;

- venivano svolti sopralluoghi da ARPA e ATS che rilevavano la criticità del contesto e il pericolo di sversamento delle acque nere in quelle potabili;

- nell’estate del 2023 si verificava, nel contesto appena descritto, uno sversamento sulla pubblica via di reflui fognari provenienti dagli edifici ricompresi nella lottizzazione; il Sindaco emanava così l’ordinanza contingibile e urgente n. 36 del 31 agosto 2023 con la quale ordinava a SI, ancora proprietaria delle aree interessate e dunque delle infrastrutture collocate all’interno delle stesse, nonché a tutti i soggetti proprietari di immobili ricadenti nell’ambito della lottizzazione, di eseguire tempestivamente i necessari lavori di ripristino delle condizioni di funzionamento del tratto di condotta fognaria da cui è originato lo sversamento;

- l’ordinanza era impugnata dinanzi a questo TAR; nel contempo, si avviavano interlocuzioni tra il Comune e i soggetti destinatari dell’ordinanza predetta al fine di tentare di pervenire ad una soluzione bonaria della questione; per effetto di tali trattative, alcuni privati mettevano a disposizione del Comune una somma (pari ad € 19.534,00) affinché quest’ultimo potesse provvedere direttamente alla sistemazione dello sversamento;

- per l’effetto, il Sindaco revocava l’ordinanza n. 36/2023, di modo che i ricorsi promossi avverso di essa dinanzi al TAR Brescia venivano dichiarati improcedibili, eccetto che per la domanda avanzata da SI circa l’avvenuto trasferimento delle aree interessate in capo al Comune (rimanendo pendente, limitatamente a tale domanda, il giudizio avente RG n. 669/2023;

- il contenzioso generatosi avverso la predetta ordinanza sindacale aveva determinato l’avvio di trattative tra le parti che sono proseguite per mesi; in tale contesto, nell’ottobre 2023, alcuni proprietari di immobili posti in località Monte Pora hanno presentato al Comune uno studio di fattibilità redatto dall’ing. Maurizio Giroldi concernente la realizzazione di un nuovo sistema di smaltimento delle acque reflue, con la previsione di una spesa complessiva di € 2.696.427,20, da porsi in capo ai privati proprietari di unità immobiliari e di esercizi commerciali situati nella località in questione;

- all’esito delle interlocuzioni così avviate e così protrattesi, si è pervenuti ad elaborare congiuntamente tra le parti interessate un testo transattivo, idoneo a definire una problematica pendente da decenni; l’ipotesi di accordo prevede, in sintesi:

(i) che i proprietari degli immobili situati in località Monte Pora si farebbero carico delle spese relative alla realizzazione delle opere di collettamento dei reflui provenienti dalla località medesima, secondo quanto previsto nello studio di fattibilità a firma dell’ing. Maurizio Giroldi, mettendo a disposizione del Comune, in quota parte, le risorse economiche necessarie;

(ii) che il Comune, una volta messa a disposizione dai privati la somma prevista, si farebbe carico, nell’ordine, di: conferire l’incarico per le attività di progettazione definitiva ed esecutiva e di coordinamento della sicurezza afferenti a tale, ulteriore quanto necessaria, fase progettuale; approvare il progetto esecutivo, previa verifica e validazione del medesimo; affidare l’incarico per le attività di direzione dei lavori e coordinamento della sicurezza in fase esecutiva; indire la gara d’appalto e stipulare i contratti necessari nonchè gestire tutte le fasi per la realizzazione delle opere, ivi compreso il relativo collaudo;

(iii) che il Comune si impegnerebbe inoltre ad acquisire da S.I.R.T. la proprietà di detta opera, unitamente alla proprietà delle aree e delle opere di urbanizzazione;

(iv) che il Comune, infine, assumerebbe l’impegno di provvedere ai lavori necessari alla sistemazione dello sversamento occorso a partire dall’estate del 2023 al fine di porre termine ad un rischio concreto per la tutela dell’ambiente e della salute umana;

- a seguito della definizione del testo transattivo, si sono tenute le assemblee condominiali ai fini dell’approvazione del testo stesso e del conseguente conferimento di apposito mandato agli amministratori di sottoscriverlo: tutte le assemblee condominiali si sono espresse favorevolmente, a parte una, ossia 18 assemblee su 19; nel contempo, anche la quasi totalità degli operatori commerciali (6 su 7) hanno manifestato la disponibilità a versare le somme a ciascuno imputate pro-quota;

- dal canto suo, il Comune, nella persona del commissario straordinario nominato a seguito delle dimissioni del sindaco, ha proceduto, in data 7 marzo 2025, ad approvare il testo della transazione predetta;

- successivamente, con nota del 17 marzo 2025, l’Ufficio d’Ambito della Provincia di Brescia, interessato all’operazione di collettamento per la parte di territorio appartenente al Comune di Angolo Terme, ha dichiarato la propria disponibilità a contribuire all’opera da realizzare stanziando a tale scopo la somma di € 250.000,00 pur con la precisazione per cui “ le risorse pubbliche messe a disposizione concorrono a garantire la copertura del costo di realizzazione dell’opera e non sono in alcun modo sostitutive di oneri a carico dei privati ”;

- nelle date 28, 29, 30 aprile 2025 le parti coinvolte, compreso il Comune, hanno proceduto alla sottoscrizione dell’atto transattivo;

- successivamente, peraltro, a seguito di molteplici ricorsi presentati avanti il Tribunale ordinario di Bergamo da parte di alcuni condòmini avverso le rispettive delibere di assemblea condominiale che avevano approvato l’atto transattivo, sono stati adottati diversi provvedimenti cautelari che hanno disposto la sospensione dell’efficacia di tali delibere; in sostanza, il Tribunale di Bergamo ha ritenuto che le opere assentite con la transazione non abbiano natura condominiale, in quanto si tratta di opere di urbanizzazione primaria estranee al condominio, con la conseguenza che non avrebbero potuto essere oggetto di una deliberazione assembleare condominiale, pur potendo formare oggetto di un atto di ratifica ex post da parte dei condòmini consenzienti;

2.1.2. In punto di diritto, il Comune:

- ha contestato la fondatezza della domanda sub a) proposta dalla parte ricorrente, dal momento che l’impianto fognario e di depurazione non sarebbe mai stato realizzato dal soggetto attuatore a regola d’arte, per cui non si sarebbero verificati i presupposti pattuiti in convenzione per l’insorgere dell’obbligo dell’amministrazione di disporne l’acquisizione gratuita al proprio patrimonio;

- ha contestato la fondatezza della domanda sub b), essendo la parte ricorrente subentrata nell’obbligo facente capo al soggetto attuatore di realizzare le opere di urbanizzazione, trattandosi di obbligazione propter rem che grava anche sui successivi aventi causa dell’originario lottizzante;

- l’inammissibilità, in ogni caso, della domanda sub c) per difetto di giurisdizione del giudice amministrativo, essendo richiesta la condanna dell’amministrazione allo svolgimento di un’attività di mero f acere , senza spendita di poteri pubblicistici;

2.2. Costituzione di S.I.R.T. – Monte Pora s.p.a. in liquidazione .

In giudizio si è costituita, quale parte controinteressata, anche la società S.I.R.T. - Monte Pora s.p.a. in liquidazione, depositando documenti e memoria difensiva, chiedendo il rigetto integrale del ricorso in ordine alle domande formulate da parte ricorrente nei confronti di essa parte controinteressata;

2.2.1. In particolare, in punto di fatto:

- S.I.R.T. ha sostenuto di aver adempiuto a tutti gli obblighi convenzionali, tanto che il Comune ha collaudato positivamente la rete fognaria (anche dal punto di vista funzionale), ha restituito la cauzione e rilasciato le licenze di agibilità/abitabilità delle unità immobiliari; di conseguenza, già a far data, al più tardi, dalla scadenza decennale della convenzione (6 aprile 1989), il Comune avrebbe assunto l’obbligo di acquisire gratuitamente le aree e le opere urbanizzative;

- S.I.R.T. non avrebbe più alcuna responsabilità in ordine agli interventi manutentivi dell’impianto fognario, dal momento che nei singoli atti di vendita delle unità immobiliari le parti acquirenti si sono accollate integralmente tali oneri, senza alcuna responsabilità solidale dei venditori; tant’è che negli anni successivi la manutenzione dell’impianto è stata curata dai vari consorzi costituiti nel tempo tra i proprietari delle unità immobiliari, a cui SI è rimasta estranea; tali consorzi avrebbero gestito l’impianto anche a titolo di gestione di affari altrui ex art. 2028 c.c., in sostituzione del Comune;

2.2.2. In punto di diritto, SI ha eccepito:

- l’inammissibilità delle domande formulate in ricorso nei confronti di SI per difetto di giurisdizione del G.A., dal momento che le stesse riguardano pretesi diritti soggettivi (risarcitori, indennitari o comunque di garanzia) derivanti dall’atto di compravendita della singola unità immobiliare stipulato con la società costruttrice (soggetto diverso da SI);

- l’inammissibilità delle domande formulate nei confronti di SI per difetto di legittimazione attiva della parte ricorrente: in primo luogo, perché le domande sarebbero fondate sulle previsioni e sugli obblighi pattuiti in una convenzione urbanistica a cui la parte ricorrente è rimasta estranea; in secondo luogo, perché le domande, ove invece fondate sul titolo di acquisto dell’unità immobiliare, avrebbero dovuto essere proposte nei confronti del soggetto venditore, che non è SI, la quale ha venduto, prima dell’edificazione, i terreni frazionati alle varie società costruttrici che hanno poi proceduto alle vendite (tali soggetti sono diversi in relazione ai vari ricorrenti); peraltro, nei singoli atti di vendita, gli oneri di manutenzione sono stati espressamente trasferiti in capo all’acquirente;

- l’inammissibilità del ricorso per intervenuta prescrizione decennale degli obblighi convenzionali e di quelli dell’appaltatore dell’opera;

- in subordine, nel merito, SI ha contestato la fondatezza della domanda risarcitoria proposta da parte ricorrente, sia sull’ ”an debeatur” , non essendo stata fornita alcuna prova degli asseriti difetti genetici dell’impianto di depurazione, sia sul “quantum debeatur” , non essendo stata fornita alcuna prova degli esborsi asseritamente sostenuti; con conseguente inammissibilità anche della CTU richiesta dalla parte ricorrente, in quanto meramente esplorativa.

2.3. Memorie conclusive .

2.3.1. In prossimità dell’udienza pubblica del 1° ottobre 2025, le parti hanno depositato memorie conclusive e di replica nei termini di rito.

2.3.2. All’udienza pubblica del 1° ottobre 2025, dopo la discussione dei difensori delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione.

3. Decisione

Parte ricorrente propone dinanzi a questo giudice, in sede di giurisdizione esclusiva ex art. 133 comma 1 lett. f) c.p.a., due distinte domande, rispettivamente di accertamento e di condanna.

Con la prima chiede a questo giudice di accertare che le opere di urbanizzazione realizzate dal soggetto attuatore SI in esecuzione della convenzione di lottizzazione del 1974 e le relative aree di sedime, ed in particolare l’impianto fognario e il relativo depuratore, sono passate in proprietà del Comune di Castione già dal 15 marzo 1991, data in cui il Comune, con la delibera di consiglio comunale n. 18/1991, ha riconosciuto l’interesse pubblico alla presa in carico dell’impianto di depurazione.

Ai fini di tale accertamento, parte ricorrente chiede a questo giudice di accertare e dichiarare la nullità della clausola n. 7 della convenzione di lottizzazione, nella parte in cui rimetteva al mero arbitrio del Comune la decisione di acquisire o meno la proprietà delle opere di urbanizzazione dell’edificando comprensorio; e ciò per violazione degli articoli 28 della L. n. 1150 del 1942 e 46 della L.R. 12 del 2005, secondo i quali - così come interpretate dalla giurisprudenza - l’acquisizione gratuita delle opere di urbanizzazione realizzate dai privati in esecuzione di una convenzione di lottizzazione, e delle relative aree di sedime, costituisce un obbligo a carico dell’amministrazione e non una mera facoltà esercitabile discrezionalmente (e tanto meno arbitrariamente).

Per l’effetto, una volta accertato che le opere di urbanizzazione, e in particolare l’impianto di depurazione, sono passate in proprietà del Comune di Castione a far data dal 15 marzo 1991, parte ricorrente chiede a questo giudice di accertare che, a decorrere dalla stessa data, ogni onere manutentivo in relazione al predetto impianto di depurazione è passato in capo al Comune (e, in solido, al soggetto attuatore SI), mentre nulla può essere preteso a tale titolo dalla parte ricorrente.

Con la seconda domanda, direttamente conseguente alla prima, parte ricorrente chiede a questo giudice di condannare il Comune di Castione e il soggetto attuatore SI, in solido tra loro, all’esecuzione di tutte le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto di depurazione, nonché a risarcire la parte ricorrente di tutti danni che questa avrebbe subito nel corso degli anni (nei limiti, peraltro, della prescrizione decennale) a causa dell’omessa manutenzione da parte dei due soggetti onerati; danni corrispondenti agli esborsi asseritamente sostenuti dalla parte ricorrente per provvedere direttamente, assieme agli altri condomini, a detta manutenzione, per un importo corrispondente a circa € 30.000, ovvero al diverso importo eventualmente accertabile mediante CTU.

Sulle domande così proposte, il Collegio osserva quanto segue:

3.1. Sulla domanda di accertamento del già avvenuto trasferimento in capo al Comune dell’impianto fognario e di depurazione .

Giova premettere che, sebbene le domande formulate dalla parte ricorrente si riferiscano, genericamente, a tutte le opere di urbanizzazione realizzate dal soggetto attuatore in esecuzione della convenzione di lottizzazione del 1974, in realtà l’interesse sostanziale sotteso a tali domande è limitato all’impianto fognario e di depurazione delle acque reflue, come peraltro dimostrano chiaramente sia l’esposizione in fatto contenuta nel ricorso sia il contenuto delle domande di condanna formulate nelle conclusioni, limitate per l’appunto a tale specifica opera di urbanizzazione.

Ciò premesso, con la prima domanda proposta in giudizio parte ricorrente chiede a questo giudice di accertare che la proprietà dell’impianto fognario e di depurazione e delle relative aree di sedime è stata già acquisita gratuitamente dal Comune di Castione al proprio patrimonio indisponibile fin dal 15 marzo 1991, per effetto della delibera in pari data n. 18/1991 con cui il consiglio comunale ebbe a riconoscere la sussistenza di un “pubblico interesse collettivo” alla presa in carico dell’impianto in questione “al fine di tutelare da inquinamento le pubbliche sorgenti denominate Pora 1, Pora 2 e Fontanino di Sola” .

La domanda, osserva il Collegio, è infondata.

3.1.1. Secondo principi generali, il trasferimento del diritto di proprietà può avvenire soltanto in forza di un titolo idoneo a trasferire il dominio, il quale, a seconda dei casi, può avere carattere derivativo (sostanziandosi in un contratto o, nei casi previsti dalla legge, in un atto di disposizione unilaterale del titolare del diritto), ovvero carattere originario (usucapione, accessione, e altri modi di acquisto previsti dagli artt. 923 e ss. c.c.). Il trasferimento della proprietà può altresì prodursi in forza di un atto di imperio della pubblica amministrazione, nei casi e nel rispetto delle forme espressamente previste dalla legge (espropriazione, acquisizione sanante, ecc.).

3.1.2. Nel caso di specie, è pacifico che tra l’amministrazione comunale e il soggetto lottizzante non è mai intervenuto alcun contratto né alcun atto giuridico unilaterale (del titolare del diritto) volto a trasferire alla prima la proprietà delle opere di urbanizzazione realizzate dal secondo in esecuzione della convenzione di lottizzazione del 1974; e parimenti, è altrettanto incontestato che nella vicenda in esame non è mai intervenuto alcun fatto produttivo di effetti acquisitivi a titolo originario in capo all’amministrazione resistente, né alcun provvedimento amministrativo di carattere ablativo.

3.1.3. Parte ricorrente ricollega l’effetto (automaticamente) traslativo della proprietà alla delibera di consiglio comunale n. 18 del 15 marzo 1991 con cui l’amministrazione ebbe a riconoscere l’interesse pubblico alla presa in carico dell’impianto, ma la tesi non ha fondamento giuridico, non soltanto perché la legge non attribuisce all’acquirente il potere di acquistare il diritto di proprietà attraverso una propria unilaterale manifestazione di volontà (comunque assente nella delibera in questione), ma soprattutto perché - come si dirà più ampiamente nel successivo paragrafo della presente sentenza - con il provvedimento in esame il consiglio comunale si era limitato a riconoscere la sussistenza del pubblico interesse alla presa in carico dell’impianto sotto l’espressa condizione che lo stesso fosse sottoposto, a cura e spese dei privati proprietari, agli interventi di manutenzione straordinaria necessari a garantirne il normale funzionamento, e subordinando il “momento” della presa in carico all’integrale esecuzione di tali interventi e alla verifica di regolare funzionamento dell’impianto anche sotto il profilo impiantistico-strutturale (cfr. convenzione allegata alla delibera consiliare n. 18/1991, punto n. 2): condizione mai verificatasi.

3.1.4. Né ai fini del trasferimento della proprietà è sufficiente che il bene, di proprietà privata, sia stato assoggettato all’uso pubblico; la giurisprudenza è infatti unanime nell’affermare che, affinché un'area privata venga a far parte del demanio e assuma, quindi, la natura di bene pubblico, non basta che vi si esplichi di fatto un uso pubblico né la mera previsione programmatica della sua destinazione a bene pubblico, e nemmeno l'intervento di atti di riconoscimento da parte dell'amministrazione medesima circa la funzione assolta dal bene, ma è necessario che quest’ultimo risulti di proprietà dell’ente pubblico territoriale in base a un atto o a un fatto (convenzione, espropriazione, usucapione, ecc.) idoneo a trasferire il dominio (cfr. Consiglio di Stato, sez. V, 18/03/2019, n. 1727; T.A.R. Brescia, sez. II, 08/02/2021, n.136; T.A.R. Palermo, sez. III, 09/12/2022, n.3551; T.A.R. Trieste, sez. I , 09/02/2022, n. 86: giurisprudenza formatasi in materia di strade pubbliche, ma estensibile analogicamente anche al caso in esame per identità di presupposti).

3.1.5. Nemmeno è condivisibile la tesi di parte ricorrente secondo cui la proprietà dell’impianto sarebbe passata in capo al Comune per effetto dell’istituto della c.d. “dicatio ad patriam” .

Secondo la giurisprudenza, la dicatio ad patriam , quale modo di costituzione di una servitù di uso pubblico, consiste nel comportamento del proprietario che, seppure non intenzionalmente diretto a costituire il diritto di uso pubblico, metta volontariamente, con carattere di continuità (e non di precarietà e tolleranza), un proprio bene a disposizione della collettività, assoggettandolo al correlativo uso, al fine di soddisfare un'esigenza comune ai membri di tale collettività, indipendentemente dai motivi per i quali detto comportamento venga tenuto, dalla sua spontaneità e dallo spirito che lo anima; è, dunque, necessaria una destinazione stabile, incondizionata, univoca e definitiva del proprio bene alle esigenze della collettività indistinta, presupposti di cui il soggetto interessato deve dare idonea dimostrazione (Cassazione civile, Sez. II, 28/05/2025, n. 14192; T.A.R. Salerno, Sez. I, 22/02/2025, n. 351; T.A.R. Lazio-Roma, Sez. II, 03/12/2024, n.21802).

Nel caso di specie, anche a voler prescindere dal rilievo (peraltro assorbente) che l’istituto richiamato dalla parte ricorrente non sarebbe comunque idoneo a trasferire in capo all’amministrazione il diritto di proprietà dell’impianto di depurazione, ma soltanto a costituire una servitù di uso pubblico, va comunque rilevato che non è stata fornita alcuna prova in giudizio della volontà del soggetto lottizzante (e dei suoi aventi causa) di mettere l’impianto di depurazione “a servizio delle esigenze della collettività indistinta” , e non piuttosto dei soli acquirenti delle unità abitative del comprensorio oggetto della convenzione urbanistica del 1974. E sarebbe persino paradossale se l’istituto in questione potesse giustificare il trasferimento in capo all’amministrazione comunale di un bene mal realizzato e non funzionante, con l’effetto di addossare all’ente pubblico gli oneri di realizzazione e di manutenzione dell’opera pur a fronte di una clausola convenzionale che subordinava il trasferimento di proprietà alla “buona e regolare esecuzione” della stessa e di una delibera consiliare che, pur riconoscendo l’interesse pubblico sotteso all’impianto, aveva ribadito l’impegno dell’amministrazione a prendersene cura soltanto dopo l’integrale realizzazione degli interventi manutentivi a cura della proprietà privata e la verifica del regolare funzionamento dell’impianto.

Anche tale argomento di parte ricorrente va quindi respinto.

3.2. Sulla sussistenza o meno di un obbligo del Comune di acquisire gratuitamente la proprietà dell’impianto di depurazione .

È possibile dunque valutare la domanda della ricorrente che impone di verificare la sussistenza, in capo al Comune di Castione della Presolana, dell’obbligo di prendere in consegna le opere di urbanizzazione e, segnatamente, il depuratore e la connessa rete fognaria.

3.2.1. Il vaglio di tale domanda giudiziale presuppone la piena validità ed efficacia dell’art. 7 della Convenzione di lottizzazione.

3.2.2. In punto di diritto preme rilevare che, nel disciplinare le opere di urbanizzazione, pur confermando la possibilità della realizzazione diretta cd. a scomputo dal contributo di concessione, il legislatore non ha lasciato alcun dubbio in merito al passaggio della proprietà delle opere stesse in capo all'Ente pubblico territoriale di riferimento, prevedendone la confluenza nel patrimonio indisponibile (art. 16 comma 2, del D.lgs. n. 380 del 2001), e, ciò, ad ulteriore riprova che si tratti di beni destinati alla fruizione pubblica.

L’obbligo per il Comune di prendere in consegna le opere di urbanizzazione deriva direttamente dall’art. 28 della legge n. 1150/1942, in virtù del quale le parti devono prevedere in convenzione il termine entro il quale dovrà avvenire la cessione gratuita delle aree interessate dalle opere di urbanizzazione in favore del Comune.

La presa in carico delle opere di urbanizzazione da parte del Comune deve quindi avvenire previo collaudo delle stesse e trasferimento della proprietà delle relative aree al patrimonio comunale.

Si tratta, infatti, di opere necessarie affinché l’immobile possa avvalersi delle dotazioni collettive indispensabili per la sua fruizione, in conformità alla destinazione urbanistico-edilizia dell’area.

3.2.3. Nell’ambito di tali coordinate ermeneutiche deve essere interpretata la lex specialis tradotta nella Convenzione di lottizzazione.

L’art. 7 testualmente reca “ Gli impianti di tutti i servizi (strade residenziali, PAzi di sosta e parcheggio, fognature, rete idrica, rete di illuminazione pubblica, rete di distribuzione dell'energia elettrica, rete di distribuzione del gas, PAzi di verde attrezzato) passeranno gratuitamente in proprietà al Comune, dietro sua richiesta, quando se ne ravvisasse la opportunità per le esistenza di necessità di interesse collettivo a norma di legge quando sia stata accertata la loro buona e regolare esecuzione ”.

L’obbligo del Comune di prendere in consegna le opere di urbanizzazione primaria presuppone dunque che le stesse siano anche conformi alla Convenzione di lottizzazione.

Come già si è avuto modo di anticipare, la presa in carico delle opere da parte del Comune è subordinata, nella specie, all’avveramento di due condizioni, entrambe necessarie: (i) l’esistenza di “ necessità di interesse collettivo” e (ii) l’accertamento della loro “ buona e regolare esecuzione .

Mentre la ricorrenza del primo presupposto è funzionale a garantirne ( in astratto ) lo stabile asservimento e la destinazione al soddisfacimento delle esigenze della collettività, la seconda condizione è invece ( in concreto ) destinata a realizzare l’assetto del territorio cui sovraintende l’attività di pianificazione, conferendogli concreta operatività.

Se le due condizioni venissero disgiunte, si imporrebbe irragionevolmente all‘Amministrazione di farsi carico di opere in astratto funzionali ma in concreto non funzionanti, trasferendo in capo ad essa l’obbligo di manutenzione, in contrasto con i più generali criteri di efficienza, efficacia ed economicità dell’azione amministrativa.

In tale prospettiva, l’acquisizione delle sole opere di riconosciuta buona e regolare esecuzione funge da criterio di selezione finalizzato a garantire l’apprensione dei soli beni funzionalmente idonei ad attuare lo scopo cui sono destinati.

Del resto, per il generale principio di razionalità degli spostamenti patrimoniali, l’acquisizione delle opere di urbanizzazione, pur di regola configurata come atto di attribuzione gratuito , deve comunque rispondere ad un interesse patrimoniale di natura pubblicistica , il quale verrebbe ad essere falcidiato dall’obbligo dell’Ente di presa in carico di beni non funzionanti e perciò inservibili. Intrepretando la norma posta dall’art. 7 della Convenzione di lottizzazione alla luce dell’oggettivo interesse pubblico sottostante, si deve escludere che la stessa abbia natura di condizione meramente potestativa.

Ed invero, rammentando che quest’ultima è una condizione il cui verificarsi dipende esclusivamente dalla volontà (e dunque dall’interesse soggettivo) di una delle parti, senza alcun interesse giuridico apprezzabile al suo avveramento, va invece qui affermato che l’interesse pubblico perseguito dall’Amministrazione attraverso il piano di lottizzazione è l’acquisizione di opere di urbanizzazione oggettivamente idonee alla loro funzione.

La condizione relativa alla presa in carico delle opere non può pertanto dirsi maschera di una scelta arbitraria dell’Amministrazione, bensì va inquadrata come espressione dell’esigenza di veder garantita l’attuazione dell’ordinato assetto del territorio.

In altri termini, la previsione dell’art. 7, mediante la formulazione di due presupposti condizionanti, si pone come rafforzativa dell’efficacia dello strumento convenzionale, subordinando la presa in carico dei beni da parte dell’Amministrazione non ad una mera facoltà discrezionale bensì al ricorrere di precisi presupposti di funzionalità delle opere di urbanizzazione eseguite.

A sostegno della validità della clausola convenzionale contestata dalla parte ricorrente, può essere utile richiamare C. Stato, Sez. IV, 23 maggio 2025 n. 4511 che, in una fattispecie analoga, ha affermato che “ la condizione, dedotta nella convenzione, non è affatto di tipo “potestativo” bensì risponde agli ordinari canoni che connotano i contratti a prestazione corrispettive, non potendosi peraltro ammettere, sul piano logico prima ancora che dei principi in tema di responsabilità, che opere realizzate senza previo collaudo e verifica di conformità alle regole dell’arte transitino nel patrimonio pubblico con il rischio che siano fatti poi gravare sulla collettività i costi per gli eventuali difetti d’opera ”.

3.2.4. Tanto premesso, il Collegio ritiene che nella vicenda in contestazione non si siano finora realizzati i presupposti per l’operatività dell’art.7 della Convenzione di lottizzazione.

3.2.5. Secondo la prospettazione di parte ricorrente, invece, le condizioni per la presa in carico delle opere si sarebbero già da tempo realizzate in ragione, rispettivamente, della riconosciuta sussistenza della pubblica utilità del depuratore contenuta nella motivazione della delibera consiliare n.18 del 15 marzo 1991 e del collaudo dell’impianto avvenuto, ancora prima, il 21 giugno 1982.

Un indice della sussistenza delle condizioni per la presa in carico sarebbe rinvenibile nella restituzione al soggetto attuatore della polizza fideiussoria posta a garanzia dell’adempimento degli obblighi convenzionali.

A ciò si aggiungerebbe un’ulteriore conferma rinvenibile nel comportamento successivamente tenuto dal Comune di Castione della Presolana relativo al rilascio delle agibilità di tutti gli appartamenti del comprensorio, agibilità che lo stesso articolo 11 della Convenzione subordina alla “realizzazione delle opere relative alla urbanizzazione primaria e secondaria” .

3.2.6. Le suddette argomentazioni, tuttavia, non persuadono.

3.2.7. In primo luogo, il Comune resistente ha dimostrato che l’impianto di depurazione realizzato dalla società lottizzante veniva collaudato positivamente in data 21 giugno 1982 unicamente sotto il profilo tecnico-amministrativo.

In effetti, nel certificato di collaudo (cfr. doc.03, parte ricorrente), pur a fronte di elementi testuali che prospettano un'opera “regolarmente eseguita” , appare mancante il necessario accertamento sulla funzionalità di detta opera.

È però proprio il cd. collaudo prestazionale, ossia quello che consiste nella procedura tecnica volta ad accertare che i beni da trasferire siano in piena efficienza, a rivestire una fondamentale importanza per la verifica del raggiungimento degli obiettivi progettuali, a maggior ragione con riferimento ad opere tecnologicamente complesse quali sono gli impianti.

Si osserva infatti che il concetto di regolare esecuzione si articola in modo diverso con riferimento ad opere che assumono un profilo statico (quali ad esempio strade, marciapiedi, sistemi di illuminazione etc.) e con riguardo a opere che, per loro stessa natura, accanto al profilo statico necessitano di una valutazione specifica del profilo dinamico, comprendente il corretto funzionamento. Per quanto riguarda questa seconda categoria di opere, il giudizio sulla loro regolare esecuzione non può essere scisso dal giudizio sulla loro regolare funzionalità ed efficienza, che necessariamente impone una fase di collaudo dedicata.

Nel caso di specie ciò non è avvenuto.

L'unico sopralluogo, avvenuto in data 10 maggio 1982, si è limitato ad una “ generale ricognizione ai lavori eseguiti ”, sicché lo stesso deve ritenersi non idoneo ad inverare il presupposto dell’acquisizione del bene al patrimonio indisponibile, così come enunciato nella Convenzione.

Di fatto, poi, l’impianto si è rivelato sin da subito inidoneo all’uso cui era destinato, come comprovato dai plurimi interventi delle competenti autorità e dalle diffide a provvedere al ripristino della funzionalità.

Peraltro, che l’impianto in questione non sia mai stato collaudato sotto il profilo funzionale è stato riconosciuto dallo stesso tecnico di fiducia del Consorzio “Monte Pora” (Consorzio costituito dai proprietari privati del comprensorio ai fini della gestione transitoria dell’impianto); nella propria relazione in data 20 dicembre 2015 (doc. 16 Comune), l’ing. Umberto IS, incaricato dal Consorzio della progettazione e realizzazione di un nuovo impianto di depurazione, afferma testualmente che l’impianto esistente, “realizzato alla fine degli anni ’70, non risulterebbe avere mai avuto collaudo funzionale, né la conseguente autorizzazione allo scarico” e che “già dal 1981 l’allora USSL ne contesta l’efficacia di funzionamento; di fatto, l’impianto non funziona già dall’anno 1985/1986, anche in ragione di deficit strutturali di due vasche. In conseguenza di ciò, i reflui del monte Pora vengono scaricati direttamente in valletta” .

3.2.8. Del resto, la stessa deliberazione del consiglio comunale n. 18 del 15 marzo 1991, nel riconoscere la sussistenza di un interesse pubblico alla presa in carico dell’impianto, ha subordinato quest’ultima alla condizione che lo stesso fosse sottoposto, a cura e spese dei privati proprietari, agli interventi di manutenzione straordinaria necessari a garantirne il normale funzionamento, con ciò rendendo evidente che il difetto funzionale dell’opera confliggeva direttamente con l’interesse pubblico. La posizione del Comune è stata chiaramente ribadita anche nella successiva delibera di giunta n. 109 del 28 ottobre 2015 in cui si afferma la necessità che i beni “ siano collaudati a spese dei lottizzanti o aventi causa” , evidenziando come gli stessi, “per poter essere collaudati e conseguentemente trasferiti al patrimonio comunale, necessitano di interventi di manutenzione straordinaria piuttosto onerosi” ; di qui l’affermazione secondo cui tali opere sarebbero state “acquisite al patrimonio comunale gradualmente, man mano che le stesse siano collaudate previa realizzazione di opere (…) da concordarsi in contraddittorio con l’Ufficio Lavori pubblici e manutenzioni del Comune” .

3.2.9. La scelta del Comune di restituire al soggetto attuatore la polizza fideiussoria posta a garanzia dell’adempimento degli obblighi convenzionali può dirsi allora giustificata, nell’ottica dell’Amministrazione, dall’esito della ricognizione statica dei lavori eseguiti, ma nulla aggiunge circa la sussistenza dei diversi presupposti per la presa in carico delle opere da parte del Comune.

3.2.10. Parimenti privo di conferenza appare il riferimento all'agibilità ai sensi dell’art. 11 della Convenzione, subordinata dalle parti unicamente alla realizzazione delle opere e non già alla verifica di una loro funzionalità.

Sicché in chiave argomentativa non può ricavarsene alcuna deduzione a sostegno della tesi di parte ricorrente.

3.2.11. In conclusione, non essendosi realizzate le condizioni previste dall’art. 7 della Convenzione di lottizzazione, deve essere respinta anche la domanda proposta al fine di ottenere l’attivazione del procedimento di presa in carico, da parte dell’ente locale, delle opere di urbanizzazione di cui si discute.

3.3. Sulla domanda di accertamento del difetto di legittimazione passiva di parte ricorrente rispetto agli obblighi urbanizzativi e manutentivi .

3.3.1. Dal rigetto delle precedenti domande può farsi derivare anche l’infondatezza della domanda sopra rubricata.

A questo proposito, è sufficiente ribadire come sia stata esclusa, per le ragioni precedentemente esplicitate, l’avvenuta acquisizione dell’impianto fognario e di depurazione e delle relative aree di sedime al patrimonio indisponibile del Comune.

Del pari, è stata ritenuta infondata la domanda di accertamento e declaratoria dell’obbligo del Comune di prendere in carico le opere di urbanizzazione e le relative attività di manutenzione.

Se dunque il Comune non è divenuto proprietario delle opere e non è obbligato a farsene carico, la conseguenza inevitabile è che i costi della manutenzione ricadano sulla parte ricorrente, che tali opere utilizza, e sugli altri soggetti privati coinvolti nella lottizzazione.

3.3.2. Parte ricorrente, peraltro, si preoccupa di ricordare, a sostegno della propria tesi, di non essere firmataria, così come nessuno di coloro che hanno acquistato gli appartamenti del comprensorio, della convenzione urbanistica del 1974, e dunque di non essere legata “ da alcun rapporto afferente al tema urbanizzativo né con il Comune di Castione, né con la Monte Pora SI lottizzante ”.

La prima affermazione non giustifica però la seconda. In realtà, la giurisprudenza, sia amministrativa che civile, ha costantemente affermato che dalla convenzione urbanistica originano obbligazioni cosiddette “reali” o propter rem , le quali gravano sul soggetto che, tempo per tempo, venga a essere proprietario dell’area convenzionata (cfr. ex multis C. Stato, Sez. VII, 12 giugno 2025 n. 5132).

Può, pertanto, affermarsi che, data la natura reale dell’obbligazione, all’adempimento della stessa saranno tenuti non solo i soggetti che stipulano la convenzione, ma anche quelli che richiedono la concessione, quelli che realizzano l’edificazione ed i loro aventi causa (cfr. Cass. civ., 15 maggio 2007, n. 11196; Cass. civ., Sez. II, 27 agosto 2002, n. 12571).

3.3.3. La consapevolezza della natura reale delle obbligazioni derivanti dalla convenzione urbanistica e la loro conseguente “ambulatorietà”, nel caso di specie, è confermata dal fatto che in più parti della convenzione (art. 3, art. 9) il lottizzante si obblighi per sé e per gli aventi diritto a qualsiasi titolo.

A propria volta, l’art. 7 della convenzione, della cui legittimità è già stato detto, prevede espressamente che sino a che il passaggio di proprietà delle opere di urbanizzazione non avvenga “ sarà obbligo dei privati di curare la manutenzione ordinaria e straordinaria ”.

3.3.4. Deve, altresì, chiarirsi che il meccanismo dell’ambulatorietà passiva dell’obbligazione, caratteristico della natura propter rem , non trasforma ex se gli aventi causa dei lottizzanti in “parti” a pieno titolo del rapporto convenzionale, ma li rende comunque corresponsabili nell’esecuzione degli impegni presi ( cfr. C. Stato, Sez. IV 9 gennaio 2019, n. 199 che richiama, a propria volta, TAR Brescia, sez. I, 23 giugno 2017, n. 843 ).

Da quanto sopra illustrato risulta evidente l’infondatezza della domanda di liberatoria avanzata dalla parte ricorrente.

3.4. Sulla domanda di condanna del Comune e di SI alla realizzazione degli interventi e al risarcimento del danno .

3.4.1. L’eccezione di difetto di giurisdizione avanzata da SI- Monte Pora S.p.a.

Deve preliminarmente essere affrontato il profilo attinente al difetto di giurisdizione sollevato da SI – Monte Pora S.p.a. relativamente alle domande con le quali parte ricorrente chiede che la stessa sia condannata (in solido con il Comune) all’esecuzione di interventi necessari ed idonei a garantire la messa a norma e la funzionalità delle opere di urbanizzazione del comprensorio di lottizzazione n. 5, al risarcimento dei danni patiti e patiendi derivanti dall’inadempimento degli obblighi derivanti dalla convenzione urbanistica ed infine alla ripetizione delle spese sostenute per interventi condominiali finalizzati all’esecuzione dei lavori di manutenzione delle opere di urbanizzazione, in realtà spettanti al Comune e/o a SI – Monte Pora S.p.a.

L’eccezione di difetto di giurisdizione deve ritenersi fondata e deve essere, conseguentemente, accolta.

A questo proposito deve osservarsi come l’art. 103 Cost. delimiti la giurisdizione del giudice amministrativo alle controversie in cui sia parte una Pubblica Amministrazione.

È evidente, pertanto, che tale disposizione non consenta al giudice amministrativo di conoscere controversie di cui non siano parti una Pubblica Amministrazione o soggetti ad essa equiparati (cfr. ex multis, Cass. civ. SS.UU. ord. 20 ottobre 2015, n. 21218 e 13 giugno 2006, n. 13659).

SI – Monte Pora S.p.a. è un soggetto privato, né può, in alcun modo, ricondursi ai soggetti equiparati alla Pubblica Amministrazione.

Con riferimento a questo ultimo specifico motivo non convince quanto sostenuto dalla parte ricorrente in ordine all’essere SI – Monte Pora S.p.a. un soggetto titolare di una concessione di sola costruzione di opere pubbliche, come emergerebbe dalle varie convenzioni stipulate negli anni 60 del secolo scorso.

Quand’anche ciò rispondesse al vero, in primo luogo, deve rilevarsi come la c.d. concessione di sola costruzione, sin dagli anni 70 del secolo scorso, sia stata ricondotta ad un vero e proprio contratto, venendo assimilata sostanzialmente al contratto di appalto.

Infine, più in generale il D. Lgs. 36 del 2023 (artt. 176 e ss.) ha eliminato ogni dubbio circa la natura contrattuale della concessione in generale.

Non può neppure essere invocato l’art.133 lett. f) c.p.a. relativa a “ le controversie aventi ad oggetto gli atti e i provvedimenti delle pubbliche amministrazioni in materia urbanistica e edilizia, concernente tutti gli aspetti dell'uso del territorio ”.

La parte ricorrente ritiene applicabile tale disposizione al caso di specie in quanto SI – Monte Pora S.p.a. avrebbe agito quale “ alter ego ” del Comune, svolgendo “ funzioni pubbliche nel contesto ”.

In realtà, l’art.133 lett. f) c.p.a., al fine di affermare la giurisdizione, in questo caso esclusiva del giudice amministrativo, non può mai prescindere dalla configurabilità di un esercizio anche mediato del potere.

La stessa decisione richiamata dalla parte ricorrente (cfr. le relative memorie di replica TAR Lazio, Sez. II, 10 marzo 2022 n. 2786) afferma la giurisdizione amministrativa, in punto di domanda risarcitoria peraltro avanzata nei confronti di Roma Capitale, proprio in quanto verrebbe in considerazione l’(omesso) “ esercizio di una potestà pubblica di governo del territorio comunale e, in particolare, dei relativi poteri di pianificazione, realizzazione, gestione e controllo delle opere di urbanizzazione…” .

Tale aspetto qui è del tutto assente, almeno per quanto attiene la specifica posizione di SI – Monte Pora S.p.a. (con riferimento al Comune v. invece infra ).

Nel caso di specie, la manutenzione delle opere di urbanizzazione nella fase anteriore al trasferimento della proprietà al Comune si configura quale attività di spettanza dei lottizzanti e dei relativi coobbligati, che non vede l’esercizio, neppure mediato, di un pubblico potere.

Nei rapporti tra la parte ricorrente e SI – Monte Pora S.p.a., la manutenzione assume essenzialmente i connotati di un’attività esecutiva di una convenzione urbanistica. Si tratta di un’attività rientrante in tutto e per tutto in rapporti di diritto privato, in quanto coinvolge la ripartizione degli oneri all’interno della sola parte privata dalla convenzione urbanistica.

Conseguentemente, manca del tutto ogni esercizio, anche mediato, di potere.

Infine, la giurisdizione del giudice amministrativo non potrebbe essere affermata neppure ai sensi dell’art. 133, comma 1, lett. a), n. 2), c.p.a., disposizione secondo la quale appartengono alla giurisdizione (esclusiva anche in questo caso) del giudice amministrativo le controversie concernenti la “ formazione, conclusione ed esecuzione degli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimento amministrativo e degli accordi fra pubbliche amministrazioni ”.

Nel caso di specie, la giurisdizione è carente non tanto, come evidenziato da SI – Monte Pora S.p.a., perché la parte ricorrente non può agire in esecuzione ed adempimento di una convenzione di lottizzazione di cui non è parte. Quest’ultima, infatti, è più un’argomentazione attinente al merito, fermo restando quanto in altro punto chiarito sulla natura di obbligazioni propter rem delle obbligazioni derivanti dalla convenzione.

Ciò che rileva piuttosto è che la convenzione si configura, nei confronti della parte ricorrente, per quanto riguarda il rapporto con SI – Monte Pora S.p.a, come già ricordato, quale vero e proprio contratto, come tale non in grado di spostare la giurisdizione sul punto dal giudice ordinario al giudice amministrativo.

Pertanto, la parte ricorrente non potrebbe rivalersi nei confronti di SI – Monte Pora S.p.a davanti al giudice amministrativo proponendo domanda di esecuzione della convenzione quale accordo sostitutivo di provvedimento amministrativo.

3.4.2. Le domande di condanna svolte nei confronti del Comune

3.4.2.1 L’eccezione di giurisdizione sollevata dal Comune sul punto.

Non può essere accolta, invece, l’eccezione di difetto di giurisdizione sollevata dal Comune in relazione alla domanda di condanna formulata nei suoi confronti.

Nel caso di specie, infatti, in maniera specularmente opposta a quanto affermato per SI – Monte Pora S.p.a., la stessa può dirsi rientrare nella giurisdizione esclusiva di questo giudice.

A questo proposito, può rilevarsi come quello che il Comune qualifica come un mero facere materiale, debba ricondursi, in realtà, nel caso dell’Ente in questione, al potere di governo del territorio comunale ed in particolare ai poteri di gestione e controllo delle opere di urbanizzazione.

È in virtù dei poteri che astrattamente spetterebbero allo stesso che parte ricorrente ha formulato sia la domanda di esecuzione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sia le successive domande di risarcimento e di ripetizione.

A nulla rileva, in punto di giurisdizione, l’infondatezza della domanda di avvenuto trasferimento delle relative opere di urbanizzazione.

In caso contrario, infatti, verrebbero a sovrapporsi inammissibilmente profili di giurisdizione e profili di merito, non potendo essere risolta una questione di rito sulla base di quanto ritenuto in punto di fondatezza del ricorso.

3.4.2.2 Il merito

Nel merito, la domanda di condanna avanzata nei confronti del Comune è infondata e deve essere, conseguentemente, rigettata.

Come più volte ricordato, parte ricorrente chiede che il Comune di Castione sia condannato (in solido con il soggetto attuatore) ad eseguire tutte le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria per garantire la messa a norma e la piena funzionalità di tutte le opere urbanizzative e di tutti gli impianti urbanizzativi del comprensorio, nonché a risarcire la parte ricorrente di tutti danni patiti e patiendi “ in relazione all’inadempimento pregresso ed attuale…..agli obblighi derivanti dalla convenzione urbanistica ”, oltre alla ripetizione di quanto indebitamente corrisposto dalla parte ricorrente sine titulo negli ultimi dieci anni per finanziare interventi condominiali in realtà di spettanza del Comune.

Senonché dall’infondatezza delle domande esaminate nei punti precedenti della motivazione non può che discendere l’infondatezza sia della domanda diretta ad ottenere l’esecuzione di un facere specifico che della domanda risarcitoria e di quella di ripetizione.

Queste ultime, peraltro, risultano del tutto sfornite di prova.

Pertanto, ferma restando l’infondatezza per le ragioni appena illustrate, le stesse devono essere respinte anche per tale ragione.

A tal proposito, infatti, per mera completezza espositiva, può ricordarsi che in tema di onere della prova del giudizio risarcitorio, con principio estensibile anche alla domanda di ripetizione, “ il principio dispositivo opera con pienezza e non è temperato dal metodo acquisitivo proprio dell’azione di annullamento (ex art. 64, commi 1 e 3, c.p.a.); quest’ultimo, infatti, in tanto si giustifica in quanto sussista la necessità di equilibrare l’asimmetria informativa tra amministrazione e privato, la quale contraddistingue l’esercizio del pubblico potere ed il correlato rimedio dell’azione di impugnazione, mentre non si riscontra in quella di risarcimento dei danni, in relazione alla quale il criterio della c.d. vicinanza della prova determina il riePAndersi del predetto principio dispositivo sancito in generale dall’art. 2697, comma 1, c.c. (Cons. Stato sez. IV, 6 maggio 2025, n. 3844; 11 settembre 2023, n. 8259; sez. II, 10 ottobre 2022, n. 8644; Ad. plen., 4 maggio 2018, n. 5; 12 maggio 2017, n. 2) ” (cfr. in termini ex multis TAR Lazio, Sez. IV Ter, 17 ottobre 2025 n. 17902).

Per le ragioni sopra esposte, le domande di condanna proposte nei confronti del Comune devono essere respinte.

4. Conclusioni .

4.1. Alla luce delle considerazioni di cui sopra, il ricorso va in parte respinto con riferimento a tutte le domande di accertamento e di condanna proposte nei confronti del Comune di Castione della Presolana, e in parte, invece, dichiarato inammissibile per difetto di giurisdizione del giudice amministrativo, limitatamente alle domande di condanna proposte nei confronti di S.I.R.T. Monte Pora s.p.a. in liquidazione, dovendo affermarsi, in relazione a queste ultime, la giurisdizione del giudice ordinario, dinanzi al quale potranno essere riproposte nelle forme e nei termini di rito.

4.2. Sussistono peraltro giusti motivi per disporre l’integrale compensazione tra le parti delle spese di lite, attesa la complessità delle questioni esaminate.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia sezione staccata di Brescia (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, in parte lo respinge e in parte lo dichiara inammissibile per difetto di giurisdizione del giudice amministrativo, nei sensi e per gli effetti precisati in motivazione.

Spese di lite compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del giorno 1 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

MA PE, Presidente

Costanza Cappelli, Referendario

RA AR, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
RA AR	MA PE

IL SEGRETARIO