N. R.G. 431/2024

LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai seguenti Magistrati dott. ssa RI LI Presidente dott. RI AV Consigliere estensore dott. ssa Elena Garbo Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 431 del ruolo generale dell'anno 2024 e promossa da
(C.F. ) Parte_1 P.IVA_1 ricorrente rappresentato e difeso dagli avv.ti Marco Antoniol e Raffaele Bucci contro
(C.F. ) Controparte_1 P.IVA_2
(C.F. ) Controparte_2 C.F._1 resistenti rappresentati e difesi dall'avv. Gabriele Maso
Oggetto: opposizione alla stima ex artt. 29 del D. L.vo n. 150 del 2011 e 54 del D.P.R n.
327 del 2001.
Conclusioni di parte ricorrente:
“1) previo annullamento e/o disapplicazione, per quanto di necessità, della perizia di stima
1 adottata dalla terna peritale composta dall'ing. dall'arch. jr. Persona_1 Persona_2
e dall'arch. [doc. 2], recante quale oggetto «Realizzazione
[...] Persona_3 della pista ciclabile di viale Oriente – 2° stralcio nel comune di Jesolo (VE)
Determinazione definitiva dell'indennità di espropriazione ex art. 21, commi 4 e 5 del
D.P.R. n.327/2001» [doc. 2, pag. 1] e trasmessa agli espropriati con nota prot. n. 14856 del 22.02.2024 [doc. 3], nonché previo annullamento e/o disapplicazione, per quanto di necessità, anche di ogni eventuale altro atto o provvedimento ostativo alle ragioni del ricorrente, accertare e determinare nella giusta misura di legge, comunque inferiore a quanto stimato dalla terna peritale, le indennità spettanti ai convenuti per l'espropriazione per pubblica utilità di beni di loro proprietà disposta dal con decreto n. Parte_1
3, rep. 7044, del 21.03.2023 [doc. 4], in relazione alla quale è intervenuta la perizia di stima che precede, condannando per l'effetto i convenuti a rimborsare al ricorrente tutte le somme da essi eventualmente percepite a tale titolo, in qualsiasi forma e da qualunque soggetto, in eccedenza rispetto alla giusta misura di legge rideterminata come precede, e rigettando per converso tutte le domande ed eccezioni svolte dai convenuti. In particolare, all'esito dell'istruttoria processuale svolta e in accoglimento dell'opposizione alla stima proposta dal , rideterminare tali indennità di esproprio in misura Parte_1 inferiore rispetto a quella risultante dall'elaborato peritale depositato nel presente giudizio dal CTU arch. , ovvero in subordine nella misura complessiva di € 64.367,09 Per_4
(rectius € 64.556,09) risultante da tale elaborato peritale, ovvero ancora, in via di estremo subordine, in altra minore o maggiore misura ritenuta di giustizia, comunque inferiore rispetto a quella stimata a suo tempo dalla terna peritale ex art. 21 d.P.R. 327/2001;
2) in ogni caso, condannare i convenuti a rimborsare al ricorrente le spese legali e tecniche del presente giudizio, nonché della procedura di determinazione in sede amministrativa dell'indennità definitiva di esproprio”.
Conclusioni di parte resistente:
“Nel merito: respingersi il ricorso in opposizione, siccome inammissibile e comunque infondato.
In via riconvenzionale: Per le ragioni esposte in atti e per quanto illustrato nella stima oggetto di opposizione comunale, nella relazione preliminare 26.02.2025, nelle osservazioni 12.04.2025 e 15.09.2025 del CTP Arch. , accertarsi l'importo Per_3
2 dell'indennità d'esproprio dovuta ai convenuti, nella misura ritenuta di giustizia, anche maggiore rispetto all'indennità d'esproprio stimata dal collegio peritale nella relazione di stima definitiva dell'indennità, tenendosi conto altresì della diminuzione di valore della parte non espropriata ex art. 33 D.P.R. 327/2001, e maggiorandosi l'indennità del 10% ex art. 38, comma, 2 D.P.R. 327/2001, applicabile in via diretta o analogica;
Condannarsi il
al pagamento dell'indennità d'esproprio ai convenuti ovvero in Parte_1 subordine ordinarsi il deposito dell'indennità d'esproprio nei modi e nelle forme di legge, con gli interessi legali e la rivalutazione monetaria dal giorno del dovuto al saldo. Con rifusione del compenso professionale e delle spese, legali e tecniche, anche forfettarie, e degli accessori di legge. In via istruttoria: per le ragioni esposte disporsi la rinnovazione della CTU, affidandola ad altro consulente, professore universitario o comunque professionista esperto nelle materie dell'estimo e dell'espropriazione per pubblica utilità, preferibilmente iscritto all'albo di altra provincia.
Solo in subordine, disporsi che vengano resi chiarimenti da parte del CTU, non essendo stata data adeguata risposta alle questioni poste nelle osservazioni 12.04.2025 del CTP
Arch. (all. 22 alla CTU), e nelle osservazioni 13.04.2025 del sottoscritto legale (all. Per_3
23 alla CTU), nonché in relazione alle osservazioni 15.09.2025 del CTP Arch. ”. Per_3
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. artt. 29 del D. L.vo n. 150 del 2011 e 54 del D.P.R n. 327 del 2001, il proponeva opposizione avverso la perizia di stima redatta dalla Parte_1
Commissione Provinciale Espropri nominata ex. art. 21 del DPR 327/2001, che aveva determinato nell'ammontare complessivo di €277.372,59 l'indennità spettante a e per l'espropriazione di terreni di loro proprietà, Controparte_1 Controparte_2 interessati dai lavori di realizzazione di un tratto di pista ciclabile a margine di Viale
Oriente ed oggetto del decreto di esproprio adottato dal il 21.03.2023. Parte_1

2. Si costituivano e , i quali eccepivano Controparte_1 Controparte_2
l'inammissibilità del ricorso in opposizione, deducendo che l'autorità espropriante era priva della legittimazione a proporlo e l'aveva comunque tardivamente depositato, e ne
3 contestavano la fondatezza, chiedendo in via riconvenzionale che l'indennità fosse determinata anche in misura maggiore rispetto a quella stimata dal collegio peritale e che si tenesse conto altresì della diminuzione di valore subita dalla parte non espropriata del fondo, ex art. 33 D.P.R. 327/2001.

3. In data 19.06.2024 veniva disposta c.t.u. volta a determinare l'indennità di espropriazione considerando sia la superficie espropriata, sia, nel caso di espropriazione parziale, la compromissione o l'alterazione delle possibilità di utilizzazione della restante porzione del bene rimasta nella disponibilità del proprietario, ed all'esito del contraddittorio con i tecnici di parte, il c.t.u. arch. depositava il proprio Persona_5 elaborato peritale, cui seguiva il deposito delle note conclusive delle parti.

4. Preliminarmente va disattesa l'eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dai resistenti.

4.1 Riguardo all'eccepito difetto di legittimazione ad agire in capo al , Parte_1
l'art. 54, primo comma, d.P.R. n. 327 del 2001 stabilisce che, «decorsi trenta giorni dalla comunicazione prevista dall'articolo 27, comma 2, il proprietario espropriato, il promotore dell'espropriazione - ossia, il soggetto, pubblico o privato, che chiede l'espropriazione - o il terzo che ne abbia interesse può impugnare innanzi all'autorità giudiziaria gli atti dei procedimenti di nomina dei periti e di determinazione dell'indennità, la stima fatta dai tecnici, la liquidazione delle spese di stima e comunque può chiedere la determinazione giudiziale dell'indennità».
Ora, è vero che tale norma non include espressamente tra i soggetti legittimati a proporre opposizione alla stima l'autorità espropriante, ossia l'autorità amministrativa titolare del potere di espropriare e che cura il relativo procedimento ovvero il soggetto privato, al quale sia stato attribuito tale potere, in base ad una norma.
Tuttavia, costituisce orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità che qualora le qualità di promotore dell'espropriazione e autorità espropriante non coincidano, la legittimazione attiva va riconosciuta anche a quest'ultima quale soggetto terzo avente interesse, giuridicamente rilevante, all'impugnazione della stima, in ragione del fatto che è
4 parte del rapporto espropriativo e tenuto al pagamento dell'indennità (cfr., in tema, Cass. 20 maggio 2016, n. 10530; Cass. 18 gennaio 2013, n. 1242; Cass. 19 luglio 2012, n. 12541).
Per di più, nel caso in esame il non è solo l'autorità espropriante ma Parte_1 anche il promotore dell'espropriazione (si veda l'“Avviso dell'avvio del procedimento diretto all'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio” di cui al doc. 12 del fascicolo del ricorrente).

4.2. Quanto all'eccezione relativa alla intempestività dell'opposizione proposta dal i ricorrenti sostengono che il deposito presso gli uffici del della Pt_1 Pt_1 relazione contenente la stima, avvenuto in data 25.01.2024, ha messo l'ente espropriante e beneficiario dell'esproprio in condizione di conoscere immediatamente e integralmente il contenuto della relazione ed ha comportato l'inizio della decorrenza del termine per proporre l'opposizione che, nella specie, sarebbe spirato.
In senso contrario va però evidenziato che in tema di indennità di esproprio, l'art. 54, comma 2, d.P.R. n. 327 del 2001 prevede la decadenza dal diritto di proporre opposizione alla stima solo a seguito del decorso del termine perentorio di trenta giorni dalla notifica del decreto di esproprio o della successiva stima peritale, dovendo pertanto escludersi che l'opponente incorra in altra decadenza ove tali notifiche non siano effettuate, pure nei casi in cui l'opposizione sia proposta dallo stesso ente espropriante, che sia anche promotore o beneficiario dell'espropriazione (v. Cass. n. 5340 del 26/02/2021).
Nella specie, risulta ex actis che la relazione della terna peritale è stata trasmessa ai privati il 22.02.2024 (doc. 3 del fascicolo del ricorrente) ed è dunque da tale data che decorreva il termine per proporre l'opposizione alla stima, che il ha rispettato, avendo Pt_1 depositato il ricorso il 14.03.2024.

5. Relativamente al merito dell'opposizione, va innanzitutto rilevato che i terreni di proprietà dei resistenti, oggetto del decreto di esproprio n. 3 del 21.03.2023 rep. 7044 emesso dal di , sono così individuati al Catasto Terreni: Fg. 98 mappale 72 Pt_1 Pt_1 mq 290, Fg. 98 mappale 127 mq 36, Fg. 98 mappale 128 mq 95, Fg. 60 mappale 625 mq
134, Fg. 60 mappale 626 mq 567, Fg. 60 mappale 629 mq 674, Fg. 60 mappale 618 mq
5 963, Fg. 59 mappale 378 mq 80, Fg. 59 mappale 379 mq 163 e Fg. 59 mappale 205 mq
1115.
Com'è noto, a norma dell'art. 32, comma 1, D.P.R. 327/2001 «l'indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data dell'emanazione del decreto di esproprio, valutando
l'incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all'esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell'eventuale opera prevista» e a tal fine «si considerano le possibilità legali ed effettive di edificazione, esistenti al momento dell'emanazione del decreto di esproprio »
(art. 37, comma 3, d.P.R. 327/2001).
Nel caso in esame l'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio è avvenuta con la delibera del Consiglio Comunale n. 102 del 28.10.2021, mediante la quale è stata approvata “integralmente la proposta di deliberazione n. 2021/140 del 21/10/2021 avente ad oggetto “approvazione del progetto definitivo della pista ciclabile di viale Oriente – 2° stralcio con variante al PRG per l'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio e dichiarazione di pubblica utilità dell'opera ai sensi degli artt. 10, 11, 16 e 19 del d.p.r. 8 giugno 2001 n° 327”.
Riguardo alla destinazione urbanistica delle aree espropriate, il ctu ha individuato la normativa urbanistica vigente al momento dell'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio in quella introdotta dal Piano Regolatore Generale approvato dalla Giunta
Regione Veneto con delibera n. 1979 del 19.07.2002, pubblicata sul B.U.R. Veneto n. 79 in data 13 agosto 2002, e con delibera n. 1145 del 18.04.2003, pubblicata sul B.U.R. Veneto
n. 47 in data 13 maggio 2003. Testo coordinato con la Variante n. 1 al P.I., aggiornamento al 20.04.2021.
La cartografia cui occorre fare riferimento è la Tavola 13.1 – 2013, in scala 1:5000, intitolata “Zonizzazione del Territorio”, dal cui esame si evince che il Viale Oriente costituisce l'arteria principale di tutta la zona est del Lido di Jesolo, snodandosi sostanzialmente parallelamente al litorale, e la Via TO SA si pone come strada di collegamento tra il Viale Oriente e la Via Corer, posta più a nord, tramite l'ultimo tratto di
Via Garcia Lorca.
6 Trattasi di strade che si configurano, anche storicamente, a servizio dell'intero territorio e che, nello strumento urbanistico, sono ricomprese nella “Viabilità esistente” e soggette alla disciplina dettata dall'art. 47 delle NTA “Infrastrutture e reti di comunicazione viabilità, percorsi pedonali, parcheggi” che così recita: “Ogni intervento riguardante la viabilità pubblica, le piazze, i parcheggi e i percorsi pedonali, anche all'interno dei piani urbanistici attuativi, dovrà essere preceduto da un progetto unitario dell'opera.
I tracciati riportati nelle planimetrie della variante sono indicativi e possono essere corretti in fase di stesura del progetto esecutivo.
Dovranno essere indicate tutte le opere di urbanizzazione, gli impianti, le attrezzature, le fasce alberate, le essenze arboree, i marciapiedi, le recinzioni, gli allineamenti dei successivi interventi, gli elementi di arredo (segnaletica, pavimentazioni, manufatti, ecc.).
E' ammessa la installazione di chioschi per punti vendita di riviste e giornali, o per chioschi pubblici di supporto al turismo (pubblicità manifestazioni) previo un piano comunale che localizzi tali strutture nel territorio comunale.
Negli interventi di riqualificazione degli ambiti urbani degradati, l'Amministrazione
Comunale provvede ad inserire le aree pubbliche adiacenti, obbligando la ditta a provvedere alla sistemazione dello stesso tramite apposito convenzionamento e conguaglio degli oneri di urbanizzazione. Per gli impianti di distribuzione dei carburanti si applicano le disposizioni e norme vigenti;
tali strutture possono essere realizzate nelle aree di rispetto stradale previo un piano comunale che localizzi tali strutture nel territorio comunale”.
Tale norma regola anche la “viabilità di progetto” come si evince dalla legenda relativa alla tavola. Lo strumento urbanistico, quindi, sottopone sia la “viabilità di progetto” sia la
“viabilità esistente” alla medesima normativa, di talché sia gli interventi riguardanti la viabilità pubblica esistente sia quelli riguardanti la viabilità di progetto necessitano di un progetto unitario dell'opera.
Il ctu ha verificato che tutti i mappali espropriati, tranne il mappale 626, si pongono in adiacenza alle strade indicate ed ha proceduto ad analizzare la cartografia dello strumento urbanistico al fine di stabilire se le aree espropriate siano ricomprese nella “Viabilità esistente” o nella Zona Territoriale Omogenea confinante o in parte nell'una ed in parte nell'altra.
7 A tale scopo ha ritenuto opportuno svolgere un'analisi storica delle aree espropriate dal punto di vista catastale e dei frazionamenti che si sono succeduti nel tempo, esaminando altresì i titoli di provenienza.
Da tale approfondita indagine è emerso che:
- il mappale 72 costituisce porzione del sedime della vecchia strada che si poneva parallela all'attuale sedime del Viale Oriente ed è compreso nella “Viabilità esistente” regolata dall'art. 47 delle NTA;

- i mappali 625 e 626, di complessivi 701 mq erano ricompresi nella Tavola 13.1 relativa allo strumento urbanistico antecedente al vincolo preordinato all'esproprio nella Zona
Territoriale Omogenea F3_2-008 “Attività per il gioco e lo sport” normata dall'art. 55 delle
Norme Tecniche di Attuazione;

- i mappali 127, 128 e porzione di 480 mq del mappale 629, corrispondono al sedime della vecchia strada, e sono compresi nella “Viabilità esistente” normata dall'art. 47 delle NTA;

- altra porzione del mappale 629 di 194 mq ricade invece nella Zona Territoriale
Omogenea limitrofa e più precisamente in zona D31_009 “per complessi ricettivi all'aperto e sosta camper” normata dall'art. 21 della NTA;

- il mappale 618 non corrisponde al sedime della vecchia strada di cui all'ex mappale 22 e all'ex mappale 7, ma corrisponde al sedime immediatamente limitrofo di una strada definita nell'atto di compravendita del 13.12.1982 n. 18841 di rep. del Notaio di Persona_6
“nuova formazione” ed è compreso nella “Viabilità esistente” regolata dall'art. 47 delle
NTA;
- il mappale 205 non corrisponde al sedime della vecchia strada di cui all'ex mappale 7, ma corrisponde al sedime immediatamente limitrofo di una strada definita nell'atto di compravendita del 13.12.1982 n. 18841 di rep. del Notaio di “nuova Persona_6 formazione” ed è compreso nella “Viabilità esistente” regolata dall'art. 47 delle NTA;

- il mappale 379 di 80 mq è ricompreso nella Zona Territoriale Omogenea F4_028
“Parcheggi” normata dall'art. 58 delle NTA;

- il mappale 379 di 163 mq corrisponde al sedime di una strada visibile dalle foto aeree del
1954 e del 1978, e riportata nella mappa del 1968 redatta dall'Istituto Geografico Militare, che coincide con l'ultimo segmento della Via Garcia Lorca che va ad innestarsi con la Via
Corer, ed è compreso nella “Viabilità esistente” normata dall'art. 47 delle NTA.
8 In definitiva, il ctu ha rilevato come la cartografia dello strumento urbanistico ricomprenda nella “Viabilità esistente”, sia i tracciati delle strade esistenti, sia i tracciati delle strade più antiche che si ponevano in immediata adiacenza alle prime, sia i tracciati delle strade di futura formazione.
Più in dettaglio, egli ha accertato che i mappali 72 del Foglio 98 di mq 290, 127 del Foglio
98 di mq 36, 128 del Foglio 98 di mq 95, porzione del mappale 629 del Foglio 60 di mq
480, 618 del Foglio 60 di mq 963, 205 del foglio 59 di mq 1115, 379 del Foglio 59 di mq
163, per un totale di 3.142 mq, sono ricompresi nella “Viabilità esistente” normata dall'art. 47 delle NTA (“Infrastrutture e reti di comunicazione viabilità, percorsi pedonali, parcheggi”), che consente la realizzazione esclusivamente di strade, piazze, percorsi pedonali e parcheggi di iniziativa pubblica, inibendo una attività di realizzazione da parte del privato.
In considerazione del fatto che tali aree “si presentavano come strette e lunghe strisce di terreno, sterrate, non asfaltate, non coltivate, in immediata adiacenza ad un sedime stradale esistente, in parte recintate e di fatto, alcune, ricomprese nelle attività esercitate dagli espropriati”, il ctu ha stimato che il loro valore di mercato coincide con il valore agricolo e più in specificamente con il valore dell'“incolto sterile” che si riferisce ad un terreno non produttivo, che ha quantificato in Euro 7,00/mq, operando una media tra un minimo di Euro 6,00/mq ed un massimo di Euro 8,00/mq desumibile dalla banca dati
“Listino dei valori immobiliari dei terreni agricoli - del – rilevazione Parte_1 anno 2023”, edita da CP_3
Il valore dei mappali 625 del Foglio 60 di mq 134, 626 del Foglio 60 di mq 567 per un totale di 701 mq , ricompresi nella Zona Territoriale Omogenea “F3_2 008” normata dall'art. 55 delle NTA (“Zona per complessi ricettivi all'aperto e sosta camper "D 3.1”), è stato quantificato in Euro 44,15/mq, utilizzando il metodo di stima sintetico comparativo, basato sui prezzi di mercato rilevati tramite l'analisi di immobili comparabili;
in particolare il ctu ha identificato quali beni comparabili gli appezzamenti di terreno formanti un unico lotto ed individuati catastalmente al Foglio 68 mappali 361, 363, 364, 366, 367, oggetto dell'atto di compravendita del 21.01.2025 del Notaio in Montecchio Persona_7
Maggiore (Vi), n. 53196/53208 di repertorio e che sono situati a circa 5 km di distanza dai terreni in esame e presentano delle caratteristiche analoghe, in quanto “sono collocati in
9 area che presenta circa la medesima distanza dal litorale rispetto a quella ove si collocano
i beni in analisi, sono ben collegati con la viabilità come quella in esame, non sono edificati, come i beni oggetto di esproprio e, soprattutto, presentano la medesima destinazione urbanistica F3.2 “per il gioco e lo sport”.
Il valore del mappale 629 (porzione) del Foglio 60 di mq 194, ricompreso nella “Zona
Territoriale Omogenea “D3_1 009” normata dall'art. 21 delle NTA, è stato determinato con il metodo del costo di trasformazione, consistente nel detrarre tutti i costi necessari alla realizzazione di ciò che la norma urbanistica consente dai ricavi, ottenendo in tal modo il valore dell'area destinabile a piazzola di sosta camper, che risulta pari a Euro 41,51/mq.
Infine anche il valore del mappale 378 del Foglio 59 di mq 80, ricompreso nella “Zona
Territoriale Omogenea “F4_028” normata dall'art. 58 delle NTA (“Zona F44 parcheggi”) è stato determinato con il metodo del costo di trasformazione, ottenendo in tal modo il valore dell'area utilizzabile come parcheggio, che risulta pari a Euro 44,50/mq.
Il valore di mercato dell'intera area espropriata è stato pertanto quantificato dal perito dell'ufficio in complessivi Euro 64.556,09, di cui Euro 45.309,09 riferiti ai terreni di proprietà di ed Euro 19.247,00 a quelli di proprietà di Controparte_2 Controparte_1
Il perito dell'ufficio ha infine escluso che l'esproprio di una parte del fondo di proprietà dei ricorrenti e l'esecuzione dell'opera pubblica abbiano influito negativamente sulla parte residua rimasta nella loro disponibilità.

6. Nella propria memoria conclusionale il ha dichiarato di condividere le Parte_1 valutazioni espresse dal ctu in merito alle aree urbanisticamente destinate a viabilità (che corrispondono ad oltre i tre quarti dei sedimi espropriati), criticando le conclusioni peritali relative alla stima delle ulteriori aree espropriate, senza tuttavia contestare la metodologia di stima utilizzata dal perito dell'ufficio.

7. e hanno invece radicalmente contestato le Controparte_1 Controparte_2 conclusioni cui è pervenuto il ctu, formulando numerose osservazioni critiche.
In primo luogo essi rilevano che la ctu ha attribuito alle aree destinate a viabilità il valore irrisorio di € 7,00/mq, che risulta addirittura inferiore all'importo di € 7,50/mq determinato dal quale indennità provvisoria. Pt_1
10 Lamentano altresì che nella determinazione del valore venale non si sia tenuto conto del fatto che le aree ablate erano concretamente utilizzate dal privato espropriato per l'esercizio di attività economiche assentite dalla pubblica amministrazione, ed in particolare non si sia tenuto conto del permesso di costruire in sanatoria PDC/T/2019/5854 rilasciato del Pt_1
[...
e del provvedimento 2521/2018 della Città Metropolitana di Venezia, che Pt_1 classifica il Campeggio Don Bosco quale “campeggio”.
Deducono in particolare che la Tavola 2.A, approvata con il succitato permesso di costruire, individua nello stato già approvato, all'interno della recinzione, nell'area ora espropriata, n.
29 parcheggi di servizio del campeggio, il cui valore è stato stimato dallo stesso Parte_1
in €315.00 al mq nella delibera del Consiglio Comunale n. 83/2022 per la
[...]
“monetizzazione” di aree a parcheggio.
Contestano che un'area urbanisticamente destinata a strada pubblica, ubicata nel centro urbano di Jesolo Lido, che è la zona di maggior pregio, a pochi metri dal mare, possa essere stimata in base al valore agricolo.
Denunciano che il ctu abbia ingiustificatamente trascurato di considerare il ben maggiore valore che possiedono i terreni agricoli nella zona, desumibile dagli atti di compravendita aventi per oggetto terreni non edificabili ubicati nelle vicinanze di quelli espropriati, anche se privi di qualsiasi possibilità di diversa utilizzazione.
Si dolgono in particolare che il ctu, nello stimare il valore delle aree aventi la superficie complessiva di mq 2.321 del non abbia tenuto conto di alcuni Parte_2 atti d'acquisto comparabili, e segnatamente dell'atto di compravendita del 22.04.2018 rep.
n. 27.171 avente ad oggetto un'area, ubicata nelle immediate vicinanze e parimenti soggetta alla disciplina dell'art. 47 delle NTA del P.R.G., venduta al prezzo di 59,35 €/mq, nonché dell'atto di compravendita del 25.05.2017 con cui la stessa aveva Controparte_1 acquistato un terreno nella stessa zona D.

3.1 per il prezzo di €/mq 78,12.
Sostengono che l'utilizzo del metodo del costo di trasformazione è errato in quanto include nel calcolo i costi di trasformazione delle aree espropriate per renderle idonee a campeggio, senza considerare che tali aree erano già state destinate a campeggio prima dell'esproprio, sicché i costi di trasformazione andavano ad accrescere il loro valore, non a diminuirlo.
Allegano che anche la stima delle aree situate in zona F.

3.2 verde attrezzato, il cui valore è stato quantificato dal ctu in €44,15/mq, sulla base di un unico atto di acquisto comparabile,
11 avrebbe dovuto essere effettuata considerando le effettive possibilità di utilizzazione intermedie tra quella agricola e quella edificatoria, e tenendo conto in concreto dell'utilizzo delle medesime a parcheggio a pagamento, espressamente consentito dal Pt_1
Evidenziano l'errore presente nella cartografia dello strumento urbanistico, che ricomprende nel vincolo della “Viabilità esistente” le aree espropriate, sebbene la larghezza delle strade presenti sia molto inferiore a quella risultante dalla cartografia stessa.
Criticano l'assunto del ctu per cui l'art. 47 delle NTA contiene una disciplina applicabile non solo alla viabilità di progetto, e quindi alle strade future, ma anche alla viabilità esistente.
Escludono che la destinazione a viabilità esistente dia luogo ad un vincolo conformativo, trattandosi più semplicemente della presa d'atto dell'attuale rete viaria.
Affermano infine che il ctu ha errato laddove ha escluso che l'esproprio abbia determinato il deprezzamento della porzione residua rimasta nella proprietà degli espropriati, in quanto non ha considerato che nella porzione espropriata vi erano gli impianti e i parcheggi del campeggio, il che comporta la necessità di sostituirla con altre di idonea superficie, caratteristiche e destinazione e di effettuare tutte le relative opere di adeguamento.

8. Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione spettante agli odierni resistenti, conviene innanzitutto rammentare che secondo il costante indirizzo giurisprudenziale, la ricognizione della qualificazione, edificatoria o meno, dell'area deve essere operata tenendo conto delle caratteristiche fattuali e giuridiche del bene alla data del decreto di esproprio, prendendo in considerazione i vincoli conformativi, non ablatori, incidenti a tempo indeterminato sul regime di uso della proprietà nei confronti di una generalità di beni e di una pluralità indifferenziata di soggetti, e prescindendo dai vincoli di natura espropriativa ovvero da quelli sostanzialmente preordinati all'esproprio (cd. lenticolari) che, pur contenuti in strumenti urbanistici di secondo livello, sono vincoli particolari, incidenti su beni determinati, in funzione della localizzazione puntuale di un'opera pubblica (Cass. n. 4100 del 20/02/2018).
La giurisprudenza di legittimità, formatasi dopo la pronuncia n. 180 del 2011 della Corte
Costituzionale, ha inoltre ripetutamente ribadito che in tema di espropriazione per pubblica utilità, l'attuale sistema indennitario e risarcitorio è fondato sul valore venale del
12 bene, applicabile non soltanto ai suoli edificabili, da ritenersi tali sulla base del criterio dell'edificabilità legale ma anche, alla luce della predetta sentenza della Corte
Costituzionale, ai suoli inedificabili, assumendo rilievo per tale ultima categoria ai fini indennitari e risarcitori la possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria
(parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.) sempre che siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative (Cass. n. 25314 del 25/10/2017; Cass. n. 3168 del
01/02/2019); la stima deve essere effettuata applicando il criterio generale del valore venale pieno, potendo l'interessato dimostrare che il fondo sia suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso da quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà e che, quindi, abbia una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra l'agricola e l'edificatoria (Cass. n. 19295 del 19/07/2018).
Il riferimento al valore venale comporta dunque necessariamente l'estensione anche alla stima dell'indennizzo in questione dei medesimi principi già applicati dalla giurisprudenza di legittimità per quello rivolto a risarcire l'espropriazione illegittima degli stessi fondi non edificatori;
i quali impongono di tener conto delle obbiettive ed intrinseche caratteristiche ed attitudini dell'area in relazione alle utilizzazioni autorizzate dagli strumenti di pianificazione del territorio (v. anche Cass. n. 14230 del 24/05/2019).
Si è altresì precisato che nonostante la primazia del criterio dell'edificabilità legale imponga di considerare l'attitudine allo sfruttamento edilizio alla stregua della disciplina urbanistica vigente, l'edificabilità di fatto può costituire criterio integrativo necessario alla verifica della concreta realizzazione di costruzioni e alla quantificazione delle potenzialità di utilizzo del suolo al momento in cui si compie la vicenda ablativa, cosicché va esclusa l'edificabilità di un suolo quando le dimensioni dell'area sono insufficienti per edificare, per l'esaurimento degli indici di fabbricabilità della zona, per la distanza dalle opere pubbliche o per i vincoli legislativi urbanistici. Ne consegue la necessità di tenere conto anche di tale specifico indice regolatore, quale criterio cui rapportare l'indennità dovuta all'effettivo pregiudizio patito, in funzione del principio del giusto ristoro ma anche dell'esigenza di non favorire un'indebita locupletazione, tenuto conto che la potenzialità edificatoria va da un minimo (tendente a zero) ad un massimo, con una gamma di situazioni intermedie su cui incide in misura determinante l'edificabilità effettiva, quale attitudine del suolo ad essere
13 sfruttato e concretamente destinato a fini edificatori (in base a vari fattori: centralità, ubicazione, consistenza, vicinanza a strutture pubbliche, volumetria, ecc.) (v. Cass. n.
17115 del 26/06/2019).

9. Ciò premesso, le conclusioni cui è pervenuto il ctu sono nella sostanza condivisibili, resistendo ai rilievi critici formulati dai proprietari dei terreni ablati, in quanto risultano coerenti con i principi elaborati in materia dalla giurisprudenza di legittimità.
10. In primo luogo, riguardo alla destinazione urbanistica, il ctu ha rilevato, come in precedenza indicato, che la maggior parte delle aree espropriate risultano classificate come
“Viabilità esistente”, anche se la loro destinazione a viabilità non corrisponde all'effettivo stato dei luoghi, e come tali risultano soggette alla disciplina dettata dall'art. 47 delle
NTA, che disciplina non solo la “viabilità esistente” ma anche la “viabilità di progetto” e consente la realizzazione esclusivamente di strade, piazze, percorsi pedonali e parcheggi di iniziativa pubblica, inibendo qualsiasi attività edificatoria da parte del privato.
A tal proposito va chiarito che nella pianificazione urbanistica la viabilità esistente indica la situazione attuale e reale della rete stradale al momento della redazione del piano, mentre la viabilità di progetto è la situazione pianificata e futura della rete stradale.
Invero, dall'analisi della cartografia di riferimento è chiaramente evincibile come la
“Viabilità esistente” non comprenda esclusivamente il sedime del viale Oriente e della via
TO SA, ma anche una porzione più estesa posta in adiacenza al sedime delle stesse.
Va ricordato a tal proposito che i mappali oggetti di esproprio (ad esclusione del mappale
626) sono costituiti da strette e lunghe strisce di terreno, sterrate, non asfaltate, non coltivate, in immediata adiacenza al sedime stradale esistente.
Secondo i resistenti, tale rappresentazione sarebbe frutto di un errore cartografico, in quanto nella pianificazione urbanistica si distingue la “viabilità esistente” dalla “viabilità di progetto” e la “viabilità esistente” è semplicemente “la presa d'atto dell'attuale rete viaria”, nella quale non possono essere incluse le aree che non sono concretamente destinate a viabilità comunale.
14 In realtà, dalle approfondite indagini condotte dal ctu è emerso che tale porzione più estesa corrisponde sostanzialmente ai sedimi di più antichi tracciati stradali o che venivano indicati negli atti di compravendita come strade di “nuova formazione.”
L'inclusione di tali aree nella “Viabilità esistente” da parte del Piano Regolatore Generale approvato dalla Giunta Regione Veneto con delibera n. 1979 del 19.07.2002, e con delibera n. 1145 del 18.04.2003, pur non corrispondendo all'attuale stato dei luoghi, integra una previsione di piano che rivela la volontà dell'ente di destinare tali aree a viabilità, come peraltro rilevato dalla stessa terna peritale («L'analisi approfondita della cartografia del P.
I. permette inoltre di rilevare che risultano classificate come “Viabilità Esistente” anche parte di aree per le quali la destinazione a viabilità è oggettivamente una mera previsione di piano e non già un effettivo stato dei luoghi;
per tali aree, si ritiene quindi che la pianificazione urbanistica rappresenti di fatto un vincolo preordinato all'esproprio e non un vincolo conformativo»: v. doc. 2, pag. 7 del fascicolo di parte ricorrente).
Sennonché, contrariamente a quanto affermato dal collegio peritale nella propria relazione di stima, l'indicazione di opere di viabilità nel piano regolatore generale comporta, in via ordinaria, un vincolo di inedificabilità delle parti di territorio interessate, che non concreta un vincolo preordinato ad esproprio, a meno che non si tratti, in via eccezionale, di destinazione assimilabile all'indicazione delle reti stradali all'interno ed a servizio delle singole zone, come tali riconducibili a vincoli imposti a titolo particolare, di carattere espropriativo (v. Cass. n. 11913 del 12/05/2017).
Come si è rammentato in precedenza, in tema di espropriazione per pubblica utilità, per individuare la qualità edificatoria dell'area, da effettuarsi in base agli strumenti urbanistici vigenti al momento dell'espropriazione, occorre distinguere tra vincoli conformativi ed espropriativi, sicché ove con l'atto di pianificazione si provveda alla zonizzazione dell'intero territorio comunale, o di una sua parte, sì da incidere su di una generalità di beni, in funzione della destinazione dell'intera zona in cui essi ricadono e in ragione delle sue caratteristiche intrinseche, il vincolo assume carattere conformativo ed influisce sulla determinazione del valore dell'area espropriata, mentre, ove si imponga un vincolo particolare, incidente su beni determinati, in funzione della localizzazione di un'opera pubblica, il vincolo è da ritenersi preordinato all'espropriazione e da esso deve prescindersi nella stima dell'area (v. Cass. n. 207 del 09/01/2020).
15 Nel caso in esame il ctu ha verificato che il Viale Oriente costituisce l'arteria principale di tutta la zona est del Lido di Jesolo, snodandosi sostanzialmente parallelamente al litorale, e la Via TO SA si pone come strada di collegamento tra il Viale Oriente e la Via Corer, posta più a nord, tramite l'ultimo tratto di Via Garcia Lorca, precisando che trattasi di strade che si configurano, anche storicamente, a servizio dell'intero territorio.
Si tratta dunque di un vincolo avente natura conformativa, in quanto non incide su specifici beni e con un rilievo all'interno e a servizio di singole zone, in funzione della localizzazione lenticolare di un'opera pubblica, ma integra una previsione che attiene alla zonizzazione del territorio comunale.
11. L'ulteriore critica mossa alla ctu secondo cui si sarebbe dovuto tener conto, ai fini della stima del valore, della possibilità, prevista dall'art. 47 delle NTA, di installare chioschi per punti vendita di riviste e giornali ed impianti per la distribuzione di carburante, va disattesa, in primo luogo perché l'installazione di tali manufatti prevede un piano comunale che localizzi tali strutture nel territorio comunale e tale piano non è stato ancora adottato, il che non consente di ritenere che la suddetta possibilità di utilizzazioni intermedie tra l'agricola e l'edificatoria dei suoli ablati sia, con specifico riferimento all'area ablata, consentita dagli strumenti di pianificazione del territorio;
in secondo luogo ai fini della quantificazione delle potenzialità di utilizzo del suolo al momento in cui si compie la vicenda ablativa è necessario tener conto anche del criterio dell'edificabilità di fatto, e la circostanza che tutti i fondi espropriati (ad esclusione del mappale 626) siano costituiti da strette e lunghe strisce di terreno immediatamente adiacenti al sedime stradale esistente, esclude la loro attitudine ad essere concretamente utilizzati a tale scopo.
12. Il ctu ha inoltre convincentemente replicato all'obiezione secondo cui il valore di una porzione delle aree espropriate dovrebbe essere determinato considerando che la stessa è stata regolarmente utilizzata durante la stagione estiva come parcheggio auto a prezzo convenzionato stabilito dall'autorizzazione rilasciata annualmente dal . Parte_1
L'utilizzo a parcheggio auto a prezzo convenzionato è infatti, attività che viene assentita temporaneamente in deroga alla destinazione urbanistica, per far fronte alle esigenze della stagione balneare.
16 Nelle delibere delle Giunta Comunale che procedono annualmente alla “individuazione di idonee aree all'interno del territorio comunale da destinare a parcheggio in deroga alla conformità urbanistica durante la stagione balneare” si legge infatti che “nonostante la presenza di numerose aree sosta, l'offerta non riesce a soddisfare l'ingente domanda estiva
e la possibilità di parcheggiare negli stalli lungo strada nelle aree centrali contribuisce a degradare lo spazio urbano e a portare la congestione nelle aree più centrali e prossime al mare”, per cui, fintanto che il non avrà provveduto a predisporre una variante Pt_1 generale al P.I. e alla adozione e attuazione dei Piani Urbani del Traffico, la Giunta provvede all'individuazione di tali spazi.
Le delibere specificano che “Le aree evidenziate in planimetria, ritenute idonee all'uso a parcheggio, potranno essere utilizzate a tale funzione, anche in assenza della conformità urbanistica, previa presentazione di SCIA commerciale per l'esercizio di attività di autorimessa;
sulle aree in parola non potrà essere realizzata alcuna opera, neanche a carattere precario, e comunque l'uso delle stesse non dovrà comportare alcuna alterazione dello stato dei luoghi e mantenere inalterate le componenti vegetazionali esistenti, fatti salvi comunque gli interventi per i quali occorre acquisire preventivamente il nulla osta forestale”.
L'esercizio di detta attività è limitato ad un preciso periodo temporale, coincidente con la stagione balneare;
“dopo tale data l'autorizzazione all'esercizio dell'attività si intende decaduta e ogni tipo di attività in contrasto con la specifica destinazione d'uso urbanistica vietata.”
Si tratta dunque di attività che viene consentita, in deroga allo strumento urbanistico, per far fronte ad esigenze di contenimento del traffico, in attesa dell'approvazione dello strumento urbanistico adeguato.
L'utilizzo di tali aree a parcheggio contrasta dunque con la loro destinazione urbanistica, sicché il fatto che il ne consenta, di anno in anno, l'uso a parcheggio in deroga Pt_1 alla previsione urbanistica, entro ben precisi ambiti temporali, non può essere valorizzato ai fini della individuazione del loro valore.
13. Per la medesima ragione è del tutto irrilevante che il Comune di in data Pt_1
07/05/2019 abbia rilasciato a il permesso di costruire numero Controparte_2
17 T/2019/5854 per opere di sanatoria per ampliamento dell'area sosta camper, nonché sanatoria di opere realizzate in variante al provvedimento n.T/2013/4428 del 21/05/2013 ed opere esterne con diversa distribuzione degli spazi adibiti alla sosta dei camper sull'area distinta al foglio 98, mappali 127, 128 ed al foglio 60, mappali 94, 419, 423, 424
Dalla congiunta lettura della relazione tecnica e delle tavole relative a tale pratica, si evince che la sanatoria ha per oggetto manufatti che non insistono sulle aree oggetto di esproprio, ad esclusione della realizzazione di una recinzione.
In tali aree, negli elaborati grafici allegati relativi sia allo stato approvato che allo stato di fatto, vengono indicati dei parcheggi, con precisione 34 stalli, che non sono oggetto della sanatoria.
L'unico intervento in dette aree oggetto della pratica di sanatoria riguarda la recinzione.
Inoltre nella tavola 1 relativa alla pratica in oggetto viene riportato un estratto di PRG, in cui l'area ove sono collocati i parcheggi in parola è con evidenza indicata come ricompresa nella “viabilità esistente”.
Nelle premesse del permesso di costruire in sanatoria T/2019/5854, si legge che tale permesso è stato rilasciato dal Comune di sul presupposto che le zone interessate Pt_1 ricadessero in “zona “D3_1.1.009 Complessi ricettivi all'aperto sosta camper” e parte in zona “F viabilità esistente”.
La destinazione urbanistica a “viabilità esistente” dell'area ove sono collocati i parcheggi esclude che il suo valore possa essere determinato tenendo conto delle concrete modalità del suo utilizzo, in quanto incompatibile con la destinazione dei suoli configurata dallo strumento urbanistico.
Analoghe considerazioni valgono anche con riferimento al permesso di costruire n.
rilasciato in data 07/05/2019 dal Comune di a per la NumeroDi_1 Pt_1 Parte_3 sanatoria di aree a sosta camper e di parcheggi relativi al e che ha per Parte_4 oggetto una più estesa area corrispondente ai mappali 420, 178, 179 e 208.
In questo caso le obiezioni formulate dai ricorrenti interessano solo il mappale 178, da cui è derivato il mappale 618 di mq 963 oggetto di esproprio, posto che il mappale 378 è stato considerato ctu come ricadente di ZTO F4_028 “Parcheggi” e non in “Viabilità esistente”.
18 Il perito dell'ufficio ha però accertato che i parcheggi e la vicina area di sosta di cui è stata chiesta la sanatoria non insistono sul mappale 178, bensì sul mappale 206 che non è interessato dalla procedura ablativa.
Infine, va tenuto presente che il permesso di costruire eventualmente rilasciato in contrasto con le previsioni del P.R.G. è illegittimo e come tale può essere fatto oggetto di disapplicazione da parte del giudice ordinario.
14. Del pari sfuggono a censura le valutazioni in base alle quali il ctu ha ritenuto che, ai fini della stima, gli atti di compravendita indicati dall'espropriato non siano rappresentativi.
In particolare il perito dell'ufficio ha evidenziato che:
- l'atto di compravendita del 19.09.2019 ha ad oggetto terreni con destinazione urbanistica diversa (agricola) rispetto a quella dei beni oggetto di esproprio (“viabilità”);
- l'atto relativo all'esperimento di asta pubblica risalente al dicembre 2013 si colloca temporalmente ben 10 anni prima rispetto al momento dell'esproprio;
- il mappale 157 del foglio 96, compravenduto con contratto del 22.10.2018 n. 27171 per il prezzo di Euro 59,34/mq non è ricompreso esclusivamente nella viabilità esistente normata dall'art. 47 delle NTA ma anche in zona “di ricomposizione spaziale a prevalenza residenziale B2.1” normata dall'art. 9 delle NTA. L'area è collocata nell'immediata adiacenza di edificio in condominio, il quale è situato anch'esso nella medesima area “di ricomposizione spaziale a prevalenza residenziale B2.1”. E' dunque inserita in un ambito ove possono essere attuati anche interventi di demolizione e ricostruzione;

- in merito alle aree ricomprese in tale zona D3.1 009, al fine dell'individuazione del valore di mercato, ha ritenuto di procedere ad una stima con il metodo del costo di trasformazione, aderendo sostanzialmente alla metodologia seguita dalla terna peritale ed escludendo che possa essere valorizzato, a fini comparativi, il prezzo di Euro 78,12/mq pattuito nell'atto di compravendita del 25.05.2017, avente ad oggetto un appezzamento di terreno situato anch'esso in zona D3.1 009, in quanto risalente a ben sei anni prima dell'esproprio;
- risultano inutilizzabili quali atti comparabili i contratti di compravendita stipulati il
21.09.2009 ed il 18.02.2003 in quanto risalenti a moliti anni prima dell'esproprio ed aventi ad oggetto beni ricompresi anche in zone residenziali o in zone di attività produttive di espansione.
19 Al riguardo si osserva che, come ripetutamente chiarito dalla Suprema Corte, il metodo c.d. sintetico-comparativo è incentrato sulla ricognizione di prezzi storici e certi che, in ragione della loro rappresentatività, si porgono come idonei parametri di determinazione del valore da attribuire al bene oggetto della stima. Siffatta rappresentatività si configura solo allorquando i prezzi di confronto riguardino terreni forniti di caratteristiche, per lo meno, analoghe a quelle proprie dell'immobile da valutare, attengano esse sia alla disciplina urbanistica delle rispettive zone di appartenenza sia alla morfologia, nonché ad ogni altra caratteristica dei beni considerati (giacitura, natura geologica, conformazione orografica, accessibilità, ecc.). Per cui, ciò che rileva non è la categoria degli atti da cui desumere il probabile valore di mercato dell'area, che non costituisce un numero chiuso necessariamente coincidente con i contratti di compravendita e con le decisioni giudiziali, bensì il preventivo motivato riscontro della rappresentatività dei dati utilizzati per la comparazione, e cioè l'accertamento che essi riguardino i terreni muniti di caratteristiche analoghe, tanto con riferimento alla loro obiettiva natura ed ubicazione, quanto in relazione alla disciplina urbanistica cui sono soggetti: il prezzo di mercato può essere quindi tratto anche da fonti diverse, quali appunto cessioni volontarie peraltro in tutto e per tutto comparabili con quelle di diritto comune, perizie giudiziarie, o accertamenti di valore di natura fiscale o ancora da pubblicazioni specializzate del settore, o da atti di natura privatistica diversi dalla compravendita, quali permute, donazioni o ancora locazioni, o ancora da altri documenti di equivalente valore probatorio, sempre che gli immobili che ne sono oggetto presentino indubbio carattere di omogeneità con l'immobile da stimare (tra le tante Cass. 25709/2011; Cass. 3175/2008).
Si è altresì chiarito che il criterio di stima cd. sintetico comparativo, che si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", deve far riferimento non solo alla condizione giuridica urbanistica ed agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, ed, ma anche a quelli temporali
(v. Cass. 26893/2022 e Cass. 18582/2020).
Infine, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di liquidazione dell'indennità di espropriazione per le aree edificabili, la determinazione del valore del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli aventi
20 caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, essendo, pertanto, rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (Cass.
11081/2020; Cass.6243/2016; Cass. 36309/2022).
Ebbene, le ragioni per cui il ctu ha ritenuto, con riferimento alla cd. stima per confronto, che non siano rappresentativi gli atti di compravendita indicati dall'espropriato e quelle per cui, con riferimento ad alcune delle aree non urbanisticamente destinate a viabilità, ha fatto ricorso al metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, sono in linea con i criteri enucleati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di determinazione dell'indennità di espropriazione.
L'unica censura che merita accoglimento è quella che investe la quantificazione in Euro
7,00/mq, del valore delle aree destinate a viabilità, laddove il ctu ha operato una media tra un minimo di Euro 6,00/mq ed un massimo di Euro 8,00/mq desumibile dalla banca dati
“Listino dei valori immobiliari dei terreni agricoli del . Parte_1
E' da ritenere che tale cifra vada rideterminata nel valore massimo di stima pari ad Euro
8,00/mq, avuto riguardo al fatto che lo stesso nel decreto di Parte_1 determinazione dell'indennità provvisoria, aveva attribuito un valore medio di stima pari ad € 7,50/mq alle aree ricadenti nella viabilità esistente, e tenuto conto della loro ubicazione, essendo le stesse situate in posizione assai vicina al mare, in località turistica rinomata.
15. Da ultimo merita adesione il convincimento espresso dal c.t.u. secondo cui l'esproprio in esame non si configura come esproprio parziale.
15.1 E' utile rammentare in proposito che l'espropriazione parziale ricorre allorquando la vicenda ablativa investa parte di un complesso immobiliare caratterizzato da una destinazione economica unitaria e da un nesso di funzionalità tra ciò che è stato oggetto del provvedimento ablativo e ciò che è rimasto nella disponibilità dell'espropriato; in tal caso l'indennizzo riconosciuto al proprietario dall'art. 33 del d.P.R. n. 327 del 2001 non può riguardare soltanto la porzione espropriata, ma anche la compromissione o l'alterazione
21 delle possibilità di utilizzazione della restante porzione del bene rimasta nella disponibilità del proprietario, in tutti i casi in cui il distacco di una parte del fondo e l'esecuzione dell'opera pubblica influiscano negativamente sulla parte residua (v. Cass. n. 20241 del
07/10/2016).
15.2 Nel replicare alle osservazioni critiche formulate dal consulente di parte ricorrente, il perito dell'ufficio aveva scritto “non si ritiene che l'esproprio abbia comportato una compromissione o comunque un'alterazione della restante funzione dei beni rimasti in proprietà degli espropriati, né che abbia comportato un decremento del valore della porzione residua. Si tratta infatti di strisce di terreno poste in posizione marginale in quanto limitrofa ai confini. L'esproprio non ha comportato un “avanzamento” della fascia di rispetto stradale in quanto, per la maggior parte, i terreni espropriati si trovavano già in
“viabilità esistente” e dunque dagli stessi traeva origine la fascia di rispetto stradale. I restanti beni non ricompresi nella “viabilità esistente”, cioè i mappali 625, 626 compresi in ZTO F3.2, porzione del mappale 629 compreso in ZTO D3.1 ed il mappale 378, compreso in ZTO F4, non si ritiene che l'eventuale modesto avanzamento della fascia di rispetto stradale possa comportare un decremento, in quanto, nelle porzioni rimanenti, la superficie all'interno della fascia di rispetto è suscettibile comunque di potenziale utilizzo, ciò in considerazione delle norme sopra analizzate. L'esproprio non ha nemmeno comportato una perdita di accessi ai lotti, anzi ne ha migliorato, per alcuni aspetti,
l'accessibilità, prevendo nuovi accessi più comodi ed agevoli. L'esproprio non ha nemmeno comportato interclusioni. L'esproprio ha comportato una generale riqualificazione della zona. Inoltre, l'analisi storica effettuata nella presente relazione, dimostra che le aree espropriate, tranne limitate porzioni evidenziate, erano, fin dalla loro origine, lunghe e strette strisce di terreno corrispondenti a una vecchia strada o a strada da realizzarsi, in parte, “inglobate” ed utilizzate nell'ambito dell'attività commerciale esercitata sui mappali adiacenti, ma che, per questo, non hanno perso la loro connotazione urbanistica” (v. pagg. 96 e 97 della relazione peritale).
I ricorrenti sottolineano che l'area espropriata era parte integrante del campeggio e che il suo scorporo dall'entità economica di cui era parte integrante funzionale e strutturale, comporterà la necessità di sostituirla con altre di idonea superficie, caratteristiche e
22 destinazione, e che a tal fine sarà necessario dismettere e destinare a tale uso pari o superiore porzione di area attualmente destinata ad altri usi ed effettuare tutte le relative opere di adeguamento (modifiche reti impianti, modalità di accesso, punti di consegna utenze, recinzioni, ecc.).
Ma, come ben chiarito nella relazione peritale, la destinazione urbanistica dei fondi ablati era, per la maggior parte, incompatibile con l'esercizio dell'attività di campeggio, e,
d'altra parte, ai fini della determinazione della giusta indennità di espropriazione non può tenersi conto del pregiudizio economico che il proprietario risenta come effetto del non potere ulteriormente svolgere mediante l'uso dello stesso immobile la propria precedente attività commerciale o industriale, anche perché l'espropriazione non si estende al diritto dell'imprenditore, ne' comporta l'acquisizione all'espropriante dell'azienda da costui organizzata e neppure delle attrezzature installate per esercitarla (Cass. 13115/2004,
12022/2004; sez. un. 5609/1998).
Invero, il termine di riferimento dell'indennità unitaria, che comprende l'eventuale diminuzione di valore del residuo, è rappresentato dal valore di mercato del bene espropriato quale gli deriva dalle caratteristiche naturali economiche e giuridiche, e soprattutto dal criterio previsto dalla legge per apprezzarle.
Attesa la condizione giuridica urbanistica dell'area espropriata, non risulta provato che la parte non ablata del fondo abbia subito una diminuzione di valore.
E, d'altra parte, la stessa terna peritale, nel determinare il quantum dell'indennità dovuta, non aveva prospettato che i proprietari avessero subito un pregiudizio diverso da quello ristorabile mediante un indennizzo calcolato unicamente con riferimento alla porzione espropriata.
16. In conclusione, l'indennità dovuta ai resistenti è pari alla somma complessiva di Euro
67.482,09, oltre agli interessi legali dalla data di emissione del decreto di esproprio al saldo.
17. Visto l'esito della vertenza, in cui l'indennità spettante agli espropriati risulta inferiore a quella stimata dalla commissione provinciale ma superiore a quella stimata in via provvisoria dal , ricorrono i presupposti per compensare interamente le Parte_1 spese di lite tra le parti.
23 Per la medesima ragione le spese relative alla ctu vanno poste per la metà a carico di parte ricorrente e per l'altra metà a carico di parte resistente.



P.Q.M.


1) accerta e dichiara che la giusta indennità spettante a e Controparte_1 CP_2
in dipendenza dell'esproprio dei terreni per cui è causa, è pari a complessivi Euro
[...]
67.482,09, somma sulla quale decorrono dal 21.03.2023 gli interessi al tasso legale, se non già depositata presso la Cassa Depositi e Prestiti;

2) ordina al di depositare presso la Cassa Depositi e Prestiti la somma Parte_1 capitale e gli interessi come sopra indicati, ove non risultino già giacenti presso tale
Istituto;
3) compensa interamente le spese di lite tra le parti;

4) pone in via definitiva le spese relative alla ctu per la metà a carico di parte ricorrente e per l'altra metà a carico di parte resistente.
Cosi deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio del 21.10.2025
Il Consigliere estensore
RI AV
Il Presidente
RI LI
24
25