RG 793/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
Sezione Terza Civile
Riunita in camera di consiglio e così composta:
Dott. Marcello Castiglione - Presidente Rel.
Dott. Franco Davini - Consigliere
Dott. Giovanna Cannata - Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 793/2024 a seguito dell'ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. II, 24.4.2024,
n. 12827, pubblicata in data 10.5.2024, nella causa R.G. n. 8181/2019, con la quale è stata cassata la sentenza della Corte d'Appello di Genova, Sezione III, n. 1356/2018, pubblicata in data 24.8.2018, pronunciata nel giudizio iscritto al R.G. n. 1380/2016, con rinvio “alla Corte d'appello di Genova, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità”,
promossa da:
nato a [...] in data [...], residente in [...], Loc. Vallone n. Parte_1
91, C.F. , rappresentato e difeso dagli Avv.ti Luca Lanzalone (C.F. C.F._1
- p.e.c.: ) e UC TI (C.F. C.F._2 Email_1
- p.e.c.: del Foro di Genova, C.F._3 Email_2 elettivamente domiciliato in Genova, Piazza dei Giustiniani 7/d, attore in riassunzione
CONTRO
CP_1 convenuto in riassunzione – contumace

Conclusioni delle parti:
Per “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello, ogni contraria istanza rejetta, in Parte_1 parziale riforma della sentenza n. 612/2016 pronunciata dal Tribunale di Savona nei giudizi riuniti iscritti agli RR.GG. n. 3908/2013 e n. 3730/2014 di detto Tribunale, depositata in data 17/5/2016, previa acquisizione del fascicolo di ufficio dei procedimenti di primo grado: (a) dichiarare nulla la sentenza del Tribunale di Savona n. 612/2016 (prod. B), relativamente al capo con cui è stata pronunciata “sentenza costitutiva ex art. 2932 C.C. produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso tra il venditore e l'acquirente con indicazione CP_1 Parte_1 dell'avvenuto trasferimento a della proprietà degli immobili siti in Garlenda, Parte_1
Località Vallone, Regione Golf n. 91 censiti al C.T. Comune di Garlenda, Foglio n. 8, part. 472, sub. 7, cat. A/7, cl. 2, cons. 7 vani, r.c. € 1.101,73= e Foglio n. 8, part. 472, sub. 4, cat. C/6, cl. U, cons. 42 m/q, r.c. € 180,04=, in atti meglio descritti, con contestuale condanna del medesimo al pagamento a favore di del residuo prezzo di € 835.000,00= Parte_1 CP_1 oltre interessi legali decorrenti dal 3.10.2014 fino al saldo effettivo” per mancanza e/o mancata allegazione da parte del Sig. della documentazione prescritta dall'art. 46 D.P.R. 6 CP_1 giugno 2001, n. 380 e/o dall'art. 40 della L. 28/2/1985, n. 47, con ogni conseguente statuizione;
in ogni caso: (b) respingere le domande di “trasferire, ai sensi dell'art. 2932 C.C. la proprietà degli immobili siti in Garlenda, Località Vallone, Regione Golf n. 91 censiti al C.T. Comune di
Garlenda, Foglio n. 8, part. 472, sub. 7, cat. A/7, cl. 2, cons. 7 vani, rc. € 1.101,73= e Foglio 8, part. 472, sub. 4, cat. C/6, cl. U, cons. 42 m/q, r.c. € 180,04= al signor con Parte_1 sentenza sostitutiva di rogito ed avente efficacia traslativa tra le parti, dichiarando tenuto e condannando il signor al pagamento del residuo prezzo di € 845.000,00=, oltre Parte_1 interessi di legge dal 30.9.2013 e condizionando il trasferimento della proprietà del bene al pagamento del prezzo medesimo” e di “ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione dell'emananda sentenza …” formulate dal Sig. con “Atto di CP_1 citazione” datato 10/9/2014 (prod. A), per le ragioni esposte al paragrafo A) della trattazione in diritto dell'“Atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c.” datato 1/8/2024. Con vittoria di spese, diritti ed onorari”.

Per contumace CP_1
FATTO

1. Con atto di citazione datato 22 settembre 2014 conveniva in giudizio CP_1 Pt_1 chiedendo al Tribunale di Savona di accertare e dichiarare che tra i due era stato
[...] concluso un contratto preliminare di compravendita dell'immobile, di proprietà dell'attore, sito in Garlenda, come meglio catastalmente individuato negli atti di causa.

2. Per quel che rileva in questa sede, l'attore chiedeva di accertare e dichiarare l'inadempimento da parte del convenuto dell'obbligo di stipulare il contratto definitivo di acquisto dei beni e, pertanto, di emettere la sentenza ex art. 2932 c.c. produttiva degli effetti del contratto non concluso, condizionando il trasferimento della proprietà al pagamento del prezzo stabilito in euro 850.000,00, oltre interessi di legge sino al soddisfo, con condanna al risarcimento dei danni subiti. Secondo la tesi dell'attore, il contratto preliminare di compravendita degli immobili anzidetti era stato concluso in data 17.4.2013, data in cui il promissario acquirente riceveva conoscenza dell'accettazione della proposta.

3. La causa era iscritta al ruolo e al procedimento era assegnato il N.R.G. 3730/2014.

4. Si costituiva in giudizio che si opponeva all'accoglimento delle domande Parte_1 avversarie e affermava che, diversamente da quanto esposto dall'attore, tra le parti era intervenuto un ulteriore accordo avente efficacia novativa rispetto al precedente, accordo che poi non aveva avuto seguito per la decisione, unilateralmente assunta dal e comunicata CP_1 in data 2.1.2014, di non voler più concludere il contratto con il Inoltre, dichiarava il Pt_1 di aver versato un acconto pari ad € 10.000,00 in data 5.4.2013 ed un altro di euro Pt_1
5.000,00 il 17.4.2013 mediante assegni.

5. Ebbene, all'esito del giudizio di primo grado, il tribunale affermava che la mancata conclusione del contratto definitivo era ascrivibile al dichiarava quindi che tra il venditore Pt_1 CP_1
e l'acquirente era intervenuto un contratto preliminare di compravendita immobiliare Pt_1 ed emetteva la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. condannando il al pagamento del Pt_1 prezzo di vendita stabilito nel preliminare, detratta la somma già corrisposta di € 15.000,00, e quindi ad € 835.000,00 oltre interessi fino al saldo.

6. In data 16.12.2016 proponeva appello il quale impugnava la statuizione di Parte_1 accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica, lamentando che la pronuncia di trasferimento della proprietà immobiliare era stata emessa senza menzione dei titoli edificatori prescritti, ratione temporis, dagli artt. 46 DPR 380/2001 e 40 L. 47/1985. L'appellante chiedeva, in particolare, di dichiarare la nullità della sentenza del Tribunale di Savona n.
612/2016 per mancanza – o comunque per la mancata allegazione da parte del – della CP_1 prescritta documentazione urbanistica. Chiedeva altresì alla Corte d'Appello di respingere la domanda ex 2932 cc formulata dal CP_1

7. rimaneva contumace nel giudizio di impugnazione. CP_1

8. Decidendo sul gravame interposto, con sentenza n. 1356/2018 pubblicata il 24.8.2018, la Corte
d'Appello di Genova, rigettava l'appello e confermava integralmente l'impugnata sentenza. Ad avviso del giudice di secondo grado, l'appello del non era meritevole di accoglimento Pt_1 in quanto nel giudizio di primo grado lo stesso non aveva contestato il difetto dei presupposti per l'emissione di una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., ma aveva fondato la propria difesa esclusivamente sul fatto che, successivamente alla proposta di acquisto del 5.4.2013, era intervenuto tra le parti un accordo avente efficacia novativa rispetto a quello precedente.

9. Avverso la suddetta sentenza, proponeva ricorso in Cassazione e Parte_1 CP_1 rimaneva contumace anche nel corso di tale giudizio.
[...]
10. La Corte di Cassazione, con sentenza del 10.5.2024, accoglieva il primo motivo di ricorso, dichiarando assorbiti i restanti motivi e cassava con rinvio la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto. La Suprema Corte di Cassazione riteneva viziata la sentenza impugnata per omessa pronuncia in ordine alla mancata rilevazione d'ufficio di una nullità da parte del giudice di merito, posto che la questione aveva formato oggetto di una specifica eccezione di parte.
11. Il presente giudizio era tempestivamente riassunto da parte di Parte_1
12. Con note scritte depositate in data 15.1.2025, a seguito di decreto del 6.12.2024 di trattazione scritta della causa, il chiedeva la fissazione dell'udienza di discussione orale ex art. Pt_1
350 co. 3 c.p.c. e, in subordine, l'udienza per la rimessione della causa in decisione ex art. 352
c.p.c., senza assegnazione di termini per le note conclusive, dichiarando di volervi rinunciare.
In data 17.1.2025, il Collegio, dichiarata la contumacia di rinviava la causa CP_1 all'udienza del 9.10.2025 per la precisazione delle conclusioni e disponeva che la predetta udienza si svolgesse con il deposito telematico di note ex art 127 ter c.p.c. Con provvedimento presidenziale del 6.10.2025, l'udienza di cui al punto precedente era rinviata d'ufficio al
16.10.2025. Con note scritte del 9.10.2025, il dichiarava di rinunciare ai termini per il Pt_1 deposito delle comparse conclusionali e relative repliche e precisava le proprie conclusioni.
DIRITTO
Questo giudice del rinvio è chiamato ad esaminare nel merito il motivo indicato nell'atto di riassunzione e già proposto in sede di appello da e a non disattenderlo per la sua Parte_1 tardività, posto che la difesa dello stesso era fondata sull'assenza della documentazione prescritta dall'art. 46 DPR 380/2001 la cui sussistenza costituisce una condizione dell'azione.
Il motivo di gravame è fondato e deve essere accolto.
Aderendo ai principi di diritto individuati dalla Suprema Corte di Cassazione nel caso che qui ci occupa, occorre rilevare che, affinchè, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza possa produrre gli effetti del contratto di compravendita non concluso, essa deve soggiacere alle medesime norme che disciplinano la validità e l'efficacia dei negozi giuridici conclusi tra soggetti privati.
Il trasferimento di immobili con la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c. soggiace quindi alla stessa regola dettata per i contratti inter vivos ad effetti reali, di cui all'art. 46 D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, cioè la necessità della menzione dei titoli urbanistici prescritti dalla legge, allo scopo di evitare la circolazione di beni potenzialmente abusivi.
La norma, rubricata “Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985” prevede al primo comma che “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.
Come statuito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, sentenza peraltro richiamata dalla
Suprema Corte con riferimento al presente giudizio, “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n.
380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità
"testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (Cass. Sez. Un.
22.3.2019, n. 8230. Conf. Sez. II, 19.4.2025, n. 10360). Trattandosi di una nullità è rilevabile di ufficio in ogni stato e grado del processo.
Quale precipitato di tale assunto, con riferimento all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, si deve ritenere che, come alle parti è precluso concludere contratti di compravendita in mancanza della prescritta documentazione urbanistica, con la sentenza ex art. 2932 c.c. non è possibile ottenere con una pronuncia del giudice più di quanto le stesse avrebbero ottenuto ricorrendo al mezzo negoziale, posto che il rimedio giurisdizionale non può sanare una carenza sul piano sostanziale.
Sul punto, costituisce principio consolidato quello già richiamato dalla sentenza di rinvio della
Suprema Corte secondo cui “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile o su un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all'immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale” (Cass. Sez. II, 12.12.2023, n. 34679).
Inoltre, stando ai principi stabiliti dalla Cassazione nella sentenza di rinvio, la produzione della suddetta documentazione costituisce una condizione dell'azione, essendo attinente alla ipotetica accoglibilità della domanda.
In mancanza di tale documentazione, la domanda, indipendentemente dalla sua fondatezza nel merito, non può essere accolta.
L'assenza di una condizione dell'azione è rilevabile in ogni stato e grado del processo e impone al giudice di arrestare la propria attività dando atto di tale mancanza attraverso una pronuncia sul rito.
Nel caso in esame, non risulta che le parti abbiano prodotto la documentazione di regolarità edilizia richiesta dall'art. 46 citato, posto che la parte a ciò interessata – il sig. – rimanendo CP_1 legittimamente contumace sin dal giudizio di secondo grado, non ha articolato alcuna difesa sul punto.
Alla luce di quanto esposto, pertanto, ne consegue che era precluso al giudice di primo grado emettere la sentenza ex art. 2932 c.c. non potendo, per mancanza della prescritta documentazione urbanistica, realizzare coattivamente l'effetto traslativo dell'immobile oggetto di causa.
Il gravame spiegato dal deve quindi essere accolto;
pertanto la domanda deve essere Pt_1 respinta per la mancanza di una condizione dell'azione.
Ne consegue altresì il diritto alla restituzione della somma di euro 15.000,00 che il ha Pt_1 corrisposto al per la compravendita dell'immobile oggetto di causa, oltre interessi. CP_1
Le spese del giudizio di primo grado devono essere poste a carico di in ossequio al CP_1 principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., mentre per gli altri gradi di giudizio non sono dovute spese data la contumacia dello stesso.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Genova, definitivamente pronunciando nella causa civile n. 793/2024 a seguito dell'ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. II, 24.4.2024, n. 12827 pubblicata in data
10.5.2024, nella causa R.G. n. 8181/2019, promossa da:
nato a [...] in data [...], residente in [...], Loc. Vallone n. Parte_1
91, C.F. , rappresentato e difeso dagli Avv.ti Luca Lanzalone (C.F. C.F._1
- p.e.c.: ) e UC TI (C.F. C.F._2 Email_1
- p.e.c.: del Foro di Genova, C.F._3 Email_2 elettivamente domiciliato in Genova, Piazza dei Giustiniani 7/d, attore in riassunzione CONTRO
CP_1 convenuto in riassunzione - contumace così decide:
accogliendo l'appello e riformando la sentenza del Tribunale, respinge la domanda proposta da per mancanza di una condizione dell'azione; CP_1 condanna alla restituzione a della somma di euro 15.000,00 oltre CP_1 Parte_1 adinteressi legali dalla data della domanda al saldo;
condanna a rimborsare a le spese del primo grado del presente CP_1 Parte_1 giudizio, che liquida nella somma complessiva di euro 3.000,00, oltre a spese generali ed accessori di legge.
Genova, 28 ottobre 2025
Il PRESIDENTE ESTENSORE
Minuta redatta dal MOT dott.ssa Francesca Fondacone
IL PRESIDENTE ESTENSORE