N. R.G. 1022/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
I SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Giuseppe De Rosa Presidente dott.ssa Annarita Donofrio Consigliere avv. Andrea Di Gregorio Consigliere Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1022/2024 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 con il patrocinio dell'avv. GARDELLA MARIA CRISTINA,
APPELLANTI contro
C.F. , Controparte_1 C.F._3
(C.F. , Controparte_2 P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. ACCORDINO GIUSEPPE,
(C.F. ), CP_3 C.F._4 in proprio,

(C.F. ), CP_4 C.F._5
C.F. , Controparte_5 C.F._6
(C.F. ), Controparte_6 C.F._7
pagina 1 di 14 (C.F. ), Parte_3 C.F._8
C.F. , Parte_4 C.F._9
(C.F. ), Parte_5 C.F._10
C.F. , Parte_6 C.F._11
C.F. , Parte_7 C.F._12
(C.F. ), Parte_8 C.F._13
(C.F. ), Parte_9 C.F._14
(C.F. ), Parte_10 C.F._15
C.F. , Parte_11 C.F._16
(C.F. ), Parte_12 C.F._17
C.F. ), Parte_13 C.F._18
(C.F. ), Parte_14 C.F._19
C.F. ), Parte_15 C.F._20
C.F. ), Parte_16 C.F._21
(C.F. ), Parte_17 C.F._22
C.F. , Parte_18 C.F._23
(C.F. ), Parte_19 C.F._24
C.F. ), Parte_20 C.F._25
(C.F. ), Parte_21 C.F._26
(C.F. ), Parte_22 C.F._27
C.F. , Parte_23 C.F._28
C.F. ), Parte_24 C.F._29
C.F. ), Parte_25 C.F._30
(C.F. ), Parte_26 C.F._31
(C.F. ), Parte_27 C.F._32
(C.F. ), Parte_28 C.F._33
(C.F. , Parte_29 C.F._34
(C.F. , Parte_30 C.F._35
APPELLATI
IN PUNTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Piacenza n.
409/2024; oggetto: condominio – impugnativa delibera assembleare.
Rimessa in decisione all'udienza del 3 giugno 2025, celebrata in forma cartolare, mediante trattazione scritta, sulle seguenti
CONCLUSIONI
Le parti hanno ai sensi dell'art. 352 c.p.c. e come da note scritte.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
pagina 2 di 14 Con atto di citazione notificato il 16.11.2021, le signore e Parte_2
convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Piacenza il Parte_1
, corrente in Piacenza, via S. Franca n. 63 (di seguito Controparte_2
anche il “ ”) e i condomini indicati in epigrafe, allegando, tra CP_2
l'altro:
− di essere proprietarie di unità immobiliari nel Condominio, retto da regolamento contrattuale risalente al 28.05.1958, regolarmente trascritto e accettato negli atti di compravendita delle singole proprietà;
− che l'art. 28 del regolamento stabiliva che ogni condomino avesse la facoltà di farsi rappresentare in assemblea da altra persona, diversa dall'amministratore, mediante conferimento di delega scritta;

− che tale norma era rimasta tale sino al 25.06.2021;
− che nell'ordine del giorno di tale assemblea veniva inserita la proposta di modifica dell'art. 28 che escludesse la possibilità di delegare persona diversa da altro condomino;

− che tale modifica veniva approvata a maggioranza, unitamente al limite di rappresentanza di 1/5 dei condomini e del valore dell'edificio, con espressa esclusione nel computo della quota millesimale del delegato e con voto contrario delle attrici e di altri condomini;

− che le attrici, unitamente alle signore e Parte_17 [...]
introducevano procedimento di mediazione al quale né il Parte_16
Condominio, né i condomini aderivano, con conseguente verbale negativo del 19.10.2021;
− che le attrici impugnavano, quindi, la deliberazione assembleare del
25.06.2021, nelle parti sopra indicate;

− che la previsione di una categoria specifica di delegati, a fronte delle libertà di delega prevista dal regolamento contrattuale, avrebbe richiesto pagina 3 di 14 necessariamente il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, sicché la delibera sul punto era nulla;

− che, in ogni caso, il restringimento della platea dei possibili delegabili non sarebbe stato valido neppure con voto totalitario, in quanto avrebbe violato il pieno e libero diritto di partecipazione di tutti i condomini all'assemblea;
− che, inoltre, limitare la delegabilità ai soli condomini avrebbe potuto ostacolare l'esercizio in concreto della facoltà di delega e, quindi, la relativa decisione non era meritevole di tutela ai sensi dell'art. 1322
c.c.;
− che la deliberazione che consentiva di rappresentare fino a 1/5 dei condomini e del valore della partecipazione costituiva norma inderogabile (art. 67 disp. att. c.c.) e, quindi, consentire di cumulare tale rappresentanza con la propria quota di partecipazione, poteva determinare il superamento del limite di legge.
Si costituivano, con unico difensore, il e il signor Controparte_2
chiedendo il rigetto delle domande attoree, deducendo: Controparte_1
− che la facoltà di delega non costituiva diritto assoluto individuale e la restrizione della platea dei delegabili non menomava il diritto di ciascun condomino di partecipare all'assemblea;
− che la disciplina della facoltà di delega aveva natura regolamentare, in quanto non incidente sui diritti personali dei condomini sulle loro proprietà, esclusive o comuni, e non prevedeva disposizioni in forza delle quali alcuni condomini avevano maggiori diritti rispetto ad altri;

− che la circostanza che l'art. 67 disp. att. c.c. prevedesse un numero massimo di deleghe in capo a ciascun delegato era irrilevante e, anzi, confermava la possibilità di regolamentare la facoltà di delega;

− che non sussisteva alcun eccesso di potere, come, invece, sostenuto dalle attrici;

pagina 4 di 14 − che il sindacato dall'autorità giudiziaria non poteva estendersi alla valutazione del merito e al controllo del potere discrezionale esercitabile dall'assemblea;
− che la soluzione adottata garantiva il diritto alla privacy dei condomini;

− che era sempre stata ritenuta lecita la previsione regolamentare che escludeva la possibilità del conferimento della delega a soggetti estranei;

− che l'impugnazione riguardante l'adeguamento del regolamento al nuovo art. 67 disp. att. c.c. era infondata e confusa, costituendo la modifica concreta e letterale applicazione della novella.
Si costituiva la signora in proprio, riportandosi alla difesa del CP_3
Condominio.
Si costituiva il signor formulando deduzioni e Parte_19
conclusioni coerenti con quelle del eccependo, altresì, il difetto di CP_2
legittimazione passiva dei singoli condomini, non essendo messa in dubbio nel caso in esame la titolarità dei diritti reali degli stessi, né riguardando la controversia beni comuni.
Si costituiva la signora difesa dalla condomina avv. Controparte_7
con comparsa avente il medesimo contenuto di quella depositata da CP_3 quest'ultima in proprio.
Si costituiva la signora eccependo il proprio difetto di Parte_30
legittimazione passiva, chiedendo l'estromissione dal giudizio e, nel merito, concludendo per il rigetto delle domande attoree.
Senza svolgere attività istruttoria, il Tribunale di Piacenza, con sentenza n. 409 depositata il 14.05.2024, respingeva le domande attoree, sul presupposto che non poteva essere condivisa l'allegazione in punto natura contrattuale della disposizione regolamentare in discussione, poiché la contrattualità del regolamento riguardava esclusivamente le clausole limitatrici dei diritti dei pagina 5 di 14 condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero quelle che attribuivano ad alcuni condomini diritti maggiori rispetto ad altri.
Ciò che formava oggetto di previsione contrattuale era il diritto riconosciuto al condomino di conferire delega per la propria rappresentanza in assemblea, mentre la clausola limitativa di tale facoltà non contrastava con norme inderogabili.
La delibera, era, quindi, legittima.
Quanto all'inserimento nell'art. 28 del regolamento della previsione che limitava la rappresentanza del delegato a non più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale dell'edificio, con esclusione dal computo della quota millesimale del delegato, trattavasi della mera riproposizione del principio di cui all'art. 67 disp. att. c.c., norma inderogabile, e l'esclusione dal computo della quota del delegato corrispondeva alla lettera di tale norma, come confermato anche dalla giurisprudenza.
∞ ∞ ∞
Avverso tale decisione hanno proposto rituale appello le signore Parte_1
e per i seguenti
[...] Parte_2
motivi

1. Il Tribunale ricava da alcune pronunce giurisprudenziali la regola utile a inquadrare la natura della clausola del regolamento oggetto di modifica a maggioranza, escludendo che essa abbia natura contrattuale.
Tale interpretazione non è corretta, perché il regolamento contrattuale è
l'unico che possa imporre obblighi personali ai condomini (es. divieto di fumare, movimentazione dei cassonetti, messa a disposizione delle chiavi, etc.), sicché la casistica elaborata dalla giurisprudenza richiamata in sentenza non esaurisce tutte le fattispecie di possibili clausole aventi natura contrattuale.
Incidere sul pieno potere di delega in assemblea non è ammissibile, anche perché trattasi di materia estranea a quelle definite dall'art. 1135
pagina 6 di 14 c.c., e costituisce, comunque, limitazione della libertà di scelta dei condomini, suscettibile di essere adottata solo mediante unanime consenso quando detto potere sia sancito da un regolamento contrattuale.

2. Il Tribunale sostiene che ha natura contrattuale il potere di delega, ma ciò non impedisce che esso sia limitato.
Il primo giudice, tuttavia, si appoggia su un precedente che riconosce la legittimità di un regolamento contrattuale che ab origine limitava l'esercizio di tale facoltà sotto il profilo qualitativo, così riconoscendo che, trattandosi di facoltà inderogabile, solo in forza di regolamento contrattuale, ossia dell'approvazione unanime di tale limitazione.
La Cassazione ha ammesso, quindi, la possibilità di limitare la facoltà di delega solo in forza di regolamento contrattuale e purché non vengano introdotte gravi e ingiustificate limitazioni che restringano in modo eccessivo il novero dei delegabili, nonché a condizione che le limitazioni siano ispirate, nel caso concreto, da motivazioni razionali e convincenti, in armonia con la disciplina degli interessi di gestione della cosa comune.

3. Il Tribunale non si è pronunciato in ordine al lamentato eccesso di potere per irragionevolezza della restrizione della platea dei soggetti delegabili.
L'eccessiva riduzione qualitativa del novero dei delegabili può concretarsi nella impossibilità di farsi rappresentare (es. in caso di conflitto di interessi).
Irragionevole è la esclusione dei parenti dalla platea.

4. Il Tribunale non si è pronunciato sulla lamentata assenza di motivazione posta a fondamento della decisione di limitare il potere di delega.

5. Il Tribunale ha riconosciuto il difetto di legittimazione passiva dei condomini, nonostante gli stessi fossero legittimati vertendosi in tema di pagina 7 di 14 nullità/annullamento di regolamento contrattuale e di diritto soggettivo perfetto.
Inoltre, la legittimazione dei singoli condomini e, quindi, il litisconsorzio necessario, trae origine dal fatto che il regolamento condominiale sia stato allegato a ogni rogito di compravendita, sicché
l'azione riguardante la validità o meno di una modifica apportata a detto regolamento trascina con sé il giudizio di modifica di ogni singolo atto di acquisto.

6. In punto esclusione dal computo della quota millesimale del delegato nel calcolo dei parametri stabiliti dall'art. 67 disp. att. c.c., il Tribunale ha errato perché si è appiattito su un unico precedente;
la soluzione adotttata contrasta con la ratio della norma.

7. La sentenza neppure si è pronunciata sulla opportunità dell'assemblea di operare la modifica contestata, non obbligatoria e non frutto di un consolidato orientamento giurisprudenziale, oltre che in contrasto con la ratio di cui al motivo precedente.
Si sono costituiti il e i signori e Controparte_2 Controparte_1
chiedendo il rigetto dell'appello in quanto infondato in fatto e in CP_3
diritto.
Le parti hanno precisato le conclusioni ai sensi dell'art. 352 c.p.c. e la causa è stata rimessa in decisione all'udienza del 3 giugno 2025, celebrata in forma cartolare, mediante trattazione scritta.
∞ ∞ ∞
Si esamina, in primo luogo, il quinto motivo di impugnazione che non merita accoglimento.
Anche in caso di impugnazione di una delibera assembleare condominiale per nullità, il legittimato passivo è il condominio, rappresentato dall'amministratore. Questo per evitare la necessità di convenire in giudizio pagina 8 di 14 tutti i singoli condomini, così da scongiurare le conseguenti possibili complicazioni processuali.
Solo in ipotesi eccezionali (es. in caso di impugnazione del regolamento di condominio contrattuale), la legittimazione passiva può spettare ai singoli condomini (conf. Cass. civ. ord. n. 6656/2021): questo perché il regolamento di condominio c.d. contrattuale si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale.
Anche nel caso in cui non vi sia obbligo di nominare l'amministratore (c.d. condominio minimo, ossia con massimo quattro partecipanti), l'impugnazione della deliberazione assembleare deve essere proposta nei confronti di tutti i condomini.
Nel caso in esame, tuttavia, contrariamente a quanto prospettato dalle appellanti, la controversia non ha per oggetto l'impugnazione del regolamento di condominio contrattuale, bensì la delibera che ha modificato a maggioranza tale regolamento e di cui è stata denunciata la nullità; né si versa in un'ipotesi di c.d. condominio minimo.
∞ ∞ ∞
I primi due motivi di impugnazione sono fondati e devono essere, pertanto, accolti, con conseguente assorbimento dei successivi 3. e 4.
Per valutare correttamente le censure formulate dalle appellanti, occorre muovere dal principio generale di base in forza del quale le clausole di natura contrattuale del regolamento condominiale possano essere modificate solo con l'unanimità dei consensi dei condomini.
La giurisprudenza richiamata anche dal Tribunale ha temperato questo principio, che resta, tuttavia, quello che regola in linea generale la materia, individuando due fondamentali eccezioni, ossia: a) la clausola che si intende modificare riguarda esclusivamente le modalità d'uso delle parti comuni (ad esempio orari di utilizzo di spazi comuni, modalità di accesso, etc.) e non limita i diritti individuali dei condomini sulle proprietà esclusive o non pagina 9 di 14 attribuisce diritti maggiori ad alcuni condomini rispetto ad altri;
b) la clausola disciplina aspetti organizzativi o funzionali interni del condominio (ad esempio, la convocazione delle assemblee, i criteri di gestione amministrativa), che non incidono su diritti sostanziali dei condomini;
nel primo caso, la clausola può essere modificata con maggioranza qualificata, nel secondo, con maggioranza “semplice”.
Non è, quindi, condivisibile la conclusione secondo cui solo le clausole che limitino i diritti individuali dei condomini sulle proprietà esclusive o attribuiscono diritti maggiori ad alcuni rispetto ad altri abbiano natura contrattuale, non potendosi ritenere così esaurito il novero delle possibili clausole aventi tale natura, come correttamente argomentato dalle appellanti.
In sintesi, l'interpretazione corretta è quella secondo cui il regolamento condominiale contrattuale possa essere modificato a maggioranza esclusivamente per quelle clausole che hanno natura regolamentare, cioè che disciplinano l'uso delle parti comuni o aspetti organizzativi interni, purché non siano limitative dei diritti sulle proprietà esclusive/comuni o attributive di vantaggi particolari ad alcuni condomini. In tutti gli altri casi, è sempre richiesta l'unanimità dei consensi e la forma scritta.
Il principio generale in materia di delega, fatto salvo il limite quantitativo introdotto con la novella del 2012, è quello della libertà di farsi rappresentare nell'assemblea condominiale da chiunque e, quindi, è illegittima l'introduzione a maggioranza di limitazioni di natura qualitativa in modifica di una espressa disposizione contenuta nel regolamento contrattuale.
La circostanza che gli interpreti abbiano concluso per la legittimità delle disposizioni regolamentari che contengano siffatte limitazioni non rileva nel caso in esame, poiché i casi decisi riguardavano la validità del regolamento contrattuale contenente, sin dall'origine, tale limitazione e non la legittimità di una deliberazione assembleare modificativa del regolamento in senso restrittivo.
pagina 10 di 14 Se, infatti, si esamina la nota pronuncia Cass. civ., n. 4530/1982, dalla stessa si desume, da un lato, che “la clausola del regolamento di condominio, che limita il potere di rappresentanza dei condomini in assemblea nel senso che possa essere esercitato solo tramite determinate persone (nella specie: parenti o altro condomino), non contrasta con la normativa sul diritto inderogabile del condomino di farsi rappresentare in assemblea”, dall'altro che “tale regola, di natura contrattuale (incidente, così, nella sfera dei diritti ed obblighi propri di ciascun condomino), assoggetta tutti i condomini che l'hanno accettata ad un vinculum iuris negoziale avente forza di legge e perciò, insuscettibile di essere sciolto senza il consenso unanime degli interessati”.
Ne consegue che le disposizioni contenute nel regolamento contrattuale che regolano il potere di rappresentanza dei condomini in assemblea hanno natura negoziale e vincolante per tutti i partecipanti al condominio, sicché la loro modifica richiede l'unanimità dei consensi.
E tale principio vige sia nell'ipotesi in cui il regolamento preveda ab origine delle limitazioni, sia, invece, nel caso in cui esso disponga che i condomini possano liberamente delegare chi desiderino: in entrambi i casi, per procedere alla modifica, sarà necessaria l'unanimità degli interessati.
In tale senso si richiama, con argomento a contrario, anche Cass. civ., sent. n.
5315/1998, ove è stata ritenuta legittima la modifica del regolamento condominiale in senso limitativo del potere dei condomini di delegare, riducendo il numero di deleghe conferite a un massimo di due per singolo partecipante, perché trattavasi di regolamento non contrattuale.
La deliberazione assembleare del 25.06.2021 è, quindi, nulla nella parte in cui ha modificato l'art. 28 del regolamento condominiale, stabilendo che ogni condomino ha facoltà di farsi rappresentare in assemblea solo ed esclusivamente da altro condomino, in luogo della precedente disposizione che escludeva solo la possibilità di conferire delega all'amministratore.
∞ ∞ ∞
pagina 11 di 14 Il sesto e settimo motivo di appello non meritano accoglimento.
Come correttamente concluso dal Tribunale, il testo della deliberazione impugnata in punto limite quantitativo delle deleghe è conforme alla norma inderogabile introdotta con la novella del 2012 (art. 67, primo comma, disp. att. c.c.), che stabilisce che, se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
La precisazione che la quota del delegato non debba essere conteggiata nel computo del “valore” della delega corrisponde, come da pacifica e corrente interpretazione, alla lettera della norma che, infatti, fa espresso riferimento alla misura del potere di rappresentanza e non anche alla quota di cui il rappresentante sia titolare.
Le censure formulate da parte appellante non colgono nel segno ove pretendono di introdurre un'interpretazione ancor più restrittiva, sostenendo che la quota del condomino partecipi alla determinazione del “quinto” sul presupposto che questa lettura sarebbe conforme alla ratio della modifica legislativa.
Oltre al palese contrasto con la lettera della legge, questa tesi non considera che la novella ha introdotto una limitazione quantitativa prima non prevista dalla legge, sicché l'interpretazione corrente, recepita in sede assembleare dal
è senz'altro coerente con la ratio della riforma. CP_2
In conclusione, si osserva che il settimo motivo di impugnazione, prima ancora che infondato, appare inammissibile perché poco comprensibile, anche perché genericamente formulato: parte appellante pare voler introdurre un motivo di
(in)opportunità a sostegno della contestazione avverso la deliberazione assembleare, sostenendo che il consesso avrebbe dovuto valutare che la modifica apportata non sarebbe stata frutto di un consolidato orientamento giurisprudenziale.
Dato atto che la modifica è espressione della novella legislativa,
l'inconsistenza e, quindi, l'inammissibilità del motivo di appello sono evidenti.
pagina 12 di 14 ∞ ∞ ∞
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate, per entrambi i gradi
(conf. Cass. civ., ord. n. 19989/2021), sulla base dei parametri medi previsti dal d.m. n. 147/2022, entrato in vigore il 23.10.2022, avuto riguardo allo scaglione di riferimento (cause di valore indeterminabile di bassa complessità).
Con esclusione dei compensi per la fase di trattazione/istruttoria nel presente grado d'appello perché non svolta.
Considerato il parziale rigetto dell'impugnazione e, quindi, delle relative domande delle originarie attrici, nonché la conferma del difetto di legittimazione passiva dei singoli condomini, sussistono i presupposti per disporne la compensazione nella misura della metà ai sensi dell'art. 92, secondo comma, c.p.c.
Sussistono, inoltre, i presupposti per disporre la compensazione integrale delle spese di lite tra le attrici/appellanti e i singoli condomini costituitisi nel presente giudizio, in primo grado e/o nella presente fase.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
I – in parziale accoglimento dell'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, dichiara la nullità della deliberazione assunta dall'assemblea del , corrente in Piacenza, via S. Controparte_2
Franca n. 63, il 25.06.2021, nella parte in cui ha modificato l'art. 28 del regolamento condominiale, stabilendo che ogni condomino ha facoltà di farsi rappresentare in assemblea solo ed esclusivamente da altro condomino, in luogo della precedente disposizione che escludeva solo la possibilità di conferire delega all'amministratore;
II – condanna il , corrente in Piacenza, via S. Franca Controparte_2
n. 63, alla refusione in favore delle signore e Parte_31 Pt_1
pagina 13 di 14 delle spese di lite che, per il primo grado, già applicata la Pt_1
compensazione nella misura della metà, liquida in Euro 3.808,00 per compensi, oltre Euro 272,50 per anticipazioni, oltre spese forfettarie e accessori di legge;

III – conferma, per il resto, la sentenza impugnata;

IV – condanna il , corrente in Piacenza, via S. Franca Controparte_2
n. 63, alla refusione in favore delle signore e Parte_31 Parte_1
delle spese di lite che, per la presente fase, già applicata la
[...]
compensazione nella misura della metà, liquida in Euro 3.473,00 per compensi, oltre Euro 402,00 per anticipazioni, oltre spese forfettarie e accessori di legge.
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Prima Sezione Civile, il 17 giugno 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente avv. Andrea Di Gregorio dott. Giuseppe De Rosa
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