R.G. n. 1276\2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Prima Civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giuseppe Ondei Presidente dott.ssa Alessandra Arceri Consigliere dott.ssa Ernesta Occhiuto Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 1276 \2024 promossa in grado d'appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 3000/2024 del 18.3.2024
DA
(C.F. ) che si difende personalmente ai sensi Parte_1 C.F._1 dell'art. 86 c.p.c., elettivamente domiciliato presso il suo studio, a Milano, via Ansperto n. 5 –
Email_1
- APPELLANTE-

CONTRO
(P.IVA , in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa, come da procura acclusa alla comparsa di costituzione, dall'avv. Alessandro
Arcidiacono, elettivamente domiciliato presso il suo studio, a Cologno Monzese, Via Visconti n. 6 – alessandro Email_2
- APPELLATO –

sulle seguenti
CONCLUSIONI
pagina 1 di 13 Per l'appellante Parte_1
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, respinta ogni contraria istanza, in riforma della sentenza
n. 3000/2024 resa dal Tribunale di Milano, Sez. V Civile, in persona del GOT Alessandro Dansi in data 17 marzo 2024, previa declaratoria di ammissibilità dei documenti da 21 a 33 depositati dall'Appellante con la terza memoria ex art. 183, comma sesto, c.p.c. così giudicare
1) In via principale: accogliere i motivi di appello formulati e per l'effetto respingere la domanda originariamente proposta, mandando assolto l'Esponente da qualsiasi obbligo nei confronti della controparte, e per l'effetto condannare alla restituzione della somma di Euro Controparte_1
27.589,28 versata in esecuzione della Sentenza Impugnata, oltre interessi e rivalutazione, ovvero quella minore somma eventualmente ritenuta di giustizia all'esito del presente giudizio di impugnazione;

2) in via subordinata: accertare la sussistenza dei presupposti per la compensazione delle spese di lite nel giudizio di primo grado e per l'effetto condannare l'Attrice a restituire la somma di Euro 7.965,36 oltre interessi e rivalutazione versata in esecuzione della Sentenza Impugnata.
3) In via istruttoria: si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello, nonché l'ammissione dei docc. 21 – 33 della memoria ex art. 183, comma sesto, n. 3 c.p.c. dell'Esponente in primo grado erroneamente ritenuti inammissibili dal giudice di prime cure.
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.

Per l'appellata Controparte_1
Piaccia alla Eccellentissima Corte adita così GIUDICARE.
Nel merito: respingere l'appello avversario perché infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza impugnata;

Con vittoria delle spese di causa del primo e secondo grado del giudizio.
*
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO A. ha impugnato la sentenza n.3000/2024 del Tribunale di Milano, che ha Parte_1
accolto la domanda svolta da e condannato al pagamento della somma di Controparte_1 Pt_1
euro 13.740,00 oltre iva e interessi, a titolo di compenso provvigionale pattuito sul prezzo di vendita di un immobile, nonché ai sensi dell'art. 91 c.p.c. al pagamento delle spese sostenute dall'attore per l'attività stragiudiziale di mediazione, oltre alle spese del grado. pagina 2 di 13 B. ritualmente costituitasi con comparsa del 26.7.2024, ha insistito per il rigetto Controparte_1 dell'appello, in quanto infondato, e la conferma della sentenza di primo grado.
C. Alla prima udienza, il 16.11.2024, il Consigliere istruttore ha rimesso la causa in decisione accordando i termini di legge ai sensi dell'art. 352 c.p.c. e fissato l'udienza del 21.1.2026, poi anticipata all'11 giugno 2025, con assegnazione di nuovi termini. All'esito di tale udienza, la causa è stata rimessa al Collegio per la decisione.

D. Il primo grado di giudizio
L'agenzia immobiliare ha citato in giudizio l'avv. al fine di Controparte_1 Parte_1 ottenerne la condanna al pagamento della somma di € 13.740,00 oltre Iva “quale compenso maturato in ragione della conclusione dell'affare e concordato al momento del conferimento dell'incarico mediatorio nella misura del 3% del prezzo di compravendita del suddetto immobile…”.
A fondamento della propria domanda ha dedotto che

1.in data 23.6.2020 lo aveva ricevuto incarico da di promuovere Controparte_1 Controparte_2 la compravendita di un immobile di sua proprietà, al prezzo di € 525.000,00;

2. in data 7.7.2020 aveva fatto pervenire all'agenzia una mail in cui aveva manifestato interesse Pt_1 all'acquisto dell'immobile e chiesto copia della visura catastale;

3. l'agenzia aveva dato corso alle richieste del convenuto informandolo della pendenza di una controversia giudiziale tra la proprietaria e gli eredi legittimari della “de cuius” e aveva CP_2 messo direttamente in contatto, tramite il legale rappresentante dell'agenzia stessa CP_3
con l'avv. Laura Di Palma, legale di;

[...] Pt_1 CP_2

4.a seguito degli scambi intercorsi tra i due legali l'avv. aveva inviato “l'allegato A alla Pt_1 proposta d'acquisto” che l'agenzia aveva a sua volta inviato all'avv. Di Palma;

5. aveva formulato una prima proposta che non era stata accettata dalla venditrice, alla quale ne Pt_1
era seguita una successiva, in data 28.9.2020, che il giorno seguente era stata accettata (la proposta prevedeva un prezzo di acquisto di € 458.000,00);

6. allegata alla proposta di acquisto vi era un atto di “conferimento di incarico mediatorio e compenso dell'intermediario”, sottoscritto dal proponente, in base al quale: “Il Proponente si impegna a corrispondere all'Intermediario un compenso provvigionale: a) pari al 3% del prezzo convenuto per la compravendita dell'immobile, oltre ad Iva come per legge”;

7. il contratto preliminare di acquisto dell'immobile veniva sottoscritto nel mese di dicembre 2020, mentre il rogito il 26.1.2021;
pagina 3 di 13 8. In data 8.1.2021 aveva inviato all'avv. copia della fattura relativa alle Controparte_1 Pt_1 provvigioni maturate per l'attività svolta dell'importo complessivo di € 13.740,00, che con mail Pt_1
in data 13.01 e 22.01.2021 aveva contestato, affermando che la somma richiesta non rifletteva “il complesso dell'attività che ho dovuto svolgere personalmente e di concerto con la collega che assiste la proprietà per assicurare l'effettiva trasferibilità dell'immobile, attesa la pendenza sullo stesso di una domanda giudiziale e di una trascrizione pregiudizievole”.
Parte attrice ha altresì dato atto che nelle more del giudizio il convenuto aveva formulato la proposta di pagamento del 50% dell'importo concordato, ma che, espletato con esito negativo il procedimento di mediazione obbligatoria, aveva rifiutato la suddetta proposta di pagamento. Controparte_1
Il convenuto ha insistito per il rigetto delle domande avverse. Parte_1
Ha eccepito che lo ha in realtà agito in forza di un contratto di mandato stipulato Controparte_1 con la venditrice e che, per l'effetto, non può vantare alcuna pretesa nei suoi confronti.
Ha chiesto, nell'ipotesi in cui venisse riconosciuto che l'attore ha agito in forza di un valido rapporto di mediazione, di dichiarare la nullità, ai sensi dell'art. 2 co. 3 L. 287/90, della clausola che fissa il compenso provvigionale nella misura del 3% in quanto a valle di un'intesa anticoncorrenziale, e in subordine di dichiarare la risoluzione per inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c.
In ulteriore subordine ha domandato di ridurre proporzionalmente l'ammontare della provvigione nella misura ritenuta di giustizia.
Secondo Pt_1
a) la provvigione non sarebbe dovuta in quanto l'attrice “ha agito quale mandataria della parte venditrice”;
b) il documento n.10 prodotto dall'attrice non prova il conferimento di un incarico di mediazione;

c) il conferimento dell'incarico mediatorio si sostanzierebbe in un'ipotesi di simulazione relativa oggettiva ex art. 1414 c.c.;
d) la clausola relativa alla provvigione è affetta da nullità ai sensi dell'art. 2 L. 287/90 in quanto a valle di una violazione antitrust, ciò in base alla Decisione AGCM 1710 – Usi in materia di mediazione immobiliare del 15.12.2016;
e) l'attività posta in essere dall'attrice è viziata da “molteplici inadempimenti dei doveri gravanti il mediatore immobiliare anche ai sensi dell'art. 1759 c.c”. L'attrice non avrebbe svolto la propria attività con la diligenza qualificata richiesta dalla legge e dalla natura dell'incarico e non avrebbe adempiuto correttamente neanche alle obbligazioni spontaneamente assunte (secondo la prospettazione del convenuto l'attrice avrebbe insistito per far presentare la pratica di sanatoria urbanistica al proprio pagina 4 di 13 consulente e, ciò nonostante, eseguendola in modo errato, con conseguente ulteriore ritardo nelle operazioni di vendita). Infine, l'attrice non avrebbe adempiuto agli oneri informativi (in quanto l'immobile era gravato da controversia giudiziale successoria e da difformità catastali da sanare).

E. La sentenza del Tribunale
Il primo giudice ha ritenuto, in punto di fatto, che
-le risultanze istruttorie, sia documentali che orali (deposizione della testimone Di Palma) consentono di ritenere raggiunta la prova in ordine all'attività svolta dall' attività che Parte_2
ha avuto inizio a seguito della mail inviata nel mese di luglio 2020, con cui il convenuto, dopo aver manifestato il proprio interesse per l'immobile, ha chiesto l'invio della visura storica dello stesso per eseguire le verifiche;

- è emerso che legale rappresentante della società attrice, ha informato l'avv. Controparte_3 riguardo alla situazione dell'immobile; Pt_1
- risulta provato che ha messo in contatto l'avv. con l'avv. Laura Di Controparte_3 Pt_1
Palma, legale della proprietaria dell'immobile;
- dalla documentazione prodotta risulta che nel mese di settembre 2020 - prima della sottoscrizione della proposta di acquisto irrevocabile del 28.9.2020, accettata dalla promittente venditrice il 29.9.2020
- è intercorso uno scambio di corrispondenza tra e Pt_1 CP_3
- risulta provata la sottoscrizione da parte del convenuto della proposta di acquisto del 28.9.2020
(accettata dalla promissaria venditrice in data 29.9.2020), nonché l'atto di conferimento di incarico mediatorio e compenso dell'intermediario con impegno del proponente a corrispondere all'Agenzia un compenso del 3% del prezzo convenuto per la compravendita dell'immobile;
- risulta circostanza pacifica che le parti hanno concluso l'affare: prima stipulando un preliminare di compravendita (dicembre 2020), seguito poi dal perfezionamento del rogito in data 26.1.2021 (in particolare, si vedano doc. ti. 10 e 7 appellato).
Il Tribunale - quanto all' addotta insussistenza del diritto al compenso provvigionale e alla tesi del convenuto secondo la quale l'agenzia avrebbe agito come semplice mandataria della venditrice e non come mediatore - ha precisato:
- che l'attività di intermediazione può sostanziarsi tanto in un'iniziativa del mediatore di cui le parti si avvantaggiano quanto in un negozio di incarico;

pagina 5 di 13 -che la formula “mediazione atipica” ha un'accezione neutra, potendo indicare l'incarico all'attivazione imparziale di una relazione finalizzata alla conclusione di un affare oppure il compimento di un affare nell'esclusivo interesse del mandante;
-che deve essere riconosciuta la configurabilità del diritto alla provvigione del mediatore, per l'attività di mediazione prestata in favore di una delle parti contraenti, anche nel caso in cui lo stesso sia stato contemporaneamente procacciatore d'affari dell'altro contraente … ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell'altro contraente con piena consapevolezza ed accettazione da parte di quest'ultimo.
Il Tribunale ha poi ritenuto l'infondatezza dell'addotta nullità della clausola provvigionale per violazione dell'art. 2 L. 287/90.
In estrema sintesi, ha evidenziato che nel caso in esame la misura del compenso provvigionale e l'impegno del proponente a corrisponderlo sono stati oggetto di uno specifico accordo, mentre la decisione dell'Autorità riguarda la censura mossa avverso l'intesa (anticoncorrenziale) raggiunta da alcune Associazioni di categoria, finalizzata alla determinazione della misura provvigionale di mediazione da introdurre nelle Raccolte Usi della Camera di Commercio di Bari e Milano.
Il Tribunale ha altresì ritenuto l'infondatezza dell'argomento inerente alla simulazione relativa oggettiva ex art. 1414 c.c., desumibile, secondo il convenuto, dal contenuto del doc. 10 (proposta di acquisto e incarico di mediazione con riconoscimento della provvigione).
Il primo giudice ha chiarito che l'esistenza di un precedente incarico da parte del venditore non preclude la sussistenza di un'attività di mediazione tipica nei confronti del soggetto interessato all'affare.
Ulteriormente, ha disatteso la domanda di risoluzione del contratto, in particolare per violazione degli obblighi di informazione previsti dall'art. 1759 c.c., e quindi in ragione dell'inadempimento dell'intermediario. Ha ritenuto provato che il convenuto sia stato debitamente informato dall'attrice riguardo alla situazione dell'immobile e alla pendenza di controversia giudiziale. Si legge nella sentenza: “Risulta inoltre provato che il convenuto fosse a conoscenza della situazione urbanistico/edilizia dell'immobile. Sotto questo profilo, dalla documentazione prodotta, emergono plurimi elementi di riscontro. Una mail in data 07.09.2020 in cui l'avv. comunica al signor Pt_1 che tra le condizioni che impediscono il trasferimento dell'immobile vi è anche quella CP_3 riguardante: I) l'irregolarità catastale dell'immobile. Inoltre, il punto 3 dell'Allegato A della proposta di acquisto del 28.09.2020, redatto e sottoscritto dal convenuto, conferma la piena consapevolezza del pagina 6 di 13 promissario acquirente circa la necessità di procedere alla sanatoria delle irregolarità riscontrate (“Il proponente si dichiara disponibile a sanare a propria cura e spese le difformità catastali riscontrate sull'immobile di cui al punto 1.4. che precede, per conto della parte venditrice…”. Ha quindi disatteso punto per punto le doglianze espresse dal convenuto al riguardo.
Il Tribunale ha infine rigettato la domanda di riduzione della provvigione rilevando che non esiste un rimedio di carattere generale che attribuisce al giudice la facoltà di ridurre il corrispettivo pattuito per una determinata prestazione, costituendo la riduzione del prezzo, quale “reductio ad aequitatem”, un rimedio tipico, utilizzabile solo in determinati casi, tra il quali non è contemplata la provvigione, tanto più se pattuita inter partes, come nel caso di specie.

F. Motivi di Appello formula sei motivi di appello. Parte_1
1. Con il primo lamenta che il giudice di prime cure avrebbe erroneamente escluso la nullità della pattuizione del 3% in quanto “contratto a valle di un'intesa anticoncorrenziale”. Ripercorre, sul punto, le argomentazioni già svolte nel primo grado di giudizio.
2. Con il secondo lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha ritenuto che Controparte_1
ha agito quale mediatore e non esclusivamente quale mandataria della venditrice, affermando,
[...]
conseguentemente, il diritto della stessa al pagamento della provvigione. Secondo tale prospettiva, non sarebbe stata valorizzata la concatenazione fattuale delle circostanze per come pacificamente svoltesi.
L'appellante contesta i passaggi argomentativi del Tribunale sul punto e ripropone le argomentazioni già svolte nel primo grado di giudizio.
3.Con il terzo rileva che il primo giudice avrebbe considerato erroneamente adempiuti gli obblighi gravanti su quale mediatore, ai fini della conclusione dell'affare e avrebbe Controparte_1
erroneamente ritenuto preclusa la produzione dei documenti acclusi alla terza memoria, che invece avrebbero dimostrato l'attività svolta da nel corso delle trattative. Pt_1
Sostiene quindi l'insussistenza del nesso causale tra l'attività mediatoria e la conclusione dell'affare.
4. Con il quarto lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha escluso l'inadempimento delle obbligazioni spontaneamente assunte dal mediatore, in relazione alla sanatoria delle difformità urbanistiche. In particolare, il giudice avrebbe sbagliato nell' affermare che l'attrice non aveva assunto alcun obbligo di curare la pratica ammnistrativa di sanatoria e nel ritenere irrilevante il ritardo cagionato dal deposito della da parte del consulente dell'appellata in ragione del fatto che il Pt_3
contratto - affare si è poi comunque concluso.
pagina 7 di 13 5. Con il quinto sostiene l'errata qualificazione della domanda di riduzione della provvigione da parte del Tribunale, sul presupposto della nullità dell'accordo provvigionale, ritenendo che si verta nell'ambito di applicazione dell'art. 1418 c.c., e che in ogni la caso la domanda di riduzione è stata svolta presupponendo l'accertamento dell'inadempimento, o comunque l'adempimento parziale\ inesatto.
6. Con il sesto motivo ritiene che il Tribunale abbia errato nella liquidazione delle spese sostenute dall'attrice sotto un duplice profilo:
-per l'attività di negoziazione posta in essere nell'ambito del procedimento di mediazione, non essendo stata svolta tale attività;
- nel non operare la compensazione delle spese del grado, in ragione della novità della questione trattata e della volontà conciliativa più volte manifestata.
G. La posizione di Controparte_1
L'appellata ha preso posizione nei confronti di ciascun motivo di appello, richiamando sostanzialmente tutte le argomentazioni svolte nel primo grado di giudizio e i principali passaggi logico argomentativi espressi dal Tribunale.
*
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ritiene la Corte che l'appello è infondato e che, pertanto deve essere rigettato.
1.Riguardo al primo motivo di appello occorre rilevare che la clausola avente ad oggetto la percentuale della provvigione è frutto di un accordo tra le parti e non costituisce una pattuizione espressiva di un'intesa anticoncorrenziale.
Nel merito si deve innanzitutto osservare che l'appellante ritiene di applicare i principi anticoncorrenziali sulle fideiussioni omnibus al caso di specie che è ontologicamente differente, trattandosi dello svolgimento di attività propedeutica alla vendita di un immobile.
In secondo luogo, con specifico riguardo all'attività di mediazione, deve essere rilevato che l'AGCM, con provvedimento n. 26285 del 15 dicembre 2016, ha svolto un procedimento finalizzato ad accertare l'anticoncorrenzialità delle intese attuate dalle associazioni di categoria volte a definire la determinazione degli usi da parte delle Camere di Commercio di Milano e Bari in materia di determinazione delle provvigioni degli agenti di intermediazione. Si tratta, occorre evidenziarlo, degli usi ai quali, ai sensi dell'art. 1755 C.C. si richiama il giudice in assenza di determinazione della provvigione da parte dei soggetti coinvolti.
pagina 8 di 13 All'esito di tale procedimento ha deliberato che alcune associazioni di mediazione avevano posto in essere un'intesa avente ad oggetto la definizione delle provvigioni di intermediazione immobiliare oggetto della rilevazione degli usi nella provincia di Milano e di Bari, in violazione dell'articolo 2 della legge n. 287/90, e ha ordinato che le stesse si astenessero in futuro dal porre in essere comportamenti analoghi a quelli oggetto delle infrazioni accertate. I comportamenti ai quali fa riferimento l'AGCM sono quindi quelli volti a influire sulla determinazione degli usi rilevati dalle rispettive camere di commercio, che a loro volta sono il parametro a cui il giudice deve fare riferimento in assenza di predeterminazione pattizia delle provvigioni.
Si tratta di ipotesi differente da quella in oggetto, nella quale è intercorso un accordo tra le parti circa la misura del compenso, come desumibile dalla presenza della clausola sottoscritta e dalla documentazione in atti. Infatti, dalle comunicazioni intercorse, dalla natura dei soggetti coinvolti, dal comportamento tenuto dagli stessi, si deve desumere che la clausola non è stata imposta in via unilaterale, ma è stata sottoscritta in piena libertà e in completa cognizione (si vedano in particolare il doc. 10 appellato, vale a dire il contratto contenente l'incarico e la clausola relativa all'entità del corrispettivo;
il doc. 7 appellato, contenente la mail dell'avv. ad di Pt_1 Controparte_3 [...]
, nella quale s legge: “Buonasera come da accordi ho compilato la proposta, in cui CP_1 CP_3 sarà aggiunto l'allegato – il cui contenuto è stato condiviso con l'Avv. Di Palma. Le disposizioni commerciali ivi riportate (principalmente il pagamento del prezzo) riporteranno esattamente quanto scritto nel modulo di proposta da lei trasmesso. Con i migliori saluti. Avv. ”). Si Parte_1 rammenta, inoltre, che l'appellante è un avvocato, quindi un soggetto assolutamente capace di comprendere il significato della clausola, come evincibile in concreto dalla complessa trattativa da lui condotta, dalle svariate mail prodotte e dagli atti difensivi dallo stesso personalmente redatti.
Pertanto, il motivo è infondato. Correttamente il primo giudice ha ritenuto l'insussistenza della censura di nullità di cui all'art. 2, co. 3 L. 287/90. Gli elementi esposti, ed in particolare la carenza di un'imposizione unilaterale della previsione costituiscono argomenti assorbenti rispetto alle ulteriori argomentazioni svolte dall'appellante sul punto.
2. Con il secondo motivo l'appellante lamenta che in realtà lo studio avrebbe agito Controparte_1
esclusivamente quale mandataria della venditrice e non dunque anche quale mediatore, e che conseguentemente non avrebbe diritto alla provvigione.
La doglianza è infondata.
Al riguardo è sufficiente rilevare che la circostanza che abbia ricevuto incarico di Controparte_1
mandato dalla venditrice non esclude, da un punto di vista logico e giuridico, il fatto che abbia altresì agito nell'interesse e su incarico di Pt_1
pagina 9 di 13 Inoltre, la sussistenza dell'incarico da parte di è documentale (doc. 7 appellato) e lo svolgimento Pt_1 dell'attività di mediazione è provato.
Significativa la mail inviata da a in data 29.7.2023 (doc. 3 appellato) nella quale Pt_1 Controparte_1 si legge: “In allegato la proposta di acquisto da presentare alla parte venditrice. Ho fatto riferimento ad un allegato A che Le chiedo di preparare interfacciandosi con l'avvocato Di Palma, che è disponibile a collaborare per la conclusione della trattativa. Mi sono permesso di inserire le modalità
e di tempi di vendita in base agli ultimi confronti avvenuti con la Parte Venditrice. Se non riusciamo a soddisfare la richiesta economica possiamo provare a modificare delle condizioni che magari potranno convincere la Venditrice ad accettare l'offerta, fermo restando, che le stesse metteranno la venditrice nella condizione di sistemare alcune pendenze già prima del rogito anche negli interessi di chi acquista.” Dal contenuto di tale comunicazione si desume che l'appellata ha agito anche nell'interesse di per appianare le divergenze tra le parti ed avvicinarne le posizioni, al fine di Pt_1 giungere alla conclusione delle trattative e dell'affare.
Sulla base di queste premesse, ogni rifermento, svolto dall'appellante, alla prima proposta presentata dallo stesso (nel luglio 2020) e alla simulazione relativa è privo di rilevanza ai fini del giudizio.
Con specifico riguardo alla suddetta proposta del luglio 2020, dalla corrispondenza in atti e dalla testimonianza del testimone Di Palma emerge che la stessa fosse solo una bozza di proposta, e che non potesse essere l'offerta finale, in quanto nel corso delle trattative è stata più volte modificata ed integrata sia per esigenze del promittente acquirente che della promissaria venditrice, in quanto la compravendita era collegata alle trattative condotte dall'avv. Di Palma per la definizione transattiva della causa ereditaria, cui era condizionata la vendita dell'immobile.
3. Anche il terzo motivo di appello, con il quale viene lamentato che il primo giudice abbia erroneamente ritenuto adempiuti gli obblighi gravanti sullo in qualità di mediatore, è Controparte_1
infondato.
Gli obblighi informativi, relativi alla situazione tecnico giuridica in cui versava l'immobile, risultano adempiuti dall'appellato, come desumibile chiaramente dal tenore letterale dell'offerta di acquisto redatta da in data 9 luglio 2020 (si veda doc. 1 fascicolo appellante), vale a dire solo due giorni Pt_1 dopo aver manifestato l'interesse all'acquisto dell'immobile.
Ulteriormente si osserva che, come riscontrato dal primo giudice, l'avv. Di Palma, escusso quale testimone, ha confermato di essere stata contattata nel luglio 2020 dall'avv. di avergli esposto Pt_1
lo stato della controversia ereditaria in essere tra gli eredi del de cuius e la signora ed avente CP_2 ad oggetto l'immobile, nonché di avere fissato con un appuntamento presso il suo studio per la data del 13.07.2020; infine, di avere esaminato “in data 21.07.2020 unitamente alla parte assistita Signora
pagina 10 di 13 la proposta di acquisto formulata dall'avv. e trasmessa dal signor Mi CP_2 Pt_1 CP_3 ricordo il formulario utilizzato dalla società e un allegato A redatto dall'avv. ” CP_1 Pt_1
Ancora deve osservarsi che dalla documentazione prodotta risulta che, prima della sottoscrizione della proposta di acquisto del 28\ 29 settembre 2020, è intercorso uno scambio di corrispondenza tra Pt_1
ed In particolare, si ritiene rilevante la mail del 18.9.2020 inviata da a con CP_3 CP_3 Pt_1 la quale il legale rappresentante dell'appellata riferiva all'appellante le richieste ricevute dalla proprietaria dell'immobile in merito alla proposta d'acquisto. La mail testimonia il continuo svolgimento di attività di intermediazione, volta a risolvere le questioni tecnico/giuridiche che impedivano la conclusione dell'affare, ad appianare le divergenze tra le parti al fine di giungere alla positiva conclusione dell'accordo.
Riguardo alla prospettazione svolta dall'appellante in relazione all'addotto ritardo nella conclusione dell'affare, si deve sottolineare in primo luogo l'avvenuto perfezionamento del contratto, espressione evidente del fatto che la negoziazione non solo è proseguita, ma è sfociata altresì nel perfezionamento del preliminare di vendita. In secondo luogo, si deve considerare che la compravendita in oggetto si inserisce nella cornice di una transazione relativa ad una complicata causa ereditaria nella quale la venditrice, che era assistita dall'avv. Di Palma, aveva necessità di vendere l'immobile per ottenere la provvista per soddisfare le richieste transattive degli eredi pretermessi. In tale contesto è fisiologico che la proposta iniziale (del luglio 2020) dell'avv. abbia avuto necessità di essere valutata e adattata Pt_1 allo stato delle trattative “ereditarie” e che pertanto non sia stata accettata con immediatezza. Tali circostanze sono estranee e non influiscono sullo svolgimento dell'attività di intermediazione da parte dell'appellata né sul regolare adempimento dei propri obblighi contrattuali.
Quanto alla produzione documentale, che secondo la prospettazione dell'appellante il primo giudice avrebbe erroneamente considerato preclusa, in quanto posta in essere con la terza memoria, si deve rilevare che non si è soffermato sul contenuto, sulla rilevanza e sulla portata probatoria della Pt_1
stessa, limitandosi a richiamare numericamente i documenti (20 a 33) e a riferire che erano finalizzati a provare di aver svolto personalmente attività nel corso delle trattative. Inoltre, correttamente il
Tribunale ha precisato che trattandosi di documentazione attinente all'attività che ha dichiarato Pt_1
aver svolto, in punto di fatto, fin dal primo atto, ritenendo che quella posta in essere dalla controparte non fosse sufficientemente idonea a concludere l'affare, avrebbe dovuto essere prodotta con la prima o con la seconda memoria.
Per tali ragioni la domanda di risoluzione per inadempimento è infondata e con essa il presente motivo di appello.
pagina 11 di 13 4. Con il quarto motivo l'appellante ha lamentato che il Tribunale ha travisato i fatti nell'escludere l'inadempimento delle obbligazioni spontaneamente assunte dal mediatore.
La doglianza è infondata.
Non risulta che abbia assunto l'obbligazione di regolarizzare in sanatoria l'immobile, Controparte_1 attività di competenza della proprietà. Inoltre, si è accollato l'obbligo di occuparsi della pratica Pt_1
in sanatoria, ottenendo uno sconto sul prezzo originariamente richiesto dalla promittente venditrice.
A questo proposito si richiamano i documenti sub 8-10 prodotti appellato (la proposta dell'avv. Pt_1
del 18.09.2020 - doc. 8; la mail di riscontro dello in pari data, nella quale comunica al Controparte_1 proponente che devono essere rimodulati i pagamenti degli acconti;
l'Allegato A) redatto dall'avv.
e allegato in calce alla proposta finale del 28 settembre 2020, accettata da in data 28\ Pt_1 CP_2
29.09.2020 - doc. 10). All'art. 3 dell'Allegato A) denominato “sanatoria delle riscontrate difformità catastali e saldo spese condominiali,” si legge: “Stante l'obbligo di legge in capo al venditore il
Proponente si dichiara disponibile a sanare a proprie cure spese alle difformità catastali riscontrate sull'immobile di cui al punto 1.4 che precede per conto che la parte Venditrice a prescindere dalla stipula dell'atto definitivo. Il saldo delle spese condominiali ordinarie verrà effettuato direttamente dalla Parte Acquirente. Al momento del rogito verranno dunque trattenute del saldo le somme relative alle sopra citate spese.”
5. Anche il quinto motivo di appello non è fondato.
Sul punto è sufficiente precisare, trattandosi di argomento assorbente rispetto ad ogni valutazione sul corretto inquadramento giuridico della domanda, che l'allegato A) alla proposta di acquisto prevedeva espressamente la pattuizione della provvigione nella misura del 3%, che l'attività è stata effettivamente svolta dall'appellata, che non c'è stato inadempimento. Conseguentemente, non sussistono ragioni fondanti la domanda di riduzione del compenso svolta dall'appellante.
6. Con il sesto motivo l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza in punto di condanna alle spese del grado e alle spese sostenute per la mediazione.
Riguardo alle spese del grado, esse sono state poste a carico del convenuto in ragione della soccombenza e in applicazione dei criteri legali. Non si ravvisano peculiarità o novità interpretative nelle questioni affrontate che giustifichino l'applicazione di un differente regime delle spese legali, né tantomeno della compensazione.
Rigaudo alla mediazione, introdotta da secondo l'appellante essa “in realtà non si Controparte_1
è mai svolta proprio per il rifiuto dell'attrice stessa”. Contesta pertanto di dover corrispondere l'importo di Euro 840,00 per la fase di negoziazione, rispetto a quello complessivamente liquidato pari ad euro 1260,00.
pagina 12 di 13 Secondo tale somma non sarebbe dovuta in quanto l'appellato non ha accettato la proposta Pt_1 transattiva da lui formulata (consistente nel pagamento della metà della somma richiesta a titolo di provvigione, oggetto di giudizio).
Sul punto deve rilevarsi che il procedimento di mediazione è stato instaurato ed ha avuto inizio. Il fatto che non si sia concluso positivamente, non essendo le parti addivenute ad un bonario componimento della questione, non è imputabile ad una condotta colposa e contraria a buona fede di la quale Controparte_1
ha legittimamente ritenuto di non accettare la proposta svolta dalla controparte, reputando fondate le ragioni addotte alla base della propria domanda. Intendimento che ha poi trovato conferma nella soccombenza di all'esito del giudizio. Pt_1
Il motivo di appello è quindi infondato.
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7.Le spese del presente grado di giudizio
In ragione della soccombenza le spese del presente grado vengono poste a carico della parte appellante e sono liquidate come da dispositivo, sulla base dei parametri previsti dal D.M. 55/14 e succ. mod. e secondo i valori medi delle Tabelle allegate, tenuto conto del valore della controversia, dell'assenza di attività istruttoria, delle questioni di diritto affrontate e dell'attività di difesa prestata.


Per Questi Motivi


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, nella causa n. 1276/2024 r.g. così dispone:

1. respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza n. 3000/2024 del Tribunale di Milano;

2. condanna l'appellante al pagamento a favore di Parte_1 [...] elle spese del presente grado di giudizio, liquidate in € 6.946,00 per compensi, Controparte_1
oltre rimborso forfetario nella misura del 15% e oltre Iva e Cpa;

3. dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co. 1 quater D.P.R. 115/02 per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto a norma del comma 1 bis art. 13 cit.
Milano, 11.6.2025
Il Consigliere est.
Ernesta Occhiuto
Il Presidente
Giuseppe Ondei
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