N. 1231/2023 R.G.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di IA, Sezione seconda civile, composta da:
dott. Giuseppe Serao Presidente
dott. Daniela Fedele Consigliere OGGETTO:
dott. Vittorio Carlo Aliprandi Consigliere Relatore Proprietà ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 1231/2023 R.G. posta in decisione all'udienza del
08/10/2025, promossa
DA
(C.F. ), in proprio e Parte_1 C.F._1
(C.F. , in proprio Parte_2 C.F._2
e nella qualità di accomandataria e legale rappresentante di
[...]
(C.F. Parte_3
), rappresentata e difese dall'avv. del foro P.IVA_1 Parte_1
di Busto Arsizio, giusta delega rilasciata a margine dell'atto di citazione in pagina 1 di 24 appello;

APPELLANTE
CONTRO
con sede in Manerba del Garda Controparte_1
, in persona del legale rappresentante P.IVA_2 Controparte_2
e (C.F.
[...] Controparte_3
), con sede in Moniga del Garda, in persona dei legali P.IVA_3
rappresentanti e e Controparte_4 Controparte_5
rappresentati e difese dall'avv. DR Finzi in forza di Controparte_6
procure rilasciate a margine del procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c.;
APPELLATE
In punto: Appello alla sentenza N. 2824/2023 emessa dal Tribunale di
IA (terza sezione civile) pubblicata in data 3.11.2023.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
Voglia la Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, e ritenuta ogni più opportuna declaratoria, in integrale riforma della sentenza appellata n. 2824/2023 emessa dal Tribunale di IA, Terza Sezione Civile, in persona del giudice Dott.
DR EL nell'ambito del giudizio R.G. n. 4936/2020, depositata in cancelleria e pubblicata il 03/11/2023, notificata il 23/11/2023, per tutti i motivi esposti in atti, accogliere tutte le conclusioni sia di merito che istruttorie – previa revoca dell'ordinanza 14.5.2021- già assunte nel corso del giudizio di primo pagina 2 di 24 grado che qui si riportano, trascrivono e confermano integralmente e per l'effetto così giudicare:
Nel merito: accertati e dichiarati
I) il diritto di proprietà degli attori e Parte_2 Parte_1
sugli immobili oggetto di causa per le rispettive quote di ¼ ciascuno e
[...]
quindi di ½ dell'intero con le convenute con Controparte_1
riferimento all'immobile a campeggio censito al N.C.E.U. del Comune di
Manerba del Garda al fg. 18 mapp. 1111, per i Controparte_7
terreni agricoli censiti al Catasto Terreni, Comune di Manerba del Garda fg. 9,
particelle 1144-1147-1148-1151-1152-1153
II) la violazione, da parte delle convenute e Controparte_1
delle norme di legge ed in particolare e fra l'altro del Controparte_7
disposto degli artt. 1102 e 1105 c.c. nonché di quello di cui all'art. 610 c.p. a)
impedendo ai comproprietari e il Parte_2 Parte_1
diritto di fare pari uso dei beni comuni, in assenza di qualsivoglia valido titolo,
b) negando ai medesimi il diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune c) costringendo con violenza gli attori a subire una situazione del tutto illegittima essendo loro impedito l'esercizio delle facoltà inerenti il proprio pacifico diritto di proprietà;
per l'effetto:
condannare le convenute Controparte_8
a cessare ogni abuso conseguente l'uso esclusivo degli immobili e
[...]
pagina 3 di 24 quindi a riconoscere i diritti spettanti ai comproprietari Parte_2
e con la restituzione ai medesimi, per quanto di Parte_1
competenza, degli stessi immobili da parte di chiunque li possegga o li detenga
(ex art. 948 c.c.) e ciò attraverso la consegna ai delle chiavi per Parte_4
l'accesso ai beni di causa e/o comunque ordinando la rimozione di ogni ostacolo all'esercizio del pari diritto d'uso dei comproprietari, intimando altresì alle medesime società di astenersi dal turbare l'esercizio dei diritti di comproprietà
spettanti ai così disponendo il ripristino della legalità – con tutti i Parte_4
provvedimenti conseguenti l'illegittima attività svolta dalle convenute - con particolare riferimento all' art. 1102 e segg. c.c.; inibire altresì ai convenuti la gestione esclusiva dei beni comuni acclarando altresì il diritto dei comproprietari f.lli e di concorrere all'amministrazione Pt_2 Parte_2 Parte_1
della cosa comune ex art. 1105 c.c.;
condannare le convenute e Controparte_1 Controparte_3
ciascuna per quanto di rispettiva competenza, stante l'uso
[...]
illegittimamente esclusivo dei beni comuni, a corrispondere agli attori comproprietari, a ciascuno per quanto di propria competenza, la rispettiva quota di frutti civili da ragguagliare al canone annuo di locazione da valutare occorrendo anche tramite c.t.u. – a decorrere dall'annualità 2019 e fintanto che permarrà l'illegittimo uso esclusivo da parte dei convenuti degli immobili e più
specificatamente
Pt_ condannare a corrispondere agli attori Controparte_1
pagina 4 di 24 il campeggio- per l'anno 2019 e per ciascuno degli anni a seguire Parte_5
l'importo che il Tribunale determinerà –occorrendo anche in via equitativa- e qui indicato per la quota in euro centomila annui, oltre al rimborso delle imposte pagate dagli attori e che, per il Parte_2 Parte_1
detto anno, sono state pari ad €. 2.206,00 ciascuno, mentre per il 2020 sono state pari ad €. 2528,67 ciascuno, oltre l'importo per gli anni successivi;

o condannare a corrispondere -per i terreni- Parte_6
l'importo che il Tribunale determinerà occorrendo anche in via equitativa- e tramite c.t.u. - e qui indicato in euro tremila annui, a decorrere dall'anno 2019;
In ogni caso, condannare entrambe le convenute a corrispondere agli attori le somme di cui sopra o quelle diverse che emergeranno all'esito dell'attività
istruttoria e/o da determinarsi dal giudice occorrendo anche in via equitativa, sia quelle già maturate nonché quelle maturande e ciò sino a quando permarrà l'uso esclusivo da parte delle convenute e quindi sino alla regolamentazione della comunione o al suo scioglimento;
tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla maturazione dei crediti fino al soddisfo effettivo;

condannare inoltre le convenute altresì al risarcimento di tutti i danni da illecito contrattuale e/o extracontrattuale nei confronti di ogni attore, per quanto di rispettiva competenza, per i mancati profitti derivanti, fra l'altro da perdita di chances di cui si chiede la liquidazione, occorrendo in via equitativa, e dettagliatamente;

condannare a corrispondere agli attori, per Controparte_1
pagina 5 di 24 quanto di rispettiva competenza, per la mancata possibilità di gestione del campeggio la somma qui indicata in centocinquantamila euro annui per ciascuna stagione estiva, sempre a decorrere dalla stagione estiva 2019, importo da calcolarsi sulla base degli utili conseguibili e/o del 50% dei ricavi conseguibili dalla gestione del campeggio, e/o la diversa somma -risultante all'esito dell'attività istruttoria- e comunque ritenuta di giustizia, altresì occorrendo tramite c.t.u. ed in via equitativa;
sempre oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto fino al soddisfo effettivo o condannare Parte_6
a corrispondere agli attori per i terreni in comproprietà l'importo qui
[...]
indicato di € 6.000 annui o la diversa somma ritenuta di giustizia, occorrendo tramite c.t.u. ed anche in via equitativa.
Condannare le convenute al pagamento di tutti i danni -compreso il danno morale che si quantifica in € 10.000,00 per ogni comproprietario a qualsiasi titolo dovuti agli attori
Con vittoria di spese e competenze del giudizio, nonché dell'eventuale c.t.u. e c.t.p.
In via istruttoria: ammettere prova per interpello e testi sulle circostanze e con i testi di cui alla memoria ex art. 183 co. 6 n.2 c.p.c.,- non ammesse, ma necessarie al fine di causa qui trascritte …
Per parte appellata:
Nel merito: dichiararsi inammissibile, e per l'effetto respingersi, l'impugnazione proposta dalle parti appellanti avverso la sentenza n. 2824/23 del Tribunale di pagina 6 di 24 IA.
In subordine, respingersi in quanto infondata nel merito, detta impugnazione.
Confermarsi in ogni caso la sentenza impugnata.
In ogni caso, respingersi le domande formulate dalle parti attrici in primo grado e richiamate nell'appello avversario, perché infondate in fatto e in diritto.
In via subordinata istruttoria: a) richiamati e ribaditi tutti i rilievi e tutte le eccezioni svolti, in primo grado, nelle note di trattazione scritta 14.1.22 (ud.
20.1.22) nonché nelle note di trattazione scritta 17.10.22 (ud. 20.10.22), disporsi
(quantomeno) la riconvocazione a chiarimenti del C.T.U. affinché il C.T.U. -
anche alla luce delle articolate osservazioni del C.T.P. geom. Persona_1
costituenti l'allegato 7 della relazione finale del C.T.U. (osservazioni da intendersi qui richiamate e ribadite) - dia risposta a quanto rilevato da
[...]
e da nelle menzionate Controparte_1 Controparte_3
note di trattazione scritta 17.10.22 depositate in vista dell'udienza del 20.10.22;
b) previa – per quanto possa occorrere – revoca dell'ordinanza 14.5.21 del
Tribunale, ammettersi la prova per interrogatorio formale dei signori
[...]
e nonché per testimoni sui capitoli di prova Parte_2 Parte_1
dedotti da e da Controparte_1 Controparte_3
con la memoria 5.3.21 ex art. 183, sesto comma, n. 2 c.p.c.;
c) respingersi ogni richiesta istruttoria delle parti attrici.
Spese del grado rifuse.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 7 di 24 Con citazione del 20.05.2020, in proprio e nella qualità Parte_2
di socia accomandataria di Parte_3
e l'avv. convenivano innanzi al Tribunale di
[...] Parte_1
IA e Controparte_1 Controparte_3
esponendo:
[...]
- che i deducenti erano comproprietari ciascuno della quota di ¼ (e Pt_2
quindi in totale di ½) iure successionis di di immobili siti in Persona_2
Manerba del Garda, località , adibiti a campeggio e identificati al Parte_3
N.C.E.U. di Manerba foglio 18 mappale 1111 e di terreni siti in Manerba del
Garda identificati al C.T. foglio part. 144, 1147, 1148, 1151, 1152, 1153 esterni all'area adibita a campeggio;

- che del mappale 1111 la comproprietaria è Controparte_1
mentre degli altri terreni la comproprietaria è Controparte_3
le quali avevano acquistato la quota di metà di piena proprietà da
[...]
Controparte_9
- che nella prima metà del febbraio 2019 i deducenti erano stati avvisati dal dott.
di IA che i signori avevano acquistato, per il tramite Per_3 CP_4
delle menzionate società, le quote di comproprietà del campeggio e dei terreni limitrofi e dunque erano state delineate varie proposte per la gestione comune dell'attività;
- che in data 8.03.2019 l'avv. aveva scoperto che nel campeggio erano Pt_2
in corso lavori edilizi, senza la preventiva autorizzazione dei comproprietari,
pagina 8 di 24 consistenti nella costruzione di una falda del tetto soprastante il bar, nella sistemazione di una vecchia cascina adibita ad appartamenti, nel completamento di un piazzale antistante il bar e nella costruzione di una terrazza in affaccio a detto piazzale;

- che l'avv. era intenzionato a mantenere distinta la gestione della Pt_2
proprietà immobiliare dalla gestione del campeggio per la quale poteva essere impiegata la già costituita Parte_3
nella quale avrebbero potuto confluire con quota paritetica i nuovi
[...]
comproprietari;
- che in data 15.03.2019 l'avv. aveva manifestato il dissenso alle Pt_2
iniziative unilaterali di controparte e aveva chiesto la consegna di una copia di tutte le chiavi del campeggio, diffidando dalla prosecuzione delle opere, e in data 21.05.2019 era stata chiesta la corresponsione di tutti i frutti civili.
In diritto, parte attrice lamentava la violazione dell'art. 1102 c.c. in quanto le convenute, abusando del loro diritto, erano giunte a impedire ai comproprietari il pari uso della cosa comune e detta condotta si era estrinsecata nella presentazione all'Ufficio Tecnico Comunale di una pratica edilizia senza interpellare i comproprietari e di una SCIA di subingresso nella gestione del campeggio e nell'omessa consegna delle chiavi del campeggio;
gli attori lamentavano la violazione dell'art. 1105 c.c. in quanto tutti i partecipanti alla cosa comune avevano pari diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune e comunque , nonostante i provvedimenti concessori, Controparte_1
pagina 9 di 24 non aveva titolo alcuno per utilizzare l'intero campeggio, tanto più che già
già aveva gestito il campeggio Parte_3
per tredici anni e in data 3.04.2019 aveva presentato istanza diretta ad ottenere la licenza commerciale per l'esercizio dell'attività turistico ricettiva e che, in via subordinata, la società convenuta si stava arricchendo. Controparte_1
Invocavano tutela ex art. 700 c.p.c. per i loro diritti dominicali.
Le convenute e Controparte_1 Controparte_3
resistevano.
[...]
Premesso che la tutela cautelare era stata rigettata, nel merito, esponevano che gli immobili di causa in passato appartenevano a e ad Persona_2 CP_10
la quota dei primi era passata agli attori iure successionis della
[...] Pt_2
madre, previo stralcio divisionale don la sorella mentre la Parte_7
restante metà era stata ceduta da a e successivamente, CP_10 CP_11
in forza di atto di permuta a la quale, con atto del Controparte_9
20.12.2018, aveva ceduto a la quota di comproprietà Controparte_1
degli immobili sui quali era esercitata l'attività di campeggio e, con atto del
18.02.2019, la stessa aveva alienato a Controparte_9 [...]
la quota di comproprietà dei terreni esterni all'area Controparte_3
campeggio.
Tanto premesso, le convenute esponevano che da molto tempo Parte_3
aveva cessato la sua attività e tanto lo si poteva desumere da un
[...]
pregresso contenzioso terminato con sentenza n. 150/07 del Tribunale di IA
pagina 10 di 24 e dalla sentenza della n. 784/11 della Corte di Appello di IA;
che in realtà
l'attività di campeggio era stata svolta sin dal 2001 da Controparte_12
dopo che i avevano abbandonato l'attività lasciando la
[...] Pt_2
struttura turistica in pessime condizioni, sicché e poi CP_11 [...]
avevano intrapreso un'intensa attività di valorizzazione del Controparte_9
compendio attraverso un contratto, qualificato come comodato, in favore di la quale aveva ceduto l'azienda a Controparte_12 [...]
con contratto del 6.12.2018. Allegavano la piena legittimità Controparte_1
dell'attività turistica per effetto dell'acquisto dell'azienda e del provvedimento autorizzativo concesso in data 26.03.2019 dal SUAP dei Comuni lombardi riuniti, provvedimento la cui efficacia era stata sospesa e poi revocata dallo stesso SUAP in via di autotutela dopo la presentazione di un ricorso al TAR.
Istruita la lite con consulenza affidata alla dott. ing. il giudice Persona_4
adito accoglieva solo in parte la domanda attrice: ordinava a Controparte_3
di consentire a e a
[...] Parte_2 Parte_1
l'accesso e il godimento dei terreni esterni all'area di campeggio,
[...]
respingeva nel resto con condanna degli attori al pagamento delle spese di lite a parte convenuta.
Il primo giudice, con particolare riguardo all'area adibita a campeggio identificata al foglio 18 part. 1111, evidenziava che il fondo apparteneva a deceduta in data 7.12.2011 e dante causa dei signori Persona_5
e la restante metà a quale lo aveva concesso in comodato Pt_2 Parte_8
pagina 11 di 24 senza determinazione di tempo a e Controparte_12
quest'ultima, con scrittura privata autenticata del 6.12.2018, aveva ceduto a l'azienda funzionale all'esercizio dell'attività di Controparte_1
campeggio e in data 20.12.2008 la stessa aveva acquistato la Controparte_1
quota di metà di tutti i fondi da che invero il Controparte_9
godimento in via esclusiva in capo alla convenuta dei fondi adibiti a campeggio era legittimo in quanto sorretto dal contratto di comodato del 6.03.2000 che invero era da qualificare quale locazione in ragione del modus apposto consistente nell'obbligo per la comodataria di ovviare allo stato di degrado in cui si trovano gli immobili e gli impianti e nell'obbligo di installare una recinzione su tutto il perimetro dell'area. Aggiungeva che il contratto di locazione era stato stipulato da pur senza il consenso esplicito della comproprietaria CP_11
e che la sua durata era di sei anni tacitamente Persona_5
rinnovabile, salvo disdetta, di talché nessuna rilevanza estintiva poteva assumere la comunicazione dell'avv. del 15.03.2019. Pt_2
e in proprio e nella qualità di Parte_1 Parte_2
legale rappresentante di Parte_3
proponevano appello a cui resistevano e Controparte_1
Controparte_3
Esperito il tentativo di conciliazione attraverso mediazione delegata, la causa era rinviata all'udienza del giorno 8.10.2025 per la spedizione a sentenza, previa assegnazione dei termini a ritroso per la precisazione delle conclusioni e per il pagina 12 di 24 deposito degli scritti conclusivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo gli appellanti censurano la sentenza nella parte in cui, con riguardo ai terreni adibiti a campeggio, nonostante l'assenza di una domanda di accertamento di una diversa natura del contratto di comodato del 6.03.2000, il
Tribunale ha erroneamente attribuito a detto negozio natura locatizia.
Allegano violazione delle norme in materia di interpretazione del contratto in quanto nel comodato era previsto solo un modo e in esso vi era l'espressa previsione che avrebbe potuto godere degli CP_12 Controparte_12
immobili sino all'ammortamento delle spese sostenute o comunque beneficiare di un indennizzo ragguagliato alle spese sostenute qualora il comodato fosse cessato in epoca anteriore. Allegano che la sentenza di questa Corte n. 784/2011
non aveva mai accertato l'esistenza di un comodato e che nella locazione era essenziale la previsione di un canone e di una durata che non si rinvengono nel contratto inter partes. Deducono che le spese impegnative e economicamente gravose menzionate dal primo giudice per sostenere la sua tesi non erano provate o documentate e dunque era impossibile ravvisare la sinallagmaticità del rapporto.
Ricondotto il rapporto nell'ambito del comodato, a detta di parte appellante, il contratto di comodato non poteva essere compreso nella cessione di azienda,
tanto da non essere menzionato nell'allegato B del relativo atto.
Con il secondo motivo, parte appellante censura la sentenza nella parte in cui, pagina 13 di 24 relativamente ai terreni esterni al campeggio, ha ritenuto non provata l'esistenza di atti lesivi della proprietà non avendo il primo giudice ammesso dei capitoli di prova tesi a dare dimostrazione che le parti convenute avevano proceduto al taglio di alberi senza il loro consenso.
Con il terzo motivo viene contestata la regolamentazione delle spese di lite.
Documentati e pacifici i fatti salienti di causa per come già esposti.
e da un lato, e Parte_1 Parte_2 [...]
dall'altro, sono comproprietari per la quota di mezzo di Controparte_1
bene immobile adibito a campeggio sito in Comune di Manerba del Garda
località censito al foglio 18 mappale 1111; del pari Parte_3 Parte_1
e , da un lato, e
[...] Parte_2 Controparte_3
dall'altro, sono comproprietari di terreni posti all'esterno dell'area campeggio identificati al C.T. part. 1144, 1147, 1148, 1151, 1152 e 1153.
Un tempo detti fondi appartenevano ai fratelli e la Per_5 CP_10
quota della prima passava iure hereditatis ai fratelli per la quota di ¼ Pt_2
ciascuno, mentre la quota di era ceduta a e poi CP_10 CP_11
concessa in permuta, con atto del 9.10.2001, a la Controparte_9
quale a sua volta la alienava alle convenute con atti del 20.12.2018 e del
18.02.2019 (con il primo atto era ceduta a la quota Controparte_1
di metà del fondo adibito a campeggio e con il secondo la quota di metà dei mappali esterni a ). Controparte_3
Quanto all'attività di campeggio, è indubbio che questa sia stata esercita per pagina 14 di 24 molti anni da ma che Parte_3
poi detta società abbia di fatto lasciato il fondo in stato di abbandono e una l'attività di campeggio era iniziata da Controparte_12
La circostanza che tra e la società in accomandita e i fondi non Persona_2
vi fosse più alcun rapporto di detenzione o possesso è avvalorato dalla sentenza emessa dal Tribunale di IA n. 15/07, confermata da questa Corte, con cui veniva rigettato il ricorso possessorio promosso. Da dette sentenze si desume che a partire dal 2001 l'attività di campeggio veniva iniziata da
[...]
tale ultima società, in data 6.03.2000, aveva stipulato Controparte_12
con (all'epoca comproprietaria della quota di ½ dei fondi) un CP_11
comodato con cui si era impegnata ad eseguire alcune opere e si era obbligata ad utilizzare il bene per uso campeggio attivandosi per ottenere le licenze necessarie per l'apertura.
In data 6.12.2018 cedeva la sua azienda a Controparte_12
con scrittura privata autenticata e nello stesso mese Controparte_1
acquistava la quota di ½ dei terreni abiti a campeggio da CP_12 [...]
che ne aveva acquistato la proprietà (sempre per la quota di ½) Controparte_9
nell'anno 2001.
Se da un lato è pacifico che e da Parte_1 Parte_2
tempo avessero perso la materiale detenzione dei fondi, nondimeno ne hanno sempre conservato la comproprietà in ragione di un mezzo - e il diritto dominicale dei non è mai stato posto in discussione - da cui consegue il Pt_2
pagina 15 di 24 loro buon diritto di ottenere il risarcimento del danno per l'uso esclusivo fatto dall'altro comproprietario, almeno dal momento della richiesta. Infatti,
l'acquiescenza di uno dei comproprietari all'uso esclusivo di beni comuni da parte di altro comproprietario esclude il diritto del primo alla corresponsione di somme a titolo di frutti civili, ma detto diritto sorge nel momento in cui il comproprietario pretenda di farne pari uso o di poter ritrarre della cosa i frutti civili. Il rifiuto ingiustificato di un comproprietario di consegnare le chiavi di accesso di un immobile in comunione integra una condotta preclusiva dell'utilizzazione pro quota del bene, idonea a configurare un danno in capo al comproprietario estromesso, concretando una violazione dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c. all'uso della cosa comune da parte dei partecipanti. Di
conseguenza il possessore esclusivo della cosa in comune è tenuto a corrispondere agli altri l'equivalente pro quota dei frutti civili che, in mancanza di altri parametri, possono essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l'immobile.
Orbene, se da un lato il rilascio di una quota presuppone necessariamente il giudizio divisionale, dall'altro la richiesta dei frutti civili pro quota non esige la divisione, né il possesso o la detenzione della cosa che anzi si pongono in antitesi con la richiesta di corresponsione dei frutti civili.
Gli esiti del pregresso contenzioso sul possesso sono dunque irrilevanti ai fini che qui interessano.
Come anticipato, il primo giudice ha rigettato le domande attoree sul pagina 16 di 24 presupposto che il comodato del 6.3.2000 fosse in realtà una locazione.
Con detto contratto la comodante concedeva a CP_11 Controparte_12
la detenzione dell'immobile in cattivo stato di conservazione e
[...]
manutenzione e la comodataria si impegnava ad ovviare allo stato di degrado e a realizzare una recinzione perimetrale anche al fine di adempiere alle ordinanze e alle diffide che il aveva emesso;
la comodataria si impegnava ad CP_13
utilizzare il bene per uso campeggio e a attivarsi per acquisire le licenze necessarie, nonché ad eseguire alcuni lavori di ristrutturazione e i nuovi impianti;
una volta ottenute le licenze da parte del Comune di Manerba la comodataria si impegnava a sostenere le spese di ordinaria manutenzione,
mentre quelle di straordinaria manutenzione erano a carico della comodante. Il
bene avrebbe dovuto essere restituito nello stato di conservazione in cui si trovava;
le migliorie e le opere eseguite (recinzione e impianti) restavano acquisite alla proprietà senza indennizzo di sorta, ma “… Resta inteso fra le
parti che l'acquisizione alla proprietà ai lavori che precedono è subordinata che
la società possa godere dell'immobile pe Controparte_12
runa durata compatibile con l'ammortamento delle spese di cui sopra. In caso
contrario, e cioè di cessazione per qualsiasi motivo del contratto di comodato.
Prima del normale ammortamento delle spese sostenute dalla
[...]
sarà dovuto dalla proprietà alla comodataria un Controparte_12
indennizzo ragguagliato alle spese effettivamente da essa sostenute”.
A giudizio della Corte, non si è in presenza di una locazione: come noto, il tratto pagina 17 di 24 distintivo tra locazione e comodato è dato dall'onerosità; il carattere di essenziale gratuità del comodato non viene meno se si inserisce un modus posto a carico del comodatario, purché esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto ponendosi come corrispettivo del godimento della cosa e assumendo quindi natura di controprestazione.
La distinzione tra locazione e comodato oneroso permane anche in caso di comodato di immobile senza determinazione di durata (c.d. precario oneroso)
essendo tale figura caratterizzata dalla concessione in godimento di un bene immobile che, sebbene remunerata in via parziale, sia provvisoria, revocabile e finalizzata alla custodia del bene e distinguendosi dalla locazione per la possibilità riconosciuta al concedente di far cessare in qualsiasi momento il godimento.
Nel caso di specie, era previsto che la comodataria, intenzionata a svolgere l'attività di campeggio, provvedesse agli interventi necessari per poter esercitare detta attività con l'acquisizione delle licenze e con la più opportuna sistemazione del fondo (evenienza che normalmente si rinviene anche nelle locazioni commerciali in cui il conduttore deve sistemare l'immobile locato per le sue necessità imprenditoriali) con la previsione che queste opere sarebbero poi rimaste in capo alla proprietà all'atto della restituzione. Nel contratto era tuttavia previsto che la comodataria potesse ammortizzare i costi e dunque rientrare totalmente nelle spese sostenute;
in difetto, la proprietà avrebbe dovuto versare un indennizzo ragguagliato agli esborsi sopportati.
pagina 18 di 24 In detto assetto, pertanto, non si scorge uno dei tratti essenziali della locazione ossia il corrispettivo che la proprietà riceve dal fatto di concedere in godimento a terzi un suo bene. La comodataria, infatti, ha potuto svolgere la sua attività
remunerativa per moltissimi anni senza pagare alcunché alla (com)proprietà
anche perché le opere previste nel negozio, peraltro del tutto imprecisate nel loro ammontare, erano funzionali all'attività di campeggio. Nel contratto, privo di durata e con possibilità di farne cessare gli effetti a richiesta, la comodante si era obbligata a pagare i costi delle migliorie qualora la comodataria non li avesse ammortizzati e dunque senza trarre alcun beneficio dalla concessione in godimento della cosa.
Da questo contratto di comodato sono ormai decorsi 25 anni senza che la comodataria e la convenuta subentrata nella Controparte_1
qualità abbiano pagato alcunché ai e senza fornire la minima contezza Pt_2
di quanto speso per la recinzione e per il rifacimento degli impianti. Dette opere non possono ragionevolmente costituire un significativo corrispettivo della locazione tanto più che le stesse, come detto, erano funzionali allo svolgimento dell'attività di impresa.
Esclusa l'ipotesi della locazione e della durata di sei anni rinnovabili ipotizzata dal primo giudice, ne consegue che i comproprietari hanno il diritto a Pt_2
conseguire il risarcimento per la mancata possibilità di usare i terreni di cui sono comproprietari, almeno dalla data della richiesta, danno da ragguagliare al valore locativo del terreno.
pagina 19 di 24 A tal riguardo, in primo grado, è stata espletata consulenza tecnica, affidata all'ing. che, a più riprese, ha determinato il presumibile valore Persona_4
locativo dei terreni adibiti a campeggio con sovrastanti fabbricati, descritti in consulenza.
Partendo dal presumibile valore locatizio dei singoli cespiti di € 75.480, la consulente applicava un aumento pari al 30% in quanto il quesito aveva ad oggetto il presumibile canone di mercato libero e un ulteriore incremento in relazione alla particolare favorevole ubicazione del campeggio pari al 20%
giungendo ad una quantificazione di € 117,749,85 all'anno.
A seguito delle osservazioni, la consulente confermava la metodologia di stima già eseguita, rispondendo compiutamente a tutte le osservazioni dei consulenti di parte, ma aggiornava la superficie adibita a parcheggio in mq. 10.500, anziché
mq. 9.000, sulla scorta del provvedimento di Autorizzazione n. 6 del giorno

8.06.2009 addivenendo quindi ad un canone annuo di € 122.444, ossia €
10.203,68 al mese.
Ponendo quindi come base di calcolo l'importo di € 10.000 al mese, il canone complessivo in astratto dovuto per sei anni e sette mesi (ossia dal 21.03.2019 ad oggi) è pari ad € 790.000; la somma va dimezzata in quanto gli appellanti sono comproprietari per un mezzo e quindi l'importo diviene pari ad € 395.000.
Trattandosi di debito di valore che si forma progressivamente, mese per mese,
detta somma va incrementata di rivalutazione e interessi da una data intermedia che viene fissata al 1° luglio 2022, sicché sono ad oggi maturati € 33.180 per pagina 20 di 24 rivalutazione monetaria ed € 40.684 per interessi legali per una debenza attuale di € 468.864, da incrementare degli interessi legali ex art. 1284 primo comma c.c. dalla data della sentenza al saldo.
Il soggetto tenuto a versare detta somma è solo Controparte_1
nella qualità di soggetto che materialmente occupa il mappale 1111 adibito a campeggio e gli unici legittimati attivi solo le persone fisiche nella qualità di comproprietari e non la società in accomandita semplice.
In questi termini il motivo va accolto.
Quanto poi alla materiale gestione del fondo e fabbricati adibiti all'attività
imprenditoriali resta il dato che un rilascio si può ipotizzare solo a seguito di un giudizio divisionale e che per la gestione della cosa comune occorre procedere prima alla nomina di un amministratore ex art. 1105 c.c. e conseguentemente l'amministratore nominato, eventualmente in sede giudiziaria, potrà formare un regolamento ed eseguire le deliberazioni adottate per la gestione della cosa comune.
Poco rileva in questa sede il fatto che il comodato non sia stato trasferito con la cessione di azienda: la convenuta svolge la sua attività Controparte_1
imprenditoriale in forza di provvedimenti autorizzativi (ma allo stesso tempo dovrà pagare i frutti civili ai comproprietari) e solo all'esito del giudizio divisionale gli appellanti potranno chiedere il rilascio della porzione a Pt_2
loro attribuita in via esclusiva qualora il compendio sia comodamente divisibile.
Il secondo motivo di appello è infondato.
pagina 21 di 24 Con riguardo ai terreni esterni all'area di campeggio, il primo giudice ha ritenuto inoperante la locazione e dunque ha riconosciuto il diritto dei comproprietari al pieno godimento dei fondi unitamente alla comproprietaria Pt_2 [...]
Controparte_3
Per questa area, evidentemente non è recintata, mancano utili elementi per poter desumere l'esistenza di un danno - e il taglio degli alberi è di per sé circostanza irrilevante se non supportata da altri elementi - e dunque non vi è spazio per adottare altri provvedimenti. I capitoli di prova articolati non riguardano questi mappali e ragionevolmente anche per questi fondi si dovrebbe ricorrere, in attesa degli esiti di un giudizio divisionale, alla nomina di un amministratore.
La riforma della sentenza impone una nuova regolamentazione delle spese di lite con assorbimento del terzo motivo.
In ossequio al criterio della prevalente soccombenza, Controparte_1
va condannata a rifondere a e
[...] Parte_1 [...]
le spese del doppio grado, liquidate in dispositivo, secondo lo Parte_2
scaglione delle cause di valore indeterminabile a media complessità e le spese della fase di mediazione delegata avendo parte appellante chiesto somme determinate, ma demandando al giudicante la possibilità di ricorrere a criteri equitativi o comunque emettere la condanna nella somma ritenuta di giustizia.
Per questo grado va anche riconosciuta anche la fase di trattazione, che nel concreto vi è stata, sebbene da liquidare nel minimo dello scaglione di riferimento.
pagina 22 di 24 Le spese di lite vengono compensate nei rapporti tra la società in accomandita semplice appellante e parte appellata in quanto la prima è soggetto non legittimato ad ottenere il danno o il rilascio, ma la sua presenza non ha comportato alcun aggravio di attività processuale, e parimenti vanno compensate nei rapporti tra parte appellante e attesa Controparte_3
la reciproca soccombenza.
Gli esborsi per la consulenza, liquidati con decreto del 13.10.2022, vengono posti definitivamente a carico di Controparte_1


P.Q.M.


La Corte d'Appello di IA, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , da Parte_1 [...]
in proprio e nella qualità di legale rappresentante di Parte_2 [...]
avverso la sentenza n. Parte_3
2824/2023 emessa dal Tribunale di IA in data 3.11.2023, così provvede:
- In parziale riforma della gravata sentenza, condanna Controparte_1
a versare a e a la
[...] Parte_1 Parte_2
somma di € 468.864, oltre interessi legali ex art. 1284 primo comma c.c. dalla data della sentenza al saldo;

- conferma nel resto la gravata sentenza;

- condanna a rifondere a Controparte_1 Parte_1
e le spese del giudizio, liquidate, quanto al
[...] Parte_2
primo grado in € 518 per esborsi ed € 10.860 per compenso (€ 2.127 per la fase pagina 23 di 24 studio, € 1.416 per la fase introduttiva, € 3.738 per la fase istruttoria ed € 3.579
per la fase decisionale), oltre rimborso forfetario al 15%, I.V.A. e C.P.A., come per legge e, quanto al presente grado, in € 804 per borsuali e € 1.500 per compensi relativi alla fase di mediazione ed € 10.313 per compenso (di cui €

2.518 per la fase studio, € 1.665 per la fase introduttiva, € 1.843 per la fase di trattazione ed € 4.287 per la fase decisionale), oltre rimborso forfetario al 15%,
I.V.A. e C.P.A., come per legge;

- compensa le spese di lite nei rapporti tra e parte Parte_3
appellata e tra gli appellanti e Controparte_3
- pone gli esborsi per consulenza, liquidati con decreto del 13.10.2022,
definitivamente a carico di Controparte_1
Così deciso in IA nella camera di consiglio del 15.10.2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
dott. Vittorio Carlo Aliprandi
IL PRESIDENTE
dott. Giuseppe Serao
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