N. R.G. 513/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
II SEZIONE CIVILE
La Corte, riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati: dott. Giampiero Fiore Presidente dott.ssa Anna Maria Rossi Consigliere dott.ssa Bianca Maria Gaudioso Consigliere Relatore sentito il consigliere relatore, all'esito della discussione fra le parti all'udienza in data 28.3.2025, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa d'appello iscritta al r.g. n. 513/2023 promossa da:

Parte_1
Avv. Fabrizio Righini

contro

:
Controparte_1
Avv. Fabrizio Righini
In punto a: locazione
Fatti di causa
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, il locatore convenne la conduttrice Controparte_1 davanti al Tribunale di Ravenna affermando che: il Pt_1 Parte_1

4.6.2021 le parti avevano concluso il contratto di locazione ad uso commerciale di natura transitoria ex art. 27 comma 5 L. 392/1978 avente ad oggetto l'immobile ad uso Bar-pizzeria-piccola ristorazione sito a Cervia, fraz. Milano Marittima (RA) in viale Dante – angolo viale Rossini, piano T, distinto al
N.C.E.U. di detto Comune al foglio 26, part. 2343, sub. 2, C/1 (doc. 1); che il contratto prevedeva lo svolgimento di attività commerciale transitoria di bar-piccola ristorazione da parte della CP_2
affittuaria della in forza di contratto di affitto d'azienda con scadenza al 31.12.2022,
[...] Parte_1
e pertanto la durata del contratto di locazione era stata dalle parti determinata in 19 mesi, dal 1.6.2021 fino alla scadenza del predetto contratto di affitto d'azienda, ossia fino al 31.12.2022, allorché sarebbe automaticamente cessato senza bisogno di disdetta;
che il canone di locazione ammontava per l'anno pagina 1 di 8 2021 ad € 5.500, da corrispondersi in due rate, la prima di € 3.000 al momento della sottoscrizione dell'accordo e la seconda di € 2.500 entro il 31.7.2021 e per l'anno 2022 ad € 9.500 da corrispondersi in tre rate, la prima di € 3.500 entro il 31.3.2022, la seconda di € 3.000 entro il 30.6.2022, la terza di €

3.000 entro il 15.8.2022; che la conduttrice non aveva pagato la prima rata del canone, da corrispondere alla sottoscrizione del contratto, e con pec del 9.6.2021 aveva comunicato di sospendere il pagamento del canone (doc. 2); in risposta, con pec del 18.6.2021 il legale di aveva l'aveva diffidata al CP_1 versamento, entro e non oltre 5 giorni, della prima rata del canone scaduta, alla consegnare la polizza assicurativa ex art. 19 del contratto di locazione e a provvedere alla registrazione del contratto, incombente sulla stessa gravante ex art. 18 del contratto (doc. 3), ma tale missiva era rimasta priva di riscontro, tanto si era fatto carico della registrazione del contratto sostenendo la spesa di € CP_1
158; che la conduttrice non aveva versato il canone di locazione scaduto né consegnato la polizza assicurativa ed era morosa della cifra di € 3.000 per canoni ed € 158 per spese di registrazione del contratto.
L'intimante chiese di convalidare lo sfratto e di emettere decreto ingiuntivo a carico della conduttrice per le somme dovute. propose opposizione all'intimazione precisando che con Parte_1 scrittura privata registrata in data 16.5.2019 aveva promesso in vendita l'immobile Controparte_1 oggetto del procedimento a tale con consegna dell'immobile alla firma del suddetto Persona_1 atto (doc. n. 2); che con lettera del 28.4.2021 aveva dichiarato che il Tribunale di Ravenna CP_1 aveva dichiarato la risoluzione del suddetto contratto preliminare (doc. n. 3); che in data 4.6.2021 era stato sottoscritto contratto di locazione ad uso commerciale oggetto di causa;
che aveva Per_1 proposto appello alla sentenza di risoluzione del contratto preliminare (doc. n. 4); che in Parte_1 data 9.6.2021 aveva comunicato all'Avv. Flamini, legale di che, non risultando tale sentenza CP_1 definitiva, “stante l'incertezza sulla titolarità dell'immobile di Via Dante Alighieri-angolo Via Rossini, la mia assistita sospende ogni pagamento in attesa che la vertenza sia definita” (doc. n. 5).
Tanto premesso, l'intimata eccepì – esclusivamente – la carenza di legittimazione attiva di CP_1 non essendo egli titolato alla conclusione del contratto di locazione, essendo l'immobile nella disponibilità e nel possesso di non aveva la detenzione del bene e, affermando che Per_1 CP_1 la sentenza del Tribunale di Ravenna fosse definitiva, aveva stipulato il contratto di locazione senza mai ottenere il possesso del bene da parte di unico titolato. Dunque, legittimamente era stato Per_1 sospeso ogni pagamento in attesa della definizione della questione della titolarità del bene locato, atteso che il pagamento del canone nei confronti del locatore apparente è liberatorio solamente nel caso di pagina 2 di 8 mancata conoscenza della titolarità del bene locato. Peraltro, il bene era già stato concesso in comodato da alla società che dunque già ne aveva la disponibilità. Per_1 Pt_1
Il Tribunale, su istanza dell'intimante, con ordinanza provvisoria ex art. 665 c.p.c. ordinò alla parte intimata il rilascio dell'immobile locato concedendo termine sino al 31.10.2021; mutato il rito, concessi i termini per le memorie integrative ed esperita, senza esito, la mediazione obbligatoria, il Tribunale con ordinanza del 21.2.2022 rigettò l'istanza istruttoria proposta dall'intimata e con sentenza n.
508/2022, in accoglimento della domanda proposta da dichiarò la risoluzione del contratto CP_1 di locazione per grave inadempimento della conduttrice che condannò all'immediata restituzione all'attore dell'immobile, al pagamento della complessiva somma di € 15.158 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo ed alla rifusione delle spese di lite.
Il Tribunale ritenne la domanda fondata, in quanto la prova dell'inadempimento della società conduttrice era assolta con l'allegazione del contratto di locazione per effetto del quale la morosità, non contestata, era confermata nell'importo attuale di € 15.000 per le intere annualità 2021 e 2022 oltre all'importo di € 158 quale quota parte dell'imposta di registro;
inoltre, “nell'inadempimento della parte conduttrice, valutato nella globalità della situazione contrattuale e rapportato allo specifico interesse economico della parte locatrice nonché alla sua incidenza sul vincolo sinallagmatico, non si può non ravvisare quella gravità necessaria per una pronuncia risolutoria”; le difese di parte convenuta, poi, erano palesemente infondate, poiché la proprietà dell'immobile locato in capo all'attore era incontestata, a maggior ragione dopo l'ordinanza emessa il 6.12.2020 dal Tribunale di Ravenna nel procedimento ex art. 702 bis c.p.c. con cui era stata dichiarata la risoluzione del preliminare di vendita intercorso fra e A termini di contratto, poi, il conduttore aveva ricevuto la CP_1 Persona_1 consegna dell'immobile proprio da parte del locatore (art. 11) quale ulteriore dimostrazione CP_1 della piena disponibilità che quest'ultimo ne aveva. Né l'appello proposto da ex art. 702 Per_1 quater c.p.c. avverso l'ordinanza, comunque esecutiva, costituiva valido motivo per sospendere il pagamento dei canoni;
in ogni caso, il conduttore, se fosse stato veramente dubbioso su chi dovesse ricevere il pagamento dei canoni, ben avrebbe potuto procedere ad una richiesta di sequestro liberatorio ex art. 687 c.p.c., mentre l'aver accampato pretesti privi di fondamento, in quanto se anche avesse corrisposto i canoni al locatore sarebbe stato in perfetta buona fede, e comunque non aver chiesto alcun provvedimento liberatorio faceva ritenere il comportamento del conduttore meramente pretestuoso e palesemente inadempiente.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., regolarmente notificato, Parte_1 ha proposto appello alla sentenza di primo grado cui ha resistito protestandone Controparte_1 ammissibilità e fondatezza e chiedendone il rigetto. pagina 3 di 8 Le parti hanno discusso la causa all'udienza del 28.3.2025 ed all'esito la Corte ha deciso come da separato dispositivo, dandone lettura.
Ragioni della decisione
L'appello censura l'impugnata sentenza laddove accerta la legittimazione attiva di ad agire CP_1 con la procedura di intimazione di sfratto, affermando quanto segue:
“Non sussiste la legittimazione attiva del Sig. alla presente procedura di Controparte_1 intimazione di sfratto, atteso che egli non era titolato alla conclusione del contratto di locazione, essendo l'immobile nella disponibilità e nel possesso del Sig. Per_1
Vero è che la giurisprudenza ha ritenuto che la legittimazione attiva spetta al locatore, il quale non deve necessariamente essere il proprietario, tuttavia deve averne la disponibilità e un titolo giuridico comprendente la facoltà di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene (Cassazione
n. 4714/1982; n. 9491/1994, tra le altre).
Nel caso di specie il Sig. non aveva la detenzione del bene ed affermando che la sentenza del CP_1
Tribunale di Ravenna fosse definitiva ha proceduto alla stipula del contratto di locazione, senza mai ottenere il possesso del bene da parte del Sig. unico titolato. Per_1
Ciò ha potuto fare perchè nel caso di specie il bene era nella disponibilità del Sig. che lo Per_1 deteneva avendolo dato in comodato e materialmente era occupato dalla società che a CP_2 propria volta lo utilizzava per l'esercizio di attività aziendale con contratto di affitto della CP_3
cui veniva richiesto di stipulare il contratto dal Sig. senza precedentemente
[...] CP_1 acquisirne la disponibilità.
Alla luce della comunicazione del Sig. legittimamente la società ha sospeso i Per_1 Pt_1 pagamenti in attesa della definizione della questione della titolarità del bene locato, atteso che il pagamento del canone nei confronti del locatore apparente, è liberatorio solamente nel caso di mancata conoscenza della titolarità del bene locato.
Peraltro il bene era già stato concesso in comodato dal Sig. alla società che dunque Per_1 Pt_1 già ne aveva la disponibilità.
La circostanza è ribadita dalla stessa controparte, che afferma che al momento della stipula della locazione l'immobile era occupato dalla società cui era stato dato dal Sig. CP_2 Per_1 dunque non vi è stata alcuna traditio dal sig. alla come asserito. CP_1 Parte_1
Il sig. non è mai stato nel possesso dell'immobile dopo averlo ceduto al sig. al CP_1 Per_1 momento della stipula del contratto preliminare (a fronte del pagamento della caparra di € 50.000,00).
All'esito del procedimento di primo grado per la risoluzione contrattuale, rappresentava di avere diritto alla restituzione dell'immobile, indi minacciava l'esecuzione forzata a fronte della quale veniva pagina 4 di 8 stipulato il contratto di locazione, senza alcun intervento da parte del sig. nei confronti del Per_1 quale doveva agire in restituzione e che quindi continuava ad essere l'unico legittimato a detenere
l'immobile.
Quindi si ribadisce la totale assenza di legittimazione del Sig. alla stipula del contratto di CP_1 locazione, non avendo Egli la disponibilità dell'immobile, e conseguentemente nella controversia di sfratto per morosità, sussistendo il fondamento dell'eccezione dell'odierna appellante, che ha stipulato il contratto con un soggetto che non aveva disponibilità giuridica e materiale dell'immobile e dunque non poteva contrarre”.
Nell'atto di appello, insiste poi per l'ammissione della prova testimoniale sui seguenti Parte_1 capitoli:
“1) vero che in data 26.05.21 si incontrarono i Sigg.ri e , con i Controparte_1 Parte_1 rispettivi legali e figli presso il locale Mi.ma in Viale Dante n. 67 Milano Marittima per discutere dell'immobile di Viale Dante angolo Via Rossini;
Cont 2) vero che il locale, costituito anche dal suddetto immobile, al momento era gestito dalla società
e nella circostanza erano presenti il Sig. legale rappresentante della stessa ed i suoi Pt_2 dipendenti;

3) vero che le parti raggiunsero un accordo verbale di massima e lasciarono il locale”.
***
Precisato che alla prima udienza, tenutasi il 24.11.2023, l'appellante non ha richiamato le istanze istruttorie ed ha chiesto di fissare l'udienza per la discussione della causa, la Corte, in ogni caso, qui conferma il rigetto dell'istanza istruttoria dall'appellante ribadita nelle note conclusive, dato che i capitoli di prova sono tutti inammissibili, perché formulati in modo generico, ed il secondo è anche irrilevante essendo pacifica la circostanza che l'azienda affittata da a Parte_1 Controparte_4 fosse da quest'ultima gestita.
Tanto precisato, l'appello è inammissibile ai sensi dell'art. 342 c.p.c., perché si limita a riproporre testualmente le difese spiegate in primo grado nella memoria integrativa depositata nel termine concesso ex art. 426 c.p.c., senza null'altro aggiungere e senza minimamente confrontarsi con le motivazioni della sentenza laddove il Tribunale afferma ed accerta la sussistenza della legittimazione attiva in capo a e l'infondatezza della relativa eccezione sollevata da CP_1 Parte_1
Infatti, in detta memoria integrativa in primo grado dall'intimata si legge: Parte_1
“Non sussiste la legittimazione attiva del Sig. alla presente procedura di Controparte_1 intimazione di sfratto, atteso che egli non era titolato alla conclusione del contratto di locazione, essendo l'immobile nella disponibilità e nel possesso del Sig. Per_1
pagina 5 di 8 Vero è che la giurisprudenza ha ritenuto che la legittimazione attiva spetta al locatore, il quale non deve necessariamente essere il proprietario, tuttavia deve averne la disponibilità e un titolo giuridico comprendente la facoltà di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene (Cassazione
n. 4714/1982; n. 9491/1994, tra le altre).
Nel caso di specie il Sig. non aveva la detenzione del bene ed affermando che la sentenza del CP_1
Tribunale di Ravenna fosse definitiva ha proceduto alla stipula del contratto di locazione, senza mai ottenere il possesso del bene da parte del Sig. unico titolato. Per_1
Alla luce della comunicazione del Sig. legittimamente la società ha sospeso i Per_1 Pt_1 pagamenti in attesa della definizione della questione della titolarità del bene locato, atteso che il pagamento del canone nei confronti del locatore apparente, è liberatorio solamente nel caso di mancata conoscenza della titolarità del bene locato.
Peraltro il bene era già stato concesso in comodato dal Sig. alla società che dunque Per_1 Pt_1 già ne aveva la disponibilità.
La circostanza è ribadita dalla stessa controparte, che afferma che al momento della stipula della locazione l'immobile era occupato dalla società cui era stato dato dal Sig. CP_2 Per_1 dunque non vi è stata alcuna traditio dal sig. alla come asserito. CP_1 Parte_1
Il sig. non è mai stato nel possesso dell'immobile dopo averlo ceduto al sig. al CP_1 Per_1 momento della stipula del contratto preliminare (a fronte del pagamento della caparra di € 50.000,00).
All'esito del procedimento di primo grado per la risoluzione contrattuale, rappresentava di avere diritto alla restituzione dell'immobile, indi minacciava l'esecuzione forzata a fronte della quale veniva stipulato il contratto di locazione, senza alcun intervento da parte del sig. nei confronti del Per_1 quale doveva agire in restituzione”.
Orbene, le SU della Suprema Corte nell'ordinanza n. 36481 del 13.12.2022 hanno precisato che “Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del
2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado …” e nella fattispecie in decisione il Tribunale, in punto a legittimazione attiva, nell'impugnata sentenza ritenne infondata l'eccezione sollevata da con la seguente motivazione: Parte_1
“Passando all'esame della difese di parte convenuta, è palese la loro infondatezza.
pagina 6 di 8 La proprietà dell'immobile locato in capo all'attore è incontestata, a maggior ragione dopo
l'ordinanza ex art. 702 bis del 06/12/2020 emessa dal Tribunale di Ravenna con cui è stata dichiarata la risoluzione del preliminare di vendita intercorso col . Persona_1
A termini di contratto poi, il conduttore risulta aver ricevuto la consegna dell'immobile proprio da parte del locatore (cfr. art. 11) quale ulteriore dimostrazione della piena disponibilità che CP_1 quest'ultimo ne aveva”.
Alla luce dei principi indicati dalle SU, dunque, il presente appello è inammissibile ex art. 342 c.p.c., posto che esso non contiene alcuna specifica doglianza rispetto alle questioni esaminate nella sentenza impugnata, limitandosi a non condividerla senza affiancare alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice.
In particolare, l'atto di appello è limitato alla trascrizione testuale delle difese di primo grado che non trattano le questioni poste a fondamento dell'impugnata decisione, talché non prende minimamente in esame nessuno dei due argomenti adottati dal Tribunale a ritenere sussistente la legittimazione attiva di ossia: 1) che è proprietario dell'immobile locato, essendo stata dichiarata la CP_1 CP_1 risoluzione del contratto preliminare di vendita di tale immobile dal Tribunale di Ravenna con l'ordinanza resa all'esito del procedimento ex art. 702 bis c.p.c. fra e il promissario CP_1 acquirente 2) che nell'art. 11 del contratto di locazione inter partes risulta che Per_1 Parte_1 prese in consegna l'immobile da “con il ritiro delle chiavi”, ciò che comprova, secondo il CP_1
Tribunale, la piena disponibilità dell'immobile da parte di CP_1
In conclusione, l'appello deve essere dichiarato inammissibile.
Le spese processuali del presente grado seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate nel dispositivo ex d.m. 55/2014 in relazione al valore ed alla natura della causa, nonché all'attività difensiva effettivamente svolta.
Atteso l'esito dell'impugnazione, sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r.
115/2002, come introdotto dalla l. n. 228/2012, per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando:
- dichiara inammissibile l'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza emessa dal Tribunale di Ravenna n. 508/2022 e la condanna alla rifusione delle spese processuali del presente grado a favore di che liquida in € 5.000 per compensi oltre Controparte_1
a spese forfettarie, I.V.A. e C.P.A., se dovuti;

pagina 7 di 8 - dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. n. 115/2002, introdotto dalla l. n. 228/2012, per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione civile in data 28.3.2025.
Il Consigliere relatore dott.ssa Bianca Maria Gaudioso
Il Presidente dott. Giampiero Fiore
pagina 8 di 8